Как вместо доли приватизированной квартиры получить денежную компенсацию?

Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 04 февраля 2014 г. по делу N 33-530 (ключевые темы: участники долевой собственности

Как вместо доли приватизированной квартиры получить денежную компенсацию?

Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 04 февраля 2014 г. по делу N 33-530

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Петраковой Н.П.,

судей областного суда Денисюка О.Н., Апокиной Е.В.,

при секретаре Рудаковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 февраля 2014 года по докладу судьи Апокиной Е.В. дело по апелляционной жалобе К.Е.Н. на решение Почепского районного суда Брянской области от 02 октября 2013 года по делу по иску П.А.В. к К.Е.Н. о выплате денежной компенсации за долю в квартире,

УСТАНОВИЛА:

П.А.В. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что является собственником 3/4 долей в однокомнатной квартире, расположенной по адресу: “адрес”. Собственником 1/4 доли указанной квартиры является ответчик К.Е.Н.

, который в квартире не проживает, бремя по ее содержанию не несет. Просил суд признать долю ответчика незначительной и заменить выдел доли ответчика из общего имущества выплатой денежной компенсации в размере стоимости его доли.

В суде представитель ответчика К.Е.Н. адвокат С.С.В. иск не признала, суду пояснила, что выплата денежной компенсации вместо выдела в натуре доли ответчика возможна только при наличии волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества, однако такое волеизъявление со стороны ответчика отсутствует.

Дело рассмотрено в отсутствие извещенного надлежащим образом о времени и месте слушания дела К.Е.Н.

Решением Почепского районного суда Брянской области от 02 октября 2013 года удовлетворены исковые требования П.А.В. За ним признано право собственности на 1/4 долю жилого помещения, расположенного по адресу: “адрес”, с прекращением права собственности К.Е.Н. на указанную долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: “адрес”. С П.А.В. в пользу К.

Е.Н. взыскана компенсация за 1/4 доли в праве общей долевой собственности за жилое помещение, расположенное по адресу: “адрес” размере 115 921 рубль 00 копеек. Прекращено право пользования К.Е.Н. жилым помещением, расположенным по адресу: “адрес”. Указано, что экспертное заключение по определению рыночной стоимости “адрес” от ДД.ММ.ГГГГ храниться при гражданском деле N 2-218/2013 года.

В апелляционной жалобе К.Е.Н. просит решение суда отменить.

Полагает, что судом неправильно применен закон, поскольку он считает свою долю в квартире существенной, и возражает против выплаты ему денежной компенсации.

Считает также необоснованным вывод суда о невозможности совместного проживания с П.А.Е. Указывает на необоснованность вывода суда о том, что он постоянно проживает в квартире родителей.

Заслушав доклад судьи Апокиной Е.В., выслушав адвоката С.С.В. в интересах К.Е.Н., просившую отменить решение суда, представителя П.А.В. по доверенности П.Н.В., считающую необходимым оставить решение суда без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Судом первой инстанции по делу установлено, что спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру, общей площадью 33,0кв. м, жилой площадью 18,7 кв. м. (санузел совмещенный, кухня – 5,9 кв.м.), расположенную по адресу: “адрес”, находящуюся на третьем этаже пятиэтажного панельного дома.

Указанная квартира в 1997 году была приватизирована семьей П. на 4 человека (муж, жена, двое детей) в равных долях – П.В.И., П.Н.В., П.А.В., П.А.В. по 1/4 доли каждому.

Впоследствии мать П.Н.В. и сестра истца П.А.В. подарили ему свои доли, и П.А.В. стал собственником 3/4 долей в праве собственности на спорную квартиру.

Отец истца П.В.И. подарил принадлежащую ему долю 20.11.2012 года ответчику К.Е.Н., который не является родственником или членом семьи П.А.В.

Таким образом, П.А.В. на праве собственности принадлежит 3/4 доли в обшей долевой собственности на спорную квартиру, ответчику К.Е.Н. – 1/4 доли, на которую приходиться 8,25 кв.м. общей площади и 4,7 кв.м. жилой площади указанной однокомнатной квартиры.

Судом первой инстанции также установлено, что в спорной квартире К.Е.Н. никогда не проживал, в настоящее время имеет семью (жену и малолетнего ребенка), с которыми проживает по другому месту жительства. Стороны по отношению друг к другу являются посторонними лицами.

Истец П.А.В. также имеет семью и малолетнего ребенка, с которыми проживает в спорной квартире.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отношений сторон спора, характеристик квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выдел 1/4 доли, принадлежащей К.Е.Н., соответствующей 4,7 кв. м жилой площади, в натуре невозможен, использование К.Е.Н. данной жилой площади по назначению также не представляется возможным.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 209, 288, 252 ГК РФ и исходил из того, что доля К.Е.Н.

в общем имуществе является незначительной, отдельного помещения в квартире, соразмерного его доле и реальной возможности выдела такой доли в натуре, не имеется, отсутствует и возможность использования данной квартиры К.Е.Н.

без ущерба интересов истца и его семьи, в связи с чем, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований П.А.В. о выплате К.Е.Н. денежной компенсации за долю в квартире с прекращением права собственности последнего на указанную долю.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции и находит, что нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, применены судом правильно, положения ст.

252 ГК РФ предусматривают возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю и могут распространяться на требования всех участников долевой собственности, исходя из обстоятельств конкретного дела в целях соблюдения баланса интересов сторон.

Закрепляя в п. 4 ст.

252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

В соответствии с п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.

1996 года N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Судебная коллегия отмечает, что спорная однокомнатная квартира общей площадью 33,0 кв.м. бесспорно относится к неделимому имуществу, существенный интерес в её использовании имеет истец, который проживает в этой квартире длительное время, несет бремя по её содержанию, использует исключительно по назначению (для своего проживания и проживания своей семьи).

Определяя размер компенсации за долю К.Е.Н., суд первой инстанции исходил из результатов экспертной оценки имущества 124/13 от 08.07.2013 года, согласно которой размер денежной компенсации за 1/4 доли в праве собственности на квартиру составляет 115 921 рубль., в связи с чем, пришел к правомерному выводу, что данная сумма подлежит выплате К.Е.Н.

Доводы апелляционной жалобы К.Е.Н. направлены на иное толкование норм материального права и не содержат данных, опровергающих выводы суда, поэтому удовлетворению не подлежат.

Ссылки в жалобе на то, что до настоящего времени в спорной квартире продолжает сохранять регистрацию отец истца П.В.И., не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку, как следует из договора дарения, заключенного между П.В.И. и К.Е.Н., сохранение права пользования П.В.И. спорной жилплощади не было условием указанного договора.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда постановленным в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона. Оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы, судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Почепского районного суда Брянской области от 02 октября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.Е.Н.- без удовлетворения.

Председательствующий Н.П.Петракова

судьи областного суда О.Н.Денисюк

Е.В.Апокина

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/121560763/

Услуги для тех, чье жилье сносят. На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов

Как вместо доли приватизированной квартиры получить денежную компенсацию?
01.03.2018 В практике снос бывает двух типов — по решению муниципалитета или при освоении территории частным застройщиком. Соответственно, в процессе есть отличия. Рассмотрим их подробнее.
Снос для муниципальных и государственных нужд.


Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан.

Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.   Закон, в частности, указывает на такое основание освобождения собственниками своих жилых помещений, как новое строительство на данной территории, развитие территорий в соответствии с генеральным планом города и реализацией других программ города.

Органы, принявшие решения об изъятии жилых помещений у их собственников, должны иметь в виду, что такое изъятие допустимо, если невозможно дальнейшее использование земельного участка для новых целей. Например, нельзя построить новую трассу без сноса ряда домов, стоящих вдоль ее прокладки.

Обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на соответствующий орган, принявший решение о сносе строений. Правда, мало кто вникает в этот пункт и пытается его оспорить.   Далее, чтобы изъятие жилых помещений у их собственников было признано законным, соответствующие органы, производящие такое изъятие, должны:   – зарегистрировать свое решение в ЕГРП (ч. 3 ст.

32 ЖК РФ); – письменно уведомить собственников подлежащих изъятию жилых помещений не менее чем за год о предстоящем освобождении ими своих помещений. При этом, исходя из правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является факт получения данного уведомления собственниками жилых помещений.

  До изъятия жилых помещений их собственникам должно быть предложено взамен другое благоустроенное жилое помещение, куда граждане могут въехать сразу без предварительного проведения необходимых ремонтных работ. То есть предлагаемое жилье должно отвечать всем требованиям, необходимым для проживания.

Однако, если собственник не согласен принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения, компенсация изымаемого жилья производится путем выкупа, то есть выплатой денежной суммы. Выкупная цена в этом случае включает рыночную стоимость выкупаемого помещения и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья, в том числе и упущенную выгоду. Теоретически.

Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения не могут входить затраты, произведенные собственником после вручения ему уведомления об изъятии жилого помещения, значительно удорожающие рыночную стоимость жилья и не являющиеся необходимыми для нормального проживания в них граждан.

Иными словами, на практике эта цена не учитывает никаких убытков, стоимости вашего ремонта, минимальна и оспаривать ее сложно Денежная компенсация собственнику жилья выплачивается в случае, если он вообще отказался принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого жилья.

В практике бывают случаи, когда собственники отказываются принимать конкретно предложенные им квартиры, ссылаясь на брак в строительных работах или неудобное для них месторасположения нового жилья, хотя в принципе они и согласны поменять сдаваемую ими жилую площадь на новое благоустроенное жилье.

В таком случае орган, сделавший предложение собственнику о предоставлении нового жилья, может в судебном порядке заставить собственника освободить свое жилье и переселиться в новое. Но если собственник не согласен поменять свою жилую площадь на новую, ему должна быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости изымаемой жилой площади.

Практика показывает, что если снос производит муниципалитет, по судом вопросы выселения решаются быстро. Поэтому стоит внимательно рассматривать предлагаемые варианты. При замене жилой площади, когда собственник согласился принять новое жилье, также определяется рыночная стоимость изымаемого и вновь предоставляемого жилья.

Это делается для решения вопроса, кто и кому должен производить доплату. Пленум ВС РФ указал, что, если стоимость вновь предоставляемого жилого помещения ниже рыночной стоимости изымаемого жилья, собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения.

Когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше рыночной стоимости прежнего жилья, по соглашению сторон обязанность по выплате разницы возлагается на собственника. Таково разъяснение Верховного Суда. Теперь давайте посмотрим, насколько оно выполнимо реально.

Известно, что стоимость квартиры в так называемом хрущевском доме, подлежащем сносу, гораздо меньше стоимости такой же по площади квартиры, но уже в новом доме. Представим себе, у собственника нет средств для доплаты разницы нового жилья.

Значит, либо он должен отказаться от сделанного ему предложения по переезду на новое жилье, либо принять новое жилье по стоимости, равной или даже меньше изымаемого у него жилья. Но в последнем случае нетрудно представить: это будет такое же или даже хуже существующего жилье. На практике — это предоставленная взамен квартиры комната, или несколько комнат в многокомнатной квартире.

Правда, есть третий вариант, когда собственник принимает денежную компенсацию за свою жилую площадь. А где тогда ему проживать? Вот так и появляются лица без определенного места жительства. На те деньги, которые получит собственник в обмен на сданное жилье, он может приобрести только часть квартиры в новостройке. Либо, если это снос ветхого домишки с низкой стоимостью, на эти деньги вообще ничего не купить.
Это не совсем справедливо. Ведь выселение собственников делается все-таки не по их воле. Но таков закон. Собственнику сносимого жилого помещения новое жилье может быть предоставлено в собственность. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия нового жилого помещения на других условиях, например по договору социального найма или на иных условиях.  Конституционный Суд РФ признал ст. 32 ЖК РФ соответствующей Конституции РФ и не нарушающей права граждан и собственников жилых помещений на обеспечение их жильем.

Инвесторы и строительные компании, которые по контракту с городскими властями занимаются обновлением жилищного фонда, должны начать расселение жильцов за полгода до сноса зданий.

Жильцы домов, подлежащих сносу, имеют также право на получение материальной компенсации взамен предоставления новых квартир. Такая компенсация может выдаваться при возникающих спорах, когда жильцы не желают переезжать в другой район города и хотят сами купить себе жилье взамен сносимого, если им удобно оставаться жить в данном районе из-за близости работы, больниц, школ и т.д. Если старое жилье сносит частный застройщик, то ситуация для граждан проще. Особенно, если они собственники земельных участков, на которых расположены их дома. Тогда застройщик должен добиться согласия переселенца. Не секрет, что часто граждане предъявляют в таких случаях завышенные запросы, требуя вместо одного ветхого домишки несколько квартир и т.д. Но практика показывает также и случаи таинственных пожаров в сносимых районах.

О правах собственников и нанимателей

Собственники, которые приобрели квартиру, подлежащую расселению, путем наследования, дарения, купли-продажи, обмена могут по соглашению сторон обменять ее на новую равной стоимости. Если владелец квартиры не согласен с результатом оценки, он может потребовать привлечения специалистов независимой оценки.

При оценке жилья учитывают район, место расположения дома, внутреннее благоустройство. Новая квартира может быть меньше, но в более престижном районе, или больше, но на окраине. Так как она является собственностью, урезать “лишние”, “ненормированные” метры никто не в праве.

По желанию владельца ему могут выплатить стоимость квартиры без предоставления другого помещения.

Для нанимателей жилья порядок немного иной. Если у вас обнаружат излишек площади, – можете с ним распрощаться, ведь нанимателю предоставляется бесплатно лишь определенная норма.

Но во всех случаях можно и даже нужно отстаивать свои права собственника и “торговаться”. Если переселение ведет государственная организация – будет сложнее, вас просто выселят судом, а вот инвестор, который заинтересован в быстром расселении дома, как правило, готов пойти на уступки.

В каком случае принимается решение о сносе жилых домов?

Все мы на протяжении последних лет являемся свидетелями реализации государственной программы по обновлению жилищного фонда страны. В некоторых городах начинается снос старых хрущевок. Граждане обеспокоены вопросами, связанными с расселением сносимых домов и целых микрорайонов в рамках данной программы.

Даже когда принято решение о сносе дома, его жильцы имеют право пройти процедуру приватизации жилой площади. Это допускается законодательством РФ согласно договору по социальному найму. Однако прописаться в дома, подлежащие сносу, довольно трудно, даже если речь идет о ближайших родственниках жильцов.

Ограничения на прописку снимаются лишь с несовершеннолетних детей, а взрослые граждане могут быть прописаны на спорную территорию по индивидуальному рассмотрению заявлений представителями городской власти.

«Добро» на прописку дается с учетом всех требований норм жилья (квадратных метров).

Покинуть свои дома и переехать по новому месту жительства на предоставленные жилые площади гражданам предлагается в случаях:

  • Если комиссий принято решение, что жилой дом находится в аварийном состоянии, непригоден для нормальной жизни и норм бытового проживания, зданию грозит обвал стен или несущих конструкций. Дом не подлежит восстановлению, капитальному ремонту или реконструкции.
  • Если снос жилых домов предусмотрен программой реконструкции районов города.
  • Дом подлежит сносу, потому что стоит на территории, которая необходима городу по каким-либо муниципальным нуждам. Например, это может быть связано с благоустройством города, когда на месте старого жилого дома будет разбит городской парк или в этом месте планом предусмотрена укладка новой скоростной трассы.

Когда снос жилых домов происходит из-за внешних факторов?

  1. Жилое здание может быть признано комиссией аварийным, если оно расположено на месте возможных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизм.
  2. Если после осмотра специалистами выявлены дефекты несущих конструкций или фундамента здания.

    Такие дефекты могут возникнуть не только из-за старости жилого строения, но и вследствие пожаров, взрывов, просадки грунтов, землетрясений и других аварий.

  3. Снос жилых домов также предусмотрен в случае зарегистрированных факторов и жалоб жильцов, если рядом с домом находятся производственные или другие объекты, деятельность которых связана с постоянными шумами, мешающими нормальной жизни жильцов.

    Согласно нормам допустимого уровня шума в жилых районах, показатели не должны превышать 45 дБ (ночью) и 55 дБ (в дневное время). Но по этому пункту в мегаполисах добиться чего-то весьма сложно.

Итак, подведем итог. Если Ваш дом подлежит сносу, Вам обязаны предоставить равнозначное по площади и качеству благоустроенное помещение в черте города. И никакие отписки, типа «квартир в городе нет, можем предоставить за пределами…» не пройдут. Другое же дело – если Вы дадите на то свое добровольное согласие. То же касается и метража. Никто не может Вас ущемить в Ваших законных метрах и дать маленькую избушку на курьих ножках

А самое главное – знать свои права и иметь желание бороться за своё благополучие.

Последний же вопрос, а что делать, если сносить вас должны, но пока непонятно когда, и эти сроки затягиваются. Многие ждут сноса годами, в то время как планы властей и строителей меняются. Но даже это время можно использовать себе на пользу.

А именно.

Узаконить ранее построенные, но неузаконенные пристрои. Оформить в собственность земельный участок, или собрать все документы для надлежащего оформления аренды земли. Так как права собственника при переселении и расселении закон защищает лучше, чем права арендатора, в том числе по социальному найму

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Если это квартира, которая может быть в малоэтажном старом доме — вам надо успеть ее приватизировать. Так как сроки бесплатной приватизации заканчиваются совсем скоро – в марте этого года.

Поскольку такие действия занимают время, не стоит думать и упускать будущие возможности. Вспомните, может быть какое-то ваше имущество пока еще не оформлено соответствующим образом? Тогда надо это сделать, так как после получения уведомления о сносе вы либо не успеете, либо некоторые действия уже будут невозможны.

Мы предлагаем вам услуги:

  • приватизация квартир
  • узаконение жилых домов, построек и пристроев
  • оформление в собственность земельных участков, надлежащее оформление аренды земли
  • представление интересов переселенцев в судах, составление исковых заявлений
  • сбор необходимых документов и составление договоров.

Обращайтесь:

Корпоративный юрист Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Работаю с юридическими и физическими лицами, предприятиями и частными клиентами.

Если вы сомневаетесь в необходимости каких-то действий, мы готовы проконсультировать вас по телефону.

 

Евгения Огурцова  Тел. (347)298-58-13, 8-963-136-58-13

Уфа, ул. Кирова, 31

Отвечу, помогу, пойму и решу вашу проблему!

При написании статьи использованы материалы открытых источников интернет.

Источник: http://www.expert-russia.ru/m/services/yuridicheskie-uslugi/uslugi-dlya-tekh-che-zhile-snosyat-na-chto-mogut-rasschityvat-sobstvenniki-zhilya-pri-snose-ikh-domo/

Денежная компенсация за долю в квартире. Не пускают в квартиру, где есть Ваша доля в собственности – виновник заплатит за это деньги

Как вместо доли приватизированной квартиры получить денежную компенсацию?

 История вопроса конфликтов между участниками долевой собственности в жилых помещениях (квартиры, дома) насчитывает уже не одно десятилетие, часто становясь достоянием общественности, когда один из сособственников (когда несколько собственников в квартире, то каждый из них в отдельности на юридическом языке называется “сособственником”) в попытке отстоять свои права на нормальную жизнь использует все методы – от обращений в полицию, до привлечения СМИ…

Однако неизбежным итогом таких действий является в большинстве своем лишь озлобление и углубление принципиальности оппонентов.

Никто, ничего уступать добровольно не желает и не будет, поэтому тут надо быть умнее…

Не секрет, что покупка долей в квартирах и комнатах со сварливыми соседями стала уже неплохим бизнесом для определенной категории “покупателей”. Люди покупают доли и идут “договариваться” как дальше жить вместе, и далеко не каждый выдерживает такие “предложения”, в итоге многие лишаются и жилья, и последних денег.

Как быть, если в Вашей квартире/ доме появился сосед, который Вас – не пускает, жизни в квартире – не дает, чинит препятствия в пользовании, и утверждает – что ему за это ничего не будет…

Ответ прост – сделайте так, чтобы он за это заплатил, а еще лучше, чтобы платил постоянно.

Долгое время механизмы привлечения к ответственности таких скупщиков долей не работали, но сейчас постепенно судебная практика стала меняться… Суды стали исходить из позиции, что если в жилом помещении несколько собственников и одному из них не дают пользоваться квартирой – то вредитель должен за это заплатить потерпевшей стороне денежную компенсацию.

Алгоритм действий в подобных ситуациях (с учетом того, как суды рассматривают подобные дела) должен выглядеть следующим образом:

1. Вы должны через обращения в полицию и через направления писем и телеграмм на квартиру о нечинении препятствий в пользовании квартирой (или иным жилым помещением) зафиксировать факт именно чинения Вам препятствий в попадании в квартире. Данный вопрос является краеугольным для всех последующих действий.

По итогу у Вас на руках должны оказаться документы из полиции о том, что Вам отказали в возбуждении уголовного дела с описанием сути Вашего заявления и проведенных полицией проверочных мероприятий по Вашему заявлению (в 99% случаев выносят Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и предлагают обратиться в суд о нечинении препятствий в пользовании квартирой), и иметь на руках копии писем и телеграмм, которые Вы отправляли на квартиру с требованием не чинить препятствия в ее пользовании и т.д. (оригиналы почтовых квитанций Вы обязаны сохранить).

2. После того, как Вы проделали данную работу, Вам необходимо будет обратиться в суд по месту нахождения жилого помещения с требованием к другим сособственникам не чинить Вам препятствия в пользовании квартирой, вселении и обязании выдать ключи от квартиры.

В этом иске обязательно надо будет указать: с какого момента Вам чинят эти самые препятствия (возьмите дату из Заявлений в полицию и Ваших писем).

Как правило, судебные процессы по таким делам тянутся достаточно долго и в большинстве своем оканчиваются вынесением Решения в пользу Вас, хотя бывает, что и отказывают во вселении… ссылаясь на то, что Вы не члены одной семьи, что квартира маленькая, что реальной возможности пользоваться квартирой всем вместе нет.

Но в данном случае это не имеет принципиального значения, основное – это чтобы в решении суда было зафиксировано и судом подтверждено, что с такой-то даты Вам чинят препятствия в пользовании квартирой. Все.

3. Как только Решение суда, в котором установлен факт чинения Вам препятствий в пользовании квартирой вступит в законную силу Вы можете действовать дальше, а именно – требовать за эти незаконные действия с других сособственников денежную компенсацию.

Как это происходит…

Обоснованием возможности требовать деньги с чинящих Вам препятствия в пользовании жилым помещением заложены в ст. 247 ГК РФ.

Так, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ – “Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.”

Из текста статьи становится понятным, что денежная компенсация возможна.

Но судебная практика пошла дальше и развила понятие денежной компенсации в части того, за что и как она берется/ взыскивается.

Приведу Вам Пример:

Вы унаследовали долю в 1-но комнатной квартире и предположим, Ваша доля составляет ½ долю в праве собственности.

В квартиру поселился другой родственник, там живет и не желает Вас в квартиру пускать… Еще хуже, если другой наследник  или сособственник просто продал или подарил свою долю еще кому-то и там живет неизвестный Вам человек.

Как быть?

В зависимости от того, имеется ли у Вас в собственности иное жилье или нет, результат Ваших действий может оказаться различным…

Вероятность того, что Вам удастся поселиться в 1-но комнатной квартире уже занятой иным лицом лично я расцениваю как низкую, сейчас суды в Абсолютном большинстве случаев в однокомнатные квартиры уже занятые другими сособственниками тех, кто только желает в ней жить – не вселяют, мотив отказа – либо невозможно всем пользоваться, либо наличие иного жилья… Иногда и то, и другое.

Что же получается?

Вы проделали все описанные выше действия, подали заявление в полицию, направили письма и телеграммы, а вселения не произошло или произошло, но через длительное время, все это время Вы обязаны платить налог на недвижимость и коммунальные платежи…

Как наказать рублем не пускавшего или не пускающего в квартиру сособственника?    

Ответ: подавайте в суд на денежную компенсацию.

Как это делается?

1. Вы должны получить на руки Решение суда, в котором установлено с какого периода Вам чинили препятствия в пользовании квартирой.

2. Сделать оценку стоимости аренды квартиры (делается в практически любой оценочной компании) за период с начала чинения препятствий до даты предполагаемой даты подачи иска в суд.

Например: за период с сентября 2015 г. по сентябрь 2016 г. – т.е. за 12 месяцев.

Если стоимость аренды в месяц составляет в среднем 25.000 рублей, то за 12 месяцев стоимость аренды такой квартиры будет 300.000 рублей (25.000 *12).

3. Подготовить иск в суд к сособственникам и потребовать с них (т.к. Вы владелец ½ доли в квартире) половину от стоимости аренды квартиры, ведь они Вам чинили препятствия в пользованию ею, и Вы имеется право на данную компенсацию… Не зависимо от того, есть ли у Вас иное жилье или нет.

4. Обратиться в суд и взыскать деньги.

Такие примеры есть. Решения судов имеются. Деньги взыскиваются.

Вывод № 1: если Вы желаете и дальше платить квартплату не пользуясь квартирой (с Вас все равно ее будут требовать как с сособственника), если Вы дальше желаете платить налог на недвижимость за свою долю не пользуясь ею, если Вы готовы терпеть чтобы Вашей долей пользовался посторонний Вам человек – то данная статья не для Вас.

Вывод №2: Если же Вы хотите отстаивать свои права, требовать деньги с людей нарушающих Ваши права, принуждать их идти Вам на уступки – то прочитав данную статью, Вы теперь знаете: действовать можно, закон позволяет.

Принимайте решение!  

© Адвокат Комаров С.В. 2017

Источник: https://advokatkomarov.ru/stat-i/denezhnaya-kompensaciya-za-dolju-v-kvartire-ne-puskajut-v-kvartiru-gde-est-vasha-dolya-v-sobstvennos/

Принудительная компенсация за долю в квартире

Как вместо доли приватизированной квартиры получить денежную компенсацию?

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. До недавнего времени подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

Не так давно Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации.

При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар.

«Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова. – И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше».

Граждане нередко приобретают всего пару метров ради того, чтобы получить регистрацию. А иногда это делается и с неблаговидными целями – вселиться, превратить жизнь соседей в ад и в перспективе завладеть всей жилплощадью.

На торговле долями в квартирах специализируются иные нечистоплотные риэлторы, имеющие связи с криминальным миром. Первые проводят сделки, вторые обеспечивают давление.

Случается и так, что в один прекрасный день у кого-то из собственников появляются свои интересы, которые расходятся с интересами всех остальных. При этом у кого-то в собственности может быть мизерная доля всей квартиры, всего пара квадратных метров.

Юридически такой собственник имеет полное право пользоваться ею – проживать, продать, сдать в аренду, зарегистрировать там супругу или ребенка.

Но практически это нонсенс, ведь пользоваться парой метров, не нарушая границ соседней собственности, невозможно.

Когда собственник малой доли сам готов отказаться от нее, то все очень просто. Он либо дарит, либо продает свои метры сособственнику. Правда, последний не всегда готов платить.

Особенно, когда с него требуют ту часть рыночной стоимости квартиры, которой он и так давно пользуется без всяких препятствий со стороны (сособственники, имеющие столь малые доли чаще всего проживают где-то в другом месте).

В таком случае можно уведомить своего «более состоятельного» соседа о намерении продать долю. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.

Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

Но гораздо интереснее обратная ситуация, когда собственник большей доли желает стать единым владельцем квартиры, но собственник меньшей всячески противится этому.

В течение двух десятков лет со времени старта приватизации в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю.

Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал.

Дело было в столице. Гражданка N обратилась в суд с иском к бывшему мужу. Когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался. Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14. Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади.

После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства гражданке N не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака.

Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь. Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый – такой же – с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она.

В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки N.

Гражданка N обратилась в Тушинский районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и выписать всех посторонних для N людей, включая несовершеннолетнего ребенка (сын невестки).

Семья из четырех человек не собирались отступать. Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире.

Тушинский районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать. Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения.

Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию. Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде.

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды – «существенно нарушили нормы материального права». И решил, что истица должна выплатить своим соседям «принудительную компенсацию», а право собственности невестки должно быть прекращено.

Верховная логика

Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади… но такого помещения в квартире нет.

По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна. Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить.

Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына. Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст.

31 ЖК РФ) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации».

Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками. Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами.

Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя.

Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя.

Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался.

По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным «выделить в натуре». Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб. Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N.

По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики!.. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

Из статьи 252, пункта 4 Гражданского кодекса РФ:

«Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.»

Мнения

Директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов:

– «Если у квартиры много собственников, они никак не могут поделить ее самостоятельно, а при этом у всех есть другое жилое имущество в собственности, то о продаже мелких долей крупному собственнику говорить вполне уместно. Другое дело, если данный объект является для “мелкого” собственника единственным местом жительства. Тогда, конечно, это будет несправедливо».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Софья Соколова:

– «При таком подходе существует очень большой риск, что собственников небольших долей в коммунальных квартирах будут шантажировать судами. Мол, не хотите отдавать по-хорошему, так мы пойдем в суд.

Поэтому, с нашей точки зрения, хотя описываемое решение Верховного Суда и должно служить ориентиром при разрешении вопросов в аналогичных делах, судам следует внимательно рассматривать каждый случай, основываясь при этом на конституционных принципах».

Генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анна Максимова:

– «Это революционное решение Верховного Суда, вопреки всей предыдущей практике. Тем не менее не думаю, что все суды теперь поголовно будут выносить подобные решения. Все будет завесить от каждой конкретной ситуации».

Вячеслав Березниченко

Источник: https://vsenovostroyki.ru/articles/1027/

Закон для всех
Добавить комментарий