Что делать, если у управляющей компании много нареканий?

Лицензирование управляющих компаний: от закона к порядку

Что делать, если у управляющей компании много нареканий?

10.04.2015

С 1 мая 2015 года управление многоквартирными  домами без лицензии не допускается. Все управляющие компании России должны в обязательном порядке получить лицензию. Продолжат работу профессионалы, подтвердившие свое право обслуживать жилищный фонд.

Условия отбора

Необходимость в лицензировании УК назрела давно: условия отбора позволят отсеять компании, работа которых сегодня вызывает слишком много нареканий со стороны жителей.

По словам генерального директора ООО «Управдом «Дубна» Дмитрия Чихалова, процесс лицензирования специалистам пройти несложно.

«Но он может оказаться непростым для компаний-«однодневок», которые всеми правдами и неправдами стремятся попасть на рынок управления ЖКХ. Однако работа таких компаний  заставляет собственников нервничать.

Это непрофессионально, мы должны оказывать квалифицированную помощь, точно так же, как все остальные службы. УК должны обеспечивать комфорт и безопасность жителей».

Путь в благонадежные компании начинается с соблюдения нескольких обязательных требований. Так, должностные лица должны иметь по итогам экзамена квалификационный аттестат. Для сдачи теста необходимо продемонстрировать знания законодательства, правил и норм предоставления жилищных и коммунальных услуг, вопросов безопасности проживания в многоквартирном доме.    

УК должна быть зарегистрирована в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ.

Управляющая компания должна быть абсолютно чиста перед законом: у ее руководства не должно быть непогашенных судимостей по экономическим и уголовным преступлениям. УК должна соблюдать требования к раскрытию информации в соответствии со стандартом.

Должностные лица не должны упоминаться в реестре дисквалифицированных лиц, а сама УК – в сводном федеральном реестре аннулированных лицензий.

Решение за собственником

Судьба многоквартирного дома остается в руках жителей. В начале апреля местные администрации проинформируют жителей, обратились ли их управляющие компании за лицензией.

Если собственники недовольны работой своей УК, они могут расторгнуть с ней договор или выбрать другую форму управления.

Для этого в течение апреля они должны провести общее собрание собственников, принять решение о расторжении договора управления или выборе другой формы управления и в течение трех рабочих дней направить копию протокола в Госжилинспекцию заказным письмом.

Если собственников устраивает деятельность управляющей компании, никаких действий предпринимать не надо.

Что делать, если ваша управляющая компания не подала заявление на получение лицензии или ей отказали? В течение апреля вы можете провести общее собрание и выбрать компанию, которая получила лицензию.

Если собственники не проявят инициативу, собрание созовет местная администрация.

А вот если собрание не состоится, решение будет не принято или не реализовано, органы местного самоуправления объявят открытый конкурс на управление домом.

Ставка на открытость

1 апреля 2015 года на сайте Госжилинспекции Московской области и сайтах местных администраций будет опубликована информация об обратившихся за лицензией УК.

Собственники квартир найдут там подробную информацию о каждой управляющей компании, участвующей в процедуре лицензирования, в том числе: наличие квалификационного аттестата, номер лицензии, реестр многоквартирных домов, находящихся в управлении УК.

В дальнейшем этот реестр будет регулярно обновляться и в любой момент собственники могут увидеть в нем информацию о своей УК.

Право «вето»

Закон оговаривает и условия аннулирования лицензии.

Если управляющая компания дважды в течение года не исполняет или ненадлежаще исполняет предписание Госжилинспекции, дом изымается из управления компании. Однако жители имеют право «вето».

Если они хотят продолжить работать с этой УК, они должны в течение двух месяцев после уведомления о лишении компании права управления многоквартирным домом на общем собрании принять решение о продолжении деятельности УК и сообщить об этом в Госжилинспекцию.

Аннулирование лицензии происходит по решению суда на основании решения лицензионной комиссии. Основание для этого – лишение управляющей компании 15-ти процентов площадей управляемого фонда в результате неисполнения предписаний органов госжилнадзора.

Под угрозой штрафа

Лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия, действует на территории субъекта РФ, где выдана, и не подлежит передаче третьим лицам. Работа управляющей компании без лицензии влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, на юридических лиц – до трехсот тысяч рублей.

Александр Коган, руководитель Госжилинспекции Московской области

– На этапе лицензирования, когда полностью меняются правила игры на рынке управления домами, роль советов домов велика как никогда.

Именно совет может максимально быстро довести до соседей информацию, подано ли их управляющей компанией заявление на получение лицензии, понять позицию собственников относительно их удовлетворенности работой УК, грамотно и в срок провести общее собрание, если УК жителей не устраивает.

В дальнейшем именно совет станет тем механизмом «настройки» деятельности УК, новой или уже знакомой жителям, в соответствии с потребностями граждан и позволит контролировать качество работ.

Для справки:

По данным  министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня, реально управляют домами наших граждан 11,8 тысяч управляющих компаний. Каждая 15-я управляющая компания работает в Подмосковье. В Московской области управляющие компании обслуживают 93% жилищного фонда. Это более 53 тысяч многоквартирных домов,  общая площадь которых составляет около 160 млн кв. м.

Источник: //www.korolev.ru/main/anews/adv/24/5137.html

Значение управляющей компании в апарт-отеле: как рассчитать свой будущий доход?

Что делать, если у управляющей компании много нареканий?

С появлением на российском рынке апарт-отелей в очередной раз стало понятно, что доходность вложений в недвижимость выше, чем у банковских вкладов минимум на 2-3%.

К тому же, для среднестатического покупателя такие инвестиции представляются одним из наиболее понятных инструментов по сохранению и приумножению капитала. Так ли это на самом деле, мы рассказывали в прошлой статье.

Теперь SPbHomes более пристально изучил тему управляющих компаний гостиниц: кто и как занимается вашими деньгами?

Разбор полетов

Регулярный мониторинг показателей – залог эффективной работы как для собственника, так и для оператора. Для оценки компетентности управляющей компании стоит обратить внимание на:

  • Опыт работы. Время присутствия на рынке, объем выполненных и текущих проектов важны для составления общей картины. Однако не следует останавливаться только на этом пункте и делать общие выводы;
  • Текущее состояние подшефных объектов. В эксплуатационные показатели гостиниц входит как качество ежедневной уборки, так и соответствие отчетности реальности. Если есть возможность, посетите отели оператора, проверьте чистоту МОПов и номеров – в подавляющем большинстве гости строги в этом вопросе;
  • Качество работы с клиентами. Здесь будет не лишним изучить отзывы постояльцев: как часто персонал управляющей компании игнорирует просьбы гостей или же наоборот идет навстречу даже в мелочах. Дополнительные услуги и доброжелательность улучшают уровень сервиса;
  • Качество оказываемых услуг. Зачастую оператор заявляет широкий спектр, однако их уровень оставляет желать лучшего: есть ли нарекания на работу горничных, часто ли меняются субподрядчики (например, по ремонту номеров), много ли скрытых платежей? Возникает закономерный вопрос: что же делать, если управляющая компания апарт-отеля еще неизвестна на рынке? В этом случае следует сравнить обещания новоиспеченного оператора со средним уровнем услуг на рынке в том или ином ценовом сегменте. Будет ли это соотноситься с финансовыми показателями? Если в бюджетных апартаментах в стоимость включены, к примеру, услуги прачечной, действительно ли затраты смогут окупиться?
Наименование УКГод основанияДоходностьПрисутствие в проектах
VALO Service2017От 9% годовых при долгосрочной арендеОт 14% годовых при краткосрочной арендеVALO
Отельный оператор PLG2009От 9% годовых гарантированного доходаДо 19% годовых негарантированного дохода30 тыс руб ежемесячного гарантированного дохода со сдачи студииIN2ITПро`молодость
МТЛ-Недвижимость2004До 17% годовых при краткосрочной или долгосрочной арендеSTARTWINGSAvenue-Apart на Дыбенко
УК Y’ES2013От 30 до 50 тыс руб/мес в зависимости от метража юнитаY’ES MarataY’ES на Хошимина
УК Zoom Service2019До 17% годовых негарантированного доходаДо 10% годовых гарантированного доходаZoom
NAI Becar1978От 8,8% годовых гарантированного дохода75% от негарантированного дохода по арендеVertical на Лесной
УК Docklands2007До 12% годовых при смешанной системе арендыDocklandsLoft na Srednem

Данные по Санкт-Петербургу, сентябрь 2019 г

Что должен знать будущий собственник?

Выбор апарт-отеля не должен ограничиваться критериями «место» и «цена». Несмотря на то, что локация играет важную роль, так как от местоположения гостиницы зависит заполняемость, нужно оценивать опыт работы и будущей управляющей компании (оператора).

Чтобы стать профессиональным рантье и ориентироваться в отчетности, для начала стоит разобраться в базовых терминах и понятиях:

  • Occupancy (или ОСС) – загрузка или заполняемость апарт-отеля. Посчитать показатель можно по формуле: количество сданных номеров/количество свободных номеров (кроме ремонтируемых);
  • Average daily room rate (или ADR) – средняя стоимость суточной аренды юнита. Рассчитывается: общая выручка от сдачи номеров за нужный период/количество сданных номеров за тот же период;
  • Revenue per available room per day (или RevPAR) – средний доход конкретного юнита. Вычисляется: ADR*OCC;
  • Revenue per available room per client (или RevPAC) – средний доход на каждого гостя, включающий в себя стоимость питания, дополнительных услуг и налогообложение. Вычисляется: выручка/количество гостей.

Значения этих трех показателей являются наиболее важными для собственника. С их помощью можно отследить динамику доходности, а отсюда эффективность и политику управляющей компании. Для примера расчетов возьмем примерные годовые показатели апарт-отелей со 100 номерами в центре Петербурга. Годовая выручка и загрузка – 97,45 млн рублей и 89% соответственно.

ПоказателиРасчеты
ОСС89%
ADR97,455 млн руб/89 номеров*365 дней=3000 рублей
RevPAR3000 руб*89%=2670 рублей

В таблице не учтен показатель RevPAC, так как необходима точная квартирография апарт-отеля и, как следствие, точная вместимость каждого юнита.

Если интересующий покупателя апарт-отель уже введен в эксплуатацию и функционирует, то на стадии обсуждения сделки можно попросить показать имеющиеся цифры. Не все УК готовы предоставить полную отчетность из-за соблюдения коммерческой тайны, однако попытаться стоит.

Если же объект находится на стадии строительства, то необходимо внимательно изучить прогнозируемые цифры.

Управляющая компания – это «лицо» любой гостиницы. Постояльцы, как простые туристы, так и командировочные, отмечают отельеры, охотнее вернутся туда, где им было комфортно. В вопросах места проживания многие из нас достаточно консервативны.

Персонал, прозрачность работы оператора, общее понимание рынка собственником и детальное руководством – во многом залог успешности гостиничного объекта.

Объем предложения апартаментов в Санкт-Петербурге будет расти еще в течение минимум 2-3 лет, поэтому есть большой шанс попасть в рог изобилия и выбрать действительно интересный проект.

Источник: //spbhomes.ru/science/upravlyayushchaya-kompaniya-v-apart-otele/

«Брошенным» многоквартирным домам назначат УК

Что делать, если у управляющей компании много нареканий?

Управляющие компании для «бесхозных» домов будут назначать муниципальные власти. Такой порядок зафиксирован в проекте постановления правительства о правилах определения организации для временного управления жилыми домами.

Минэкономразвития согласовало документ, сообщили «Известиям» в ведомстве. В среднем по стране 9% многоквартирных домов остаются без обслуживания. У экспертов к правилам много вопросов.

Например, какими могут быть экономические стимулы браться за «брошенные» здания.

С 2019 года в силу вступит новая норма Жилищного кодекса. Если не состоялось собрание собственников по выбору способа управления или открытый конкурс, объявленный муниципалитетом, то орган власти должен назначить временную управляющую организацию.

Она будет работать не более года. Проект постановления правительства о правилах управления «бесхозными» домами подготовил Минстрой. В документе прописано, каким образом происходит выбор временной компании и на каких условиях она будет работать.

УК будет выполнять эти функции по распоряжению органа местного самоуправления или органов исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Такое распоряжение необходимо издать не позднее пяти рабочих дней после выявления проблемы.

Назначенная организация в течение пяти дней после появления распоряжения направляет собственникам подписанный проект договора и размещает сведения о его заключении в информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Орган власти при этом обязан объяснить собственникам основания для такого назначения.

Даже если письменного договора между собственниками и УК еще нет, жители должны продолжать платить за жилищно-коммунальные услуги, следует из текста документа. Деньги в этом случае поступают либо в расчетные центры, либо напрямую ресурсоснабжающим организациям, пояснил «Известиям» генеральный директор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин.

Временное управление прекращается после истечения срока, установленного распоряжением, или в случае, если жители выбрали новую организацию. Сегодня, если дом оказывается без управления, он продолжает получать электричество, газ и тепло, но, как правило, остается без необходимого текущего ремонта.

В ФАС «Известиям» сообщили, что данный проект постановления проходит согласительные процедуры. Окончательные решения по нему будут приняты в том числе после проведения правовой и антикоррупционной экспертиз.

В среднем по России без управления находятся 9% многоквартирных домов. Больше всего их в Архангельской области (36%) и Севастополе (40%), рассказала «Известиям» замгендиректора управляющей компании «ПИК-Комфорт» Олеся Лещенко.

В пресс-службе «Общероссийского народного фронта» сообщили о постоянных жалобах от жителей аварийного жилья на то, что их дом остался без управляющей компании. Основные претензии: отсутствие текущего ремонта дома, вывоза мусора, уборки подъездов, обслуживания в зимнее время года.

ОНФ планирует провести мониторинг таких объектов. Однако предварительный анализ показал, что у половины аварийных домов, подлежащих расселению, отсутствует информация об УК. Кроме того, здание может числиться на балансе управляющей компании, но по факту никакого управления нет.

Алексей Макрушин отметил, что зачастую компании опасаются, что у них отберут лицензию, если по дому будет много нарушений. А этого избежать сложно, так как жители чаще всего не очень обеспеченные и это не позволяет увеличить размер взносов на необходимые работы.

Участники рынка ждали, что в проекте постановления будет описана экономическая основа для привлечения управляющих компаний, но документ содержит только административные рычаги, подчеркнула исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

— Непонятно, почему УК должны брать на себя совершенно неинтересные дома, в которых низкая собираемость платежей, — прокомментировала эксперт.

Олеся Лещенко считает, что стимулами могли бы быть бюджетные субсидии, покрывающие расходы на управление ветхими домами.

Либо — в условиях бюджетного дефицита — существенно сокращенный перечень работ и услуг по обслуживанию.

Если дом скоро должны признать аварийным, целесообразно ограничиться тем, чтобы обеспечить безопасность проживающих там людей, исключив из перечня расходов текущий ремонт.

Светлана Разворотнева также опасается, что могут пострадать благополучные дома. Она привела пример: иногда жители выбирают управление в форме ТСЖ, а из администрации всё равно приходит уведомление о назначении ГУПа. Пока идут суды, организация уже работает и собирает взносы.

Источник: //iz.ru/763501/svetlana-volokhina/broshennym-mnogokvartirnym-domam-naznachat-uk

За что отвечает управляющая компания. Рейд по жилым домам Иркутска

Что делать, если у управляющей компании много нареканий?

Чтобы наглядно рассказать и показать, в чем заключается работа управляющей компании, я попросила Михаила, который проработал в УК много лет, пройтись со мной по многоквартирным домам (МКД). По совету знакомых выбрали три дома, которые обслуживают разные организации.

Управляющая компания — организация по оказанию услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами и поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.

Обязанности по содержанию жилья включают целый спектр работ и услуг. А их оказание имеет свои нюансы, которые необходимо знать каждому собственнику.

— Деятельность УК не ограничивается только ремонтом подъезда, уборкой придомовой территории и вывозом мусора. Это лишь верхушка айсберга. Большой объем работы приходится на санитарное содержание чердаков, подвалов, обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций — то, что не видно жильцам, — поясняет специалист в сфере ЖКХ.

В жилом фонде есть новостройки и старые дома. Со старым фондом работы больше: из-за изношенности коммуникаций постоянно требуется вмешательство специалистов. Но и в новостройках свои нюансы. Там также бывают проблемы с коммуникациями, дверьми и окнами. В новых домах все это решается при участии управляющей компании.

Дом на улице Юрия Тена, 26/4

Первая наша остановка — новостройка на улице Юрия Тена. Дом обслуживает УК «Прогресс-Сервис». Придомовая территория, тротуары и пешеходные дорожки чистые.

Несмотря на то что всю ночь шел снег, к 12 часам дня во дворе уже закончили уборку. Согласно правилам, специалисты УК должны выйти на уборку в течение трех часов после того, как пошел снег.

При продолжающемся снегопаде расчистка производится каждые 3 часа.

Уборка придомовой территории осуществляется в штатном режиме 6 раз в неделю. Есть разлинованная карта, по которой чистят территорию. В первую очередь отметают от подъездов, потом очищают проходы и пешеходные дорожки. В последнюю очередь — проезды.

Заходим в подъезд — чисто и светло. В идеале, так должны выглядеть все подъезды. Ведь в содержание общедомового имущества входит поддержание чистоты в них, а также регулярная уборка и санитарная обработка, если в доме завелись тараканы или мыши.

Согласно разделу 36 Жилищного кодекса, общее имущество многоквартирного дома состоит из лифтов, коридоров, площадок, чердаков, технических этажей, лестниц, подвалов и других помещений, расположенных в данном сооружении.

При входе висит ящик для сдачи показаний и информационный стенд. Специалист поясняет, что здесь он оформлен по всем правилам: представлены сведения об учредителях, лицензия, порядок подачи показаний, внесения платы за коммунальные услуги, указаны тарифы, время работы УК, сведения о должниках.

На доске размещен и телефон круглосуточной аварийно-диспетчерской службы. Специалисты отрабатывают заявки, которые носят чрезвычайный характер. Сроки их выполнения, как правило, выходят за рамки установленного рабочего времени, если в квартире прорвало трубу или выключился свет во всем доме.

Но тут важно понимать границы ответственности в случае, если нанесен ущерб имуществу. Если прорвало трубу от стояка до первого вентиля, это ответственность УК. Если после, на гребенке, — собственника. Но в обоих случаях приходит слесарь от УК, отключает воду до установления причин и устраняет течь.

В плату за ЖКХ входит содержание МКД. К примеру, в подъезде перегорела лампочка, или входная дверь не закрывается из-за тугой пружины, или обледенело крыльцо, и его нужно оперативно почистить. Любой собственник может позвонить диспетчеру и оставить заявку на вызов мастера или электрика.

Михаил вспоминает случай из своей практики: однажды собственники одной из квартир подали заявку на отключение воды, для проведения ремонтных работ. В назначенное время слесарь УК перекрыл стояк холодной воды. В это время в другой квартире рабочий открыл кран и забыл перед уходом его закрыть. Слесарь запустил стояк, в итоге квартира забывчивого работника затопила соседей этажом ниже.

В подъезде к нам подошла женщина, оказалось, она работник обслуживающей этот дом УК. Узнав, что я готовлю материал о работе УК, попросила показать удостоверение журналиста. Изучив его, рассказала о своей работе и прошлась с нами по этажам.

Татьяна — инженер по работе с населением. Она пояснила, что у каждого дома, который находится в ведении управляющей компании, есть такой специалист. Она принимает заявки от жильцов, фиксирует их, отрабатывает и отчитывается об их исполнении. Например, на ее участке порядка 50 заявок в неделю, а еще есть текущая работа и аварийные случаи.

В новостройке установлена система видеонаблюдения. Она также в ведении УК, которая через подрядчика обслуживает оборудование. Картинка выводится на диспетчерских пунктах. Поэтому в случае поломки камер следует обращаться в управляющую организацию.

В доме есть подземная парковка, по лестнице спускаемся туда. Здесь также придраться не к чему: горят все лампы, чисто, обозначены аварийные выходы, есть кнопки пожарной сигнализации. УК также обязана содержать это помещение в чистоте, своевременно менять перегоревшие лампы и в случае необходимости проводить ремонт. Все это включено в тариф, который утверждают на общем собрании жильцов.

С этого года мусор вывозит региональный оператор. Если дом сдан недавно, то строительного мусора очень много. Регоператор не обязан его вывозить — это не входит в тариф, делается только за дополнительную плату. Чтобы обеспечить порядок на территории, УК «Прогресс-Сервис» поставила возле дома дополнительный бункер для строительного мусора (досок, мешков).

Дом на улице Лермонтова, 81/18

Следующий дом на Лермонтова, 81/18 находится в ведении управляющей компании «МаксКом». Выбрали его не случайно: жильцы не раз жаловались на плохое обслуживание. Придомовая территория чистая, нет мусора и окурков под окнами. Есть урны, правда, не возле каждого крыльца.

В общедомовую территорию входит земельный участок, на котором стоит дом, парковка, детская площадка, а также газоны возле подъездов. Поэтому их уборка и озеленение также на УК.

Ступеньки возле одного из подъездов в ужасном состоянии. Привести его в порядок УК обязана в рамках текущего ремонта. Попасть внутрь нам не составило труда: дверь была открыта из-за неработающего домофона.

Как и положено, на первом этаже висит информационная доска. Вот только мы не нашли там сведений, которые должны быть, согласно закону. Рядом с электрощитом кнопка пожарной сигнализации, точнее то, что от нее осталось. Все оборудование в подъезде находится в ведении УК, которая в этом доме плохо справляется со своими обязанностями.

Решаем подняться по лестнице на пятый этаж. Оказалось, что свет есть только на первом и втором этажах, а дальше кромешная тьма. Окон нет, поэтому пришлось идти с включенным телефоном. В случае поломки лифта подниматься здесь небезопасно.

Кстати, в подъезде грязно и пыльно. На каждом этаже стоят пивные бутылки. Стены и потолок нуждаются в ремонте. Жильцы, согласно статье 154 Жилищного кодекса, вправе требовать от УК частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков в рамках текущего ремонта. Отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку — тоже.

На всех этажах отсутствуют пожарные рукава, которыми должны быть укомплектованы специально предназначенные для их нахождения пожарные шкафы. Ведь если произойдет возгорание, потушить пожар оперативно жильцы не смогут.

Электрощитки на этажах не закрываются. Доступ свободен всем — кто хочет, залезай. Внутри грязь и пыль. К сожалению, нарушений со стороны УК здесь много. Надеюсь, жильцы потребуют исполнения всех прописанных в договоре обязательств.

Рядом с контейнерами на мусорной площадке лежат доски и старый диван. Крупногабаритный мусор не обязан вывозить региональный оператор. Это также осталось в ведении управляющих компаний. Они сами организуют места для крупногабаритного мусора, который вывозят за дополнительную плату.

Дом на улице Юрия Тена, 12/2

Третий дом также выбран не без причины — здесь, по словам жильцов, УК «Альтернатива» добросовестно относится к своим прямым обязанностям, которые предусмотрены договором.

Территория вокруг дома чистая. Везде стоят урны. К мусорной площадке также нареканий нет. Мусор вывезли буквально за пять минут до нашего приезда, однако мы успели увидеть, как дворник УК тщательно убрал территорию вокруг баков (Уборка и «подбор» мусора возле контейнеров остались за обслуживающими организациями. — Прим. ред.).

Заходим в подъезд. На первом этаже светло и, самое главное, чисто. Висит информационный стенд со всеми необходимыми данными: есть телефон УК, аварийных служб, указаны действующие тарифы. Рядом ящик для сбора показаний индивидуальных приборов учета и бланки.

Поднимаемся на шестой этаж. Здесь также чисто и светло.

Не проходит и пяти минут, как из лифта выходят двое крепких мужчин с вопросом: «А что вы здесь делаете?» Оказалось, это сотрудники УК, которые работали в это время в соседнем здании.

Им позвонили с пульта с просьбой проверить, кто ходит по подъезду этого дома. Здесь камеры установлены не для красоты. Бдительные работники — несомненный плюс.

На каждом этаже две кнопки пожарной сигнализации. Одна включает звуковую пожарную тревогу, другая – вентилятор для дымоудаления в подъезде в случае пожара. На каждом этаже есть опломбированный шкаф с пожарным рукавом. Вот только ключа нет.

В случае возгорания придется звонить в управляющую компанию, воспользоваться рукавом самостоятельно жильцы не смогут. Как пояснил сопровождающий меня специалист УК, в любом случае придется обращаться в «управляшку», чтобы включить подачу воды.

***

Между тем, в работу УК входит текущий ремонт дома — подготовка многоэтажки к зиме, устранение аварий и их последствий, поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома.

Специалистами УК составляется план работ на текущий финансовый год, и на собранные средства при необходимости, например, меняется шифер на крыше. Если в подвале одна из труб в изношенном состоянии, ее также меняют в рамках текущего ремонта.

Как правило, УК активно сотрудничает с председателями совета домов, с которыми и согласовывается перечень работ. Представители управляющей компании вместе с жильцами расставляют приоритеты, что, где и когда лучше сделать.

Сотрудник УК обязан регулярно осматривать имущество общего пользования и своевременно выявлять повреждения. Два раза в год здание проверяют полностью, начиная от фундамента и заканчивая чердачным помещением и крышей. Как правило, такой профилактический осмотр проводят перед отопительным сезоном и после его окончания.

— Есть тариф, который делится на содержание и текущий ремонт. Соответственно, средства по текущему ремонту аккумулируются в обозначенной статье.

В год начисляется определенная сумма, в рамках которой работает УК. Если работ по текущему ремонту выполнили на большую сумму, чем собрали с жильцов, остаток (долг) перейдет на следующий год.

И, соответственно, в следующем году бюджет будет меньше, — поясняет Михаил.

Как оказалось, сколько начислено и сколько собрано — это две разные суммы, так как не все собственники платят исправно. Например, за год собрали только 129 тысяч рублей, а работ нужно выполнить на 209 тысяч. В следующем году от бюджета за текущий ремонт придется отнять сумму долга. Жители должны понимать, что все работы должны вписываться в бюджет.

УК может предложить собрать деньги дополнительно, если их не хватает. Это называется целевым взносом. Но его можно организовать только на конкретный вид работ.

Например, жильцы хотят установить погодоведомое оборудование, которое регулирует режим теплопотребления. Если использовать средства, собранные на текущий ремонт, то о других работах придется забыть.

В этом случае собственники могут проать на общем собрании за целевой сбор на установку этого оборудования.

Львиную долю работ, особенно в старых домах, не видно. В первую очередь речь о ремонте инженерных сетей в подвалах, чердачных помещений. Но бывает так, что и в новостройках через два года после ввода дома в эксплуатацию появляются проблемы с сетями. Например, разошелся участок трубы, и специалистам УК приходится устранять аварию.

В следующей статье журналист проверит работу управляющих компаний в домах старого фонда.

Автор Фото — Анастасия Влади

Источник: //www.irk.ru/news/articles/20190408/house/

Новой прогосударственной управляющей компании в Мурманске оказались не рады

Что делать, если у управляющей компании много нареканий?

Признаться честно, обычным людям часто все равно, какая управляющая компания обслуживает их дом, если им нравится качество работы. Правда, в том же Мурманске не найти УК, к которой бы не было нареканий.

Вот только как бы северяне ни были недовольны текущими кровлями и нечищеными дворами, новость, что в регион приходит работать новая компания, которая заберет дома у старожилов жилищно-коммунального рынка, восприняли крайне настороженно.

Вдохновение или конкуренция?

Об «Управляющей компании Мурманской области» («УК МО») заговорили в ноябре прошлого года. Тогда на традиционном оперативном совещании глава региона Андрей Чибис сообщил, что в Заполярье появится новый игрок, чтобы задать высокую планку «старичкам».

– Учредителем новой организации является министерство имущественных отношений региона. 35% акций принадлежит Корпорации развития Мурманской области, а оставшиеся 65% – частному инвестору ООО «ФСК». Наша цель – создать эффективную компанию, работающую в условиях Крайнего Севера. У новой организации уже есть план развития.

До конца года планируется инвестировать в нее 19 миллионов рублей за счет частного партнера, которые будут потрачены на приобретение уборочной техники, автопарка и наполнение складов запасными деталями и материалами.

Сейчас «УК Мурманской области» находится в процессе лицензирования, – пояснил тогда вице-губернатор Дмитрий Филиппов.

Уже с 1 декабря «УК МО» взяла под свое крыло первые 35 домов. В правительстве заверили, что все ресурсы для их обслуживания есть: штат порядка 50 человек, две аварийные бригады и две машины для них.

Переход домов к новой «управляшке» прошел спокойно. А вот следующая партия застопорилась.

В конце декабря стало известно о планах передать «УК МО» сразу 380 домов от разных УК (всего в городе почти 1900 жилых домов). На досках объявлений появились приглашения посетить собрание, которое должно было состояться 20 января. И эта новость вызвала в Мурманске большое обсуждение.

Пока все на работе

Если посмотреть правде в глаза, то жильцам многоквартирных домов отчасти было все равно, кто встанет на хозяйство. А вот начальники «управляшек», у которых забирали дома, возмутились. И понять их можно: многим после перехода нужно будет просто-напросто закрыться.

Среди жильцов стали распространять бумаги, разоблачающие «УК МО».

– По Жилищному кодексу, расторгнуть договор можно, если не исполняются обязательства по управлению. Назвать нашу УК абсолютно исполнительной никак нельзя, но аварийные ситуации устраняются быстро, худо-бедно начали делать текущий ремонт в доме, – обратились от имени собственника дома к жильцам домов на улице Фадеев Ручей представители УК «Мурманремстрой-3».

Накал страстей повышался, и в ситуацию вмешалась Госжилинспекция. Все-таки собрание собственников жилья в 16.00 в понедельник – это утопия, которая находится на грани нарушения. Тем более что на обсуждение выделили всего-то полчаса – этого времени явно бы не хватило для презентации новой компании и ознакомления со всеми бумагами.

– По сообщениям жителей областного центра мы проанализировали процедуру подготовки к собранию собственников жилья организацией «Новые формы управления». И выявили серьезный риск возникновения нарушений при проведении назначенных на 20 января процедур, – сообщила новый глава ГЖИ Зинаида Разживина.

Разгильдяи

В администрации Мурманска также прокомментировали ситуацию вокруг «УК МО».

– Администрация Мурманска и «Новые формы управления» могут инициировать собрание собственников, если они недовольны работой управляющей компании. В ГЖИ есть реестр таких жалоб. Есть понимание, что надо не переделом заниматься, а реально повышать качество управления жилым фондом, – отметил глава администрации Мурманска Евгений Никора.

– Что было сделано плохо? «Новые формы управления» инициировали собрание по определенным критериям. Это делалось не в первый раз, но впервые был такой большой блок домов. Конечно, надо было делать это частями. Поэтому собрание было отменено. Для него будет выбрано другое время, более удобное для людей.

Я могу кровью расписаться, что раньше число пришедших людей позволяло проводить такие собрания за полчаса.

К слову, в мэрии не поняли, почему некоторые управляющие компании так заволновались. Например, к работе «Мурманремстроя» нареканий не так уж много (особенно на фоне «Севжилсервиса»). Но руководство этой УК и подняло волну.

– Впервые в Мурманской области появилась компания, собственником которой является правительство региона. Почему так получилось? Сейчас управляющие компании в своем большинстве недобросовестно выполняют свои обязательства.

Все уговоры, все силовые методы никогда к результату не приводили. Поэтому даже если мы лишаем компанию лицензии, должен прийти кто-то на место этих разгильдяев, – прокомментировал глава Мурманска Андрей Сысоев.

Кстати, несмотря на то, что собрание 20 января было отменено, в администрацию Первомайского округа пришли десятки северян (хотя собрание должно было состояться в ДК «Первомайский»).

Настроение у них было, мягко говоря, не очень: люди хотели знать, что происходит и зачем нужна новая компания.

Ответы на свои вопросы они не получили – им сказали, что надо ждать собрания, которое состоится после 26 числа. Точная дата пока не определена.

Источник: //www.kp.by/daily/27081/4152478/

Закон для всех
Добавить комментарий