Как обезопасить себя от признания сделки недействительной?

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Как обезопасить себя от признания сделки недействительной?

Для покупателей недвижимости одной из “страшилок” является некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Для того, чтобы обезопасить себя, покупатели обращаются в агентство недвижимости за гарантией законности сделки. Что же такое “недействительная сделка”? В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи? Об этом в нашей статье.

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами: 

  • В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
  • Независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности и возможность их восстановления

По оспоримым сделкам срок исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам – 10 лет.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются.

Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.

Основания признания сделки недействительной

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом 

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь. 

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита. 

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

  • По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
  • При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения. 

2. Мнимые и притворные сделки 

Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений.

Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник.

В такой ситуации сделка может быть признана мнимой. 

Притворной является сделка, если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи. Такая сделка “прикрывает” собой другую сделку. Распространены случаи, когда куплю-продажу недвижимости “прикрывает” дарение или мена. Например, стороны вместо договора купли-продажи заключили договор дарения, а деньги реально передавались.

Сделки между родственниками нередко признаются притворными или мнимыми. Это вопрос понимания сути сделки. Нередко люди без задней мысли совершают сделку, которая в дальнейшем признается мнимой или притворной. Просто из-за правовой неграмотности. Например, вместо договора ренты, стороны в действительности заключили договор купли-продажи. 

3. Сделки, недействительные по субъекту

К данной категории относятся сделки, заключенные с гражданами:

  • Признанными недееспособными;
  • Ограниченными судом в дееспособности;
  • Малолетними (до 14) или несовершеннолетними (от 14 до 18);
  • Не способными понимать значение своих действий и руководить ими. 

Вышеуказанные лица вправе осуществлять сделки  с недвижимостью с согласия их законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, опекунов. 

Лицо не вправе осуществить сделку с недвижимостью самостоятельно, например, если ему 12 лет, даже не смотря на то, что оно является собственником квартиры.

4. Сделки, совершенные под влиянием

Под влиянием понимается: заблуждение, обман, насилие, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств. 

Несколько лет назад в Бобруйске произошел случай, который подходит в качестве примера. Мошенник втирался в доверие к собственникам жилья, склонял к злоупотреблению спиртным. Путем обмана этих лиц преступник получал доверенности на осуществление сделок, а потом продавал квартиры. Это пример сделок, совершенных под влиянием обмана.

5. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий

Примером может служить продажа недвижимости директором общества, в контракте у которого есть положение, запрещающее распоряжаться имуществом общества единолично, без проведения собрания участников.

6. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства

Данное положение в отношении недействительных сделок применяется крайне редко, оно имеет общий смысл и применяется, когда в законе отсутствует конкретное указание на оспоримость такой сделки или если не предусмотрены иные последствия нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить все полученное по сделке.  

На практике это означает, что квартира должна быть возвращена продавцу, а покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если квартиру при помощи судебных исполнителей у покупателя истребовать относительно просто, то получить от продавца деньги бывает крайне сложно. 

Обычно, спустя годы судов, деньги реально потрачены или их скрывают, а значит их будут взыскивать из доходов продавца, если они есть. 

Еще возможна ситуация, что квартира выбыла из собственности продавца помимо его воли, в результате действий мошенников. Тогда ущерб покупателю должны будут компенсировать за счет этих мошенников. По таким уголовным статьям у мошенников конфискуется имущество в доход государства, сами они садятся в исправительное учреждение на годы. Вопрос возврата денег может растянуться на десятилетия.

Важно учитывать то, что оспорена может быть не только сделка, на основании которой квартира находится в собственности продавца, но и ранее совершенные сделки. В таком случае все последующие сделки также будут признаваться недействительными. 

Признание сделок недействительными – это одна из больших групп риска при купле-продаже недвижимости. В рамках этой группы мы привели далеко не все примеры угроз. Не стоит недооценивать сложность и важность процедуры экспертизы юридической истории объекта. Такую проверку может сделать только узкоспециализированный специалист.

При проведении сделок с недвижимостью покупатель является более уязвимой стороной.

Если сделка проходила без посредничества риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.

Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере денежных средств и долгим судебным разбирательствам с непредвиденным результатом. Правильно оценивайте риски и пусть ваша сделка будет безопасной!

Была полезна статья? Поделитесь с друзьями в соцсетях.

Хотите получить консультацию специалиста? Звоните по телефону +375 44 758 73 26 или оставьте заявку в форме ниже

Источник: https://avangard-n.by/articles/nedeystvitelnost-sdelok.html

Как обезопасить себя при покупке жилья

Как обезопасить себя от признания сделки недействительной?

Покупка жилья всегда была связана с различными рисками. И покупатели испытывают серьезные  опасения лишиться жилплощади и, одновременно, денег, потраченных на приобретение.

К сожалению, адвокат по недвижимости подтверждает обоснованность подобного страха: несмотря на жесткое регламентирование сделок гражданским законодательством, покупатель вполне может остаться и без денег, и без квартиры.

Последствия признания сделки недействительной

Гражданским кодексом предусмотрена возможность признания сделки недействительной. Недействительность влечет за собой отмену юридических последствий. То есть предмет договора возвращается продавцу, а покупателю – деньги, выплаченные в счет покупки по договору.

Вот только если квартира никуда не исчезает, то она свободно возвращается покупателем предыдущему владельцу. Но деньги, обычно, уже успевают потратить, что влечет за собой невозможность их возврата.

Ситуация, как правило, усугубляется тем, что иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным подает не продавец, а 3-е лицо – человек (группа лиц), права которых были нарушены при заключении сделки.

Поэтому адвокат по недвижимости советует: внимательно проверять обременение недвижимости, наличие 3-их лиц, права которых может нарушить сделка, а также личность продавца.

Рассмотрим типичные ситуации.

1. Недееспособный продавец

Лицо, лишенное дееспособности, не имеет права заключать сделки, следовательно, договоры, подписанные таким лицом, не имеют юридических последствий для всех её участников. Но одно дело, если имеется решение суда и совсем другое – наличие психоневрологического заболевания, особенно если данные об этом заболевании не переданы в ПНД.

В юридической практике есть случаи, когда сделку заключал человек, проходивший лечение у психиатра, но еще не состоящий на учете. На момент совершения сделки все справки были идеальными: продавец не состоял на учете в ПНД. Но после регистрации купли-продажи родственница продавца направила в суд иск… и признала сделку недействительной.

Более того, в течение процесса:

  • продавец умер;
  • родственница потребовала признать расписку безденежной.

Выиграть подобный процесс покупателю оказалось непросто.

Как защититься от подобной ситуации? Как адвокат по недвижимости могу посоветовать требовать не справку из в ПНД, а результаты освидетельствования. Саму же сделку проводить исключительно с юридическим сопровождением.

2. Продавец не понимает значения своих действий

Сделка может быть признана недействительной и в случае, если продавец попросту не придает значения своим действиям или не отдает себе отчета в них. Это ситуации, связанные с употреблением:

  • алкоголя;
  • наркотических средств;
  • психотропных лекарств;
  • лекарственных препаратов, оказывающих влияние на психику или нервную деятельность.

В юридической практике были случаи, когда продавец сразу после совершения сделки попадал в ДТП, вследствие которого он направлялся на экспертизу, которая выявляла промилле, несовместимые с управлением авто. На основании этого (а также показаниях «свидетелей») продавец оспаривал сделку, так как утверждал, что употребил алкоголь еще до заключения договора купли-продажи.

Ну а деньги покупателя он просто потерял, когда пьяный садился в машину. Самостоятельно уберечься от подобной мошеннической схемы сложно. Ведь одно дело – алкоголь, запах которого легко почувствовать при подписании договора. И другое дело – психотропные лекарства, определить присутствие которых невозможно.

Поэтому для совершения сделки нужно привлечь адвоката, который затребует все нужные справки, исключающие признание сделки недействительной.

3. Права 3-их лиц

В определенных случаях квартира или частный дом не имеют зарегистрированных обременений, но тем не менее у продавца нет права единолично распорядиться имуществом. Например, жилье было приобретено в браке, оформлено на продавца.

Супруги развелись, имущество решили не делить, а сохранить для подрастающего ребенка. При этом у них не было заключено брачного контракта.

Так как Семейный кодекс предусматривает совместный режим собственности, нажитой в браке, у продавца нет полномочий единолично проводить сделку.

Пример из практики:

Антон К. приобрел квартиру у Николая Б. Продавец утверждал, что на момент покупки квартиры в браке не состоял. Получив деньги, Николай исчез, переехав на ПМЖ в Европу. Но чуть позже бывшая жена продавца обратилась в суд и потребовала признать сделку недействительной, так как квартира была приобретена в браке.

Как здесь уберечься?

Внимательно проверять документы, в том числе требовать справки из ЗАГСа. Но поскольку каждый случай купли-продажи жилья уникален, как адвокат по недвижимости проконсультирую заинтересованную сторону предметно.

4. Отсутствие полномочий

Сделка, совершенная не уполномоченным лицом, недействительна.

Поэтому покупателя должно насторожить:

  • отсутствие продавца на сделке;
  • доверенность выдана на постороннего человека.Конечно, не каждый владелец квартиры физически может присутствовать при продаже.

Для этого и предусмотрен механизм реализации недвижимости по нотариальной доверенности через доверенное лицо. Вот только не каждый человек может определить актуальность и действительность доверенности.

Потому советую обращаться к адвокату по недвижимости для проверки предложенных документов.

5. Банкротство продавца

Сделки, совершенные за 3 года до объявления банкротства, могут быть признаны недействительными, если покупатель не докажет добросовестность своих действий. Закон может расценивать продажу квартиры как попытку вывести ее из массы имущества, которое будет реализовано в интересах кредиторов банкрота.

Поэтому под подозрение попадают сделки:

  • по цене ниже рыночной;
  • не имеющие видимых причин;

Как адвокат по недвижимости в Солнечногорске, в заключение хочу сказать: не пренебрегайте профессиональной юридической помощью при совершении дорогостоящих сделок. Ведь квартиры стоят дорого и лишиться денег, не получив взамен недвижимость, тяжело. Бывает, что покупатель остается попросту без крыши над головой.

Если у вас есть вопросы о купле-продаже недвижимости, я готов вас проконсультировать. Записаться на консультацию можно по телефону или лично посетить мой офис.

Источник: https://advokat-prof.ru/poleznoe/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-zhilya/

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Как обезопасить себя от признания сделки недействительной?

Ключи от квартиры. Pixabay.com

Ажиотаж на рынке жилой недвижимости – очевиден: с 1 июля меняются правила игры в строительстве, застройщики прогнозируют рост цен на “первичку”, не останутся в стороне и владельцы вторичного жилья.

Здесь активизировались все – и покупатели, желающие приобрести квартиры до практически неизбежного скачка цен, и владельцы, чувствующие спрос на свои квадратные метры.

Разумеется, на волне ажиотажного спроса и цейтнота по времени надеются погреть руки и мошенники.

Как обезопасить себя при покупке-продаже квартиры? ИА PrimaMedia предлагает рассмотреть сервис ДомКлик от Сбербанка, который призван обеспечить сделке юридическую поддержку, а окончательным расчетам – безопасность и удобство.

Юридическая чистота квартиры: осознанная необходимость

Если вы уже выбрали квартиру – учитывая при этом, естественно, район, состояние недвижимости, отсутствие перепланировок и другие важные параметры — то переходите к проверке так называемой “юридической чистоты” объекта недвижимости.

И здесь можно воспользоваться специальными сервисами Сбербанка — заказать правовую экспертизу, использовать услуги электронной регистрации и безопасных расчетов.

Эти продукты подойдут всем, вне зависимости от того, каким способом приобретается квартира – за собственные деньги или за счет ипотечных средств.

Правовая экспертиза ДомКлик от Сбербанка показывает историю всех переходов прав собственности с 1998 года и проверяет надёжность продавца. Клиент после проверки получает письменное заключение в электронном виде c детальными рекомендациями экспертов по минимизации рисков.

Конечно, все это можно сделать и самостоятельно, но придется потратить на это гораздо больше времени, средств и нервов – без гарантии того, что все риски будут юридически грамотно оценены.

Топ рисков при покупке квартиры без проверки:

  1. Квартира была приобретена нынешним владельцем с нарушением закона – предыдущую и настоящую сделки суд может признать недействительными и вернуть квартиру законному собственнику. А деньги от мошенников уже вряд ли вернутся назад.
  2. Ребенок, который проживал в квартире, но не участвовал в приватизации, может обратиться в суд и оспорить права нынешних собственников на жилплощадь. Он вправе это сделать даже по истечении нескольких лет, когда станет совершеннолетним.
  3. На вашу квартиру смогут претендовать наследники прошлых хозяев. Если при наследовании не были учтены интересы всех наследников, то они через суд смогут попытаться доказать свою правоту.
  4. Купленную квартиру могут забрать, если продавец— банкрот. Ваша сделка может быть оспорена в суде по требованию кредитора, если в отношении бывшего собственника жилья инициирована или будет инициирована в течение 1 года процедура о банкротстве.

Правовая экспертиза ДомКлик от Сбербанка: плюсы покупателю и продавцу

Итак, в рамках услуги “Правовая экспертиза” ДомКлик от Сбербанка после проверки можно узнать о финансовых претензиях на имущество, о законности сделки, о том, не подлежит ли сносу дом, нет ли решения об изъятии дома для государственных нужд и пр.

Также очевидно, что учесть и проверить все нюансы самостоятельно не всегда представляется возможным. Если покупатель не проверит все документы и не обнаружит возможные риски, суд может признать сделку недействительной, а покупатель рискует остаться без денег и квартиры. По закону продавец, конечно, обязан вернуть деньги после расторжения сделки, но часто у него их уже нет.

Разумеется, что больше всего в правовой экспертизе заинтересован покупатель, ведь именно он рискует и деньгами, и жилплощадью. Но услуга может быть полезна и для продавца – проверенная недвижимость выгодно выделяется на фоне объявлений конкурентов, а также может повысить не только доверие к продавцу, но и цену квартиры.

“Как рассчитываться будем?”: четыре способа

Расчет наличными или безналичный перевод – самый опасный и ненадежный способ взаиморасчета. Нет никаких гарантий, что покупатель действительно переведет средства после оформления документов.

Если же покупатель переведет деньги, но в регистрации будет отказано, он рискует оказаться без денег и квартиры. Передача наличных требует их пересчёта, что занимает гораздо больше времени, чем мгновенный банковский перевод.

Также для покупателя существует риск ошибиться при расчетах или стать жертвой уличных грабителей, а для продавца – получить фальшивые купюры.

Банковская ячейка – покупатель в присутствии продавца помещает наличные деньги в ячейку, после чего она закрывается.

Доступ к ячейке будет открыт только при предъявлении документов, оговоренных в договоре аренды ячейки. Преимущество – безопасность расчетов.

Недостатки – необходимость транспортировки крупной суммы, дополнительные расходы при продлении срока хранения, нужно повторно обращаться в отделение банка и тратить на эти процедуры время.

Аккредитив – покупатель переводит на специальный счет деньги для расчета с продавцом. После успешной регистрации сделки продавец квартиры получает доступ к деньгам.

Преимущества – банк несет ответственность за деньги.

Недостатки – комиссия за услугу, нужно повторно обращаться в отделение банка для предоставления подтверждающих документов, стоять в очереди, а это потеря времени, которого зачастую нет.

Сервис безопасных платежей от Сбербанка – безопасный для всех сторон безналичный расчет.

Покупатель переводит средства на специальный счет Сбербанка, а деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в “Росреестре”.

Преимущества – гарантия сохранности денег, безопасность расчетов, экономия времени – услуга оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит всего 2,9 тысячи рублей.

Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в “Росреестре”, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу, которому не нужно приезжать за деньгами – достаточно сообщить реквизиты счёта для перевода средств. Это особенно актуально при покупке квартир в других городах.

Сервис оптимально сочетается с электронной регистрацией сделки. Клиент заранее может записаться на удобную дату и время через “Конструктор сделки” на сайте ДомКлик , поэтому офис нужно будет посетить всего один раз. Все остальное будет сделано автоматически – после получения подтверждения об электронной регистрации сделки, деньги в автоматическом режиме поступят продавцу.

В среднем с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит от 5 до 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в “Росреестре” – в течение одного дня с момента подтверждения сделки деньги поступают на счет продавцу.

Сервис подходит как для ипотечных, так и не для неипотечных сделок купли-продажи, для долевого строительства, квартир в новостройках, на вторичном рынке, а также для машиномест, кладовых помещений и коммерческой недвижимости.

197589

Источник: https://primamedia.ru/news/797130/

Защитить сделки от оспаривания стало легче

Как обезопасить себя от признания сделки недействительной?

С 1 сентября 2013 года вступили в силу поправки в Гражданский Кодекс, меняющие фундаментальные положения о недействительности сделок.

Ожидается, что эти изменения должны стабилизировать отношения сторон сделки и позитивно повлиять на укрепление российского гражданско-правового оборота.

Ключевые изменения:

  • сокращены возможности сторон сделки оспаривать ее;
  • изменено регулирование сделок, совершенных с нарушением закона;
  • ограничена возможность суда инициировать применение последствий ничтожной сделки;
  • сокращен круг лиц, которые могут обращаться в суд с требованием о применении последствий ничтожных сделок;
  • установлен запрет требовать признания оспоримой сделки недействительной лицом, которое одобрило ее совершение или подтвердило намерение ее сохранить.

Обзор этих изменений приведен в нашей статье.

Для чего нужно признавать сделки недействительными?

Сделка может быть признана недействительными, в результате чего стороны возвращают друг другу всё полученное по такой сделке. На практике признание сделок недействительными используется для того, чтобы, например, вернуть незаконно проданное имущество, или прекратить выполнение невыгодных обязательств.

В чем разница между оспоримой и ничтожной сделкой?

Статья 166 ГК устанавливает виды недействительных сделок – оспоримые и ничтожные – и основания признания сделок недействительными. Если сделку признает недействительной суд, то такая сделка является оспоримой. Для признания сделки ничтожной судебного решения не нужно, ничтожная сделка недействительна изначально.

Кто может требовать признать сделку оспоримой?

В статье 166 ГК РФ определен круг лиц, кому предоставлено право требовать признания оспоримой сделки недействительной. Так, требовать признания оспоримой сделки недействительной может сторона сделки или иное лицо, указанное в законе.

Обязательное условие, которое должно соблюдаться при предъявлении требования о признании сделки недействительной, – сделка нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.

Кто может требовать признать сделку ничтожной?

Что касается ничтожных сделок, то выдвигать требования о применении последствий ничтожных сделок, могут только стороны сделки и лица, прямо указанные законом.

Кто не может оспорить сделку?

Запрещается оспаривать сделку лицу, являющемуся стороной сделки, в случае, если из его поведения очевидно следует воля сохранить силу такой сделки. Такое лицо не может оспаривать эту сделку по основанию, о котором оно знало.

Недобросовестность лица, заявляющего о недействительности сделки, лишает его заявление юридических последствий. При этом недобросовестностью признается такое поведение лица после заключения сделки, из которого другие лица могли предполагать действительность данной сделки.

Ограничено право суда реагировать на ничтожные сделки. Суд может самостоятельно инициировать применение последствий ничтожной сделки только тогда, когда это необходимо для защиты публичных интересов, а также тогда, когда это прямо предписано законом.

В пункте 1 статьи 167, раскрывающей общие последствия недействительности сделки, дается определение поведения лица, заключившего недействительную сделку. В случае, когда лицо знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Таким образом, ГК не только устанавливает общие последствия недействительной сделки, но и дает оценку действиям заключившего такую сделку лица.

Принцип добросовестности

Как известно, ГК РФ, устанавливает принцип добросовестности, согласно которому участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статья 10 устанавливает запрет на извлечение преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения.

Статья 167 ГК РФ, определяя как недобросовестное поведение лица, заключившего оспоримую сделку, устанавливает барьер для извлечения таким лицом преимуществ из данной сделки.

Сделки против правопорядка и нравственности

Изменена статья 169 Кодекса, устанавливающая последствия для сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка или нравственности. Возможность обращения в доход государства того, что было получено по таким сделкам, уставлено новой редакцией только для тех случаев, когда, во-первых, стороны действовали умышленно, и, во-вторых, когда это прямо допускается законом.

Притворные сделки

В отношении притворных сделок в статью 170 ГК внесено уточнение, по которому к притворным сделкам следует относить и такие сделки, которые совершаются с целью прикрыть сделку на иных условиях.

Если сделка противоречит цели деятельности юридического лица

Изменена статья 173 ГК, устанавливающая условия недействительности сделок, совершенных юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности. В частности, указано, что такие сделки являются оспоримыми.

Суд может признать такие сделки недействительными только в том случае, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об установленном учредительными документами ограничении.

С иском о признании сделки недействительной может обратиться только само юридическое лицо, его учредитель, участник или иное лицо, в интересах которого установлено данное ограничение.

Сделка без полученного согласия

Введена статья 173, устанавливающая последствия совершения сделок, для которых не было получено согласие, требуемое в силу закона. В частности, речь идет о согласии третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления. Такие сделки являются оспоримыми.

Сделка без учета установленного запрета

В Кодекс введена новая статья 174, устанавливающая последствия для сделок, совершенных с имуществом без учёта установленных запретов и ограничений на него.

В частности, сказано, что является частично ничтожной сделка с имуществом, совершенная с нарушением запрета или ограничения на распоряжение данным имуществом, которые следуют из закона.

Установлено, что ничтожной такая сделка является в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.

Последствия для кредиторов

Для кредиторов последствия сделок, совершенных без учета запрета, установлены отдельно в статье 174. Если сделка совершена без учета запрета, то кредитор не лишается своих прав в отношении имущества, которые были обеспечены этим запретом. При этом установлено исключение для случая совершения рассматриваемой сделки с добросовестным приобретателем.

Вносимые поправки в ГК должны способствовать прекращению практики признания сделок недействительными с целью неисполнения взятых на себя договорных обязательств сторонами сделки.           

Источник: http://www.corsec.ru/zashhitit-sdelki-ot-osparivaniya-stalo-legche/

Признание сделки недействительной

Как обезопасить себя от признания сделки недействительной?

Недействительной или ничтожнойпризнается сделка, которая была заключена с нарушениями законодательства.

Чтобы получить желаемый результат,важно правильно составить иск (исковое заявление) о признании сделкинедействительной. Юристы адвокатской конторы «Магнат» в Екатеринбургеобеспечат квалифицированную подготовку необходимой документации, а такжесопровождение в суде.

Буква закона

Вопросы регулирования сделок и ихпризнания ничтожными рассматриваются в нескольких российских законодательныхактах:

В российском правенедействительность присуща договорам изначально и не зависит от признанияничтожности судом. Это означает, что, даже если никто из участников договоране обратился в суд, чтобы его оспорить, он в любом случае являетсянедействительным.

Если же лицо с самого начала знало,что соглашение является ничтожным, но ничего не сделало, чтобы прекратить еедействие, продолжая отношения в рамках контракта, судом его иск принят не будет.Это происходит, поскольку данное лицо ведет себя недобросовестно.

Согласно ФЗ 51 иски о признании соглашенияничтожным принимаются судом только в ситуациях, когда закон не предлагаетдругих способов защитить права пострадавшего.

Некоторые соглашения, несоответствующие нормам права, суд может признать не ничтожными, а оспоримыми,например, в случаях, когда участники не выполнили правила в отношении егопростой письменной формы. Такие ситуации рассматриваются в ГК в статье 162.Другой пример оговаривается в пункте третьем статьи 572 ГК, где говорится опоследствиях, которые может повлечь ничтожный договор дарения.

Основания для признания сделки недействительной

Чтобы сделка была признана ничтожной, должны присутствовать определенные основания. Признаки прописаны в ГК РФ в статьях 166-179.

  • Прямонарушена Конституция РФ, закон федерального или регионального уровня, любойдругой нормативный документ.
  • Контрактвступает в противоречие с основами нравственности и правопорядка, действующимив стране.
  • Сделкаявляется мнимой или притворной, то есть целью ее участников не былисоответствующие правовые последствия, и стороны не планировали выполнятьобязательства по договору. Один из примеров – оформление вместо договоракупли-продажи недвижимости договора дарения.
  • Приее заключении имело место быть притворство.
  • Гражданин,который принимал участие в соглашении, недееспособен для заключения такого родадоговоров. В такой ситуации все сделки, которые были заключены таким человеком,автоматически признаются недействительными.
  • Юрлицоне имело право согласно своему уставу, а также требованиям закона, заключатьтакой договор.
  • Оформлениеконтракта не отвечает требованиям закона. Это может быть передача объекта взалог без нотариального заверения.

Кто может податьиск?

Закон дает право сделать это любомулицу, права и законные интересы которого были нарушены при данном договоре. Вроли инициатора может выступать организация или государственный орган,представляющий государство – в случае, когда подписание контракта привело кнегативным последствиям для общества.

Видынедействительных сделок

На основании судебной практикиможно выделить несколько основных видов ничтожных контрактов.

  • Содержащиепороки субъектного состава. Сюда относятся договора, одна из сторон которыхявляется недееспособной; сделки, совершенные юрлицом, не имеющим правозаключать подобные контракты; соглашения, при подписании которых были нарушеныполномочия того или иного лица.
  • Содержащиепороки волеизъявления и воли. Это договора, при заключении которых одна изсторон не проявляла своей воли, либо ее воля была сформирована неверно,например, под влиянием заблуждения.
  • Содержащиепороки формы, когда не выполнены предписания закона: не было нотариальногозаверения, не проведена госрегистрация и другие.
  • Содержащиепороки содержания, когда сделка нарушает требования любого действующего Закона.

Наличие хотя бы одного из указанныхпороков делает сделку недействительной.

Какие сделки чащепризнаются недействительными?

Как показывает отечественнаясудебная практика, в числе ничтожных чаще других признаются сделки, совершенныепо инициативе органов исполнительной власти. К примеру, когда по инициативефискальной службы размер налога снижается.

Либо соглашение действует только набумаге, а на самом деле его условия не выполняются. Примером может служить мнимоесоглашение об отчуждении имущества заемщика в пользу кредитора, но при этом онпо-прежнему им пользуется.

У кредитора есть право потребовать признать контрактничтожным.

Достаточно просто оспорить контракт,который основывается на том, что кто-то из ее участников недееспособен. Такиеситуации встречаются в сфере недвижимости, когда родственники продают квартирупрестарелого человека, пользуясь тем, что он недееспособен.

Признание сделки недействительной – доказательства

Главное условие, при наличиикоторого к соглашению могут применяться требования статьи 169 ГК, – умысел уодного или всех участников договора. Под умыслом понимается противоправныйхарактер последствий, к которым может привести сделка.

Если доказано, чтокто-то из сторон желал, чтобы такие последствия наступили, речь идет о прямомумысле. Если же противоправные последствия просто допускались, говорят окосвенном умысле.

В любом случае, истцу необходимо доказать в суде, что он был.

Процесс доказывания ничтожности договораопределяется его видом. В случаях, когда контракт заключают лица, которым ещене исполнилось четырнадцати лет, пострадавший может всего лишь предъявитьдокументы, свидетельствующие о возрасте участника договора и доказательства,что он принимал участие в совершении сделки.

Если же при заключении соглашениябыли нарушены законы и иные нормативные акты, требуется собрать доказательства,которые подтвердят, что нарушение имело место быть.

Когда контракт заключен вненадлежащей форме, к примеру, составлен неверно, удостоверение личности,указанное в документе, просрочено и так далее. В этих случаях необходимособрать доказательства неправильного оформления документов.

Последствия признания сделки недействительной

После того, как договор признансудом ничтожным, его участники должны понести определенную ответственность. Вбольшинстве случаев это происходит в форме реституции, когда сторонывозвращаются в то положение, которое было перед подписанием. Реституция можетбыть

  • двусторонней,когда к первоначальным позициям приходят обе стороны; этот вариантиспользуется, когда ни у одного из участников не было умысла; если вернуть всек прежним позициям невозможно, стороны должны компенсировать друг другу всеполученное в денежной форме;
  • односторонней,если только добросовестный участник возвращается в исходную ситуацию, авторого, имевшего умысел, изымается все полученное, передается в пользу второйстороны и государства;
  • отсутствующей:результаты договора суд отменяет, причем выгоды и доходы, которые ее участникиполучили, передаются в пользу государства; этот вариант применяется, когдадоказан умысел обеих сторон и обе обязательства исполнили; при исполнении обязательстводной стороной с нее взыскивается в государственный доход вся полученная выгодаи то, что причиталось другой стороне.

Возможна отмена судом всегосоглашения или только одной его части, если другие не противоречат закону. Одиниз примеров – когда в соглашении участвует ребенок в возрасте до четырнадцатилет, а если его отменить, то благоприятных последствий для сторон не будет. 

Признание сделки недействительной – сроки

В таких делах, согласно ГК РФ,существует срок исковой давности – три года. Время отсчитывается с того дня,когда был подписан договор, либо с момента, когда подающему иск лицу сталоизвестно, что его права нарушены. В целом подать иск можно в течение максимумдесяти лет со дня, когда была заключена сделка.

При пропуске положенного по законусрока исковой давности сделка не отменяется, все обязательства, которые ужебыли по ней выполнены, остаются без изменений, как и положение сторон.

В ситуациях, когда после подписаниядоговора стороны не выполняли свои обязательства, нарушения прав не происходит.В некоторых случаях даже при исполнении обязательств нарушения ничьих прав непроисходит, значит, никто из участников не нуждается в защите.

Профессиональнаяпомощь

Доказать в суде, что договорявляется недействительным, и получить положенное по закону возмещение не всегдапросто. Чтобы выиграть такое дело, часто требуются специальные знания в разныхобластях права. Кроме того, необходим определенный опыт и отличное знаниепроцессуального кодекса.

Обращение к квалифицированному адвокатупоможет

  • грамотнооценить ситуацию;
  • собратьвсе требуемые доказательства;
  • учестьвсе нюансы дела;
  • обеспечитьпрофессиональную поддержку в суде;
  • проследитьза соблюдением требований закона при проведении судебного разбирательства;
  • проследить,чтобы решение суда было выполнено в полном объеме.

Квалифицированные юристы Адвокатской конторы «Магнат» выиграли сотни дел о признании сделок ничтожными, помогли многим людям и организациям защитить свои законные интересы. Чтобы проконсультироваться у наших специалистов, звоните по телефону или вносите свои контактные данные в форму обратной связи на сайте.

Источник: https://ak-magnat.ru/priznanie-sdelki-nedejstvitelnoj/

Как обезопасить себя при покупке жилья :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как обезопасить себя от признания сделки недействительной?

Как показывает практика, самый большой страх современного покупателя недвижимости связан сегодня не только с риском потери приобретаемой недвижимости, но и с потерей собственных финансовых средств, которые покупатель готов потратить на эту покупку.

Надо сказать, страх этот вполне обоснован.

Несмотря на то что в случае признания сделки недействительной в Гражданском кодексе утверждается, что она не влечет для сторон юридических последствий и щедро возвращает каждой из них все полученное по сделке ранее, то есть продавцу — квартиру, а покупателю — деньги, в действительности зачастую возврат бывает односторонним. Квартиру у покупателя отбирают, а деньги никто не торопится возвращать, в основном по причине их отсутствия. Более того, с иском о признании сделки недействительной к покупателю может обратиться не сам продавец, а третьи лица, чьи права были нарушены.

Итак, чего же стоит в реальности опасаться покупателю недвижимости и как обезопасить себя еще до момента выхода на сделку?

Бывший супруг не во всем бывший

В моей практике, например, был случай продажи квартиры, приобретенной в браке, но только на имя супруга. После расторжения брака квартиру делить не стали, потому как она предназначалась впоследствии общему сыну, также бывшими супругами была достигнута устная договоренность по разделу финансовых средств в случае продажи недвижимости.

Тем не менее бывший супруг, сообщив покупателю ложные сведения о том, что в браке на момент покупки не состоял (подтвердив это нотариально заверенным заявлением), продал совместно нажитое имущество и уехал на ПМЖ в другую страну.

Узнав об этом, супруга оспорила сделку, а покупатель оказался в неприятной ситуации, так как истребовать с продавца уплаченные деньги оказалось не так-то просто.

Не стоит говорить и о том, что недействительной будет признана сделка, совершенная неуполномоченным лицом. Именно поэтому продажа квартиры по доверенности должна насторожить покупателя, даже если доверенность выдана на близкого родственника и отсутствие продавца на сделке объясняется занятостью/невозможностью приехать на сделку из другой страны или иными «уважительными» причинами.

Дела врачебные

Продажа квартиры недееспособным лицом (признанным таковым на основании решения суда) также является недействительной с момента ее совершения. Здесь важно понимать, что недееспособность может наступить вследствие психического расстройства. В подобных случаях обычно страхуются справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Однако имеется еще одна категория граждан, которые могут в вышеназванных диспансерах на учете не состоять и не быть лишенными дееспособности по суду, но в момент сделки, тем не менее, не способные понимать значение своих действий или руководить ими.

Ярким примером является нашумевшее дело о признании недействительной сделки, совершенной лицом, накануне продажи проходившим лечение в психиатрической клинике. Квартира была продана в промежутке между выпиской продавца из клиники и до передачи его личного дела в психоневрологический диспансер (ПНД) по месту регистрации. Справки оказались идеальными.

В процессе судебного разбирательства продавец умер, и выгодоприобретателем (истцом) стала его супруга. Сейчас она пытается признать расписку, написанную умершим продавцом, безденежной, таким образом доказав, что денежные средства за квартиру ему не передавались. Мы следим за развитием событий, решение пока не вынесено.

Если суд признает, что по указанной расписке деньги не передавались (хотя на сделке присутствовали риелторы — свидетели того, как деньги закладывались в ячейку), покупатель потеряет не только квартиру, но и шанс вернуть уплаченные за нее деньги.

От подобной ситуации могут застраховать справки из тех же районных ПНД (НД) с результатами освидетельствования, где указано, что у продавца не имеется противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью.

Незнание закона

Лицо может также не понимать значения своих действий или не руководить ими, если во время сделки находится в состоянии алкогольного/наркотического опьянения либо под действием лекарственных препаратов, влияющих на сознание.

Известна схема мошенничества, которая строилась на том, что вполне адекватный с виду продавец сразу после сделки «случайно» попадал в ДТП, его, конечно же, отправляли на медицинское освидетельствование и в крови обнаруживали алкоголь или наркотические средства/вещества, прием которых несовместим с вождением автомобиля.

Результаты такого освидетельствования уже сами по себе могут являться доказательством в суде при признании совершенной ранее сделки недействительной.

Конечно, в такой ситуации продавцу придется доказать, что алкоголь или наркотические средства были приняты еще до совершения либо на момент совершения сделки.

Но если от продавца на сделке пахнет алкоголем, лучше сразу ее перенести, чем в дальнейшем поставить под угрозу признания ее недействительной.

Отдельно хочется сказать о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта.

Многие могут уверять, что в их случае подобное просто невозможно, однако здесь все тоже далеко не так очевидно… Например, каждый, кто имеет право на материнский капитал, не раз задумывался, как лучше распорядиться этими средствами.

И самый логичный путь — улучшить жилищные условия, при этом денежные средства по сертификату можно перечислить напрямую продавцу, если младший ребенок уже достиг возраста трех лет.

И вот тут покупатель часто сталкивается с нежеланием продавца ждать денег по сертификату, ведь до недавнего времени Пенсионный фонд перечислял их в течение шестидесяти дней с момента регистрации права собственности.

Интернет и другие источники предлагают родителям детей несовершеннолетнего возраста такое решение: рассчитаться с продавцом собственными средствами, включив при покупке в состав собственников кого-либо из семьи (например, одну из бабушек) и потом с помощью средств материнского капитала эту долю у бабушки выкупить, оформив ее на несовершеннолетних детей. И хотя такая схема многим кажется идеальной, она не является законной, так как возмездные сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками, а также родственниками второй степени родства напрямую запрещены законом.

Также недействительной будет мнимая сделка, то есть совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. К таким сделкам можно отнести «перекидывание» недвижимости на третьих лиц, когда квартира переоформляется договором купли-продажи на другое лицо, но передача денег и недвижимости по факту не производится.

Существуют еще и притворные сделки, то есть совершенные с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Поясню: это, например, безвозмездная передача недвижимости в собственность (дарение), оформленное как купля-продажа и наоборот.

Также притворной может быть признана сделка по продаже квартиры, совершенная по иной, нежели указано в договоре купли-продажи, цене (чаще всего существенно ниже).

Банкротство

Кроме того, банкротство физических лиц на сегодняшний день также создает новые риски для покупателей недвижимости. По закону сделки, совершенные за три года до признания гражданина банкротом, могут быть признаны недействительными.

При этом банкротом стать достаточно легко — нужно иметь денежные обязательства в сумме более 500 тыс. руб. и не платить по ним более трех месяцев. И самое неприятное то, что ответственность в данном случае лежит на покупателе.

Если ему не удастся доказать свою добросовестность, вряд ли он может рассчитывать на возврат уплаченной по сделке денежной суммы.

ГК РФ содержит положение о том, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Поясню: покупка квартиры по цене ниже рынка (занижение цены в договоре тоже можно отнести к данной категории) может быть расценена судом как осведомленность покупателя о бедственном положении продавца либо иных пороках объекта, в связи с которыми он продается с существенным дисконтом.

Отсутствие доказательств того, что покупатель предпринял все меры, чтобы эти обстоятельства выяснить, также работает против него.

Поэтому здесь возникает еще один вопрос: как доказать, что вы добросовестный покупатель и не лишиться всего?

  • Во-первых, я бы не рекомендовала приобретать объекты с сомнительной историей по цене существенно ниже рынка.
  • Во-вторых, требовать личного присутствия продавца на сделке, а еще лучше — со справками из районных ПНД (НД) о том, что сделки с недвижимостью ему не противопоказаны (в крайних случаях просить продавца пройти медицинское освидетельствование непосредственно на сделке).
  • В-третьих, отнестись внимательно к семейной ситуации (особенно обратить внимание на возможных бывших супругов, других наследников и пр.), получить от продавца все соответствующие документы и заявления.

Облегчить сбор всей необходимой информации для обеспечения покупателю чистоты сделки и учесть все нюансы возможно, обратившись к специалистам по недвижимости. Тем более что правовой отчет о результатах проверки юридической чистоты квартиры, выданный покупателю агентством недвижимости, является для суда доказательством добросовестности покупателя. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/592e45669a7947986b556c7b

Закон для всех
Добавить комментарий