Какой налог должна заплатить гражданка Германии за продажу квартиры в России?

Какой налог платят иностранцы при продаже квартиры в России?

Какой налог должна заплатить гражданка Германии за продажу квартиры в России?

Российское налоговое законодательство не связывает обязанности по уплате налогов с гражданством. В налоговом кодексе есть понятие «налоговый резидент РФ» или «налоговый нерезидент РФ».

Налоговый резидент – это лицо, которое находится на территории России более 183 дней в течение года (12 последовательных месяцев). К резидентам применяются такие же правила налогообложения, которые установлены для граждан РФ. При это налоговым резидентом может быть и иностранный гражданин, если он проживает в РФ.

Важно: налогоплательщик-резидент освобождается от налога с продажи квартиры, находящейся в собственности более пяти лет.

На налогоплательщиков-нерезидентов этот вычет не распространяется. В этом случае уплачивается налог с полученного дохода по ставке 30%. Однако если между РФ и страной, гражданином которой является налогоплательщик, заключен договор об избежании двойного налогообложения, этот гражданин может быть вообще освобожден от налога на доходы либо сумма налога будет снижена.

Получил квартиру по наследству. Какой налог платить при продаже?

Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

В соответствии с налоговым законодательством РФ, плательщиками НДФЛ признаются как резиденты РФ, так и нерезиденты. При этом имеется в виду именно налоговый статус физического лица, а не его гражданство. Таким образом, если гражданин находится на территории РФ менее 183 дней в течение года, в котором будет осуществлена продажа квартиры, то он признается налоговым нерезидентом РФ.

В таком случае, если Вы постоянно проживаете за пределами РФ и не соблюдаете установленный лимит дней при нахождении в России, Вы будете уплачивать налог с продажи квартиры по правилам, действующим для налоговых нерезидентов.

Для нерезидентов, согласно российскому законодательству, установлена ставка налога в размере 30% от полученного дохода. При этом никакие налоговые преференции для них не действуют, то есть налог придется заплатить вне зависимости от срока владения квартирой. Также не применяются имущественные вычеты при отчуждении квартиры.

Как правило, у РФ со многими странами заключены соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть заключается как раз в том, чтобы платить налог только в одной стране. Зачастую налог уплачивается только в той стране, где находится имущество. От того, в какой стране Вы проживаете, и будет зависеть налогообложение при продаже квартиры.

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Живу в Канаде. Какой налог на продажу квартиры в России я заплачу?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если Вы не являетесь налоговым резидентом России, то есть проводите более 183 дней на протяжении последующих 12 месяцев за пределами РФ (п. 2 ст. 207 НК РФ), при продаже недвижимого имущества Вы должны уплатить налог от реализации объекта недвижимости в размере 30% от стоимости реализации (либо от кадастровой стоимости объекта, применяемой для целей налогообложения).

При этом наличие или отсутствие оплаты налога в стране, гражданкой которой Вы являетесь, самостоятельным основанием для освобождения Вас от обязанности по оплате налога на территории РФ, к сожалению, не является.

Однако в случае, если между Россией и страной, налоговым резидентом которой Вы являетесь, заключен международный договор об избежании двойного налогообложения и этот договор устанавливает иные правила, например освобождение от налога в одной из стран по месту нахождения недвижимости или Вашего налогового резидентства, то действуют нормы международного договора.

В настоящий момент договоры об избежании двойного налогообложения у России заключены с 87 странами. Вам стоит проверить, входит ли Ваша страна в этот список.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вступление в наследство на квартиру

Гражданин Узбекистана продает дом в России. Какой он платит налог?

Я гражданка Украины. Какие налоги я плачу на наследственную квартиру в России?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakoy_nalog_platyat_inostrantsy_pri_prodazhe_kvartiry_v_rossii/7245

Налоговая декларация в Германии

Какой налог должна заплатить гражданка Германии за продажу квартиры в России?

Что такое налоговая декларация в Германии. Как и когда подавать отчёт в немецкое ведомство по налогам – Finanzamt.

Получение дохода в Германии обязывает подавать здесь налоговую декларацию – Steuererklärung. Случаются исключения. Например, имеющие первый или второй классы при определённых условиях могут и не подавать. Классы с третьего по шестой, наоборот, часто обязаны отчитываться перед налоговой.

Жители Германии предпочитают подавать декларацию ежегодно. Потому что это выгодно. Немецкая система налогооблажения сложна и многогранна. При определённом умении из талмуда финансовых законов выуживаются преференции.

Например, налоги за год, в котором мигрант переехал в Германию, часто удаётся вернуть в значительном размере. Налоговая служба охотно делятся информацией по послаблениям и выпускает разъяснительные брошюры.

А для консультантов вернуть клиенту часть уплаченного в закрома государства обратно – основная работа.

Как облагается налогом зарплата в Германии

Процесс уплаты налогов в Германии прост и понятен. Заключая контракт, служащий подписывается под определённым годовым доходом.

Работодатель вычисляет размер налога по шкале от Finanzamt и делит на 12, 13 или даже 14 частей, по числу зарплат.

В итоге каждый месяц налог на зарплату автоматически поступает на счёт налогового ведомства и ничего больше делать не надо. Работодатель присылает зарплатный листок, в котором расписано, сколько и куда уплачено денег.

По итогам года работодатель выдаст другой листок – Lohnsteuerbeschinigung, где указаны фактическая годовая зарплата работника, а также величина сборов, в том числе и Lohnsteuer – налог на заработную плату в Германии. По получению листка можно приниматься за заполнение налоговой отчётности. В каждой фирме годовые листки присылаются в разное время в зависимости от расторопности бухгалтеров.

Параллельно у людей бывают другие доходы. Например, проценты за накопления на сберегательных счетах, выплаты за сданное в аренду жильё, ведение предпринимательской деятельности. Кроме того, определённые виды расходов, разрешается вычесть из доходов. К примеру, частная пенсионная страховка или расходы на стирку рабочей одежды.

В декларации статьи расходов и доходов, грубо говоря, складываются, и получается итог, с которого снимается подоходный налог. Чем выше прибыль – тем больше налога придётся заплатить. Обычно за счёт списывания расходов налогооблагаемая сумма становится меньше, чем та, с которой уплачен налог на зарплату.

Происходит перерасчёт и налоговая возвращает “лишнюю” часть денег работнику. По статистике, 9 из 10 подавших получают назад в среднем 800€ на человека. Количество возвращённых денег зависит от величины годовой зарплаты и уплаченных в течение года налогов.

Зарабатывающие немного платят меньший налог и возвращать сотни евро просто неоткуда.

Подавать декларацию в Германии требуется к определённому сроку, иначе налогоплательщику грозят штрафы. Если предписаний к подаче нет, а работник пытается вернуть часть налогов назад, разрешается подавать декларацию в течение четырёх следующих лет.

Как облагаются налогом иные доходы

Налог на доходы от капиталовложений в Германии удерживается банком и перечисляется в налоговую инспекцию. Если налогоплательщик согласен с удержанным налогом, ничего предпринимать не надо. Иначе нужно подать декларацию, чтобы вернуть переплаченный налог.

По остальным видам доходов декларацию подавать обязательно. Дополнительный заработок предпринимателей по окончании года декларируется вместе с зарплатой.

Резиденты Германии должны декларировать заработок, полученный за границей. Облагаются ли иностранные доходы налогом в Германии зависит от правил “Cоглашения об избежании двойного налогообложения” со страной, в которой получены деньги. Декларировать заграничную прибыль требуется в любом случае. Зарубежные доходы влияют на размер налоговой ставки, даже если не облагаются налогом в Германии.

Как заполнять декларацию

Существует три варианта заполнения налоговой декларации.

В первое время в Германии лучше обратиться к консультанту Steuerberater или к специализированному адвокату Fachanwalt für Steuerrecht. В поисковик вбивается соответствующее слово, название и индекс города. Специалистов по налогам в Германии много, в результате получится большой список. Звоните консультантам и объясняйте ситуацию.

Стоимость работы налогового специалиста зависит от задекларированных сумм. Чем больше годовой доход, тем дороже заполнение.

Но можно договориться, чтобы помощь в заполнении декларации оплачивается в процентном отношении от денег, которые удалось вернуть, но не менее определённой величины. У разных консультантов по-разному. В среднем составление годовой декларации стоит 150-300€.

Консультант старается выжать максимум. В случае споров с финансовым ведомством, специалист составит правильное письмо со ссылками на параграфы немецких законов.

Вторая возможность – заполнять самостоятельно при помощи специальной программы или в интернете. Если знаете немецкий на среднем уровне и умеете пользоваться интернет-словарями, попробуйте. Это не выгодно поначалу.

Многих вещей мигранты просто не понимают и не знают. В результате возврат оборачивается доплатой. Помогает опыт и мегабайты прочитанного текста на форумах.

Я лишь к пятилетию жизни в Германии научился стабильно получать существенные деньги назад.

Третий вариант – пойти и взять формуляры, либо скачать с сайта службы. Потом заполнить от руки, подписать и отправить в налоговую. Подходит, если возвращать нечего в силу малой зарплаты, но по закону декларацию подать надо.

Или если лень париться из-за каких-то там налогов. Тогда можно внести в декларацию контактные данные, добавить информацию из годового зарплатного листка – и всё. Возврата денег практически гарантировано не будет.

Не лучший выбор для иностранца, потому что, повторюсь, в первые годы реально списать многое.

Немецкая декларация представляет собой формуляр зелёного цвета. Для служащих существует упрощенная форма – ESt 1 V. Обычная анкета состоит из основного формуляра Est 1 A, обязательного к заполнению.

К нему добавляются отдельные листы с тематическими формами. Например, чтобы списать расходы, потраченные на частную школу для ребёнка, надо заполнить Anlage Kind. А Anlage N заполняют наёмные работники в Германии.

Сдача квартиры – Anlage V.

Спешу обрадовать, что программа по заполнению декларации сама в курсе, в какой формуляр какие данные вносить. Достаточно отвечать на вопросы, вводить требуемую информацию и в конце распечатать заполненные формуляры.

Сайт SteuerGo позволяет заполнить налоговую отчётность на русском языке.

Списание расходов с налоговой базы подтверждается счетами или чеками. Начиная с 2018 ведомство просит не прикладывать тонну бумаги. Но если нужно списать с налоговой базы значительные затраты, чеки потребуются позже.

Сохраняйте счета, которые получаете в магазинах или по почте. Сохраняйте ежемесячные выписки с конто. В первое время предсказать, что пригодится для декларации, а что нет, невозможно.

Впрочем, подтверждение расходов на покупку еды всё-таки выкидывайте, если речь не о питании в ходе командировки.

Что делать после заполнения декларации

После того, как декларация заполнена, требуется поставить подпись. Если супруги подают совместную декларацию Zusammenveranlagung, надо подписаться обоим.

Затем распечатка кладётся в конверт и отсылается в Finanzamt, к которому приписано место проживания. Информацию о привязке немецких городов к налоговой службе легко найти в интернете, равно как и почтовый адрес.

Если Finanzamt находится рядом, забросьте конверт в почтовый ящик самостоятельно. Это исключит вероятность потери.

Современный вариант – отправить отчётность при помощи программы прямо на сервер налоговой через ELSTER. Это позволяет сэкономить бумагу и время обработки.

Когда чиновник получает декларацию, производится беглая проверка формуляров. Если чего-то не хватает, высылается письмо с просьбой в определённый срок дослать требуемые бумаги. Обычно на реакцию даётся две-три недели. Если не уложиться, зависящие от недостающих документов траты не списываются с налогов.

Затем нужно ждать, пока чиновник произведёт проверку декларации и пришлёт заключение – Steuerbescheid. Там указывается, какие пункты списаны с налоговой базы и случаи отказов. Причины отказа приводятся со ссылкой на законы, которые послужили основанием для такого решения. В заключении указывается сумма, которую надлежит доплатить или получить обратно.

После выдачи заключения налоговая даёт месяц, чтобы подать протест. Если что-то подлежит возврату, деньги сразу переводятся на указанный в декларации расчётный счёт.

Если понятно, что за причина имелась ввиду при отказе в списании, можно подать жалобу Einspruch, отправить в налоговую и подождать реакции. Консультанты могут пару лет препираться с Finanzamt, добиваясь расширения необлагаемой налогом суммы, если видят перспективу добиться возврата чего-то существенного. Отсутствие реакции на заключение означает согласие с решениями налоговой службы.

04-06-2018, Степан Бабкин

Источник: https://www.tupa-germania.ru/nalogi/nalogovaja-deklaratsija.html

Как купить недвижимость в Германии

Какой налог должна заплатить гражданка Германии за продажу квартиры в России?

Процесс покупки квартиры в Германии. Поиск, получение кредита, заключение контракта, оформление документов.

Процент по ипотеке в Германии стал настолько низким, что брать кредит на покупку немецкой недвижимости выгоднее, чем снимать такое же жильё в аренду.

Не стану распространяться о стоимости и параметрах приобретённой квартиры. Скажу, что месячная сумма оплаты процента банку плюс расходы на владение жильём на две сотни ниже, чем аренда такого жилья соседом этажом выше. Я не учитываю часть денег, которая уходит на покрытие стоимости квартиры. Ведь при аренде в стоимость недвижимости проживающим тоже ничего не инвестируется.

Искать жильё я начал в декабре 2011. Главный критерий – жить в городе, где работаю, чтобы ездить в офис на велосипеде. Предложений о продаже квартир в городе Walldorf предостаточно. Близость к тысячам рабочих мест в компании SAP стимулирует как строить, так и покупать.

Я пришёл с работы в пятницу, поужинал и сел за компьютер. Зашёл на сайт ImmobilienScout24, заполнил форму поиска, нашёл несколько предложений.

Через форму контакта под объявлением связался с продавцами, написав, что хочу посмотреть жильё. Сразу ответил маклер. Утром в субботу с женой осмотрели квартиру в строящемся доме, которая сразу понравилась.

После нескольких минут торговли понравилась и цена. Мы дали устное согласие на покупку квартиры.

Нам повезло. Спустя 7 лет жалеть об экстраординарно быстром поиске с последующей покупкой жилья в Германии не приходится. Стоимость квартиры выросла в полтора раза минимум. Но рекомендовать брать первую попавшуюся недвижимость не стану. Везение и удача – редкость, поэтому выбирать квартиру следовало тщательнее.

Следующим шагом стало подписание предварительного контракта с продавцом. Покупали квартиру у фирмы. Муж и жена, немцы, архитектор и инженер-строитель, ведут совместное дело. Нас пригласили в офис, обсудили детали сделки. Мы попросили внести изменения в планировку квартиры.

Отделочные работы в доме не закончились, поэтому расширить дверные проёмы и убрать часть внутренней стены не составило большого труда. После обсуждения, подписали “договор о намерении”, уплатив 500€ залога. Если бы мы передумали покупать квартиру, то деньги остались бы у хозяев безвозвратно.

А так залог пошёл в зачёт стоимости квартиры.

Договор о намерениях означает, что хозяин перестаёт искать покупателей на жильё и убирает объявление.

Получение ипотеки в немецком банке

На момент покупки удалось накопить 20% стоимости квартиры. Пришлось искать ипотеку. Я воспользовался интернетом.

В Германии широкий выбор сервисов, позволяющих сравнить ипотечные предложения банков и подобрать индивидуальный контракт для конкретного случая.

ВЫБРАТЬ

В течение дня на email пришло несколько предложений. Я выбрал Sparkasse, созвонился с агентом и уточнил детали контракта.

Как выбирать ипотеку в Германии рассказано в отдельной статье. Я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму выплаты кредита. Цель – заплатить банку как можно меньше.

Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться. Бывает, итоговый процент низок, но взносы в тело кредита небольшие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами. Процент показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если кредит с большим процентом, но не разбитый на две части.

Стратегию выплаты ипотеки каждый выбирает самостоятельно. Вооружайтесь калькулятором и считайте варианты. Когда подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом.

Мы брали кредит в Sparkasse. Агент банка пришёл домой обсудить детали контракта. Банк получил гарантии наличия указанных 20% полной стоимости жилья и убедился, что доходы позволят платить по выбранному кредиту.

Агенту понадобились выписки со счетов и зарплатные листки. Вдобавок сделали копии паспортов. Гражданство РФ вопросов не вызвало. В Германии покупке недвижимости иностранцами и немцами по процессу не отличается.

С агентом подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней пришло приглашение в офис банка для подписания контракта на получение ипотеки. Нам детально объяснили тонкости выбранного контракта и ответили на возникшие вопросы.

Завершилась двухчасовая беседа подписанием договора. Хорошие знания немецкого или английского языка при заключении договора на ипотеку крайне необходимы. Разбирайтесь с каждым предложением. Работник банка уделит время и разъяснит детали, если задавать вопросы.

Заключив контракт с банком на ипотеку, мы подтвердили платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал письменное подтверждение. Оставалось оформить сделку юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Продавец договорился о приёме у нотариуса, согласовав время с нами.

Заключение контракта на покупку жилья в Германии

Нотариус в Германии отвечает, чтобы контракт на покупку жилья был “чист” с точки зрения немецкого законодательства, не содержал “спрятанных” фактов, неясных одной из сторон договора.

Чиновник ответственен перед покупателем, чтобы продавец не оказался обманщиком.

Нотариус обязан прочесть контракт вслух в присутствии продавца и покупателя и ответить на вопросы, даже возникающие на каждом абзаце.

Когда нотариус читал контракт, мы перебивали и просили объяснить на доступном немецком, что он прочёл. Юридический немецкий настолько сложный язык, что даже немцы понимают не на сто процентов. Стеснение или халатность неуместны. Покупка недвижимости – ответственный шаг. Недопонимание может стоить тысячи евро.

Восторг от покупки квартиры в Германии трудно передать словами

Когда контракт прочитан, покупатель, продавец и нотариус ставят подписи. Все получают заверенные копии контрактов. Сделка объявляется состоявшейся с юридической точки зрения. Услуги нотариуса не бесплатны – чиновник получает 1,5% суммы, указанной в договоре. Учитывайте дополнительный расходы при оформлении ипотеки.

Нотариус отправляет копию контракта в мэрию города, где находится недвижимость. Факт смены владельца жилья регистрируется в земельной книге – Grundbuch.

В книге прописаны владельцы недвижимости на подвластной мэрии территории, указывается долг “висящий” на жилье при покупке в ипотеку. Услуга внесения в земельную книгу стоит денег.

Сумма фиксированная и зависит от законов федеральной земли и конкретного города. Нам запись обошлась в 500€.

Данные о покупке поступают в налоговую службу. Покупка недвижимости в Германии облагается специальным налогом. Величина колеблется от 3,5% до 6,5% стоимости жилья в зависимости от земли. Полностью данные опубликовал на форуме. Платит сбор покупатель, что необходимо учитывать, покупая немецкую недвижимость.

При оформлении кредита в банке, неопытные покупатели не учитывают расходы на запись в земельной книге, стоимость услуг нотариуса и налоги. Забывают о новой мебели и кухне, облагораживании прилегающей к жилью территории, отдельной парковке или гараже, стоимости переезда.

Недостаток денег после заключения ипотеки фатален! Долги по ипотеке мешают заключить новый кредит, банки неохотно выдают займы закредитованным клиентам. Проблема решается за счёт денежных потерь – в долг дают под высокие проценты. Прибавляйте к стоимости жилья 15% минимум.

Передача ключей

Покупатель получает по почте счета за вышеперечисленные налоги и сборы. Обязательно переводите деньги в указанные сроки, иначе сделку объявят несостоявшейся по вине покупателя. Получите кучу неприятностей. С банком надо оговаривать, как оплачиваются счета – за счёт кредита или из собственных средств. Подтверждения платежей необходимо пересылать банку.

Когда продавец получает из банка полную сумму денег за жильё, назначается время передачи ключей. Продавец и покупатель составляют протокол осмотра недвижимости.

Записываются найденные недостатки, показания счётчиков воды, отопления и электроэнергии.

Необходимо запротоколировать всё до мелочей: состояние стен, полов и потолка, подоконников, дверей – в случае проблем с жильём с будущем протокол станет важнейшей бумагой, помогающей решать споры, например, в суде.

По окончании осмотра недвижимости, протокол подписывается и покупатель получает ключи от входной двери, подъезда, кладовки и прочих помещений, относящихся к жилью.

01-08-2012, Степан Бабкин

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/kak-kupit-zhiljo-v-germanii.html

Соглашение об избежании двойного налогообложения: как не платить налог дважды

Какой налог должна заплатить гражданка Германии за продажу квартиры в России?

10 ноября 2016

Налоговым резидентом России, обязанным платить в РФ налог на доходы от активов во всём мире, считается тот, кто живёт на территории страны более 183 дней в году. В частности, под это определение попадают многие владельцы заграничной недвижимости, которые могут получать доход от аренды или при продаже жилья.

Если они являются российскими налоговыми резидентами, то возникает ситуация, при которой они должны платить налоги как за рубежом (по месту нахождения объекта), так и в России (по месту своего налогового резидентства). Однако налог не может взиматься два раза: он платится только за рубежом, а разница засчитывается в России.

Это предусмотрено соглашениями об избежании двойного налогообложения.

Соглашение об избежании двойного налогообложения — что это?

Соглашение об избежании двойного налогообложения — это заключаемый между двумя странами договор, который устанавливает правила, по которым взимаются налоги с организаций и физических лиц в тех случаях, когда активы, приносящие доход, находятся не в стране резидентства получателя дохода.

В соглашении об избежании двойного налогообложения указаны виды налогов, которые попадают под действие документа, а также круг лиц, на которых распространяются его нормы. Также в таком соглашении приводятся условия налогообложения, срок действия и порядок прекращения договора. Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения с 82 странами.

АвстралияАвстрияАзербайджанАлбанияАлжирАргентинаАрменияБелоруссияБельгияБолгарияБотсванаВеликобританияВенгрияВенесуэлаВьетнамГерманияГонконг (с 01.01.2017)ГрецияДанияЕгипетИзраильИндияИндонезияИранИрландияИсландияИспанияИталияКазахстанКанадаКатарКипрКиргизияКитайКНДРКореяКубаКувейтЛатвияЛиванЛитваЛюксембургМакедонияМалайзияМалиМальтаМароккоМексикаМолдоваМонголияНамибияНидерландыНовая ЗеландияНорвегияПольшаПортугалияРумынияСаудовская АравияСербияСингапурСирияСловакияСловенияСШАТаджикистанТаиландТуркменистанТурцияУзбекистанУкраинаФилиппиныФинляндияФранцияХорватияЧерногорияЧехияЧилиШвейцарияШвецияШри-ЛанкаЮАРЯпония

«Что касается, например, доходов в Эстонии или других странах, с которыми Россия не заключила соглашения об избежании двойного налогообложения, то резиденты РФ платят налоги два раза, в обеих странах.

Если законодательством Эстонии предусмотрено взимание налога с нерезидента, то уплаченная сумма не будет учтена в РФ, так как фактически уплаченные суммы налога с доходов, полученных в иностранном государстве, не засчитываются при уплате налога в России, если иное не предусмотрено соответствующим международным договором, подписанным РФ»,— говорит юрист Tranio Екатерина Шабалина.

Для покупателей и владельцев зарубежной недвижимости соглашения об избежании двойного налогообложения важны в первую очередь потому, что позволяют зачитывать в России налог на доходы от аренды и при продаже такого имущества.

Как учитывается налог при получении дохода от аренды

«Если российский резидент получает доход от недвижимости, расположенной, например, в ФРГ, сумма налога, уплаченного в Германии, будет вычтена из суммы налога, подлежащего уплате в России.

Сумма налога рассчитывается по российскому налоговому праву (по ставке 13 % и установленным правилам) и вычитается из суммы уплаченного зарубежного налога. Следует помнить, что вычет не сможет превысить сумму налога, исчисленного в России.

Соответственно, если сумма налога в государстве-источнике дохода была уплачена в меньшем размере, чем было рассчитано в России, то недостающую часть придётся доплатить уже в РФ»,— поясняет Екатерина Шабалина.

Если вы получаете доход от аренды, вы должны самостоятельно задекларировать его в России, представив в налоговый орган по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ (лист «Б», или доходы от источников за пределами Российской Федерации).

К налоговой декларации прилагаются:

  • выданные зарубежной налоговой документы, подтверждающие сумму полученного дохода и уплаченного с него налога, а также их нотариально заверенный перевод на русский язык. В этих документах должны быть отражены вид дохода, его сумма, календарный год, в котором был получен доход, сумма налога и дата его уплаты.
  • или копия налоговой декларации, поданной за рубежом, с копией платёжного документа об уплате налога (всё это также должно быть переведено на русский язык и нотариально заверено).

«Сумма уплаченного за рубежом налога зачитывается только после подачи этой декларации, по окончании налогового периода. Заявить о доходах и получить зачёт налога можно в течение трёх лет после окончания отчётного года, в котором были получены доходы»,— говорит Екатерина Шабалина.

Например, российский налоговый резидент владеет германской недвижимостью, которая приносит 10 тыс. евро в год в качестве дохода от аренды.

Сумма подоходного налога в Германии составит 2 324 евро (ставка — 23,24 % от арендного дохода с учётом надбавки в поддержку солидарности), в России — 1 300 евро (13 %).

Поскольку сумма в 1 300 евро меньше, чем 2 324, то владельцу недвижимости не придётся ничего дополнительно платить в РФ.

При этом вычеты, полученные за рубежом, не учитываются при расчёте налогооблагаемой суммы в России. Допустим, россиянин сдаёт в аренду дом во Франции и получает 18 тыс. евро в год.

Согласно французскому законодательству, он имеет право вычесть из налогооблагаемой суммы 50 % в связи с расходами на содержание жилья. Следовательно, 9 тыс. евро облагаются налогом на доход от аренды. Минимальная ставка для нерезидентов — 20 %.

Значит, в год россиянин выплачивает налог в сумме 1 800 евро. Поскольку в России не действует подобная система вычетов при уплате налогов, платить пришлось бы с полной суммы в 18 тыс. евро по ставке 13 %, то есть 2 340 евро в год.

Но так как между Россией и Францией действует соглашение об избежании двойного налогообложения, россиянину нужно заплатить налог во Франции, а в РФ только доплатить разницу — 540 евро.

Также важно знать, что, уплачивая в России налог по упрощённой схеме налогообложения, нельзя получить зачёт иностранного налога, и налогообложение в таком случае будет двойным.

Как учитывается налог при продаже зарубежной недвижимости

Согласно письму ФНС № ЕД-3-3/4062@ от 9 ноября 2012, законодательство Российской Федерации не различает продажу недвижимости в России и за рубежом — в обоих случаях действуют одинаковые правила.

По словам Екатерины Шабалиной, полученный от продажи зарубежной недвижимости доход не подлежит налогообложению, и продавец не обязан подавать налоговую декларацию в России в двух случаях:

  • для объектов, купленных до 1 января 2016: если продаётся недвижимость, которая была в собственности более трёх лет;
  • для объектов, купленных после 1 января 2016: если продаётся недвижимость, которая была в собственности более пяти лет (общий случай) или трёх лет (если налогоплательщик получил объект по наследству или в дар от родственника или члена семьи, по договору пожизненного содержания с иждивением).

Освобождение от налога можно получить, если имущество не используется для предпринимательской деятельности. Определение предпринимательской деятельности дано ФНС в письме № ЕД-3-3/412@ от 8 февраля 2013.

Если продавец не попадает под указанные выше условия, то ему нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, и до 15 июля уплатить налог.

Как и налог на доход от аренды, налог на доход от продажи может быть засчитан в России в рамках устранения двойного налогообложения. Для российских резидентов ставка составляет 13 %.

Например, в 2010 году российский резидент решил купить квартиру в Испании за 500 тыс. евро, а в 2016 он продал её за 550 тыс. Прирост капитала — 50 тыс. евро — облагается испанским налогом по ставке 24 %.

Сумма налога в этом случае — 12 тыс. евро.

Поскольку между покупкой и продажей прошло более трёх лет, согласно российскому законодательству, подавать в РФ декларацию не нужно, достаточно заплатить налог в Испании.

Важно помнить, что уклонение от уплаты налогов — уголовное преступление. Платить налоги за рубежом по меньшей ставке, чем в России, и не заполнять при этом налоговую декларацию на родине — незаконно.

Юлия Кожевникова, Tranio

Источник: https://tranio.ru/articles/double_taxation_avoidance/

Только для нерезидентов РФ: уплата налога с продажи недвижимости в России

Какой налог должна заплатить гражданка Германии за продажу квартиры в России?

Даже будучи гражданином России, оказывается, можно неожиданно превратиться в налогового нерезидента. Для этого всего лишь нужно большую часть года прожить за пределами страны.

И если вы решитесь в этот период продать недвижимость, находящуюся на территории России, в налоговой инспекции вас ожидает несколько неприятных сюрпризов. А бывает и так, что гражданин другой страны приобретает недвижимость в России и решает ее продать, не получив статус резидента.

Узнайте об условиях налогообложения в этих случаях заранее, тогда у вас будет возможность оптимально подготовиться к такому повороту событий!
 

Определяем налоговый статус
 

Если вы довольно часто покидаете Россию, то для начала необходимо подсчитать дни присутствия и отсутствия на территории Российской Федерации. От этого зависит, являетесь ли вы резидентом или нет. Как правило, для этого берутся в расчет дни въезда и выезда в страну в соответствии с проездными документами, а также визами.
 

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:
 

– Обратимся к ст. 207 НК РФ, п. 2 которой налоговыми резидентами для уплаты НДФЛ признаются физические лица, фактически находящиеся в России не меньше 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Такой критерий, как гражданство роли не играет.Таким образом, методом исключения, нерезидентами считаются люди, находящиеся на территории РФ меньше 183 дней в году.

Светлана Бурцева, председатель Люберецкой коллегии адвокатов:
 

– Как рассчитать период нахождения в России? В расчет берутся дни нахождения в России в течение 12 последовательных календарных месяцев. При этом неважно, приходятся ли они на календарный год целиком или частично. Другими словами, если вы находитесь на территории РФ 183 дня с января 2011 года по январь 2012 года, то вы признаетесь резидентом РФ.

По разъяснениям Минфина России, расчет статуса резидента можно вести с любого месяца года. Дни для определения статуса резидентства могут быть и не последовательными, они могут прерываться на время командировок и отпусков. Важно только, чтобы нужное количество дней набралось в течение последовательных 12 календарных месяцев.

Важно отметить, что расчет не берутся периоды лечения и обучения за рубежом, которые длятся меньше 6 месяцев.

Налоговую амнистию обещают 42 миллионам россиян

Если ваши расчеты показали, что вы являетесь резидентом РФ, то ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ с продажи недвижимого имущества можно в другой статье. Если же подтвердился статус нерезидента, то переходим к следующему абзацу.
 

Налоговая ставка = 30%?
 

Для кого-то это, возможно, станет полной неожиданностью, но, к сожалению, да: практически треть дохода, который нерезидент получает от продажи жилья, по налоговым правилам, следует уплатить в бюджет. Об этом гласят статьи 207, 209, а также п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ.

И даже если на момент продажи квартиры налогоплательщик еще являлся резидентом России, а к концу года его статус изменился, то рассчитывать налоги придется, исходя из 30%-ной ставки. По сравнению с 13%-ной ставкой для налоговых резидентов, эта цифра кажется просто грабительской.

 

Юлия Курмамбаева, партнер и руководитель налоговой практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С»:
 

Однако, если двусторонним международным договором об избежании двойного налогообложения между Россией и страной, налоговым резидентом которой является продавец недвижимости, установлены иные правила и нормы, то будут применяться именно эти правила (ст. 7 Налогового кодекса РФ). В настоящий момент такие договоры у России заключены с 87 странами.

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Правда, если проанализировать большинство соглашений об избежании двойного налогообложения, доходы нерезидентов от продажи жилья облагаются налогом именно в стране расположения недвижимости.

При этом если нерезидент России заплатил налоги в местную налоговую инспекцию, то они будут учтены при уплате налогов в родной стране.

А если, по соглашению, ставка на доходы физических лиц в родной стране ниже, то ее гражданин имеет право заплатить налоги с продажи недвижимости на российской земле по месту постоянного жительства (опять же, если это предусмотрено условиями соглашения).
 

Ольга Курамшина, старший юрист налоговой и юридическикой практики компании «Корпус права» (Россия):
 

– Стоит отметить, что пока налогоплательщик не получил доход фактически, то есть пока в его распоряжение физически не поступила сумма денежных средств за проданную недвижимость (полностью или в части), доход не считается полученным для целей налогообложения.
 

А как же сроки владения и вычеты?
 

Нерезиденты России в этом плане тоже находятся в невыгодном положении, по сравнению с резидентами. Если для последних Налоговым кодексом предусмотрены всевозможные вычеты и льготные условия при расчете и уплате налогов, то для первых такие бонусы отсутствуют.
 

Климент Русакомский:
 

– При расчете налога срок владения нерезидентом объектом недвижимости не имеет значения. Кроме того, следует также учитывать, что действие положений п.п. 17.1 ст.

217 НК РФ, позволяющих хозяину имущества, находящегося в собственности больше трех лет, не платить НДФЛ, на налоговых нерезидентов также не распространяется.

Поэтому при продаже квартиры на территории России налоговый нерезидент обязан заплатить 30% НДФЛ со всей денежной суммы, полученной от покупателя недвижимости.
 

То же касается и всевозможных вычетов (социальных, имущественных и профессиональных), право на которые есть у резидентов, согласно статьям 218-221 Налогового кодекса. Для людей, имеющих противоположный статус, действует только правило 30%-ной ставки.
 

Можно ли уменьшить сумму налога?
 

В этой ситуации юристы советуют заблаговременно озаботиться вопросом обретения статуса «резидент» в том календарном году, в котором планируется совершение сделки.
 

Константин Кантырев, управляющий партнер международного юридического бюро Ruscounsel.com:
 

– Чтобы воспользоваться правом на льготу в связи со сроком владения (при приобретении собственности после 1 января 2016 года – 5 лет), надо стать резидентом, то есть прожить в России более 183 дней. Немногие из нерезидентов, проживающих заграницей, будут готовы пойти на такие жертвы ради уменьшения налогов.
 

Есть и другой распространенный способ среди россиян, который юристы называют недобросовестным по отношению к государству, – указание в тексте договора заниженной цены, которая отличается от фактически получаемой на руки. Правда, как утверждают специалисты, с 1 января 2016 года он потерял свою привлекательности и требует боле тщательных расчетов.
 

Ольга Курамшина:
 

– С 1 января, если налогоплательщик реализует недвижимое имущество по цене, которая ниже 0,7 его кадастровой стоимости, соответствующий доход будет вменен налогоплательщику, даже если доказательства его получения будут отсутствовать.
 

Более легальный способ уменьшения суммы налога предлагает Светлана Бурцева, правда, он связан с рисками, основанными на банальном человеческом доверии:
 

– Для беспроблемной продажи квартиры, можно подарить ее близким родственникам, у которых есть статус налоговых резидентов России. При этом если дарение произойдет меньше чем за три года до продажи, то придется все-таки заплатить налог 13%, который все равно меньше 30%. Другое дело, что есть опасность потерять недвижимость, если родственники захотят пойти на обман.
 

Другие правила налогообложения
 

Если сделка все же состоялась, продавец обязан сообщить о полученном доходе налоговым органам, т.е. подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах физического лица. При этом стоит обратить внимание, что налогоплательщик самостоятельно проводит исчисление сумм налогов, которые он обязан уплатить.
 

Климент Русакомский:
 

– После совершения сделки продавец-нерезидент должен до 30 апреля следующего за продажей года предоставить в Налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.

Если у нерезидента есть регистрация в России, то документы необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации. Если регистрация отсутствует, то декларация подается по месту нахождения проданного имущества.

А до 15 июля этого же года, уже после подачи декларации, необходимо заплатить сам налог.

Можно ли заработать на новостройке?

Светлана Бурцева:
 

– Необходимо предупредить тех, кто думает, что можно не заплатить налоги и уехать из России, надеясь, что это сойдет с рук. На самом деле, между Росреестром, нотариусами и налоговой инспекцией сегодняшний день хорошо налажена информационная связь. Сведения в Налоговую службу подаются после каждой сделки.

Поэтому уведомление о необходимости уплатить налоги да еще и вместе с пенями может настигнуть совсем неожиданно. И это будет существенно дороже.

Более того, законы других стран требуют декларировать любую сумму, появляющуюся у человека на личном счете, а провезти через таможню большую сумму наличными может оказаться проблематичным.

Источник: https://www.cian.ru/stati-tolko-dlja-nerezidentov-rf-uplata-naloga-s-prodazhi-nedvizhimosti-v-rossii-218088/

Закон для всех
Добавить комментарий