Кооперативная квартира

Как приватизировать кооперативную квартиру

Кооперативная квартира

Чтобы распоряжаться своей квартирой, вне зависимости какой она была раньше — государственной или кооперативной, нужно ее приватизировать. Ведь право собственности на недвижимость возникает только с момента ее обязательной государственной регистрации. Без этого жилье нельзя продать, подарить, оформить наследство.

Но, хотя эта норма работает с 2010 года, до сих пор многие украинцы, особенно владельцы кооперативных квартир, полученных в 80-90-х годах прошлого века, так и не зарегистрировали свои права, полагая, что, выплатив деньги за кооператив, автоматически стали полноценными собственниками. 

Нередко владельцы кооперативов узнают о новых законодательных нормах, лишь когда получают отказы нотариусов при продаже недвижимости. Как рассказали в компании БТИ Консалтинг, только в их фирму по данному вопросу в прошлом году обратилось до 10 человек.

  • В Украине изменят правила приватизации

“Дела касаются оформления права собственности на кооперативные квартиры 90-х годов прошлого века. В свое время владельцы не обратились в БТИ, не зарегистрировали право собственности, а теперь не могут ничего сделать с этой недвижимостью”, — отметила UBR.ua юрист БТИ Консалтинг Яна Лысенко.

Сколько владельцев кооперативных квартир в Украине не довели процесс оформления прав собственности до конца — точной цифры нет из-за отсутствия единой базы. И отсутствие статистики — не единственная проблема. 

“У нас был клиент, который оплатив строительство по схеме, схожей с кооперативами, и даже получив справку об оплате, на какое-то время уехал из страны. Когда вернулся, то выяснил, что права собственности у него нет, и квартира уже продана.

С паями возможна аналогичная схема. Когда квартира в собственности кооператива, нечестный руководитель вполне может провернуть любые махинации”, — рассказал UBR.ua управляющий партнер адвокатского объединения “Suprema Lex” адвокат Виктор Мороз.

С чего начать

Для регистрации права собственности нужны: 

  • договор с кооперативом или справка о членстве в кооперативе; 
  • техпаспорт; 
  • акт приемки-передачи квартиры; 
  • документы, удостоверяющие личность человека; 
  • идентификационный код, 
  • справка кооператива о выплате пая в полном объеме. 

В справке кооператива должны быть даты принятия владельца пая в члены кооператива, выплаты паевых взносов, подпись председателя кооператива и печать. 

“Как показала наша практика, часто председатели кооперативов оформляют справки в свободной форме, упуская часть данных. И регистраторы возвращают заявления. Человек теряет время, а может и средства, уплаченные за регистрационные действия”, — подчеркнула Яна Лысенко. 

В случае повторного оформления справки из ЖСК нужно обязательно указать, что это дубликат. Иначе также возникнут проблемы с выяснением прав собственности.

  • Регистрация прав на недвижимость у нотариуса: практические советы

“Если право на кооператив оформлялось в БТИ в 90-е годы на основании старой справки, но документ утерян, надо быть внимательным. Новая справка будет иметь другие дату и номер. И нотариус/центр предоставления админуслуг, проверяя данные по квартире в БТИ, откажет в оформлении из-за несоответствия данных. Придется снова идти к председателю кооператива”, — добавила Лысенко.

Также нужно быть готовым к тому, что регистратор может потребовать расширенный перечень документов. Во-первых, кооператив после введения дома в эксплуатацию мог не представить регистратору полный перечень документов.

Во-вторых, могут возникнуть нюансы с оформлением права собственности по самому кооперативу.

Как отметили в ООО “ЮКК “Де-юре, кооперативы могут применять схему, по которой право собственности на квартиры регистрируется за кооперативами. 

“В этом случае между членом кооператива и самим кооперативом заключается договор мены. По его условиям пай меняется на квартиру и только тогда право собственности на жилье можно зарегистрировать за членом кооператива”, — предупредил юрист ООО “ЮКК “Де-юре” Иван Топор.

Алгоритм действий по сбору документов для регистрации следующий. Сперва надо обратиться за справками в жилищно-строительный кооператив, затем с пакетов этих бумаг, идентификационным кодом и паспортом идти в БТИ для инвентаризации и оформления техпаспорта (если его нет). 

Техпаспорт можно оформить в государственном БТИ, где стоимость составляет 400 грн. или при ускоренной процедуре — 800 грн. В частном БТИ эта услуга обойдется в 1000 грн.

вне зависимости от сроков оформления. За 3000 грн. можно заказать в частных структурах полное сопровождение процесса.

Это позволит избежать проволочек времени из-за неправильного оформления документов или отсутствия необходимых данных.

  • Как покупателям проблемных новостроек получить квартиру или вернуть деньги

Последний шаг — с полным пакетом документов человек может обратиться для регистрации права собственности на кооперативную квартиру в Центр предоставления административных услуг (стоимость регистрации 160 грн.) или к любому нотариусу (стоимость от 400 грн.).

При регистрации еще могут возникнуть вопросы к срокам оформления документов по инвентаризации (техпаспорт), которые выдавались давно.

Но как напоминают юристы, требование о том, что документ об инвентаризации не может быть оформлен более чем за год до самой регистрации, с 2013 года отменили.

И нотариус, проводящий регистрацию может только рекомендовать, а не требовать, переоформить документ.

“Сейчас это отнесено к ответственности собственника квартиры. Но часто люди не ориентируются в изменениях законодательства и не знают, что достаточно старого техпаспорта. Они идут и платят деньги. А можно просто поменять нотариуса”, — посоветовала Яна Лысенко. 

Кооперативные нюансы

Зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру можно только после внесения паевых взносов в полном объеме. До этого такое жилье нельзя перевести в личную собственность. Она принадлежит кооперативу. 

“На время выплаты пая члену кооператива может быть предоставлена возможность проживать в квартире до полного расчета”, — дополнил Иван Топор.  

После уплаты последней суммы взноса, кооперативная квартира автоматически не переходит в частную собственность. Право собственности надо зарегистрировать. Только после этого собственник сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению. 

Стоит отметить, что право собственности на жилплощадь после выплаты пая приобретает только член кооператива. Члены его семьи, даже проживая в квартире, не могут претендовать на право собственности, как в случае с приватизацией. Исключение юрист ООО “ЮКК “Де-юре” Иван Топор брачные обязательства. 

  • Почему украинцы обречены на нищету

“Если квартира является общей собственностью супругов и паевые взносы выплачивались в браке, то вторая сторона (при условии, что она выплачивала паевые взносы), может претендовать на долю в праве на квартиру и получить ее по договоренности или через суд”, — объяснил UBR.ua управляющий партнер юридической фирмы Pravovest Глеб Сегида. 

Дети имеют право только на проживание в кооперативной квартире.

Если пайщик умер, не зарегистрировав право собственности на квартиру, то процедура регистрации усложняется.

Сперва через суд человек должен вступить в наследство, так как оформить право собственности может только владелец квартиры или при наличии доверенности. 

“Без оформленных прав и доверенности, наследники должны идти в суд, независимо от того есть завещание или нет. Потому что нотариусу для проведения регистрации права собственности кроме завещания обязательно нужен документ о праве собственности на недвижимость умершего человека. Иначе проводить регистрацию нельзя”, — объяснила Яна Лысенко.

Какие законы почитать:

  • Гражданский кодекс Украины (ч.4 ст.334),
  • Закон Украины “О кооперации” (ст. 4), 
  • Постановление Совета министров УССР от 30.04.1985 р. № 186 “О примерном уставе Жилищно-строительного кооператива”, 
  • Постановление КМУ от 25 декабря 2015 года № 1127 “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений”,

Источник: https://ubr.ua/market/real-estate/kak-privatizirovat-kooperativnuu-kvartiru-466823

Кооперативная квартира. 20 лет спустя

Кооперативная квартира

Кооперативная квартира была признаком благосостояния советского человека. Через 20 лет после кажущейся смерти системы кооперативных квартир людям предлагают обновленный вариант жилищной кооперации. 

Продвижение жилищно-строительных кооперативов в регионы набирает обороты. Некоторые из них /в России их уже более 60/ объединены во Всероссийскую гильдию жилищно-строительных кооперативов. Учредители ЖСК утверждают, что кооператив – это реальная альтернатива еще не доведенной до ума ипотеке.

Если верить массированной рекламе, то получается, что членство в любом жилищно-строительном  кооперативе – выгодное вложение денег с гарантированным приобретением жилья. Чтобы понять, так ли это – проанализируем состояние регионального рынка недвижимости на примере одного города – Нижневартовска.

За последние полгода здесь открылось сразу несколько ЖСК. До этого о движении жилищной кооперации знали только молодые семьи – на примере молодежно-строительного кооператива. Но в МЖК всегда принимали с оглядкой на возраст желающих получить квартиру и жестко ограничивали количество членов.

МЖК изначально создавался, как кооператив не для всех и с большой долей бюджетного финансирования. Поэтому можно понять вартовчан, когда в местных СМИ началась активная реклама кооперативов для всех. Перед офисами ЖСК до сих пор ежедневно выстраиваются очереди.

Некоторые кооперативы даже стали брать дополнительные деньги за консультации.

Выяснилось, что в ЖСК приглашаются горожане практически любого возраста.  Вступить в кооператив может человек в возрасте от 18 до 60 лет /в некоторых, правда, — до 45 лет).

При себе достаточно иметь паспорт и готовность ежемесячно платить паевые взносы. Их размер в каждом ЖСК – свой.  Прописка в Нижневартовске не обязательна.

Для членства также не нужны ни справка о доходах, ни  поручители. ЖСК — не банк.

Принцип работы всех ЖСК сводится к следующему: вы вступаете в кооператив, накапливаете нужную сумму денег /это может быть 35—50% от стоимости жилья/, получаете право на подбор недвижимости и выбираете квартиру, вселяетесь в нее, прописываетесь /если хотите, со всеми домочадцами/ и выплачиваете оставшуюся часть суммы, то бишь пая.

Купленную квартиру оформляют либо в собственность кооператива, либо на вас под залог ЖСК /здесь условия у каждого кооператива могут отличаться/. Когда вы полностью рассчитаетесь, жилье выведут из залога или переоформят в собственность пайщика. Если вы хотите, чтобы квартиру оформили на вас, — спросите о размере членского взноса.

Он может существенно увеличиться по сравнению с тем, как если бы квартира оформлялась на кооператив.

Вступая в ЖСК, надо иметь в виду, что чем дольше длится членство, тем больше надо заплатить сверх рыночной цены квартиры. С момента вступления в кооператив и до момента получения прав на собственность жилья можно переплатить сверх реальной стоимости квартиры до 60%.

Поводы для дополнительных, не возвращаемых ни при каких обстоятельствах сборов, в каждом ЖСК – свои.

  Есть только несколько общих причин: вы должны оплатить риэлтерские услуги за подбор жилья и проведение сделки /до  3% от стоимости квартиры/, за нотариальные услуги /до 1,5%/, госрегистрация договора купли-продажи и услуги БТИ также стоят немалых денег.

По наблюдениям работников ЖСК, к ним в основном приходят люди, которые могут себе позволить ежемесячные отчисления в размере 7-10 тысяч рублей. Большинство любопытствующих вынуждены уйти не солоно хлебавши. Людей отпугивают не столько условия членства в кооперативе, сколько сопутствующие обстоятельства.

В участии в жилищно-строительном  кооперативе есть доля риска. Дело в том, что всеми денежными средствами ЖСК по действующему законодательству вольно распоряжаться руководство кооператива. А в начальство могут попасть не вполне чистые на руку люди.

Кроме того, пока выплачиваются деньги, квартира является собственностью ЖСК, а это означает, что в случае смерти заемщика квартира не переходит в наследство, а возвращается в кооператив. Выплаченные деньги наследникам, правда, вернут, но это, безусловно, “минус”.

Так что клиенту придется выбирать между доступностью программы и степенью ее риска.

Специалисты рынка недвижимости вообще считают, что кооперативы – это своего рода пирамиды. Аргумент в пользу такого представления вполне понятен: сбор денег с клиента осуществляется не под какой-то конкретный объект, а вообще, – “для общего дела”.

Вот мнение представителя Нижневартовской Ассоциации строителей Дмитрия Давыдова: “Я бы не советовал людям становиться участниками ЖСК до принятия специального регулирующего закона о накопительно-строительных кооперативах. Он сейчас находится на рассмотрении Государственной Думы. Пока этот закон прошел только первое чтение.

Пока же, по мнению большинства моих коллег, ситуация вокруг ЖСК создает предпосылки для появления различного рода мошеннических структур, которые просто соберут деньги с населения, ничего не предложив взамен. Форма покупки жилья через жилищно-строительные кооперативы выглядит более дешевой. Однако в этой дешевизне кроется ловушка.

Сейчас у государства практически нет возможности регулировать деятельность ЖСК. Закон не запрещает кооперативам заниматься хозяйственной деятельностью. Это означает, что кооператив, собрав деньги вкладчиков, может привлечь кредит, предоставив средства пайщиков в виде обеспечения.

Понятно, что в случае возникновения каких-либо проблем с обслуживанием кредита пайщики будут вынуждены отвечать своими деньгами перед банком. Можно также задаться вопросом – кто лично будет отвечать за деньги пайщиков? Если директор строительного предприятия, предлагая участие в долевых программах строительства, лично отвечает за все, то в ЖСК такого нет.

Даже в новом законопроекте руководители кооперативов определены как наемные менеджеры, и, следовательно, не несут ответственности кроме той, которая предусмотрена Уголовным кодексом для всех граждан. Это не добавляет уверенности тем людям, которым важно гарантированно приобрести квартиры за вложенные деньги”. 

Тем же, кто решил рискнуть и стать членом ЖСК, специалисты дают несколько советов. Прежде чем вступить в кооператив, следует узнать, как давно он существует, по какой схеме работает, кто его создал, сколько в ЖСК участников и сколько куплено им квартир, а также телефон хотя бы одного из пайщиков, желательно уже расплатившегося с кооперативом.

Словом, насколько возможно, позаботиться о своей безопасности. Помните: кооператив — организация не коммерческая /и заниматься коммерцией не имеет права/, она существует за счет взносов пайщиков и работает по принципу кассы взаимопомощи.

Впрочем, на рынке уже появились ЖСК, которые заявляют, что они не потребительские и что у них есть “свои деньги” /имея в виду деньги компании-учредителя/. В этом случае следует внимательно изучить в договоре пункт, какую финансовую гарантию дает компания-учредитель на тот случай, если кооператив не выполнит свои обязательства или разорится.

Если ЖСК говорит о том, что он застрахован в какой-то крупной компании, то скорее всего это значит, что застраховано имущество кооператива: столы, тумбы, стены офиса, а также купленные им квартиры, но не риски пайщиков. Если же вы боитесь, что ЖСК вас “кинет”, можете застраховать себя на случай невыполнения договорных обязательств.

Некоторые страховые компании предлагают такую услугу. Страховщики настолько не любят расставаться со своими деньгами, что, – будьте уверены, – проверят ЖСК “от” и “до”. Если кооператив открыт, он предоставит страховщикам полный пакет документов, начиная с финансового баланса. Надо внимательно читать договор.

Не просто читать его, а показать юристу /требуйте от него официального правового заключения, чтобы и юрист нес ответственность за свои слова/. Тщательно изучите раздел о вашей ответственности и обязательствах ЖСК.

Какие вас ждут последствия, если вы решите разорвать договор, и как скоро вам вернут деньги? И, конечно, обратите внимание на то, указана ли в договоре точная дата приобретения жилья и во что вам обойдется эта услуга. Помните: в случае возникновения проблем обжаловать договор без точной даты приобретения жилья в суде не удастся.

Некоторые кооперативы предлагают крайне невыгодные формы участия. Иногда взять в банке ссуду и стать участником долевого строительства в итоге дешевле, чем пребывать в ЖСК. Опыт многих стран мира говорит о том, что системы кооперативов /их именуют ссудосберегательными/ могут функционировать ничуть не хуже, чем классическая ипотека. Однако в России – свои реалии.

Поэтому, подсчитывая все “за” и “против” ЖСК, надо знать: эксперты считают, что участие в ЖСК не должно увеличивать рыночную стоимость квартиры более чем на 25%.

По мнению члена Нижневартовской Ассоцииации строителей Дмитрия Давыдова: “Если вы готовы откладывать по 10000 рублей ежемесячно для того, чтобы в перспективе купить себе квартиру, то совсем не обязательно вступать в ЖСК. Пока ситуация с жилищными кооперативами не прояснилась до конца – несите свои сбережения в банк, а не в кассу взаимопомощи.

В банке, по крайней мере, вас не будут штрафовать за невнесение вовремя членских взносов и пая. В ближайшее время станет ясно, что выгоднее: ипотека, ЖСК или долевое строительство. Даже за 3-4 года вы накопите достаточно средств, чтобы принять участие в любом строительном проекте на более выгодных условиях.

Не забывайте: в любой из ныне существующих схем покупки квартир в рассрочку важно какую сумму вы можете внести сразу. И ЖСК здесь не исключение. Практика показала: на сегодняшний день в Нижневартовске /да и, вообще, – в регионах/ сложилась только одна реально работающая система покупки жилья в рассрочку. Это – долевое строительство”.

Источник: https://www.nakanune.ru/articles/kooperativnaja_kvartira_20_let/

Что лучше, квартира в частной собственности или кооперативная? Сравним плюсы и минусы жилья в Чехии

Кооперативная квартира

Кооперативная доля (именно так дословно можно перевести на русский язык выражение „družstevní podíl“) или же квартира в частной собственности, вот в чём вопрос! Вдохновение поговоркой Гамлета здесь употреблено не случайно, потому как для многих дилемма одинаково важна, а ответ тоже не однозначен.

Так или иначе обратитесь ли Вы к специалистам по недвижимости, юристам или же финансовым консультантам, ответа Вы дождётесь, однако там всегда будет присутствовать именно то самое «но». Таким образом решение зависит прежде всего только от Вас, поскольку, проще говоря, выходом из данной ситуации может быть умение ответить на 2 ключевых вопроса, а именно:

Как я хочу распоряжаться данной квартирой и как финансировать её покупку?

ЖК — это юридическое лицо с собственным уставом и органами управления (общее собрание членов жилищного кооператива, правление во главе с председателем и ревизионная комиссия).

Создание и деятельность ЖК регулируются нормами Закона о коммерческих корпорациях (закон № 90/2012 СЗ, глава VI), однако каждый ЖК может по-своему определять права и обязанности членов в него входящих согласно его уставу.

Членами ЖК могут быть физические и иногда юридические лица. Члены имеют право влиять на деятельность «своего» ЖК посредством права голоса на общем собрании, имеют право просматривать бухгалтерские отсчёты и документы ЖК, а также могут быть избраны в органы управления.

Что такое товарищество собственников жилья (ТСЖ) в Чехии?

ТСЖ создаётся согласно закона в каждом доме как минимум с пятью квартирами, из которых по меньшей мере три принадлежат трём различным собственникам, независимо от воли собственников единиц жилья.

ТСЖ также имеет свои органы управления (общее собрание членов товарищества и правление товарищества), а также устав.

Создание и деятельность ТСЖ согласно нового законодательства регулируются нормами гражданского кодекса (закон № 89/2012 СЗ), однако встретить такие нормы можно в соответствии с уже отменённым законом о собственности № 72/1994 СЗ.

7 ключевых аргументов в пользу личной собственности

  1. Неограниченно и свободно распоряжаться квартирой например в случае, если она у Вас в качестве инвестиции, то, безусловно, лучшим вариантов является частная собственность.
  2. Квартиру можно заложить в пользу банка и финансировать покупку данной квартиры ипотекой.
  3. Квартира Ваша и Ваше право собственности занесено в кадастр недвижимости.
  4. Квартиру Вы можете сдавать в аренду без ограничений.
  5. Квартирой Вы можете ручаться у Банка и в случае, если хотите занять деньги, напр. для бизнеса или для покупки другой недвижимости.
  6. Если же Вы покупаете квартиру в качестве инвестиции для последующей сдачи в аренду, Вы можете её списывать и уменьшить таким образом налоговую базу для подоходного налога, что в случае кооперативной квартиры невозможно.
  7. Если вы хотите продать квартиру, в которой живёте и имеете прописку, от подоходного налога вы освобождаетесь уже через два года владения имуществом. В случае с ЖК — через 5 лет. Подробнее можете прочитать про подоходный налог при продаже недвижимости в Чехии здесь.

6 ключевых аргументов в пользу кооперативной собственности

  1. Покупка выгодна тем, у кого есть собственные денежные средства и кто не нуждается в кредите/ипотеке. Кооперативная квартира обычно на 5-10% дешевле, потому как её нельзя купить с использованием ипотеки, и ею нельзя напрямую ручаться.
  2. Перевод кооперативной доли осуществляется проще и намного быстрее, поскольку у собственника есть так называемые членские права/кооперативная доля в ЖК, которые переводятся на основании договора о переводе доли на нового члена ЖК. Данные сделки не должны регистрироваться через кадастр недвижимости, т.о.

    моментом подписи договора о переводе доли и переводе средств сделка завершена.

  3. При переводе кооперативной доли не платится налог на приобретение недвижимости, который в настоящее время составляет 4% от цены недвижимости.
  4. В ЖК проще проводить ремонт а также совладельцам проще получить более дешёвый кредит на ремонт.

  5. Одобрение ремонта осуществляется в соответствии с уставом, например ¾ большинства членов ЖК.
  6. ЖК в целом платят меньше налогов на недвижимость.
  7. Возможность повлиять на выбор соседей. Чешское законодательство позволяет ЖК исключать неплательщиков или же проблемных соседей по квартире.

    ЖК как собственник может запрещать или ограничивать членам кооператива в заключении договоров аренды, и таким образом напрямую влияет на то, кто будет жить в доме.

Плюсов можно найти ещё больше, однако перечисленные выше являются наиболее распространёнными, с которыми мы сталкиваемся на нашей практике. У Вас возможно появится другой взгляд или мнение во время приобретения квартиры, дальнейшего эксплуатирования, а также в случае, если Вы решите квартиру продать.

Форма собственности – кооперативная доля может в последствии переведена в частную собственность, так как в случае ЖК можно, если будет заинтересовано значительное число членов ЖК, перевести квартиры в частную собственность членов ЖК.

Это напрямую зависит от состава членов ЖК, внутренней коммуникации и конкретной ситуации в ЖК.

Источник: https://cze-tour.com/info/kvartira-v-chastnoj-sobstvennosti-ili-kooperativnaya.html

Кооперативная квартира 2020: порядок оформления в собственность

Кооперативная квартира

Закон предусматривает разные варианты приобретения жилья в собственность. Наряду с покупкой квартиры на вторичном рынке и у специализированной строительной организации – застройщика, у россиян есть возможность участия в кооперативе. В результате работы такого объединения пайщику передается в собственность кооперативная квартира, особенности которой мы разберем в статье.

Что это такое

Подробнее рассмотрим, что такое кооперативная квартира. Появились такие объекты недвижимости еще в СССР. Как в то время, так и сейчас суть кооператива можно выразить так:

  • заинтересованные граждане объединяют свои средства в один счет и образуют кооперативное объединение;
  • кооперативное объединение использует возможности своих членов или нанимает строительную фирму для возведения дома;
  • после ввода дома в эксплуатацию жилые помещения распределяются между пайщиками сообразно их взносу. Кому какая квартира достанется, как правило, решается еще на этапе образования объединения.

Сегодня такая форма строительства не распространена. Кооперативы вытесняются долевым участием в строительстве, поскольку последний вариант безопаснее для дольщика. Основные недостатки строительного кооператива по сравнению с ДДУ:

  • средства пайщиков не застрахованы и не могут быть компенсированы Фондом защиты дольщиков;
  • строительство контролируется непрофессионалами;
  • у пайщиков нет особых прав как у дольщиков при банкротстве застройщика.

ВАЖНО! Кооператив – это более рискованное вложение по сравнению с долевым участием в строительстве. Привлекает же пайщиков возможность получить квартиру намного дешевле, чем при покупке уже готовой или долевом строительстве.

Кооперативная квартира – это такое жилье, что строится общими усилиями и на общие средства граждан, объединенных в кооператив. Это вполне работающая схема. Сложности у пайщиков и их наследников возникают в следующих случаях:

  • дом построен, и нужно оформить жилплощадь на себя;
  • дом построен, пай выплачен, но пайщик умер, не оформив собственность;
  • пай не выплачен, а пайщик умер.

При этом ситуация может возникнуть долгое время назад и тянуться годами. Нередки случаи, когда человек вложился в кооперативное строительство еще в СССР, въехал в готовое жилье, но так и не зарегистрировал право собственности на кооперативную квартиру. Разбираться с правами приходится уже его наследникам.

Права пайщика в кооперативе

Статус и деятельность ЖСК регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ. Здесь же устанавливаются и права пайщиков:

  • участвовать в организации и управлении ЖСК через общее собрание;
  • право на сам пай в кооперативе;
  • право на кооперативное жилье сообразно внесенной сумме денег, когда дом жилищного кооператива уже сдан;
  • разрешить проживание временным жильцам;
  • разделить квартиру с другим владельцем пая, если есть такая возможность в реальности;
  • сдать жилплощадь внаем;
  • получить возмещение, если дом подвергнется сносу;
  • участвовать в банкротстве ЖСК.

Ряду наследников предоставлена преимущественная возможность вступления в кооператив, если у наследодателя остался пай.

Оформление в собственность

Право собственности на квартиру переходит к пайщику в момент полной выплаты пая. Этот факт нужно подтвердить с помощью государственной регистрации права собственности на кооперативную квартиру в ЕГРН. Регистрация возможна, если дом уже сдали в эксплуатацию.

Общий порядок действий, как оформить собственность:

  1. Собрать документы по списку и оплатить госпошлину.
  2. Обратиться в «Мои документы» для передачи бумаг.
  3. После истечения срока регистрации забрать готовый результат.

Рассмотрим этапы подробнее.

Список документов

Для оформления в собственность кооперативной квартиры понадобятся:

Перечень документов для оформления квартиры в собственность может дополняться в зависимости от практики региона. На основании представленных документов сотрудник оформит заявление. Заполнять заявление дома заранее не нужно.

Куда обращаться

Запись в ЕГРН вносит регистратор – сотрудник Росреестра. Передать ему документы можно одним из следующих способов:

  • лично через МФЦ – самый распространенный и надежный вариант;
  • почтовым отправлением – дорогостоящий и непопулярный способ, придется заверять все подписи нотариально;
  • через [urlspan]личный кабинет[/urlspan] на официальном сайте Росреестра – возможность новая, реализована не во всех регионах, для нее нужна специальная ЭЦП.

Удобнее всего выбрать ближайший офис «Мои документы» и записаться на прием к его специалисту.

ВАЖНО! Отказать в приеме документов могут только если заявитель не принес паспорт. В остальных случаях документы принять обязаны, даже если они составлены с ошибками или какая-то бумага отсутствует.

Сроки регистрации и госпошлина

Регистрация занимает от 7 до 14 рабочих дней в зависимости от сложности ситуации и комплектности документов. Если заявитель забыл приложить определенную справку, то регистрацию приостановят. Документ нужно будет приобщить так же через МФЦ.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей.

Результат регистрации

По итогу регистрационных действий специалисты выдают выписку из ЕГРН, в которой будет указан собственник жилплощади. Свидетельства (розового цвета на бланке) о праве собственности отменили, теперь права подтверждаются выписками.

Регистратор может отказать в регистрации, если обнаружит недостатки в документах или их комплект будет неполным.

Порядок наследования

Кооперативная квартира может принести сложности при наследовании. Основное последствие, если квартира не оформлена в собственность, в том, что наследники получают не жилье, а пай – стоимость квартиры. Ключевым моментом является факт полной выплаты пая.

Общая процедура наследования

Наследование в общем порядке возможно двумя путями – по завещанию или по закону. О завещании может быть неизвестно до последнего момента, однако если его нет – наследование осуществляется в соответствии с очередями, приведенными в ГК.

Как действовать наследникам:

  1. День смерти открывает наследство. Родственникам наследодателя в первую очередь следует обратиться к нотариусу для открытия дела о распределении оставшегося имущества. Лучше выбрать нотариуса в районе проживания умершего. На эти действия есть полгода.
  2. Следующий шаг – разыскиваются наследники и имущество, которое нужно распределить. Состав наследуемых вещей определит сам нотариус на основании имеющейся документации.
  3. По итогам распределения наследства выдаются подтверждающие бумаги – свидетельства. Бланки на недвижимость нужно предъявить для регистрации в ЕГРН.

Гражданам понадобятся следующие документы:

  • свидетельство о смерти;
  • заявление об открытии наследственного дела – пишется в присутствии нотариуса, образец можно посмотреть здесь;
  • документы о родстве с умершим;
  • все документы на имущество, которое осталось после смерти.

Для оформления пая понадобится или документация о принятии в кооператив, или бумаги на оформленную недвижимость.

Если квартира оформлена в собственность

Это самый простой вариант, когда предыдущий хозяин вовремя оформил свои права. Наследники просто получают в собственность жилье, а обращаться в кооператив им не нужно. Получив свидетельство о праве на наследство, наследники обращаются в МФЦ для передачи бумаг на регистрацию. Спустя 7-14 дней они получат выписку из ЕГРН с записью о новых владельцах квартиры.

Пай выплачен, но право собственности не оформлено

Право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента полной выплаты пая. Даже если кооперативная квартира не оформлена в ЕГРН – собственником все равно считается пайщик. В связи с этим к наследникам переходит право на само жилье.

ВАЖНО! Если паевые взносы погашены, то вступать в кооперативное объединение нет необходимости.

Для оформления потребуется получить в кооперативе:

Далее нотариус оформит свидетельство. Со свидетельством, справкой о выплате пая, протоколами, госпошлиной и паспортом наследник обращается в МФЦ. Кооперативная квартира будет зарегистрирована уже на наследника.

Пай не выплачен

Это самая сложная для наследников ситуация. Право собственности принадлежит кооперативу, а наследники получают только паенакопления умершего. Право пользования квартирой по наследству не переходит, поскольку напрямую связано с фактом вступления в кооператив.

ВАЖНО! Члены семьи умершего, которые проживали вместе с ним, получают право пользования жильем только при условии вступления в кооператив.

Что делать с полученным кооперативным паем:

  • вступить кооперативное объединение, погасить паевые платежи и оформить собственность на квартиру;
  • не вступать в кооператив и получить компенсацию пая.

Если наследников много, то определить, кто именно вступит в кооператив, поможет ст. 131 ЖК РФ. Преимущественное право распределяется так:

  • в первую очередь вступает супруг, который имеет право на пай;
  • если муж/жена отсутствует или отказался вступать – ступить могут наследники, которые жили вместе с умершим;
  • если все они отказались от вступления, то право переходит к иным наследникам.

Если наследники не пожелали вступать в кооператив, им выплачивается сумма пая. Процедура осуществляется в рамках ст. 13-14 Закона «О потребительской кооперации». Дополнительно нужно читать устав кооператива.

Если кооператив откажется выплачивать компенсацию, это можно расценить как неосновательное обогащение и обратиться за взысканием в суд.

Частые вопросы

В связи с кооперативными квартирами возникают различные вопросы. Рассмотрим наиболее популярные.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру

Понятие «приватизация» применяется только если речь идет о государственной или муниципальной квартире. Кооперативная квартира никогда не принадлежала ни государству, ни местной администрации – она изначально строилась как частная.

Поэтому и процедура оформления называется не «приватизация», а просто «регистрация права собственности». Как оформить квартиру в собственность – мы рассматривали выше.

Можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру

Неприватизированная, то есть не оформленная в собственность, кооперативная квартира принадлежит на праве собственности пайщику, если пай полностью выплачен. В этом случае ее теоретически можно завещать, но на практике ни один нотариус за это не возьмется. Перед составлением завещания нотариус настоит на оформлении права собственности в ЕГРН.

По вопросу, можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру, пай по которой не выплачен, ответ строго отрицательный. Данная жилплощадь еще не принадлежит пайщику. Право собственности находится у кооператива. Поэтому и завещать можно не жилье, а только кооперативный пай.

Прекращение членства в кооперативе

Членство в кооперативе прекращается:

  • добровольно по заявлению пайщика;
  • если его исключили принудительно в связи с грубым нарушением правил;
  • в случае смерти пайщика;
  • если ЖСК ликвидирован.

В первых трех случаях пайщику или его наследникам возвращаются деньги, которые он уплатил за кооперативный пай. В последнем случае имущество, оставшееся после ликвидации, делится между всеми членами сообразно размеру их участия в ЖСК.

Купля продажа кооперативной квартиры

Купля-продажа кооперативного жилья возможна только если на него уже оформлено право собственности и имеется запись о собственнике в ЕГРН. В остальных случаях сделка просто не состоится, даже если пай и выплачен полностью. Поэтому продавцу в любом случае сначала нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.

Порядок,  как продать кооперативную квартиру, не отличается от обычной купли-продажи:

  1. Подготовка документов.
  2. Заключение договора купли-продажи и передача по акту.
  3. Регистрация права покупателя на квартиру в ЕГРН.
  4. Полная оплата жилья.

При этом брать разрешение у кооператива на продажу не нужно.

Риски покупателя

Основной риск покупателя, который покупает кооперативную квартиру (Москва или регионы) заключается в оспаривании сделки кооперативом. Это возможно, если пай не выплачен полностью. Чтобы себя обезопасить, нужно потребовать у продавца подлинную справку о полной выплате пая – она сохранилась с момента регистрации права собственности в ЕГРН.

Статус кооперативной недвижимости и возможные операции, которые допустимо с ней проводить, напрямую определяется фактом погашения пая. Если пай выплачен – возможны любые операции после регистрации собственности в ЕГРН. Если платежи еще открыты, то распоряжаться можно только самим паем, но не жилплощадью.

Также читайте интересный материал о купле продаже на вторичном рынке и что такое ипотечный кооператив.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/kooperativnaya-kvartira.html

Кооперативные квартиры глазами судебной практики

Кооперативная квартира

Споры с наследованием кооперативных квартир – одни из самых сложных в судебном производстве.

Трудность заключается не только в том, что при их рассмотрении применению подлежат нормы различных отраслей права, включая наследственное, жилищное, гражданское, процессуальное.

Все подобные дела берут начало в семидесятых – восьмидесятых годах прошлого века, что значительно усложняет обеспечение доказательной базы и является препятствием для получения необходимых и достаточных документов для рассмотрения споров по существу.

Кто имеет право на кооперативную квартиру по наследству

Большая часть кооперативного жилья, становящееся предметом наследственных споров, приобреталось, как правило, в советский период, в 70-е, 80-е годы прошлого века. Паи за недвижимость вносились десятилетиями.

Большинство кооперативных квартир владельцы получали или оплачивали в период брака, полностью или частично, что становилось основанием к определению и выделу обязательной супружеской доли.

Именно поэтому чаще наследники, в том числе по завещанию, претендовать могут не на все кооперативное жилье, а лишь на определенную его часть.

В ходе одного из недавних судебных споров в городе Москве после смерти собственника роскошной трехкомнатной квартиры к нотариусу обратилась молодая особа, имея на руках завещание.

Она предоставила свидетельство о государственной регистрации права, оформленное на умершего, и завещание в свою пользу, полагая, что получит в наследство всю квартиру целиком. Однако в итоге ей досталась лишь четвертая часть недвижимости.

Суд при рассмотрении дела установил, что половина жилого помещения приходилась на жену умершего собственника в качестве супружеской доли, ввиду выплаты пая в период брака.

Более того, находясь на пенсии, супруга умершего, вне зависимости от завещания, обладала законным правом на обязательную часть наследственного имущества. В общей сложности вдове перешло три четвертых доли кооперативной квартиры.

Как правильно посчитать размер доли наследника

Если пай за кооперативную квартиру выплачивался в период брака, то при ее наследовании должны учитываться интересы пережившего наследодателя супруга, даже если квартира была полностью оформлена на умершего.

Определяется размер супружеской и наследственной доли в зависимости от того, сколько времени и в какой период супруги состояли в браке и когда выплачивался пай.

Если квартира была получена в период брака и все то время, пока выплачивался пай, супруги находились в оформленных отношениях, после смерти одного из них наследованию будет подлежать только половина квартиры, другая половина должна быть передана пережившему супругу в качестве супружеской доли.

Данная доля подлежит снижению при частичной оплате кооперативной квартиры в период брака.

Например, если кооперативное жилье было предоставлено до брака в 1975 году, и на дату его получения в соответствии с уставом кооператива вносился вступительный взнос в размере, скажем,  40% от стоимости недвижимости, а затем опять же до брака пайщик самостоятельно выплатил еще 10% от цены жилого помещения, жена в качестве супружеской доли сможет претендовать только на 25% от всей квартиры и ¾ доли будет распределяться между наследниками.

Доказательства и справедливость

При оформлении в собственность кооперативного жилья в регистрирующий орган достаточно предоставить справку о выплаченном пае. Такие справки выдают председатели кооперативов, как правило, это уже новые должностные лица, привлеченные к своим обязанностям после завершения всех паевых взносов.

Они часто выписывают справки не на основании действительных данных, а руководствуясь предположениями и догадками.

Причиной тому является несколько факторов, в том числе: утрата документов о действительных паевых выплатах, осуществление полномочий председателей некомпетентными в правовом отношении лицами, отсутствие  законодательных требований и ответственности в плане предоставления точной и документально подтвержденной информации.

В моей практике в судебных спорах не раз «всплывали» справки о выплате пая по одним и тем же квартирам, датированные разными числами и годами и содержащие совершенно различную информацию о начале и завершении внесения паевых взносов, что является самым существенным вопросом при наследовании кооперативных квартир.

В одном из споров дочь умершего собственника кооперативного жилья предоставила в суд справку о внесении пая за квартиру в 1985 году, в тот же самый год, когда квартира была получена.

По ходатайству бывшей супруги умершего, в брак с которой он вступил только в 1986 году, по судебному запросу из Росреестра была получена другая справка, на основании которой и было зарегистрировано право собственности.

Данный документ содержал информацию о том, что пай был выплачен в 1993 году, а не в 1985 году, что дало возможность бывшей супруги наследодателя получить половину жилого помещения в качестве супружеской доли.

Возможные ловушки

Самыми распространенными в судебных спорах по наследованию кооперативной недвижимости являются следующие проблемы.

Первое: дата, приведенная в справке о выплате пая, не свидетельствует и не доказывает, что пай был внесен именно в данный год.

Указанная дата лишь свидетельствует об окончании погашения пая, а весь период оплаты и размер такой оплаты, которые действительно имеют значение для определения наследственной доли и доли пережившего супруга, должны устанавливаться на основании платежных документов бухгалтерии кооператива.

Второе: если в период брака умершим и его супругом были приобретены несколько кооперативных объектов (квартиры, гаражи, иное), то это может послужить основанием для предъявления наследниками требований на все кооперативное имущество к пережившему супругу, даже если оно оформлено в его единоличную собственность.

В одном из недавних судебных процессов по разделу кооперативной квартиры между супругой, наследником по завещанию и наследником по закону наследник по закону выяснил, что в период брака выплачивался пай еще за одну кооперативную квартиру, находящуюся в собственности у супруги умершего наследника. Чтобы последней не потерять часть своей жилплощади, ей пришлось в рамках мирового соглашения отказаться от своей доли в спорной квартире, оформленной на ее умершего супруга, в пользу наследника по закону.

Обязательная продажа унаследованной недвижимости

Недавно в СМИ просто таки прогремела информация о том, что депутаты Государственной думы задумали закон, согласно которому они обяжут наследников продавать полученное в долевую собственность имущество, даже предварительные сроки установили – три месяца, а если нет согласия в  их рядах, то, мол, надо отбирать и продавать квартиры и дома с аукционов.

Таким образом депутаты решили бороться с бытовым произволом и человеческой жадностью, вдруг возникающей у внезапно обогатившихся наследников. Меня как специалиста подобная инициатива не удивила, не потому что она дельная и нужная, а вовсе наоборот.

К сожалению, наши депутаты не знают азов конституционного права России, как и не знают фундаментальных положений гражданского законодательства, ну и, безусловно, они не знают мнения Верховного суда на сей счет, который позволяет изымать за достойное вознаграждение, разумеется, незначительные доли недвижимости у наследников в пользу иных собственников.

Кажется малоосмысленным делить долевых собственников по критерию: «как получил долю». По наследству – продадим с аукциона, не по наследству – живи, владей и радуйся?

Источник: https://www.irn.ru/articles/39372.html

Закон для всех
Добавить комментарий