Что делать, если у застройщика закончилось разрешение на строительство?

Риски при покупке недостроя — Audit-it.ru

Что делать, если у застройщика закончилось разрешение на строительство?

С. С. Кислов

Журнал “Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение” № 11/2017

Организация рассматривает целесообразность приобретения объекта незавершенного строительства и земельного участка. Проблема в том, что «незавершенка» имеет невысокий процент готовности, а срок действия разрешения на строительство у организации истек. Какие риски могут возникнуть у покупателя недвижимости?

Организация рассматривает целесообразность приобретения объекта незавершенного строительства (не МКД) и земельного участка. Свидетельства о праве собственности на оба объекта у продавца есть.

Проблема в том, что «незавершенка» имеет невысокий процент готовности, а срок действия разрешения на строительство у организации истек.

Какие риски могут возникнуть у покупателя недвижимости? Правильно ли мы понимаем, что уполномоченный орган обязан выдать покупателю новое разрешение на строительство?

Получив данный вопрос от читателя, мы решили «копнуть» чуть глубже. Подробнее о нюансах продления разрешения на строительство и внесения изменений в него, а также о рисках покупателя – в этом материале.

Легко ли продлить разрешение на строительство?

По общему правилу (если объект не является объектом долевого строительства) в соответствии с ч. 20 ст.

 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения.

В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Иными словами, для продления разрешения на строительство необходимо:

  • подать заявление не менее чем за 60 дней до истечения срока действия ранее выданного разрешения;
  • начать строительные работы до подачи такого заявления.

Причем правоприменительная практика исходит из того, что несоблюдение установленного срока подачи заявления не является основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Соответственно, если строительство объекта начато в период действия разрешения на строительство и это разрешение не отменено и не признано недействительным (незаконным), уполномоченный орган не вправе отказать в продлении срока действия разрешения на строительство[1].

Обратите внимание:

Указанный вывод справедлив при условии, что заявление подано с нарушением срока (менее чем за 60 дней), но до того как истек срок действия разрешения на строительство.

Если заявление подано после истечения срока действия разрешения на строительство, рассчитывать на его продление можно лишь в некоторых случаях. Суды считают законным отказ уполномоченного органа в продлении разрешения на строительство, поскольку закон (ч. 20 ст.

 51 ГрК РФ) не предусматривает возможности продления срока действия истекшего к моменту обращения разрешения на строительство, после истечения срока действия разрешения на строительство может быть выдано только новое разрешение (постановления АС ВВО от 13.12.

2016 № Ф01-5530/2016 по делу № А82-18126/2015, Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 № 09АП-8930/2017 по делу № А40-223852/16[2]).

Тем не менее окончательная судьба фактически утратившего силу разрешения на строительство зависит от конкретных обстоятельств, важными среди которых являются следующие:

  • период просрочки;
  • степень готовности объекта.

Пример 1.

Застройщик подал заявление о продлении разрешения на строительство спустя два дня после того, как истек срок его действия. Степень готовности объекта составляла 90%.

Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения, сославшись на то, что срок его действия истек и законодательством не предусмотрено продление срока действия недействующего разрешения на строительство.

Арбитражный суд встал на сторону застройщика, решив, что при указанных обстоятельствах (двухдневная просрочка и 90%-я степень готовности) отказ в продлении срока действия разрешения на строительство нарушает права организации (Постановление АС ЗСО от 15.

12.2015 № Ф04-27933/2015 по делу № А46-4326/2015). Причем судья ВС РФ не нашел оснований для передачи данного дела в Судебную коллегию для пересмотра (Определение от 18.04.2016 № 304-КГ16-2723), тем самым подтвердив обоснованность выводов нижестоящего суда.

Пример 2.

Воспользуемся условиями примера 1 с той разницей, что заявление подано спустя пять лет после истечения срока действия разрешения на строительство, а степень готовности объекта оценена в 11%.

Отказ в продлении срока действия разрешения на строительство суд признал законным, отметив, что в данном случае имеет место не просто нарушение срока для обращения с заявлением о продлении действующего разрешения на строительство.

Организация требует продлить действие разрешения, срок которого истек пять лет назад. При этом нет доказательств противоправного бездействия администрации либо наличия иных обстоятельств, препятствовавших застройщику своевременно обратиться с соответствующим заявлением.

При таких обстоятельствах продление срока действия разрешения на основании ч. 20 ст. 51 ГрК РФ недопустимо. Исходя из смысла положений градостроительного законодательства возможно продление только действующего разрешения на строительство.

После истечения срока его действия может быть выдано только новое разрешение (Постановление АС ВВО от 13.12.2016 № Ф01-5530/2016 по делу № А82-18126/2015).

Представленные примеры из судебной практики свидетельствуют, что позиция арбитров зависит от конкретных обстоятельств, прежде всего от добросовестности действий застройщика.

При этом, даже вставая на сторону уполномоченных органов, суды отмечают, что застройщик вправе обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство (см., например, Постановление АС МО от 21.06.

2017 № Ф05-8315/2017 по делу № А40-223852/2016).

Внесение изменений в разрешение на строительство

По общему правилу, установленному ч. 21 ст. 51 ГрК РФ, при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения на строительство сохраняется (исключения перечислены в ч. 21.1 этой же статьи).

Лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка (ч. 21.5 ст. 51 ГрК РФ).

Приобретатель земельного участка обязан в письменной форме уведомить о переходе к нему права на земельный участок орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (ч. 21.10 той же статьи).

В срок не более чем десять рабочих дней со дня получения уведомления уполномоченный орган примет решение о внесении изменений в разрешение на строительство (ч. 21.14) и в течение пяти рабочих дней уведомит об этом застройщика (ч. 21.16 ст. 51 ГрК РФ).

Таким образом, покупатель земельного участка вправе продолжать строительство на основании ранее выданного первоначальному застройщику (продавцу) разрешения на строительство, которое сохраняет свое действие до указанного в нем срока.

Вывод: покупатель земельного участка не обязан получать новое разрешение на строительство. Закон позволяет обратиться в уполномоченный орган с заявлением о внесении изменений в разрешение, выданное продавцу (в части наименования застройщика).

Сказанное справедливо, если срок действия ранее выданного разрешения не истек. В противном случае речь будет идти о просьбе внести изменения в фактически утративший силу документ. Понятно, что уполномоченный орган не удовлетворит такую просьбу.

А есть ли шансы в судебном порядке добиться внесения изменений в разрешение на строительство, срок действия которого истек? Полагаем, подход к решению этого вопроса может быть таким же, как и в отношении продления разрешения (с той лишь разницей, что теперь 60-дневный срок не имеет значения).

Иными словами, можно предположить, что, рассматривая иск, арбитры также будут оценивать конкретные обстоятельства – продолжительность просрочки и степень завершенности объекта.

На наш взгляд, суд может обязать администрацию внести изменения в разрешение на строительство, если срок его действия закончился за несколько дней до обращения покупателя в уполномоченный орган и степень готовности близка к 100%. В случае если срок действия разрешения закончился за несколько лет до перехода права собственности, нет оснований рассчитывать на благосклонность судей.

По сути, до совершения сделки купли-продажи первоначальный застройщик должен был обратиться с просьбой продлить срок действия разрешения, что позволило бы покупателю просить о внесении в него изменений. Заявлять иск одновременно о продлении давно утратившего силу разрешения и внесении в него изменений практически бессмысленно. Арбитры откажут покупателю (Определение ВС РФ от 17.10.2017 № 307-КГ17-14507 по делу № А05-8878/2016).

Возможные варианты развития событий

Трудным, но все-таки благоприятным для покупателя следует признать такой вариант, когда организации пришлось в судебном порядке добиваться внесения изменений в разрешение на строительство. Однако возможно и иное: суд отказал покупателю в удовлетворении требований, признав законным отказ уполномоченного органа.

Хорошо, если в такой ситуации организации удастся получить новое разрешение на строительство. А если нет? Чем это чревато? Выполнение работ без разрешения на строительство влечет административную ответственность (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает наложение а организацию штрафа в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.

или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток).

Отсутствие разрешения на строительство означает невозможность принятия объекта для осуществления государственного строительного надзора и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Причем эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию также является административным правонарушением и в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ влечет наложение административного штрафа, в частности, на юридических лиц в размере от 10 тыс. до 20 тыс. руб.

Важно, что уплата штрафа не освобождает организацию от исполнения требований законодательства. Поэтому неправильно полагать, что, однажды заплатив штраф, организация сможет в дальнейшем использовать здание по своему усмотрению.

Также важно понимать, что здание, возведенное без получения разрешения на строительство, может быть признано самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 1 и 2 ст.

 222 ГК РФ). По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу.

Закон предоставляет возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке (п. 3 той же статьи). Однако это потребует больших трат времени и сил, к тому же успех в суде не гарантирован.

[1] См. определения ВС РФ от 09.02.2017 № 305-КГ16-19936 по делу № А40-62700/2016 и от 04.05.2016 № 136-ПЭК16 по делу № А63-11027/2013, постановления АС МО от 21.11.2016 № Ф05-16820/2016 по делу № А41-106633/15 и от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, ФАС ДВО от 15.12.2013 № Ф03-6140/2013 по делу № А51-7498/2013 и др. [2] Постановлением АС МО от 21.06.2017 № Ф05-8315/2017 данное постановление оставлено без изменения.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/928989.html

Продление разрешения на строительство: как продлить, документы, образцы заявлений, сроки получения

Что делать, если у застройщика закончилось разрешение на строительство?

11:11 13.03.19

С 2018 года из списка объектов, на которые обязательно должно быть получено разрешение на строительство, были исключены малоэтажные дома, построенные на землях ИЖС и ЛПХ.

Теперь лишь требуется уведомление о начале и завершении строительства.

Уведомление включает в себя основные характеристики объекта, поэтому этот документ позволяет местным властям решение о том, может ли он быть построен на участке.

Подтвердить, что на участке можно строить – это далеко не единственная цель документа. Помимо того, что он дает право на застройку, он еще и определяет сроки, когда объект должен быть введен в эксплуатацию.

Законодательные нормы, касающиеся получения разрешения на строительство, регламентирует ст. 51 Градостроительного кодекса. Но здесь нужно помнить, что закон наделяет местные власти правом принимать собственные правовые акты.

Эти акты могут дополнять и расширять регламенты.

Строительство не закончено в срок?

Эта проблема знакома многим застройщикам. И чем ближе подходит срок прекращения действия разрешения, тем больше встает вопрос – что делать, когда документ станет недействительным. Многие застройщики ошибочно полагают, что в этом случае единственный выход – получать новые документы. На самом деле, закон наделяет застройщиков более широкими правами.

Действует документ 10 лет, но это касается не всех объектов. Для некоторых могут устанавливаться собственные сроки. В этом случае отдел архитектуры во время экспертизы проекта учтет архитектурные особенности, материалы, технологии, строительные нормы, особенности участка и другие параметры.

Федеральный закон и местные регламенты

Изменения графика работ уже во время стройки – не редкое явление. Даты могут переноситься неоднократно.

В результате в определенный момент становится понятно, что полностью построить объект до того момента, как выйдет срок действия разрешения, невозможно.

Пролонгировать срок действия можно, но в законе есть нюансы, незнание которых легко может привести к тому, что вместо завершения работ придется заново собирать все разрешительные документы.

Основной правовой документ, которым руководствуются местные власти – Градостроительный кодекс (ст.51). Но на местах могут быть приняты и собственные местные регламенты, которые также регулируют работу отдела архитектуры и градостроения. Обычно местные регламенты устанавливают требования:

  • К заявлению, его форме и содержанию.
  • Дополнительным документам, которые нужно представить вместе с заявлением.

Когда требования закона и регламенты соблюдаются, продлить срок действия разрешения на строительство быстро и просто.

Но прежде чем обращаться с заявлением, рекомендуем или изучить местные регламенты или сразу обращаться за помощью к специалистам. Например, может отличаться состав пакета документов.

В результате вы предоставляете неполную документацию и получаете обоснованный отказ в продлении.

Необходимые условия для продления разрешения

Условия, необходимые для того, чтобы без труда продлить разрешение на строительство, указаны в Градостроительном кодексе:

  • За 10 дней до того, как срок действия разрешения выйдет, нужно подать заявление в отдел архитектуры о продлении документа. 10-дневный срок установлен только в 2018 году. Раньше этот период был 60 дней.
  • Собрать дополнительные документы по перечню, установленному местными регламентами.
  • Строительство должно вестись и этот факт должен быть подтвержден документами. Это может быть акт о начале строительства, формы КС-2 и КС-3, договоры подряда, уведомление о начале строительных работ и т.д. Если по закону вы должны уведомить местные органы власти о начале строительства, то отсутствие такого уведомления будет оценено, как факт того, что стройка не ведется. А это – основание для отказа в продлении разрешения.

Заявление на продление

Форма и содержание заявления устанавливаются местными регламентами. Единой формы не существует. Тем не менее, есть требования по его содержанию. Неполные данные в заявлении влекут отказ в его приеме и регистрации.

А так как до конца срока действия документов времени, как правило, остается немного, такая задержка может привести к тому, что вместо пролонгации вы получите отказ по причине пропущенных сроков.

Поэтому лучше воспользоваться типовым бланком или обратиться за помощью.

Обязательным пунктом в заявлении будут причины задержки строительства. Важно!! Когда указываете причины, не стоит ссылаться на финансовые сложности. Это не считается уважительной причиной.

Скачать утвержденный образец Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию (для юридических лиц).

Скачать пример заполнения Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию (для юридических лиц).

Скачать утвержденный образец Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию (для физических лиц, индивидуальных предпринимателей).

Скачать пример заполения Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию (для физических лиц, индивидуальных предпринимателей).

Дополнительные документы

Список документов в разных регионах может отличаться. Уточнять его надо в местных регламентах или у специалистов. В любом случае, при подготовке пакета документов нужно ориентироваться на местные нормы. Стандартный пакет включает в себя:

  • Правоустанавливающие документы на участок застройки.
  • Еще действующее разрешение.
  • Проект со скорректированными датами завершения стройки.
  • График работ.

Сроки продления

Нововведения 2018 года изменили сроки продления. Раньше нужно было подать заявление за 2 месяца до окончания срока действия документа, потом местные власти в течение 30 дней рассматривали его и выносили решение.

Сейчас все намного быстрее. Решение о продлении или отказ выносится в течение 7 дней с момента регистрации вашего заявления.

Основания для отказа в пролонгации

Причины для отказа в продлении определены регламентами:

  • Не хватает документов, в них допущены неточности, нет нужных сведений.
  • Строительство не велось и к моменту окончания срока действия разрешения на площадке нет признаков работ.
  • Пропущен срок подачи заявления или оно подано уже после того, как срок действия разрешения истек.

Получили отказ: что делать?

Когда местные власти отказывают продлевать действие документа, вы получаете мотивированное решение. В документе указаны причины, по которым вам отказали. К сожалению, встречаются ситуации, когда отказ не обоснован с точки зрения закона. В этом случае можно попробовать обжаловать отказ. Основания для обжалования:

  • Нарушение сроков со стороны местных властей, затягивание процедуры.
  • Отказ на основании того, что были представлены не все документы, но как недостающая указана документация, которой нет в регламентах.
  • Власти отказали вам в оказании услуги.

Что делать, если отказали?

Сразу после получения отказа можно подать жалобу. Ее оформляют на бумажном или электронном носителе. Если вы направляете электронную жалобу, она должна быть заверена ЭЦП. В жалобе указываются аргументы, почему вы не согласны с решением местных властей.

Если обращение с жалобой не помогло, можно обратиться в суд. Прежде чем подавать исковое заявление и начинать тяжбу, нужно учитывать, что суд не всегда встает на сторону истца. Суд примет решение в вашу пользу, если:

  • Выявлены нарушения со стороны должностных лиц.
  • Вы пропустили срок подачи заявления, но подали его еще до того, как разрешение стало недействительным.

Не получится обжаловать отказ даже через суд в следующих случаях:

  • Вы подали заявление после истечения срока действия.
  • Стройка не была начата.
  • В процессе строительства сильно изменились характеристики объекта (в проект были внесены изменения).

Это абсолютные основания для отказа. Если вы оказались в одной из таких ситуаций, проще и быстрее получить новые документы.  

Если стройка не начиналась, скрыть этот факт невозможно. Вам придется заново пройти все этапы, включая подготовку документов, проекта или эскизов, планов коммуникаций и пр. Здесь есть один нюанс, который все же нужно знать.

Закон однозначно говорит о том, что продлить разрешение, если строительство не было начато, невозможно и единственный выход – получение новых документов. Но в законе нет указаний на то, на какой стадии должно находиться строительство.

То есть, если вы начали работы непосредственно перед тем, как подать заявление, у властей нет законных оснований отказать вам. Но прежде чем пользоваться этим методом, оцените риски. Разрешение нельзя продлевать бесконечно.

С момента его пролонгации у вас будет 3 года, чтобы полностью завершить работы. Иногда проще получить новое разрешение.

Цена продления разрешения на строительство

Услуга бесплатна. Для того чтобы продлить действие разрешения, нужно только подать заявление и документы, госпошлины или других платежей вносить не нужно. Платно могут быть, только услуги оказываемы кадастровыми инжинерами в подготовке необходимых документов.

Срок действия

После пролонгации разрешение действительно еще три года. На этот срок не влияют никакие внешние факторы, а это значит, что за 3 года строительство должно быть закончено. Если вам не хватит и этого дополнительного периода, придется получать новые документы.

Как избежать проблем при пролонгации

Условия для пролонгации указаны в Градостроительном кодексе. Если все условия соблюдены, через неделю вы получите разрешение и сможете спокойно продолжать работы. Процедура, в целом, не имеет сложностей, поэтому все можно сделать самостоятельно.

Закон дает право собственнику действовать через представителя, оформив нотариальную доверенность. Когда ваши интересы представляют специалисты нашей компании, риск отказа сводится к минимуму. Мы соберем все нужные документы, подадим заявление, будем общаться с местными властями. Благодаря помощи наших специалистов, вы сможете продлить срок разрешения без проблем.

Источник: https://geomergroup.ru/article/prodlenie-sroka-dejstviya-razresheniya-na-stroitelstvo.html

Продление разрешения на строительство в 2020 году: если истек срок действия, частного жилого дома, если просрочено

Что делать, если у застройщика закончилось разрешение на строительство?

/ Жилищные споры / Разрешение на строительство / Продление разрешения на строительство, если истек срок действия

Просмотров 85

Сроки строительства не всегда совпадают с желанием застройщика. Бывает, что запланированные даты сдвигаются на определенный срок. Одновременно с этим истекает и срок действия разрешения на возведение ИЖС или многоквартирного дома. Прежде, чем продолжать работы, необходимо продлить действие документа или оформить новое разрешение на строительство.

Если проигнорировать и не продлить истекшие сроки, можно нарваться на санкции от контролирующих органов. Впоследствии возникнут проблемы с вводом объекта в эксплуатацию. Нарушать закон не стоит, тем более что пролонгация проходит по простому сценарию.

На какой срок выдается разрешение на строительство?

Возведение объекта капитального строительства требует оформлять разрешение – это акт органа местного самоуправления с одобрением проектной документации и параметров застройки земельного участка. Любое разрешение на строительство (РНС) выдается на определенный срок – его нужно чётко соблюдать.

Градостроительный кодекс (п. 19 ст. 51 ГрК РФ) устанавливает следующие сроки:

  • разрешение на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) выдается на 10 лет;
  • срок, в соответствии с проектом организации работ – для коммерческих объектов, многоквартирных домов и т.д.

Если происходит смена владельца земли или объекта, срок действия разрешения на строительство сохраняется. Оформлять новый документ не требуется.

Летом 2018 года были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ. Теперь разрешения требуются лишь для многоэтажной, промышленной и коммерческой застройки. Жилые и садовые дома на землях ИЖС, ЛПХ исключены из состава объектов, на строительство которых требуется разрешение. Вместо этого действует более простой уведомительный порядок.

Пример:

Василий и Елена вступили в брак, а в начале 2019 года купили земельный участок в Подмосковье. Земля относилась к категории населенных пунктов, на ней допускалось малоэтажное строительство. По новым правилам, если строить объект ИЖС, вместо разрешения действует уведомительный порядок.

Василий заказал ГПЗУ земельного участка, обратился к инженерам, составил план-схему и направил уведомление о планируемом строительстве частного дома. Специалисты отдела архитектуры обработали запрос. Вскоре Василий и Елена получили ответное уведомление – о том, что строительство на их земле допустимо.

Срок действия разрешения составил 10 лет.

Нужно ли продлевать разрешение?

Разрешение или уведомление, срок которого истек, считается недействительным. Застройщик должен обязательно его продлить. Причем лучше делать это заранее, а не после истечения сроков действия. Читайте о том, где проверять действие разрешения на строительство.

Не пугайтесь, если вы не уложились в отведенные сроки. Необходимо обратиться в уполномоченный орган и продлить РНС. Факт того, что срок разрешения закончился, не влечет никаких административных санкций. Но если стройка продолжается после отведенных сроков – это расценивают как состав административного правонарушения по ст. 9.5 КоАП РФ.

Какие могут быть последствия:

  • наложение штрафа – гражданам от 2 000 до 5 000 рублей, а юридическим лицам – от 500 000 рублей до миллиона;
  • приостановление деятельности компании – сроком на 90 суток;
  • обязательство вернуть объект к прежним характеристикам – если в ходе незаконного строительства допущены серьезные нарушения.

Нюансы:

Изначальный проект возведения дома может кардинально меняться. Например, если вместо 1-этажного сруба вы захотите построить 3-хэтажный каменный коттедж.

Изменение технико-экономических показателей будущего объекта требует вносить изменения и в разрешительную документацию.

Продлить старое разрешение и/или уведомление уже не получится – придется разрабатывать проект «с нуля» и подавать документы на выдачу нового РНС.

Если прежнее разрешение просрочено, возникнут проблемы с его пролонгацией. Известны случаи, когда застройщик обращался в администрацию спустя 3-5 лет после истечения сроков выданного разрешения. Разумеется, в таком случае последует отказ. Придется заново готовить документы, делать согласования и оформлять новое РНС объекта. Время ожидания также увеличится.

Как продлить?

Разрешения на строительство продлевают не всем заявителям. Причиной выступает не только истечение срока действия документа.

Важно чтобы одновременно соблюдались следующие основания:

  • заявление с просьбой о продлении подано не позднее 10 дней до истечения срока разрешения или уведомления;
  • предоставлен полный комплект документов;
  • строительство объекта находится в активной фазе.

Примечательно, что закон не оговаривает на какой стадии должно находиться строительство? Это позволяет пролонгировать сроки даже на начальных этапах работ. Скажем, если вы только начали заливать фундамент – это уже считается активной фазой. И напротив, если место предполагаемой стройки пустует и на нем нет даже стройматериалов – шансы на продление РНС стремятся к нулю.

Застройщику нужно обратиться в орган, который выдавал первоначальное разрешение или уведомление. Пролонгация происходит при его непосредственном участии.

Куда обращаться:

  • жителям Москвы и области – в Стройнадзор;
  • жителям Петербурга – в Службу государственного строительного надзора и экспертизы СПб, в том числе и в электронной форме;
  • в деревнях действуют сельсоветы;
  • в регионах – местные администрации в лице отделений департаментов архитектуры и градостроительства (подача заявки через МФЦ).

Рассмотрим два варианта продлить разрешение до окончания срока его действия.

Продление через МФЦ

Наилучший вариант посетить офис Многофункционального центра (МФЦ) и подать документы для продления разрешений на строительство капитального объекта.

Пролонгация проходит в пять этапов:

  1. Подача заявления и документов в орган регистрации. Предварительно нужно записаться на приём в МФЦ или подождать в электронной очереди (по талону). Вас пригласят к свободному окошку, где можно оформить заявление на продление РНС.
  2. Регистрация обращения. Сотрудник МФЦ примет пакет с документами, проверит правильность данных в заявлении и отсканирует некоторые документы. Взамен заявителю выдают расписку о регистрации запроса.
  3. Обработка заявки в отделе архитектуры и градостроительства. Поданные через МФЦ документы направят в целевой орган, где и будет проводится проверка. Надзорные органы посетят объект предполагаемой стройки. Задача – оценить масштабы работ и убедиться, что строительство действительно ведется. Вслед за этим акт о проверке передадут в отдел архитектуры.
  4. Принятие решения и продление РНС. Уполномоченный орган еще раз проверит действующее разрешение. Если все в порядке, на бланке проставят запись и штамп о пролонгации документа.
  5. Получить продленное разрешение в офисе МФЦ.

Таким образом, застройщик сможет продолжить строительство в соответствии с новыми сроками.

Продление через Госуслуги

Электронная регистрация позволяет проделать те же действия, но через интернет с помощью портала «Госуслуги». Дистанционное переоформление экономит время заявителя.

Пошаговый порядок действий:

  1. Откройте портал Госуслуги и авторизуйтесь (по логину и паролю).
  2. Проверьте, можно ли дистанционно пролонгировать разрешение на строительство в вашем регионе.
  3. Щелкните категорию услуг и откройте пункт «Квартира, строительство и земля» – далее нас интересует «Продление разрешения на строительство». Альтернативный вариант – вбить фразу в поиск на сайте и щелкнуть по открывшейся услуге.
  4. Оформите электронное заявление (по форме). Не забудьте выбрать способ получения результата – в электронном виде или в бумажном экземпляре.
  5. Отсканируйте и прикрепите документы для пролонгации РНС. Требования к загруженным файлам представлены тут же – формат jpg, размер до 1 Гб, читаемость и т.д.
  6. Проставьте электронную цифровую подпись (ЭЦП).
  7. Отправьте заявку и ждите результата проверки.

Ответное уведомление придет на почту Госуслуг, посредством e-mail, по телефону или в мобильном приложении. Если вы заказали электронный документ, он придет в PDF-формате. Также, в некоторых случаях, можно забрать продленное разрешение в ближайшем офисе МФЦ.

Перечень документов

Органы местного самоуправления всегда указывают, какие документы нужны для оказания услуги. Обычно их вывешивают на сайте мэрии или на стенде уполномоченного органа. Если обращаться через Госуслуги, список представлен в разделе «Документы».

Заявителю нужно предоставить:

  • свой паспорт;
  • готовое заявление установленной формы (по образцу);
  • текущее разрешение на строительство, у которого истекает срок действия;
  • сведения о текущих работах, например – КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ», КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», сметы и прочие планы от строительных организаций;
  • соглашение о поручительстве банка – если заявка подается застройщиком по договорам долевого участия (ДДУ).

Срок обработки запроса составляет 7 рабочих дней. Обычно штамп о продлении сроков РНС ставят быстрее.

Источник: http://law-divorce.ru/prodlenie-razresheniya-na-stroitelstvo-esli-istek-srok-dejstviya/

Как продлить разрешение на строительство частного дома?

Что делать, если у застройщика закончилось разрешение на строительство?

Довольно часто получается так, что человек не успевает уложиться с постройкой здания в отведенные ему сроки, а строиться нужно. Что же делать и как продлить разрешение на строительство?

Общие положения

Продлить такое разрешение вполне возможно, делается это на основании закона, а именно статьи под номером 51 пунктом 20 в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Этот закон касается именно тех строек, которые начаты, но не закончены в указанные в документах сроки.

Для того чтобы это сделать, потребуется выяснить, как найти в своем районе отдел архитектуры и градостроительства, и принести туда пакет необходимых документов.

Требуемые документы

Для осуществления продления необходимо будет предоставить:

  • Изначальные бумаги со всеми разрешениями на осуществление строительства;
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Акт о состоянии стройки;
  • Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство объекта.

Важный момент

Ни в коем случае нельзя затягивать и откладывать поход за продлением, иначе возможны серьезные неприятности.

Дело в том, что согласно закону, заявление с просьбой о продлении нужно принести минимум за десять дней до того, как истечет срок действия разрешения на постройку, выданного раньше.

То есть если доставить бумагу позднее, то в отделе могут отказать продлить разрешение, причем с точки зрения закона будут совершенно правы.

Когда в продлении точно откажут

Как известно, строительный паспорт и все разрешения выдаются на десять лет. Если за все это время стройка не начата, а на участке отсутствует даже фундамент, то разрешение не продлят совершенно точно.

Доказательство строительства

Доказать факт того, что стройка все-таки ведется, довольно просто: достаточно прийти в отдел по жилищной политике в своей, местной администрации. Как продлить разрешение на строительство? Прийти в этот отдел.

Там потребуется написать специальную заявку, на основании которой на участок приедет комиссия и составит акт о состоянии начатой стройки. Именно этот документ будет доказательством того, что строительство в самом разгаре.

После его получения можно идти в отдел архитектуры, и через тридцать рабочих дней разрешение продлят.

Тонкости выдачи разрешения

Как продлить разрешение на строительство? Только принеся уже упомянутые документы. Не нужно ни делать новый проект еще незаконченного здания, ни планов инженерных сетей и технических коммуникаций, не потребуются и новые согласования с коммунальщиками, СЭС и пожарной службой. Разрешение продляется, опираясь на уже собранные и представленные для получения первого позволения документы.

Сколько действует новое разрешение?

Выясняя, как продлить разрешение на строительство, необходимо иметь в виду, что продляется документ абсолютно бесплатно, но только на три года. За этот срок придется поднапрячься и завершить все запланированные мероприятия, закончить стройку и начать эксплуатацию построенного.

Что делать, если стройка не начата?

Разбираясь, как продлить разрешение на строительство, стоит узнать и еще один момент: если приехавшая на участок жилищная комиссия увидела голое поле или, наоборот, нетронутый лес, и на основании увиденного написала в акте, что стройка, в принципе, даже не начата, то продлить ничего не удастся.

Да, собственно говоря, это и логично: ведь продлять-то и ничего. Что делать в этом случае, если построиться все-таки хочется? Увы, придется получать новое разрешение, подчиняясь общим правилам и общему же порядку. То есть заново оформлять проект здания, его эскиз, планы всех необходимых коммуникаций.

Нужно будет пробежать по второму кругу по всем нужным инстанциям, переговорить с работающими там людьми, выбить согласование проекта и отправляться за новым разрешением на осуществление строительства. И на этот раз построиться до того, как выйдут все означенные сроки.

Источник: http://stroyremo.ru/44-kak-prodlit-razreshenie-na-stroitelstvo.html

Как продлить разрешение на строительство — документы, инструкция

31.05.2018

По действующему законодательству разрешение на строительство выдается на ограниченный период. Для объектов ИЖС он составляет до 10 лет, а для остальных объектов капстроительства — на время, предусмотренное в проектной документации.

Если в этот период возведение объекта не доведено до конца, требуется принимать меры.

Ниже рассмотрим, как продлить разрешение на строительство (в том числе частного дома), в какой последовательности действовать, и что из бумаг потребуется для решения поставленной задачи.

Как оформить заявление?

Продление разрешения начинается с момента передачи заявления в уполномоченный территориальный орган. При решении вопроса, связанного с увеличением срока действия документа, его приостановлением или приостановкой действия учитываются законы РФ и действующий админрегламент.

Заявление о продлении предается следующими способами:

  • Лично.
  • С помощью представителя (потребуется нотариальная доверенность).
  • По e-mail.
  • Через почту РФ.
  • С помощью сайта Госуслуг.
  • Через МФЦ.

Перед тем как продлить разрешение на строительство (в том числе частного дома) требуется узнать точный адрес муниципального органа, куда направляется заявление. При этом заявка оформляется в электронной форме или заполнятся от руки. Допускается передача заявления с применением электронной документации, но тогда не обойтись без применения ЭЦП.

Документы для продления разрешения на строительство — перечень

Заявление — главная, но не единственная бумага, необходимая для прохождения государственной процедуры. В перечень документов, необходимых для продления разрешения на строительство, входит:

  • Заявка, оформленная с учетом требований законодательства.
  • Подлинник ранее предоставленного разрешения.
  • Проект организации строительных работ (копия). В нем должно быть пояснение причин, вызвавших необходимость продления разрешения (это требование не касается объектов ИЖС).

Если требуется внести изменение в выданное ранее разрешение, в уполномоченный орган передаются следующие бумаги:

  • Заявление.
  • Разрешение на строительство (подлинник).
  • ГПЗУ участка, где планируется возведение объекта.
  • Правоустанавливающий пакет бумаг (если требуется внесение изменений в название компании застройщика).
  • Постановление о формировании ЗУ посредством разделения или объединения надела.
  • Позитивное решение экспертизы, подтверждающее соответствие откорректированного проекта действующим требованиям и возможность его применения.
  • Распоряжение об изменении адреса (при наличии такой ситуации).

Документы для продления разрешения на строительство принимаются при условии, если они передаются в полном объеме. При отсутствии какой-либо бумаги в приеме отказывается.

Уполномоченный орган в течение десяти суток со дня приема заявки должен дать ответ (в случае отказа) с пояснением причины такой позиции. Если принимается положительное решение, на подготовку нового разрешения (с учетом продления) также даются отмеченные выше 10 суток.

Прекращение действия

Если в процессе действия разрешения право собственности на ЗУ переходит к другому человеку, срок выданного ранее документа остается прежним. Но возможны ситуации, когда разрешение на строительство теряет силу. Это происходит в следующих случаях:

  • Прекращение права использования недр (в том числе досрочное).
  • Игнорирование необходимости передачи оригиналов в течение 60 суток с момента уведомления о возможности получения разрешения на строительство.
  • По завершению срока действия документа и при отсутствии заявления на продление (перерегистрацию) существующего разрешения.
  • При отказе застройщика или частного лица от возведения (восстановления) объекта капстроительства.
  • В случае изъятия ЗУ с учетом действующего законодательства РФ.
  • При нарушении требований, прописанных в разрешении на строительство.
  • По решению судебного органа.
  • При изменении характеристик или типа сооружений, а также условий их возведения (восстановления), разрешенных для конкретного ЗУ.

  Государственные программы для улучшения жилищных условий

Порядок предоставления услуги

Продление разрешения на строительство происходит следующим образом:

  • Собираются необходимые документы (указаны выше).
  • Оформляется заявление и передается вместе с бумагами одним из доступных способов в уполномоченный орган.
  • Заявление, уведомление, а также переданная документация регистрируются уполномоченным органом.
  • Документы проверяются на факт возможности продления или внесения правок в уже выданное ранее разрешение на строительство.
  • Принимается решение о продлении или отказе в оказании услуги.

Источник: https://jbs-ltd.com/kak-prodlit-razreshenie-na-stroitelstvo-chastnogo-doma/

Как поступить, если закончилось разрешение на строительство, что делать?

Что делать, если у застройщика закончилось разрешение на строительство?

После получения разрешительной документации многие застройщики или частные лица затягивают с началом строительных работ. При этом они забывают, что выданные бумаги имеют срок действия, который составляет 3 года для ИЖС, или период, установленный проектной документацией для остальных объектов.

В такой ситуации многие игнорируют переоформление и продолжают строительство без повторного прохождения процедур. В результате нарушители нарываются на штрафные санкции и другие проблемы с уполномоченными органами.

Как поступить, если закончилось разрешение на строительство, что делать? Единственное решение — продление или получение новой разрешительной документации. Как быть? Что говорит судебная практика?

Основания для продления

Известно, что по законодательству строительная компания вправе прийти в уполномоченный орган и подать заявку о периоде действия  одобрительной документации.

При этом бывают ситуации, когда административные органы отказывают в предоставлении услуги или отменяют уже выданное раньше разрешение.

В том или ином случае строительной компании приходится обращаться в суд для защиты собственных прав.

В ГрК РФ (в статье 5) легко найти нюансы продления просроченного разрешения на строительство.

Причины таких действий должны подтверждаться на официальном уровне, чтобы избежать отказа от уполномоченных органов.

Оптимальный вариант — передать документацию, свидетельствующую о начале строительных работ. После этого сотрудники уполномоченной структуры приступают к изучению оснований для продления.

При возникновении препятствий, не позволяющих застройщику приступить к работам, вероятность отказа минимальна. Но это актуально при условии, если причины возникших проблем не зависели от строительной компании.

Многие считают, что недостаток финансирования — достаточная причина для замораживания стройки. Это не так.

При наличии такого объяснения автоматическое продление разрешения на строительство, если оно просрочено, исключено.

Тонкости оформления

Несмотря на прозрачность законодательства, многие застройщики не знают, что делать, если просрочено разрешение на строительство. Для начала стоит прийти в уполномоченный орган архитектуры и подать заявку.

Сделать это можно лично, через Интернет или МФЦ (при наличии такой услуги). Если исходить из ГрК РФ заявителям доступно продление срока действия в автоматическом режиме на 1,5 года и более.

Допускается продолжение работ по строительству и восстановлению в течение 10 суток с момента появления обстоятельств, не дающих закончить работы.

  Штраф за строительство без разрешения на строительство

Если срок разрешения на строительство истек, заявитель с большой вероятностью получит отказ в продлении. По законодательству застройщик должен предупредить о намерении за 60 суток и не позже. Кроме  заявки подается пакет разрешительной документации.

Что касается заявления, оно оформляется по стандартной форме. Здесь жесткие требования отсутствуют, но некоторые нюансы должны быть отражены в документации:

  • Орган, куда передается заявка.
  • Реквизиты гражданина (физлица) или компании.
  • Сведения о проектно-сметной документации.
  • Информация о государственном контракте и допуске.
  • Данные о субъекте, ответственном за выполнение строительных работ.

В заявлении также указывается день выданного разрешения, номер и подпись.

Какие бумаги потребуются?

Если срок разрешения на строительство истек, придется заново проходить процесс оформления и собирать необходимый пакет бумаг. В случае продления ситуация проще.

Требуется передать в уполномоченную структуру паспорт, первоначальные бумаги по строительству и акт состояния работ.

Если же установленный период закончился, потребуется ГПЗУ, правоустанавливающая документация на землю, а также планировочная схема ЗУ.

Отказ

Как отмечалось, в случае истечения срока действия разрешения на строительства заявитель с большой вероятностью получает отказ.

Это возможно и в иных ситуациях, если человек передал неполный пакет бумаг, в документации имеют место несоответствия или она заполнена некорректно (с ошибками).

В случае отказа (вне зависимости от причины) остается идти в судебный орган и передавать иск для защиты интересов.

  Лучшие новостройки Москвы 2017: рейтинг цена — качество

Наиболее сложная ситуация, когда приехавшая на участок комиссия обнаружила отсутствие какой-либо деятельности. В такой ситуации вероятность продления равна нулю.

  Единственное решение — оформлять разрешение заново с учетом действующих правил и установленного регламента. В случае если документы по одобрению просрочены, но стройка уже ведется, вероятность продления все-таки существует.

Но здесь имееься ряд нюансов, о которых поговорим ниже.

Что говорит судебная практика?

По законодательству (ГрК РФ, статья 51, части 20) период действия разрешения можно продлить, если заявитель предупредил уполномоченную структуру о своем  намерении за 60 суток и более. Если срок, одобряющий начало строительства закончился, или застройщик так и не приступил к выполнению задач, вероятность отказа близится к 100%.

Если заявку о продлении подается  строительная компания, которая привлекает покупателей по ДДУ, к заявке прикладываются соглашение о поручительстве со стороны банковского учреждения. Такой документ играет роль гарантии на случай, если застройщик по какой-либо причине не справится с взятыми на него обязательствами.

Таким образом, для успешного продления одобрительной документации необходимо:

  • Передать заявку в срок до 60 суток до завершения действия переданного ранее разрешения.
  • Начать строительство до передачи заявления.

Если упомянутые правила нарушены, к примеру, срок действия документа истек, или работы по возведению объекта не начаты, разрешение на строительство не выдается.

Бывают ситуации, когда административный орган отказывает по иной причине. К примеру, не удается продлить период действия разрешительной документации из-за отсутствия бумаг о начале строительства.

Иногда требуется документация, подтверждающая приемку выполненных работ по 0-му циклу или о наличии затрат. В такой ситуации можно обратиться в судебный орган для защиты интересов.

При этом дело можно выиграть, если подтвердить документально факт начала строительных работ. Подтверждением может быть передача спутниковых снимков.

В рассмотренном выше случае судебный орган стал на сторону строительной компании. В результате застройщику удалось доказать, что в виде подтверждения могут использоваться любые документы, подтверждающие факт начала строительных работ.

Что в итоге?

Если исходить из судебной практики, когда закончился срок разрешения на строительство или застройщик не вложился в 60-дневный период, это не является достаточным основанием для отказа. Что касается случаев, когда строительная компания не начала возведение объекта, отказ выдается почти во всех случаях.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда просрочено разрешение на строительство частного дома или иного объекта. Рассмотренные случаи показывают, что даже при начале строительства одобрительная документация часто не продляется. Уполномоченные органы ссылаются на тот факт, что срок действия закончился, а продление срока в законодательстве не предусмотрен.

Здесь возникает противоречивая ситуация. С одной стороны, реальных оснований для отказа в выдаче разрешения нет, а с другой — застройщик нарушил 60-дневный срок. Большое значение имеет и тот факт, когда закончился срок действия одобрительной документации.

Что касается отмены разрешения, этот процесс вероятен в редких случаях. По законодательству местные органы власти не вправе одобрять или отказывать в выдаче разрешительной документации по собственной инициативе. С учетом действующих правил разрешение на строительство может быть отменено в таких ситуациях:

  • Принудительное прекращение права владения ЗУ.
  • Отказ от права владения или иных прав в отношении надела.
  • Расторжение арендного соглашения.
  • Приостановка прав пользования ЗУ, которое выдано для начала строительных или реконструкционных работ.

Таким образом, уполномоченные структуры вправе отказать в продлении периода действия разрешения. При этом нарушение 60-дневного срока (просрочка) не является достаточным основанием, чтобы отказать в продлении. Если же этот фактор совмещается с отсутствием строительных работ, продление исключено. Все процедуры придется проходить заново.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/kak-postupit-esli-zakonchilos-razreshenie-na-stroitelstvo-chto-delat/

Закон для всех
Добавить комментарий