Как лучше оформить пожилым родителям квартиру в собственность ребенку

Можно ли и как подарить, передать долю в квартире несовершеннолетнему ребенку

Как лучше оформить пожилым родителям квартиру в собственность ребенку

/ Жилищные споры / Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку

Просмотров 667

Родители стараются заботиться о своих детях и обеспечивать им светлое будущее. Если мать и отец являются собственниками отдельной недвижимости, они могут подарить ребенку долю в квартире. Таким образом, несовершеннолетний станет одним из владельцев квартиры и получит уверенность в завтрашнем дне.

Возникает логичный вопрос, а можно ли вообще дарить долю в квартире, если ребенок еще не достиг совершеннолетия? Оказывается, что такая сделка не запрещена законом, однако имеет ряд нюансов. Прочитав нашу статью, вы узнаете, как подарить детям долю в квартире и на что обратить внимание в процессе оформления?

Можно ли подарить несовершеннолетнему ребенку долю в квартире?

Заботливые родители заранее выбирают способ передачи доли в квартире своим детям. Наравне с соглашением о выделении детских частей в жилом помещении существует вторая безвозмездная сделка – договор дарения доли в жилом помещении.

Первое, на что нужно обратить внимание – состав участников сделки. Передача доли в квартире предполагает, что дарителем выступают родители или другие родственники, а одариваемым лицом (получателем) – несовершеннолетние дети (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Важным условием является право собственности на квартиру – супруги смогут подарить ребенку долю в квартире, если сами имеют 100% права на жилье. Речь идет о правоустанавливающих и подтверждающих документах.

Оформляя дарение доли ребенку, нужно учитывать:

  • Если детям еще не исполнилось 14 лет, дарение происходит в присутствии родителей без ребенка – подпись от его имени ставит мать или отец (ст. 28 ГК РФ).
  • Если ребенку от 14 до 18 лет, он вправе подписывать документы с согласия своих родителей (ст. 26 ГК РФ).

Учитывая несовершеннолетний возраст ребенка в обоих случаях, родители должны проставить отметку о согласии в договоре дарения.

Особенности

Прежде чем дарить долю ребенку, супругам следует ознакомиться с нюансами сделки:

  1. Дарение – это двусторонняя сделка, которая затрагивает имущественные интересы ее участников. Составление дарственной позволяет оформить передачу доли от одного человека другому претенденту.
  2. Договор дарения (дарственная) – исключительно бесплатная сделка, которая не требует от одариваемого лица никаких обязательств по отношению к щедрому родственнику (п. 2 ст. 572 ГК РФ).
  3. Подарить долю в квартире могут не только родители ребенка, но и другие близкие люди: бабушки, дедушки, братья, сестры, тети, дяди… Однако если в дарении участвуют дальние родственники – не избежать налогообложения (см. ниже).
  4. Выделение детской доли из совместного имущества обязывает одного супруга заручиться согласием второго. Если планируется подарить долю в общей собственности, уведомление не требуется, поскольку речь не идет о продаже доли.
  5. Представители ребенка не имеют полномочий распоряжаться долей ребенка – продавать, обменивать, дарить, завещать. Любые действия должны быть согласованы с органом опеки и попечительства (ООП).

Разобравшись с основными нюансами, самое время перейти к пошаговой инструкции.

Как оформить дарение доли в квартире детям?

Различают два основных способа наделить ребенка частью из родительской доли в квартире:

  • Договорной режим – составление дарственной, утверждение у нотариуса и регистрация изменений в Росреестре.
  • Судебный порядок – отказ в передаче доли через договор дарения, оспаривание решения в суде.

Отметим, что судебные разбирательства встречаются крайне редко. Даже если отказ и случится, родителям посоветуют заменить дарственную обычным соглашением.

Рекомендуем ознакомиться с процедурой и образцом документа в наших статьях «Соглашение об определении долей в квартире по материнскому капиталу», а также «Как выделить доли детям«.

Куда обращаться?

Итак, решение о передаче доли в квартире ребенку принято – родители готовятся к процедуре. Сразу встает вопрос, с чего начать и куда обращаться?

Инстанций для оформления сразу несколько:

  • жилищный орган (ЖЭУ) – убедитесь, что не имеете долгов за коммунальные услуги;
  • орган опеки и попечительства – следят за соблюдением интересов детей, хотя обращение в ООП при дарении никак не отражено в законодательстве;
  • нотариус – помогает составить договор дарения доли, проверяет «чистоту» сделки, согласие ее участников и поданные документы;
  • МФЦ или орган Росреестра – занимаются регистрацией сделки.

Немаловажно также убедиться, что квартира не находится под залогом или арестом. Обременения на жилье могут стать серьезной проблемой.

Алгоритм действий

Порядок передачи части жилья ребенку имеет следующий план для родителей:

  1. Проверить квартиру на наличие обременений и долгов.
  2. Обсудить вопросы передачи доли с ребенком и его вторым представителем (родителем).
  3. Направить запрос в орган опеки и попечительства.
  4. Узнать график приема нотариуса, посетить контору.
  5. Составить текст дарственной, оплатить госпошлину, предоставить документы.
  6. Записаться на прием в МФЦ или Росреестр, передать собранный пакет с документацией.
  7. Забрать правоутверждающий документ на долю в квартире, передать его ребенку.

Пример:

Гражданка Романова намеревалась подарить 12-летней дочери долю в квартире. Второй супруг находился в длительной командировке на Северном полюсе и не мог присутствовать при совершении сделки. Однако до этого муж составил доверенность на свою мать – бабушку 12-летней дочери.

Именно она должна была выступить от имени представителя при заключении договора дарения доли в квартире (ст. 28 ГК). Романова не могла выступить одновременно и дарителем, и представителем ребенка, поскольку это было бы нарушением законодательства.

Таким образом, мать и бабушка посетили нотариуса, составили дарственную и проставили свои подписи. Затем сделка была зарегистрирована в Росреестре. Девочка получила ¼ долю в квартире, а ¾ остались в совместной собственности матери и отца.

Согласно нововведениям на 2020 год, такое распределение долей может происходить и без раздела совместной собственности мужа и жены.

Договор дарения доли в квартире ребенку (образец)

Как мы уже выяснили, основным документом является договор дарения части жилья несовершеннолетним детям.

Дарственная состоит из следующих разделов:

  • название документа (полностью);
  • дата и населенный пункт, в котором происходит подписание;
  • ФИО, паспортные данные и другие сведения о дарителе и одариваемом лице (представителе);
  • местоположение, характеристики жилья;
  • на каком основании возникло право собственности – указать конкретные документы;
  • информация об отсутствии обременений (арест, залог);
  • размер передаваемых в дар долей;
  • ссылка на законодательные положения;
  • сведения о прописанных в квартире лицах;
  • права/обязанности сторон договора;
  • количество экземпляров дарственной (число);
  • подписи с расшифровкой.

Малолетние могут не присутствовать при заключении договора дарения ввиду того, что за них подпись ставит их представитель. Например, второй супруг или представитель ООП.

Документы

Удостоверение сделки происходит в нотариальной конторе по месту жительства или месту пребывания.

Супруги должны подготовить следующие документы:

  • готовый договор дарения (необязательно);
  • паспорт дарителя (матери или отца) + паспорт или свидетельство о рождении ребенка, а если от его имени действует взрослый – паспорт представителя;
  • правоустанавливающий документ на квартиру или долю – договор купли-продажи, приватизации, дарственная, свидетельство о наследовании;
  • утверждающие документы с печатью Росреестра – свидетельство или выписка из ЕГРН;
  • добровольное письменное согласие мужа (жены);
  • выписка из лицевого счета – об отсутствии задолженностей перед ЖКХ;
  • выписка из домовой книги (расширенная);
  • техпаспорт на квартиру (план);
  • кадастровый документ или выписка из ЕГРН нового образца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • доверенность (по ситуации).

Сразу после заверки дарственной у нотариуса можно приступать к регистрации права собственности в Росреестре – подать заявку в МФЦ с заявлением, имея при себе паспорт, 3 экземпляра договора дарения, разрешение от второго супруга, а также платежную квитанцию.

Сроки

Стороны обговаривают сроки совершения сделки в самом договоре дарения, а при отсутствии сроков считается, что жилье перейдет в собственность ребенка после регистрации документа у нотариуса.

Срок проверки документов в органе Росреестра – от 10 до 30 дней, в зависимости от графика работы. Передача бумаг через МФЦ «Мои документы» чуть дольше – на пересылку уйдет порядка 2-3 рабочих дней.

Стоимость, расходы, налоги

Совершать дарение имущественных долей без участия нотариуса недопустимо. Именно поэтому стороны несут обязательные расходы на оплату госпошлины.

Стоимость не отличается от тарифа на регистрацию соглашения о выделе долей ребенку – 0,5% от стоимости части жилья с минимальным тарифом 300 рублей (ст. 333.24 НК РФ).

Отдельной строкой расходов принято считать техническую и правовую работу нотариуса – цена составит от 2 000 до 5 000 рублей, в зависимости от региона проживания.

Регистрация права собственности в ЕГРН обойдется в сумму 2 000 рублей, но за ребенка сумму оплачивают родители.

Также следует отметить, что сделки с дарением долей в квартире облагаются налогом. Однако близкие родственники освобождаются от оплаты налоговых взносов (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Перечисление близких родственников можно найти в ст. 14 СК РФ, где помимо родителей указаны также бабушка-дедушка и братья-сестры ребенка.

Остальные родственники обязаны уплатить подоходный налог с получения прибыли – 13% НДФЛ. Подачей декларации и внесением платежей занимаются сами участники сделки в лице одариваемых. Соответственно, за ребенка это делают его законные представители – родители и опекуны.

Правовые последствия дарения доли ребенку: плюсы и минусы

Многие спрашивают, выгодно ли передать долю в квартире через договор дарения? Отвечая на этот вопрос, нужно акцентировать внимание на преимуществах и недостатках дарения.

Представим их в виде сравнительной таблицы:

Плюсы дарения доли в квартиреМинусы
Ребенок войдет в число долевых собственников квартирыЗапрет ставить условия совершения сделки
Родители не смогут отменить дарственную, кроме случаев, когда сделка считается незаконнойНевозможность распоряжаться долей до совершеннолетия ребенка
Оперативность оформления передачи доли в квартиреСущественные финансовые расходы (госпошлины)
Защита сделки от мошеннических намерений – проверка нотариусом
Передача ребенку прав на долю сразу после оформления дарственной
Отсутствие налогообложения, если в передаче части жилья участвуют близкие родственники (родители, бабушки и дедушки).

Отметим, что выявление нарушений в процессе дарения доли может привести к аннулированию сделки в судебном порядке.

Пример:

Пожилой 80-летний дедушка подарил долю в квартире своему внуку. Дочери такая ситуация пришлась не по нраву, и она обратилась в суд с целью оспорить сделку.

Основное требование – признать договор дарения недействительным, поскольку именно она является наследницей дарителя (своего отца). Дочка также заявила, что ее отец не отдавал себе отчета в подписании дарственной на долю в квартире. Однако суд не устроили доказательства истца.

Оказалось, что дед не является недееспособным, находится в трезвом уме и ясной памяти, а значит отдает отчет своим действиям. Дарственная никак не связана с наследованием по закону и по завещанию, степень родства не играет роли.

Предоставленные документы на жилье были в порядке, сделка утверждена у нотариуса и зафиксирована в Росреестре. Оснований для аннулирования дарственной не имеется.

Может ли несовершеннолетний подарить свою долю в квартире?

Разберемся на примере жизненной ситуации.

Вопрос:

Слышала, что оформить дарственную может любой человек, который имеет паспорт. Моему сыну 15 лет, он имеет в собственности ¼ долю в 2-комнатной квартире. Подскажите, может ли он подарить свою долю в квартире новорожденной сестре?

Ответ юриста:

Теоретически сделка возможна, однако органы опеки редко дают разрешение на оформление дарственной от имени ребенка. Считается, что ребенок отчуждает свою часть имущества, чем ухудшает материальное положение. Однако здесь имеются исключения.

Скажем, если ваш ребенок имеет альтернативное жилье и не пострадает от дарения своей доли в квартире, ООП выдает разрешение на сделку. Вам, как законному представителю, надлежит выступить от имени подростка.

Рекомендуем обратиться к юристу и подготовить убедительные доказательства в свою пользу.

Как можно заметить, дарение доли в квартире ребенку – это отличная возможность наделить малыша квадратными метрами. Оформление договора дарения подлежит регистрации у нотариуса. Супруги должны прийти к общему мнению, согласовать действия с ООП и передать долю ребенку. Вместе с уплатой госпошлины нужно оплатить налог на имущество. Однако близкие родственники освобождаются от 13% НДФЛ.

Если вы столкнулись с трудной жизненной ситуацией, и не знаете, как ее решить – адресуйте вопрос нашему юристу. Очень часто к нам обращаются родители, которые хотят защитить права своих детей.

Им немаловажно знать, как взаимодействовать с органами опеки, как правильно рассчитать долю ребенка, как не быть обманутым нотариусом? Дежурные эксперты по жилищному праву проанализируют ваш случай, подберут законодательные положения и дадут понятные рекомендации.

Преимуществом является бесплатная консультация – обращайтесь в любое удобное вам время. Наши юристы работают в круглосуточном режиме с населением.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-podarit-dolyu-v-kvartire-nesovershennoletnemu-rebenku/

Как оформить дарственную на долю

Как лучше оформить пожилым родителям квартиру в собственность ребенку

Дарственная — это бытовое название договора дарения. С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.

Что вы узнаете

То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.

На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.

Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру.

Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах.

Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.

Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.

По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.

Согласие потребуется только от супруга, если доля появилась во время брака и при этом не досталась вам в наследство или в качестве подарка.

Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Какие документы понадобятся. До того как будете подписывать договор дарения, стоит собрать тот же пакет документов, который обычно получают перед продажей квартиры:

  1. Документы-основания — это документы, на основании которых собственник получил свою долю. Это может быть свидетельство на наследство, договор купли-продажи или другой документ.

    Документы обязательно прописаны в графе «Документы-основания», которая есть и в свидетельствах о госрегистрации права собственности, и в выписке из ЕГРН.

  2. Выписку из ЕГРН.
  3. Выписки из финансово-лицевого счета и домовой книги.

  4. Технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликацию и поэтажный план.
  5. Паспорта сторон договора: дарителя и одаряемого.
  6. Документы, подтверждающие родство сторон договора, — это важно, если дарите долю близкому родственнику.
  7. Свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя — когда это требуется.
  8. Доверенности на представителей сторон — если договор подписывают представители.

Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.

В этом случае документом-основанием, например, является договор купли-продажи

Если заверять договор не требуется, вы можете составить его сами, найти шаблон в интернете или заказать у юристов. Мы уже тоже писали, как оформить договор дарения самостоятельно.

Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:

  1. Информация о квартире: адрес, кадастровый номер и ее общая площадь.
  2. Информация о доле в праве собственности: ее размер и на основании чего она вам принадлежит (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная или другой документ).
  3. Точные реквизиты каждой стороны договора.

Составить договор у юриста будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе и нотариальной палате это разные суммы.

Например, Московская нотариальная палата установила предельный размер оплаты на 2019 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся не больше, чем в 6 тысяч рублей, а необязательные — не дороже 8 тысяч рублей.

Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.

Стоимость регистрации. За регистрацию потребуется оплатить только госпошлину — не больше 2000 рублей.

Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в двух случаях:

  1. Если собственники отчуждают все доли по одной сделке — это изменение ввели с 31 июля 2019 года, раньше такие договоры нужно было удостоверять у нотариуса.
  2. Если единственный собственник квартиры решил подарить долю: в этот момент у него еще нет сособственников, поэтому и нотариальное заверение договора необязательно. Эту позицию давно поддерживает и Росреестр, который регистрирует права на общую собственность.

Во всех остальных ситуациях придется удостоверять договор. Хотя в этом есть и свои плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию. Раньше эти услуги были платными, но с 1 февраля 2019 года нотариусам запретили брать деньги за услуги по отправке документов в Росреестр.

Если договор заверять не нужно, но очень хочется, это можно сделать. Это будет стоить чуть меньше — для договоров, не обязательных для удостоверения, установлен другой тариф.

Например, если отец дарит сыну долю ⅓ в праве на квартиру с кадастровой стоимостью 6 миллионов рублей, придется заплатить 10 тысяч рублей:

6 000 000 Р × 0,5% × ⅓ = 10 000 Р

Если вы решили заверить договор по собственному желанию, тариф будет зависеть от суммы сделки и степени родства. За сумму сделки снова принимается кадастровая стоимость доли.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/guide-daryu-dolyu/

Оформление квартиры на несовершеннолетних: причины, особенности, последствия

Как лучше оформить пожилым родителям квартиру в собственность ребенку

Оформление недвижимости на несовершеннолетних детей – популярная процедура в России, проводимая ее взрослыми дееспособными гражданами с различными целями и разными способами.

Тема эта достаточно обширна, требует внимательного изучения. В нашей публикации мы разберем особенности подобных сделок с недвижимостью, определим условия и методы их реализации, а также возможные последствия.

Присоединяйтесь, впереди масса полезной информации.

Забота о потомстве или личная выгода?

Начнем с того, что закон РФ не исключает возможности оформления недвижимости на граждан, не достигших 18-летия. Другое дело, что делается это по разным причинам. Часто мотивами такого поступка становятся не только благие намерения родителей заложить надежный фундамент взрослой жизни своего чада, а и личные интересы взрослых.

Так, квартира, владельцем которой является ребенок, не может быть поделена при разводе.

Ее не могут отобрать банки за непогашенные кредиты или же муниципальные власти за долги по коммунальным платежам (в отличие от жилья, в котором дети просто прописаны, а не владеют им).

Поэтому оформление объекта недвижимости на несовершеннолетнего в ряде случаев является своеобразной «подстраховкой» на будущее.

Уточним, что распоряжаться недвижимым имуществом, оформленным на несовершеннолетнего, в дальнейшем можно будет только с согласия органов опеки. Представителем интересов ребенка, до его достижения 18 лет, в любых сделках с недвижимостью выступает один из родителей или официальных опекунов.

Как можно оформить недвижимость на ребенка?

Выяснив, можно ли оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка, перейдем к вопросу, какими конкретными способами это сделать. Существует несколько вариантов:

  • совместная приватизация жилья;
  • покупка жилплощади;
  • дарение;
  • передача по наследству.

Теперь подробнее о каждом из них.

Стандартный перечень документов для приватизации квартиры:

  • паспорта, ИНН, свидетельства о браке, свидетельства о рождении всех участников;
  • договор социального найма жилья, ордер на квартиру;
  • техпаспорт жилплощади, полученный в БТИ;
  • кадастровый паспорт объекта (при его отсутствии, можно заказать в Росреестре, в т.ч. по интернету на официальном сайте федеральной службы);
  • выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных жильцов;
  • справка из ЕГРП о жилом объекте;
  • справки о лицевых счетах, наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам (будьте готовы к тому, что вас могут обязать их погасить перед приватизацией);
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за приватизацию (сумма может быть разделена поровну на всех участников).

Приватизация жилплощади совместно с несовершеннолетними, которые на ней прописаны, осуществляется на равных правах детей и взрослых.

Более того, если в ходе заключения соответствующего договора не учитывать интересы маленьких жильцов, они, по достижению 18 лет, могут его оспорить в судебном порядке.

Это важно учитывать, если планируется продажа недвижимости после ее приватизации: сделка может быть признана решением суда ничтожной, по инициативе повзрослевшего ребенка бывших владельцев квадратных метров.

Во время приватизации взрослые члены семьи могут отказаться от своей доли имущества в пользу несовершеннолетнего участника.

Если это сделают все зарегистрированные жильцы, он остается фактически полноправным хозяином квартиры, распоряжаться которой сможет после совершеннолетия.

До того момента управление недвижимостью родителями или опекунами возможно исключительно с ведома и разрешения службы по делам детей.

Покупка недвижимости на имя ребенка происходит стандартным образом, путем заключения договора купли-продажи. От лица несовершеннолетнего участника сделки действует его законный представитель, родитель или опекун. В свидетельстве права собственности владельцем имущества указывается ребенок. Покупка квартиры несовершеннолетним детям дает их родителям право получить налоговый вычет.

Как вариант, купить квартиру может один из родителей, а потом подарить ее отпрыску, оформив на него договор дарения. Если жилье приобретается в счет средств материнского капитала, оформление недвижимости в совместную собственность с детьми выступает обязательным условием.

Составление завещания на ребенка с целью сделать его полноправным хозяином объекта недвижимости в будущем – неоднозначный метод.

Документ могут оспорить через суд другие наследники, имеющие одинаковые права с фигурирующим в завещании лицом (в отличие от дарственной).

Нетрудоспособные, не достигшие 18 лет граждане имеют право на ½ возможной части наследства по закону, даже если они не указаны в завещании. В этом случае будет оформляться наследование по закону, а не по завещанию, с делением квартиры или дома.

Дарение жилплощади, уже давно находящейся в собственности или новоприобретенной, влечет за собой полный переход прав на нее к одариваемому с момента подписания соответствующих бумаг.

Договор дарения в пользу несовершеннолетнего гражданина также заключается в общем, предусмотренном законом, порядке.

С той лишь разницей, что при оформлении дарственной представлять сторону ребенка будет его доверенное лицо (родитель/опекун).

Отдельно стоит отметить: как бы вы ни решили оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, любой из способов будет проконтролирован опекунским советом, с учетом интересов и безопасности получателя собственности.

Тонкости процедуры

Согласно законодательству, если одной из сторон сделки с недвижимостью выступает лицо, не достигшее 14 лет, подписание договора на переход прав собственности (купля-продажа, дарение) осуществляется его родителем или опекуном. Этот факт фиксируется в договоре.

После 14 лет и до совершеннолетия подростки подписывают документы самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов. Исключением может служить признание судом т.н.

эмансипации несовершеннолетних старше 16 лет, в случае их объективной самостоятельности (финансовое обеспечение личных нужд, создание семьи и т.п.).

Если суд и опека определяют таких граждан дееспособными, они могут совершать любые действия с недвижимостью, без привлечения кого бы то ни было.

В остальном все этапы процедуры, включая подготовку документов, проводятся по общепризнанному алгоритму.

Специфика сделок (оформление имущества на ребенка, который еще не может сам зарабатывать) не влияет на принцип и размер налогообложения при их свершении.

Частично сэкономить удастся лишь, если несовершеннолетний имеет инвалидность – в этом случае ему положены льготы при уплате налога на имущество физлиц.

Что дальше?

Как уже упоминалось, государство заботится об интересах своих несовершеннолетних граждан. Приватизация жилья осуществляется совместно с детьми, любые манипуляции с недвижимостью, находящейся в собственности лиц, не достигших 18 лет, совершаются их законными представителями с согласия органов опеки и попечительства.

Без их разрешения нельзя продать, обменять, подарить, заложить квартиру, сдать ее в аренду или предоставить кому-либо в бесплатное пользование.

В результате операций, подразумевающих отчуждение имущества, принадлежащего ребенку, несовершеннолетний собственник должен быть обеспечен альтернативным жильем, не хуже и не меньше предыдущего.

В связи с этим проведение сделок с недвижимостью, оформленной на несовершеннолетних, усложняется и затягивается. Получить разрешение на продажу такой квартиры, не воспользовавшись профессиональными риэлторскими услугами, юридическими, непросто. Необходимо грамотно составить заявление, собрать длинный перечень документов, лично пообщаться с инспектором опеки.

Немаловажен момент, о котором не всегда задумываются родители, дедушки и бабушки, передающие свою квартиру в дар детям или внукам: эта процедура не имеет обратного хода. Договор дарения крайне сложно аннулировать даже через суд.

Рассчитывая благополучно провести старость в заботе благодарных преемников, пожилые люди нередко оказываются выброшенными на улицу или, в лучшем случае, определенными в дома престарелых.

Чтобы не рисковать, лучше все же оформить завещание, которое вступит в силу после смерти наследодателя – жизнь непредсказуема.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/pokupka-kvartiry-nesovershennoletnim

Как безболезненно передать недвижимость своим родственникам: подарок, завещание, купля-продажа

Как лучше оформить пожилым родителям квартиру в собственность ребенку

15.09.2014 | 12:30 116141

Наиболее приемлемым вариантом передачи недвижимости в собственность родственников выглядит договор дарения. Однако многое зависит от конкретной ситуации: степени родства, отношений в семье… В некоторых случаях выгоднее завещание, гораздо реже – договор купли-продажи.

Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

Из чего выбираем?

Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет.

Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит – лучше грамотно составить договор купли-продажи.

В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов, и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка».

При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей.

Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание. В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество».

По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения – сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно.

В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

Почему подарок лучше?

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог.

Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры.

«Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, – это покупка комнаты или доли в квартире», – считает эксперт.

В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ – 13% от полученного дохода. «Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», – замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». Юристы отмечают, что договор дарения – это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее – не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя – не всегда. После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

Когда подарок не в радость

Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей.

Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент.

«Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества.

В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, – замечает Елена Василевская. – А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, – это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими).

Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники – дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей.

Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д.

И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

Популярные подарки

Специалист «Адвекс. Недвижимость» отмечает два наиболее популярных случая передачи недвижимости по договору дарения. Во-первых, в сложных ситуациях, когда соседи по коммунальной квартире шантажируют продавца комнаты своим преимущественным правом покупки. В таких обстоятельствах обычно практикуют «двухэтапную сделку».

Сначала покупателю дарят долю в комнате, а потом продают все остальное как новому собственнику, имеющему равные права со всеми остальными. Во втором случае речь идет о дележе наследства между детьми. К примеру, у женщины есть дочь и пьющий сын-инвалид.

Мать завещала квартиру дочери, но после вступления завещания в силу сын получил две трети от половины жилплощади как нетрудоспособный наследник. В этой ситуации матери и дочери разумнее было заключить договор дарения. По мнению Владимира Спарака, в истории с комнатами в коммуналках или с передачей части квартиры договор дарения – иногда вынужденная мера.

«Если для заключения договора купли-продажи необходимо собрать отказы от преимущественного права покупки, то при заключении договора дарения этого не требуется», – говорит он.

Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, к самым популярным вариантам переоформления собственности при помощи дарения относит договор между родственниками, например, когда бабушка дарит квартиру внуку.

«Однако иногда данные договоры применяются для прикрытия сделки купли-продажи: чтобы не требовалось соблюдать право преимущественной покупки или чтобы не платить подоходный налог с продажи (если квартирой собственник владеет меньше трех лет)», – отмечает эксперт. В целом, договор дарения – это оптимальная форма передачи недвижимости между близкими родственниками. Оспорить его довольно сложно, хотя все зависит от ситуации. И консультация хорошего юриста не повредит.

Дмитрий Наумкин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/135497/

Закон для всех
Добавить комментарий