Договор аренды и предварительный договор купли продажи совместимы ли?

Предварительный договор vs ограничение на расчет наличными | ЮРЛІГА

Договор аренды и предварительный договор купли продажи совместимы ли?

Введение Нацбанком ограничения максимальной суммы расчетов наличностью при заключении между физическими лицами договоров купли-продажи, подлежащих нотариальному удостоверению, породило на форуме ЛІГАБізнесІнформ сразу несколько тем, связанных с возможными способами обхода этого ограничения.

В одной из них рассматривался вопрос относительно возможности заключения для достижения этой цели предварительного договора купли-продажи, по которому покупатель передал бы наличными часть причитающейся с него суммы (до 150000 гривен) в счет платежей по договору купли-продажи, который будет заключен в будущем.

Но относительно возможности заключения и нотариального удостоверения такого договора на форуме возникли сомнения.

Позиция 1. Нотариальное удостоверение такого договора возможно, поскольку:

– постановление НБУ от 06.06.2013 г. № 210 ограничивает размер наличных расчетов между физлицами только по договору купли-продажи, но не по предварительному договору. На правоотношения, связанные с заключением последнего, установленные НБУ ограничения не распространяются, а значит, передача денег по предварительному договору возможна и в наличной форме;

– тот факт, что расчет наличными по предварительному договору позволяет частично обойти постановление НБУ, не означает, что это незаконно или неправильно;

– нотариусы, отказывающиеся оформлять иные договоры, кроме договоров купли-продажи, предусматривающие наличные расчеты в размере 150000 гривен, просто перестраховываются. Более того, нотариусу должно быть все равно, в какой форме стороны осуществляют расчеты, главное, чтобы наличная форма расчетов не была прописана в договоре;

– 150000 гривен будут выступать в качестве гарантийных платежей (мер обеспечительного характера), которые впоследствии зачисляться в качестве оплаты по основному договору;

– обеспечение обязательств можно применять не только к имущественным, но и к неимущественным правоотношениям, к числу которых принадлежит и обязательство заключить в будущем договор купли-продажи.

Позиция 2. Заключение и нотариальное удостоверение такого договора невозможно, поскольку:

– хотя договор и предварительный, но он предусматривает обязанность по заключению договора купли-продажи, а потому передача денег по нему возможна только в безналичной форме;

– при ином подходе возможно заключение предварительного договора, в рамках которого будет уплачено 900000 гривен наличными, а при заключении договора купли-продажи будет уплачена всего 1 гривня;

– предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Соответственно, расчеты по нему должны проводиться в той же форме, что и по основному договору;

– согласно ч. 1 ст. 635 ГК предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, определенных предварительным договором. Исходя из этой дефиниции, об оплате по предварительному договору вообще не может идти речь.

Мнение «Ю&З»: По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а тот принимает или обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 ГК). В то же время при заключении предварительного договора стороны, согласно ст. 635 ГК, обязуются в будущем заключить основной договор, которым может быть как договор купли-продажи, так и любой другой договор (договор займа, аренды, подряда и прочее). Уже это поверхностное сравнение убеждает, что предварительный договор является самостоятельным видом договора, отличным от договора купли-продажи, а потому на него требования, установленные постановление НБУ от 06.06.2013 г. № 210, не распространяются.

Но при использовании такого рода договоров в качестве инструмента для обхода норм постановления НБУ от 06.06.2013 г. № 210 возникает проблема другого рода: обязательства, возникающие из предварительного договора, являются неимущественными и не предусматривают денежных расчетов. И потому использование многих видов обеспечения этих обязательств является сомнительным.

В первую очередь это касается наиболее удобной для данной ситуации формы обеспечения обязательств – задатка. Согласно ст. 570 ГК задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих с него по договору платежей

Источник: https://jurliga.ligazakon.net/analitycs/98429_predvaritelnyy-dogovor-vs-ogranichenie-na-raschet-nalichnymi

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Договор аренды и предварительный договор купли продажи совместимы ли?

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры. 

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг  на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

  • документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время. 
  • перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов). 
  • осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу. 
  • операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств. 
  • один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма  предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. 

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор.

При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

  • в случае заключения сторонами основного договора;
  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Предварительный договор: подробности для бухгалтера

  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …
  • Как оформить и отразить в учете продажу собственных подарочных сертификатов на услуги … будущей скидки, кто-то – как предварительный договор на определенную сумму и т … зачисление в качестве оплаты по предварительному договору. Поскольку предмет договора при реализации … своей сути и природе это предварительный договор. Если таким образом отражена реализация …
  • Учет расходов в виде отступного, выплаченного в качестве компенсации за невыполнение обязательств в рамках договора аренды … самом договоре аренды, а о предварительном договоре
    об аренде нежилых помещений.
    Напомним … договор) на условиях, пре­дусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК … с подписанием соглашения о расторжении предварительных договоров об аренде нежилых помещений, не … , выплаченных по соглашению о расторжении предварительного договора о долевом участии в строительстве …
  • Налог на прибыль в 2017 году. Разъяснения Минфина России … -03-06/1/75501
    Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем …
  • Договор купли-продажи готового бизнеса: частые проблемы … купли-продажи бизнесов был заключен предварительный договор купли-продажи готового бизнеса с … сделки. В срок, оговоренный в предварительном договоре, была заключена основная сделка по … иска – не были выполнены условия предварительного договора, он не был допущен к …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2018 года … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за ноябрь 2017 года … -03-06/1/75501
    Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем …
  • ТОП-10 разъяснений Минфина России по НДС в 2018 … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …
  • Обзор судебной практики по налогам и трудовым спорам с 15 октября по 15 декабря 2019 года … единовременно
    Организация заключила с контрагентом предварительный договор купли-продажи недвижимости. Объект был …
  • Об изменениях в правовом регулировании уступки права требования, займа и факторинга … обязательства займодавцем стороны ранее заключали предварительный договор займа, но с введением поправок …
  • Различие в учете нефинансовых активов в МСФО и ГААП США … существенных проблем, поэтому уже заключила предварительные договоры с крупными фармацевтическими производителями.
    В …
  • Отмывание денег: функция банка по 115-ФЗ или органов … объем наличности в банке, предоставив предварительный договор купли-продажи.
    2) Сделка не …
  • Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за май 2018 … проведению налоговой проверки, и заключение предварительных договоров купли-продажи земельных участков. Данные …
  • Об амортизации неотделимых улучшений в период между заключением предварительного и основного договоров аренды … , использование которых осуществляется на основании предварительных договоров аренды, в период до заключения … Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем … договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
    Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем …
  • Об НДС в отношении денежных средств, получаемых в виде обеспечительных платежей по договорам аренды … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/predvaritelnyy_dogovor.html

Предварительный договор аренды: условия и форма, ОБРАЗЕЦ

Договор аренды и предварительный договор купли продажи совместимы ли?

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

То есть, заключая предварительный договор каждая из сторон принимает на себя обязательство по заключению в будущем основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом.

Вообще, наиболее распространены следующие виды предварительных договоров, среди которых есть и наш:

  • купли-продажи
  • на оказание услуг
  • аренды
  • подряда

Предварительный договор обычно применяется по основаниям:

  • заключение/незаключение основного договора зависит от условий, которые еще не выполнены стороной (сторонами)
  • достигнуто соглашение и предварительный договор выступает в роли оформления стадии переговорного процесса
  • способ обеспечения исполнения обязательств

Условия предварительного договора

Предварительный договор можно условно разделить на 2 части: «Сущностная часть» и «Функциональная часть». В сущностную часть включаются условия, которые позволяют установить предмет и существенные условия основного договора, а также иные условия основного договора.

Если говорить о функциональной части, то сюда включаются: порядок и срок заключения основного договора, ответственность, иные условия (порядок изменения, например).

Довольно часто возникает вопрос о включении в предварительный договор аренды условия об авансовом платеже, который является одним из способов обеспечения обязательств, а также подлежит зачету при заключении основного договора. Так вот, включение такого условия является правомерным и нет никаких оснований не делать этого.

Однако здесь не стоит путать авансовый платеж и задаток. Авансовый платеж включается в условия предварительного договора, а задатком является денежная сумма, выдаваемая в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения. Что немаловажно, соглашение о задатке оформляется в письменной форме.

То есть, условия о задатке нельзя включить в предварительный договор аренды, потому что задатком может быть обеспечено только исполнения денежного обязательства, а предварительный договор не порождает имущественные (денежные) обязательства. Следовательно, функция задатка в данном случае не может быть предусмотрена, в отличии от авансового платежа.

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. Однако если форма основного договора не установлена, то предварительный заключается в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Обычно, предварительный договор заключается в простой письменной форме. Под простой письменной формой понимается единый документ, который подписывается сторонами. Также будет считаться соблюдением простой письменной формы, если документ направляется стороне путем следующих видов связей:

  • электронной
  • почтовой
  • телеграфной
  • телетайпной
  • иной связи

Если следствием несоблюдения простой письменной формы договора является невозможность сослаться на свидетельские показания, то в случае предварительного договора аренды — несоблюдение простой письменной формы влечет ничтожность такого договора.

Сроки

В предварительном договоре обязательно указывается срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор.

Однако, если срок не указан, тогда основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

Это означает, что вовсе не обязательно указывать срок, если вы планируете в скором времени заключить основной договор, но если отношения носят неопределённый характер или вы в чем-то не уверены, то срок указать стоит.

Особенности

Условия предварительного договора могут предусматривать различные способы обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.

Если до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна сторона не направит другой предложение заключить этот договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются.

Вот примерная форма предварительного договора аренды:

Источник: http://pravovsem.by/predvaritelnyj-dogovor-arendy/

Закон для всех
Добавить комментарий