Договор купли продажи оказался не действительным

Вс разъяснил, как требовать деньги по сделкам с недвижимостью

Договор купли продажи оказался не действительным

Спор между продавцом и покупателем земельного участка оказался в центре внимания Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Суть проблемы – простая житейская ситуация: один гражданин продал другому участок по договору купли-продажи и покупатель зарегистрировал на землю право собственности. Но через некоторое время продавец пришел в суд и заявил, что просит признать договор купли-продажи недействительным, так как сделка прошла, но денег за нее он так и не получил.

С подобной или в чем-то похожей ситуацией сталкивается немало граждан. Платить до сделки, после или во время процесса – вопрос, который встает перед большинством покупателей серьезной недвижимости – участков, квартир, дач. Поэтому всех волнует вопрос, а как грамотно вести себя в аналогичной ситуации и что суды должны при подобных спорах принимать во внимание.

Верховный суд разъяснит, как оспорить кадастровую оценку недвижимости

После того, как истец отдал в районный суд иск о признании сделки недействительной, он уточнил свои требования – хочу получить назад с покупателя необоснованное обогащение в сумме одного миллиона рублей и плюс проценты за пользование чужими деньгами.

Но райсуд, рассмотрев это требование истцу отказал.

Суд обратил его внимание на то, что в одном из пунктов договора черным по белому записано, что расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора.

Истец же – подчеркнул суд, никаких письменных доказательств, что денег он не получил, так и не представил. Соответственно, законных оснований взыскивать деньги с ответчика в райсуде не увидели.

Зато их обнаружила апелляция. Там заявили, что районные коллеги “неверно оценили представленные по делу доказательства”.

А если конкретно – то вторая инстанция подчеркнула – ответчик не смог предъявить доказательства, что у него были деньги на покупку земли, поэтому недвижимое имущество, которое он получил от истца – необоснованное обогащение.

Так что дело апелляция решила в пользу истца и вынесла решение об удовлетворении его требований.

Спор дошел до Верховного суда и он решение апелляции отменил, как неправильное “вынесенное с нарушениями норм материального и процессуального права”.

Вот как разъяснила коллегам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда правовую ситуацию с продажей участка по договору.

По части 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить покупку до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи.

В этой же статье, но в ее 3-й части сказано, что если покупатель своевременно не оплатил переданный ему по договору товар, то продавец в праве потребовать оплаты товара или уплаты процентов в соответствии с законом.

Верховный суд сослался на специальное постановление своего и Арбитражного суда пленума, которое касалось судебных споров, связанных с защитой прав собственности.

В постановлении было сказано, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора.

А еще, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора.

Верховный суд разобрал земельные споры дачников

По статье 1103 Гражданского кодекса требование о необоснованном обогащении применяют, если одна из сторон требует у другой возврата проданного. Так что в случае расторжения договора продавец, не получивший по нему оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (статьи 1102 и 1104 Гражданского кодекса).

Вывод из приведенных норм закона Верховный суд делает следующий – право требования возврата переданного покупателю имущества возникает у продавца, не получившего за него оплату, лишь в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества. А в нашем случае, истец не просил расторгнуть договор, взыскать оплату и проценты, а также вернуть ему участок.

Напомним, сначала истец хотел признать сделку недействительной, а потом уточнил требования – захотел взыскать с ответчика необоснованное обогащение. Но районный суд установил, что право собственности перешло от продавца к покупателю по договору купли- продажи, в котором были расписаны цена и условия передачи земли. И это не оспаривали ни одна из сторон.

Как заявил Верховный суд, юридически важным и подлежащим установлению в этом споре являются обстоятельства, касающиеся исполнения сторонами обязательств по договору. И в районном, и в апелляционном судах покупатель упирал на то, что получение денег покупателем подтверждено самим текстом договора, в котором сказано, что расчет произведен полностью до подписания договора.

При этом договор прошел государственную регистрацию, и нет никаких письменных доказательств, что ответчик при заключении договора действовал неправомерно. Во всяком случае истец кроме слов ничего в материалы своего судебного дела не добавил.

Поэтому Верховный суд напомнил коллегам, что обязанность любого суда – дать оценку достоверности и достаточности доказательств и их взаимосвязи. А в нашем случае этого апелляцией сделано не было, поэтому спор и разрешили с нарушением закона.

Источник: https://rg.ru/2015/10/06/sdelka.html

Признание недействительным договора купли-продажи квартиры, применение последствий недействительной ничтожной сделки

Договор купли продажи оказался не действительным
— Кто это там, в кустах? — поинтересовалась Алиса.

— Чудеса — ответил Чеширский Кот. — А что они там делают? — спросила она, слегка покраснев.

— Как и положено чудесам – случаются ©

Обстоятельства дела: В марте 2015 г. за юридической помощью обратились мать и сын А., рассказали скомканную историю, выслушав которую и изучив имеющиеся документы, у меня осталось больше вопросов, чем ответов и некоторое ощущение беспросветности ввиду уже упущенного времени и бездействия со стороны обратившихся людей.

В июле 2014 года около 17 часов мать А.Д.Ш. по дороге с работы встретили неизвестные, под угрозой усадили в машину, мотивировав тем что ее 23-летний сын находится у них и она обязана проехать с ними для урегулирования конфликта между неизвестными и сыном А.Р.Х., в ином случае его убьют и вообще будет плохо. Привезли в промзону, под ножом завели в подвал оборудованный столом, оргтехникой и небольшими пыточными приспособлениями. Восемь агрессивно настроенных, вооруженных холодным оружием мужчин, долго разговаривать и стесняться не стали, немного избили мать и сына, под угрозой убийства и ножом заставили их подписать предварительный договор купли-продажи квартиры, собственниками которой на тот момент являлись А.Д.Ш. и А.Р.Х. Документы оформляла женщина, которую представили, как нотариуса. По условиям предварительного договора А.Д.Ш. и А.Р.Х. обязались купить свою же квартиру у А.Ю.А., который по условиям предварительного почему-то являлся продавцом. Также предварительные договора, а их было два, на долю А.Д.Ш. и на долю А.Р.Х. содержали следующие условия: «… 1.4. Покупатель гарантирует выкуп квартиры до 30.12.2014 г. 2.1.1. Уплата Покупателем Продавцу авансовых платежей в размере: 21 000 рублей осуществляются ежемесячно 30-го числа каждого месяца начиная с 30-го августа 2014 г. до истечения срока действия настоящего Предварительного договора купли-продажи. В случае несвоевременного внесения оплаты авансовых платежей за Объект, начисляются пени в размере 5% ежемесячно на просроченную сумму авансового платежа. 2.1.2. Окончательный расчет между Покупателем и Продавцом производится путем уплаты Покупателем Продавцу 300 000 рублей…». После подписания предварительного договора А.Д.Ш. и А.Р.Х. отпустили, выдав им по экземпляру подписанному там же в подвале продавцом А.Ю.А., но не подписанному А.Д.Ш. и А.Р.Х. Также им не рекомендовали обращаться в правоохранительные органы и лечебные учреждения, еще раз пригрозив на прощанье убийством. В покое не оставили, держали на контроле на протяжении двух месяцев, провожали и встречали с работы ежедневно, напоминая о необходимости хранить молчание и готовить деньги для расчета. В сентябре 2014 г. люди из подвала явились за авансовыми платежами в размере 21 000 рублей с А.Д.Ш. и 21 000 рублей с А.Р.Х. Разговор получился настолько жестким и бескомпромиссным, что мать и сын А. от полного отчаяния все-таки рассказали о своем горе родственникам, под их давлением написали заявление в полицию, а также узнали из выписки ЕГРП, что с августа 2014 года собственником их квартиры является А.Ю.А., которого они видели один раз все в том же злополучном подвале. Кому и за что А.Д.Ш. и А.Р.Х. оказались солидарно должны 600 000 рублей и за что их в лучших традициях 90-х поставили на счетчик, объяснить они не смогли, а может быть не захотели. Дело осложнялось плохим знанием русского языка, низким уровнем образования и запуганностью. При этом люди утверждали, что кроме предварительного договора купли-продажи ничего более не подписывали, в Росреестре не были, ничего не знают и ничего не помнят. Итак, на руках мы имели правоустанавливающие документы на А.Д.Ш. и А.Р.Х., два предварительных договора, выписку из ЕГРП, в которой собственником являлся А.Ю.А., постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, плачущую мать А.Д.Ш., виновато молчащего сына А.Р.Х. и все. Крайне отрицательный прогноз. Браться за дело не хотелось. Люди тоже понимали насколько все плохо, но настаивали на своей защите. После долгих переговоров, с обоюдными перерывами на подумать, было заключено соглашение. В суд было направлено исковое заявление о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной ничтожной сделки, заявлены ходатайства – об обеспечении иска и истребовании копии регистрационного дела из Росреестра. В районную прокуратуру подана жалоба на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Забегая вперед скажу, пока шло судебное разбирательство, в прокуратуру неоднократно направлялись повторные жалобы, ни на одну из которых мы так и не получили ответы. Видимо нечего было ответить.

Судебное разбирательство: В первом судебном заседании нам вручили встречный иск о признании утратившими право пользования, снятии с рег. учета и выселении А.Д.Ш. и А.Р.Х., поданный представителем ответчика А.Ю.А. через канцелярию.

Подумав между заседаниями, решила привлечь прокурора к участию в деле на стороне своих Доверителей в порядке ст. 45 ГПК РФ для получения заключения прокурора о правомерности и обоснованности заявленных требований о выселении. Лучше бы я этого не делала. Прокуратура откровенно мешала на протяжении всего судебного разбирательства и в первой инстанции, и в апелляции.

Во втором заседании, проходившем уже при участии прокурора в пляжных желтых брюках, представителем Ответчика были представлены суду оригиналы правоустанавливающих документов, ознакомившись с договорами купли-продажи, мои Доверители в один голос сказали суду – «Мы эти договора не подписывали». По нашему ходатайству была назначена судебная почерковедческая экспертиза, принесшая через время неоднозначные результаты. Эксперт установил, что подпись и рукописный текст в договоре купли-продажи от имени А.Р.Х. на 100% выполнена им самим, от имени А.Д.Ш. вероятность составила – 30 %, что не позволило категорично установить ею выполнена подпись и рукописный текст или нет. Вместе с тем, эксперт указал на то что подписи и рукописные тексты выполнены в каком-то необычном функциональном психофизиологическом состоянии, которое могло быть вызвано волнением, повышенным возбуждением или стрессом. В судебном заседании, эксперт подтвердил выводы, сделанные им в экспертном заключении, однако о природе стресса и связанности его с принуждением и угрозой при подписании договоров говорить не захотел, ссылался на то что «вероятность есть, а методик нет». Прения были жаркими, заключение прокурора оказалось не в пользу моих Доверителей, ввиду отсутствия своевременных обращений в правоохранительные органы и лечебные учреждения. 27.08.2015 г. Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону, исковые требования моих Доверителей были удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных требований – отказано. Меня первый раз в жизни прямо в судебном заседании обнимали и целовали плачущие Доверители. Чувствовала себя от этого немного скованно, но все равно было приятно J

РЕШЕНИЕ:

Исковые требования А. Д.Ш.к., А. Р.Х. к А. Ю.А., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между А. Д.Ш.к.,. и А. Ю.А.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между А. Р.Х. и Алексеенко Ю.А..

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 7/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № 6, расположенную по адресу: заключенный между А. Р.Х. и А. Ю.А.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 8/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № 6, расположенную по адресу: заключенный между А. Д.Ш.к., и А. Ю.А.

Применить последствия недействительности сделки договора купли-продажи в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между А. Р.Х. и А. Ю.А.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между А. Д.Ш.к., и А. Ю.А.

Признать за А. Д.Ш.к., право собственности на 8/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № 6, расположенную по адресу: общей площадью 42,2 кв.м..

Признать за А. Р.Х. право собственности на 7/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № 6, расположенную по адресу: общей площадью 42,2 кв.м..

Исключить А. Ю.А. из числа собственников на квартиру № 6, расположенную по адресу: общей площадью 42,2 кв.м..

В удовлетворении встречного искового заявления А. Ю.А. к А. Д.Ш.к.,., А. Р.Х., третье лицо УФМС России по РО о признании утратившими право пользования, снятии с регистрационного учета, выселении, отказать в полном объеме.

В том что будет апелляционная жалоба никто не сомневался, о том что прокурором подано апелляционное представление за пределами установленных сроков, мы узнали в суде апелляционной инстанции. Для восстановления сроков дело направили в первую инстанцию. Нами было подано мотивированное возражение, однако, в заседании выяснилось – Прокуратура свое представление отозвала и дело вновь будет направлено в Ростовский областной суд. Впрочем, это было не первое и не единственное воспаление прокуратуры в данном деле в непонятно чьем интересе. Судебная коллегия рассматривала наше дело три заседания, разбирательство обладало всеми признаками рассмотрения по правилам суда первой инстанции, Решение продавливалось со всех сторон, и даже агрессивные вооруженные мужчины из подвала не постеснялись явиться в судебное заседание и объявили себя свидетелями, однако заседание перенесли в связи с истребованием всего регистрационного дела из Россреестра и со свидетельскими показаниями у них не задалось. Так что, что там хотели донести до суда эти свидетели Йеговы, мы не знаем. Хочу заметить, что в данном деле с самого начала судебного разбирательства было очень много вопросов к Россреестру, так как Доверители утверждали, что не присутствовали при регистрации договоров купли-продажи, не давали доверенностей, не подписывали заявления и вообще физически отсутствовали. Вопросы эти изложены в прикрепленном ходатайстве, аргументированных ответов на большинство из них мы так и не получили. Впрочем, спустя год, Россреестр все-таки прислал кусок регистрационного дела. 14.03.2016 г. я наконец-то увидела то что так тщательно пытался скрыть от суда Росреестр. В расписке о принятии документов, отсутствовало упоминание о правоустанавливающих документах моих Доверителей, поданных на регистрацию. Вместе с тем, в соответствии со ст.ст. 16-17 ФЗ № 122-ФЗ документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, отнесены к обязательным документам, на основании которых происходит государственная регистрация прав на недвижимое имущество. На это в том числе было обращено внимание судебной коллегии, в совокупности с представленными на обозрение правоустанавливающими документами моих Доверителей. И если до этого момента у уважаемой судебной коллегии возникали вопросы к моим Доверителям:

«А Вы что не читали, что Вы подписываете? Как так Вы не знали, что продали квартиру? Читать надо, что Вы подписываете! Почему Вы не читали?»

И адвокату Матлис приходилось разъяснять:

«Потому что это был подвал и условий для чтения там не было, и мамы с папой не было, и мужа могучего не было, и возможности позвонить тоже. Было восемь агрессивно настроенных вооруженных мужчин, и это был подвал, а не библиотека. Понимаете?»

И они все-таки поняли. После ознакомления с регистрационным делом совсем все поняли. 14.03.2016 г. Решение вступило в законную силу. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда рассмотрев апелляционную жалобу представителей А.Ю.А. оставила решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

P.S. Хочу сказать спасибо судье Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону Татьяне Анатольевне Масягиной за мудрость, человеческое неравнодушие и за то что она нам все-таки поверила.

Источник: https://pravorub.ru/cases/71282.html

Признание недействительным договора купли продажи жилого помещения

Договор купли продажи оказался не действительным

Для тех, кому лень читать всю статью, я приготовил шпаргалку «Как отменить продажу жилья за четыре хода» вот она:

1.) Подготовьте ответ на вопрос: «Чем конкретно договор купли продажи жилья нарушает ваши права?» и найдите в законе статью, в которой это право закреплено. Убедитесь, что понимаете о каком праве идет речь, а также в чем выражено его нарушение.

2.) Определите, вы были участником договора, который хотите признать недействительным, или он был заключен без вашего участия.

3.) Проверьте сроки исковой давности. Для оспоримой сделки — год, для ничтожной сделки — три. Если нужно ходатайствуйте о восстановлении срока.

4.) Подготовьте исковое заявление и подайте в суд по месту нахождения объекта недвижимости. Постоянно помните о пункте первом.

А для тех, кому информации в шпаргалке оказалось мало, есть развернутая статья. Читайте далее.

Смысл спора о признании недействительным договора купли продажи недвижимости в том, чтобы возвратить одной из сторон этого договора деньги, а другой вернуть недвижимое имущество.

По ряду причин, отменить продажу жилья тяжело не только с юридической, но и психологической точки зрения.

Поскольку зачастую это жилье является единственным и признать недействительным договор, значит «выкинуть» кого-то на улицу.

Признание недействительным договора купли продажи жилья, как правило, происходит вследствие нарушения формы договора, его содержания или установления «порока воли» со стороны участника сделки. Что это такое, и в каких случаях применяется рассмотрим далее.

Самые распространенные причины отмены продажи жилья:

1) Если оформление договора купли продажи не соответствует требованиям, закрепленным законодательством.

2) Если содержание договора купли продажи не соответствует требованиям законодательства или реальным условиям сделки.

3) Если один из участников купли-продажи жилья действовал не по собственному желанию, а под применением насилия, угроз, шантажа, обмана.

Требования к форме договора

Договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме. В отношении объекта недвижимости, который является предметом сделки, должен быть составлен акт приема-передачи. Устные договоренности при сделке по продаже жилья не имеют юридической силы и ссылаться на них в суде бессмысленно.

Есть еще ряд моментов, которые обязательно нужно отразить в договоре купли-продажи жилого помещения. Их с равным успехом можно отнести как к форме, так и договора, но в целом они представляют собой формальности. Очень важные формальности.

Так, в договоре купли-продажи жилья должно быть указано:

  • дата совершения
  • место совершения
  • цена договора (сколько было уплачено)
  • полные паспортные данные продавца и покупателя
  • если продавец или покупатель действуют на основании доверенности, то сведения о реквизитах доверенности и предусмотренных в ней полномочиях
  • сведения, которые позволяют уверенно и однозначно идентифицировать жилое помещение, в том числе адрес, этаж, количество комнат, площадь, кадастровый номер.

Кроме того, договор купли продажи жилого помещения должен содержать ряд других сведений, отсутствие которых позволит отменить продажу жилья.

Требования договора

Продавец жилого помещения — объекта недвижимости должен обладать правами на него, в том числе правом распоряжаться по своему усмотрению. Объект договора купли-продажи не может быть обременен правами третьих лиц, в том числе выступать предметом залога, обеспечения или другим образом быть ограниченным в гражданском обороте.

При продаже объекта недвижимости следует выяснить, имеются ли в отношении него зарегистрированные права лиц, особо охраняемые законом, например несовершеннолетних или ограниченных в дееспособности. Действующее законодательство предусматривает определенную процедуру для проведения сделки с данными категориями граждан.

Нужно удостовериться в полномочиях лица, которое выступает от имени продавца или покупателя жилого помещения.

Как правило, такой представитель действует на основании нотариально удостоверенной доверенности или документа, который признается такой доверенностью в случаях, установленных законом (речь идет о доверенностях выданных командирами воинских частей, главврачами больниц, администрацией исправительных учреждений и др., а также родителях, которые представляют интересы несовершеннолетних в силу закона и т.п.)

Сведения о самом объекте недвижимости, указанные в договоре, должны соответствовать его фактическому состоянию. Часто встречаются случаи, когда жилое помещение подверглось реконструкции или перепланировке, в результате чего изменились его технические характеристики.

Все перечисленные изменения должны быть зафиксированы в технической документации и узаконены соответствующим постановлением органов местного самоуправления или решением суда. В противном случае, обманутому покупателю ничего не остается, кроме как отменить продажу жилья.

Что такое порок воли

Действующим законодательством предусмотрено, что каждый человек свободен сам выбирать время и условия совершения сделки. Не допускается совершение купли-продажи жилья под принуждением.

    Действиями, принуждающими к совершению сделки, могут быть признаны
  • угрозы в адрес участника сделки, его родных и близких
  • насилие, которое применялось как к участнику сделки, так и выше указанным лицам
  • шантаж, то есть угроза распространения об участнике сделки сведений, которые порочат его или безусловно способны нанести ущерб его репутации
  • стечение тяжелых жизненных обстоятельств
  • обман участника сделки, когда он не понимает сути договора, который подписывает, либо не осознает последствия, которые могут наступить в результате подписания

Обмануть продавца можно разными способами, например рассчитавшись фальшивыми купюрами.

Таким образом, можно определить порок воли участника сделки всего двумя словами: порок воли это принуждение или обман.

Куда подавать заявление о признании недействительным договора купли продажи

Если речь идет о гражданском судопроизводстве, то есть непосредственно о том, как отменить продажу жилья, то исковое заявление должно быть направлено в районный суд, по месту нахождения объекта недвижимости.

Если же параллельно рассматривается заявление о мошеннических действиях, то оно подается в органы внутренних дел, также по месту нахождения недвижимого имущества.

В какой срок может быть подано заявление о признании недействительной сделки

На основании требований статьи 181 Гражданского Кодекса РФ, заявить требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной можно в течение трех лет , со дня когда началось исполнение сделки.

Этот срок на обжалование предусмотрен для участника сделки.

Если же требования будут заявлены человеком, который сам не был стороной договора, но считает, что его права нарушены, то отсчет вышеуказанного трехлетнего срока начинается с того момента, когда он узнал о нарушении своих прав. И в любом случае не может превышать десяти лет.

Если же требования заявлены о признании сделки недействительной, то срок исковой давности составляет один год. И течение срока начинается с того момента, когда прекратились угрозы или насилие в адрес участника сделки.

Что такое оспоримая и ничтожная сделка, в чем их разница?

Если коротко, то:

Перечень оспоримых сделок установлен законом, и в суде нужно доказать, что эта сделка нарушает права и интересы заявителя, а также создает для него неблагоприятные последствия.

Примеры оспоримых сделок:

  • договор заключен под влиянием насилия или угрозы  (ч.1 ст.179 ГК РФ)
  • договор заключен под влиянием обмана (ч.2 ст.179 ГКРФ)
  • договор заключен на кабальных (крайне невыгодных ) условиях (ч.3 ст.179 ГК РФ)
  • договор не соответствует требованиям закона (ч.1 ст.168 ГК РФ)
  • договор заключен без согласия уполномоченных органов (ст.173.1 ГК РФ)
  • договор заключен несовершеннолетним от 14 до 18 лет без разрешения родителей (ст.175 ГК РФ)
  • договор заключен ограниченно дееспособным лицом (ст.176 ГК РФ)
  • договор заключен лицом, которое не понимало значения своих действий (ст.177 ГК РФ)
  • договор заключен под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ)

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения, доказывать в суде нарушение прав заявителя не нужно, это следует из закона.

Примеры ничтожных сделок:

  • договор нарушает требования закона и создает угрозы публичным интересам (ч.2 ст.168 ГК РФ)
  • договор имеет цель заведомо противную основам правопорядка или нравственности (ст.169 ГК РФ)
  • договор является мнимым или притворным (ст. 170 ГК РФ)
  • договор заключен недееспособным гражданином ( ст. 171 ГК РФ)
  • договор заключен малолетним т.е. до 14 лет (ст. 172 ГК РФ)

Кто может подать заявление о признании недействительным договора купли продажи жилья?

Такое заявление может подать один из участников сделки или человек, который считает, что его права были нарушены условиями состоявшейся сделки.

На самом деле, нарушение договором купли-продажи жилья прав третьих лиц не редкость. Зачастую родственники продают квартиру, где имеется доля заинтересованного лица, подделав его подпись. Либо обманом получают согласие на сделку.

А также могут воспользоваться временным отсутствием собственника, находящегося на службе, в лечебных учреждениях, местах лишения свободы наконец. Вариантов масса.

И когда бывший собственник узнает, что остался без жилья — выход один, обращаться к юристу  и идти в суд.

Надеюсь, эта статья была вам полезна. В свою очередь жду ваших обращений и готов оказать квалифицированную юридическую помощь и консультацию. Нажать здесь.

Поделитесь статьей в социальных сетях.

Источник: http://profsovet.com/priznanie-nedeystvitelnyim-dogovora/

Судебная практика Признание недействительным договора купли-продажи доли в уставном фонде, как заключенного под влиянием заблуждения Автор Дроздовская К

Договор купли продажи оказался не действительным
sh: 1: –format=html: not found

ПРИЗНАНИЕ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ В УСТАВНОМ ФОНДЕ, КАК ЗАКЛЮЧЕННОГО ПОД ВЛИЯНИЕМ ЗАБЛУЖДЕНИЯ

Фабула дела

Экономический суд рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску гражданина Л. к гражданке Ш. о признании недействительным договора купли-продажи доли в уставном фонде от 27.02.2014 с привлечением общества с ограниченной ответственностью «Р» и гражданки В. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика.

Позиция истца

Истец в исковом заявлении просит признать недействительным договор купли-продажи доли в уставном фонде от 27.02.2014, заключенный между сторонами, на основании ст.179 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), как заключенный под влиянием заблуждения.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующее.

При совершении сделки истцу не были известны многие фактические обстоятельства, в том числе финансовое положение общества; имущество, которое, по словам продавца, принадлежало обществу, оказалось арендованным; истец не знал о наличии кредиторской задолженности ООО «Р».

Кроме того, истец ссылается на то обстоятельство, что гражданка В. не была уведомлена о продаже доли ответчиком истцу; на тот факт, что оплата по договору от 27.02.2014 истцом не производилась; на поддельность протоколов общества, касающихся оформления данной сделки.

Позиция ответчика

Представитель ответчика исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве. В частности, ответчик ссылается на следующее.

Истец признает, что заключил именно договор купли-продажи; не отрицает, что предметом договора являлась доля в уставном фонде ООО «Р»; истец не заблуждался и не мог заблуждаться в отношении качества доли, так как являлся директором ООО «Р»; нарушение преимущественного права не влечет недействительности сделки. Представитель ответчика настаивает на рассмотрении дела по существу.

Позиция третьих лиц

Представители третьих лиц не явились, хоть были надлежаще извещены.

Представитель третьего лица гражданки В.

направила суду письменный отзыв, в котором указала, что исковые требования истца считает необоснованными; добровольно отказалась от своего преимущественного права на приобретение доли в уставном фонде ООО «Р»; 2 марта 2014 г.

подала заявление о выходе из состава участников данного общества; истец осуществлял платежи от имени ООО «Р», в том числе в пользу ЧУП «С» – арендодателя ООО «Р», давал ЧУП «Г», осуществлявшему ведение бухгалтерского учета ООО «Р», распоряжения, касающиеся финансово-хозяйственной деятельности общества, подписал расписку по задолженности за арендуемые обществом помещения; в период с августа 2013 г. по январь 2015 г. истец довел ООО «Р» до убыточного состояния. Представитель третьих лиц просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Решение суда

Суд считает возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствие не явившихся представителей истца и третьих лиц.

Выслушав объяснения представителя ответчика, допросив свидетеля Р., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований исходя из следующего.

Согласно ст.179 ГК сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Судом установлено, что между сторонами подписан договор купли-продажи доли в уставном фонде от 27.02.2014, согласно которому ответчик (продавец) передал, а покупатель (истец) принял в собственность долю в размере 50 % доли в уставном фонде ООО «Р».

В материалах дела имеется копия протокола внеочередного общего собрания участников ООО «Р» от 27.02.

2014 № 4 по вопросу продажи доли в уставном фонде ООО «Р», в котором указано, что на собрании присутствовал истец, являющийся директором данного общества; в протоколе стоит подпись истца. Кроме того, имеется копия протокола собрания участников ООО «Р» от 27.02.

2014 № 5 по вопросу внесения изменений и дополнений в устав общества, в котором истец указан в качестве участника данного общества; в этом протоколе также стоит подпись истца.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, истец является директором ООО «Р» с 7 августа 2013 г. Также в материалах дела имеется копия приказа от 07.08.

2013 № 40-к «О приеме на работу», согласно которому истец назначен на должность директора данного общества с окладом согласно штатному расписанию; в приказе имеются подписи лица, издавшего приказ, – гражданки В.

и работника, принятого на работу, – истца.

Суду представлены акты приемки-сдачи работ между ООО «Р» (заказчик) и ЧУП «Г» (исполнитель), оформленные на основании договора от 03.01.2013 № 026: например, от 30.11.2013 № 11, от 31.12.

2013 № 12, в которых указано, что бухгалтерские услуги от имени ООО «Р» приняты истцом. Кроме того, к материалам дела приобщен договор на оказание бухгалтерских услуг от 03.01.

2014 № 023, заключенный между ООО «Р» (заказчик) и ЧУП «Г» (исполнитель); в качестве лица, подписавшего данный договор от имени заказчика, указан истец.

Имеется документ, подтверждающий ознакомление 22 ноября 2013 г. истца в качестве директора ООО «Р» с административной ответственностью за нарушение трудового законодательства.

Суд, изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся по делу доказательства, приходит к выводу о том, что истец не только был назначен директором ООО «Р», но и фактически исполнял обязанности руководителя этой организации, в силу чего истец должен был знать обо всех обстоятельствах деятельности этого общества на момент совершения оспариваемой им сделки.

Данный вывод подтверждается письменными материалами дела, а также показаниями свидетеля Р.

, главного бухгалтера ЧУП «Г», которая суду дала показания о том, что лично общалась с истцом в качестве директора ООО «Р» по вопросам ведения бухгалтерского учета данного общества; истец приезжал к ним раза два в неделю; истец сам подписывал все документы, касающиеся финансово-хозяйственной деятельности данного общества в период с августа 2013 г. до ноября 2014 г., включая баланс за 2013 год; принимал и увольнял из ООО «Р» работников. С лета 2014 г. ООО «Р» оказалось в трудной финансовой ситуации, затем истец принял на работу гражданина Б. в качестве нового директора ООО «Р».

В силу ст.100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.

Вместе с тем истец не представил суду отвечающих критериям относимости (ст.103 ХПК) и допустимости (ст.104 ХПК) доказательств, подтверждающих заключение им договора купли-продажи доли в уставном фонде от 27.02.

2014 под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, а также доказательств, опровергающих возражения ответчика.

С учетом положений ст.98 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» вопрос о соблюдении ответчиком преимущественного права гражданки В., как участника ООО «Р» при совершении оспариваемой сделки, не влияет на ее действительность.

Доводы истца о том, что оплата по договору купли-продажи доли в уставном фонде от 27.02.2014 им не производилась, опровергаются сведениями, указанными в тексте этого договора (п.3) и не входят в предмет доказывания по иску об спаривании сделки на основании ст.179 ГК.

Доводы истца о поддельности протоколов общества, касающихся оформления оспариваемой им сделки, не подтверждены доказательствами, в связи с чем эти доводы не принимаются судом.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, не оказали влияния на установленные судом обстоятельства дела, оценку представленных доказательств и правовую квалификацию правоотношений.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований суд в соответствии со ст.133 ХПК относит расходы по уплате государственной пошлины на истца.

На основании изложенного суд, руководствуясь ст.133, 190-193 ХПК, истцу в удовлетворении исковых требований отказал.

Решение суда вступило в законную силу.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что с учетом обстоятельств совершения оспариваемой сделки нет оснований ссылаться на заблуждение истца.

11.11.2016

Кэтрин Дроздовская, судья экономического суда г. Минска

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=331665&a=1

Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным – Агентство недвижимости Ria Light

Договор купли продажи оказался не действительным

Ситуации, когда уже после покупки/продажи квартиры продавец желает получить назад проданную квартиру, а покупатель — деньги, встречаются довольно часто.

Причины для этого могут быть разными: изменилась стоимость недвижимости на рынке, и прибыль от продажи оказалась незначительной; покупатель после въезда в квартиру обнаружил, что жилье непригодно для проживания (к примеру, промерзают стены, течет крыша).

Во всех случаях расторжение договора и получение квартиры или денег обратно возможно только по решению суда. И при заключении договора купли-продажи квартиры необходимо иметь в виду, в каких случаях закон определяет сделку недействительной

Недействительные сделки

Основания для признания судом недействительных сделок и последствия, которые влечет за собой такое решение суда, устанавливают Гражданский кодекс и Основы гражданского законодательства Республики Казахстан.

В Гражданском кодексе РК рассматривается несколько видов недействительных сделок. К ним относятся:

cделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 158 п. 1).

Это все сделки, связанные с применением подложных документов, фальшивых справок, печатей и подписей, с ложной регистрацией, с наличием подчистки текста и исправлений документов, устанавливающих право собственности на квартиру, незаверенных нотариусом и др.;

cделка с нарушениями прав несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в проданной квартире (ст. 159 п. 3 и п. 4);

cделка, совершенная гражданами, признанными судом недееспособными или ограниченно дееспособными (ст. 159 п. 5 и ст. 26);

сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 159 п. 7) или в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения (см. ст. 27).

По этой статье очень часто признаются недействительными сделки, в которых продавец (покупатель) квартиры входит в сговор с мошенником.

Причины неспособности понимать значение своих действий самые разнообразные: от сотрясения мозга до состояния глубокого алкогольного опьянения;

сделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 159 п. 8). Например, недействительна сделка купли-продажи квартиры со скрытыми дефектами: квартиру осмотрели и купили летом, а стены купленной квартиры промерзли насквозь и покрылись инеем зимой;

кабальные сделки (ст. 159 п. 9 и п. 10), совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителями одной и другой сторон. Сделка, совершенная одним из ее участников под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях;

мнимые сделки, совершенные для вида, без намерения вызвать юридические последствия и притворные сделки, совершенные с целью прикрыть другую сделку (ст. 160).

Например, мнимая (фиктивная) сделка: квартиру переоформляют на подставное лицо, чтобы избежать ареста имущества или наложения на него взыскания, а также при оформлении квартиры под залог.

В отличие от мнимой притворная сделка направлена на то, чтобы обойти запрет закона;

сделка, совершенная с нарушениями процедуры принятия наследства (ст. 1061-1064).

Мы перечислили основные виды недействительных сделок без описания многочисленных юридических нюансов, возникающих в судебной практике. Однако даже приведенный перечень дает представление о том, где можно «попасться на удочку» мошенников или грабителей, и какие существуют риски расторжения сделок.

Последствия признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

В случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной возможны следующие решения суда:

продавец получает свою квартиру назад, а покупатель получает всю денежную сумму, которая была указана в договоре купли-продажи квартиры (двухсторонняя реституция);

при наличии умысла на достижение недействительной сделки у одной из сторон все полученное по сделке возвращается потерпевшей стороне, а все полученное или причитающееся виновной стороне подлежит взысканию в доход государства (односторонняя реституция с конфискацией);

при наличии умысла на достижение недействительной сделки у обеих сторон все полученное по сделке изымается в доход государства (конфискация);

запрет дальнейшего исполнения (ст. 157 ГК РК).

Заметим, что особое внимание следует обратить на сроки исковой давности оспариваемых в судебном порядке сделок с квартирами, которые установлены действующим Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Сроки исковой давности

Общий срок для защиты нарушенного права и охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений статьей 178 ГК РК установлен в три года.

Но есть специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной — в отношении сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, вследствие злонамеренного соглашения. В таком случае срок исковой давности составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы (ст. 162 п. 2 ГК РК).

Чтобы избежать ситуации с признанием сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо при покупке внимательно изучать документы, подтверждающее право собственности продавца на продаваемую квартиру. Решив продать свою квартиру, сходите на консультацию в нотариальную или юридическую контору. Это поможет защитить себя от многих ошибок, время и деньги будут потрачены не зря.

Недействительная сделка является неправомерным юридическим действием.

Исковая давность — это период времени, в течение которого может быть удовлетворено исковое требование, возникшее из нарушений права лица или охраняемого законом интереса (ст. 177 п.1 ГК РК).

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (ст. 118 ГК РК).

Право собственности на квартиру по договору купли-продажи возникает с момента государственной регистрации договора в Центре по недвижимости (статьи 155 и 238 ГК РК).

www.kn.kz

Источник: https://rialight.kz/novosti/legal-advice/275-kogda-zakon-priznaet-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnym-2

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Договор купли продажи оказался не действительным

Основная цель любого договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей. 

Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена.

Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются.

В этой статье речь пойдет только о расторжении договора.

Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:

  • по соглашению сторон;
  • по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

Рассмотрим отдельно эти два случая.

Все на всё согласны

Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же – отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации. С правовой точки зрения, в этот момент сторонам и расторгать-то нечего. Дело в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу.

Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта» . Например, стороны договор подписали, переход права собственности на квартиру зарегистрировали, но покупатель еще не уплатил деньги за нее.

Только в этом случае договор можно расторгнуть. Непонятно, почему так? Это нормально, в сделках с недвижимостью много сложностей и нюансов. Сейчас поясним.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать.

Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.

Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным.

Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу.

Если прошла госрегистрация перехода прав собственности, то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Кто-то не согласен

В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб.

«Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки. Скорее всего, суд не удовлетворит иск покупателя, который требует расторгнуть сделку на том основании, что в купленной квартире оказалась треснувшая раковина (а это случай из судебной практики!).

Зато судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства.

Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст.

453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю. 

Соблюдайте порядок. Досудебный и судебный

Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку – просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

Как обезопасить себя?

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны.

Есть один способ сэкономить себе нервы, время и деньги – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т. д.

Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше споров будет потом между сторонами.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/o-dogovorakh/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Закон для всех
Добавить комментарий