Мама снимет комнату несовершеннолетней и договор подпишет она, можно ли расторгнуть договор без нее?

Регистрация (прописка) граждан в г. Минске. Часть 2. Сколько метров нужно для регистрации (прописки) граждан и многое другое

Мама снимет комнату несовершеннолетней и договор подпишет она, можно ли расторгнуть договор без нее?

В предыдущей статье «Регистрация (прописка) граждан в г. Минске. Часть 1.» я рассказал об общих положениях регистрации (прописки) граждан.

Теперь же коснусь частных практических моментов.

1. Для того, чтобы зарегистрироваться (прописаться) в квартире в г. Минске, нужно, чтобы обеспеченность общей площадью квартиры была бы не менее 20 квадратных метров на одного человека.

Т.е., если у вас квартира общей площадью 63 квадратных метров, то вы можете зарегистрировать в ней только 3 человек. Запомните, не жилой площади, а именно общей.

Правда, из этого правила есть исключения.

А именно, данное ограничение регистрации не распространяется на регистрацию по месту жительства в г. Минске:

1)    гражданина — по месту нахождения жилого помещения, находящегося в его собственности. Т.е., если у вас имеется квартира, то не важно, сколько человек в ней зарегистрировано – вы как собственник в любом случае сможете в нее зарегистрироваться  (прописаться);

2)    детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, — по месту нахождения закрепленных за ними жилых помещений;

3)    супруга (супруги) — по месту жительства супруги (супруга);

4)    несовершеннолетних — по месту жительства их родителей;

5)    совершеннолетних детей — по месту жительства родителей;

6)    родителей — по месту жительства детей;

7)    совершеннолетних граждан, над которыми установлены опека или попечительство, — по месту жительства опекунов или попечителей;

8)    несовершеннолетних родных братьев и сестер, не имеющих родителей, и совершеннолетних нетрудоспособных родных братьев и сестер, не имеющих семей и родителей, — по месту жительства родных брата или сестры.

2. Ранее, если вы являлись собственником доли в квартире (комнаты), для регистрации (прописки) на свою долю своего супруга, детей, родителей и пр. требовалось согласие собственника другой доли.

Теперь такое согласие не требуется.

3. До принятия нового указа о регистрации, осужденные выписывались в места лишения свободы и за ними резервировалось право пользования в квартире.

Сейчас осужденные не выписываются из квартиры (не снимаются с регистрационного учета) при помещении в места лишения свободы. В МЛС их лишь временно прописывают (регистрируют по месту пребывания).

4. Напомню, что гражданин РБ, постоянно проживающий на территории Беларуси, обязан иметь постоянную прописку (должен быть зарегистрирован по месту жительства). И снимают с регистрационного учета (выписывают), как правило, только в том случае, если гражданин поменял место жительства (зарегистрировался по другому месту жительства).

Снимают с регистрационного учета (выписывают) «в никуда», «в воздух», только в следующих случаях:

  • изменения в результате усыновления (удочерения) места жительства, а также фамилии, собственного имени и (или) отчества (если таковое имеется) несовершеннолетнего — на основании сообщения органа опеки и попечительства о необходимости снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего;
  • смерти — на основании списков умерших и документов, удостоверяющих их личность (при их наличии), поступивших из органов, регистрирующих акты гражданского состояния, либо свидетельства о смерти;
  • объявления гражданина умершим — на основании копии (выписки из) вступившего в законную силу соответствующего решения суда;
  • выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим либо не приобретшим право пользования жилым помещением — на основании копии (выписки из) вступившего в законную силу решения суда о выселении из занимаемого жилого помещения, либо расторжении, признании недействительным гражданско-правового договора, на основании которого была произведена регистрация, либо признании гражданина утратившим или не приобретшим право пользования жилым помещением, либо сообщения прокурора о вынесении постановления о выселении из жилого помещения, грозящего обвалом;
  • обнаружения несоответствия документов, послуживших основанием для регистрации гражданина по месту жительства, требованиям законодательства, неправомерных действий должностных лиц органа регистрации при решении вопроса о регистрации гражданина по месту жительства — на основании соответствующих документов, представленных органом регистрации или иными государственными органами и подтверждающих наличие указанных нарушений, в том числе копии (выписки из) вступившего в законную силу соответствующего решения суда;
  • аннулирования разрешения на постоянное проживание в Республике Беларусь иностранного гражданина или лица без гражданства — на основании сообщения органа внутренних дел о принятии соответствующего решения или копии (выписки из) вступившего в законную силу соответствующего решения суда;
  • осуждения к пожизненному заключению — на основании копии (выписки из) вступившего в законную силу приговора суда;
  • выдачи паспорта гражданина Республики Беларусь для постоянного проживания за пределами Республики Беларусь — на основании уведомления органа внутренних дел, либо дипломатического представительства или консульского учреждения Республики Беларусь, либо главного консульского управления Министерства иностранных дел о выдаче паспорта гражданина Республики Беларусь для постоянного проживания за пределами Республики Беларусь;
  • прекращения гражданства Республики Беларусь — на основании уведомления органа внутренних дел, либо дипломатического представительства или консульского учреждения Республики Беларусь, либо главного консульского управления Министерства иностранных дел о вынесении заключения об определении принадлежности лица к гражданству Республики Беларусь, о регистрации утраты лицом гражданства Республики Беларусь или указа Президента Республики Беларусь о выходе лица из гражданства Республики Беларусь.

C уважением, Павел Астапеня

сайта

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/registraciya-propiska-grazhdan-v-g-minske-chast-2-skolko-metrov-nuzhno-dlya-registracii-propiski-grazhdan-i-mnogoe-drugoe.html

Регистрация (прописка) граждан в г. Минске. Часть 1

Мама снимет комнату несовершеннолетней и договор подпишет она, можно ли расторгнуть договор без нее?

Ко мне на почту часто приходят письма с вопросами «Могу ли я прописать к себе своего брата?», «Сколько метров нужно для прописки в городе Минске?» и пр.

Примерно 30% вопросов как раз таки про регистрацию. Признаю, что незаслуженно оставлял без внимания в своем блоге вопросы регистрации (прописки).

Поэтому настоящей статьей анонсирую целый цикл статей на тему регистрации (прописки) граждан.

Основываться в своих статьях буду на Указе Президента РБ «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания» от 7 сентября 2007 года № 413, а также на практике применения этого Указа.

Пункт 1 названного Указа гласит «Упразднить систему прописки граждан.».

Сразу подчеркну: не верю этому пункту Указа. Всем остальным верю, а этому не верю. Потому как нынешняя система регистрации граждан до скрежета в зубах напоминает предыдущую систему прописки. Только более расписана и урегулирована, что ли. Да, правда сказать, нынешняя система процедурно попроще.

Впрочем, в настоящей статье я не рассуждаю на тему, плоха ли система прописка или хороша. Факт, что она есть.

Кстати, наши граждане по-прежнему оперируют терминами «прописка», «прописаться». Т.е. простые люди (не юристы) также понимают, что ничего не изменилось. В общем, буду по тексту называть нынешнюю систему системой регистрации (прописки) граждан.

Первое, что необходимо знать про систему регистрации (прописки) граждан, это то, что она состоит из двух подсистем:

  • регистрации по месту жительства (в прошлом «постоянная прописка»);
  • регистрации по месту пребывания (в прошлом «временная прописка»).

Регистрация по месту пребывания практически ничего нашим гражданам не дает (с жилищной точки зрения), поэтому этой подсистему я практически касаться не буду. Временная прописка, она и есть временная.

А вот регистрация по месту жительства – это другое дело. Потому как, и это второе, что нужно знать про систему регистрации, «каждый гражданин обязан зарегистрироваться по месту жительства в пределах Республики Беларусь» согласно Указу.

Ставят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий – по месту жительства гражданина. Личный автомобиль ставят на учет также по месту жительства владельца. Голосовать можно по месту жительства.

Основные права гражданина реализуются в основном по месту его жительства (месту постоянной прописки).

Таким образом, гражданин РБ, постоянно проживающий на территории Беларуси, обязан иметь постоянную прописку (ой, извините, должен быть зарегистрирован по месту жительства).

Третье, документы, необходимые для регистрации, следующие (я их уже как-то перечислял в статье «Вы купили квартиру. Нужно ли оформлять какие-то еще документы после покупки?»):

  • заявление о регистрации по месту жительства по форме согласно приложению 1 к Указу (далее – Заявление);
  • документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина Республики Беларусь; свидетельство о рождении – для граждан Республики Беларусь, не достигших шестнадцатилетнего возраста и не имеющих паспортов граждан Республики Беларусь; вид на жительство в Республике Беларусь);
  • доверенность, оформленную в порядке, установленном гражданским законодательством, –  для представителя гражданина, регистрирующегося по месту жительства;
  • военный билет или временное удостоверение (удостоверение призывника) с отметкой о постановке на воинский учет по новому месту жительства – для регистрации военнообязанных (призывников);
  • документ, являющийся основанием для регистрации гражданина по месту жительства (технический паспорт на объект недвижимости и свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации возникновения или перехода права собственности на объект недвижимости);
  • документ, подтверждающий уплату гражданином государственной пошлины за регистрацию по месту жительства (за исключением случаев освобождения от ее уплаты, предусмотренных законодательными актами) – 0,2 базовые величины.

Четвертое, для регистрации (прописки) по месту жительства нет необходимости ездить между ЖЭСами (товариществами собственников): «старым», который обслуживает квартиру, где вы были прописаны ранее, и «новым», который обслуживает квартиру, куда вы собираетесь прописаться.

Сегодня для регистрации (прописки) по месту жительства достаточно обратиться только в РСЦ (ЖЭС, товарищество собственников), который обслуживает квартиру, куда вы хотите прописаться (координаты и режим работы вашего РСЦ Вы можете узнать на сайте www.komplat.by либо по справке 190), и предъявить вышеуказанные документы. А уже «новый» ЖЭС направляет необходимые документы в «старый» ЖЭС самостоятельно. Этим нынешняя система регистрации отличается от предыдущей системы прописки.

В следующей статье я расскажу о том, сколько метров нужно для регистрации (прописки) граждан (случаи ограничения регистрации), и какие тут могут быть исключения из правил.

C уважением, Павел Астапеня

сайта

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/registraciya-propiska-grazhdan-v-g-minske-chast-1.html

Договор безвозмездного пользования жилым помещением: бесплатная аренда?

Мама снимет комнату несовершеннолетней и договор подпишет она, можно ли расторгнуть договор без нее?

13.02.2013

Договора безвозмездного пользования квартирой, домом, комнатой, составленные юристами Правильной Аренды
Разработка индивидуального договора безвозмездного пользования, соcтавленного с учетом всех Ваших пожеланий

Данный вид договора часто ошибочно называют “договор безвозмездного найма” или “договор безвозмездной аренды”, понимая под этим что-то вроде бесплатной аренды жилого помещения.

Правильное название данной формы договора – договор безвозмездного пользования. Как следует из названия, предоставляя свою квартиру в безвозмездное пользование, официально вы не получаете за это никакой оплаты.

Отношения, возникающие между сторонами по такому договору, урегулированы гл. 36 ГК РФ. Сами же стороны называются ссудодатель (тот, кто “сдает” квартиру) и ссудополучатель (тот, кто “снимает”) (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Заметим, что “бесплатность” касается только самого проживания в квартире.

В договор безвозмездного пользования могут быть включены обязательства ссудополучателя оплачивать коммунальные платежи и нести иные расходы по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии.

Из-за этих условий договор безвозмездного пользования не может быть переквалифицирован в договор аренды или найма.

Случаи применения договора безвозмездного пользования

На практике такой договор может быть использован для проживания в квартире родственников или знакомых. То есть в случаях, когда плата за проживание не взимается, но есть необходимость документально оформить отношения, например, для регистрации проживающих. Также заключение такого договора снимает вопросы о том, что квартира нелегально сдается в аренду.

Мы крайне не рекомендуем использовать договор безвозмездного пользования, когда в действительности имеет место аренда или наем, то есть наймодатель получает оплату за предоставляемую квартиру. Это несет существенные риски для самого наймодателя. По “договору аренды квартиры бесплатно“законных оснований требовать оплаты за предоставление помещения у него нет!

Договор “аренды квартиры бесплатно”

Можно сказать, во всем, что не касается оплаты, договор безвозмездного пользования имеет много общего с договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются отдельные нормы договора аренды:

  1. Срок договора. Договор заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок (п. 2. ст. 610 ГК РФ).
  2. Пользование имуществом. Ссудополучатель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если ссудополучатель использует имущество не по назначению, ссудодатель в праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3. ст. 615 ГК РФ).
  3. Преимущественное право ссудополучателя при заключении договора на новый срок. Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны ссудодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
  4. Улучшение безвозмездно предоставленной квартиры. Если иное не предусмотрено договором, то все отделимые улучшения квартиры, произведенные ссудополучателем, являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если же ссудополучатель произвел неотделимые улучшения без согласования с ссудодателем, то стоимость этих улучшений ему возмещена не будет (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Другие права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жильем

Как уже было сказано выше, по содержанию статьи гл. 36 ГК РФ похожи на статьи, содержащиеся в гл. 34 ГК РФ (Аренда).

Как и по договору аренды, по договору безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора. (п. 1 ст. 691 ГК РФ). В случае же непредоставления квартиры ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного ущерба (ст. 691 ГК РФ).

Также ссудодатель несет ответственность за недостатки квартиры, которые не были оговорены при заключении договора (п. 1 ст. 693 ГК РФ).

Поэтому составление акта приема – передачи квартиры будет не лишним и при заключении договора безвозмездного пользования. В этом документе стоит описать и состояния самой квартиры, и все имущество, находящееся в ней.

За оговоренные недостатки имущества ссудодатель ответственности не несет (п. 3. ст. 693 ГК РФ).

Обязанностью ссудополучателя является поддержание квартиры в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта и оплата всех расходов по эксплуатации квартиры. Заметим, что в договоре может быть прописан и иной порядок распределения расходов по содержанию квартиры (ст. 695 ГК РФ).

Досрочное расторжение и отказ от договора безвозмездного пользования

Случаи, в которых стороны могут потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, перечислены в ст. 698 ГК РФ.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ГК РФ):

  • пользуется имуществом не в соответствии с договором и назначением имущества;
  • не выполняет своих обязанностей по поддержанию имущества в надлежащем состоянии;
  • существенно ухудшает состояние имущество;
  • передал имущество третьему лицу без согласия ссудодателя.

Для ссудополучателя же предусмотрены следующие случаи, когда он может потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ст. 699 ГК РФ):

  • при обнаружении недостатков имущества, препятствующих нормальному использованию имущества (при условии, что ссудополучатель не знал об этих недостатках в момент заключения договора);
  • если имущество окажется в непригодном для использования состоянии;
  • если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о наличии прав третьих лиц на квартиру;
  • при неисполнении ссудодателем обязанности предоставить имущество.

В соответствии со ст. 699 ГК РФ вправе отказаться от договора (заключенного без указания срока), известив об этом другую сторону за месяц. Но в договоре можно предусмотреть и иной срок извещения. Для договора, заключенного с указанием срока, такое право отказа есть только у ссудополучателя.

Резюме

Как видно, договор безвозмездного пользования жилым помещением в чем-то похож на договор аренды, но не подразумевает оплату за предоставление этого самого помещения.

Но в отличие от договора аренды, регистрировать договор безвозмездного пользования нет необходимости, вне зависимости от срока, на который он заключен. Заверение договора у нотариуса также не требуется – достаточно простой письменной формы.

Важно: единственный правомерный способ использования такого договора – предоставление квартиры без взимания оплаты.

Использование же этого договора для сокрытия своих доходов и уклонения от налогов несет весьма значительные риски для обеих сторон – “наймодатель” может остаться без оплаты, а “наниматель” лишается значительной части своих прав, гарантированных ему по договору найма в соответствии гл. 35 ГК РФ.

Тем более что с 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Нужна помощь?

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-bezvozmezdnogo-pol-zovaniya-zhily-m-pomeshheniem/

Что проверить перед тем, как снять квартиру?

Мама снимет комнату несовершеннолетней и договор подпишет она, можно ли расторгнуть договор без нее?

Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.

Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант.

Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.

Как распознать «фейковое» объявление?

Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок.

Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс.

рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.

Как снять квартиру без посредника

Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника.

Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Конечно, все это обман.

Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.

Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры

Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.

– Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья.

Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника.

Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду.

Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.

– Квитанции об оплате коммунальных услуг

В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Внимательно осмотреть квартиру

Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла.

Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии».

Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.

Прочитать договор от и до

Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить.

В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника.

Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора.

Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи

Налоговый вычет для арендатора. Пострадает владелец

Оценить адекватность собственника

Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум.

Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах.

Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.

Оплатить первый месяц, залог, комиссию

Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть.

Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.

Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник.

Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.     

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-proverit-pered-tem-kak-snjat-kvartiru-218384/

Зачем сдавать квартиру легально

Мама снимет комнату несовершеннолетней и договор подпишет она, можно ли расторгнуть договор без нее?

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Сергей Болдин

юрист, сдает квартиру

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу.

Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором.

Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядкеСпоры будем решать в ближайшем к квартире судеПеред выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично.

Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их.

Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой.

Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года.

Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры.

Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р. Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

В общем, рекомендую легализоваться.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/legal-rent/

Закон для всех
Добавить комментарий