Договор намерения о будущей продаже дома сыном его матери

Цена ошибки. Из-за некорректно составленного договора минчанин вынужден продать квартиру за треть от ее рыночной цены – Недвижимость Onliner

Договор намерения о будущей продаже дома сыном его матери

«У меня вышла очень печальная история», — обратился в редакцию Onliner.by минчанин по имени Александр. В 2010 году его отец подписал договор продажи своей квартиры в рассрочку на пять лет. Сумма сделки была указана в белорусских рублях — 132 млн.

С тех пор случилось несколько девальваций. «Покупатель дождался момента, когда эта сумма максимально обесценилась, и хочет сегодня, чтобы я, как наследник, продал ему эту квартиру за треть от ее рыночной стоимости», — поясняет суть конфликта читатель.

«В 2010 году отец решил продать свою „однушку“ на улице Рокоссовского. Похожие квартиры в нашем районе продавались за $44 тыс. Мы решили придерживаться этой же суммы. Дали объявление в интернете — ни одного звонка. Скинули до $42 тыс. — опять ничего. Люди, конечно, звонили и предлагали то $32 тыс., то $36 тыс. Но нас это не устраивало.

У моей матери есть двоюродный брат Геннадий. Он нуждался в улучшении жилищных условий, а денег на покупку квартиры у него не хватало. Тогда мы предложили Геннадию отцовскую „однушку“: заселяйся и живи, но плати в рассрочку. Рассрочку дали большую — пять лет, но взамен к концу 2015 года рассчитывали получить от него $44 тыс. Он с нашими условиями согласился. Оставалось заключить договор.

Жалею, что не обратились ни к адвокатам, ни к риелторам, а сразу пошли в нотариальную контору №1 Заводского района. Говорим: хотим оформить договор купли-продажи квартиры на пять лет на сумму $44 тыс.

Нотариус нам отвечает: „Мы живем в Беларуси, а не в США, и договор должен оформляться в белорусских рублях“. Мы спросили: а как же девальвация? Она: „Не переживайте.

Пропишем сумму в эквиваленте к доллару США“.

Сумма сделки составила 132 млн рублей, что в декабре 2010 года было эквивалентно $44 тыс. До подписания договора Геннадий заплатил нам 16 880 000 рублей ($5500). Оставшуюся сумму — 115 120 000 ($38 500 в эквиваленте) — он обязался перечислить на банковский счет в срок не позднее 1 января 2016 года.

Устно мы условились, что Геннадий будет вносить деньги равными долями, получит ключи и будет жить в квартире, постепенно выплачивая долг (хотя сейчас он эту договоренность отрицает). После первого месяца оплата не последовала. Спрашиваем, в чем дело. Он ссылается на трудное материальное положение. Шли месяцы, а деньги на счет так и не поступали. С передачей ключей мы решили повременить.

В мае 2011 года мой отец умер, завещав мне квартиру на Рокоссовского. В конце 2012 года банк закрыл счет, так как по истечении двух лет на него не поступило ни копейки. А 29 декабря 2015 года Геннадий внес на депозит нотариуса сумму 115 120 000 рублей, что на сегодня эквивалентно $6200, и требует, чтобы я и моя мать, как наследники, передали ему квартиру».

Выходит, с учетом первоначального взноса покупатель внес в общей сложности $11 700, тогда как рыночная стоимость «однушки» на Рокоссовского — $37 тыс. или что-то около того. Недавно Александр получил от Геннадия письмо. В нем покупатель уведомляет, что исполнил свои обязательства, перечислив остаток суммы, и просит исполнить обязательство по передаче квартиры.

«Мы заволновались еще несколько лет назад. Тогда отец Геннадия приезжал на дачу к моей матери. Возникла какая-то ссора, и он в пылу выкрикнул, что они купят нашу квартиру за бутылку водки. Мы побежали к адвокатам.

Они рекомендовали нам не вступать в наследство после смерти моего отца. Мол, человек умер, и обязательства по договору исполнять некому.

Геннадий же подключил своих адвокатов и требует от меня и моей матери передать ему квартиру.

Недавно мы встречались. Я прошу: „Гена, забери свои деньги“. Те $5500, что он заплатил в 2010 году, мы сразу положили на депозит. Сейчас с процентами это $7700. Не хочет.

Говорит: „Ты возьми сейчас мои деньги, а я тебе потом еще заплачу, рассчитаемся“.

Я в ответ предлагаю расторгнуть договор, вернуть ему все деньги и с чистого листа составить новый, где четко будет прописан эквивалент. Он на это не идет.

За последние пару недель я обошел несколько адвокатов. Все признают, что договор был составлен некорректно. Ошибочно было указывать конкретные суммы в рублях.

Необходимо было написать что-то вроде „продавец обязуется внести оплату в белорусских рублях в размере суммы, эквивалентной $44 тыс. по курсу Нацбанка на день оплаты“. Но мы же этих тонкостей не знали. Да и Геннадий не знал.

Мы доверились специалисту нотариальной конторы. Сейчас эта женщина там уже не работает, а заведующая конторой советует нам решать вопрос в суде.

Один из адвокатов сообщил, что наше дело не первое. В 2010 году вводилась такая практика, что в договорах купли-продажи начали указывать цену в эквиваленте. Видимо, нотариусы поначалу использовали какую-то некорректную форму составления, от которой потом отказались».

Побеседовав с Александром, мы связались с покупателем квартиры и поинтересовались, действительно ли он собирается приобрести «однушку» на улице Рокоссовского за 132 млн рублей.

— Комментариев я давать не буду. Дело сложное, пусть им занимаются юристы. Был заключен договор, я выполнил его условия и в дальнейшем буду поступать так, как советуют мои адвокаты.

По их словам, вопрос находится в правовом поле, — рассказал Геннадий. — Эта житейская ситуация оказалась сложной для всех нас. Меня очень просили купить эту квартиру. Потом я писал им письма, но не получал ответов.

В этом деле 50 страниц различных документов. То, что они рассказали вам, — это лишь часть мозаики.

* * *

Источник: https://realt.onliner.by/2016/01/11/dogovor-4

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Договор намерения о будущей продаже дома сыном его матери

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Договор о намерениях купли продажи квартиры (образец)

Договор намерения о будущей продаже дома сыном его матери

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Договор о намерениях купли продажи квартиры (образец)

Просмотров 83

Купле-продаже недвижимости иногда предшествует длительная процедура подготовки к сделке и согласования всех условий. Зафиксировать устные договоренности и определить порядок дальнейшего взаимодействия потенциального продавца и покупателя можно с помощью договора (соглашения) о намерениях.

Назначение договора о намерениях

В российском законодательстве отсутствует четкое определение понятия «договор о намерениях», тем не менее, подобные документы допустимы при сделках с недвижимостью в силу п. 2 ст. 421 ГК РФ. Они актуальны в случаях, когда нет возможности сразу продать квартиру с последующей регистрацией перехода права собственности в Росреестре. Среди наиболее распространенных оснований:

  • временное отсутствие достаточной суммы средств у покупателя или необходимых для сделки документов у продавца;
  • невозможность одной из сторон явиться на сделку в определенный срок;
  • необходимость проверки правоустанавливающих или других документов, которая иногда может занимать длительное время.

С целью закрепить на бумаге намерение одной стороны (продавца) продать квартиру, а второй стороны (покупателя) купить ее, а также указать необходимые для этого варианты действий можно подписать соглашение о намерениях.

Оно не порождает юридических обязательств, в случае отказа от выполнения условий и подписания основного договора купли-продажи (ДКП) ответственность также не предусмотрена.

Тем не менее, подписание соглашения несет определенную пользу за счет того, что можно:

  • зафиксировать желание сторон о дальнейшем сотрудничестве;
  • определить предмет будущей сделки (конкретный объект недвижимости) и возможные условия (но они могут быть пересмотрены);
  • установить порядок запланированных действий и сроки их осуществления;
  • согласовать обращение к риелтору, нотариусу и прочим специалистам;
  • запланировать график дальнейших встреч покупателя и продавца;
  • использовать текст для подготовки основного ДКП.

Отличия от предварительного договора купли-продажи

Соглашение о намерениях близко по своей природе к предварительному договору купли-продажи, требования к которому изложены в ст. 429 ГК РФ. Фактически оба документа предусматривают дальнейшее заключение сделки купли-продажи. Но у них имеются существенные отличия:

  • Предварительный договор. Порождает обязательство заключить основной ДКП в установленные сроки и содержит его существенные условия.
  • Соглашение о намерениях. Подтверждает только волю сторон на операцию купли-продажи и планируемые ими действия для ее совершения.

Сущность документа будет определять не столько название, сколько используемые формулировки. Если в нем идет речь о заключении другого договора и его условиях, это будет предварительный договор. Если фиксируется только порядок выполнения тех или иных действий, которые необходимы для последующей операции купли-продажи, это будет соглашение о намерениях.

Второй документ обладает ограниченной юридической силой. Он подлежит добровольному исполнению и не гарантирует заключение сделки. При отказе одной из сторон заключать проводить в будущем саму сделку купли-продажи, вторая не вправе понуждать ее к этому.

Но при решении конфликтных ситуаций в судебном порядке суд будет рассматривать любые доказательства факта взаимоотношений между продавцом и покупателем и их намерений по проведению сделки.

Соответственно соглашение может пригодиться для защиты своих интересов в суде.

Если потенциальные продавец и покупатель уверены в заключении сделки, следует подписывать предварительный договор. Если есть основания для сомнений в дальнейшем взаимодействии, а стороны не готовы брать на себя обязательства по подписанию основного ДКП, лучше составлять соглашение о намерениях.

Соглашение о намерениях купли-продажи квартиры составляется в письменной форме (рукописной или печатной) по количеству сторон, которые будут ставить на нем подписи. Единого бланка не существует.

В разных сделках с недвижимостью существуют индивидуальные обстоятельства, которые и должны быть учтены в документе.

Важно использовать предельно четкие формулировки, чтобы исключить возможность двоякого толкования и недопонимания между участниками.

соглашения

Строгих требований по содержанию законодательство не устанавливает, что дает право продавцу и покупателю включать в него любые условия. При этом желательно уточнить в тексте, что документ не является предварительным договором.

Иначе в конфликтной ситуации одна из сторон может утверждать исключительно об информативном характере соглашения и его добровольном исполнении без возникновения обязательств, тогда как вторая сторона будет настаивать на полной юридической силе, обязательности исполнения и ответственности при одностороннем отказе.

В соглашение нужно включить следующую информацию:

  • Название, дата и место заключения;
  • Данные сторон: ФИО, дата рождения, адрес регистрации и проживания, паспортные сведения.
  • Указание на намерение заключить сделку, описание ее предмета (адрес, характеристики конкретного объекта недвижимости), возможно, предварительной цены.
  • Роль каждой из сторон (кто будет покупателем, кто – продавцом).
  • Описание предварительных условий (например, необходимость собрать недостающие справки и разрешения).
  • Дополнительные условия взаимодействия сторон: сроки встреч для принятия окончательного решения по заключению сделки, порядок разделения расходов, привлечение риэлтора, нотариуса и пр.
  • Подписи сторон.

В тексте рекомендуется указать на отсутствие у сторон юридических обязательств и избегать формулировок о заключении ДКП к определенной дате, иначе документ будет равносилен предварительному договору купли-продажи.

Но допустимо использовать фразы о планируемой продаже квартиры, дальнейшем обсуждении условий, а также установить срок, в течение которого продавец не может предлагать квартиру другим покупателям.

При наличии последнего условия можно также прописать штраф за его нарушение.

Необходимые документы

Для подписания соглашения нужны документы, которые будут подтверждать личность покупателя и продавца, права последнего на квартиру и совершение с ней каких-либо действий:

  • паспорта;
  • правоустанавливающая документация на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на недвижимость;
  • дополнительные разрешения (например, от других совладельцев при продаже доли в квартире или от второго супруга при продаже недвижимости, приобретенной в браке).

Со стороны покупателя требуется только паспорт, все остальные документы предоставляет продавец. Если какие-либо из них на момент подписания соглашения отсутствуют, в тексте можно прописать обязательство продавца по сбору недостающих справок и необходимые для этого сроки.

Срок действия

Стороны могут установить любой срок действия, включив его в текст отдельным пунктом.

Он определяется в зависимости от времени, необходимого для готовности документов, получения денег или выполнения других условий для последующего заключения основного ДКП.

После наступления указанной даты покупатель и продавец должны встретиться для дальнейшего взаимодействия (в рамках основной сделки купли-продажи или корректировки своих действий) или отказаться от него.

При выборе сроков рекомендуется оставить небольшой запас времени на случай непредвиденных обстоятельств. Допустимо также вообще не упоминать какие-либо сроки. В таком случае соглашение считается действительным в течение одного года.

Нотариальное заверение и государственная регистрация

Документ приобретает законную силу сразу после подписания. Обязательное заверение соглашения о намерениях у нотариуса российским законодательством не предусмотрено.  Но стороны могут сделать это по своей инициативе, что обеспечит дополнительные преимущества:

  • Нотариус перед заверением проверит грамотность составления и наличие ошибок, поможет выявить подозрительные мошеннические действия одного из участников.
  • Заверенный экземпляр будет иметь большую значимость, если дело дойдет до судебных разбирательств.

Государственная регистрация также не требуется. Подписание договора о намерениях купли-продажи квартиры не влечет каких-либо юридических последствий (перехода права собственности от продавца к покупателю, наложения обременений и пр.), соответственно нет оснований подавать документы на регистрацию в Росреестре.

На что обратить внимание

В общем случае, если одна из сторон в силу определенных причин откажется выполнять прописанные в соглашении действия, она вправе отказаться и от дальнейшей сделки купли-продажи без каких-либо последствий. Но в зависимости от используемых формулировок возможны разные варианты развития событий. В случае судебных разбирательств договор о намерениях может быть признан юридически значимым документом, если:

  • содержит прямые указания о появлении обязательств у сторон заключить основной ДКП (соответственно приравнивается к предварительному договору).
  • для исполнения его условий были понесены какие-либо затраты (в том числе покупателем был внесен аванс или задаток).

Подобный статус устанавливается только судом. Соответственно одна из сторон может требовать обязательного исполнения условий, а при отказе второй стороны – несения установленной законодательством ответственности по ст. 445 п.

4 ГК РФ (возмещение понесенных убытков, понуждение к заключению сделки). При обращении с иском следует учесть, что отстаивать свои права пострадавшая сторона вправе только в рамках срока действия документа.

Если же срок вышел, а стороны не договорились о дальнейших действиях, документ автоматически аннулируется.

На какие моменты важно обратить внимание при заключении договора о намерениях купли-продажи? Какие сложности возможны в процессе? На бесплатной консультации юристы разъяснят порядок подписания и помогут подобрать формулировки для составления грамотного текста соглашения. При необходимости специалисты готовы обеспечить сопровождение сделки от начала до регистрации права собственности в Росреестре, чтобы проконтролировать соблюдение требований законодательства и минимизировать возможные риски для участников.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-o-namereniyah-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazets/

[DOC] Скачайте Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор) – образец, бланк, шаблон для Казахстана

Договор намерения о будущей продаже дома сыном его матери

Вы намерены в будущем продать имеющееся у Вас недвижимое имущество определенному лицу, или Вы намерены в будущем купить недвижимое имущество у определенного лица (например, собственник магазина И.Иванов в течение одного месяца готов продать данный магазин по согласованной цене С.Сидорову и т.п.). Т.е.:

  • имеются две стороны (Продавец и Покупатель);
  • указанные стороны готовы принять на себя обязательство в будущемзаключитьдоговор купли-продажи недвижимого имущества, т.е.  имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно (например, складское помещение, комната в общежитии и т.п.);
  • имеется определенный объект будущейпродажи (недвижимое имущество), при этом такое недвижимое имущество:
  • является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в многоквартирном доме), т.е. помещение принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права собственности на помещение к другому лицу влечет переход к приобретателю помещения соответствующей доли в праве на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор) объектом будущейпродажи является только помещение (Если же собственник помещения обладает правом собственности как на помещение, так и на земельный участок, на котором расположено помещение, то необходимо использовать Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества, включая земельный участок);

  Другие документы раздела купли-продажи смотрите здесь

Стороны Договора о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор):

  • Продавец – физическое или юридическое лицо, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит недвижимое имущество, и которое он обязуетсяв будущем передать в собственность другой стороне (покупателю). 
  • Покупатель – физическое или юридическое лицо, которое обязуется в будущем принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную договором цену. При этом в отношении иностранцев (физических лиц, не являющихся гражданами Республики Казахстан и имеющих доказательства своей принадлежности к гражданству иного государства) законом установлено, что:
  • иметь в Республике Казахстан на праве собственности недвижимое имущество могут только иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан (имеющие вид на жительство в Республике Казахстан),
  • если супруг (а) Покупателя является иностранным (ой) гражданином (кой), то Покупатель может приобрести недвижимое имущество только в случае:
  • наличия у супруга (и) Покупателя вида на жительство в Республике Казахстан;

или

  •  если брачным договором между супругами установлен режим раздельной собственности.

Существенные условия Договора о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор) 

(условия, без которых в силу требований закона, договор о намерениях купли-продажи (предварительный договор) недвижимого имущества считается не заключенным):

  • соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами, также скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать. Письменная форма установлена для договоров, заключаемых:
  • в процессе предпринимательской деятельности, независимо от того, осуществляют ли такую деятельность оба участника договора либо только один из них;

или

  • на сумму свыше ста расчетных показателей;
  • условие о предмете Договора купли-продажи недвижимого имущества, т.е. о том, какое недвижимое имущество подлежит вбудущем передаче на возмездных условиях с указанием его идентификационных характеристик (сведения о недвижимом имуществе, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная);
  • цена, порядок, сроки и размеры платежей, если по Договору купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор), который стороны в будущем заключат, оплата недвижимого имущества будет осуществляться в кредит с условием о рассрочке платежа;
  • информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на недвижимое имущество (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий, согласно представленным формам;
  • соглашение сторон придать заключенному Договору о намерениях купли-продажи (предварительный договор) недвижимого имущества силу предварительного договора.

Обычные условия Договора о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор) 

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в договоре  о намерениях купли-продажи недвижимого имущества  (предварительный договор)​):

  • срок, в течение которого стороны обязуются заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор);
  •  сроки и размеры платежей, если по Договору о намерениях купли-продажи недвижимого имущества регламентируется обязательство о выплате, в частности:
  • задатка – денежной суммы, выдаваемой Покупателем в счет причитающихся с него платежей по Основному договору Продавцу и в обеспечение заключения и исполнения Основного договора. При этом задаток остается у Продавца, если за не заключение и неисполнение Основного договора ответствен Покупатель, а если ответственен Продавец, то он будет обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка. Если же стороны по соглашению прекратят действие Договора о намерениях купли-продажи недвижимого имущества либо невозможность заключить и исполнить Основной договор наступит без вины сторон задаток должен быть возвращен Покупателю;

или

  • аванса – денежной суммы, выдаваемой Покупателем в счет причитающихся с него платежей по Основному договору Продавцу. И если Основной договор не будет заключен вне зависимости от наличия или отсутствия вины сторон, то аванс подлежит возврату Покупателю.
  • условия Основного договора, которые стороны в Договоре о намерениях купли-продажи недвижимого имущества согласовали как существенные, в частности:
  • условия, подробно определяющие характеристики и описание как недвижимого имущества, так и движимого имущества, если  передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества;
  • для физических лиц – гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) по распоряжению общим имуществом супругов, согласно представленным формам;
  • цель приобретения недвижимого имущества, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает недвижимое имущество;
  • порядок приема-передачи недвижимого имущества, срок и момент исполнения  обязанности продавца по передаче недвижимого имущества;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок изменения, расторжения договора;
  • условия, позволяющие заключить Основной договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить Основной договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права собственности:
  • одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;
  • обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.
  • иные условия, которые стороны, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в Основном договоре;
  • условия, позволяющие заключить Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества  (предварительный договор) или в простой письменной форме, или решение сторон его нотариально удостоверить.

В случае, если  стороной по договору является физическое лицо, то в силу закона «О персональных данных и их защите» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор) регулируется:

  • статьи Гражданского кодекса РК;
  • иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.

Источник: https://dogovor24.kz/documents/dogovor_o_namerenijah_kupli_prodazhi_nedvizhimogo_imusshestva_predvaritelnyj_dogovor-174.html

Договор о намерениях (образец)

Договор намерения о будущей продаже дома сыном его матери

В деловой практике зачастую заключение сделки купли-продажи (или оказания услуг), по долгосрочной аренде или иному предстоящему сотрудничеству предваряет договор о намерениях, заключаемый сторонами после предварительных переговоров по условиям будущего договора.

В этой статье мы расскажем о том, что представляет собой договор о намерениях, какие его виды существуют, каков правовой статус этого документа, предваряющего практически все крупные и важные сделки, и предложим на рассмотрение типовой договор о намерениях купли-продажи недвижимости, образец которого используется в российском правовом поле.

Правовой регулятор

Право сторон после согласовывания основных условий будущей сделки заключать договор о намерениях устанавливается статьей 429 ГК РФ (Гражданский Кодекс РФ), нормами которой закреплены:

  • форма Договора;

  • ряд условий, которые должны быть указаны в Договоре в обязательном порядке;

  • порядок и перечень действий сторон, предпринимаемых для реализации предварительных соглашений;

  • ответственность участников Договора в случае уклонения одной из сторон от исполнения его условий;

  • условия прекращения обязательств.

Договор о намерениях: суть и правовой статус документа

В российском законодательстве понятия «договор о намерениях» не существует, он используется исключительно в деловом лексиконе, и тождественен юридическому термину «предварительный договор», который используется при оглавлении документа и его рассмотрении в суде. Что это за соглашение, в чем суть этого документа?

Договор о намерениях представляет собой предварительные обязательства сторон-участниц реализовать предусмотренные в нем функции для достижения конкретных целей и задач в интересах сторон, подписавших его.

Иными словами – предварительным договором стороны-участницы фиксируют свои намерения заключить в установленные соглашением сроки основной договор о том или ином виде сделки на условиях, согласованных сторонами и указанных в предварительном договоре на момент его подписания.

Договор обретает статус юридически значимого документа если он:

  • составлен в форме, установленной для основного договора (если она не установлена, то только в письменной);

  • заверен подписями сторон-участниц,

  • оговаривает предмет и условия основного соглашения;

  • содержит прямое указание на обязательства сторон-подписантов заключить в течение определенного периода основной договор (если срок не обозначен, основное соглашение заключается в течение года).

Немаловажно! Несмотря на то, что в ч. 2 ст.429 ГК РФ указано, что предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основные договоры, необходимости регистрировать его в государственных структурах и нотариатах – нет.

Позиция судебных органов в отношении договоров о намерениях однозначна: договоры, фиксирующие намерения, а не сделку в том или ином ее виде, не предусматривают фактический переход (передачу) права собственности или обременений – а значит, нет и предмета для регистрации.

Когда заключается

Заключение договора о намерениях сегодня чрезвычайно актуально в деловых кругах. Это один из наиболее действенных юридических инструментов для обеспечения безопасности и гарантированного совершения сделки на заранее оговоренных и согласованных условиях.

Договор о намерениях составляется сторонами в случаях, когда каждая из сторон-участниц согласна с условиями, на которых будет в последующем заключен основной Договор, но ввиду ряда обстоятельств у сторон:

  • отсутствуют необходимые для его подписания документы;

  • не может быть обеспечен доступ к предмету договора;

  • не может быть соблюдено одно из условий будущего Договора.

Структура Договора о намерениях

По аналогии с общей формой договора, как юридического документа, предварительный договор имеет следующую структуру:

содержит указание на вид договора (к примеру – «Договор о намерениях купли-продажи недвижимости/квартиры»), дату заключения соглашения, реквизиты сторон;

ключевой раздел соглашения, в котором оговаривается намерение сторон заключить основной договор, его условия, финансовые вопросы и условия передачи предмета договора;

  • Сроки подписания сторонами основного договора

в разделе указывается точная дата выхода сторон на фактическое заключение сделки;

  • Ответственность сторон, предусмотренную при нарушении условий договора его подписантами

кроме базовых возмещений при отказе от выполнения обязательств по договору, предусмотренных законодательно, в данном разделе может быть предусмотрена индивидуальная ответственность, на которую стороны согласились при обсуждении условий соглашения и подписании предварительного договора.

в разделе указываются способы разрешения финансовых претензий, в случае если по причине отказа одного из подписантов предварительного договора, стороны не вышли на подписание основного соглашения;

К формированию структуры и содержания Предварительного договора, используемым в документе формулировкам следует относиться предельно внимательно – в случае возникновения конфликта сторон и попытке рассмотреть его суть в судебной инстанции все изложенные в нем положения будут трактоваться буквально.

Источник: https://spmag.ru/articles/dogovor-o-namereniyah-obrazec

Закон для всех
Добавить комментарий