Кто обязан выплачивать долги предыдущего собственника жилья?

Как не платить чужие долги за коммунальные и жилищные услуги

Кто обязан выплачивать долги предыдущего собственника жилья?

Упрощенная процедура взыскания долгов за коммунальные и жилищные услуги привела к тому, что каждый, даже тот, кто платит аккуратно, может столкнуться со списанием с банковского счета некоторой суммы. Почему и как обезопасить себя от неприятных сюрпризов?

Медведев дал поручения по завершению строительства проблемных объектов

Бывшие члены семьи собственника, совместно проживающие члены семьи несут солидарную ответственность по долгам. “К примеру, квартира принадлежит бабушке, а прописаны в ней дети и внуки, – объясняет Игорь Кокин, эксперт Высшей школы госуправления РАНХиГС.

– Накопился долг, по закону оплатить его должен собственник, но кредитор может попросить заплатить солидарно всех проживающих в квартире”. При этом далеко не все живут по адресу своей регистрации, но в данном случае факт проживания не требуется подтверждать.

Зарегистрированы – значит, проживаете, следовательно, обязаны погасить долги по ЖКХ, накопившиеся за квартирой. Обезопасить себя можно только одним способом – иметь регистрацию строго по месту фактического жительства.

Я не в доле

Не менее опасно владеть имуществом совместно с людьми, которые могут не платить за коммунальные и жилищные услуги. Кредиторы – УК, поставщики тепла, воды и света – не вникают в то, кто именно из собственников накопил долги.

Такие ситуации часто происходят в коммунальных квартирах или же в квартирах, которые после развода разделены между супругами, но проживает на совместной жилплощади только один из бывших супругов.

Выход только один – распределить зоны ответственности, то есть расчетные счета. Сделать это можно двумя способами: непосредственно обратившись в управляющую компанию, ТСЖ, ресурсоснабжающие организации, а в случае отказа – в суд.

Заплатили по-соседски

Обычной практикой управляющих компаний является расписывание долгов одних собственников, которые не платят, на тех, кто платит. Этот фокус скрыт в платежах на содержание дома. Каждый месяц требовать подробного отчета от УК о том, куда ушли средства, поступившие на содержание дома, довольно хлопотно. Самый простой способ избежать оплаты счетов за соседей – перейти на прямые договоры.

Нет квартиры, есть долги

Увы, столкнуться за долги с отключением от благ цивилизации может самый добросовестный собственник квартиры. photoxpress

Нередко оплачивать чужие долги приходится после продажи квартиры. Новый владелец должен переоформить на себя лицевой счет, сообщить всем поставщикам ресурсов, что у квартиры сменился владелец. Но не все такие сознательные. Пока долгов нет, формальности никого не интересуют.

Но как только они возникают, УК обращается в суд и взыскивает деньги с того, кто числится собственником. Происходит все быстро, суд принимает решение, оно передается судебным приставам, деньги уходят со счета должника.

При этом суд и приставы не проверяют информацию о собственнике жилья, они верят информации УК.

Игорь Кокин советует в таком случае жаловаться в государственную жилищную инспекцию на УК. “Управляющие компании обязаны вести актуальный реестр собственников по Жилищному кодексу, если они этого не делают, это нарушение лицензионных требований”, – поясняет Кокин.

Любопытно, что в таких случаях бывшего собственника предупреждают о судебном разбирательстве, но по старому адресу. Такой порядок вещей оставляет человека без шансов вовремя заметить нарушение. Единственное, что можно посоветовать, – периодически проверять сайт службы судебных приставов на предмет того, не числится ли за вами какой-то должок.

Собственность с хвостом

Не меньше рискует и покупатель. Он также может заплатить по долгам прошлого владельца, если управляющая компания решит не вдаваться в подробности.

Новый собственник не отвечает по долгам прежнего. Исключение составляют только взносы на капитальный ремонт, отмечает Игорь Кокин. Но это только в теории. А на практике случаются вопиющие нарушения. На многочисленных форумах невезучие хозяева новых квартир рассказывают, как при покупке жилья не обратили внимания на квитанции за коммуналку, а те оказались неоплаченными.

При этом коммунальщики не хотят вдаваться в детали, требуют уплатить деньги новых владельцев и грозят отключением воды, света и другими неприятностями. “Это советская привычка считать, что счет привязан к квартире, на самом деле он привязан к собственнику. И новый владелец жилья не должен расплачиваться за прежнего собственника”, – говорит Кокин.

Как легально сэкономить на квартплате

Что делать, если УК, а также поставщики ресурсов угрожают отключением от благ цивилизации? Сразу же после регистрации права собственности необходимо уведомить все обслуживающие организации о смене собственника и переоформить лицевые счета на обслуживание. Заключить договор с УК или ТСЖ. Если дом находится в непосредственном управлении ресурсоснабжающих организаций, то придется обойти всех поставщиков – энергии, воды и тепла – и перезаключить с ними договор.

В случае приобретения квартиры с долгами рекомендуется направить заявление в ЖЭК (иные обслуживающие организации) о том, что вами с момента приобретения квартиры оплачиваются все коммунальные услуги и задолженности у вас не имеется. К заявлению следует приложить копии договора купли-продажи объекта, свидетельство о регистрации права, показания счетчиков на момент приобретения квартиры и все оплаченные квитанции.

Если же управляющая компания или поставщик ресурсов отказывается принять ваши доводы, можно написать заявление в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете все это как вымогательство.

Источник: https://rg.ru/2019/02/13/kak-ne-platit-chuzhie-dolgi-za-kommunalnye-i-zhilishchnye-uslugi.html

С кого управляющим организациям взыскивать долги за коммуналку

Кто обязан выплачивать долги предыдущего собственника жилья?

Верховный Суд РФ помог разобраться, с кого управляющим организациям взыскивать долги за коммунальные услуги при продаже квартиры: с собственника или бывшего собственника. Подробности дела, а также подсказки, как не запутаться при взыскании задолженности, читайте в сегодняшней статье.

Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ

Что случилось

Это кажется, что определить, с кого взыскивать долги за коммунальные услуги, просто.

С кого вы бы стали требовать: с нынешнего или прошлого собственника помещения, с бывших или настоящих членов его семьи? Как вы думаете, должен ли оплатить долг за КУ продавец квартиры, который по какой-то причине не выписался из квартиры? А должен ли платить покупатель, который зарегистрировал договор через месяц после его подписания?

Часто мы считаем, что всё решает регистрация по месту жительства. Есть регистрация – есть обязанность платить за КУ и платить по долгам. Однако Верховный Суд РФ объяснил, что это не так.

Управляющая организация пыталась взыскать задолженность за коммунальные услуги с собственника квартиры, а также с бывшего владельца и его бывшей жены. После развода с женой бывший владелец продал квартиру нынешнему, при этом ни он, ни его бывшая жена не выписались из квартиры.

Через год после покупки квартиры суд признал, что у бывших владельцев нет оснований состоять на регистрационном учёте. По этой причине Московский областной суд решил, что долги за коммунальные услуги обязаны оплатить все трое – бывшие супруги были зарегистрированы в квартире, не выписались из неё и не уведомили УО о непроживании.

Следующей инстанцией был Верховный Суд РФ. Он-то и объяснил, что регистрации по месту жительства для удовлетворения иска недостаточно.

Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ

Регистрация по месту жительства не всё решает

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Обязанность по внесению такой платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Верховный Суд РФ делает вывод: регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг.

Это значит, факт сохранения регистрации бывших супругов в квартире при смене собственника не является основанием для появления обязанности платить за жилое помещение и коммунальные услуги.

Суд ссылается на ст. 153 ЖК РФ. Эта статья содержит закрытый перечень лиц, которые должны платить за содержание квартиры:

  • собственники,
  • наниматели,
  • арендаторы,
  • члены жилищных кооперативов,
  • застройщик и покупатель квартиры.

Солидарно с владельцем за содержание квартиры платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Бывший владелец квартиры и его бывшая супруга к перечисленным лицам не относятся и в силу закона не могут нести солидарную с нынешним собственником квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги.

Тем более, что судом уже было установлено, что они не проживали в спорной квартире и у них не было оснований состоять на регистрационном учёте после смены собственника.

Читайте, являются ли временно проживающие и временно отсутствующие пользователи потребителями коммунальных услуг

Запомнить

Итак, кто же должен платить за коммунальные услуги и с кого управляющая компания может взыскивать задолженность.

  1. Платят за КУ собственники, наниматели по договору соцнайма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, дольщики и застройщики (ст. 153 ЖК РФ).
  2. Собственники вносят плату за жилье независимо от того, прописаны ли они там и проживают ли там.
  3. Солидарно с собственниками платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением.
  4. Регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  5. Если собственник не платит, УО лучше предъявлять иск не только к нему, но и к членам его семьи в солидарном порядке.
  6. Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации. Собственники платят за КУ только с момента регистрации права собственности.

Источник: https://roskvartal.ru/vzyskanie-dolgov/9245/s-kogo-upravlyayuschim-kompaniyam-vzyskivat-dolgi-za-kommunalku

Что делать, если у купленной вами квартиры от старых хозяев остался долг по коммунальным платежам

Кто обязан выплачивать долги предыдущего собственника жилья?

Оказывается, продажа недвижимости с долгами по коммунальным услугам далеко не редкость в наши дни. Об этом свидетельствует количество связанных с этой темой вопросов, по которым граждане консультируются с нотариусами Гомельской областной нотариальной палаты.

И ведь действительно, что делать, если квартира, за которую отдано всё, что нажито непосильным трудом, вдруг оказывается с неприятным сюрпризом? Обязан ли новый владелец, вместо того, чтобы вкладывать деньги в ремонт, оплачивать коммунальные счета предыдущих хозяев? Разобраться в непростом вопросе помогает нотариус Гомельского нотариального округа Светлана КУЧИНСКАЯ.

Потребность продать квартиру или дом нередко связана с различными нестандартными жизненными ситуациями.

Например, раздел общего имущества с неблагополучным родственником либо внезапно ухудшившееся финансовое положение, когда других вариантов для его улучшения нет. Есть и другие причины, связанные с тяжёлыми жизненными ситуациями.

Впрочем, даже если у продавца всё благополучно, его недвижимый товар может оказаться с долгами по коммунальным платежам.

– Практика показывает, что не всегда собственник квартиры при заключении сделки купли-продажи скажет вам о том, что на недвижимости «висит» немалый долг, – говорит Светлана Кучинская. – Такая информация скрывается в надежде, что покупатель ничего не станет выяснять и задолженность перейдёт к нему. 

Вдруг никто не узнает 

В то же время наличие такой задолженности легко проверить. Во-первых, при реализации жилья продавец должен предоставить покупателю справку о том, что все услуги оплачены. Её выдаёт расчётно-справочный центр по месту нахождения недвижимости, председатель ЖСПК или товарищества собственников.

Во-вторых, необходимо поинтересоваться у продавца, есть ли в квартире (доме) индивидуальный прибор учёта расхода воды; уточнить, есть ли договор с водоканалом; сверить фактические показания счётчиков учёта света, газа и прочего с показаниями в последней жировке.

Бывает, что недобросовестные граждане намеренно занижают показания приборов учёта, и в обслуживающую организацию предоставляется недостоверная информация. 

Предположим, жизненные обстоятельства продавца жилья сложились таким образом, что долги по услугам есть, а возможность их уплатить отсутствует. 

– В этом случае, – уверяет нотариус, – крайне важно при продаже квартиры не пытаться скрыть от потенциального покупателя наличие долгов. Вероятность того, что эта информация станет известна, крайне высока, а её сокрытие может вызвать недоверие и стать причиной срыва сделки. 

В моей практике был случай, когда при покупке квартиры представителем продавца, действующим на основании доверенности, была предоставлена справка об отсутствии какой-либо задолженности по коммунальным услугам.

Однако после звонка в энергоснабжающую организацию выяснилось, что у собственника задолженность по пене составляла примерно пятьсот долларов США.

Поводом позвонить стало то, что представитель продавца вёл себя довольно нервно, на вопросы отвечал уклончиво, и такое поведение вызвало определённые подозрения. В результате долг послужил основанием для уменьшения покупной цены.

Долги не продаются

Покупатели недвижимости с долгами по «коммуналке» попадают в неприятные ситуации из-за собственной невнимательности. Ведь, как уже отмечалось, способы проверить квартиру вторичного рынка на предмет задолженности есть. 

Но если это всё-таки произошло, и вы – новоиспечённый счастливый владелец квадратных метров – вдруг узнаёте, что только-только купленный дом весь в долгах как в шелках, не паникуйте. Попав в такую ситуацию, главное, что вам следует знать: никто не вправе обязать вас платить долги предыдущего собственника. 

– Плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за: техническое обслуживание; текущий ремонт; капитальный ремонт; коммунальные услуги, – аргументирует Светлана Кучинская.

– Коммунальные услуги – горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твёрдых коммунальных отходов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь, обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги возникает у собственника жилого и (или) нежилого помещений – со дня возникновения права собственности на эти помещения. 

Справка «ГВ»: Договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и другое), подлежат государственной регистрации. Именно государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. 

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключённой с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (пункт 4 статьи 9 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). 

Таким образом, при переходе прав на жилое помещение обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением несут: собственник жилого помещения, член организации застройщиков – до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение (пункт 6 статьи 29 ЖК). 

– Из изложенного следует вывод, что ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике, – заключает Светлана Кучинская. – Поэтому обязанность по оплате коммунальных услуг появляется у нового собственника только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан прежний владелец. 

Соответственно, с переходом права собственности к новому владельцу долги по коммунальным услугам к нему не переходят, а остаются за предыдущим собственником. 

Не проверил и купил. Что делать?

Тем, кто всё-таки совершил покупку недвижимости с долгами, нотариус Гомельского нотариального округа советует поступить следующим образом: 

– Первое, что необходимо сделать, – письменно уведомить все обслуживающие организации о смене собственника недвижимости и переоформить все лицевые счета и договоры.

В качестве подтверждающих документов к такому заявлению рекомендуется приложить: копию договора купли-продажи недвижимости; свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности; показания счётчиков, которые следует зафиксировать на момент приобретения недвижимости, и квитанции, в соответствии с которыми вы оплачивали счета. 

Если и после этого на вас оказывают давление в надежде, что вы пойдёте на уступки и оплатите долги предыдущего собственника (например, угрожают отключить свет, воду, не предоставляют какие-либо справки, отказывают в регистрации по месту жительства), в этом случае вы имеете полное право обратиться в прокуратуру за защитой своих законных интересов.

Автор фото: из интернета

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее, и нажмите Ctrl+Enter

Обсудить новость в соцсетях

Источник: https://newsgomel.by/news/society/15654-chto-delat-esli-u-kuplennoy-vami-kvartiry-ot-staryh-hozyaev-ostalsya-dolg-po-kommunal-nym-platezham.html

Нечистая квартира: что делать, если жилье оказалось с долгами

Кто обязан выплачивать долги предыдущего собственника жилья?

Коммунальные долги — тема болезненная, особенно если эти долги достались вам «в нагрузку» при покупке квартиры или образовались в процессе аренды жилья. Сайт «РИА Недвижимость» выяснил, как не стать «счастливым» обладателем чужих долгов по ЖКХ.

Жилье с «сюрпризом»

Любой человек не застрахован от покупки квартиры с сюрпризом в виде долгов предыдущих владельцев за коммуналку или капремонт, предупреждает руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ Александр Моор.

“Действующее законодательство обязывает оплачивать счета лишь с момента возникновения права собственности, и долг «висит» на человеке, а не на квартире, поэтому старые долги не должны переходить к новому владельцу. Однако на практике чаще всего именно таки происходит”, — указывает Моор.

А бывает наоборот, когда старому хозяину приписываются долги новых жильцов, так как договор с ресурсоснабжающей организацией не перезаключили после сделки, продолжает эксперт. «Нам известны случаи, когда старому собственнику принесли решение суда о взыскании долга через два года после продажи квартиры», — вспоминает эксперт.

Адвокат компании «Бородин и Партнеры» Дмитрий Степанов предупреждает, что обязанность по оплате содержания жилого помещения и коммунальных услуг за предыдущего собственника может появиться у нового собственника только в случае совершения сделки-перевода.

Но перевод долга, в силу статьи 391 Гражданского кодекса РФ, может быть осуществлен только с согласия нового собственника.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательно просмотреть его условия, чтобы не допустить перевода долга, советует юрист.

В договоре и акте приема-передачи он рекомендует всегда указывать, что задолженность по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги к покупателю не переходит.

Погашение задолженности может происходить следующим образом: покупатель вносит в качестве аванса нужную сумму, которой продавец расплачивается за коммунальные услуги, руководитель офиса «Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. В дальнейшем сделка происходит как обычно.

Если новый собственник выясняет, что у предыдущего владельца жилого помещения имеется задолженность, то он может обратиться с претензиями к бывшему собственнику, который должен оплатить долг по ЖКХ, говорит адвокат Тимур Баязитов.

Если предыдущий собственник отказывается от оплаты своего долга, то новый хозяин квартиры может обратиться в суд для взыскания задолженности, в случае оплаты задолженности предыдущего жильца.

Если он это не сделал, то он может обратиться в управляющую компанию и просить заключить с ним договор на обслуживание и, соответственно, с этого момента оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

“Также необходимо приложить копию договора купли-продажи или договора дарения данного помещения и, соответственно, с этого момента новый собственник должен оплачивать свое жилье. Все иные долги он оплачивать не обязан. При этом УК может в судебном обратиться к предыдущему владельцу и взыскать с него долг по жилищно-коммунальным услугам”, — объясняет Баязитов.

Внимание, капремонт

А вот что при покупке квартиры нужно проверить отдельно, так это взносы на капитальный ремонт. В законе прописано, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате взносов на капитальный ремонт, в том числе и задолженность по оплате таких взносов, отмечает Степанов.

Самый простой способ обезопасить себя от долга за капитальный ремонт предыдущего собственника — это запросить у продавца квитанции и подтверждение их оплаты, советует юрист.

Если продавец отказывается предоставлять такую информацию, необходимо через интернет-систему «Реформа ЖКХ» выяснить, куда собираются взносы за капитальный ремонт с жильцов этого многоквартирного дома (на специальный счет ТСЖ/управляющей компании или на специальный счет регионального оператора) и обратиться в эту организацию с запросом о наличии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.

Обычному гражданину могут и не предоставить такую информацию со ссылкой на наличие в ней персональных данных. В таком случае следует обратиться за профессиональной помощью к адвокату, который будет вправе направить в такие организации адвокатский запрос.

Долги раздельно

С проблемой коммунальных долгов сталкиваются и собственники долей в недвижимости, когда один собственник платит, а другой — нет. В этом случае следует разделить счета, советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. Для этого подается заявление в ТСЖ или управляющую компанию. К нему прикладывается соглашение о разделе счетов от собственников. При отказе в разделении или при отсутствии согласия от других собственников можно разделить их в судебном порядке. К этому способу прибегают, например, в том случае, когда один из собственников систематически не оплачивает услуги и отказывается от раздела счетов.

Нередко собственники многоквартирных домов попадают в ситуацию, когда управляющая компания накопила долги. В этом случае надо разбираться в их причинах и размерах.

Если долги связаны с неоплатой собственниками услуг (на практике это часто встречается), то самим жильцам делать ничего не нужно, говорит Старинский.

Как правило, в этой ситуации применяется реструктуризация задолженности: долг делится между неплательщиками и разбивается на маленькие ежемесячные платежи (хотя формально такой процедуры не установлено, ее широко применяют).

Другой вариант — выбрать другую управляющую компанию или поменять форму управления домом, перейдя, например, на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями. Такое решение принимается на общем собрании собственников жилья.

В случае перехода на прямые расчеты с поставщиками добросовестные плательщики коммунальных услуг будут застрахованы от случаев, когда, допустим, из-за долгов управляющей компании приостанавливается подача ресурсов, например, горячей воды, на весь дом, или несвоевременно подается тепло.

Вообще отношения между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией регулируются правовыми нормами, указывает Антясова. Но если такая проблема возникла, это решается посредством судебного разбирательства.

Аренда с «утяжелением»

Конфликтные ситуации, связанные с коммунальными долгами, нередко возникают между арендатором и хозяином квартиры. Например, распространенная ситуация: когда ни арендатор, ни собственник не передавали показания по счетчикам, и из-за этого накопился долг. В этом случае платит тот, кто виноват, разъясняет владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.

“Если был заключен договор, и было прописано, что наниматель платит согласно приборам учета, то долг придется выплачивать арендатору.

Собственник должен каждый месяц проверять, передал ли наниматель показания в управляющую компанию. Если арендатор забыл передать показания, то собственник имеет право взыскать плату по нормативам.

Грубо говоря, если наниматель не передал показания счетчиков, то пусть он платит по полной”, — говорит риелтор.

В том случае, если условия оплаты коммунальных платежей в договоре не прописываются, то долги придется закрывать самому собственнику.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/41275308-nechistaya-kvartira-chto-delat-esli-zhile-okazalos-s-dolgami/

С тебя причитается: как не влезть в чужие коммунальные долги

Кто обязан выплачивать долги предыдущего собственника жилья?

Коммунальные долги — тема болезненная, особенно если эти долги достались вам “в нагрузку” при покупке квартиры или образовались в процессе аренды жилья. Сайт “РИА Недвижимость” выяснил, как не стать “счастливым” обладателем чужих долгов по ЖКХ.

Любой человек не застрахован от покупки квартиры с сюрпризом в виде долгов предыдущих владельцев за коммуналку или капремонт, предупреждает руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ Александр Моор.

“Действующее законодательство обязывает оплачивать счета лишь с момента возникновения права собственности, и долг “висит” на человеке, а не на квартире, поэтому старые долги не должны переходить к новому владельцу. Однако на практике чаще всего именно таки происходит”, — указывает Моор.

А бывает наоборот, когда старому хозяину приписываются долги новых жильцов, так как договор с ресурсоснабжающей организацией не перезаключили после сделки, продолжает эксперт. “Нам известны случаи, когда старому собственнику принесли решение суда о взыскании долга через два года после продажи квартиры”, — вспоминает эксперт.

Адвокат компании “Бородин и Партнеры” Дмитрий Степанов предупреждает, что обязанность по оплате содержания жилого помещения и коммунальных услуг за предыдущего собственника может появиться у нового собственника только в случае совершения сделки-перевода. Но перевод долга, в силу статьи 391 Гражданского кодекса РФ, может быть осуществлен только с согласия нового собственника.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательно просмотреть его условия, чтобы не допустить перевода долга, советует юрист. В договоре и акте приема-передачи он рекомендует всегда указывать, что задолженность по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги к покупателю не переходит.

Погашение задолженности может происходить следующим образом: покупатель вносит в качестве аванса нужную сумму, которой продавец расплачивается за коммунальные услуги, руководитель офиса “Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлия Антясова. В дальнейшем сделка происходит как обычно.

Если новый собственник выясняет, что у предыдущего владельца жилого помещения имеется задолженность, то он может обратиться с претензиями к бывшему собственнику, который должен оплатить долг по ЖКХ, говорит адвокат Тимур Баязитов.

Если предыдущий собственник отказывается от оплаты своего долга, то новый хозяин квартиры может обратиться в суд для взыскания задолженности, в случае оплаты задолженности предыдущего жильца.

Если он это не сделал, то он может обратиться в управляющую компанию и просить заключить с ним договор на обслуживание и, соответственно, с этого момента оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

“Также необходимо приложить копию договора купли-продажи или договора дарения данного помещения и, соответственно, с этого момента новый собственник должен оплачивать свое жилье. Все иные долги он оплачивать не обязан. При этом УК может в судебном обратиться к предыдущему владельцу и взыскать с него долг по жилищно-коммунальным услугам”, — объясняет Баязитов.

А вот что при покупке квартиры нужно проверить отдельно, так это взносы на капитальный ремонт. В законе прописано, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате взносов на капитальный ремонт, в том числе и задолженность по оплате таких взносов, отмечает Степанов.

Самый простой способ обезопасить себя от долга за капитальный ремонт предыдущего собственника — это запросить у продавца квитанции и подтверждение их оплаты, советует юрист.

Если продавец отказывается предоставлять такую информацию, необходимо через интернет-систему “Реформа ЖКХ” выяснить, куда собираются взносы за капитальный ремонт с жильцов этого многоквартирного дома (на специальный счет ТСЖ/управляющей компании или на специальный счет регионального оператора) и обратиться в эту организацию с запросом о наличии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.

Обычному гражданину могут и не предоставить такую информацию со ссылкой на наличие в ней персональных данных. В таком случае следует обратиться за профессиональной помощью к адвокату, который будет вправе направить в такие организации адвокатский запрос.

С проблемой коммунальных долгов сталкиваются и собственники долей в недвижимости, когда один собственник платит, а другой — нет. В этом случае следует разделить счета, советует управляющий партнер коллегии адвокатов “Старинский, Корчаго и партнеры” Владимир Старинский. Для этого подается заявление в ТСЖ или управляющую компанию.

К нему прикладывается соглашение о разделе счетов от собственников. При отказе в разделении или при отсутствии согласия от других собственников можно разделить их в судебном порядке. К этому способу прибегают, например, в том случае, когда один из собственников систематически не оплачивает услуги и отказывается от раздела счетов.

Нередко собственники многоквартирных домов попадают в ситуацию, когда управляющая компания накопила долги. В этом случае надо разбираться в их причинах и размерах.

Если долги связаны с неоплатой собственниками услуг (на практике это часто встречается), то самим жильцам делать ничего не нужно, говорит Старинский.

Как правило, в этой ситуации применяется реструктуризация задолженности: долг делится между неплательщиками и разбивается на маленькие ежемесячные платежи (хотя формально такой процедуры не установлено, ее широко применяют).

Другой вариант — выбрать другую управляющую компанию или поменять форму управления домом, перейдя, например, на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями. Такое решение принимается на общем собрании собственников жилья.

В случае перехода на прямые расчеты с поставщиками добросовестные плательщики коммунальных услуг будут застрахованы от случаев, когда, допустим, из-за долгов управляющей компании приостанавливается подача ресурсов, например, горячей воды, на весь дом, или несвоевременно подается тепло.

Вообще отношения между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией регулируются правовыми нормами, указывает Антясова. Но если такая проблема возникла, это решается посредством судебного разбирательства.

Конфликтные ситуации, связанные с коммунальными долгами, нередко возникают между арендатором и хозяином квартиры. Например, распространенная ситуация: когда ни арендатор, ни собственник не передавали показания по счетчикам, и из-за этого накопился долг. В этом случае платит тот, кто виноват, разъясняет владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.

“Если был заключен договор, и было прописано, что наниматель платит согласно приборам учета, то долг придется выплачивать арендатору.

Собственник должен каждый месяц проверять, передал ли наниматель показания в управляющую компанию. Если арендатор забыл передать показания, то собственник имеет право взыскать плату по нормативам.

Грубо говоря, если наниматель не передал показания счетчиков, то пусть он платит по полной”, — говорит риелтор.

В том случае, если условия оплаты коммунальных платежей в договоре не прописываются, то долги придется закрывать самому собственнику.

Источник: https://realty.ria.ru/20181115/1532857022.html

Должен ли новый собственник оплачивать пени старого?

Кто обязан выплачивать долги предыдущего собственника жилья?

Новый хозяин квартиры не обязан платить по долгам предыдущих собственников, поскольку задолженность по ЖКХ числится за человеком, а не за квартирой.

Для решения данной проблемы попробуйте для начала договориться с предыдущем собственником квартиры. Возможно, он пойдет Вам навстречу и сам погасит долг.

Если этот вариант не срабатывает, то необходимо взять выписку из ЕГРН, в которой будет указана дата перехода на Вашего внука права собственности, и затем написать заявление на имя руководителя управляющей компании, обслуживающей дом.

В заявлении нужно объяснить ситуацию и потребовать произвести необходимые изменения в лицевом счете, чтобы долг перестал числиться за Вашим внуком. Также обязательно сделайте в нем ссылку на статью 153 Жилищного кодекса РФ.

Данное заявление обязательно направляется заказным письмом с уведомлением, чтобы остались все «следы» его отправки. В случае отсутствия реакции со стороны УК обращаемся в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру.

Должна ли я платить по квитанциям за прошлого хозяина квартиры?

Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Марина Любочская:

Согласно ст. 153 ч.2 п.5 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента, когда у него возникает право собственности на такое помещение.

В Вашем случае – с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости в 2015 году. Следовательно, с этого момента он несет бремя содержания квартиры, согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ.

До этого момента за все долги отвечает бывший собственник.

Если в квартире установлены счетчики на воду, то, принимая квартиру в продавца, Ваш внук должен был письменно зафиксировать показания водных счетчиков (например, в акте приема-передачи квартиры). Если квартира не оборудована такими счетчиками, то оплата Вашему внуку должна начисляться с даты регистрации его права собственности.

Сейчас необходимо написать заявление в адрес организации, ответственной за оказание коммунальных услуг.

В заявлении нужно уведомить организацию о смене собственника квартиры и потребовать прекратить выставлять счета за период, когда Ваш внук не являлся собственником квартиры, со ссылкой на ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

К заявлению нужно приложить копию договора купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права (или выписку из ЕГРН). 

Если после подачи заявления Вашему внуку будут продолжать выставлять долги бывшего собственника, в том числе начислять пени, он может смело обращаться в суд за защитой своего права.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Долги предыдущих собственников на новых не переходят. По требованиям Жилищного кодекса, у собственника возникает право на оплату коммунальных платежей с момента внесения записи в Реестр о том, что он стал правообладателем. Единственный долг, который все-таки придется оплатить, – это долг на капитальный ремонт.

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Вам нужно написать в УК письмо с претензией о неправильных начислениях. Это для управляющих компаний нормально – требовать денег, не имея на это права. Собственник платит за коммунальные услуги только с момента регистрации собственности (передачи имущества по акту приема-передачи).

Опасно ли купить квартиру с долгами за коммуналку и капремонт?

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

В Вашей ситуации, по всей видимости, долг насчитали по обязательствам предыдущего собственника.

Вам необходимо написать в адрес управляющей компании письменную претензию, в которой нужно последовательно прописать о смене собственника квартиры и об отсутствии какой-либо задолженности у нынешнего собственника. К претензии обязательно приложите документы: договор купли-продажи жилья, акт приема-передачи, документы, подтверждающие оплату, выписку из Росреестра и другие.

Если управляющая компания продолжит присылать квитанции с задолженностью предыдущего владельца, то можно пожаловаться в органы государственного жилищного надзора.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Плату за коммунальные услуги и снабжение должен производить владелец квартиры. Долги прежних собственников на нового собственника не переходят (кроме долга по взносам на капитальный ремонт). Поэтому требование об оплате долга и неустойки за период до приобретения квартиры удовлетворению не подлежит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли обнулить долг по коммуналке в связи со смертью?

Огромные долги за коммуналку – что делать?

Чем грозят долги по коммунальным платежам?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_novyy_sobstvennik_oplachivat_peni_starogo/100451

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Кто обязан выплачивать долги предыдущего собственника жилья?

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь.

С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта.

В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию.

Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так.

Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме.

Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ.

     Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.

  2. Написать претензию управляющей компании.

    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ.

    В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.

  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги.

    Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.

  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.


    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи.

Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе.

Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Как сделать прописку на Госуслугах без очередей и паспортистов?

Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?

  • Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.
    До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт.

     Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.

  • Проверяйте квартиру самостоятельно.

    Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета).

    Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.
    Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:
    Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

  • Фиксируйте показания счётчиков.

    Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру.

    В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Статья с сайта «Вести права». Советы юриста



Источник: https://vestiprava.com/stati/kupili-kvartiru-s-dolgami-po-zhkh.html

Закон для всех
Добавить комментарий