Действителен ли договор о покупке квартиры, если собственник не присутствовал при заключении?

Все, что нужно знать при заключении договора купли-продажи недвижимости. Возможные риски. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Действителен ли договор о покупке квартиры, если собственник не присутствовал при заключении?

На рынке недвижимости вращаются очень крупные суммы денег, a, следовательно, большое количество мошенников хотят в связи c этим обогатиться за чужой счет.

Всегда особенно сильно рискует покупатель, поскольку он не знает всей информации и возможных последствий заключения сделки по конкретному объекту.

Согласитесь, очень обидно будет, мягко выражаясь, если Вы к этой сделки шли годами, копили по крупицам, одалживали, что-то даже пришлось продать, и в итоге приобрели «кота в мешке».

К сожалению, на сегодняшний день, рынок недвижимости переполнен разнообразными аферами, кроме этого есть и другие риски, которые, подготовленным покупателям, возможно избежать.

Специалисты Юридической компании-Легал призывают потенциальных покупателей недвижимости, быть внимательными при оформлении документов и обратить внимание на те моменты, которые стоит проверить перед таким серьезным шагом, как приобретение квартиры или дома.

Самый распространенный вид приобретения жилья на сегодня – это, так называемый,  вторичный рынок, квартиры уже побывавшие у кого-то в собственности. Именно здесь и происходят самые интересные случаи.

Прежде всего, при покупке такого жилья следует обратить внимание на то, какая у выбранной квартиры или дома история предыдущих сделок.

Квартира могла много раз переходить от одного владельца к другому – дариться и наследоваться, продаваться, находиться в залоге – все это следует проверить.

Продавец может быть не собственником жилья, или недееспособным лицом.

Жилье может быть продано по фальшивой доверенности.

Недвижимость могли обманным путем отобрать у предыдущего собственника (например, сироты, пенсионера или инвалида). И эти люди или их наследники могут в любой момент объявиться и заявить о своих правах.

В договоре купли-продажи по недосмотру нотариуса может не оказаться сведений о передаче вами денег продавцу, хотя вы их передали непосредственно при заключении договора. В самом тексте договора могут закрасться ошибки в написании ФИО сторон или адреса объекта недвижимости.

В конце концов, документы о праве собственности на квартиру или дом аферисты могут просто искусно подделать, и продать вам чужое имущество.

Особенно внимательным следует быть при покупке недвижимости у престарелых граждан и инвалидов. Важно иметь доказательства, что продавец продал жилье добровольно, осознавая значение своих действий.

В спорных случаях нотариус должен сделать запрос в орган опеки на предмет того, не назначен ли пожилому человеку опекун, и не признан ли владелец жилья недееспособным.

Но даже это не является гарантией того, что впоследствии наследники продавца не оспорят сделку.

Также с особой тщательностью нужно соблюдать все требования закона при покупке жилья, совладельцем которого являются несовершеннолетние. Или даже если они не совладельцы, но просто там зарегистрированы. Такое жилье можно продать только с согласия органа опеки и попечительства.

Но были случаи, когда даже совершенная с разрешения органа опеки сделка купли-продажи жилья, принадлежащего несовершеннолетним или в котором проживали несовершеннолетние, расторгалась судом по иску того же органа опеки на основании того, что родители после продажи жилья не обеспечивали несовершеннолетних равноценным жильем взамен проданного.

Опасно покупать жилье, которое было несколько раз перепродано в течение короткого промежутка времени. Так часто поступают мошенники, чтобы «замести следы» после того, как незаконно завладели недвижимостью.

Не стоит рисковать, покупая жилье у представителя продавца по доверенности.

Обязательно требуйте, чтобы при подписании договоров задатка (аванса, предварительного договора) и купли-продажи присутствовал лично продавец и поставил свою подпись.

Не всегда по доверенности жилье продают мошенники, иногда добросовестный продавец не может лично присутствовать по уважительным причинам, но в каждом случае нужно разбираться отдельно.

 Бывает, что проблемы появляются даже тогда, когда, казалось бы, все меры приняты и документы проверены.

Через много лет после продажи унаследованного жилья может появиться новый наследник, который не знал о наследстве.

При приватизации квартиры могли кого-то «обойти», и он  может обратиться в суд с иском о признании недействительной приватизации. А значит, и все последующие договора купли-продажи жилья тоже могут быть признаны недействительными.

Дом или квартира может оказаться объектом совместной собственности супругов, и продаваться одним супругом без согласия второго. Далеко не всегда штамп о браке стоит в паспорте!

Может появиться бывший гражданский супруг продавца жилья, и заявить свои права на половину его имущества.

Также разумным будет проверить наличие долгов за оплату коммунальных услуг, чтобы после проведения купли-продажи не вступать в судебные тяжбы с коммунальными службами. Для этого стоит всего лишь попросить соответствующие справки об отсутствии задолженностей перед сделкой.

Еще одним возможным неприятным сюрпризом зачастую может оказаться незаконная перепланировка в квартире, что грозит новому владельцу долгими хождениями по различным инстанциям, чтобы узаконить чужую перепланировку. При этом риска потерять квартиру, конечно же, нет, но вы потеряете свое время и деньги. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно сверяйте технический паспорт c существующей планировкой в квартире.

И это только малая часть возможных рисков.

Как защититься от обмана при покупке квартиры в строящемся доме?

Приобретение квартиры в строящемся доме имеет свои преимущества и недостатки. Безусловно, покупка жилья в домах, которые только строятся, является более юридически безопасной. Ведь исключено, что впоследствии за квартирой потянется шлейф неприятностей, связанных с предыдущими владельцами. И что немаловажно: цена квартиры в строящемся доме гораздо ниже стоимости жилья в готовой новостройке.

Как, казалось бы, все замечательно! Но, и здесь есть но…. Все не только хорошо помнят ряд громких скандалов, связанных с инвестированием в недвижимость, но и часто наблюдают новые аферы некоторых застройщиков.

Компании-застройщики в основном продают жилье по облигациям, залоговым договорам, договорам комиссии или через фонд финансирования строительства.

В процессе оценки факторов риска особенности этих схем взаимоотношений, несомненно, следует учитывать, но не только они могут скрывать опасности при покупке квартиры.

Необходимо брать во внимание также финансовую стабильность застройщика, правильность оформленных документов на строительство, способ приобретения права на застройку земельного участка, степень готовности объекта на момент составления договора. Но и это не дает стопроцентной гарантии честной сделки.

Как же сделать так, чтобы обман при покупке квартиры вам не грозил?

Необходимо изучить репутацию застройщика, узнать, сколько времени компания работает на рынке жилищного строительства, сколько объектов было сдано в эксплуатацию и сколько строится в данный момент, своевременно ли сдаются дома, какова стоимость жилья в них.

Следует учесть важный момент: если стоимость квартиры ниже рыночной, это должно насторожить покупателя, лучше сразу отказаться от этого варианта. Можно изучить информацию в интернете, почитать отзывы, посмотреть фотографии объектов, которые компания-застройщик уже сдала в эксплуатацию.

А лучше всего съездить на строящийся объект, посмотреть, насколько интенсивно идет строительство.

Чтобы избежать всех трудностей при проверке и оформлении документов, не попасть на мошенников и быть уверенным в законности сделки купли-продажи, не стоит проводить подобные операции без сопровождения специалиста.

Очень важно проверить юридическую историю объекта недвижимости, удостовериться в подлинности документов, предоставленных продавцом, и быть очень внимательным при заключении любого договора.

Здесь большую роль играет профессионализм риелтора или юриста, которому вы доверили сопровождать вашу сделку, а также нотариуса, который эту сделку удостоверит.

Нужно тщательно проследить юридическую историю квартиры с момента первого заселения, а частного дома – с момента выделения участка под застройку. Конечно, это не всегда возможно, т.к. многие старые документы могли не сохраниться или доступа к ним нет.

Если вдруг выяснится, что недвижимость проблемная, но можно решить проблему в судебном порядке (например, признать право собственности на дом, зарегистрированный на давно умерших родственников продавца, выделить в натуре часть дома или квартиры, разделить лицевые счета, помочь оформить просроченное наследство, определить порядок пользования земельным участком, и т.д.), мы готовы помочь. Наши юристы имеют достаточный опыт успешного ведения в суде подобных дел.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Договор купли-продажи недвижимости считается действительным и вступившим в силу, если он зарегистрирован в государственных органах. В некоторых случаях находятся серьезные причины для расторжения такого договора. Расторгнуть его можно либо добровольно по обоюдному согласию обеих сторон, либо в судебных инстанциях по иску какой-либо стороны.

Так, для признания сделки недействительной должны быть веские основания. Например, использование при сделке второй стороной фальшивых документов (паспорта либо «липовой» доверенности), ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или же дееспособных ограниченно.

Если во время сделки одна из сторон была в состоянии алкогольного (наркотического) опьянения или же в состоянии психического расстройства, сделка также будет считаться недействительной.

Сделку признают недействительной, если ее посчитают кабальной, то есть если договор был подписан обманным путем или по принуждению.

Если вы расторгаете договор купли-продажи квартиры добровольно по согласию обеих сторон, обратитесь к нотариусу, который данный договор удостоверял. Нотариус составит отдельный договор о расторжении договора купли-продажи и приложит его к основному договору, который находится у него в архиве.

Если вы требуете расторжения договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке, необходимо обратиться с иском в суд, который вынесет решение о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о его расторжении.

В случае удовлетворения иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, на основании части 1 ст.

216 ГК Украины, каждая из сторон обязана вернуть второй стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки.

Односторонний     отказ     от     исполнения     обязательств     (расторжение     договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

 Порядок расторжения и изменения договора установлен ГК, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор.

Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами.

Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.

Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора. В случае, если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон.

Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии ГК в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, например квартира, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Если Вы обратитесь за помощью к юристам Юридической компании -Легал, то наши специалисты несут полную ответственность за свою работу в рамках составленного соглашения, a оплата за услуги будет четко зафиксирована в договоре и не привязана к цене выбранного Вами объекта недвижимости. Вы можете быть уверенны в качестве выполнения услуг и их стоимости.

Источник: http://www.uk-legal.od.ua/vse-chto-nuzhno-znat-pri-zaklyuchenii-dog/

Опасная недвижимость. Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры – Город – Томский Обзор

Действителен ли договор о покупке квартиры, если собственник не присутствовал при заключении?

3 октября 2011 / Газета “Ваши личные финансы” / Томский Обзор

Покупка квартиры – весьма ответственный шаг. Мало просто накопить денег и подобрать подходящий вариант жилья: перед тем как заветные квадратные метры станут вашей собственностью, предстоит проделать серьезную подготовительную работу. От тщательности подготовки зависит  успех сделки и спокойствие вашего будущего.

К сожалению,  сегодня на рынке недвижимости можно столкнуться с мошенниками и остаться и без квартиры и без денег.

Сформулировать основные правила безопасности, которые помогут избежать обмана и успешно обойти все “подводные камни” при покупке квартиры, редакции газеты “Ваши личные финансы” помогла Наталия Быкова, член правления “Лиги профессиональных риэлторов”.

Правило №1: Cледует лично встретиться с собственником квартиры, который ее продает, даже в том случае, когда его интересы представляет другое лицо на основании доверенности.
Н.Б.

: – Мы всегда настаиваем на том, чтобы хотя бы один раз покупатель встретился с продавцом и убедился, что он жив, здоров, и с ним все в порядке. Потому что бывают случаи, когда человек, выдавший доверенность, скончался, а документ действителен в течение трех лет.

И мошенники могут действовать по этой доверенности, несмотря на то, что выдавшего ее человека уже нет в живых.

Вам надо убедиться, что доверенность действительно выдана этим лицом (продавцом) и нотариус действительно ее оформлял. Чтобы проверить легитимность доверенности, нужно обратиться к тому нотариусу, который ее оформлял, – это всегда указано в доверенности.

Может так случиться, что нотариус находится не в Томске, а иногородний. В этом случае следует обратиться к любому томскому нотариусу, так как у вас, как у гражданина, нет никакой возможности убедиться в подлинности этой доверенности.

По своим официальным каналам нотариус обратится к тому нотариусу, который ее оформлял и установит, что доверенность действительно существует и выдаст вам заверенную копию. В моей практике были случаи обращения клиентов с просьбой о защите их прав, когда на госрегистрацию были предоставлены поддельные доверенности.

Орган госрегистрации не мог зарегистрировать сделку. Люди оставались и без денег и без квартиры как раз из-за того, что не была проверена доверенность.

Поэтому необходимо, чтобы на подписании договора собственник квартиры присутствовал, сам подписывал все документы – так надежнее для покупателя.

Правило №2: У продавца квартиры (его представителя) обязательно нужно потребовать ряд документов и тщательно их изучить.

Н.Б.: – Есть два вида документов на квартиру: правоустанавливающие и правоподтверждающие.

Правоустанавливающие документы – это те, при составлении которых возникло само право собственности. Если квартиру приватизировали (семья или гражданин), то составлялся договор передачи квартиры в собственность.

Если квартиру покупали, то составлялся договор купли-продажи, и он является правоустанавливающим документом. Право собственности может возникнуть и на основании договора мены, дарения, наследования, договора долевого участия в строительстве (если квартира строилась).

Как проверить, принадлежит ли в действительности человеку квартира, которую он продает? Нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Она стоит недорого, и заказать ее может любой гражданин на конкретный адрес.

Для этого нужно оплатить госпошлину и с квитанцией об оплате и паспортом уже обращаться за выпиской.

Через несколько дней вы получаете справку, где содержится полная информация о квартире, где указан точный адрес, имя собственника, данные о том, есть ли на квартире обременения, не наложен ли на не арест, не находится ли она в залоге. Если квартира была куплена до 03.09.1998 года, то ЕГРП ответит, что данных о ней у них нет. В этом случае нужно заказывать справку о зарегистрированных правах на квартиру в БТИ.

До получения этой информации вообще не стоит предпринимать какие-либо действия.

Правило №3: Обязательно нужно изучить технический паспорт на квартиру. Технический паспорт выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, материал стен жилого дома, инвентаризационную стоимость квартиры, планировку квартиры с указанием площадей.

Н.Б.: – Чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно внимательно сверить информацию из техпаспорта с тем, что вы видите непосредственно в квартире.

Нужно не постесняться взять техпаспорт и проверить, что планировка квартиры соответствует данным техпаспорта: не переносились стены, не были заложены (перенесены) дверные или оконные проемы, не переносился санузел и т.д.

Иначе новым владельцам по решению районной администрации придется или узаконить перепланировку или привести квартиру в первоначальный вид, а это стоит денег. Придется проводить не одну специальную экспертизу (техническую, санитарную, пожарную), каждая из которых платная. Это еще и значительные временные затраты.

Некоторые перепланировки вообще нельзя узаконить: например, если в квартире, находящейся выше 1-го этажа, системы водоснабжения или канализации оказались в результате переноса над жилой комнатой квартиры нижнего этажа. В этом случае возврат квартиры в первоначальное состояние потребует капитального ремонта.

В случае наличия перепланировки (переустройства) в квартире продавцом должны быть предоставлены документы, подтверждающие  ее узаконивание: 1) Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, выданные органом местного самоуправления или 2) Решения суда о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу. В нескольких случаях обязателен кадастровый паспорт: – если приобретается квартира, право собственности на которую было зарегистрировано до 03.09.1998 Бюро Технической Инвентаризации;

–    если произошли изменения адреса или технических характеристик объекта (площади, этажности и т.д.), требующие внесения изменений в Единый государственный реестр прав.

Кадастровый паспорт выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, общую площадь, расположение на поэтажном плане.

Правило №4: Потребовать справку о составе семьи собственника квартиры.
Н.Б.:  – Перед заключением договора необходимо потребовать  справку о составе семьи собственника квартиры. Перед передачей денег и подачей документов на госрегистрацию нужно убедиться, что в квартире никто больше не зарегистрирован, если иное не отражено в договоре купли-продажи.

Если продаваемая квартира приобреталась в браке, то нужно будет нотариально заверенное письменное согласие супруга на продажу квартиры, даже если на момент сделки брак уже расторгнут. Нужно настаивать, чтобы разрешение было предоставлено.

Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, обязательно разрешение органов опеки на продажу квартиры. Однако недостаточно только увидеть разрешение органов опеки, нужно посмотреть, что они рекомендуют приобрести взамен.

Обязательно проследить, чтобы взамен доли в проданной квартире на ребенка была оформлена доля в следующей покупаемой квартире.За соблюдением прав несовершеннолетних следят не только органы опеки, но и прокуратура, и они обязательно проверят, соблюдены ли права ребенка.

Если они будут нарушены, сделку расторгнут и вернут квартире прежний правовой статус. Такие иски в Томске неоднократно рассматривались и всегда в пользу несовершеннолетних.

Правило №5: у продавца нужно потребовать также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру.

Таким образом, покупателю должен быть предоставлен полный пакет документов.

Н.Б.: – Когда человек продал квартиру, он уже не собственник, но правоподтверждающий документ– свидетельство о собственности – возвращается ему органами госрегистраци.

Мошенники могут действовать по такой схеме: предоставляют только свидетельство о госрегистрации и получают задаток за квартиру, которая давно уже продана.

Какие документы должен предоставить покупатель квартиры?

1) Удостоверение личности: паспорт, военный билет (для лиц, проходящих срочную службу), удостоверение личности офицера. Для лиц моложе 14 лет необходимо свидетельство о рождении, также оно понадобится лицам от 14 до 18 лет (предъявляется вместе с паспортом).

2) Для лиц, состоящих в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на покупку квартиры. Однако тут есть нюанс.Н.Б.

: – Если между супругами заключен брачный договор и в нем определен режим собственности супругов на недвижимое имущество, согласие супруга на отчуждение может не потребоваться.

3) Если сделка оформляется по доверенности, необходимо предъявить нотариально заверенную доверенность с актуальным сроком действия, а также документы, подтверждающие личность доверенного лица.

Когда все документы собраны и проверены, можно заключать договор купли-продажи.

Н.Б.: – Обращайтесь в любую риэлторскую фирму, составить договор стоит недорого. Можно обратиться не только за составлением договора и передаточного акта, но и получить юридическое сопровождение сделки. Юрист проверит пакет документов и сопроводит на госрегистрацию сделки: подберет удобное для вас время, обеспечит очередь, оплатит госпошлину – то есть все подготовит.

В момент составления договора важно определить, как будут передаваться деньги, в какие сроки и где. Место передачи денег должно быть безопасно, доступно для малого количества людей. Обязательно возьмите с собой сопровождающих.

Важный нюанс при подписании договора – цена покупки. Если вы хотите избежать проблем с государственными органами, указывать надо реальную сумму.

Н.Б.: – Покупателю нужно настаивать, чтобы в договоре отражалась полная, истинная стоимость квартиры. Когда продавец предлагает в договоре написать одну сумму, а расписки предоставляет на реальную сумму сделки, – это незаконная схема.

Потом могут возникнуть проблемы при отчетах в налоговой, а также с возвратом денежных средств в случаях, когда сделка по тем или иным причинам расторгается.

Подписанный договор вместе с остальными документами сдается на государственную регистрацию.

  Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора: продавец и покупатель обязаны лично прийти в орган регистрации и подать заявление. От имени продавца и покупателя могут действовать их представители при наличии нотариально заверенной  и действительной доверенности.

Н.Б.: – Закон отводит определенное время на госрегистрацию документов на квартиру. Стандартный срок – 30 дней.

Фактически собственником квартиры человек становится только после того, как производится запись в ЕГРП, а не в день подписания договора купли-продажи или передачи денег.

Если вы передаете деньги до госрегистрации, то в промежуток времени, который она занимает, вы очень рискуете. Например, с продавцом или с имуществом в это время может что-то произойти.

Передача денег продавцу квартиры

Понятно, что речь идет о значительной сумме. Самый безопасный способ – аренда ячейки: деньги помещаются в ячейку перед заключением договора купли-продажи, и продавец может забрать их только тогда, когда придет в банк с документами о переходе прав на квартиру и подписанными актами приема-передачи жилья. Ключи от ячейки сразу отдаются продавцу, чтобы покупатель уже не имел к ней доступа.

Н.Б.: – В Томске, к сожалению, сложилась практика передачи денег в день подачи документов на госрегистрацию. В правовом отношении это очень скользкий момент.

В большинстве городов России расчет производится через банковскую ячейку или другие какие-то пути, но в любом случае продавец получает доступ к деньгам только после того, как покупатель получил  свидетельство о собственности.
Передача квартиры покупателю

Передача происходит по акту приема-передачи. Это самостоятельный документ, подтверждающий, что продавец передал, а покупатель получил квартиру. При оформлении акта нужно проверить, совпадают ли данные квартиры, указанные в договоре, с реальными условиями. Если нет, акт подписывать нельзя.

Н.Б.: – Акт приемки-передачи квартиры подписывается одновременно с договором купли продажи. Когда сдаются документы на госрегистрацию, акт уже подписан. Хотя правильно подписывать его в момент передачи квартиры. Поэтому при передаче квартиры дополнительно рекомендуется подписать еще один акт, в котором отразить состояние жилья.

Кроме договора и акта передачи, обязательно нужны правильно составленные расписки, так как продавцу нужно отчитаться в налоговой о продаже , а покупателю  – о покупке. Неправильные формулировки в расписках создадут сложности в получении налоговых вычетов.

Выбор агентства недвижимости

Н.Б.: – Не все риэлторские компании добросовестны. К выбору агентства недвижимости нужно подходить ответственно. Люди обычно сначала ищут подходящую квартиру. Позвонив по указанному номеру, попадают в агентство недвижимости. За этим номером может оказаться надежная риэлторская фирма с большим опытом и хорошей репутацией, а может и недобросовестный или неопытный риэлтор. Действовать нужно с точностью до наоборот: сначала выбрать риэлторскую компанию и навести о ней справки, прийти туда и не постесняться попросить, чтобы вам показали уставные документы и документ, подтверждающий, что деятельность фирмы застрахована. Не нужно верить рекламным слоганам, что фирма работает на рынке уже 20 лет, лучше все проверить. Попросите документы о том, с какими банками сотрудничает фирма. Можно зайти на сайты банков и посмотреть, какие агентства недвижимости являются их партнерами. Это хороший способ проверки надежности риэлторских компаний, так как банки очень тщательно проверяют своих партнеров. Уточните, есть ли в штате компании юристы, не стесняйтесь просить показать диплом о высшем юридическом образовании. В юриспруденции, как в медицине: никакой практический опыт не заменит специальных знаний.

Один из немаловажных источников информации – ваши друзья и знакомые. Выберите сначала компанию, а она уже подберет вам подходящие варианты квартиры.

Тэги/темы:

Источник: https://obzor.city/article/354536

Как купить квартиру-пошаговое руководство-юридический аспект

Действителен ли договор о покупке квартиры, если собственник не присутствовал при заключении?

Покупка квартиры – отличное финансовое вложение, но также и очень рискованный шаг для тех, кто еще не сталкивался с операциями с недвижимостью.

Для того, чтобы в итоге не остаться без квартиры и без денег советуем Вам обратиться к нашим юристам по недвижимости, чтобы они провели оценку рисков и негативных последствий, правовую экспертизу документов, проверили законность документов на квартиру и права лица распоряжаться данным имуществом.

В том случае если Вы решили действовать самостоятельно – давайте разберемся в процедуре покупки квартиры, разработав пошаговую инструкцию по покупке квартиры.

Актуальные статьи:

— Список документов – предварительный договор купли-продажи квартиры

— Военный сбор – юридический аспект – вопросы и ответы

Изначально когда Вы нашли покупателя, проверили состояние квартиры, коммуникации, наличие доброжелательных соседей, инфраструктуры, самое время проверить документы и законность права собственности продавца.

 ШАГ 1. Проверяем владельца( собственника) квартиры

Нередко к нам за сопровождением сделки обращаются лица, которые хотят купить имущество у лиц, которые только прописаны в приватизированной квартире, а не имеют права собственности.

Прописка не дает права распоряжаться собственностью: продавать, дарить, заключать договор мены, пожизненного содержания, прочее.

Для заключения договора купли-продажи и его предварительного договора должен присутствовать лично собственник (собственники, если из правового документа видно, что их несколько).

Если собственник по каким-либо причинам не может лично присутствовать, тогда договор подписывается его представителем по доверенности, который имеет такие полномочия. Имеет или не имеет человек данные полномочия можно увидеть из текста доверенности, проверить срок действия доверенности, проверить отменена/изменена доверенность, проверить действительность бланка, на котором изложен документ (не украден ли он!).

Итак:

Для проверки собственника нужны : оригинал паспорта, оригинал идентификационного кода (или копия), документы на квартиру, технический паспорт, доверенность (при необходимости).

Случай из практики:

проверяя законность владельца мы столкнулись с ситуацией, когда от имени собственника действовал представитель по доверенности. После многочисленных проверок было выявлено факт смерти владельца.

Соответственно, действие доверенности утратило силу со смертью собственника. Лицо, намеревавшееся продать имущество нарушало закон! Юристами были предприняты соответствующие меры – устранены риски и негативные последствия.

В дальнейшем, если бы этот факт был упущен, такой договор признали бы недействительным в суде.

ШАГ 2. Проверяем имущество

Для проверки имущества нужно взять правовой документ и техпаспорт, проверить орфографические ошибки, сверить фамилии, имена, отчества владельцев во всех документах, адреса, иные данные, было ли переименование улицы, прочее.

Проверить подлинность и законность данного документа, необходимо исходя из законодательства, которое действовало на момент его заключения (проверить форму документа, необходимость нотариального удостоверения, необходимость согласия второго из супругов при его удостоверении, прошел ли правовой документ государственную регистрацию, прочее). Поинтересоваться и посмотреть по техпаспорту наличие перепланировок сделанных собственником, и не узаконенных надлежащим образом. Более детально разобраться с законодательной базой и правовым анализом документов, проверить аресты, запреты, ипотеки, залоги законность права собственности владельца и права третьих лиц помогут компетентные юристы нашей компании.

Если Вам нужна квалифицированная помощь специалиста рекомендуем Вам обратить внимание на нашу услугу по Проверке Юридической Чистоты Недвижимости.

ШАГ 3. Переговоры

Перед сделкой сторона продавца, покупателя, представитель агентства недвижимости, юристы (при наличии), собираются для урегулирования стоимости квартиры, кто за какие платежи платит, назначают дату и время сделки, оговаривают основные нюансы по договору.

Если есть необходимость передать обязательственный платеж (раньше использовалось слово «задаток»), то в таких случаях заключается предварительный договор в той форме, в которой заключаться будет основной договор (для покупки квартиры – нотариальная форма). Вид договора стороны выбирают сами: двухсторонний (продавец – покупатель) или трехсторонний (продавец – агентство недвижимости – покупатель).

Мы советуем воспользоваться нашей услугой Сопровождение Подписания Сделки с Недвижимостью.

Важно! Если нет документа, подтверждающего факт передачи денег (договор, расписка, прочее), вернуть такие денежные средства невозможно.

ШАГ 4. Заключение договора купли-продажи квартиры. Регистрация квартиры на нового собственника в Укргосреестре

При заключении договора купли-продажи у нотариуса нужно подписывать основной договор, заявления, согласие супруга на продажу или на покупку. Анализировать данные документы нужно внимательно, ничего не упустив.

При возникновении неточностей, нюансов, всю информацию вы можете узнать у нотариуса или у юриста, который сопровождает Вашу сделку.

После того, как Вы поставили свои подписи на договоре, считается, что вы ознакомлены с текстом договора, содержание его Вам понятно, и Вы согласны и подтверждаете факт осуществления продажи квартиры (продавец- что деньги получены, покупатель – что получены ключи и документация).

С января 2013 года действует Государственный реестр вещных прав (раньше база БТИ). К данной базе имеют доступ регистраторы регистрационной службы, государственные и частные нотариусы.

Теперь при заключении договора купли-продажи по итогу у покупателя на руках остается Договор купли-продажи, технический паспорт, Вытяг с реестра вещных прав о регистрации в электронной базе покупателя новым собственником квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2018 году

Действителен ли договор о покупке квартиры, если собственник не присутствовал при заключении?

Источник фото:

В случае, если документация подготовлена не полностью, есть риск аннуляции сделки по реализации недвижимости. Для признания ее действительной с юридической стороны и госорганами, вам понадобятся такие основные документы для продажи квартиры в 2018 году:

  1. подтверждение личности всех владельцев;

  2. свидетельство, подтверждающее собственность;

  3. технический паспорт жилья;

  4. договор купли-продажи;

  5. иная правоустанавливающая документация;

  6. подтверждение отсутствия задолженностей;

  7. выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

“Только выписка из ЕГРН способна подтвердить, что продаваемое жилище свободно о залогов в какой-либо кредитной организации и на нее не посягают другие члены семьи”.

Если официальный хозяин жилплощади младше 18 лет, потребуется также разрешение от опекунских органов. Когда жилище получено в дар или по наследству (по завещанию), то должна быть оформлена дарственная и получена справка об отсутствии долгов по налоговым отчислениям.

Паспорт и свидетельство о собственности

Эти базовые бумаги необходимы даже при наличии других собственников. Для составления договора требуются оригиналы и их копии. В паспорте следует отсканировать первую страницу и ту, где указывается регистрация (прописка), а право собственности отксерокопировать полностью. Все копии следует заверить нотариально.

“Сегодня свидетельства выглядят по-разному, в зависимости от года получения. Все они действительны, поскольку официальные бланки не раз менялись, но не утратили свою силу”.

Если у недвижимого имущества несколько владельцев, то просто предоставить базовые документы в оригинале и копии недостаточно, обязательно личное присутствие всех собственников.

Если это невозможно, прибегают к оформлению доверенности.

В данному случае потребуется предъявить: подтверждение личностей всех граждан, участвующих в процессе, все права собственности с отметкой размера доли (например, 1/4, 2/3).

Договор купли-продажи квартиры: образец документа на 2018 год

Большую часть бланков договоров (образцов) можно заполнить самостоятельно, если предварительно скачать с официальных источников и распечатать. Они находятся в открытом доступе, являются актуальными на 2018 г. и предполагают введение информации о хозяине жилплощади и жилом объекте.

Важный нюанс, который следует учесть при оформлении договора: покупатель обычно дает аванс (залог) как гарантию того, что он действительно готов совершить покупку, и пишет соответствующую расписку. После того, как купля-продажа состоялась, отдается вся оставшаяся сумма денег и ранее написанная расписка. Пункты, которые присутствуют в каждом договоре о реализации жилого объекта:

  • на момент заключения сделки по данному адресу нет прописанных граждан;

  • никакие третьи лица не посягают на жилплощадь.

Данную информацию лучше проверить с помощью документальных доказательств. Однако бывают более сложные случаи, когда необходимо указать особые сведения касательно статуса или состояния жилища. В такой ситуации лучше обратиться к юристу.

Он поможет грамотно составить договор, однако за это придется заплатить пошлину. Ее размер зависит, главным образом, от суммы сделки, например, от 1 до 10 млн. рублей придется заплатить 10 тыс.

рублей и 0,75% от стоимости жилища, более 10 миллионов рублей — 77500 тысяч и 0,5% от заявленной цены.

Акт приема-передачи недвижимости: образец документа на 2018 год

Документы для продажи квартиры включают и акт-приема передачи жилой площади. Он отражает важные обстоятельства:

  • недвижимое имущество переходит от одного хозяина другому;

  • отсутствуют претензии от соискателя к состоянию жилплощади.

“Данный Акт официально фиксирует факт передачи помещения новому хозяину и описывает состояние, в котором оно находилось на момент оформления купли-продажи”.

В нем обычно прописываются нюансы передачи:

  • ключей;

  • документации, которая подтверждает отсутствие долгов по коммуналке у предыдущего владельца;

  • полной суммы денег за жилой объект.

В заключение обе стороны подтверждают, что не имеют друг к другу каких-либо материальных претензий.

Таким образом Акт приема-передачи недвижимого имущества — это важная составляющая документации по его реализации, в которой отражаются действительно значимые сведения о состоянии жилья.

При возникновении проблем или претензий, данный Акт служит существенным доказательством невиновности той или иной стороны.

Прежде, чем подписать Акт, обязательно ознакомьтесь с его содержимым. Перед покупкой физическое лицо вправе досконально осмотреть помещение, отметить любые изъяны (трещины, ветхий балкон, плохое состояние коммуникаций) и отметить их в Акте. Если вы, как продавец, с чем-то не согласны, об этом следует сказать до его подписания.

Выписка подтверждающая отсутствия задолженности: образец

Один из способов, как узнать о наличии или отсутствии задолженности по жилищу — ознакомиться с выпиской из лицевого счета.

Благодаря современным компьютерным технологиям, ее легко получить бесплатно за 1-5 дней, в зависимости от способа подачи заявления (онлайн или офлайн).

Чтобы забрать бумагу, достаточно предъявить паспорт и оригинал права собственности. Заказать ее можно удобным для вас способом:

  • лично обратиться в обслуживающую компанию (ЖЭК или кооператив для квартир-вторичек);

  • обратиться в ближайший Многофункциональный центр (МФЦ) или уполномоченный госорган по месту прописки;

  • заполнить форму онлайн-заказа на портале Госуслуг.

“Выписка с лицевого счета не позволяет скрывать долги по коммунальным или другим счетам (Интернет, ТВ), поскольку проверяется во время регистрации договора купли-продажи.”

В качестве дополнительного доказательства прикрепите платежи по коммуналке за последние несколько месяцев. Если не оплатить счета, то наличие долгов может стать поводом для аннулирования сделки.

Технический паспорт на квартиру: образец на 2018 год

Данная бумага не входит в обязательный перечень документа для продажи квартиры, однако соискатель вправе попросить предоставить ее. Основные данные, которые содержаться в таком техпаспорте:

  • подробное описание жилплощади (фактический адрес, квадратура, нюансы инженерных коммуникаций, материал стен и другие данные);

  • чертеж помещения с учетом всех размеров.

“Для получения техпаспорта обратитесь лично в БТИ. Его можно заказать так же, как и справку о задолженности”.

В каких целях соискатели чаще всего запрашивают технический паспорт:

  • убедиться, что жилище не имеет незаконной перепланировки, пристройки (сверка с чертежами);

  • приобрести жилплощадь, когда в семье есть несовершеннолетний ребенок (техпаспорт требуется, чтобы получить соответствующее разрешение от опекунских органов).

Выписка из ЕГРН

Чтобы соискатель убедился: у жилого недвижимого имущества только один хозяин и нет никаких третьих лиц, претендующих на нее, оформляется выписка из ЕГРН. Существует несколько способов ее получения:

  • лично обратившись в ближайшее отделение Росреестра или МЦ;

  • онлайн на официальном сайте Росреестра.

“Получить справку обычно удается за три дня, но если обращаться в Многофункциональный центр, то к крайним срокам добавьте еще 2-3 дня”.

Такую документацию не всегда предоставляет продавец, ее вправе заказать и сами покупатели. Для этого в заявлении указывается ФИО владельца жилища, адрес и другие важные данные (задолженности, ипотечный статус и др.).

Если осуществляется типичная сделка (один продавец и покупатель, наличный расчет), то справки из ЕГРН, технического паспорта и выписки из лицевого счета достаточно для ее заверения.

Однако бывают и более сложные случаи, например, жилплощадь находится под ипотечным кредитом, приобретена в браке или записана на несколько граждан.

В каждом из перечисленных ситуаций требуется подготовить нетипичный пакет документов.

Владелец недвижимости несовершеннолетний

В качестве владельца жилья или его доли может выступать подросток младше 18 лет. В такой ситуации потребуется разрешение от опекунских органов.

Оно составляется в установленном порядке, а подпись ставит уполномоченный председатель организации. Разрешение лучше заказывать заблаговременно, потому что для его оформления нужно два-три дня.

Если вы делаете заявку перед праздниками, то сроки изготовления разрешения затянутся.

Проблемы с получением разрешения возникают тогда, когда предполагаемое жилье — это не комфортные апартаменты на вторичном рынке, а дом в деревне или новое жилье (новостройка), имеющее меньшую площадь, чем нынешнее. В этом случае необходимо доказательство, что новое жилище обладает более выгодными условиями, к примеру:

  • переезд в частный дом за чертой города пойдет на пользу здоровью ребенка;

  • новое жилье с небольшой площадью лучше оснащено в техническом и бытовом плане.

“Если ребенок младше 14 лет, он не обязан участвовать в процессе лично. Дети старше 14 лет должны присутствовать при заключении акта купли-продажи в обязательном порядке”.

Опекунский орган вправе запросить предоставление дополнительных сведений, чтобы выдать разрешение. Например, справку от семейного врача о состоянии здоровья ребенка и о том, что его самочувствие может быть улучшено в условиях сельской местности.

Квартира приобретена в ипотеку

Если вы владеете жильем, приобретенным по программе ипотечного кредитования, стоит рассмотреть все варианты его реализации:

  • через банк;

  • при текущих ипотечных выплатах;

  • под ипотечное кредитование.

За последние несколько лет все чаще бывают случаи, когда продается жилище, ранее купленное в кредит. Например, заемщик передумал и реализует жилье с разрешения банка или делает это по причине неспособности выплачивать ежемесячные взносы (например, из-за резкого скачка процентной ставки).

Продажа с помощью банка

Если банковское учреждение заинтересовано в совершении манипуляций касательно вашего недвижимого имущества, то оно может самостоятельно заняться поиском клиентов. Документы при продаже квартиры в 2018 году от продавца в данном случае озвучит кредитная компания. Порядок оформления сделки следующий:

  • вы уведомляете банк о желании продать жилой объект;

  • он начинает искать клиента и готовит всю необходимую документацию со своей стороны;

  • подписывается предварительное (временное) соглашение между сторонами;

  • вносится задаток как сумма для закрытия текущего ипотечного процесса, и остаток передается наличными предыдущему хозяину.

Продажа квартиры находящейся в ипотеке

Ситуация не совсем простая, но даже в таком случае можно успешно продать жилье, главное, правильно подготовить все бумаги, в частности, документы для прописки в квартиру (полный список можно уточнить в кредитном учреждении).

Объяснить, как происходит процесс реализации, лучше всего на конкретном примере. Например, владелец выплатил только 2 млн. рублей по ежемесячным отчислениям, а стоимость недвижимого объекта равна 4 млн. рублей.

Порядок действий следующий:

  • соискатель передает владельцу жилья 2 млн. рублей как залог;

  • хозяин отдает деньги в банк и полностью погашает текущую задолженность;

  • банк снимает с жилища какие-либо обременения, и владелец получает оставшиеся 2 млн. рублей.

“При передаче задатка (залога) лучше всегда подкреплять его документально, например, можно составить соответствующий договор у юриста”.

Стоит отметить, что для реализации жилых объектов, находящихся под залогом в кредитной организации, нужно достаточное обоснование причины продажи. Если банк сочтет их недостаточными, то вправе отказать в дальнейшей реализации.

Ипотечная квартира приобретается в ипотеку

Когда у покупателя недостаточно финансовых средств, чтобы приобрести жилье, он оформляет его под ипотечный кредит. Если понравившийся вариант уже находится в залоге в кредитном учреждении, например, вы нашли его на сайте недвижимости SOB.RU, это не является препятствием для совершения сделки.

“Если у соискателя достаточно наличных для погашения задолженности продавца по ипотечным взносам, то процесс купли-продажи будет проходить по стандартному плану”.

При отсутствии всей суммы сделка будет осуществляться иначе:

  • сначала продавец должен получить одобрение для реализации ипотечного жилища;

  • далее соискатель переводит задаток частично наличными, частично от банка, в котором кредитуется (Сбербанк, например) и подписывается соответствующий договор;

  • кредитное учреждение продавца получает нужную сумму и освобождает жилой объект от всех обременений;

  • продавец получает остаток суммы лично или на счет и между ними заключается договор купли-продажи.

Нюансы оформления сделки

Прежде, чем регистрируется купля-продажа, происходит сбор документации по официальному перечню, передаются финансовые средства продавцу, в ответ он отдает покупателю ключи от жилплощади и все квитанции. После того, как все эти этапы остаются позади, граждане обращаются в территориальный орган Росреестра. Чье присутствие обязательно:

  • хозяина/хозяев жилого объекта;

  • родителей или опекунов (если собственнику нет 18 лет);

  • покупателя.

“Если у вас нет возможности присутствовать в момент заключения договора, можно оформить соответствующим образом доверенность на своего представителя через нотариуса”.

SOB (https://sob.ru/) — это большая площадка для покупки, продажи и обмена объектов недвижимости, в том числе в ипотеку. Хотите продать жилье? Мы предлагаем выгодные условия для сотрудничества. Если вы ищите апартаменты или дом, то самые актуальные объявления о продаже квартир на SOB.RU вы быстро найдете с помощью удобного фильтра.

Источник: https://sob.ru/news/2018/10/01/kakie_dokumenty_nuzhny_dlja_prodazhi_kvartiry_v_2018_godu

Закон для всех
Добавить комментарий