Как продать жилье, где содственик несовершеннолетний

Маленький хозяин большого дома

Как продать жилье, где содственик несовершеннолетний

Ребенок приобретаетНесовершеннолетний имеет право приобретать собственность теми же способами, что и взрослый, &”151; за исключением самостоятельной покупки. То есть квартира, например, может стать собственностью ребенка, если ее ему оставили в наследство, подарили или же он стал собственником в результате приватизации.

Купить на рынке недвижимости квартиру на себя и от своего имени ребенок не может. Стать сособственником при покупке жилья, например по ипотеке, тоже. Если семья купила новую квартиру, ребенок в ней регистрируется, но собственником становится только в том случае, если родители отдельным договором дарят ему долю или всю квартиру или оставляют ее в наследство.

Приватизация

Не путайте «собственность» и приватизацию. Если ребенок прописан в квартире, это еще не значит, что он ее собственник. По закону в приватизации муниципального жилья участвуют все зарегистрированные на этой площади, при этом доли во владении жильем распределяются поровну между всеми проживающими в квартире.

Если в квартире зарегистрированы отец, мать и ребенок, им полагается по 1/3. Взрослые могут отказаться от приватизации в пользу ребенка, увеличив таким образом его долю. Например, если отец отказывается от права приватизации, ребенку и матери достается по 1/2.

Ребенок от права приватизации отказаться не может, даже если искренне хочет: за этим зорко следят органы опеки и попечительства, начать процедуру приватизации без их «отмашки» не получится.

Зачем родителям увеличивать долю ребенка в квартире? Или вообще полностью переводить жилье в собственность ребенка? Одна из причин: закон жестко ограничивает возможность отчуждения жилья у несовершеннолетнего. Это значит, что получить имущество в собственность ребенку довольно просто, а вот лишить его этой собственности практически невозможно.

Такую квартиру нельзя ни опечатать, ни описать, ни наложить на нее взыскание. Однако сложностей с ребенком-собственником возникает не меньше. Усыновленные дети с точки зрения «равнозначны» родным, у них те же права.Часто родители пытаются ограничить права ребенка при приватизации. Например, им нужно продать квартиру.

Для этой цели ребенка регистрируют в другой квартире, а эту приватизируют без его участия. Так проще продать жилье: многие покупатели не идут на сделку, если среди собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок. Теоретически он может оспорить сделку купли-продажи, когда вырастет.

Если вы решитесь на такую «махинацию», имейте в виду, что в законе прописано: при приватизации жилья учитывается не только то, где ребенок зарегистрирован, но и где он фактически проживает. Если ребенка перед приватизацией вы выписали «технически», а он продолжает жить в этой квартире, ваше решение исключить ребенка из приватизации может быть оспорено.

Конечно, органы опеки не в состоянии контролировать регистрацию абсолютно всех детей &”151; они следят в основном за неблагополучными семьями. Но если ваша тайная тропа, по которой вы обошли закон, будет обнаружена, сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной. По словам экспертов, сегодня судебная практика по подобным делам обширна и неоднозначна.

Решения суда бывают диаметрально противоположными.Взглянем на эту ситуацию с точки зрения потенциального покупателя квартиры. Сразу становится ясно, зачем риэлторы требуют архивную выписку из домовой книги &”151; так проверяют, кто был прописан за несколько лет до приватизации и во время нее. Это важно: в начале 90-х гг. было разрешено не включать в приватизацию детей.

Дети выросли, и сегодня в судах множество исков от бывших несовершеннолетних, которые теперь претендуют на часть жилья. Риэлторы не дают однозначных рекомендаций &”151; бежать подальше от продавца с такой приватизационной историей или решиться на сделку.Есть способы обезопасить покупателя от возможных претензий со стороны продавца.

Если на момент сделки ущемленный в правах достиг совершеннолетия, он должен написать специальную бумагу, в которой указано: он знает, что собственниками стали родители, знает о продаже, в настоящий момент собственностью наделен и проживает отдельно. Если же он проживает совместно с родителями, нужно указать, что получает иной объект собственности. Ребенок еще несовершеннолетний? Сделка рискованна: расписок от детей закон не принимает, поэтому нельзя исключить ситуации, когда, повзрослев, уже совершеннолетний опротестует сделку и подаст в суд.Отметим, что ребенок имеет право участвовать в бесплатной приватизации один раз до своего несовершеннолетия и один раз после.

Дарение

Прилетел вдруг волшебник в голубом вертолете, оставил в подарок 500 эскимо. Ну или жилплощадь. Собственность ребенок может получить в дар от любого человека &”151; родственника или постороннего. Принимают дар родители на имя ребенка.

Особое распоряжение органов опеки и попечительства не требуется, если только ребенку (он сирота) не нужно назначить законных представителей.Отказаться от дара нельзя, это ущемление прав несовершеннолетнего. Даритель, если ему отказали, может обратиться в органы опеки и попечительства с жалобой, и она будет удовлетворена.

Если потребуется, в судебном порядке.Подарки &”151; это, конечно, приятно. Но благими намерениями, как известно…

Что, если даритель не учел, что за его роскошный подарок вам придется заплатить немалую пошлину государству? Налог на дарение ребенок обязан уплатить &”151; в том случае, если даритель не приходится ему близким родственником (мамой, папой, сестрой, братом, бабушкой или дедушкой).

Если благодетель не близкий родственник или вовсе не родственник, налог придется вернуть в казну страны. Естественно, неработающий ребенок из своих карманных денег платить не будет, за него расплачиваются родители или опекуны. Если внести налог разово родительский доход не позволяет, пошлину делят на части и выплату растягивают во времени.

Наследство

Несовершеннолетний ребенок &”151; наследник первой очереди за своими отцом и матерью. Это значит, что в случае смерти одного из родителей ребенку в обязательном порядке полагается доля в наследстве и отказаться от нее он (или его законный представитель) не имеет права.

Родители, в свою очередь, не могут ущемить права несовершеннолетнего ребенка: какое бы завещание они ни составили, ребенок имеет право на наследство.Налог на наследование составляет 0,3%, но не больше 100 000 руб., если завещатель приходится ребенку близким родственником.

Выплаты берут на себя родители или опекуны.

Ребенок пользуется

Допустим, ребенок получил в наследство или по договору дарения квартиру. Стал ее полноправным собственником. Кто будет оплачивать коммунальные услуги, если ваш несовершеннолетний отпрыск не то что не работает &”151; еще даже не решил, кем будет, когда вырастет?Обязанность платить квартплату лежит на родителях ребенка-собственника.

Однако, если родители не оплачивают коммунальные платежи, это не значит, что ребенок возьмет на себя их долг, когда достигнет совершеннолетия, &”151; по закону он не обязан это делать. Все время, пока долг не оплачивается, на него начисляются пени. Выселить ребенка или лишить его собственности за неуплату невозможно. На собственность несовершеннолетнего нельзя наложить взыскание.

Достигнув совершеннолетия, ребенок начнет оплачивать коммунальные услуги сам.Дети-сироты освобождены от оплаты жилья и коммунальных услуг вообще &”151; независимо от того, являются ли они нанимателями жилья по договору социального найма или собственниками. Чтобы получить льготу, нужно принести в ЕРЦ справку о принадлежности к льготной категории граждан.

Выдается она органами опеки и попечительства либо руководством специализированного учреждения для детей-сирот. Если сирота обучается на дневном отделении колледжа или вуза, для освобождения от квартплаты нужно каждый год предоставлять справку из бухгалтерии образовательного учреждения.

Если ребенок остался сиротой и направлен органами опеки и попечительства в детский дом, с его собственностью ничего не случится. Коммунальные платежи не будут начисляться с момента смерти родителей.

Органы опеки издают распоряжение, которое подается главе администрации района (округа), тот в свою очередь издает постановление закрепить жилплощадь за несовершеннолетним; приостановить начисление коммунальных платежей. Постановление направляется директору детского дома, а копия &”151; в Единый расчетный центр.

У ребенка отчуждают

Вы с ребенком бесконечно друг другу доверяете и все решения принимаете вместе? У вас даже мысли такой нет &”151; в чем-то его обделить? Смиритесь, каждое действие с собственностью вашего ребенка придется сверять с органами опеки и поручительства.

Возьмем такую ситуацию: ваш любимый калифорнийский дядюшка подарил своему внучатому племяннику квартиру, теперь она значится в собственности вашего ребенка и вы в ней всей семьей дружно живете.

Квартира была хороша какое-то время, но потом стала маловата, у вас появились деньги, на рынке недвижимости стагнация &”151; словом, все обстоятельства в пользу того, чтобы приобрести квартиру побольше.

Не получив добро от органов опеки, продать квартиру будет не то чтобы сложно &”151; незаконно! Однако органы опеки редко отказывают в разрешении &”151; достаточно доказать, что новая квартира будет не меньше старой. Например, принести план новой квартиры и расписку от продавца (разумеется, для этого нужно эту квартиру предварительно найти и внести за нее аванс).

Основные сложности возникают тогда, когда вы хотите не улучшить, а ухудшить жилищные условия. Продать имеющуюся квартиру и купить меньшую (причины могут быть разные: самая простая &”151; вам нужны деньги). В этом случае надо увеличивать долю ребенка в новом жилье.

Если он владел третью в большой квартире, придется выделить ему половину в маленькой &”151; чтобы количество метров не изменилось. В противном случае проблем с органами опеки, а значит, и с заключением сделки, не избежать. Уменьшение метража в доле ребенка допускается, только если несовершеннолетний переезжает из коммуналки в отдельное жилье.

Учтите, аргумент «деньги нужны» в качестве объяснения, почему вы меняете квартиру на меньшую, на органы опеки не действует. И даже если у ребенка в собственности не одна квартира или доли в разных квартирах, уменьшить долю в этой конкретной жилплощади вам не позволят.Сам ребенок тоже не свободен в своем праве распоряжаться жильем.

Даже если он не против переехать в более тесную квартирку и «завладеть» меньшей долей, ему наверняка откажут. Правда, закон разрешает несовершеннолетним дарить свою собственность &”151; это право есть у тех, кто достиг 14-летнего возраста.

Дарение недвижимости, которая находится в собственности 14-18-летнего ребенка, возможно на следующих условиях:Родители или опекуны не против. Имеется письменное согласие. Дарение законно, даже если письменное разрешение родителей получено после заключения договора.Органы опеки и поручительства тоже не против, получено разрешение.

Недвижимость не переходит близким родственникам дарителя. То есть несовершеннолетний ребенок не может подарить свою собственность родителям, опекунам/попечителям, супругам родителей или опекунов и их близким родственникам (то есть тетям и дядям тоже нельзя). Этот пункт дополнительно усложняет задачку. Грубо говоря, избавиться от собственности несовершеннолетнему становится еще труднее. Логика законодателя понятна: он стремится защитить ребенка от недобросовестных родителей и попечителей. Однако те же законы иногда становятся настоящей проблемой для любящих и ответственных родителей.

Ипотека в пеленках
Если одной из долей в квартире владеет ребенок, под такое жилье довольно сложно оформить ипотеку. Банки идут на такую сделку неохотно: если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет отобрать квартиру.

Стандартная ситуация: родители с ребенком в равных долях владеют однокомнатной квартирой. Взять кредит на улучшение жилищных условий (то есть продать эту квартиру, занять денег у банка и купить большую) будет проблематично.

Сделать ребенка сособственником новой, купленной по ипотеке, квартиры нельзя.

Значит, кроме покупки новой квартиры придется найти долю в любой другой недвижимости, чтобы компенсировать ребенку его потери при продаже (как вариант &”151; бабушка или, например, старший брат могут подарить долю ребенку в своей квартире).

О детях-несобственниках

Право собственности по закону важнее регистрацииЕсли ребенок не является собственником, а просто «прописан» в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно &”151; за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой.

Отчуждение квартиры (продажа, обмен, залог), где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, возможно &”151; на таких условиях проходит до 80% всех совершаемых сегодня сделок.

Журнал «Личный Бюджет»

Источник: https://kazned.ru/article/801

Можно ли продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Как продать жилье, где содственик несовершеннолетний

Законодательство Российской Федерации предусматривает продажу жилой недвижимости даже в том случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок.

Однако у такой сделки будет одна весомая особенность – необходимо получать разрешение от органов опеки.

Если же ребенок просто имеет в квартире прописку, но ей не владеет, то его нужно будет выписать и одновременно прописать в новой жилой недвижимости.

Правила, которые регулируют продажу недвижимости, которой владеют несовершеннолетние дети, прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. Основная задача, которая и вызывает трудности с процессом, это проведение сделки согласно законам.

Как продать квартиру, если собственники — несовершеннолетние дети?

Права детей в России защищаются с удвоенной силой, поэтому простой продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, назвать не получится. Особенности сделки будут зависеть от прав ребенка на имущество. Ребенок может:

  • владеть собственностью;
  • быть прописанным в квартире, но без имущественных прав;
  • являться наследником.

Каждый из этих случаев частный и процесс отчуждения в них одинаков. Влияние на сроки осуществления сделки и порядок проведения операции оказывают:

  • вид основания на приобретение недвижимости (покупка, дарение, мена и т.д.);
  • наличная или безналичная продажа;
  • есть ли обременения на объекте недвижимости;
  • возраст ребенка.

Из всего списка особое внимание следует уделить возрасту несовершеннолетнего собственника. Статьи 26-28 Гражданского кодекса РФ говорят о влиянии возраста на детскую дееспособность, которая может быть:

  1. Полной – после 18 лет.
  2. Ограниченной — с 14 до 18 лет.
  3. Частичной – 6-14 лет.
  4. Дети до шестилетнего возраста считаются недееспособными.

Значительно облегчает проведение сделки дееспособное состояние ребенка, так как он уже может свободно вступать в правовые отношения. Бывают случаи, когда дееспособность наступает раньше 18 лет, а именно в 16:

  • Если ребенок вступает в брак. Бракоразводный процесс при этом не будет выступать в роли основания для ограничения дееспособности.
  • Эмансипация – ребенок на законных правах начинает трудовую деятельность по договору или начинает предпринимательскую деятельность.

Если наступили эти два случая, то квартира продается на общих основаниях. Если же несовершеннолетний ограничен или частично дееспособен, то для продажи недвижимости необходимо будет получать разрешение от органов опеки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от ООП?

Перед тем, как отправиться за разрешением в органы опеки следует сначала получить справку обо всех зарегистрированных в квартире людях. Получают ее в паспортном столе, предоставив следующие документы:

  • паспорт одного из родителей;
  • свидетельство или паспорт несовершеннолетнего ребенка;
  • бумагу, подтверждающую право собственности на квартиру.

В органы опеки и попечительства обращаются оба родителя вместе с несовершеннолетними детьми, если они достигли 14-летнего возраста. При этом заранее подготавливается пакет документов, состоящий из:

  1. Заявления, в котором излагается просьба получения разрешения на продажу квартиры. Бумага должна иметь подпись обоих родителей или опекунов. В заявлении прописываются причины, по которым продажа квартиры необходима, и обязательство, согласно которому родители предоставят ребенку новое жилье с выделением в нем доли.
  2. Согласия от несовершеннолетнего собственника, которое оформляется письменно (необходимо, если ребенок уже достиг возраста 14 лет).
  3. Свидетельства о рождении ребенка в оригинальном виде.
  4. Выписки из домовой книги.
  5. Договора, по которому квартира приобреталась (договор купли-продажи, дарения и др.).
  6. Бумага, устанавливающая право собственности на объект жилой недвижимости (с 1 января 2017 года в виде выписки из Росреестра).
  7. Паспорт на квартиру из Кадастра.
  8. Справка от БТИ о стоимости объекта недвижимости.
  9. Справка, удостоверяющая о том, что задолженность в отношении квартиры отсутствует. Получается в Органах Налоговой Инспекции.

Это может быть не полный перечень необходимых бумаг, так как органы ООП по своему усмотрению могут запросить иные бумаги. Делается это для того, чтобы обеспечить  законность сделки и получить гарантии, что ребенку будет предоставлено новое равноценное жилье.

Помимо этого родителям необходимо будет предоставить в ООП сведения, которые подтвердят, что новая жилая площадь для несовершеннолетнего будет соответствовать всем условиям проживания. Особое внимание уделяется следующим моментам:

  • площадь нового жилья;
  • месторасположение и удаленность от образовательных или дошкольных учреждений (школа, детсад);
  • условия для проживания;
  • оснащенность квартиры технически;
  • соответствие жилья санитарным нормам, утвержденным законодательством;
  • другие факторы, которые учитываются при соблюдении интересов ребенка.

В каких случаях органы ооп могут запретить продажу квартиры?

Бывают случаи, когда опека не разрешает проведение сделки по продаже квартиры, если собственниками являются несовершеннолетние дети. К таким случаям относятся:

  1. Если права ребенка по результатам сделки будут ущемлены. Например, несовершеннолетний совсем лишится жилья или в новом жилье ему не выделят долю.
  2. Новое жилье хуже предыдущего.
  3. Один из родителей откажется от продажи.
  4. Ребенок является наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право собственности.
  5. Прописка в новом жилье отсутствует.
  6. Квартира, которая покупается в качестве нового жилья, находится в стадии строительства и готова менее чем на 50%.
  7. Новое жилье не имеет удобств (отсутствует электричество, вода).
  8. Новая квартира признана аварийной.

Органы опеки в каждом индивидуальном случае рассматривают совокупности факторов и принимают решение. Например, они точно не допустят продажи и переезд ребенка-астматика в квартиру, которая расположена в загрязненных районах.

Как купить квартиру с детьми-собственниками?

Продажа объектов жилого недвижимого имущества, где собственниками являются несовершеннолетние дети, проходит согласно общей схеме, главное получить разрешение от ООП. Любая сделка по оформлению будет включать в себя 4 этапа:

  1. Получить разрешение на продажу в органах ООП.
  2. Составить договор купли-продажи и подписать обеими сторонами.
  3. Передать объект, получить денежные средства (наличными или переводом в банк).
  4. Оформить право собственности, зарегистрировав его в Росреестре.

При подписании договора купли-продажи свою подпись должны оставить все дольщики, у кого есть право собственности на продаваемый объект. Несовершеннолетние владельцы в возрасте до 14 лет заверять лично документы не могут. Это за них могут осуществлять родители или официальные опекуны. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то подписывать договор он может самостоятельно.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник?

Если несовершеннолетний ребенок не является собственником квартиры, которую планируется продать, то оформить сделку будет проще. Однако хотя получать разрешение в органах ООП не нужно, есть некоторые особенности, которые следует учитывать.

Если в продаваемой квартире ребенок имеет прописку, то его нужно выписать. Этот процесс и является самым затруднительным при оформлении сделки.

Обусловлено это тем, что по закону выписать несовершеннолетнего ребенка можно только при условии, что он одновременно будет прописан в каком-либо другом месте.

Трудность заключается в том, что если у родителей на этот момент не будет жилья, то прописать своего несовершеннолетнего ребенка они никуда не смогут. Здесь можно решить вопрос двумя способами:

  1. Найти друзей или родственников с достойным жильем и прописать ребенка туда.
  2. Прописать в этой квартире одного из родителей. Согласно закону местом жительства дитя до 14 лет является жилье, где зарегистрирован родитель.

Чтобы выписать ребенка подготавливаются следующие бумаги:

  • Паспорт одного из родителей.
  • Свидетельство или паспорт ребенка.
  • Технический паспорт на вновь приобретаемое жилье, где планируют прописать ребенка.
  • Заявление, составленное в паспортном столе.
  • Лист убытия.

В случае, когда ребенок является собственником недвижимого объекта или его доли также необходимо предоставить разрешение на продажу от органов ООП.

Как производится продажа квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления жилья?

Наиболее частой причиной отказа в выдачи разрешения на продажу от органов опеки является отсутствие подходящего жилья для несовершеннолетнего, где бы он мог проживать. При этом есть случаи, когда ООП не требуют предоставления равноценной жилплощади для ребенка.

Не нужно предоставлять бумаги, подтверждающие, что несовершеннолетний ребенок будет прописан в новом жилье, если:

  • Семья переезжает в другую страну.
  • Переезд в город, расположенный на территории РФ (однако необходимо будет переводить денежные средства от продажи жилья на банковский счет, который принадлежит ребенку).
  • Покупается новая квартира в строящемся доме, при этом, во-первых, готовность объекта должна составлять более 50%, во-вторых, на момент переезда у ребенка должна быть прописка.
  • Тяжелое заболевание несовершеннолетнего, в связи с которым ему необходима долговременная реабилитация или лечение. В этом случае ООП будут рассматривать выдачу разрешения, принимая болезнь как уважительную причину, по которой семья вынуждена приобрести новую квартиру меньшей площади и с менее удобным расположением.
  • Состояние здоровья ребенка не позволяет проживать ему в старой квартире. Причины: загрязненный воздух, близость к предприятиям, загрязняющим окружающую среду и т.д.
  • Для ребенка необходимо специализированное учреждение образовательного типа (закрытая школа для инвалидов, спортивная школа и т.д.). В этом случае переезд допускает смену на жилье с незначительными ухудшениями условий, а именно:

— площадь квартиры меньше предыдущей,

— дом расположен в менее удобном месте (дальше от школы или центра города),

— жилое здание старое, но не аварийное,

— отсутствуют объекты инфраструктуры поблизости.

В каждом конкретном случае комиссия из опеки будет рассматривать свои особенности и выносить решение, согласно сложившейся ситуации.

Для получения разрешения от органов опеки в этих случаях предоставляются соответствующие документы:

  • справки из медучреждений;
  • виза, билеты в другую страну;
  • иностранное гражданство или вид на жительство;
  • договор долевого строительства и т.д.

Как производится продажа другой недвижимости с несовершеннолетним собственником?

Несовершеннолетний ребенок по законам РФ может являться собственником не только квартир, но и другой недвижимости, например, дома или участка земли. Процесс отчуждения дома ничем не отличается от этапов продажи квартиры.

Главное соблюсти все права несовершеннолетнего, иначе сделку не признают органы опеки, и она будет аннулирована. То есть малолетнему чаду родители должны предоставить другое жилье взамен, которое не должно быть меньше по площади.

Процесс продажи дома начинается стандартно с получения разрешения в ООП, куда необходимо предоставить документы в виде:

  • паспортов родителей и документов на ребенка (до 14 лет это свидетельство о рождении, после 14 лет – паспорт);
  • документов, которые свидетельствуют о том, что у ребенка имеется альтернативная жилплощадь;
  • заявления;
  • технической документации на продаваемый объект и право собственности на него;
  • справки о количестве прописанных в продаваемом объекте лиц;
  • квитанции с оплаченной госпошлиной;
  • договора покупки нового жилья.

После принятия документов органы опеки в течение 14 дней будут проводить проверку. Если все пройдет благополучно, то будет выдан документ, дающий право на отчуждение дома у несовершеннолетнего.

Какова законодательная база в вопросе продажи недвижимости?

Все особенности сделок, связанных с продажей недвижимости с несовершеннолетними лицами, регулируют нормативные акты:

Конституция РФ;

Гражданский и Семейный  кодекс РФ;

Закон об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);

Жилищный кодекс РФ;

Источник: https://nedvizhimost-advice.ru/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-nesovershennoletniy-rebenok/

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: 3 этапа

Как продать жилье, где содственик несовершеннолетний

Как продать квартиру, которая полностью или в доле принадлежит ребенку? Как сделать провести сделки правильно и не попасть в неприятную ситуацию. В данной статье подробно разберем 3 важных шага:

  1. визит в органы опеки;
  2. визит к нотариусу;
  3. подача документов в Росреестр.

Риски при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего

Часто родители, даже добросовестные, боятся связываться с продажей недвижимости несовершеннолетнего ребенка. И чтобы такая ситуация не возникала вообще, они не оформляют недвижимость на несовершеннолетнего, тем самым нарушая закон.

В 90-х годах такие случаи были распространены из-за приватизации квартир. Сейчас это происходит в связи с повсеместным приобретением недвижимости с использованием средств материнского капитала.

При этом родители дают в пенсионном фонде обязательство оформить долю в покупаемом жилом помещении на детей, но выполнение этого обязательства никто не контролирует.

Понятно, что продажа такой квартиры связана с большими рисками прежде всего для покупателей, но и продавцы могут пострадать в результате судебных тяжб. Такую сделку всегда можно оспорить.

Ребенок-собственник: несовершеннолетний и малолетний

Начнем с азов. Что же такое доля несовершеннолетнего? На практике часто возникают ситуации, когда граждане путают понятия: ребенок-собственник и прописанный ребенок. Чтобы проверить, является ли несовершеннолетний собственником или нет, необходимо посмотреть документы на квартиру: документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, и т.

д.) или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Эту выписку можно заказать в МФЦ при наличии паспорта и внесения платы за предоставление таких сведений. В выписке содержится актуальная информация о собственниках объекта и его основных характеристиках.

Если ребенок только прописан в квартире, то он просто автоматически выписывается вместе с родителями (за исключением случаев, когда ребенок находится под опекой или является сиротой), если же он в документах обозначен как собственник, то при продаже такой недвижимости необходимо совершить ряд действий, предписанных законом.

Причем недвижимость может принадлежать несовершеннолетнему как целиком, так и в долях наряду с другими собственниками (например, родителями).

И еще один момент. Важно понимать разницу между малолетним ребенком и несовершеннолетним. Малолетний – это ребенок, не достигший 14 лет, несовершеннолетний – это ребенок от 14 лет до 18.

Малолетний, с точки зрения закона, является недееспособным, то есть он сам не может совершать юридические действия, в том числе продажу квартиры. За него действуют его законные представители: родители или опекуны.

Несовершеннолетний является ограниченно дееспособным, то есть сам может совершать юридические действия, но с разрешения родителей.

Иногда встречается так называемая эмансипация несовершеннолетнего. Эмансипированным признается несовершеннолетний, если ему исполнилось 16 лет, он состоит в браке либо работает по трудовому договору. В таком случае он вправе самостоятельно может совершать юридические действия, без какого-либо разрешения.

Первый шаг – визит в органы опеки

Итак, если ребенок малолетний или несовершеннолетний (далее – «несовершеннолетний»), на сделку необходимо распоряжение органов опеки и попечительства, в котором будет разрешение на продажу. И этот документ необходимо подготовить заранее, хотя бы за месяц.

Во-первых, перед сделкой его получить будет достаточно сложно, так как готовится он как минимум 10 рабочих дней.

Во-вторых, на потенциальных покупателей квартиры готовые документы для сделки произведут благоприятное впечатление, это будет свидетельствовать о добросовестности продавца и может повлиять на их решение купить.

Кто должен прийти в органы опеки

Для получения распоряжения органов опеки в соответствующее учреждение должны прийти оба родителя и несовершеннолетний ребенок. Малолетнему присутствовать не нужно.

Причем явиться должны именно те родители, которые указаны в свидетельстве о рождении ребенка. Иногда, когда родители в разводе, бывает сложно найти второго из них или он может быть несогласен с продажей.

В случае, когда родители не могут договориться, споры разрешаются в судебном порядке.

Если кто-то из родителей живет в другом городе, то достаточно оформить нотариально заверенное согласие на продажу доли ребенка.

Другая ситуация складывается, когда сведений о местонахождении второго родителя нет вообще. В этом случае необходимо подавать в розыск, а также признавать его безвестно отсутствующим путем обращения в суд. Однако бывает достаточно принести в органы опеки справку из органов полиции о заведении разыскного дела. Понимая сложность ситуации, работники органов опеки могут пойти навстречу.

Если кто-то из родителей умер, необходимо представить свидетельство о смерти. Если ребенок является усыновленным, его законными представителями являются усыновители – в этом случае никаких дополнительных справок не требуется.

какие документы понадобятся

Перечислим три варианта действий при продаже недвижимости (или доли), принадлежащей несовершеннолетнему:

  1. Приобретение новой недвижимости взамен проданной.
  2. Перевод денег на блокированный расчетный счёт ребенка.
  3. Дарение доли (или квартиры) ребенку.

По закону при продаже собственности несовершеннолетнего необходимо взамен приобрести на его имя другую недвижимость. Причем, чтобы интересы ребенка не страдали, эта недвижимость должна быть не хуже и не меньше по площади, чем продаваемая. Например, если ребенку принадлежит ½ доли квартиры площадью 54 кв.

м, то взамен в его собственность должна быть приобретена недвижимость площадью не менее 27 кв. м. Технические характеристики также должны быть не хуже. То есть, если ранее это была благоустроенная квартира, органы опеки не выдадут разрешение на приобретение барака, хоть и большей площади.

Принцип — не ухудшить условия и не навредить ребенку.

Какие документы необходимо представить?

Во-первых, документы, удостоверяющие личность заявителей. Это:

  • паспорта обоих родителей (либо свидетельство о смерти, решение суда, справка о розыске) и ребенка (старше 14 лет);
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • Во-вторых, документы на продаваемую квартиру. К ним относятся:
  • технические документы (технический и кадастровый паспорт);
  • документы, устанавливающие право собственности ребенка (например, договор приватизации);
  • выписка из ЕГРН о подтверждении права собственности ребенка.

В-третьих, документы на покупаемую квартиру. Это:

  • технические документы;
  • документы, устанавливающие право собственности продавца или дарителя;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности продавца или дарителя;
  • поквартирная карточка, в которой указаны все зарегистрированные в квартире.

В-четвертых, требуется письменное заявление от родителей и от ребенка старше 14 лет.

В случае переезда на ребенка открывается счет в банке. Этот счет указывается в распоряжении органа опеки, и именно на него должны быть перечислены деньги от продажи объекта недвижимости. Реквизиты этого счета предоставляются в опеку вместо документов на приобретаемую квартиру.

Порядок выдачи распоряжения органов опеки на продажу недвижимости

Надо понимать, что органы опеки вправе потребовать дополнительные документы. Это может быть предварительный договор купли-продажи, лицевые счета и др. Для того чтобы уточнить необходимый список документов, надо обратиться в администрацию муниципального образования соответствующего района вашего города.

В течение 10 рабочих дней после обращения уполномоченный орган должен выдать распоряжение либо обоснованный отказ в его выдаче. Срок действия указывается в документе и обычно составляет 1 месяц.

Если срок действия документа истекает, а вы еще не успели заключить сделку и подать документы на регистрацию, необходимо обратиться в органы опеки для продления.

Важно сделать это еще до окончания срока, иначе все придется оформлять заново.

Номер расчетного счета и сумма перечисления указываются в договоре купли-продажи. Снять деньги со счета можно только с разрешения органов опеки по месту пребывания. Распоряжение выдается при предоставлении документов на покупаемую квартиру. Кроме того, ребенок сам может снять деньги по достижении им 18 лет.

Сделка

Сделка по продаже недвижимости или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, обязательно удостоверяется нотариусом.

Родители должны заранее предоставить нотариусу полные пакеты документов на продаваемую и приобретаемую квартиры, распоряжение органов опеки, паспорта участников сделки, свидетельство о рождении ребенка.

Необходимость представления дополнительных документов зависит от вида сделки.

Договор купли-продажи составляется нотариусом в трех экземплярах, в его присутствии стороны подписывают документ. Нотариус удостоверяет договор, после чего его и остальные документы можно подавать в Росреестр (путем обращения в МФЦ) для регистрации перехода права собственности.

При подаче документов достаточно присутствия одного родителя: за малолетнего все действия совершают родители или один из них. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет обязательно должен присутствовать и ставить подписи на заявлениях, а если такой возможности нет, можно оформить нотариально удостоверенную доверенность от имени ребенка на представление его интересов.

В договоре купли-продажи должны содержаться следующие формулировки:

  • если ребенок малолетний, то указывается один из родителей, действующий за себя и за своего ребенка, дальше указывается ФИО ребенка.
  • если несовершеннолетний, то указывается ФИО ребенка, действующего с согласия своих родителей.
  • в последнем разделе договора «Подписи сторон», несовершеннолетний подписывает договор, один из родителей подтверждает: «С действиями своего несовершеннолетнего дочери (сына) согласен (согласна)» Подпись и расшифровка подписи.
  • если малолетний ребенок, то один из родителей, подписывая договор, пишет: «За себя и свою дочь (сына)».

Закон обязывает родителей после сделки представить в органы опеки документы, подтверждающие приобретение недвижимости на несовершеннолетнего (зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН).

Сроки прописываются в распоряжении и это является обязательным к исполнению.

Если органы опеки обнаружат нарушения со стороны родителей, они вправе подать в суд и оспорить сделку по продаже доли несовершеннолетнего.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-prodat-nedvizhimost-prinadlezhashchuyu-nesovershennoletnemu/

DAT-СПб Группа компаний

Как продать жилье, где содственик несовершеннолетний
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, ЕСЛИ СОБСТВЕННИК НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЙ 03.07.2018 12:18

Как продать квартиру – если собственник несовершеннолетний ребенок? Ответ на этот вопрос зависит от нескольких обстоятельств. Какие действия необходимо предпринять в этом случае и как обеспечить должное оформление сделки с участием лица, не достигшего совершеннолетия, читайте в нашей статье.

Может ли несовершеннолетний ребенок выступать стороной сделки 

Несовершеннолетний ребенок не обладает полной дееспособностью в силу возраста, однако может обладать правами на различное имущество, включая недвижимое. Так, часто в общей долевой собственности родителей и их детей находятся жилые помещения. Также встречаются ситуации, когда несовершеннолетний является единоличным собственником квартиры или жилого дома.

особенность сделок с участием детей — отсутствие у них дееспособности в полном объеме. Общепринято выделять 2 категории таких лиц:

  1. Малолетние дети (до 14 лет). Они не обладают дееспособностью и не вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Их законные представители решают, на каких условиях и как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, и совершают все необходимые юридические действия за них (ст. 28 ГК РФ).
  2. Несовершеннолетние в диапазоне от 14 до 18 лет. Эти лица способны осознавать существо совершаемых ими действий, а также могут нести ответственность по ряду обязательств. Поэтому они самостоятельно совершают сделку с недвижимостью, однако ввиду их социальной незрелости их законные представители должны одобрить все их юридически значимые действия (ст. 26 ГК РФ). 

Следовательно, основной момент, на который следует обратить внимание при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника, — это необходимость непосредственного участия родителей или иных законных представителей на всех стадиях совершения сделки, начиная с ведения переговоров по условиям и заканчивая подписанием договора купли-продажи. 

Общие правила совершения сделки купли-продажи с детьми 

Распоряжение законными представителями имуществом детей и подопечных (согласование их действий) осуществляется по особым правилам. В п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ содержится отсылка к ст.

37 ГК РФ и устанавливаются равные требования как к родителям, так и к иным возможным законным представителям детей при распоряжении имуществом последних, в том числе в случае продажи принадлежащего детям жилья.

Главное правило при продаже квартиры, где собственник – несовершеннолетний ребенок, заключается в необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства (далее — ООП).

ООП призваны осуществлять контроль за соблюдением жилищных прав наиболее уязвимой категории субъектов права, а также всесторонне исследовать следующие вопросы:

  • социальное благополучие семьи;
  • необходимость продажи жилья и жизненные обстоятельства семьи;
  • равноценность приобретаемого взамен жилья;
  • условия проживания в новом жилье. 
  • Фактически закон допускает только 2 случая, когда продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками оправданна (п. 1 ст. 20 закона № 48-ФЗ):
  • при смене места жительства ребенка;
  • необходимости направления денежных средств на жизненно важные цели, например лечение ребенка. 

Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку, где собственник — несовершеннолетний ребенок 

Итак, как продать квартиру, где собственник – несовершеннолетний ребенок? При таком намерении следует можно раньше обратиться в ООП для получения разрешения до непосредственного совершения сделки. ООП являются отделом администрации муниципального образования и действуют по общим правилам законодательства РФ, а также региональным и муниципальным нормативным актам.

Заявление подается законными представителями ребенка. Судебная практика исходит из того, что воли одного родителя достаточно для того, чтобы представить интересы ребенка, в том числе по вопросам распоряжения его имуществом.

В заявлении излагаются обстоятельства совершения сделки, ее существенные условия, подробно описывается жилье, приобретаемое взамен, а также прикладываются оригиналы/копии следующих документов:

  • документов, удостоверяющих личность ребенка и его представителей;
  • свидетельств о заключении/расторжении брака;
  • правоустанавливающих документов на продаваемый и приобретаемый жилые объекты;
  • технического описания обоих объектов;
  • согласия на сделку ребенка, достигшего 10-летнего возраста;
  • справок о лицах, зарегистрированных в обоих объектах;
  • иных документов, относящихся к ситуации. 

В течение 15 дней ООП выносит решение. Рассмотрим ниже, какие условия должны быть соблюдены для получения положительного заключения. 

Условия выдачи разрешения органов опеки и попечительства на сделку. Одновременное заключение договора купли-продажи, где ребенок выступает покупателем 

Основным критерием для ООП при принятии решения о продаже квартиры, принадлежащей ребенку, является отсутствие ухудшения его жилищных условий. Учитывается совокупность факторов:

  • площадь помещения, приходящаяся на долю ребенка, его благоустроенность;
  • месторасположение объекта, наличие образовательных и медицинских учреждений;
  • проживание совместно с другими лицами, наличие родственной связи с ними;
  • иные факторы. 

Бесспорной ситуацией является продажа одного жилого помещения и одновременное заключение договора купли-продажи с несовершеннолетним покупателем на другой, лучший объект. Но на практике нередки и более сложные случаи.

Так, противоречивая практика сложилась относительно возможности продажи квартиры ребенка при условии оформления на него иного жилья, принадлежащего его законным представителям/родственникам, путем дарения.

Вырученные денежные средства при этом расходуются на другие нужды (ремонт и т. д.).

Немотивированный отказ ООП недопустим. В случае несогласия законного представителя с решением ООП он вправе обжаловать его в суде. 

Форма договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего 

Договор купли-продажи квартиры, где в качестве собственника фигурирует несовершеннолетний, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а затем представляется в управление Росреестра для регистрации перехода права собственности.

Требование о соблюдении нотариальной формы сделки с участием несовершеннолетнего было введено законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ во избежание злоупотребления жилищными правами детей. На стадии нотариального удостоверения производится полная проверка легитимности совершаемой сделки, в том числе с точки зрения наличия разрешения ООП.

Тем не менее п. 4 ст. 21 закона № 48-ФЗ предусматривает последствия совершения такой сделки без одобрения этих органов. В этом случае ООП обязан обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки, если жилищные права ребенка были нарушены в результате ее совершения. При признании договора незаконным все полученное по нему подлежит возврату сторонам. 

Итак, нами рассмотрен вопрос, может ли несовершеннолетний продать квартиру. Такая сделка не запрещена законодательством при соблюдении ряда условий.

В совершении сделки непосредственно участвуют законные представители ребенка (действуют от его имени до 14 лет и согласуют его действия от 14 до 18 лет).

Кроме того, для продажи квартиры ребенка необходимо получить предварительное разрешение ООП.

Более подробно вы можете узнать, записавшись на юридическую консультацию к нашему юристу по телефону: +7 (812) 953-31-81 или заполнив форму “он-лайн заявку” на нашем сайте. Посмотреть похожие статьи  в нашем разделе: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Источник: https://dat.spb.ru/novosti/news_post/kak-prodat-kvartiru-yesli-sobstvennik-nesovershennoletniy

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Как продать жилье, где содственик несовершеннолетний

Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки.

При оформлении договора по отчуждению недвижимости необходимо будет согласовать условия продажи с органами опеки и, если права детей в части их жилищных прав будут соблюдены, то Вы получите согласие, которое и нужно будет представить нотариусу и в органы государственной регистрации (Росреестр).

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой).

Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Продать доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения органов опеки. Разрешение дается, если каждый ребенок получает какие-либо улучшения. То есть одновременно с продажей квартиры на каждого несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке должно что-то приобретаться.

Если приобретаемая недвижимость хуже продаваемой, то это должно быть убедительно обосновано: например, разъезд семьи после развода. В этом случае ребенок в результате сделки перестает находиться в травмирующей психику ситуации.

Если в результате Вашей продажи дети из разных семей приобретают какую-то отдельную недвижимость, хотя бы и жилой дом в деревне (при прописке в городе это возможно), то сделка вполне может пройти.

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.

Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.

Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.

Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сегодня такие сделки совершаются очень часто. Просто в данном случае для продажи квартиры, учитывая то, что все четверо детей несовершеннолетние, Вам необходимо получить разрешение у органов опеки.

Вы получите одобрение на сделку только в том случае, если предоставите документы, которые подтверждают, что взамен той площади, которой владел ребенок ранее, Вы наделяете его либо сопоставимой, либо большей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_kvartiru_esli_sredi_sobstvennikov__deti/7414

Закон для всех
Добавить комментарий