Досрочное расторжение договора с арендодателем

Пособие Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при несвоевременной оплате Автор Белявский С

Досрочное расторжение договора с арендодателем
sh: 1: –format=html: not found

ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ НЕСВОЕВРЕМЕННОЙ ОПЛАТЕ

Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды арендодателем

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее – ГК), иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст.590 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.420 ГК.

Наиболее часто арендодателями используется в качестве основания для расторжения договора аренды неоднократная несвоевременная оплата арендных платежей арендатором.

Следует отметить, что часть третья ст.590 ГК не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п.2 ст.422 ГК, с учетом особенностей части третьей ст.590 ГК.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (часть третья ст.590 ГК) и требование о расторжении договора (п.2 ст.422 ГК).

Право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении.

Обратите внимание!Особое внимание следует обращать на формулировки претензий. Если в предупреждении ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению судом без рассмотрения.

В удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в экономический суд, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными.

ПримерИск был заявлен о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемой части арендуемого помещения.В обоснование своих требований истец ссылался на условия заключенного сторонами договора аренды.Ответчик в отзыве на иск, поданном в подготовительном заседании, требования признал, факт наличия просрочек оплаты не оспорил, с расторжением договора и выселением согласился.В судебное заседание ответчик не явился, надлежаще извещен.Истец в поданном ходатайстве просит рассмотреть дело в его отсутствие. Требования поддержал.На основании ст.142, 177 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь экономический суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие надлежаще извещенных сторон.Рассмотрев материалы дела, изучив и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, экономический суд установил следующее.Претензионный порядок урегулирования спора сторонами соблюден.Между сторонами был заключен договор аренды.Согласно ст.290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.Основной долг ответчиком своевременно не оплачен (не представлены доказательства своевременной оплаты) и составляет более 160 000 000 руб. задолженности по арендной плате, коммунальным услугам и техническому обслуживанию.Задолженность возникла в связи с несвоевременной уплатой платежей арендатором за октябрь 2014 г. – июнь 2015 г., то есть за 9 месяцев подряд.В соответствии со ст.590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.С учетом изложенного требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным и подлежащим удовлетворению.При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.593 ГК).Согласно п.2 ст.626 ГК при прекращении договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендованное капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п.1 ст.626 ГК.Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возвращения ответчиком истцу арендованного имущества, требования последнего также подлежат удовлетворению.

Односторонний отказ от исполнения договора аренды

В заключение следует обратить внимание, что положения ст.590, 591 ГК не исключают установление сторонами в договоре аренды наряду с основаниями для досрочного расторжения договора условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе сторон, поскольку п.3 ст.420 ГК допускает такую возможность.

При этом, как отмечено в п.32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.

2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», необходимо учитывать, что для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п.3 ст.420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке, то есть в удовлетворении подобных исков должно быть отказано.

Следует также отметить, что наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

При одностороннем отказе арендодателя от договора не подлежат применению положения части третьей ст.

590 ГК об обязательном направлении предупреждения о необходимости исполнения обязательства арендатором в разумный срок, поскольку при одностороннем отказе от договора договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре аренды (п.3 ст.420, п.2 ст.581 ГК).

С учетом изложенного в целях экономии государственной пошлины и избежания судебных разбирательств вместо расторжения в судебном порядке сторонам следует активнее использовать свое право на отказ от договора в случаях, когда это предусмотрено законодательством. Размер государственной пошлины за расторжение договора составляет 1 800 000 руб. В случае одностороннего отказа от договора, когда это предусмотрено договором и законодательством, в уплате указанной суммы нет необходимости.

07.09.2015

Сергей Белявский, судья экономического суда Гродненской области

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=307523&a=1

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Досрочное расторжение договора с арендодателем

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Досрочное расторжение договора с арендодателем

Согласно подп. 2 ч. 1 п. 2 ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор может быть расторгнут судом  по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. В свою очередь, основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя определены в ст. 590 ГК.

Основания

Основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя могу быть следующие обстоятельства.

1. Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК).

1.1. Арендатор существенно нарушил условия договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК).

Например, перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя будет являться существенным нарушением договора.

Существенность нарушения условия договора — оценочное понятие, существенность определяется судом, исходя из представленных арендодателем доказательств.

Пример 1

В соответствии с абз. 7 п.

17 договоров аренды арендатор обязан был приступить к строительству капитального строения и в установленном порядке ввести его в эксплуатацию в сроки, определенные законодательством или утвержденной проектной документацией, если участок предоставлен для строительства капитального строения. Срок ввода в эксплуатацию истек в ноябре 2013 г., что не оспаривалось представителями лиц, участвующих в деле.

На дату принятия судом первой инстанции обжалуемого решения придорожный комплекс с мини-парком для семейного отдыха, стоянкой и автосервисом, а также опоры наружного освещения не были введены в эксплуатацию, в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу, что обязанность, предусмотренная абз. 7 п. 17 договоров аренды, не исполнена арендатором.

Суд первой инстанции достоверно установил, что на момент рассмотрения настоящего спора у ответчика отсутствовало разрешение на проведение строительно-монтажных работ, истек срок действия заключения государственной экспертизы по проектной документации, что, в свою очередь, свидетельствовало о нарушении ответчиком условий договоров аренды и, как следствие, об обоснованности требований истца о расторжении договоров аренды земельных участков на основании подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК.

Совокупность имеющихся в деле доказательств, подтверждающих истечение сроков нормативного строительства строительных объектов, для строительства которых в аренду предоставлялись земельные участки, выполнение незначительного объема строительства, в том числе по возведению фундаментов под баню и гостевой дом, истечение сроков на разрешение строительства и действия экспертных заключений, опровергала доводы апеллянта о надлежащем выполнении взятых им на себя обязательств по договорам аренды в нарушение подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК. Обратное ответчик надлежащим образом не доказал (постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 21.03.2017 по делу № 341-12/2016/90А).

1.2. Арендатор использует имущество с нарушением его назначения.

Под пользованием арендованным имуществом с нарушением назначения имущества следует понимать такое изменение назначения, которое влечет существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 420 ГК.

Пример 2

В рамках одного дела арендатор наряду с сувенирной продукцией, трикотажными и швейными изделиями (по условиям договора) продавал в арендованном помещении одежду (б/у) (не было предусмотрено договором). Составленные арендодателем акты осмотра помещений подтвердили данный факт, не оспаривался этот факт и арендатором.

Суд указал, что для досрочного расторжения по решению суда договора аренды на основании подп. 1 ч. 1 ст.

590 ГК арендодателю следовало представить суду доказательства такого изменения назначения имущества или нарушения условий договора, которые повлекли для арендодателя такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку арендодатель не представил суду доказательств наличия у него (его имущества) какого-либо ущерба, связанного с торговлей арендатором в арендованном помещении бывшей в употреблении одеждой из Европы, суд отказал в иске о расторжении договора аренды (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Брестской области от 13.12.2011 по делу № 216-10/2011/195А).

Назначение использования имущества может быть указано как в технических и иных документах на имущество, так и в самом договоре аренды.

Пример 3

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого производственного помещения лесопильного цеха для организации станции технического обслуживания и мойки автомобилей при условии получения арендатором всех разрешительных документов для ведения данного вида деятельности. В договоре было определено, что арендатор обязуется использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в договоре.

Согласно технической документации назначение у переданного в аренду имущества — здание специализированное для обработки древесины и производства изделий из дерева, включая мебель, с наименованием — «цех по распиловке леса».

Однако арендатор использовал арендованное помещение для ремонта и мойки автомобилей без его перепрофилирования, обязанность осуществления которого была возложена договором на арендатора, то есть не в соответствии с назначением имущества и условиями договора, что явилось основанием иска арендодателя о расторжении договора аренды.

Суд на основании ст. 590 ГК удовлетворил иск в связи с использованием имущества не по целевому назначению (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.11.2012 по делу № 197-4/2012/496А/860К).

1.3. Арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями.

Неоднократность означает два и более нарушения, допущенных арендатором, даже если такие нарушения не являются существенными.

Необходимо отметить, что, исходя из принципа диспозитивности, стороны вправе предусмотреть в договоре, какие нарушения условий договора признаются существенными и являются основанием для досрочного расторжения договора (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 02.12.2014 по делу № 39-8/2014/642А/1151К).

2. Арендатор существенно ухудшает имущество (подп. 2 ч. 1 ст. 590 ГК).

Ухудшение арендованного имущества может заключаться в том числе в:

  • перепланировке помещений, которую арендатор произвел без согласия арендодателя;
  • приведении имущества в состояние, не отвечающее требованиям санитарно- гигиенических норм;
  • непроведении текущего ремонта в полном объеме необходимых работ.

3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подп. 3 ч. 1 ст. 590 ГК).

Просрочка арендатора должна составлять как минимум три последовательных периода.

Пример 4

Арендодатель заявил требования о рас- торжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений на основании п. 3 ч. 1, ч. 2 ст. 590, ст. 593, 626 ГК в связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы: 319 604 168 руб.

задолженности по арендной плате за август 2013 г., сентябрь 2013 г., октябрь 2013 г., ноябрь 2013 г., декабрь 2013 г., январь 2014 г., февраль 2014 г.

взысканы в пользу истца в порядке приказного производства определением о судебном приказе № 344-2Пп/14 и на дату обращения с иском не были уплачены.

Суд первой инстанции при удовлетворении иска принял во внимание те обстоятельства, что факт нарушения ответчиком более двух раз подряд обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок подтвержден материалами дела; период задолженности по внесению арендной платы свидетельствует о длительном неисполнении ответчиком договорных обязательств, при этом с момента возбуждения производства по делу до принятия окончательного судебного постановления ответчик не предоставил доказательств устранения нарушений, послуживших основанием для обращения истца с иском в суд.

Таким образом, суд первой инстанции удовлетворил иск о расторжении договора. Суд апелляционной инстанции подтвердил правомерность данного решения (постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 02.09.2014 по делу № 84-3/14/191а).

4. Арендатор не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (подп. 4 ч. 1 ст. 590 ГК).

Необходимо отметить, что по общему правилу обязанность производить капитальный ремонт лежит на арендодателе (п. 1 ст. 587 ГК). В силу ч. 2 ст. 590 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК (например, если арендатор один раз не внес арендную плату в установленный срок).

Порядок расторжения договора

В первую очередь здесь следует обратить внимание на обязательный досудебный порядок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного преду- преждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь (ч. 3 ст. 590 ГК).

В абз. 2–3 п. 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление № 1) указано, что ч. 3 ст.

590 ГК не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 422 ГК, с учетом особенностей ч. 3 ст. 590 ГК.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК) и требование о расторжении договора (п. 2 ст. 422 ГК).

Исходя из указанного разъяснения, можно сделать вывод, что предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор являются различными документами.

Однако законодательство не запрещает их направление арендатору в качестве единого документа, то есть в предложении исполнить обязательство в установленный срок может также содержаться предложение в случае неисполнения расторгнуть договор.

В то же время в силу абз. 5 ч. 1 п.

30 Постановления № 1, если в предупреждении ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения (абз. 5 ч. 1 ст. 151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК)).

Что касается непосредственно рассмотрения спора о досрочном расторжении договора аренды судом, то обратим внимание на следующие моменты.

Согласно ст. 100 ХПК, ст. 179 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь арендодатель, подавая иск о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 590 ГК, должен доказать следующие факты:

  • факт заключения договора аренды;
  • факт неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей применительно к ст. 590 ГК;
  • факт направления арендатору предупреждения об устранении нарушения в установленный срок.

При этом арендодатель может реализовать свое право на расторжение договора, если арендатор не устранил соответствующие нарушения в срок, установленный в преду- преждении. Однако данный факт является отрицательным, и доказывать его арендодатель не должен, его обязан опровергнуть арендатор.

В удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если экономическим судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в ра- зумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными (ч. 2 п. 30 Постановления № 1).

Таким образом, возможность одностороннего расторжения арендодателем договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК либо самим договором, является гарантией защиты прав и законных интересов арендодателя. 

Источник: https://statut.by/uprawdom/moj-dom-moya-krepost/1904-14-03-2019

Закон для всех
Добавить комментарий