Может ли частное лицо снять офис для собственных нужд?

Как сдавать в аренду помещение и не бояться налогов?

Может ли частное лицо снять офис для собственных нужд?

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

 Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные.

Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

 Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора.

Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.

) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Записаться на прием нашего юриста онлайн >> 

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью.

К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ.

Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

8 (812) 920-64-71

 Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Источник: https://imright.ru/kak-sdavat-v-arendu-zhiloe-ili-nezhiloe-pomeshhenie-i-ne-boyatsya-nalogov/

Некоторые особенности договора аренды нежилых помещений

Может ли частное лицо снять офис для собственных нужд?

Агентство недвижимости «СВОЙ УГОЛ»

Риэлтер Матуть Андрей

Материал подготовлен с использованием

правовых актов по состоянию

на 03 июня 2014 г.

Понятие нежилого помещения в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее-ГК) отсутствует. Однако в ст. 1 нового Жилищного кодекса Республики Беларусь дано определение этого понятия: «нежилое помещение — помещение, не предназначенное для проживания граждан».

Понятие договора аренды (имущественного найма) дано в ст.

 577 ГК, согласно которой договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное договором имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплачивать за это арендную плату.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

Как арендодателем, так и арендатором могут быть и физические (как зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, так и не являющиеся предпринимателями), и юридические лица (как созданные на государственной форме собственности, так и на частной), и административно-территориальные единицы и само государство. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды необходимо иметь в виду, что в настоящее время в действующем законодательстве земля «первична», в связи с чем, все нежилые помещения, независимо от места их размещения, связаны с земельным участком. В соответствии со ст.

 22 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — К о З), документами, удостоверяющими права на земельные участки, выданные в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, в том числе до 1 февраля 2006 года, являются действительными и имеют одинаковую юридическую силу со свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Согласно ст. 48 К о З недействительными являются сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют документы, удостоверяющие права на эти земельные участки. А аренда нежилых помещений, является сделкой.

На практике при сдаче в аренду нежилых помещений физическими лицами возникает вопрос, должно ли физическое лицо быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.

По этому вопросу бывший Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь дал разъяснение, которое заключается в том, что когда деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду носит разовый характер, когда в его намерениях не усматривается системы действий, такая деятельность не может обладать признаками предпринимательской.

В этом случае физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, в соответствии с налоговым законодательством является плательщиком соответствующих налогов. Когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, т. е.

физическое лицо намеревается сдавать в аренду нежилое помещение одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признаки предпринимательской.

Соответственно, осуществление физическим лицом такой деятельности, содержащей признаки предпринимательства, и требует регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя. Указанная деятельность без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью.

Также возникают случаи, когда помещение из жилого — переведено в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое регулируется Указом Президента Республики Беларусь № 152 (в редакции Указа № 479). Однако сам факт перевода помещения в нежилой фонд еще не дает право собственнику использовать его по тому назначению, которое задумывалось собственником при осуществлении перевода.

Поскольку при регистрации перевода в нежилой фонд агентством по государственной регистрации и земельному кадастру в свидетельстве (удостоверении) на переведенное в нежилой фонд помещение будет указано, что данное помещение не относится к жилищному фонду.

Следовательно, целевое назначение этого помещения еще не определено и дальнейшее его использование под вопросом.

Также важный вопрос возникает при смене собственника сданного в аренду помещения и самого арендатора. На этот вопрос дает ответ ст. 588 ГК согласно которой, переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Существенным вопросом является и размер арендной платы. Размер арендной платы для нежилых помещений частной формы собственности, в соответствии с заключением Конституционного Суда республики Беларусь от 07.02.2002 № З-137/2002, определяется по соглашению сторон.

Для нежилых помещений государственной собственности размер арендной платы устанавливается Правительством Республики Беларусь в базовой арендной величине.

В настоящее время базовая арендная величина установлена постановление № 231 Совета Министров Республики Беларусь «Об установлении размера базовой арендной величины» принятого 19.03. 2014 года.

С 1 апреля 2014 года арендная плата рассчитывается и уплачивается исходя из установленного нового размера БАВ – 102 тыс. рублей.

Указанная базовая арендная величина применяется в расчете арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, (включая капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части на рынках и в торговых центрах), находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.

При аренде помещений плательщиками НДС немаловажным вопросом является то обстоятельство, является ли плательщиком НДС арендодатель, так как НДС может пойти в зачет арендатору.

Статьей 585 ГК установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Досрочное расторжение договора аренды может быть как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

В силу ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Иногда в рекламных объявлениях о сдаче в аренду нежилых помещений под видом собственника выступают арендаторы, и помещения фактически сдаются в субаренду.

В случае согласия арендатора брать помещение в субаренду, в лучшем случае в договоре аренды сдающего помещение в субаренду, должно быть условие о согласии собственника о сдаче арендатором помещения в субаренду.

Кроме этого, необходимо знать, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, а также что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Также помнить, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Указанные условия субаренды предусмотрены ст. 586 ГК.

В последнее время появились договоры аренды с правом выкупу арендатором арендуемого имущества.

Статей 580 ГК, Директивой Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. N 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республики Беларусь», Указом Президента Республики Беларусь от 04.07.

2012 N 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом», предоставлено право преимущественного приобретения находящегося в государственной собственности имущества субъектам предпринимательской деятельности, арендующим данное имущество не менее 3-х лет и являющихся добросовестными арендаторами, не допускавших нарушение условий договора аренды весь период его действия по оплате и использованию недвижимого имущества, предоставленного в аренду.

Договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Государственная регистрация договоров аренды.

В соответствии с ст. 580 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации

Договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов (п. 1.1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24).

На практике, чтобы избежать государственной регистрации договора аренды, договор заключается на год и менее.

В том случае, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок менее одного года, продлевается на такой же срок и на тех же условиях, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Такой договор также не требует государственной регистрации

Данный материал не является юридической консультацией, а носит информационно-правовой характер. Предоставление полного разъяснения по конкретной сделке с объектом недвижимости требует проведения исследования объекта недвижимого имущества по сделке и анализа документов на этот объект недвижимости.

При возникновении вопросов обращайтесь в агентство недвижимости «СВОЙ УГОЛ», располагающее штатом высококвалифицированных специалистов в области права, которые обеспечат реализацию ваших прав по всем видам сделок с недвижимым имуществом на территории Республики Беларусь.

Источник: https://realt.by/news/article/13758/

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Может ли частное лицо снять офис для собственных нужд?

Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность. +7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Флп сдает в аренду нежилое помещение. налоги и бухгалтерский учет, № 10

Может ли частное лицо снять офис для собственных нужд?
вопрос с форума

Начнем с того, что как в договоре аренды, так и в договорах с коммунальщиками обязательно должна быть информация о сторонах, и в частности — об арендодателе/потребителе. Поэтому там четко видно, это «обычное» физическое лицо или физическое лицо — предприниматель (далее — ФЛП)…

Разница в том, что в первом случае ваш арендный договор будет регулироваться § 4гл. 58 ГКУ, а во втором — и § 5 гл. 30ХКУ.

Подробнее об этом моменте (правда, в отношении другого объекта аренды — автомобиля) вы могли прочитать в нашем комментарии к решению ВСУ в «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 53, с. 44.

По большому счету, отличие в том, что во втором случае к деятельности ФЛП применяются те же нормативные акты, что и к деятельности юридических лиц (ч. 1 ст. 51 ГКУ).

Напомним также, что в обоих случаях, если срок договора аренды недвижимости превышает 3 года, он подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ), а право пользования арендованной недвижимостью — госрегистрации (ч. 1 ст. 794 ГКУ).

Who is кто и кто есть who?

Давайте разберемся, в какой ипостаси физлицу можно заключить договор аренды. Подчеркнем: договор аренды именно нежилого помещения.

В принципе, законодательство не ограничивает право собственника объекта недвижимости — физического лица передавать любой свой объект (как жилой, так и нежилой) в аренду (наем). При этом анализ § 4гл.

58 ГКУ указывает на то, что эти нормы направлены на регулирование таких операций именно с нежилой недвижимостью! А вот наем (аренда) жилья регулируется совсем другой — гл. 59 ГКУ. Причем в § 5 гл. 30ХКУ речь прямо идет именно об «имуществе производственно-технического назначения» (ч. 2, 3 ст.

 283 ХКУ) и даже еще «прямее»: имуществе, передаваемом «для осуществления хозяйственной деятельности» (ч. 1 ст. 283 ХКУ)!

Наше «хождение по кодексам» давайте закончим в НКУ. Устанавливая порядок налогообложения доходов от передачи в аренду недвижимости, он не делает различий между жилыми и нежилыми объектами.

Но! В контексте того, кто в договоре аренды фактически выступает как сторона-арендодатель — «обычное» физлицо или ФЛП, — отметим самое важное: п. 170.

1 НКУ посвящен обложению доходов конкретно физлица, но не ФЛП! В то время как ФЛП нужно руководствоваться ст. 177 НКУ.

В чем разница? А в том, что в первом случае — если вы по договору аренды выступаете как «обычное» физлицо — НДФЛ должен быть удержан со всей суммы арендной платы! Причем если ваш арендатор — субъект предпринимательской деятельности, то согласно п.п. 170.1.2 НКУ (ср. 025069200) он на правах вашего налогового агента обязан сделать это в день перечисления вам арендной платы.

Во втором случае

арендодателю-ФЛП позволено уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, связанных с получением такого дохода

Что для этого нужно, читайте в следующем подразделе статьи. При этом ваш арендатор — уже не агент и ничего удерживать не должен, а перечисляет вам договорную сумму полностью.

Кстати, составляя отчет по форме № 1ДФ, согласно п.п. «б» п. 176.2 НКУ арендатор должен отражать выплату такого дохода «обычному» физлицу с кодом «106» (соответственно — с заполнением граф 4 и 4а). А выплату в адрес ФЛП — с кодом «157» и без заполнения граф 4 и 4а (см. подкатегорию 103.25 БЗ).

Здесь же нужно сказать пару слов и о получении арендной платы.

Известно, что Инструкция № 492 устанавливает разные порядки для открытия банковского счета «обычными» физлицами и ФЛП. Причем последние наравне с юрлицами отнесены к субъектам хозяйствования (п. 1.

2 Инструкции № 492) и об открытии «ФЛП-счета» (в отличие от счета «обычного» физлица) банк обязан уведомить фискалов (п. 1.13 Инструкции № 492). Именно на этот «предпринимательский» счет ФЛП следует принимать безналичную оплату от арендатора (подробнее см. ниже).

Но никто не запрещает ФЛП принимать оплату аренды  наличными. Внимание: несмотря на то, что вы занимаетесь торговлей и, видимо, применяете РРО, сегодня налоговики уже не возражают против приема вами такой оплаты «мимо» РРО (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 92, с.

 10, а также свежую консультацию в подкатегории 109.02 БЗ). Но держите ушки на макушке! ☺

Вывод: теоретически вы таки могли бы выступать в договоре аренды в качестве арендодателя своей нежилой недвижимости и как «обычное» физлицо, и как ФЛП. Вон и фискалы в подкатегории 103.

09 БЗ прямо признают, что в таком случае физлицу регистрироваться как ФЛП не обязательно (хотя конкретно для вас это, видимо, не важно, поскольку из вопроса видно, что вы — ФЛП). Но, возможно, вам интересно узнать, что налоговики в подкатегории 107.

03 БЗ даже разрешают ФЛП сдавать свою нежилую недвижимость не в рамках своей, так сказать, основнойпредпринимательской деятельности, а именно как «обычному» физическому лицу (разумеется, с соответствующим налогообложением согласно п. 170.1 НКУ).

Поставим на теории точку. И перейдем к практике.

Кто вы, мистер арендодатель?

Как мы уже отметили, налогообложение арендной платы согласно п. 170.1 НКУ происходит очень просто: как удержание НДФЛ по ставке 15 (17) % со всей суммы. Но вряд ли это вам выгодно… ☹

А если вы в роли арендодателя захотите уменьшить базу налогообложения на сумму расходов по уплате тех же неизбежных коммунальных платежей, то для этого надо:

а) быть ФЛП (хотя собственно расходы важны лишь для общесистемщиков);

б) подтвердить такие расходы платежными документами;

в) иметь на руках договоры с коммунальщиками, в которых вы выступаете — внимание! — именно в качестве ФЛП (подкатегория 104.05 БЗ).

И вот здесь мы подошли, пожалуй, к главному — договорам с поставщиками «коммуналки» (электроэнергии, природного газа, тепла, воды и т. д.).

Общеизвестно, что цена (тариф) коммунальных ресурсов пока что существенно отличается для потребителей (абонентов) двух разных категорий: 1) «обычных» физлиц (граждан) и 2) ФЛП (наравне с юрлицами).

Например, в разд. 2 Временной методики расчета розничного тарифа на потребленную электроэнергию, тарифа на передачу электроэнергии по местным (локальным) электросетям и тарифа на поставку электроэнергии, утвержденной постановлением НКРЭ от 06.05.98 г.

№ 564, потребители разделены на две группы: субъекты хоздеятельности + ФЛП (группа 1) и население (группа 2).

Кстати говоря, договор с потребителями группы 1 в отличие от договора с группой 2 предусматривает предварительную оплату! ☹

Подобно этому согласно ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об основах функционирования рынка природного газа» от 08.07.2010 г. № 2467-VI также различаются так называемые бытовые потребители (население) (п. 17) и потребители — физические лица — предприниматели (п. 22).

То есть уже при заключении договоров с коммунальщиками (особенно в отношении такого объекта аренды, как нежилое помещение) у вас просто не останется другого варианта, кроме как выступить именно в качестве ФЛП. Хотя, в общем, понятно, что «нежилое» — не обязательно значит «дляпредпринимательское»… ☺

«Низзя»!.. Но можно?

Теперь подробнее об оплате ФЛП-арендодателем «коммуналки».

Итак, поставщик коммунальных услуг может легко идентифицировать вас как ФЛП, просто заглянув в договор. Но будет ли он туда заглядывать каждый раз при получении оплаты, если в платежном документе есть номер лицевого счета? Вопрос риторический.

Что касается безналичной оплаты, то обращаем ваше внимание на то, что

в п. 7.7 Инструкции № 492 прямо запрещено использовать «обычный» текущий банковский счет физлица для проведения операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности

Внимание! Этот запрет продублирован многократно: в свежем письме ГФСУ от 04.04.2014 г. № 6259/5/99-99-17-02-02-16 (в отношении текущего счета), письме ГФСУ от 06.11.2013 г. № 807/99-99-16-04-18 (в отношении карточного счета), письме НБУ от 13.11.2013 г. № 25-112/22344, а также в консультации из подкатегории 135.06 БЗ.

Кстати, с использованием «наоборот», т. е. денег с «ФЛП-счета» на личные (непредпринимательские) цели, фискалы в общем-то согласны (см. подкатегорию 107.04 БЗ). ☹ Правда, они обусловливают это уплатой положенных налогов, сборов и т.д… Однако, по нашему мнению, де-факто такому использованию может помешать разве что применение к ФЛП процедуры налогового залога.

Позволим себе утверждение: соблюдение этого запрета в принципе больше волнует фискалов в части поступления денег на текущий («неФЛП») счет, а конкретнее — в части зачисления «ФЛП-доходов» на «неФЛП-счет», и меньше — в части списания денег с такого «неФЛП-счета» в уплату «ФЛП-расходов». На это указывает, например, наличие в упомянутом выше письме ГФСУ от 06.11.2013 г. № 807/99-99-16-04-18 перечня именно доходов, которые не относятся к предпринимательским, наряду с отсутствием там же перечня расходов. ☺

Заметим только, что в первом случае (поступления денег) вы таки обязаны включить в свои «ФЛП-доходы» сумму «ФЛП-выручки», полученную на «неФЛП-счет».

А во избежание риска обложения НДФЛ всей этой суммы, возможно, имеет смысл просто перебросить ее с «неФЛП-счета» на «ФЛП-счет». Внимание! Эта рекомендация не относится к единщикам (см.

«Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 86, с. 36).

В отношении второго случая (уплата) заметим, что нарушение этого запрета грозит вам разве что возвратом уплаченных денег обратно (руками банка, разумеется, если это прописано в договоре банковского счета) и блокированием карточки, но!.. Но примечательно, что сам НБУ в указанном письме от 13.11.2013 г. № 25-112/22344 по этому поводу, что называется, «умывает руки»…

В данном контексте мы вооружим вас самым главным аргументом, подтверждающим не столько ваше право на оплату вашей «ФЛП-коммуналки» с вашего «неФЛП-счета» (раз уж такой платеж прошел — значит, и право такое де-факто было ☺), — сколько ваше право на «ФЛП-расходы» по такой оплате! Внимание! Это ч. 1 ст. 320 ГКУ:

Собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом

Понятно, что вы являетесь собственником как своей недвижимости, так и своих денежных средств на «неФЛП-счете».

Поэтому мы считаем, что ни заключение «коммунального» договора от имени «обычного» физлица, ни оплата «коммуналки» по недвижимости с «неФЛП-счета» на налоговые последствия влиять никоим образом не должны. Что бы ни говорили фискалы в своей БЗ.

Ведь ФЛП вправе пользоваться всем своим имуществом в предпринимательских целях? Вправе (ч. 1 ст.

 320 ГКУ)! Ну а раз так, то если для получения доходов от такого имущества нужно понести определенные расходы (в данном случае — на оплату коммунальных услуг), то почему ФЛП не вправе уменьшить на них свой объект налогообложения? Даже если такие расходы и произведены от имени «обычного» физлица, а не ФЛП. Главное тут — доказать, что такие расходы связаны с предпринимательской деятельностью ФЛП, а не направлены на удовлетворение его личных потребностей как физлица.

Так что уверенно доказывайте и включайте такие суммы в графу «Расходы» вашей книги учета доходов и расходов. Туда им и дорога!..

Кстати, о подробностях открытия и пользования «ФЛП-счетом» при наличии «неФЛП-счета» и наоборот читайте в упомянутом материале в «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 86, с. 36.

В заключение важное замечание: если вы свято блюдете запрет п. 7.7 Инструкции № 492, но ввиду недостатка средств на «ФЛП-счете» вам «горит» пополнить его с «неФЛП-счета», учтите вот что.

Поскольку вы — общесистемщик, то вам можно не опасаться посягательств фискалов на то, чтобы затолкать вам в доходы такое поступление на «ФЛП-счет» (не опасаться потому, что его источником формально являются ваши собственные средства).

Если что — вы легко отобьетесь с помощью вот этой консультации из подкатегории 104.04 БЗ:

Собственные средства, которые физическое лицо — предприниматель, состоящий на общей системе налогообложения, зачисляет на расчетный счет, не включаются в состав дохода (выручки в денежной и натуральной форме) и не отражаются в Книге учета доходов и расходов

Но! Если эти строки читает единщик, то пусть будет осторожным! — при подобном пополнении «ФЛП-счета» с «неФЛП-счета» фискалы требуют включать сумму транзакции в облагаемый ЕН-доход (см. подкатегорию 107.04 БЗ). ☹

А на будущее вам, как постоянному подписчику, предложение: прежде чем проделать операцию, в которой сомневаетесь, позвоните нам на консультационную линию. Именно «прежде»…

Мы своих не бросаем! ☺

выводы

  • Законодательство не требует от физлица регистрации в качестве ФЛП при намерении сдавать свою нежилую недвижимость в аренду.

  • Фискалы соглашаются с включением в расходы ФЛП-арендодателя платежей за «коммуналку» при обязательном указании им своего предпринимательского статуса в соответствующих договорах и наличии подтверждающих оплату документов.

  • Для безналичных расчетов в рамках предпринимательской деятельности ФЛП обязан открыть специальный банковский счет. Использовать для таких расчетов текущий счет физлица запрещено. Но если оплата за коммунальные услуги с текущего счета банком произведена — есть основания включить ее в расходы ФЛП.

Документы статьи

  1. ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

  2. ХКУ —Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

  3. НКУ —Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

  4. Инструкция № 492 —Инструкция о порядке открытия, использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах, утвержденная постановлением Правления НБУ от 12.11.2003 г. № 492.

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2014/december/issue-102/article-4468.html

Закон для всех
Добавить комментарий