Арендованное оборудование не было возвращено арендодателю

Пособие Расторжение договора аренды и возврат арендованного имущества Автор Амельченя Ю

Арендованное оборудование не было возвращено арендодателю
sh: 1: –format=html: not found

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

СитуацияАрендодатель и арендатор расторгли договор аренды нежилого помещения, подписано соглашение о расторжении договора и составлен акт приема-передачи помещения (о возврате арендованного помещения). После расторжения договора прошел год, но арендатор не вывез имущество (оборудование, мебель) из помещения. Фактически использовать помещение арендодатель не может. Арендодатель неоднократно обращался к арендатору с требованием освободить помещение, однако на сегодняшний день имущество арендатором не вывезено. В присутствии представителей государственного органа арендодателем было вскрыто помещение и составлена опись имущества.Как распорядиться имуществом арендатора? Можно ли взыскать с арендатора арендную плату за период с момента расторжения договора до фактического освобождения помещения? Каковы действия арендодателя в данной ситуации?

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место. Приведенные правила применяются к аренде части капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, если иное не предусмотрено законодательством (ст.621 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК).

Законодательством на арендатора возложена обязанность уплаты арендной платы за пользование имуществом (п.1 ст.585 ГК).

Причем пользование арендованным имуществом осуществляется арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества (ст.586 ГК).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

По общему правилу договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон (п.1 ст.420 ГК), по требованию одной из стороны по решению суда (п.2 ст.420, 590, 591 ГК), в одностороннем порядке (п.3 ст.420, п.2 ст.581 ГК).

Тем самым расторжение договора аренды, в том числе договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (их частей), возможно по соглашению сторон, которое, в свою очередь, подчиняется нормам о форме договора (ст.580 ГК), то есть совершается в письменной форме.

При прекращении договорных отношений на основании ст.593 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (часть вторая ст.593 ГК).

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (часть третья ст.593 ГК).

Наряду с приведенными общими нормами для передачи по договору аренды и возврата капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (их частей) применяются специальные правила. Так, в соответствии со ст.

626 ГК передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, обязательство арендодателя передать капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Соответствующее правило действует и при прекращении договора аренды, то есть обязательство арендатора вернуть арендованное имущество арендодателю считается исполненным после предоставления имущества арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.2 ст.626 ГК).

Тем самым помимо составления акта или иного документа о передаче (возврате) арендованного имущества такое имущество должно быть передано арендодателю.

Юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы (п.

39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»; далее – постановление № 1).

И только после фактического возврата (освобождения) имущества обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей прекращаются (п.20, часть вторая п.36 постановления № 1).

В рассматриваемой ситуации, как представляется, речь идет о непредоставлении имущества арендодателю во владение или пользование при расторжении договора аренды по соглашению сторон, что должно быть обеспечено наряду с подписанием документа о передаче, также освобождением предмета аренды (нежилого помещения) от имущества арендатора с целью его дальнейшего беспрепятственного использования арендодателем. Иными словами, можно сделать вывод о том, что арендатор фактически пользовался имуществом арендодателя после расторжения договора аренды, что, в свою очередь, не позволяло арендодателю использовать имущество (нежилое помещение).

При неисполнении арендатором обязанности по фактическому возврату (освобождению) имущества взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором.

Следует также учитывать, что изменение (установление) размера арендной платы на недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, после прекращения договора аренды такого имущества является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом исходя из измененного (установленного) размера арендной платы (п.39 постановления № 1).

Наряду с этим применяются нормы частей первой, второй ст.

593 ГК, которые являются специальными нормами, устанавливающими объем ответственности арендатора в случае невозврата (несвоевременного возврата) имущества при прекращении договора аренды (часть первая п.38 постановления № 1). По смыслу п.1 ст.

366 ГК арендодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата имущества (п.39 постановления № 1).

Тем самым в рассматриваемой ситуации могут применяться приведенные выше правила в части взыскания арендной платы с арендатора до момента фактического возврата (освобождения) имущества за все время просрочки, а также специальные меры в виде взыскания убытков, если указанная выше плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, взыскания предусмотренной договором аренды неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества и убытков, которые могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором, и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Полномочия распоряжаться имуществом арендатора законодатель арендодателю не предоставляет, в отличие, например, от договора хранения (ст.789 ГК), и, полагаем, у арендодателя нет оснований для реализации имущества арендатора и возмещения за счет стоимости реализованного имущества своих расходов.

В то же время для целей защиты прав арендодателя и освобождения нежилого помещения от оставленного арендатором имущества арендодатель вправе обратиться в суд с требованиями о выселении и взыскании указанных выше сумм.

При принятии решения о выселении и взыскании сумм в отсутствие добровольного исполнения решения оно может быть исполнено в принудительном порядке.

20.11.2015

Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь, медиатор центра «Медиация и право»

Источник: //bii.by/tx.dll?d=311168&a=1

Утрата и повреждение арендованного имущества

Арендованное оборудование не было возвращено арендодателю

Отношения по договору аренды регулируются главой 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1 ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Например, не может являться объектом аренды крыша здания, поскольку она представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости (см. п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. N 66).

Большое значение придается обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом договора аренды. Такое имущество должно быть: передано арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

возвращено арендатором арендодателю при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором аренды или его назначением. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

При использовании в течение срока действия договора аренды имущество может быть повреждено или утрачено.

Порча (утрата) имущества по вине арендатора

Согласно пп. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Для возложения ответственности необходимо наличие в совокупности следующих элементов:

  • наступление вреда;
  • противоправность поведения причинителя вреда;
  • причинная связь между действиями лица и наступившим вредом;
  • вина причинителя вреда.

Следовательно, арендатор должен возместить арендодателю ущерб, если не докажет, что повреждение арендованного имущество произошло не по его вине. Если в повреждении имущества отсутствует вина арендатора, то взыскать с него ущерб от повреждения имущества бывает затруднительно, а в ряде случаев – невозможно.

Пример 1. ЗАО обратилось в суд с иском к ОАО о взыскании вреда, причиненного аварией предоставленного в пользование ОАО крана. Согласно договоренности сторон ЗАО должно было передать ОАО колесный кран.

Однако ввиду отсутствия такого крана был передан кран на гусеничном ходу. Авария, в результате которой переданный в аренду кран был поврежден, явилась результатом проседания почвы под гусеницей крана.

Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, отметил, что правоотношения сторон должны быть квалифицированы как отношения аренды транспортного средства с экипажем. В соответствии со ст.

639 ГК РФ в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. Между тем арендодателем не доказано, что повреждение крана произошло по обстоятельствам, за которые арендатор должен отвечать в соответствии с законом или договором аренды. Вследствие этого суд правомерно отказал ЗАО в иске (см. постановление ФАС Уральского округа от 16.08.04 г. N Ф09-2590/04ГК).

В связи с изложенным важную роль приобретает документальное оформление арендных отношений. В частности, в качестве доказательств понесенных убытков необходимы:

  • документы, подтверждающие собственность арендодателя на переданное в аренду имущество;
  • договор аренды со всеми необходимыми реквизитами, зарегистрированный в установленном порядке;
  • акты приема-передачи (от арендодателя арендатору и от арендатора арендодателю) с подробным описанием технического состояния объекта аренды.

Во избежание спорных ситуаций представляется целесообразным в договоре указать:

  • все случаи, в которых арендатор будет возмещать ущерб арендодателю;
  • расчет суммы возможного ущерба в зависимости от повреждения, в том числе можно предусмотреть, что в ряде случаев необходимо привлекать независимого оценщика;
  • форму возмещения (перечисление денежного эквивалента, проведение ремонтных работ за счет арендатора, предоставление аналогичного имущества и т.п.).

Пример 2. Предприниматель обратился в суд с иском к ЗАО о возмещении затрат по ремонту автомобиля КамАЗ. Суд, изучив материалы дела, удовлетворил иск предпринимателя. Автомобиль КамАЗ был передан предпринимателем ЗАО по договору аренды транспортного средства без экипажа.

После расторжения договора аренды автомобиль возвращен предпринимателю с неисправным двигателем, что подтверждается отметкой в акте приема-передачи, подписанном обеими сторонами. Стоимость ремонта двигателя определена по смете автоэксперта (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.02 г.

N А82-142/01 – Г/2).

Пример 3. Потребительское общество обратилось в суд с иском к предпринимателю о возмещении ущерба, причиненного пожаром в арендованном помещении. При этом общество уже получило от страховой компании возмещение, которое частично возмещает причиненный вред. Сумма претензии к арендатору – разница между остаточной стоимостью помещения и страховым возмещением.

Предприниматель представил доказательство своей невиновности в возникновении пожара. Суд направил данное дело на новое рассмотрение, несмотря на то, что в договоре аренды содержался пункт, обязывающий арендатора устранять последствия пожара за свой счет.

Суд вынес постановление на основании того, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие собственность потребительского общества на помещение. Кроме того, договор аренды не зарегистрирован в соответствующем учреждении юстиции.

В этом случае договор можно рассматривать как незаключенный, и в отсутствие вины арендатора в повреждении имущества именно собственник должен нести риск последствий повреждения имущества (см. постановление ФАС Центрального округа от 25.06.04 г. N А64-4585/03-12).

Повреждение арендованного имущества может произойти не по вине арендатора, а из-за действий третьих лиц или вследствие обстоятельств непреодолимой силы (землетрясения, наводнения, пожара и т.п.).

Порча (утрата) имущества по вине третьих лиц

В этом случае арендатор может потребовать от третьего лица возместить расходы, связанные с восстановлением поврежденного арендованного имущества или его утратой. При этом арендатору необходимо доказать причинную связь между действиями этого лица и повреждениями имущества, а также реальность понесенных затрат, связанных с восстановлением поврежденного имущества.

Источник: //autoclub.ru/5/18/i30_7097p0.htm

Уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества

Арендованное оборудование не было возвращено арендодателю

Олеся Валерьевна Дыль,
судья экономического суда Минской области

Экономический суд откажет арендодателю в удовлетворении исковых требований о взыскании с арендатора арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества, если установит, что арендатор совершал активные действия, направленные на возврат арендованного имущества арендодателю, а последний безосновательно уклонялся от его приемки.

Фабула дела

В экономический суд обратилось ООО «З» (истец, арендодатель) с исковым заявлением о взыскании с УП «Э» (ответчик, арендатор) сумм задолженностей по договору аренды: 87614 руб. арендной платы, 9925 руб. коммунальных расходов и 8176 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего просил взыскать с ответчика 105715 руб.

Позиция истца

Пояснил суду, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды производственного помещения, которое по истечении срока аренды ответчик истцу не вернул и свое оборудование по производству ветпрепаратов из него не вывез.

Ответчик освободил помещение лишь спустя один месяц после окончания срока аренды и отказался подписать акт приема-передачи.

Настаивал, что использование производственного помещения по окончании срока аренды, помимо прочего, подтверждается банковской справкой (оборудование ответчика было в залоге у банка).

Позиция ответчика

Просил суд отказать истцу в удовлетворении иска на основании следующего.

За год до истечения срока аренды письменными уведомлениями неоднократно предупреждал истца о том, что не намерен продлевать его.

Задолженностей перед истцом по уплате арендной платы и коммунальным платежам не имеет. Истец умышленно ограничил ответчику доступ в арендуемое помещение и удерживал там его производственное оборудование. Именно поэтому ответчик не вывез его по окончании срока аренды. По данному поводу ответчик обращался в ОВД с соответствующим заявлением в отношении истца.

Производственное оборудование ответчика было предметом залога в обеспечение обязательства истца по договору купли-продажи между истцом и банком. Часть оборудования вообще была в аренде у истца (имеется соответствующий договор аренды).

Ответчик просил банк согласовать передачу оборудования истцу, поскольку оно находилось в фактическом пользовании последнего: истец производил на этом оборудовании ветпрепараты.

Однако банк отказывал ответчику в передаче оборудования истцу, поскольку последний имел задолженность перед банком.

Истец не только уклонялся от подписания соответствующих документов по передаче помещений в установленный срок, но и ограничивал доступ к имуществу ответчика.

Рассмотрение дела судом

По договору аренды между сторонами спора истец передал, а ответчик принял в срочное возмездное владение и пользование производственные помещения с целью производства ветпрепаратов.

Истец выполнил свои обязательства по договору, о чем свидетельствует акт приема-передачи.

В свою очередь ответчик обязался своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату и эксплуатационные расходы. Арендную плату надлежало вносить до 30 числа текущего месяца в размере 264 руб. за одни сутки аренды.

Эксплуатационные расходы, затраты по газоснабжению, водоснабжению, другие коммунальные услуги эксплуатационных служб города ответчик обязался оплачивать по счетчикам истца в течение 10 рабочих дней с даты направления (передачи) счета на оплату.

Граждане и юрлица свободны в заключении договора. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, при этом договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора .

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются .

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства .

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) .

Договор аренды заключается на срок, определенный договором .

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При прекращении договора аренды арендуемое имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами .

Если хозяйственным судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды , то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.

Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п. .

Ответчик предпринимал необходимые действия, направленные на возврат арендованного имущества арендодателю. Об этом свидетельствуют представленные суду письма и уведомления, которые он направлял истцу:

— о (об) передаче имущества ответчика, находящегося на территории арендуемого объекта, истцу;

— вывозе имущества ответчика из арендуемого помещения;

— несогласии ответчика на продление сроков аренды;

— окончании сроков договорных отношений;

— вывозе оборудования.

Ответчик обращался в правоохранительные органы по факту ограничения доступа к имуществу ответчика со стороны истца, о чем свидетельствует заявление ответчика в ГОВД.

Суду представлен приказ истца, согласно которому руководитель истца приказал не пропускать на территорию цеха по производству ветпрепаратов руководителя и работников ответчика.

Истец в свою очередь не представил суду сведений относительно того, по какой причине он не осуществил приемки имущества, а также не указана причина, по которой истец не подписал соответствующие документы по передаче помещений в установленный срок.

Представленная суду справка банка о проверке имущества не свидетельствует о факте использования ответчиком производственных помещений (объект аренды) по истечении срока действия договора аренды. К данному выводу суд пришел на основании следующего.

Между ответчиком (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключен договор залога, согласно которому ответчик передал залогодержателю свое производственное оборудование (заложенное имущество) с целью обеспечения обязательств истца перед залогодержателем — банком по исполнению договора купли-продажи капитального строения (в котором ответчику истец предоставил в аренду помещение и где указанное производственное оборудование и находилось).

Из условий договора залога следует, что перемещение заложенного имущества возможно лишь с согласия банка для ремонта и обслуживания.

Ответчик многократно обращался к банку с просьбой о согласовании договора купли-продажи и передаче заложенного имущества в собственность истца, вывозе из помещений истца оборудования. Ответчик уведомлял банк об истечении срока действия договора аренды производственных помещений и о том, что у ответчика отсутствует доступ к имуществу (указанные письма суду представлены).

В свою очередь банк — залогодержатель в своих ответах ответчику ссылался на условия договора залога и невозможность принять положительное решение по обращениям ответчика ввиду наличия просроченной задолженности истца по оплате приобретенного у банка капитального строения.

Часть производственного оборудования ответчика, находившегося в арендованных помещениях по истечении срока действия договора аренды, передана ответчиком истцу по договору аренды. Доказательств его возврата истцом ответчику суду не представлено. Таким образом, реальной возможности вывезти оборудования из помещений истца у ответчика не было.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Истцом не доказано наличие факта использования ответчиком арендованного имущества, равно как и не доказано, что ответчик не предпринимал каких-либо действий по возврату истцу арендованного объекта аренды. Не доказана и противоправность действий ответчика, с которым истец связывает свое право на иск.

Решение суда

Отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Решение суда обжаловалось, решениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено в силе.

Источник: //ilex.by/uklonenie-arendodatelya-ot-priemki-arendovannogo-imushhestva/

Улучшения арендованного имущества

Арендованное оборудование не было возвращено арендодателю

Улучшения – это работы по модернизации, модификации, достройке, дооборудованию, реконструкции и т. п. объекта ОС, которые приводят к увеличению будущих экономических выгод, первоначально ожидаемых от использования объекта (в т. ч. к увеличению срока его полезной эксплуатации) (п. 14 П(С)БУ 7 «Основные средства»).

К улучшениям основных средств (далее – ОС), в частности, относятся (п. 31 Методических рекомендаций по учету основных средств, утвержденных приказом Минфина от 30.09.03 г. № 561 (далее – Методрекомендации № 561):

  • модификация, модернизация объекта в целях продления срока его эксплуатации или увеличения производственной мощности;
  • замена отдельных частей оборудования для повышения качества продукции (работ, услуг);
  • внедрение более эффективного технологического процесса, который позволит уменьшить первоначально оцененные производственные расходы;
  • достройка (надстройка) здания, которая увеличит количество мест (площадь) здания, объемы и/или качество работ (услуг) либо условия их выполнения.

Что касается улучшения объектов ОС, находящихся в операционной аренде, то согласно ст. 773, 778 Гражданского кодекса (далее – ГК), арендатор вправе изменять состояние имущества, переданного ему в аренду (в т. ч. и улучшать его), но только с согласия арендодателя. Однако, как показывает практика, арендатор может улучшать объект и по самостоятельному решению.

Улучшения арендованного объекта могут быть отделимыми и неотделимыми. Неотделимым от объекта аренды (составной частью) следует считать такое улучшение, которое не может быть отделено от имущества без его повреждения или существенного обесценивания (ст. 187 ГК).

У арендаторабудут разные правав зависимости от характера улучшений арендованного имущества и наличия согласия арендодателя на такие улучшения – см. табл. 1.

Таблица 1

Таблица для печати доступная на странице: //uteka.ua/tables/52381-0

Характер улучшенийСогласие арендодателя на улучшения
ЕстьНет
123
ОтделимыеАрендатор имеет право на изъятие улучшений или на возмещение (компенсацию) их стоимостиАрендатор имеет право на изъятие улучшений, но не имеет права на возмещение их стоимости
НеотделимыеАрендатор имеет право на возмещение (компенсацию) стоимости улучшенийАрендатор не имеет права на возмещение стоимости улучшений*

Как видно из табл. 1, при возврате объекта аренды арендодатель может получить вместе с ним и неотделимые улучшения. Причем в одних случаях он будет обязан их оплатить, в других – получит бесплатно. Отделимые улучшения могут остаться в собственности арендатора, а могут быть также переданы арендодателю после окончания срока действия договора аренды.

Учет улучшений

Правила учета улучшений рассмотрим на практических ситуациях.

Ситуация 1. Улучшения арендованного объекта выполняет арендодатель за свой счет

Учет у арендодателя. В этой ситуации арендодатель отражает улучшение принадлежащего ему объекта ОС в общем порядке, увеличивая первоначальную стоимость этого объекта. Подробнее об этом см. «Учет ремонтов и улучшений собственных основных средств».

На практике возникают вопросы, как быть, если арендодатель передал в операционную аренду недвижимость и она учитывается у него в составе инвестиционной недвижимости (о необходимости перевода недвижимости, переданной в операционную аренду, в состав инвестиционной мы писали в «Учет операционной аренды: обе стороны – юрлица»).

В этом случае следует знать, что расходы на улучшение (модернизацию, модификацию, достройку, дооборудование, реконструкцию и т. п.) инвестиционной недвижимости, которое приводит к увеличению будущих экономических выгод, также относят на увеличение ее первоначальной стоимости (п. 14 П(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость»).

Учет у арендатора. Арендатор не отражает такие операции в своем учете.

Ситуация 2. Улучшения арендованного объекта ОС выполняет арендатор за свой счет. Арендодатель не компенсирует стоимость улучшений

Учет у арендатора. Арендатор отражает такие операции в порядке, приведенном в табл. 2.

Таблица 2

Таблица для печати доступная на странице: //uteka.ua/tables/52381-2

Вид учета/налогаПорядок учета/налогообложения
12
Создание улучшений
Бухгалтерский учетВ данном случае в учете арендатора формируется отдельный объект ОС «Улучшение арендованного объекта» (п. 8 П(С)БУ 14 «Аренда»), который относится к прочим необоротным материальным активам (пп. 5.2.7 П(С)БУ 7). Расходы на улучшения накапливаются на субсчете 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов», а при вводе объекта в эксплуатацию списываются в дебет субсчета 117 «Прочие необоротные материальные активы».Ввод объекта в эксплуатацию оформляется актом. Акт

Источник: //uteka.ua/publication/commerce-12-shkola-bughaltera-prosto-ob-uchete-65-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

4.2. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Арендованное оборудование не было возвращено арендодателю

Статьи 135, 314, 316, 622 ГК РФ

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Согласование условия о возврате арендованного имущества

В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь (подробнее об этом см. п. 1.3 «Объект аренды»). Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование.

Стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть арендованное имущество, поскольку эта обязанность императивна (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Однако стороны вправе определить порядок возврата имущества.

Для согласования порядка возврата арендованного имущества необходимо определить:

— состояние имущества на момент его возврата;

— принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;

— место возврата имущества;

— срок возврата имущества;

— размер арендной платы за пользование имуществом в период после прекращения договора;

— взыскание убытков и неустойки при несвоевременном возврате имущества.

Внимание! Требований к тому, как должен оформляться возврат арендованного имущества, законом не установлено. Однако, суд не признает доказанным факт возврата имущества, если это не подтверждено документально (Определение ВАС РФ от 21.02.2008 N 1224/08). Обычно документом, подтверждающим факт возврата арендодателю имущества, является акт приема-передачи.

4.2.1. Состояние имущества на момент его возврата по договору аренды

По общему правилу арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью).

Стороны могут согласовать иное состояние имущества на момент его возврата (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Например, может быть предусмотрено, что оно возвращается отремонтированным или с улучшениями, произведенными арендатором. Такие условия выгодны арендодателю, поскольку ценность его имущества повысится.

Однако на арендатора в таком случае налагаются дополнительные обязанности по улучшению состояния имущества.

———————————

Пример формулировки условия:

«При прекращении настоящего договора передаваемое арендатору оборудование подлежит возврату арендодателю полностью отремонтированным с заменой следующих частей и деталей:

— (перечень)».

———————————

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ в договоре можно предусмотреть условие о том, что арендатор освобождается от обязанности производить за свой счет текущий ремонт. В этом случае необходимо указать, что арендованное имущество подлежит возврату со сверхнормативным износом (т.

е. в состоянии худшем, чем при нормальном износе). Такое условие выгодно арендатору, поскольку оно позволяет тратить на содержание имущества меньше средств.

Однако для арендодателя данное условие означает, что он должен будет произвести дополнительные действия и траты для устранения недостатков имущества после его возврата.

В связи с этим в договоре рекомендуется предусмотреть предельный показатель износа арендуемой вещи, для того чтобы арендодатель мог заранее рассчитать средства, необходимые для улучшения состояния имущества.

———————————

Пример формулировки условия:

«При прекращении настоящего договора арендованное оборудование должно быть возвращено арендодателю. Допускается возврат оборудования со сверхнормативным износом:

— 100-процентный износ деталей (указать каких именно);

— 50-процентный износ деталей (указать каких именно)».

———————————

Если стороны не согласовали требования к состоянию имущества на момент его возврата

В этом случае арендатор будет обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Арендатору необходимо будет устранить все произведенные изменения, не предусмотренные договором, даже если в результате таких изменений имущество было улучшено (см. Риск арендатора 4.2.1).

Однако если арендодатель дал свое согласие на произведение изменений имущества, арендатор не будет обязан их устранять.

4.2.2. Принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате арендованного имущества

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. По общему правилу принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст.

135 ГК РФ). Следовательно, при возврате имущества они должны быть возвращены арендодателю. Документы, необходимые для использования имущества, подлежат возврату, так же как его принадлежности в порядке ст.

135 ГК РФ.

//www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Во избежание разногласий относительно того, какие именно принадлежности и документы подлежат возврату вместе с имуществом, в договоре рекомендуется их перечислить.

———————————

Пример формулировки условия:

«По настоящему договору арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (указать объект аренды) вместе со следующим принадлежностями и документами:

_____________________________ (указывается перечень документов и принадлежностей).

При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество вместе с принадлежностями и документами, указанными в п. __ настоящего договора».

———————————

Данный перечень может содержаться также в отдельном приложении к договору. В этом случае приложение должно обязательно быть подписано и содержать ссылку на основной договор.

———————————

Пример формулировки условия:

«При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество вместе со всеми принадлежностями и документами, указанными в приложении N _ к настоящему договору».

———————————

Перечень необязательно должен включать в себя только те документы и принадлежности, которые были переданы арендатору вместе с имуществом. Стороны могут расширить его и предусмотреть обязанность арендатора передать дополнительные документы.

Например, таким документом может быть заключение эксперта о техническом состоянии имущества (для подтверждения того, что оно возвращается в надлежащем состоянии).

В случае когда получение дополнительных документов связано с материальными затратами, в договоре рекомендуется указать ту сторону, которая несет такие расходы.

———————————

Пример формулировки условия:

«При возврате арендованного имущества арендатор обязуется передать арендодателю также полный комплект документов, перечисленных в п. _ настоящего договора. Кроме того, арендатор обязуется предоставить арендодателю заключение независимого эксперта о техническом состоянии имущества. Расходы по оплате услуг эксперта несет арендатор».

———————————

Если стороны не согласовали перечень принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с имуществом

В этом случае арендатор будет обязан вернуть все принадлежности и документы, полученные им вместе с объектом аренды. В противном случае арендодатель сможет истребовать их в судебном порядке в соответствии со ст. ст. 135, 622 ГК РФ (см. Риск арендатора 4.2.2).

4.2.3. Место возврата арендованного имущества

Стороны вправе определить любое место возврата арендованного имущества. Это может быть место нахождения одной из сторон, место использования имущества или иное согласованное место.

Во избежание разногласий в договоре необходимо указать точный адрес места, по которому имущество будет возвращено. При этом выбирать место приемки следует с таким расчетом, чтобы в ней смогли участвовать обе стороны, т.е. место должно быть территориально доступным.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Возврат арендованного имущества осуществляется в месте нахождения арендатора/арендодателя по адресу: ______________________».

«Арендатор обязан вернуть арендованное имущество на склад арендодателя по адресу: _______________».

———————————

Если место возврата арендованного имущества не согласовано

Возврат имущества должен произойти не в месте нахождения арендатора (абз. 7 п. 1 ст. 316 ГК РФ), а в том месте, где состоялась передача имущества арендатору (п. 36 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002).

4.2.4. Срок возврата арендованного имущества

Источник: //narodirossii.ru/?p=17031

Закон для всех
Добавить комментарий