Как быть, если не выполняется договор инвестирования?

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

Как быть, если не выполняется договор инвестирования?

В связи с недавним обсуждением одного из дел ЭК ВС опять разгорелись нешуточные страсти по поводу того, есть ли все-таки у инвестора право собственности на тот объект, который строится на его деньги.

Вспоминая одного персонажа из книги, которую я очень люблю, я готов воскликнуть: “Народу не нужны нездоровые сенсации. Народу нужны здоровые сенсации!

Не претендуя на истину в последней инстанции, мне хочется разобрать все доводы “за” и “против”, которые накопились у меня в результате почти пятилетного копания в этой теме и других коллег, которые занимаются вещным правом и инвестициями.

1. Нормативные доводы

“ЗА”:

Первый мощный довод – это фантастическая по своей содержательности норма

1. Ст. 5 п. 5 ФЗ “Об инвестиционной деятельности в РСФСР”: “Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР”.

Второй удар невиданной силы это чудовищная по своей технике и содержанию норма:

2. Ст. ФЗ “Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений”

Ст. 3:

“3.

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется”.

И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма

Ст. 6: “Инвесторы имеют равные права на:

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений”

“ПРОТИВ”

1. Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект.

2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11). Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект – в массе застройщика.

Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе.

Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями.

Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.

Поэтому в раунде первом – с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

2. Доводы догматические, почерпнутые из ГК РФ и судебной практики.

“ЗА”

1. В ст. 218 ГК РФ написано о том, что собственность приобретается лицом, создавшим вещь “для себя”. В ст. 263 ГК РФ написано, что собственность на здание приобретается лицом, построившим здание “для себя”. 

Довод довольно сильный. Вроде как если строишь не для себя, а на продажу, то и собственности не будет.

Как мне представляется, контраргумент должен быть таким. Строительство “для себя” не может рассматриваться как юридическая категория. Дело в том, что я могу строить  формально для себя, но в голове иметь в виду, что продам объект после окончания стройки. Или же я начал строить “не для себя”, но потом расторг договоры, но не вернул деньги. Что с такой вещью?

Как мне представляется, строительство “для себя” – это строительство от своего имени.  Такой подход очень логично сочетается с правилами о подряде. Тот, кто является заказчиком по договору подряда, является собственником объекта.

Это вытекает из норм ГК РФ о подряде (в частности, о праве подрядчика на удержание).

Кроме того, строительство “для себя” как строительство от своего имени отлично сочетается с принципом superficies solo cedit – “то, что построено на участке причитается тому, чей участок”.

Ведь если на моем участке кто-то строит не для меня, а от своего имени – то опять-таки сработает ст. 263 Кодекса, и здание будет приобретет он (это обычно называется право застройки, но в нашем безумном праве недвижимости это называется аренда для целей строительства).

В общем, при таком толковании критерия “для себя” (то есть, от своего имени, то есть, юридически (а не экономически) для себя, вроде бы и нормы ГК не дают возможность признать инвесторов собственниками.

2. “Есть такой иск о признании права собственности, а объект незавершенного строительства – это недвижимость. Поэтому можно признать право собственности за инвестором” (определение ВС от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34)

 Мне тяжело всерьез оценивать этот довод. В нем нет права ни на грош. В нем есть жалость к гражданам, милость к обездоленным, стремление помочь людям. (Правда, я не понимаю, почему это делается Судом не за счет федерального бюджета (хотя я не понимаю и того, почему это должно делаться за счет средств федерального бюджета), а за счет других кредиторов).

Поэтому этот довод также рассматривается мною как не убедительный.

“ПРОТИВ”

1. Ст. 219 ГК РФ – говорит о том, что право собственности на вновь возведенное недвижимое имущество возникает с момента регистрации. В норме даже нет оговорки “если иное не предусмотрено законом”.

То есть, нет регистрации – нет права собственности на имущество. Ни у кого. Ни у инвесторов, ни у застройшика.

У последнего этого права нет, потому что строящийся дом является составной частью земельного участка, принадлежащего застройщику (либо составной частью права строительной аренды). 

2. П. 1 ст. 25 ФЗ о госрегистрации прав на недвижимости: “Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документа о принадлежности прав на земельный участок”.

Иными словами, принцип superficies solo cedit в действии – есть у тебя есть право на землю, позволяющее ее застроить – пожалуйста, можешь стать первоначальным собственником объекта. Если права на землю нет – то только производным. От застройщика, у которого право на землю есть!

В общем, все эти идеи лежат в основе правовых позиций Постановления Пленума ВАС РФ № 54 о будущей недвижимости. Чего действительно не хватает в этом постановлении, то это способа защиты, при помощи которого инвестор,может получить свою производную собственность на помещение в законном строительством здании если застройщик по каким-то причинам не передает ему эту самую собственность. 

Для этого есть иск о понуждении к исполнению в натуре обязательств (ст. 398 ГК РФ) и регистрации перехода собствености из договора (ст. 551 ГК РФ), заключенного между застройщиком и инвесторов-покупателем будущей недвижимости. 

Действительно, ст. 551 ГК РФ написана для ситуаций, когда продавец сам является зарегистрированным собственником. Но как быть в случае если продавец (застройщик) в реестре не зарегистрирован? Ведь нельзя же обязывать зарегистрировать переход того, чем нет. 

В этом случае, очевидно, должен быть правовой способ, который будет заключаться в том, чтобы в реестре появилась сначала запись о собственности застройщика, а потом – через одну юридическую секунду – регистратором уже была бы внесена запись о переходе собственности. Именно такой подход предлагался нами (управлением частного права ВАС РФ) в качестве дополнений в 54-й Пленум. Но, увы, в связи с известными событиями это сделать мы не успели.

Судебная практика Президиума ВАС (и теперь ЭК ВС РФ) в принципе пошла по этому пути, удовлетворяя иски о признании права собственности на помещения за инвесторами в построенных или почти достроенных домах, которыми они владеют.

Я не вижу в этом ничего ужасного кроме того, что задето мое эстетическое чувство – разумеется, это никакой не иск о признании, признавать нечего, ведь у инвесторов нет собственности. Это иск о присуждении.

Но это в общем-то не принципиально.

Как мне кажется, и во втором раунде довод о том, что у инвестора нет и быть не может вещных прав на строящийся объект, побеждает с большим отрывом.

Буду признателен за конструктивные иные доводы “ЗА” и “ПРОТИВ”.

Давайте попробуем в этом блоге их поразбирать, чтобы найти еще слабые и сильные стороны этих двух подходов.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/pochemu_u_investora_net_i_ne_mozhet_byt_prava_sobstvennosti_na_stroyaschijsya_obekt/16385

Выгоды и риски договора долевого инвестирования – защита дольщика

Как быть, если не выполняется договор инвестирования?

Нередко бывает, что застройщик вместо широко известного договора долевого участия в строительстве (ДДУ) предлагает заключить договор долевого инвестирования или инвестиционный договор. Сущность обоих договоров идентична — вложения (инвестиции) в строительство. При этом договор долевого инвестирования отличается от договора ДДУ и имеет совершенно другие правовые последствия.

Каковы эти особенности и что нужно знать, чтобы защитить себя от недобросовестного застройщика?

Что такое договор инвестирования

В заключении инвестиционного договора участвуют как минимум три стороны:

  • Инвестор. Физическое лицо, которое вкладывает деньги.
  • Застройщик. Юридическое лицо, которое собирает деньги. Располагает земельным участком под строительство на правах собственности или аренды и имеет лицензию на строительство.
  • Подрядчик. Юридическое лицо, которое непосредственно строит дом. Может одновременно являться застройщиком. В договоре такое совмещение функций прописывается.

Бывает, что фигурирует еще одна сторона — правообладатель. Это третье лицо, обычно физическое, которое получает выгоду от исполнения договора. Например, деньги в строительство вкладывают родители, а квартира достается детям.

Какие законы регулируют инвестиционный договор

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет.

На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ.

В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Особенности договора инвестирования в строительство

  • Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
  • Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
  • Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
  • Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
  • Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
  • Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Что должен содержать договор инвестирования

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

  • стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
  • подробные параметры приобретаемого жилья;
  • конкретные сроки сдачи дома;
  • алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
  • порядок передачи жилья в собственность инвестора;
  • стоимость сделки и порядок выплат;
  • порядок перерасчета выплат;
  • контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
  • ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
  • условия изменения и расторжения договора.

Как разорвать договор инвестирования с недобросовестным застройщиком

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

Взыскание неустойки по Закону «О защите прав потребителей»

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

Взыскание неустойки по закону № 214-ФЗ

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

Отзывы клиентов

Источник: https://la-advokat.ru/uslugi/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-dolevogo-investirovaniya/

Договор инвестирования

Как быть, если не выполняется договор инвестирования?

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны.

Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль.

И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам.

Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций.

Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

  • в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
  • выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

  1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
  2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:
  • заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
  • инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
  • такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

Заказчик:

  • придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
  • предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
  • предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
  • сдача результата проведения инвестиционного проекта;
  • предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
  • привлечение необходимых лиц для заключения договора;
  • контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
  • обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

Инвестор:

  • передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
  • после окончания работы принимает объект от заказчика;
  • выплата вознаграждения заказчику.
  • обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем.

Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес.

Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

  • четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
  • важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
  • права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта.

Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ.

В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик.

Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем).

Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса.

Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу.

А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

  • осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
  • после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
  • после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

  • Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
  • Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
  • Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
  • Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
  • Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

  • Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
  • Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
  • Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
  • В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Читайте далее

Инвестиционный фонд: общее понятие и принцип работы.

Популярные инвестиционные инструменты.

Как проводится инвестиционный менеджмент.

График и другие составляющие части бизнес-плана.

Источник: https://kudainvestiruem.ru/obschee/investicionnyj-dogovor.html

Взгляд юриста: договор инвестирования в строительство

Как быть, если не выполняется договор инвестирования?

Любой бизнес, независимо от экономической ситуации в стране требует финансовых вложений, ни одно предприятие не может начать работу без финансовых затрат со стороны учредителей.

Чем крупнее предприятие, чем больше ресурсов требуется задействовать для работы, тем большие финансовые вложения требуются от учредителя.

Такие вложения необходимы не только на стадии начала работы, но и при дальнейшем развитии, расширении предприятия.

Часто возникают ситуации, когда собственных средств не достаточно для развития бизнеса, в этом случае встает вопрос о привлечении денежных средств со стороны — о поиске инвестора, который возьмет на себя часть расходов, а соответственно и часть рисков, связанных с развитием бизнес-проекта.

Иногда инвестор вкладывает деньги не в развитие какого-либо предприятия с целью получения доли его прибыли, а в реализацию какого-либо проекта, например строительства объекта недвижимости. В данной статье, на примере договора инвестирования в строительство гаража проведем исследование особенностей инвестиционных отношений.

Стороны и объект договора инвестирования

Обратим внимание на статью 1 договора инвестирования, в ней даны определения понятиям, а так же перечень лиц, имеющих отношение к данному правоотношению, для инвестора необходимо обращать внимание на данные условия, что бы понимать на что будут направлены его денежные средства и с кем ему придется сотрудничать и контактировать во время действия договора.

Статья 2 подробно описывает объект строительства, который должен быть реализован.

Стоит отметить, что данный договор четко закрепляет площадь и вместимость строящегося гаража и всех его помещений, при вложении денежных средств, инвестор должен понимать, что пересмотреть данные условия в случае непредвиденных обстоятельств будет крайне сложно. Пункт. 2.1.

данного договора содержит указание на размер инвестиций, но с формулировкой «ориентировочный объем инвестиций», при заключении договора данная сумма должна быть определена более четко, так как данная формулировка может привести к дополнительным финансовым затратам со стороны инвестора.

Далее в этой же статье следует обратить внимание на п. 2.3., в котором указано, имеют ли третьи лица какие-то права на участок определенный под строительство, инвестор должен убедиться, что после начала работы третьи лица не будут предъявлять права на данный участок, тем самым препятствуя реализации условий договора инвестирования.

Распределение долей и расходов

Взятый нами договор инвестирования предполагает распределение долей в собственности на объект строительства после завершения работы.

Инвестор должен обратить внимание на эти условия, что бы четко понимать какую долю в праве собственности он получит, и какова будет его экономическая выгода, так как именно получение прибыли и является основной целью инвестирования денежных средств.

В этом пункте следует обратить внимание не только на площадь, строящегося помещения, но и на количество машиномест, которые перейдут в собственность инвестора.

В рамках данного договора инвестирования интерес инвестора заключен в большей степени в количестве мест, которые в дальнейшем можно сдавать в аренду, извлекая из этого прибыль, таким образом, и интерес нужно направить на получение этих мест, а не просто квадратных метров, которые могут быть экономически не рентабельны.

Обратим внимание на п. 3.7. взятого нами договора, в рамках данного положения инвестор может понести дополнительные расходы, связанные с освобождением площади, выделенной под строительство от присутствия лиц, находящихся там на законных основаниях.

Если на момент подписания договора присутствие таких расходов очевидно, инвестору следует требовать от своих партнеров, что бы в конечном итоге в его собственность была передана большая доля помещения, что бы это компенсировало его дополнительные затраты, иначе такой договор становится для него менее выгодным.

Сроки

Любое соглашение предусматривает жесткие сроки его реализации, данный договор инвестирования не исключение.

Так как условия договора сформулированы таким образом, что инвестор не просто вкладывает денежные средства, но и организует весь рабочий процесс, связанный со строительством, то ему следует обратить внимание на то, что сроки выполнения работ жестко фиксированы и при подписании договора он должен рассчитать свои возможности.

На первом этапе инвестор должен произвести все подготовительные работы, в том числе сбор разрешительной и проектной документации, на наш взгляд, данная работа должна быть проведена Правительством Москвы до подписания договора, так как инвестиционные отношения предполагают финансовое участие инвестора непосредственно в строительстве, а не в его подготовке. В случае отказа в согласовании работ, по условиям данного договора, вина ляжет на инвестора. Таким образом, данные условия договора не удобны для инвестора.

Права и обязанности сторон

Внимательно следует изучить положения договора инвестирования, закрепляющие права и обязанности сторон. В рамках п. 5.1. инвестиционного договора, администрация города обязана оказать содействие инвестору содействие по реализации проекта, а так же по освобождению площади под объект от третьих лиц.

Однако договор не содержит четких формулировок, в чем именно должно заключаться содействие и в каких объемах администрация возьмет на себя часть данных обязанностей. На практике может получиться ситуация, когда весь объем работ ляжет на плечи инвестора, так как в рамках договора согласовать и начать работу — это его прямая обязанность.

Что касается обязанностей инвестора, то этот перечень более объемный, чем обязанности администрации города, это говорит о том, что администрация, предлагая такие условия, старается снять с себя как можно больше обязанностей, а соответственно и ответственности в рамках реализации проекта. Инвестор должен понимать, что п. 5.2.

договора предписывает ему не только вложить денежные средства, но и самостоятельно организовать и осуществить строительство объекта. Если п. 5.1. достаточно размыто формулирует обязанности Администрации, то п. 5.2. четко возлагает на инвестора большой объем работы.

При чем, в отличие от обязанностей администрации, условия сформулированы таким образом, что вся работа по согласованию документов, получение разрешений, освобождение территории от третьих лиц является прямой его обязанностью. В случае каких-либо проблем с этим в первую очередь администрация предъявит претензии по нарушению условий инвестиционного договора.

Так же не стоит забывать и о дополнительных расходах, которые будут присутствовать при подготовительном этапе работы.

Такое распределение обязанностей на наш взгляд ставит инвестора в невыгодное положение по отношению к администрации города, таким образом, что бы это как то компенсировать, инвестор должен настаивать на том, что бы он становился собственником как можно большей доли сданного в эксплуатацию объекта. Только так можно компенсировать все риски, которые вытекают из таких условий сделки.

Положительным моментов в правах инвестора можно назвать возможность привлечения соинвестора и облегчение тем самым его финансовых обязанностей.

Лучше доверьте работу по корпоративному праву юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

По результатам изучения данного договора инвестирования можно сделать вывод, что в нем слишком много рисков и ответственности возлагается на инвестора.

Администрация старается максимально отдалиться от всех негативных моментов, связанных с реализацией проекта.

Таким образом, инвестор должен быть полностью уверен в дальнейшей прибыли, иначе участие в таком проекте на предложенных условиях для него крайне не выгодно.

Источник: http://jurprovodnik.ru/soveti/618-dogovor-investirovaniya-v-stroitelstvo

Анализ практики расторжения инвестиционного договора

Как быть, если не выполняется договор инвестирования?

/ Говако Ирина Владимировна/, ООО “ЮС ИнвестЪ”

Согласно п. 18 Положения о порядке заключения, изменения, прекращения инвестиционных договоров с Республикой Беларусь, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.08.2011 г.

№ 1054 (далее – Положение), прекращение действия инвестиционного договора осуществляется в порядке, установленном Положением для заключения инвестиционного договора и вступления его в силу, в случаях:

– выполнения инвестором (инвесторами) своих обязательств по договору;

– окончания срока действия договора;

– ликвидации инвестора – юридического лица или индивидуального предпринимателя, смерти, признания безвестно отсутствующим, объявления умершим инвестора – физического лица (этот вариант наиболее распространен, и процедура ликвидации довольно стандартная. При ликвидации юридического лица – инвестора инвестиционный договор прекращается);

– соглашения сторон;

– отказа Республики Беларусь от выполнения своих обязательств по инвестиционному договору при несоблюдении или ненадлежащем соблюдении инвестором (инвесторами) его обязательств.

Таким образом, для прекращения действия инвестиционного договора необходимо решение государственного органа, государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, Управления делами Президента Республики Беларусь, областного (Минского городского) исполнительного комитета, Совета Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь.

Анализ практики прекращения инвестиционных договоров показывает, что основными причинами, по которым расторгаются инвестиционные договоры, являются:

– несостоятельность инвестора в финансовых и организационных вопросах, обусловленная расчетом инвестора на посредническую роль в проекте,

– привлечение основным инвестором соинвесторов  без четких условий совместного сотрудничества по реализации инвестиционного проекта,

– потеря инвестором интереса к проекту, для реализации которого был заключен инвестиционный договор,

– изменение финансового положения инвестора;

– ухудшение инвестиционного климата в стране;

– изначальная ориентация инвестора на передачу прав на проект за вознаграждение третьим лицам, то есть отсутствие цели у инвестора реализовать проект, что приводит к нарушениям сроков договора и приостановлению финансирования.

– неправомерные действия (бездействие) инвесторов, заказчиков (застройщиков), а также иных лиц (в том числе связанных с инвестором договорными отношениями), участвующих в реализации инвестиционного проекта;

– невыполнение государственным органом, государственной организацией условий инвестиционного договора.

Кроме оснований, указанных в п. 18 Положения для прекращения инвестиционного договора, по законодательству Республики Беларусь предусмотрена возможность расторжения инвестиционного договора по основаниям ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), то есть:

– по соглашению сторон;

– по решению суда;

– в случае одностороннего отказа (если данное основание указано в договоре или предусмотрено законодательством).

Для таких случаев в инвестиционном договоре следует предусмотреть условие о порядке рассмотрения споров, а также об органе, который будет его рассматривать. Кроме того, при возникновении между инвесторами и Республикой Беларусь споров (разногласий), связанных с осуществлением инвестиций, применяется досудебный порядок их урегулирования.

Прекращение инвестиционного договора влечет для инвестора различные неблагоприятные последствия, в том числе обязанность по уплате неустойки и проведению расчетов с бюджетом по причине утраты льгот и преференция, которые были предоставлены по инвестиционного договору, обязанность по возврату предоставленного земельного участка и уплате арендных платежей, а также иные обязанности, которые вытекают из деятельности инвестора при реализации инвестиционного договора.

Анализ практики прекращения инвестиционных договоров, в том числе судебной, показывает что, чаще всего инвестиционный договор прекращается в связи с отказом Республики Беларусь от выполнения своих обязательств по инвестиционному договору при несоблюдении или ненадлежащем соблюдении инвестором (инвесторами) его обязательств.

Между тем, встречаются случаи, когда инвесторы считают, что Республика Беларусь неправомерно воспользовалась правом на отказ от исполнения договора согласно п. 18 Положения. Рассмотрим примеры из судебной практики.

Пример № 1.

Экономическим судом г. Минска было рассмотрено исковое заявление совместного общества с ограниченной ответственностью “Б” (далее – инвестор) о признании недействительным решения Минского областного исполнительного комитета от 01.

02.2013г. в части подпункта 1.1 п. 1 о прекращении (расторжении) инвестиционного договора о строительстве объекта придорожного сервиса на территории Минского района, зарегистрированного в Государственном реестре инвестиционных.

В обоснование своей позиции инвестор ссылался на отсутствие у Миноблисполкома права на расторжение договора либо на односторонний отказ от его исполнения.

В судебном заседании представитель инвестора свои требования поддержал, указав, что использованной Миноблисполкомом формулировкой в оспариваемом решении «прекратить (расторгнуть)» он был введен в заблуждение относительно мотивов принятия такого решения.

При этом инвестор считает, что обязательства сторон по договору, несмотря на истечение срока его действия, в силу п. 3 ст.

395 Гражданского кодекса Республики Беларусь не прекратились, а срок действия договора следует определять моментом окончания исполнения сторонами своих обязательств.

Миноблисполком с заявленными требованиями не согласился, указав, что решение от 01.02.2013г. в обжалуемой части принято с учетом мнения Министерства экономики Республики Беларусь, а также на основании абзаца третьего п. 18 Положения в связи с окончанием срока действия договора.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Источник: https://usiminsk.by/pub/analitics/kommercheskaya_deyatelnost-analiz_praktiki_rastorjeniya_investitsionnogo_dogovora.html

Неустойка по срокам строительства коттеджного посёлка: чем выгоден застройщику договор инвестирования

Как быть, если не выполняется договор инвестирования?

Ксения Новикова

Как установлено Гражданским кодексом РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определённой законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность её уплаты соглашением сторон. Позиция Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ говорит о том, что неустойка ― это способ обеспечения исполнения обязательств, мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, средство возмещения потерь кредитора.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Федеральный закон № 214-ФЗ), объект долевого строительства ― жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2).

Коттеджный посёлок, исходя из системного толкования положений п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 130 ГК РФ, следует отнести к «иным объектам недвижимости», на которые распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ.

Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, что коттеджный посёлок, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединённых единым функциональным предназначением. В указанный обособленный комплекс включается имущество как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей посёлка.

При этом то обстоятельство, что в состав коттеджного посёлка входят жилые дома, каждый из которых представляет собой отдельный объект недвижимости, с учётом единства функционального назначения ― создание жилого комплекса с автономной территорией с объектами благоустройства, не исключает возникновения между застройщиком и гражданами, участвующими в финансировании коттеджного поселка, отношений, основанных на Федеральном законе № 214-ФЗ.

Мнение об отсутствии у участников строительства коттеджного посёлка права общей долевой собственности на общее имущество, которое свидетельствовало бы о создании единого объекта, ошибочно, поскольку комплекс недвижимого имущества как единое целое может существовать не только в форме конструктивно прочно связанных друг с другом конструкций, но и в виде обособленного имущества, объединённого единым функциональным назначением, что имеет место в коттеджном посёлке.

Имущество, которое по условиям договора долевого участия после окончания строительства передаётся в общедолевую собственность, как раз и свидетельствует о едином функциональном назначении всего объекта.

Учитывая вышеизложенное, в случаях, когда в коттеджных посёлках застройщики нарушают сроки строительства, взыскание неустойки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, а также Закона РФ от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как известно, одной из основных целей принятия Федерального закона № 214-ФЗ является защита прав граждан и физических лиц, приобретающих квартиры и (или) иные объекты недвижимости на условиях долевого строительства.

Согласно статье 6 Федерального закона № 214- ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако, несмотря на очевидное правовое регулирование, нередки случаи, когда при строительстве коттеджей вместо договора участия в долевом строительстве заключаются договор инвестирования и предварительный договор купли-продажи недвижимости, что является своеобразным уходом от Федерального закона № 214-ФЗ и является значительным минусом в гарантиях прав приобретателей коттеджей.

Исходя из анализа содержания договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества (заключаемых чаще всего по стандартным условиям с отличиями, не носящими сущностного характера) с учётом норм законодательства и судебной практики по спорам, связанным со строительством и взысканием неустойки за просрочку строительных работ, с большой вероятностью можно сделать вывод, что проблема при разрешении спора будет сводиться к доказыванию необходимости применения к правоотношениям по данным договорам законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона № 214-ФЗ. Анализ судебных актов по делам, связанным с заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а также договоров инвестирования (вместо заключения договора участия в долевом строительстве), показывает, что суды нередко применяют к указанным правоотношениям нормы ГК РФ, а не законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ в части возможности взыскания неустойки за нарушение сроков строительства отсылает к условиям договора (ст. 330, п.п. 1 и 2 ст. 405, п. 3 ст. 708 ГК РФ).

Однако на практике ни предварительными договорами купли-продажи, ни договорами инвестирования условия о санкциях за просрочку выполнения работ не предусматриваются.

В предварительном договоре, например, речь может идти об ответственности покупателя за нарушение обязательства по внесению денежных средств за создаваемую недвижимость, а также об обязательстве продавца при расторжении договора в этом случае вернуть денежные средства покупателю за вычетом определённых сумм (задатка, пени).

Закон РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не позволяют взыскать с застройщика законную неустойку за просрочку исполнения обязательства (просрочку выполнения работ).

Нужно иметь в виду, что на практике при одновременном заключении и предварительного договора купли-продажи, и договора инвестирования может иметь место привязка условий указанных договоров друг к другу, договоры даже содержат одинаковые суммы и условия оплаты.

При этом в последнем договоре может содержаться условие, в соответствии с которым обязательства инвестора (покупателя) по оплате считаются исполненными после подписания сторонами акта об исполнении обязательств.

Однако в действительности застройщик может подписать с инвестором акт под другим названием: «акт сверки по договору инвестирования».

Как видно, этот акт составляется не к предварительному договору, а к договору инвестирования, поэтому ответчик при возникновении спора станет ссылаться на то, что оплаты по предварительному договору вовсе не было. Это крайний случай, с учётом того, что оба договора могут иметь одинаковые номера и даты, заключаться в отношении одних и тех же объектов, однако такой аргумент ответчика вполне допустим.

Исходя из содержания заключаемых с гражданами договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи будущей жилой недвижимости (коттеджей) существует риск того, что ответчик будет утверждать, а суд признает при толковании, что воля сторон при заключении этих договоров направлена на участие сторон (и в частности инвестора — гражданина) в соинвестировании строительства и на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества в будущем, а не на финансирование строительства исключительно инвестором (покупателем). Следовательно, к отношениям сторон должен применяться ГК РФ, которым взыскание законной неустойки за просрочку исполнения обязательства не предусмотрено. Эти выводы могут следовать из предмета и содержания предварительного договора, а также из договора инвестирования, в котором может предусматриваться использование кредитных средств для строительства и участие инвестора-застройщика в инвестициях не только путём привлечения средств инвестора, но и собственными средствами (хотя действительность такого участия может быть проверена в ходе судебного разбирательства).

В целом, решение конкретного дела зависит от фактических обстоятельств с учётом вины должника (ст. 401 ГК РФ). Тем не менее при наличии ст. 333 ГК РФ существует вероятность снижения размера неустойки судом, поэтому итоговый размер неустойки, если она будет взыскана, непредсказуем и может быть значительно ниже заявляемого истцами.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?907

Закон для всех
Добавить комментарий