Как облагается налогом сделка купли продажи прав аренды и прав собственности на территории Украины?

Налог с продаж в Украине, недвижимости, квартиры, автомобиля

Как облагается налогом сделка купли продажи прав аренды и прав собственности на территории Украины?

Статья не актуальна

больше читайте в нашем материале о налогах в Украине

Что такое налог с продаж в Украине

Как такового понятия «налог с продаж» в налоговом законодательстве не существует. Известно, что в системе налогообложения имеется налог на доходы физических лиц. По мнению законодателя, продажа личного имущества дает лицу возможность получить доход.

С обывательской точки зрения, дохода при продаже быть не может, ведь продаваемые вещи приобретены за «свои кровные», с которых в свое время был уплачен налог с продажи. Однако законодатель придерживается иной позиции.

Он не проводит анализ, продается имущество по некогда приобретенной стоимости (с учетом износа или без) или же по действующей рыночной цене, которая предусматривает получение прибыли. Согласно п/п «е», «ж» п. 1.3 НКУ к доходам с источником их происхождения в Украине относятся:

– доходы от продажи расположенного на территории нашей страны недвижимого имущества;

– доходы от продажи движимого имущества, если:

  • факт смены владельца подлежит госрегистрации и (или) нотариальному удостоверению (например, при продаже авто); или
  • если место передачи движимого имущества новому владельцу находится на территории Украины.

Разделение труда – вот главное отличие наших комплексных пакетов. Хотите экономить – пакет БИЗНЕС – ведите базу самостоятельно, мы будет выполнять лишь функции контроля. В пакете ПРЕМИУМ мы будем вести вашу базу самостоятельно. Пакет ПРОСТОЙ – платите по-операционно. Плата за бухуслуги зависит от активности вашей хоздеятельности в отчетном месяце.

Анна Кравченко

глава отдела бухгалтерии
кандидат экономических наук

Рассмотрим порядок обложения налогом с продажи различного имущества.

Налог с продажи недвижимости

Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимости предусмотрен ст. 172 НКУ. В ряде случаев отчуждение объектов не влечет отплату налога от продажи.

Определяя условия, законодатель пытается отделить гражданские договоры купли-продажи от коммерческих сделок.

Объектами, доход от продажи которых при соблюдении некоторых условий может быть освобожден от налогообложения, являются:

  • жилой дом или его часть;
  • квартира или ее часть;
  • комната;
  • дачный или садовый дом (включая земельный участок, на котором он расположен, бытовые и хозяйственные здания на данном земельном участке);
  • земельные участки.

Обложению налогом от продажи недвижимости не подлежит доход при соблюдении совокупности условий:

  • если доход получен от продажи перечисленных выше объектов недвижимости не более одного раза в течение отчетного налогового периода (в данном случае – календарного года) (кроме земельных участков, размер которых превышает нормы бесплатной передачи, определенных в статье 121 ЗКУ).
  • если продаваемое имущество пребывало в собственности продавца более трех лет (если продается имущество, полученное в порядке наследования, соблюдение этого условия не требуется).

Законодатель с пониманием относится к ситуации, когда наследники получают квартиру, использовать которую для проживания у них нет необходимости. Иначе они были бы вынуждены в течение 3 лет решать вопросы квартирной платы, оплаты за отопление, сдавать квартиру в наем для компенсации собственных расходов. Также пункт 172.8 НКУ уравнивает статус унаследованного и подаренного имущества.

Доход от продажи сооружений хозяйственно-бытового назначения (сарая, птичника, летней кухни, флигеля и т.п.), находящихся с отчуждаемым домом на одном земельном участке, считается единым доходом и налогообложению не подлежит.

Эту продажу можно назвать продажей комплекса объектов, связанных между собой бытовым назначением.

И действительно, трудно представить вариант отдельной продажи жилого дома и окружающих его нежилых бытовых построек в пределах огороженного забором участка.

Налогообложению подлежат доходы от продажи всех иных объектов недвижимости, которые не были перечислены выше. Прежде всего, в качестве примера хочется привести гараж как имущество, которое часто выступает предметом сделок.

Если гараж входит в группу хозяйственно-бытовых построек, расположенных на земельном участке вместе с продаваемым жилым домом, то налог с доходов от его продажи, как уже было рассмотрено, не взимается. Но нередко гаражи находятся в отдалении от места проживания владельца, на территории гаражного кооператива или отдельно выделенного участка.

При продаже таких гаражей необходимо будет оплатить налог. Обратим внимание еще на то, что гараж гаражу – рознь. Он должен быть объектом недвижимости. Основания для отнесения объектов к недвижимости широко известны. Но вспомним их еще раз.

К недвижимому имуществу относятся объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения (ч. 1 ст. 2 закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»). Образно говоря, если у объекта имеется фундамент, значит, он является недвижимостью.

Допуская лирическое отступление, вспомним эпизод из кинофильма «Берегись автомобиля», когда с целью кражи авто главный герой автокраном приподнимает металлический гараж. Такую конструкцию нельзя назвать недвижимостью просто буквально, из-за легкости перемещения.

Устанавливают не только цельнометаллические гаражи, но и подобного рода объекты для розничной торговли. На предоставленных органами местной власти в аренду земельных участках за одну ночь появляются киоски, удивляя жителей моментальным изменением архитектурного вида их района.

Эти объекты известны как МАФы (малые архитектурные формы) на основании пункта 2.10 Рекомендаций по определению недвижимого имущества, утвержденных Приказом Минюста от 14.04.2009 № 660/5.

Поэтому объявления о продаже киосков и рыночных контейнеров вряд ли заинтересуют ГНИ при поиске скрытых доходов.

Как видим, законодатель предусматривает уплату налога с продаж при отчуждении объектов, которые в традиционном понимании являются объектами роскоши. Чтя право человека на жилье, он не взимает налог при продаже жилых объектов. Казалось бы, перечень объектов для налогообложения невелик.

Но в настоящее время рыночных отношений физические лица нередко имеют в собственности немало объектов недвижимости нежилого фонда (склады, офисные помещения, магазины, производственные помещения и прочее).

Подчас данные объекты не приобретаются для личного пользования, а строятся для дальнейшей сдачи в аренду.

Ставка налога на доходы от реализации недвижимости составляет 5% (п. 167.2 НКУ), для нерезидентов – 15% (пп. 172.9, 167.1 НКУ). По такой же ставке облагается доход от реализации объекта незавершенного строительства.

Понятно, что с целью обойти закон продавец и покупатель нередко договариваются об установлении в договоре цены ниже действительной.

НКУ указывает, что налоговой базой является договорная цена, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую ​​оценку.

Порядок определения оценочной стоимости объектов недвижимости и незавершенного строительства при продаже (обмене) утвержден постановлением Кабмина от 26.10.2011 № 1103.

Если лицо отчуждает свое недвижимое имущество в порядке обмена (доход от продажи которого подлежал бы обложению налогом), то оно обязано оплатить налог с полученной денежной компенсации.

Не стоит переживать по поводу того, что налог будет случайно неуплачен, и последуют штрафные санкции. По процедуре налог платится до момента совершения сделки.

Нотариус удостоверит договор купли-продажи только в случае, если клиент представит документы об уплате налога и оценочной стоимости продаваемого объекта. В жизни возможны разные ситуации.

И если сделка не состоялась, то оплатившая налог сторона имеет право на возврат из бюджета оплаченный суммы.

Налог с продажи земли

Поскольку земельные участки представляют собой объекты недвижимости, то практически все сказанное относительно порядка начисления и уплаты налога с дохода, полученного при продаже, относится и к ним. Обратим внимание на особенности. В любом случае будут облагаться налогом средства, полученные от продажи земельных участков, площадь которых превышает следующие нормы:

  • 2 га – для ведения личного крестьянского хозяйства;
  • 0,12 – для ведения садоводства;
  • 0,25 га (в селах), 0,15 га (в поселках), 0,1 га (в городах) – для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственно-бытовых зданий и сооружений;
  • 0,1 га – для индивидуального дачного строительства;
  • 0,01 га – для строительства индивидуальных гаражей (121 ЗКУ).

Доходы от продажи земельных участков меньшей площади при условии нахождения их в собственности более 3 лет налогом не облагаются.

В отношении объектов недвижимости (и земельных участков в частности) важно уяснить, с какого момента возникло у владельца право собственности, то есть установить момент отсчета трехлетнего периода.

Поскольку договоры о приобретении объектов недвижимости подлежат госрегистрации, то право собственности на них также возникает со дня регистрации (ст.ст. 182, 334 ГКУ).

Детальнее про налог на землю читайте в нашей специальной статье.

Налог от продажи автомобиля

Продажа транспортного средства (в отличие от продажи недвижимости) всегда сопровождается оплатой налога с продажи автомобиля. В зависимости от ситуации ставка бывает различной.

По общему правилу ставка составляет 5% (для нерезидентов – 15%).

Но если в течение календарного года продается один из данных объектов – легковой автомобиль, мотороллер или мотоцикл – то доходы от сделки облагаются налогом с продажи авто по ставке 1%.

Как и при продаже объектов недвижимости, налог при продаже авто рассчитывается и уплачивается заблаговременно, а нотариусу в момент удостоверения сделки представляются документы о его уплате и оценочная стоимость (ст. 173 НКУ). Детальнее про налог на авто читайте в нашей специальной статье.

Источник: https://www.juridicheskij-supermarket.ua/page_sales-tax.html

Особенности покупки и продажи недвижимости нерезидентом

Как облагается налогом сделка купли продажи прав аренды и прав собственности на территории Украины?

22 сент. 2017

Одной из самых распространенных форм иностранных инвестиций в Украину остается покупка недвижимости, а потому именно особенности осуществления этих операций рассматриваются в данном обзоре.

Закон Украины «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» приравнивает таких лиц в правах с гражданами Украины, при условии, что они находятся в Украине на законных основаниях. Исключения из этого правила установлены Конституцией, законами и международными договорами Украины.

Таким образом, иностранные граждане могут свободно приобретать в собственность, владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом за исключением земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Земли несельскохозяйственного назначения иностранцы имею право приобретать в собственность в пределах населенных пунктов, а также и за их пределами в случаях, если на такой земле находится недвижимое имущество, находящееся у них в собственности.

Итак, предположим, что иностранец уже выбрал конкретный объект недвижимости. Что ему понадобятся для проведения сделки?

  1. Как усматривается из самого закона, для реализации своих прав иностранец должен находится на территории Украины на законных основаниях. При совершении сделки нотариусы обязаны проверять легальность нахождения иностранцев на территории нашей страны. Такими документами могут быть: вид на жительство, виза или же факт нахождения на территории Украины в пределах временных рамок для резидентов стран, с которыми установлен безвизовый режим.
  2. Документ удостоверяющий личность. Паспорт гражданина иностранного государства должен быть переведен на украинский язык.
  3. Для совершения сделки иностранцу необходимо иметь регистрационный номер учетной карточки плательщика налогов (ИНН). Процедура получения ИНН достаточно проста: для этого необходимо обратиться в районную налоговую с соответствующим заявлением, к которому прикладывается нотариально заверенный перевод паспорта на украинский язык.
  4. Если иностранец пребывает в браке, то понадобится согласие второго супруга. Однако, как правило, в документах иностранных граждан отсутствуют отметки о семейном статусе, в связи с чем лицо сообщает нотариусу о своем нахождении (не нахождении в браке) соответствующим заявлением.
  5. Иметь возможность легально оплатить стоимость приобретаемого имущества.

Здесь следует обратить внимание, что действующим законодательством Украины установлены ограничения по наличным расчетам. Так, наличный расчет может быть произведен на сумму не более 50 тысяч гривен. Поскольку обычно стоимость недвижимости значительно превышает такую сумму, расчет может быть только безналичным способом.

Для безналичного расчета иностранцу придется открыть инвестиционный счет, с которого и возможно будет оплатить такую покупку. На данный счет необходимо перечислить средства из-за границы. Именно эта схема позволит перечислить денежные средства обратно в иностранный банк, в случае продажи ранее приобретенной недвижимости.

Существует также возможность открыть текущий счет и внести на него денежные средства лично. Однако, следует помнить, что финансовый мониторинг банка не пропустит такую операцию, если Вы не докажете происхождение этих средств.

В настоящее время на территорию Украины официально можно ввезти наличные только в эквиваленте 10 000 евро с условием их обязательного декларирования на границе.

Поэтому, если Вы собираетесь использовать ввезенную валюту для приобретения недвижимости, – обязательно задекларируйте ее надлежащим образом.

Возможные проблемы и пути их решения:

  1. Если иностранец не находится на территории Украины или же не может пребывать здесь на законных основаниях, то покупка может быть осуществлена по доверенности его представителем. В случаях, когда такая доверенность выдана на территории другого государства, она должна быть надлежащим образом легализирована/апостилирована и переведена на украинский язык, если международными соглашениями не предусмотрено иное. Для примера, доверенности, выданные в Белоруссии или же в РФ не требуют апостилирования и зачастую принимаются нотариусами даже без переводов.
  2. Совершение сделки от имени иностранца в порядке представительства по доверенности гражданином Украины также во многом снимает проблемы, связанные с оплатой приобретенного товара. Так, представитель покупателя имеет возможность свободно рассчитаться за приобретенное имущество с якобы личных средств. Однако, следует позаботится о подтверждении отсутствия права требования представителя на компенсацию данной суммы от самого покупателя.

Порядок совершения самой сделки

Процедура заключения самой сделки по покупке недвижимости иностранцем практически не отличается от процедуры покупки гражданином Украины, а потому рассматривать ее в рамках этой публикации не имеет смысла.

Последствия приобретения недвижимости иностранцем:

 Следует помнить, что налоговым законодательством Украины предусмотрена оплата налога на недвижимое имущество в виде:

– земельного налога;

– налога на недвижимость.

Налогообложение недвижимого имущества принадлежащего нерезиденту по сути не отличается от правил, установленных для резидентов, а следовательно они пользуются равными правами и обязанностями.

Распоряжение имуществом

В отношении нерезидентов установлено единственное ограничение по распоряжению своим имуществом, а именно они сами не могут сдавать его в аренду. Иностранцы обязаны это делать через посредника – юридическое лицо или физическое лицо-предпринимателя, при этом на таких посредников возлагаются функции налоговых агентов.

Продажа объекта недвижимости

Сама процедура продажи объекта недвижимости иностранцем аналогична процедуре покупки и потребует почти идентичного пакета документов. Разница как раз заключается  в налоговых последствиях такого отчуждения. Для целей налогообложения законодательство оперирует критериями резиденства. Поэтому под иностранцем мы понимаем лицо, не имеющего постоянного места жительства на территории Украины.

Иностранец, как и житель нашей страны, будет освобожден от обложения подоходным налогом и военным сбором, при условии что:

– им продается жилая недвижимость, садовый (дачный) дом с земельным участком;

– это первая продажа недвижимости на протяжении этого отчетного года;

– собственник владел данной недвижимостью более 3-х лет.

Во всех остальных случаях иностранец будет обязан оплатить подоходный налог в размере 18 % от суммы продажи и 1,5% военного сбора.

Приведенные в данной статье положения это всего лишь общие правила, однако каждая сделка может иметь свои особенности, обусловленные как ее субъектным составом, так и объектом сделки.

Значение также имеет тот факт, приобретается недвижимость как готовый объект или имущественные права на нее (например, если дом еще строиться).

Кроме того, покупая недвижимость, нерезиденту стоит задуматься так же о том, как он сможет «вывести» денежные средства с территории Украины в случае продажи недвижимости в будущем.

В связи с вышеизложенным можно рекомендовать нерезидентам при оформлении сделки обратится к стороннему (не заинтересованному в продаже) специалисту для того, чтобы минимизировать существующие риски при покупке недвижимости.

   Алексей Ющенко

   руководитель корпоративной практики АО “КФ “ДОМИНАНТА”

покупка недвиживости, иностранец

страницы: 2.5/5 на основе 4 оценок.

Банківська таємниця не така вже й таємниця?

31 жовтня 2019 року Верховною Радою за ініціативою Президента було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо конфіскації незаконних активів осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, і покарання за набуття таких активів», який покликаний запровадити інститут визнання необґрунтованими активів осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, та стягнення таких активів у дохід держави в кращих традиціях світової практики по боротьбі з корупцією.

Цей закон набрав чинності 28 листопада 2019 року та вніс суттєві зміни у порядок розкриття банківської таємниці.

БЛОКУВАННЯ ПОДАТКОВИХ НАКЛАДНИХ: ВЕРСІЯ 3.0

Робити сюрпризи для платників податків вже стало «дурною» традицією владних структур. Не став виключенням і уряд «зелених технократів». Так, 23 січня була опублікована на сайті уряду постанова КМУ № 1165 дата прийняття якої зазначена ще 11 грудня 2019 р.

Зменшення штрафів за порушення законодавства про працю!

02.02.2020 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до Кодексу законів про працю України».

Останні декілька років Держпраці та інші органи регулярно тероризували бізнес, виписуючи їм штрафи космічних розмірів. Нарешті запрацював довгоочікуваний закон, який зменшує тиск на бізнес.

Источник: https://dominanta.od.ua/news/osobennosti_pokupki_i_prodazhi_nedvizhimosti_nerezidentom_

Налог на недвижимость для юридических лиц. Налоги и бухгалтерский уче

Как облагается налогом сделка купли продажи прав аренды и прав собственности на территории Украины?

Хмелевский Игорь, налоговый эксперт Налоги и бухгалтерский учет Февраль, 2016/№ 10 https://i.factor.ua/journals/nibu/2016/february/issue-10/article-15218.html Еще одним имущественным налогом является налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка.

Вообще-то, это наш старый знакомый, к которому в «кодексные» времена мы уже успели привыкнуть. Казалось бы, ну что новенького можно рассказать о старом знакомом, с которым к тому же еще и не так часто видишься? Декларируем его мы раз в году, платим ежеквартально — вот, похоже, и все… Нет, ошибаетесь.

Об этом «типе» можно говорить часами. Впрочем, как и обо всех остальных наших налогах, ведь из года в год законодатели подносят нам сюрприз за сюрпризом. Не стал исключением и этот год. Среди прочего, «под елку» немного переписали и правила налогообложения недвижимости.

Но и этого «немного» вполне достаточно, чтобы начать знакомство с «недвижимым» налогом заново. Итак, вперед!

В этом тематическом номере целых четыре материала, посвященных нашему «герою». Первые три раскрывают его лицо, обращенное в сторону юридических лиц.

Из них вы узнаете о правилах (1) исчисления, (2) декларирования и уплаты, а также (3) отражения в учете налога на недвижимое имущество этой категорией плательщиков.

Обычные граждане тоже должны уплачивать этот налог, но совсем по другим правилам. Это лицо «недвижимого» налога, обращенное в сторону физических лиц, мы полностью откроем перед вами в следующем номере нашего издания.

Но уже здесь и сейчас среди всех «физиков» выделим физлиц-предпринимателей, при налогообложении недвижимости которых возникают специфические проблемы. Вот такой наш план.  А начнем с общей характеристики «недвижимого» налога.

Налогообложение недвижимости — с «местным» привкусом вседозволенности?

Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, — одна из составляющих налога на имущество ( п.п. 265.1.1 НКУ), который, как известно, является местным налогом ( п.п. 10.1.1 НКУ).

Причем две другие его составляющие (транспортный налог и плата за землю) являются обязательными для установления. А вот устанавливать или нет «недвижимый» налог, законодатель разрешил решать на местах (см. п. 10.2 НКУ).

Таким образом, для его взимания нужно, чтобы местные власти приняли решение об установлении этого налога на соответствующей территории и утвердили его ставки (детальнее о ставках поговорим ниже).

Поэтому при исчислении налога на недвижимость вам придется в обязательном порядке руководствоваться соответствующими решениями местных советов. А при их отсутствии следует считать, что на соответствующей территории «недвижимый» налог вообще не устанавливался, из-за чего и оснований для его уплаты нет никаких.

Правда, налоговики перевирают п.п. 12.3.

5 НКУ, согласно которому минимальные ставки местных налогов применяются, только если совет не принял решение об установленииобязательныхместных налогов и сборов.

А налог на недвижимое имущество, подчеркнем еще раз, обязательным для установления не является. Подробнее к этой проблеме вернемся ниже, когда речь будет идти о ставках «недвижимого» налога на текущий год.

Важно! Согласно п.п. 12.3.

2 НКУ при принятии решения об установлении местных налогов и сборов такие обязательные их элементы, как объект налогообложения, плательщик, размер ставки, налоговый период и пр.

, определяются с соблюдением критериев, установленных разд. XII этого Кодекса для соответствующего местного налога или сбора. Учитывая это, интересно знать,

как быть плательщикам налогов, если совет вышел за рамки своих полномочий?

К сожалению, одного на всех ответа на этот вопрос нет. Если руководствоваться исключительно действующим законодательством, то обязательными будут только те решения местных советов, которые приняты в рамках их полномочий. Да и ст.

19 Конституции Украины свидетельствует о том же:органы местного самоуправления обязаны действовать только на основании, в пределах полномочий и способом, предусмотренными собственно Конституцией и законами Украины.

Но так бывает далеко не всегда…

Поэтому вам самим придется решать, обращаться в суд с иском о незаконности нормативно-правового акта вашего местного совета или нет. Однако до решения суда его нельзя считать недействительным. То есть при любых условиях определенное время вам придется уплачивать налог так, как прописано в нем.

Хотя смелые плательщики налогов могут пойти и другим путем — прекратить начисление и уплату «недвижимого» налога, если решение местного совета противоречит предписаниям НКУ. Однако если впоследствии фискалы доначислят неуплаченные суммы вместе с финансовыми санкциями, готовьтесь к судебным баталиям.

Конечно, проанализировать все, что навыдумывали на местах, и дать каждому плательщику конкретный рецепт исчисления налога мы не можем.

Давайте лучше пройдемся по тем нормам, которые установлены на общегосударственном уровне. Тогда вам останется только внимательно изучить свое местное решение и учесть его нормы при исчислении налога.

А если оно, с вашей точки зрения, противоречит действующему законодательству, то оспаривать его в суде.

Налог на недвижимость: что говорит НКУ?

Правила взыскания налога на недвижимость на сегодня урегулированы ст. 266 НКУ. Приведем в таб­личной форме ее положения (кроме тех, которые касаются декларирования и уплаты этого налога, — их ожидает отдельная статья), а самые главные сопроводим нашим комментарием.

Правила налогообложения недвижимости юридическими лицами

ВопросОтвет
Кто является плательщиком налога на недвижимость?юридические лица, в том числе нерезиденты, являющиеся собственниками объектов жилой и/или нежилой недвижимости ( п.п. 266.1.1 НКУ)
Прежде всего, заметьте, чтоопределяющим критериемпри отнесении тех или иных лиц к плательщикам «недвижимого» налогаявляется наличие права собственности на объект недвижимости. Это, в свою очередь, означает: если здания, которыми вы пользуетесь и которые традиционно считаете своими, закреплены за вами направехозяйственного веденияилиоперативного управления (см. ст. 136 и 137 ХКУ), топлательщиком налога на такую недвижимость вы не являетесь. Ведь собственностью в действительности там и не пахнет . Это, между прочим, подтверждают и суды (см., в частности, постановление Запорожского окружного админсуда от 26.10.2015 г. по делу № 808/1928/15).Идем дальше.За недвижимость, сдающуюся в аренду, налог уплачивает ее собственник, а не арендатор. Полагаем, это утверждение очевидно. Ведь передача объекта в аренду на статусе собственника никоим образом не отражается. Следовательно, и статус плательщика «недвижимого» налога арендодатель не утрачивает.Кстати, на праве собственности, а следовательно ина обязанности уплачивать этот налог, не отражаетсяи то,что объект недвижимости временно не используется (см. «Вестник. Право знать все о налогах и сборах», 2015, № 37, с. 23). Вместе с тем, арендодатель имеет право на получение от арендатора компенсации уплаченного им налога на недвижимость. Конечно, если стороны договорятся об этом в договоре аренды. Учтите: такую компенсацию следует облагать НДС. До недавнего времени разъяснение налоговиков об этом было размещено в БЗ (категория 101.02). На сегодня, несмотря на то что с 01.01.2016 г. оно было переведено в недействительные, думаем, позиция контролирующих органов не изменилась. Подробнее о нюансах обложения НДС имущественных и некоторых других налогов читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 9, с. 21.Еще раз подчеркнем: налог на недвижимое имущество уплачивают именно его собственники. Следовательно,недостроенная или самовольно построенная недвижимость, право собственностина которую как на самостоятельный объект гражданского оборота не зарегистрировано, облагаться налогом не должна.К сожалению, отвечаяна вопрос, начисляется ли «недвижимый» налог на объект незавершенного строительства (см. БЗ 106.02), налоговики не дают конкретного ответа. Они ограничиваются тем, что
исчисление налога осуществляется на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект. То есть,если вы зарегистрируете за собой право собственности на недостроенное (в порядке, предусмотренном ст. 331 ГКУ) или самовольно построенное (в порядке, предусмотренном ст. 376 ГКУ) недвижимое имущество, то за такие объекты налог придется уплачивать. Еще одна ситуация:объект недвижимости приобретен по договору купли-продажи, но свидетельство о праве собственности на него не выдано. Уплачивается ли налог на недвижимое имущество за такой объект? Налоговики, разъясняя этот вопрос (см. БЗ 106.07), отмечают, что в таком случае налог уплачивается предыдущим собственником за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект налогообложения, а новым собственником — начиная с месяца, в котором возникло право собственности (кстати, это же прописано в п.п. 266.8.1 НКУ, правда, как нам кажется, только для физических лиц — подробнее см. в статье на с. 36). Мы, в свою очередь, отметим, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации (а право собственности — в их числе), возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом ( ч. 4 ст. 334 ГКУ). Поэтому пока не будет произведена регистрация права собственности, о начале уплаты налога на недвижимое имущество говорить не приходится. Вместе с тем обратите внимание, что договор купли-продажи жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению ( ч. 1 ст. 657 ГКУ). Одновременно с нотариальным удостоверением такого договора нотариус проводит и соответствующее регистрационное действие, т. е. регистрирует переход права собственности (см. ч. 5 ст. 3 Закона № 1952). Следовательно, в большинстве случаев вопросы о моменте перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи не возникают. А следовательно, нет вопросов и касательно момента начала уплаты налога за такую недвижимость
Кто является плательщиком в случае неединоличного владения недвижимостью?Вместо того, чтобы цитировать п.п. 266.1.2 НКУ, изобразим графически, как следует понимать его положения (см. рисунок ниже). А в статье о налоге на недвижимость для физических лиц (см. в следующем номере «Налоги и бухгалтерский учет») еще раз вернемся к его обсуждению, поскольку существуют определенные нюансы в отношении общей совместной собственности супругов
Что такое объекты жилой недвижимости? здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2016/february/issue-10/article-15218.html

Доходы от сдачи квартир в аренду и продажи мебели облагаются налогом: почему об этом нужно знать

Как облагается налогом сделка купли продажи прав аренды и прав собственности на территории Украины?

— Мы остановились на том, что люди, сдававшие свое имущество в аренду, обязаны подать декларацию о доходах по итогам года. Речь идет о домах и квартирах?

— Налог уплачивается при сдаче не только жилых помещений, но и гаражей, дачных домиков, приусадебных и других земельных участков. Налогом также облагаются доходы, полученные от сдачи в аренду автотранспорта и другого движимого имущества.

Кстати, тут есть нюанс. Если недвижимость или другое имущество арендует юридическое или физическое лицо — предприниматель, то налоговым агентом является именно арендатор. Он и обязан удержать и перечислить в бюджет налог на доходы физических лиц по ставке 18 процентов и военный сбор в размере 1,5 процента.

В случае, если имущество сдается в аренду физическому лицу, налог и военный сбор платит арендодатель — человек, сдающий такое имущество.

— А если заверить договор аренды у нотариуса, тогда он станет налоговым агентом?

— В данном случае нет. Нотариус может только заверить договор аренды имущества. Правильность уплаты налога он не проверяет.

— Большинство людей никаких договоров не заключают. И как вы их отследите?

— Для выявления таких лиц мы работаем с органами исполнительной власти, жэками, консьержами, дворниками, поселковыми и уличными комитетами, беседуем с соседями, родственниками. Кроме того, информация о том, что человек нелегально сдает квартиру или дом в аренду, поступает от других граждан.

— Бывших жен, мужей. Ясно. Допустим, человек квартиру не сдавал, а продал. Он обязан подавать декларацию?

— В первую очередь хочу отметить, что при продаже на протяжении года не более одного жилого дома, квартиры или их частей, комнаты, дачного домика, а также земельного участка в размере, предусмотренном Земельным кодексом для бесплатной приватизации, сумма не подлежит налогообложению при условии, что такое имущество находилось в собственности человека дольше трех лет.

— То есть если я куплю квартиру и продам ее не через три года, а через год, то заплачу налог?

— Да. Зато у нас не облагается налогом доход, полученный от продажи унаследованного имущества.

— А если все-таки человек продал в 2018 году две квартиры?

— В таком случае он должен при продаже второй квартиры уплатить налог на доходы физических лиц и полуторапроцентный военный сбор (естественно, при условии, что квартира, которая в течение года была продана первой, находилась в собственности более трех лет).

При этом кодекс обязывает нотариусов проверять уплату налога перед заверением сделки. Нотариус может заверить договор купли-продажи или обмена только при наличии оценочной стоимости недвижимости и документа об уплате налога.

К тому же все нотариусы ежеквартально подают информацию о подобных договорах (включая стоимость недвижимости и сумму уплаченного налога) в налоговые органы.

Таким образом, после нотариального заверения сделки налог считается уплаченным и декларацию людям подавать не нужно.

— Допустим, человек продал не квартиру, а мебель, одежду, картину…

— Это еще один случай, который обязывает при получении дохода подавать декларацию, но при условии, что продажа была осуществлена другому физическому лицу (не налоговому агенту). Суммы, полученные от продажи движимого имущества, в том числе мебели, шуб, украшений, произведений искусства и так далее, подлежат налогообложению.

— Любые суммы или те, которые превышают какой-то порог?

— Налогообложению подлежит вся сумма. Минимума, при котором доход не облагается, нет.

— По какой ставке?

— В данном случае кодекс относит такие доходы к так называемым другим, которые облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 18 процентов.

Если человек продал из рук в руки какое-либо имущество (кроме недвижимости и автотранспортных средств) и получил от другого физического лица деньги, то по закону он обязан подать декларацию и уплатить налог в размере 18 процентов и военный сбор — 1,5 процента.

«Доходы от реализации первого за год автомобиля не облагаются налогом»

— Еще один момент. Человек продал в 2018 году автомобиль. Считаются ли налоговыми агентами комиссионные площадки, через которые люди реализуют машины?

— Прежде всего хочу отметить: если человек продал в течение года один легковой автомобиль, мотоцикл, мопед, то налог в данном случае не взимается. И декларацию продавцу такого автотранспорта подавать не нужно. А вот при каждой последующей сделке на протяжении календарного года ему уже придется платить налог на доходы физических лиц по ставке 5 процентов и военный сбор — 1,5 процента.

— Значит, если человек продал за год несколько легковых автомобилей, то только после продажи второй (третьей и так далее) машины ему нужно будет заплатить пятипроцентный налог с доходов плюс полуторапроцентный военный сбор?

— Да.

— Предположим, человек продал в прошлом году один легковой автомобиль и один мотоцикл.

— Доходы от реализации и первого автомобиля, и первого мотоцикла не облагаются налогом. Также важно знать, что средства от продажи других автотранспортных средств (кроме легкового автомобиля, мотоцикла или мопеда) облагаются налогом и сбором независимо от количества сделок в году.

— Например, лодки или яхты?

— Именно так.

— Декларацию продавцу второго и последующих автомобилей подавать придется?

— Если сделка была оформлена через посредника — налогового агента или непосредственно в органе регистрации транспортных средств (сервисном центре МВД), но без регистрации у нотариуса, то такой посредник (сервисный центр МВД) обязан ежеквартально подавать информацию о договорах (включая стоимость автотранспортного средства и сумму уплаченного налога) в налоговые органы. Но при этом продавец должен подать декларацию, поскольку посредник является налоговым агентом только в части информирования налоговых органов о сделке. Обязанность по уплате налога и сбора в таком случае возлагается на продавца автотранспорта.

— А если сделку оформили у нотариуса, он считается налоговым агентом?

— В том, что касается всего движимого имущества, нотариус удостоверяет соответствующий договор купли-продажи или обмена объектов движимого имущества (кроме первой продажи легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов) только при наличии документа о его оценке и документа об уплате в бюджет продавцом или сторонами договора мены налога и сбора, исчисленных исходя из цены, указанной в договоре, но не ниже среднерыночной стоимости имущества.

— Значит, сначала человек платит налог и только потом может заверить его у нотариуса?

— Совершенно верно.

— И нотариус проверит сумму?

— Именно так.

— А декларацию продавцу нужно подавать?

— В случае заверения сделки нотариусом — нет.

«Подарки облагаются точно так же, как и наследство»

— Тогда такой вопрос. Человек получил наследство. Ему нужно подавать декларацию? Наследство вообще облагается налогом?

— Ответ на этот вопрос зависит от степени родства и резидентского статуса наследника.

— В каком смысле?

— В самом прямом. Имущество, унаследованное членами семьи первой и второй степени родства, облагается налогом на доходы физических лиц по нулевой ставке.

— То есть налог с такого наследства не платится вообще?

— Да, в таком случае налог платить не нужно. Кроме того, наследники освобождены от декларирования этого дохода.

— Кто относится к членам семьи первой и второй степени родства?

— К членам семьи первой степени родства относятся супруги (муж и жена), родители, дети (в том числе усыновленные). Ко второй степени родства относятся родные братья и сестры, бабушки и дедушки (родители отца и матери), внуки.

— Получается, если в 2018 году я получила квартиру от бабушки в наследство, то не должна платить налог и подавать декларацию?

— Более того, поскольку налог не взимается, то наследник даже не обязан проводить оценку унаследованного имущества. В первую очередь это важно в случае унаследования недвижимости.

— Но кто-то же платит налог при получении наследства?

— Люди, получившие наследство от остальных (более дальних) родственников, а также просто от знакомых. Наследство, полученное от такой категории граждан, подлежит налогообложению. Например, при унаследовании имущества от родного дяди или тети налог и сбор придется платить.

Более того, если такими наследниками не был уплачен налог до нотариального оформления объектов наследства, то они еще и обязаны подать декларацию. Также заплатить налог обязаны все, кто получил наследство от нерезидента.

Даже, если такие нерезиденты считаются членами семьи первой и второй степени родства.

— Выходит, если мой отец не был резидентом Украины и оставил мне наследство…

— …то вы должны заплатить налог на доходы физических лиц и военный сбор. При этом отмечу, что облагается налогом наследство как полученное от нерезидента, так и полученное на территории Украины наследство — но нерезидентом.

— Значит, если я завещаю квартиру сыну, который принял гражданство Польши…

—…то он также будет обязан уплатить налог при унаследовании имущества.

— Какой?

— Наследство, полученное от нерезидента или нерезидентом, облагается по ставке 18 процентов. А все остальное унаследованное имущество (за исключением наследства от родственников первой и второй степени родства) — по ставке 5 процентов.

Также, кроме налога на доходы физических лиц, граждане обязаны уплатить военный сбор, который составляет 1,5 процента от стоимости унаследованного или подаренного имущества. Исключение составляют лица, получившие доходы от унаследованных средств, имущества, имущественных или неимущественных прав, которые облагаются по нулевой ставке.

— Так проще моему отцу, который является нерезидентом, мне такую квартиру подарить!

— Ничего не проще. Согласно нормам Налогового кодекса, подарки облагаются точно так же, как и наследство: по тем же ставкам и на тех же условиях. Но следует отметить, что в таком случае факт дарения не только квартиры, но и другого имущества должен быть оформлен соответствующим образом. Кроме того, для целей налогообложения должна быть проведена оценочная стоимость подарка.

— За подарки тоже нужно платить налоги?

— Да. Облагаются налогом те подарки, которые были получены не от родственников первой и второй степени родства. Так что говорить о налогообложении этих двух доходов (наследства и подарков) можно обобщенно. В уплате налога есть несколько нюансов, о которых я хочу рассказать.

Во-первых, если наследником выступает нерезидент Украины, налог на доходы физических лиц и военный сбор должны быть уплачены до нотариального оформления объектов наследования, при этом декларация не подается. В противном случае нотариус не выдаст свидетельство о праве наследования.

Во-вторых, в случае перехода к наследнику права на получение страховых выплат страховая компания выступает налоговым агентом. Поэтому людям, унаследовавшим такие выплаты, не нужно подавать декларацию.

В-третьих, если наследник-резидент самостоятельно, до нотариального оформления объектов наследования, уплатил налог (сбор), ему тоже не надо подавать декларацию по итогам года.

— А как он подтвердит, что налог был уплачен к моменту оформления наследства или дарственной?

— При оформлении наследства или договора дарения у нотариуса нужно показать ему квитанцию об уплате налога и сбора в бюджет. Нотариус в свою очередь отобразит в форме № 1ДФ, на какую сумму имущество вы унаследовали или получили в подарок. И сколько уплатили в бюджет.

— Выходит, что подавать декларацию о доходах должен человек, получивший наследство от дальнего родственника или от иностранца и не уплативший налог перед оформлением свидетельства?

— Именно так. Наследник, не уплативший налог до нотариального оформления, обязан сделать это по итогам года путем подачи декларации.

Еще раз напоминаю, что декларационная кампания в этом году длится до 2 мая включительно.

Получить бесплатные консультации и помощь в заполнении декларации можно в Центрах по обслуживанию налогоплательщиков. Также всю необходимую информацию можно узнать, позвонив в контакт-центр ГФС по номеру 0−800−501−007. Звонки со стационарных телефонов Украины бесплатные.

Кроме того, на официальном сайте ГФС создан баннер «Деклараційна кампанія — 2019» http://sfs.gov.ua/deklaruvannya-dohodiv-gromadyan/ с размещением информации по декларированию и примерами заполнения декларации.

Источник: https://fakty.ua/298264-dohody-ot-sdachi-kvartir-v-arendu-i-prodazhi-mebeli-oblagayutsya-nalogom-pochemu-ob-etom-nuzhno-znat

Закон для всех
Добавить комментарий