Досрочное прекращение договора аренды в одностороннем порядке

Сложные ситуации досрочного расторжения договора аренды помещения: споры между субъектами коммерческой деятельности

Досрочное прекращение договора аренды в одностороннем порядке

В этой статье мы будем говорить об арендных отношениях в сфере недвижимости, а именно о сдаче в аренду нежилых помещений. Рассмотрим споры, возникшие из-за необходимости досрочного прекращения арендных отношений, и с какими проблемными ситуациями при этом можно столкнуться.

Арендные отношения возникают между участниками гражданского оборота довольно часто. По своей сути передача помещения в аренду ― это бизнес для бизнеса, в котором, как правило, фигурирует достаточно дорогостоящее имущество и затрагиваются интересы сторон, целью которых является получение прибыли.

Одна из сложностей в таких правоотношениях заключается в том, что доступ к имуществу, находящемуся как в собственности арендодателя, так и в собственности арендатора по месту помещения, как и к самому помещению, имеется у обеих сторон, а значит, и препятствовать в этом доступе также могут обе стороны.

Кроме этого, помещение, являющееся объектом договора, требует определённого содержания и каких-либо материальных вложений, а на какой из сторон договора лежит такая обязанность, не всегда ясно.

В результате частой несогласованности действий сторон договора по ряду важных вопросов, с учётом всех особенностей объекта договора аренды, в суды поступает большое количество споров по данной тематике.

Сразу конкретизируем, о чём пойдет речь, и разграничим понятия аренды и найма. Договор найма заключается в том случае, если предоставляется во владение и пользование жилое помещение для проживания в нём.

В свою очередь, договор аренды, о котором речь идёт в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ), предусматривает предоставление во временное владение и пользование или во временное пользование любое недвижимое или движимое имущество, которое не теряет своих свойств в процессе такого использования, так называемые непотребляемые вещи.

Таким образом, главный признак, по которому различаются указанные договоры, ― это цель: или это проживание, или осуществление коммерческой деятельности ― и, соответственно, назначение самого помещения.

Любой договор аренды может быть заключен как на определённый в договоре срок, так и на неопределённый. Важно знать, что договоры, заключённые на срок, превышающий 11 месяцев, подлежат государственной регистрации.

Это необходимо для того, чтобы официально было отражено обременение в виде аренды, в первую очередь для осведомлённости третьих лиц, если, например, такое имущество будет отчуждаться по договору купли-продажи.

Исходя из практики, договоры аренды довольно часто заключаются на срок, не превышающий предел, для которого требуется регистрация.

Договор аренды может быть как ограничен сроком, указанным в договоре, так и быть продлённым, так называемым пролонгированным. При этом не требуется какого-либо дополнительного письменного документа, достаточно согласия сторон и отсутствия предъявленного требования об обратном. Такая возможность должна быть обязательно прописана в договоре.

Далее перейдём к рассмотрению самой сути досрочного расторжения и рассмотрим споры, возникшие в результате этого. Статья 450 ГК РФ предусматривает, что досрочное расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом.

Статьёй 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, а статьёй 620 ГК РФ ― случаи досрочного расторжения договора судом по требованию арендатора. Также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Исходя из норм закона чётко прослеживается, что процедура одностороннего расторжения договора должна быть строго регламентирована, перечень оснований установлен законом, который может быть расширен конкретными сторонами только путём достижения согласованности и отражения в договоре. Важно обратить на это особенное внимание и очень чётко прописывать все возможные случаи и избегать неоднозначных формулировок.

Примером может являться дело № А40-53452/2014. Верховный Суд РФ в Определении № 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015 указал, что условиями договора аренды между сторонами было прямо предусмотрено право арендатора отказаться от договора при определённых условиях. В связи с чем арендатор при расторжении договора воспользовался своим правом на вполне законных основаниях.

Некоторые арендаторы имеют заблуждение относительно оснований расторжения и при этом неверно трактуют пункты в договоре.

Так, по делу № А38-4905/2017, рассмотренному Арбитражным судом Республики Марий Эл, ответчик в лице арендатора указал, что он реализовал право досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке без обоснования причины, при этом обратил внимание на то, что он неоднократно сообщал о своей готовности освободить занимаемое им помещение, в связи с чем направил арендодателю уведомление. Арендатор был уверен в правомерности своих действий. В свою очередь суд исследовал материалы дела и указал на то, что одностороннее расторжение по инициативе арендатора исходя из заключённого договора могло быть только в том случае, если помещение стало бы непригодным для использования, а иных оснований в нём не предусмотрено. В связи с чем договор признали действующим до истечения его срока и с арендодателя взыскали арендную плату за весь этот период.

Также дело с подобными обстоятельствами рассматривалось в Арбитражном суде Самарской области № А55-28556/2014, по которому суды трёх инстанций изначально подтвердили законность действий арендатора по одностороннему расторжению.

Суды основывались на том, что арендатор уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение. И поскольку арендодатель был осведомлён о желании арендатора освободить помещение и при этом уклонялся от его приёмки, суды при таких фактических обстоятельствах признали одностороннее расторжение законным.

Однако Верховный Суд Российской Федерации не согласился с доводами нижестоящих инстанций. В ходе рассмотрения дела в Верховном Суде было признано, что в договоре отсутствовали какие-либо основания для одностороннего расторжения договора арендатором.

В связи с чем договор был признан действующим, и суды обязали арендатора внести арендные платежи за весь период действия договора аренды, даже за период фактического отсутствия арендатора в помещении.

А если в договоре всё же не прописаны условия досрочного расторжения, а арендатору, например, бизнес стал не выгоден и пропала потребность в аренде помещения, как действовать в таком случае?

Как подтверждает судебная практика, если договор аренды, заключённый на определённый срок, является действующим, арендатор обязан вносить арендную плату за всё время нахождения и даже отсутствия в помещении. Поэтому крайне важно продумать все риски заранее и прописать уже на этапе заключения договора всевозможные ситуации одностороннего расторжения договора по инициативе какой-либо из сторон.

Если же договор заключен на неопределённый срок, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если опять же иной срок не установлен договором.

Если договор является пролонгированным, а арендодатель уклоняется от приёмки помещения по истечении срока договора аренды, может ли арендатор самостоятельно покинуть помещение? Да, но чтобы в такой ситуации не взять на себя бремя несения дополнительных арендных платежей за время уже фактического отсутствия арендатору важно оформить всю процедуру документально. Необходимо обязательно заранее, до даты истечения срока аренды, отправить уведомление о расторжении договора и оставлении помещения с просьбой направить своего представителя для приёмки, а также иметь на руках документ, подтверждающий такое отправление и получение его арендодателем. В этом случае арендодатель не сможет ссылаться на незаконность действий арендатора и потребовать арендных платежей. Данная позиция выражена в п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

При досрочном освобождении помещения также часто проблемы бывают связаны именно с осуществлением ремонта в арендованном помещении и произведении каких-либо улучшений в нём. По нормам закона бремя содержания имущества лежит на его собственнике.

И поэтому поддерживать в пригодном для использования состоянии помещение, которое сдаётся в аренду, изначально обязанность арендодателя. Нередко собственники помещения отказываются нести бремя содержания и возлагают эту обязанность на арендатора. И возникает меньше споров, если это согласовано сторонами и отражено в договоре.

Если же такое условие не согласовано, а помещение требует серьёзного ремонта, то арендатор, которому в таком ремонте отказал арендодатель, может понести достаточно серьёзные расходы.

Важно знать, что существуют отделимые и неотделимые улучшения. Если в договоре не указано иное, то отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, и в этом случае ситуация гораздо прозрачнее.

В случае освобождения помещения, в том числе в связи с досрочным расторжением договора аренды, арендодатель имеет право изъять такие улучшения и не понести в связи с этим убытков.

А как быть в случае неотделимых без вреда для имущества улучшений?

Согласно п. 2 ст.

623 ГК РФ, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. А если такое улучшение было не согласовано? Если арендодатель против каких-либо улучшений и не хочет ничего компенсировать?

Важно знать, что если арендатор произвёл значительные улучшения без согласия арендодателя, то неотделимые улучшения не подлежат возмещению. Такая позиция была подтверждена арбитражными судами и Верховным Судом РФ в Определении от 26 июня 2017 г. по делу № А53-2371/2015.

Также в указанном выше деле содержится указание на ещё один важный момент, а именно, что арендатор должен был получить именно предварительное, а не последующее согласие на проведение работ.

Кроме того, по другому делу Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении дела № А07-11020/2017 указал, что согласованию с арендодателем подлежит не только сам по себе факт производства каких-либо работ, но объём и стоимость улучшений, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений имущества.

Это важно иметь в виду. Поэтому арендатору, который решил произвести какие-либо работы в помещении, необходимо именно заранее согласовать все необходимые действия.

В практике происходят ситуации, когда ремонт был произведён арендатором без какого-либо согласия, а собственник требует освободить помещение досрочно.

В этом случае получается, что арендатор вкладывает финансовые средства в чужое имущество и не успевает извлечь из этого выгоду.

Поэтому при принятии решения о внесении каких-либо улучшений в чужое имущество без согласия собственника обязательно нужно оценить их необходимость и не забывать, что возможные риски ложатся только на арендатора.

Для того чтобы избежать такой проблемной ситуации, в договоре необходимо оговорить, кто обязан делать косметический ремонт, а кто капитальный, и в какие сроки.

Необходимо указать, может ли арендатор изъять улучшения или потребовать компенсацию в случае досрочного освобождения помещения.

В акте приёма-передачи нужно прописать, в каком виде передаётся помещение, чтобы при досрочном освобождении можно было оценить, были ли внесены улучшения, и наоборот, в случае если помещение было испорчено, чтобы арендодатель мог потребовать устранения недостатков или компенсацию.

Кстати, само по себе наличие каких-либо недостатков при передаче имущества не может являться основанием для отказа в приёмке помещения.

Необходимо помнить, что существует определённая степень нормального износа любого имущества, и если обязанность арендатора проводить косметический ремонт не прописана в договоре, то арендодатель не имеет права требовать компенсации или уклоняться от приёмки.

Спор с подобными обстоятельствами рассматривался арбитражными судами по делу№ А60-22251/2016, и такая позиция была подтверждена затем в Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746.

Если же всё-таки имеются повреждения имущества или помещения и они действительно существенные, то эти недостатки арендодателю необходимо отразить в акте приёма-передачи, возможно с приложением фотоматериалов, а затем уже можно требовать их компенсации как во внесудебном, так и в судебном порядке.

Хотелось бы также обратить особое внимание, что при расторжении договора аренды во внесудебном порядке крайне важным моментом является подписание акта приёма-передачи. Именно он подтверждает, во-первых, сам факт освобождения помещения, а во-вторых, его состояние на момент передачи.

В этом документе необходимо отразить с подробным описанием состояние помещения, зафиксировать нахождение или отсутствие какого-либо оборудования или мебели, а также важно прописать, было ли дано согласие арендодателя и за кем из сторон закреплено право собственности на отделимые или неотделимые улучшения в помещении, если таковые имеются.

Таким образом, основным выводом из рассмотрения всех вышеуказанных спорных ситуаций является то, что перед подписанием договора аренды крайне важно пройти этап согласования всех пунктов и исчерпывающим образом прописать все возможные ситуации, а также детально обозначить права и обязанности сторон.

Договор аренды является документом, который определяет все риски сторон и все возможные последствия его исполнения или неисполнения. Если арендодатель предоставляет проект договора на заведомо невыгодных условиях и отказывается вносить в него какие-либо правки, то не стоит на это соглашаться.

Для того чтобы обезопасить себя, своё имущество и свой бизнес, необходимо искать контрагента, с которым процесс подготовки договора будет выражаться именно в согласовании условий и достижении компромисса.

Именно от того, насколько исчерпывающе будет составлен договор аренды и акт приёма-передачи, во многом зависит результат возникающих впоследствии споров, а в идеале, конечно, отсутствие таких споров вовсе.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?1027

Расторжение договора аренды в Москве – досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Досрочное прекращение договора аренды в одностороннем порядке

  1. Виды юридической помощи
  2. Расторжение договора аренды

Корректное поведение обеих сторон, заключивших договор аренды жилого или нежилого помещения, а также участка земли, является основой взаимовыгодного сотрудничества.

Однако далеко не всегда взаимоотношения между арендатором и арендодателем являются примером деловой этики. Нередко возникают ситуации, когда расторжение договора аренды производится в одностороннем порядке.

Инициатором может стать любая сторона, а другая, если считает себя ущемлённой, может обратиться в суд.

Причин, по которым может потребоваться одностороннее расторжение арендного договора, немало. К примеру, арендодатель, к своему неудовольствию, выясняет, что арендаторы нарушают договор путём субаренды толпе иностранцев, или используют жилое помещение как нежилое, или портят имущество и т. д. Естественно, вопрос о расторжении договора становится актуальным.

Арендаторы тоже, в свою очередь, уже после подписания договора аренды могут выяснить, что помещение не соответствует заявленным требованиям: например, крыша протекает.

Бывает, что к расторжению договора приводят также спорные моменты: например, соседи категорически против появившегося под боком офиса, бара или магазина, а арендодатель утверждает, что это не его проблемы.

Наконец, причиной расторжения арендных взаимоотношений может стать и недобросовестность одной из сторон.

Кто будет заниматься Вашим делом? Адвокат города Москвы; Кандидат юридических наук; Высшее образование получено в ВУЗе, который специализируется на подготовке кадров для судебной системы; 2 года работы в суде; 6 лет преподавательской деятельности юридических дисциплин; 7 лет защиты интересов в судах Российской Федерации. Задать вопрос

Скажем, арендодателю пришло в голову, что он продешевил, заключая договор, и надо бы выгнать арендатора или вынудить его (практически шантажом) согласиться на новую стоимость аренды. Или противоположный вариант: заключив договор, арендатор чуть позже нашёл более выгодные условия аренды и хочет переиграть условия сделки.

Так или иначе, но субъективных причин для расторжения договора аренды может быть немало, однако суд примет во внимание далеко не все.

Независимо от мотивации, приведшей к желанию одной из сторон прекратить действие арендного договора в одностороннем порядке, и арендатор, и арендодатель обязаны при конфликте придерживаться требований российского гражданского законодательства.

А это значит, что для расторжения сделки, которой является соглашение об аренде, необходимо соблюдение следующих условий:

  1. обоюдное согласие на досрочное прекращение действия договора аренды;
  2. прекращение арендных отношений на основаниях, которые были прописаны в договоре аренды предварительно, на этапе заключения;
  3. оспаривание сделки аренды через суд.

При расторжении договора аренды и передаче предмета аренды собственнику необходимо в обязательном порядке подписывать Акт приема-передачи. Без данного документы впоследствии будет крайне сложно доказать, что Вы вернули предмет аренды собственнику, а это создаст у него право продолжить начислять Вам арендную плату.

Подчеркнём, что законодательство защищает права обеих сторон заключающих арендный договор.

Досрочное прекращение его действия возможно не только на основании положений, внесённых в договор на этапе составления, но и по ряду оснований, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, договор может быть расторгнут, если арендодатель создаёт препятствия для правомерного использования недвижимости второй стороной или если недостатки арендованного имущества не позволяют его использовать по назначению (и при этом не были оговорены перед заключением сделки). Можно расторгнуть сделку и в том случае, если арендатор использует недвижимость не по назначению, если ухудшает её состояние в процессе эксплуатации, не желает своевременно проводить капитальный ремонт или е вносит плату за пользование имуществом.

Следует понимать, что при одностороннем неправомерном расторжении двусторонней сделки, к которой относится арендный договор, арендодатель или арендатор может понести ущерб.

Например, в уже упомянутом случае, когда одна из сторон находит более выгодное по цене предложение, вторая оказывается в крайне неприятной ситуации.

И не стоит удивляться, если при одностороннем расторжении договора аренды ущемленная сторона отправится в суд для защиты своих прав и получения компенсации – которая, в итоге, может перекрыть все выгоды от прекращения договорных отношений.

Мои успешные дела

Независимо от того, на какой стороне баррикад вы оказались в момент расторжения сделки по аренде недвижимости, помощь адвоката будет нелишней. И лучше всего, если юридическая помощь будет оказана вам уже в тот момент, когда вы составляете или изучаете арендный договор.

Почему это так важно? В договоре можно прописать возможные основания для его прекращения, уточнить права и обязанности сторон.

В итоге, если вы являетесь арендодателем, договор защитит вас от некорректного поведения арендатора и позволит, при необходимости, расторгнуть сделку на основе одного из прописанных в контракте пунктов.

Если же вы – арендатор, то внимательное изучение договоров аренды обезопасит вас от подписания невыгодного соглашения. Вы будете чувствовать себя уверенно и, при попытке второй стороны необоснованно расторгнуть договор, сможете отстоять свои права в суде.

При расторжении договора аренды необходимо внимательно изучить сам договор, так как в нем могут быть предусмотрены специальные положения, которые описывают порядок расторжения данного договора. При несоблюдении данных положений договор не будет считаться расторгнутым.

Присутствие юриста на подписании договоров аренды, участие его в составлении данного документа решает множество возможных проблем!

Если же возникла необходимость досрочного прекращения договорных обязательств по аренде недвижимости, привлечение адвоката даст вам преимущество в предстоящих судебных разбирательствах.

Кроме того, опытный юрист использует возможность досудебного урегулирования проблемы.

Проанализировав договор, адвокат определит судебные перспективы и постарается найти компромиссный вариант решения конфликта.

Если же суда не избежать, ваш адвокат поможет расторгнуть договор в суде или, наоборот, подтвердить ваши права на дальнейшую аренду недвижимости. Если же договор расторгается неправомерно, ваш защитник поможет получить компенсацию от недобросовестной стороны.

Сколько стоит ведение дела?

Определить точную стоимость оказания юридической помощи возможно только после полного ознакомления с ситуацией и документами, которые ее касаются. Здесь приведены несколько дел из разных сфер, которые докажут Вам, что проблемы с помощью суда можно решать выгодно. Дело, где потратили 145 тыс. рублей, а сэкономили больше 15 млн. рублей Доверителем был заключен Договор купли-продажи недвижимости с Департаментом городского имущества г. Москвы. Данным договором предусматривалась рассрочка платежа за приобретаемое помещение. В силу непредвиденного тяжелого финансового состояния Доверитель не смог во время внести все платежи. По причине нарушения сроков внесения платежей за проданное помещение Департамент обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности, а также неустойки за просрочку внесения платежей.

Общая сумма исковых требований составила 16 038 276 рублей

Затраты и выгода составили Выгода доверителя В суде нами были представлены доказательства того, что на дату судебного разбирательства Доверителем были внесены уже все необходимые платежи в части основного долга. Также нами было заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, что позволило снизить неустойку в несколько раз.

Выгода Доверителя составила – 15 037 603 рубля.

Скачать судебные акты Затраты составили менее 1/4, чтобы возместить ущерб размером более 200 000 рублей Нашему Доверителю на постоянной основе для ведения бизнеса требовалась доставка товара в разные регионы России. При одной из доставок товара сложилась ситуация, что товар фактически был утерян и Перевозчик в добровольном порядке отказался возместить стоимость утраченного товара.

Наш Доверитель добросовестно относился к документам и вся необходимая документация для обращения в суд была у него на руках. В связи с этим нам не потребовалось много времени, чтобы подготовиться к судебному разбирательству.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Само судебное разбирательство прошло достаточно гладко. Доводы нашего оппонента судом приняты не были и наше исковое заявление было удовлетворено в полном объеме. Судебный акт впоследствии также был исполнен Ответчиком полностью.

Тем самым, нашему Доверителю удалось полностью восстановить свое нарушенное право, проявив активную позицию, при этом не затратив значительных денежных средств. Без инициирования судебного разбирательства нашему Доверителю оставалось бы только подсчитывать убытки.

Скачать судебные акты Потратили всего 90 тыс. рублей, чтобы получить почти 700 тыс. рублей Для ответственного автомобилиста мойка собственного автомобиля – всегда приятное занятие, так как после него машина предстает во всей красе, да и ездить на чистом автомобиля намного приятнее.

Однако, нашего Доверителя в конце мойки автомобиля, ждала очень неприятная ситуация – на всех пластиковых деталях отошла краска. Экспертиза, которая была проведена до суда, показала, что сотрудниками мойки было применено средство, которое нельзя было использовать для пластиковых деталей.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Досудебное переговоры ни к чему не привели и собственник мойки отказался в добровольном порядке возместить ущерб, в связи с чем пришлось обращаться в суд.

Пострадавший собственник автомобиля обратился к нам еще до суда, поэтому нам удалось полноценно подготовиться к судебному разбирательству. Это дало свои плоды, так как никакие сопротивления собственника автомойки не позволили ему уйти от ответственности. Судебный акт был вынесен в нашу пользу и он был полностью исполнен Должником.

Скачать судебные акты Взыскали достойную неустойку по договору подряда, несмотря на применение ст. 333 ГК РФ Подрядчик нашего Доверителя нарушил сроки выполнения работ. В досудебном порядке урегулировать возникшую ситуацию не удалось, в связи с чем пришлось обращаться в суд с исковым заявлением. Со стороны Подрядчика мы получили возражение относительно наших требований. Подрядчик указывал, что по вине нашего Доверителя были нарушены сроки выполнения работ, а также Подрядчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Ни один из доводов нашего оппонента не сработал и суд удовлетворил требование нашего Доверителя, взыскав неустойку в размере 1 680 000 рублей.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя В договоре подряда, заключенным между нашим Доверителем и Ответчиком, условие о неустойке было достаточно суровым. Мы ожидали серьезного снижения неустойки, однако, мы хорошо были подготовлены к судебному  разбирательству и доказали суду обоснованность наших требований. Так, нашему Доверителю удалось добиться результата с затратами, которые составили менее 10 %. Скачать судебные акты Заказчик не захотел забирать свое оборудование, но платить ему за него все равно пришлось Наш Доверитель произвел для своего Заказчика оборудование. Часть данного оборудования Заказчик забрал, а остальную часть долгое время забирать не хотел и не оплачивал его. После того, когда уже вышли все разумные сроки, в адрес Заказчика были направлены письменные требования забрать произведенное по его заказу Оборудование. Однако, и это не подействовало, после чего было принято решение обращаться в суд.

В 2-х судебных инстанциях пришлось доказывать, что наш Доверитель не мог реализовать данное оборудование третьим лицам, так как оно являлось уникальным и было сделано специально по заказу нашего Ответчика. Суды сочли наши доводы убедительными и удовлетворили исковые требования.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Расходы на взыскание задолженности в 2-ух судебных инстанциях (г. Ярославль и г. Киров), с учетом всех расходов, составили менее 1/5 от суммы выигрыша. Нашему Доверителю удалось не только компенсировать затраты на производство оборудования, но и получить прибыль, а также возместить расходы на ответственное хранение. Скачать судебные акты Взыскали почти 1 млн. рублей, а потратили всего 95 тыс. рублей Между Индивидуальным предпринимателем, моим Доверителем, и Организацией был заключен Договор аренды. По истечению некоторого времени Арендатор перестал вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги. Когда все разумные сроки для погашения задолженности истекли, было принято решение обращаться в суд. При подготовке искового заявления в суд нами были заявлены максимальные исковые требования, в том числе проценты, в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Сумма исковых требований составила почти 1 000 000 рублей.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Судом исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Более того, с Ответчика были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со статьей 395 ГК РФ, за период до даты фактического погашения задолженности.

Размер удовлетворенных исковых требований составил почти 1 млн. рублей, при затрате на оказание юридической помощи всего в 95 тыс. рублей.

Скачать судебные акты

Я придерживаюсь следующего правила: “Покупателям нужен не бур – а дырка, не газета – а информация, не юрист – а решение проблемы”.

Только исходя из этого правила я и строю свою работу. Если Ваша задачу невозможно эффективно решить, то я честно сообщу Вам об этом и предостерегу от лишних трат и необдуманных действий.

Запишитесь на бесплатную консультацию

Оставьте заявку и с вами свяжутся в течение 15 минут

Источник: https://noskov.ru/uslugi/rastorzhenie-dogovora-arendy/

Порядок расторжения договора аренды по требованию одной из сторон

Досрочное прекращение договора аренды в одностороннем порядке

Законодательством предусмотрена возможность расторжения договора по требованию одной из сторон договора: во внесудебном порядке либо в судебном порядке.

Пунктом 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 г.

№1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление №1) определено, что право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (в одностороннем внесудебном порядке) не являются тождественными.

I. Внесудебный порядокв результате одностороннего отказа от исполнения договора.

Односторонний отказ от исполнения договора должен быть прямо предусмотрензаконодательством либо договором(в договоре должна содержаться формулировка «односторонний отказ от исполнения договора»).

Действующее законодательство Республики Беларусь предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды лишь в том случае, если такой договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

Согласно п. 32 Постановления №1 в договоре аренды могут быть предусмотрены условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку п. 3 ст. 420 ГК допускает такую возможность.

В соответствии с ч. 4 п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 г.

№16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее – Постановление № 16) достигнутое между сторонами договора соглашение, допускающее односторонний отказ от его исполнения (если возможность такого отказа не предусмотрена актом законодательства для данного вида договора),должно содержаться в договоре и может быть не обусловлено его нарушением.

Пунктом 32 Постановления № 1 предусмотрено, чтоэкономические суды при рассмотрении споров должны учитывать следующее:

·   для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;

·   наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Частью 5 п.

19 Постановления № 16 определено, что в случае отсутствия в договоре прямого указания на возможность одностороннего  отказа от его исполнения действия стороны, направленные на прекращение договорных правоотношений посредством заявления об их одностороннем расторжении, следует расценивать как требование, реализация которого согласно пункту 2 статьи 420 ГК допускается лишь в судебном порядке.

Однако, частью 6 п.

19 Постановления № 16 предусмотрено, что при оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от исполнения договора, хозяйственным судам следует исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, а также из толкования договора по правилам статьи 401 ГК, принимая во внимание предшествующие договору переговоры и переписку сторон, установившуюся во взаимоотношениях сторон практику делового оборота. 

При этом в силу части первой ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст. 401 ГК, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон (часть вторая ст. 401 ГК).

Следовательно, действующим законодательством предусмотрено, что понятия «односторонний отказ от исполнения договора» и «расторжение договора в одностороннем порядке» не являются тождественными. Условие договора о возможности одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

II. Судебный порядокпо решению суда только:

а) при существенном нарушении договора другой стороной. Нарушение договора одной из сторон может быть признано существенным, если другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

б) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

Статьей 590 ГК предусмотрено досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, в частности, содержатся основания для досрочного расторжения, а также обязательность соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (направление письменного предупреждения содержащего указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК) и требование о расторжении договора (п.2 ст. 422 ГК).

В свою очередь, пунктом 30 Постановления №1 предусмотрено, что право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении.

Пунктом 2 ст.

422 ГК установлено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. При этом тридцатидневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить или расторгнуть договор.

Исходя из вышеизложенного следует, что для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, необходимо наличие нарушений со стороны арендатора, предусмотренных нормами ГК, регулирующими договор аренды, либо прямо предусмотренными договором аренды. При этом Арендодатель обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, т.е. направить письменное требование об устранении допущенных нарушений в разумный срок.

Блог Теребей Алеся Петровна

Источник: http://www.rka.by/blogs/poryadok-rastorjeniya-dogovora-arendy-po-trebovani/

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Досрочное прекращение договора аренды в одностороннем порядке

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;
  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Когда можно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, а когда отказаться от его исполнения

Досрочное прекращение договора аренды в одностороннем порядке

Право на расторжение договора по требованию одной из сторон и односторонний отказ от договора не являются тождественными. Подчеркнем, что и процедуры для указанных случаев разные.

При расторжении договора по инициативе одной из сторон должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2  ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)).

Если стороны договора хотят иметь возможность отказаться от договорав одностороннем порядке, они обязательно должны закрепить эту возможность и условия расторжения в договоре.

Если они не внесут соответствующие условия в договор, то они смогут заявить свое требование о расторжении договора только в судебном порядке (часть четвертая, пятая п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16.12.

1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»; далее – постановление Пленума ВХС № 16).

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется (часть восьмая п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).

Ниже приведем для арендатора и арендодателя основания одностороннего расторжения (табл. 1) и одностороннего отказа от договора аренды (табл. 2), установленные гражданским законодательством.

Таблица 1

Основания одностороннего расторжения договора аренды

(в судебном порядке)

Для арендодателя

Для арендатора

Основание

Документ

Основание

Документ

Использование арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды

Пункт 3 ст. 586 ГК

Непредоставление арендуемого имущества в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срок

Пункт 3 ст. 582 ГК

Использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Подпункт 1 части первой ст. 590 ГК

Непередача принадлежностей арендуемого имущества и относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.)

Пункт 2 ст. 582 ГК

Существенное ухудшение арендатором имущества

Подпункт 2 части первой ст. 590 ГК

Наличие недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им

Пункт 1 ст. 583 ГК;

подп. 2 части первой ст. 591 ГК

Невнесение арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа

Подпункт 3 части первой ст. 590 ГК

Непредупреждение о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)

Часть вторая ст. 584 ГК

Неосуществление капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором, или в разумные сроки, если в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

Подпункт 4 части первой ст. 590 ГК

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта

Часть четвертая п. 1 ст. 587 ГК;

подп. 3 части первой ст. 591 ГК

Непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества

Подпункт 1 части первой ст. 591 ГК

Имущество становится не пригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает

Подпункт 4 части первой ст. 591 ГК

Для обеих сторон

Основание

Документ

Существенное нарушение договора другой стороной.

Условия признания обстоятельств существенно изменились:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона

Пункт 2 ст. 420 ГК; п. 2 ст. 421 ГК

Таблица 2

Основания одностороннего отказа от договора аренды

(во внесудебном порядке)

Для обеих сторон договора аренды

Основание

Документ

Договор аренды заключен на неопределенный срок.

В случае отказа следует письменно предупредить другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца

Пункт 2 ст. 581 ГК

Юлия Кудрявец, юрист

Источник: https://www.jurk.by/solutions/kogda-mozhno-rastorgnut-dogovor-arendy-v

Закон для всех
Добавить комментарий