Может ли ТСЖ увеличить плату за кап ремонт, если не все жильцы это поддерживают?

Уважаемые посетители сайта, в этом разделе вы найдете ответы на часто задаваемые вопросы

Может ли ТСЖ увеличить плату за кап ремонт, если не все жильцы это поддерживают?

Способы накоплений на капремонт: специальный счет дома или общий счет регионального оператора. Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.173 Жилищного кодекса РФ).

1.1. Специальный счет дома.

На специальном счете накапливаются средства собственников квартир и других помещений многоквартирного дома строго на капитальный ремонт этого дома. Специальный счет подходит для активных собственников.

Владельцы квартир и других помещений в доме могут в любое время принять решение об открытии специального счета дома. Для этого необходимо провести общее собрание собственников жилья.

Открыть спецсчет и быть его владельцами могут:

  • Жилищный кооператив (ЖК).
  • Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
  • Управляющая компания (с января 2015 года)
  • Югорский оператор. В этом случае его функции сводятся к открытию счета, а распоряжаются средствами на нем сами собственники.

Кто бы ни выступал владельцем спецсчета, собственники могут самостоятельно:

  • – определять перечень и стоимость работ.
  • полностью распоряжаться средствами на спецсчете, (при этом взяв на себя всю полноту ответственности).
  • самостоятельно работать с банком, страховать счет, находить подрядчиков, проверять сметы и принимать работы
  • определять, каким образом будут производиться начисления, доставляться квитанции, работать с должниками.

В случае нехватки денежных средств для выполнения капитального ремонта к сроку, указанному в программе, собственникам необходимо самостоятельно найти источник финансирования. Для этого можно:

  • обратиться за кредитом в банк;
  • увеличить дополнительные взносы собственников;
  • перейти на счет регионального оператора.

На спецсчете накапливаются средства собственников конкретного дома. И потратить их можно только на капремонт этого дома.

По требованию любого собственника информацию о сумме зачисленных платежей, об остатке средств и всех операциях по данному спецсчету должны предоставлять владелец спецсчета и банк, в котором открыт счет.

Поскольку средства на спецсчете – не собственность ТСЖ или регоператора, если владелец банкротится, подвергается штрафам или несет судебные издержки, средства на спецсчете неприкосновенны. Ими вправе распоряжаться только собственники дома.

1.2. Счет регионального оператора.

В Югре региональный оператор – это Югорский фонд капитального ремонта многоквартирных домов, созданный Правительством ХМАО-Югры. На счете регионального оператора накапливаются средства строго на капитальный ремонт многоквартирных домов. Часто этот вид любят называть: «общий счет».

Но важно четко понимать, что это не безликая масса денежных средств. На счете регоператора учет поступивших денег ведется также, как и на спецсчете, строго по каждой квартире и каждому дому. Сохранность средств регоператора гарантирована бюджетом.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками субсидиарную ответственность несет Правительство ХМАО – Югры. Каждый собственник по запросу в любой момент сможет проверить, какая сумма собрана, сколько и на какие виды работ.

Собственникам не нужно самим заниматься текущими вопросами: регоператор сам по конкурсу выбирает банк, аккумулирует средства, предлагает собственникам на утверждение предложения по капремонту, организует капитальный ремонт и финансирует его. Регоператор несет ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту.

Средства, собранные с населения, не могут быть направлены на содержание регоператора, его расходы оплачивает бюджет округа. В случае нехватки денежных средств на проведение капитального ремонта в доме Фонд привлекает кредитные ресурсы.

Регоператор вправе использовать средства, собранные одним домом, на ремонт другого, которому ремонт нужен раньше (возможно только в рамках одного МО и только на возвратной основе). Надзор за соблюдением регоператором обязательных требований региональной программы капремонта осуществляет Служба жилищного и строительного надзора Югры.

Важно: Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.173 Жилищного кодекса РФ).

1.3. Порядок перехода с одного счета на другой.

Со специального счета на счет югорского оператора:

  • На основании решения общего собрания собственников.
  • При отсутствии непогашенной задолженности, если на проведение капитального ремонта был предоставлен и не возвращен кредит.
  • Решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета соответствующего решения общего собрания собственников.

Со счета югорского оператора на специальный счет:

  • На основании решения общего собрания собственников, включая решения устанавливающие:

а) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;

б) перечень услуг/работ по капитальному ремонту;

в) сроки проведения капитального ремонта;

г) владельца специального счета;

д) кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет.

  • Решение вступает в силу через два года (в данный момент Дума Югры рассматривает законопроект о сокращении срока до 1 года) после направления югорскому оператору соответствующего решения общего собрания собственников

Источник: //adm.ugorsk.ru/feedback3/vopros-otvet.php?SECTION_ID=2795

Что изменится в 2019 году для владельцев квартир

Может ли ТСЖ увеличить плату за кап ремонт, если не все жильцы это поддерживают?

С начала года в ЖКХ произошло много изменений. О наиболее важных из них на “горячей линии” в “Российской газете” рассказала исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ (“ЖКХ Контроль”) Светлана Разворотнева. А также о новых льготах и жилье для сирот. И о том, почему сегодня даже хорошо работающая управляющая компания (УК) может лишиться лицензии.

Светлана Викторовна, давайте уточним, что все-таки изменилось в законодательстве о ЖКХ с этого года?

Россиянам упростили получение компенсации за капремонт

Светлана Разворотнева: Из хорошего – продолжается программа “Комфортная городская среда”. В конце прошлого года была активная дискуссия об исключении из нее дворов и предложения оставить только общественные пространства. Но в 2019 году дворы в этой программе все-таки остаются.

Еще есть хорошие новости?

Светлана Разворотнева: Да. Продлена программа переселения из аварийного жилья. В 2019 году у нас продолжат переселять дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года. Это те дома, которые забыли включить в программу, не успели. Такие случаи выявлены прокуратурой.

Также в этом году будут разработаны новые механизмы переселения. Первая рабочая группа в минстрое уже прошла. Планируется увеличивать бюджет программы за счет привлечения инвесторов. Важная составляющая – выделение в отдельное направление работы с ветхими домами. Эту тему мы будем сегодня обсуждать в минстрое. Планируется разработать и более четкие критерии признания домов аварийными.

А когда начнется переселение из аварийных домов, которые признаны таковыми уже после 2012 года?

Светлана Разворотнева: В этом году регионы должны составить перечни таких домов. Дальше их расселение будет распределено в программе “дома до 2014 года”.

С 1 марта 2019 года вступает в силу постановление правительства, в котором говорится, что сантехник должен проходить в квартиру в бахилах и с бейджиком

Новые льготы появились?

Светлана Разворотнева: Есть. С 1 января вступил в силу закон, по которому компенсацию взносов на капремонт могут получать не только одиноко проживающие пенсионеры, но еще и семьи пенсионеров с инвалидами.

Также меняются правила предоставления жилья детям-сиротам. У регионов появятся единые реестры для этих детей.

Брошенным домам найдут хозяев

В прошлом году было много изменений в управлении многоквартирными домами. Они продолжатся?

Светлана Разворотнева: Уже продолжаются. С 12 января работает норма, которая касается брошенных домов. Орган местного самоуправления сможет назначать для них управляющую организацию сроком до года.

Зачем такая организация нужна, если дом брошен и в нем никто не живет?

В Москве впервые утверждены тарифы на ЖКХ на пять лет

Светлана Разворотнева: Она нужна, чтобы поддерживать дом в нормальном состоянии, готовить его к зиме. Потому что могут дать отопление, а в таком доме случится прорыв трубы. Но опять же пока не понятно, как органы местного самоуправления найдут и замотивируют управляющие организации взять такие дома.

Еще с 1 марта вступает в силу постановление правительства, в соответствии с которым сантехник должен проходить в квартиру в бахилах и с бейджиком. Это то, что все запомнили. В основном, конечно, документ касается работы аварийно-диспетчерских служб, в которые люди должны дозваниваться за пять минут.

На вопросы читателей “РГ” Светлана Разворотнева отвечает в рубрике “Юрконсультация”

Если я правильно помню, в документе достаточно много требований к диспетчерским службам?

Светлана Разворотнева: Да, обратившемуся должны перезвонить, если он не дозвонился. На обследование аварии дается два часа, есть еще целый ряд требований. Такие очень жесткие требования к аварийно-диспетчерским службам выдержат муниципальные службы, которые обслуживают несколько управляющих компаний, либо крупная управляющая компания. Но ТСЖ будет сложно выполнить эти требования.

Летом упростился отзыв лицензий у недобросовестных УК. Улучшило ли это управление многоквартирными домами?

Светлана Разворотнева: Сейчас мы наблюдаем две тенденции. С одной стороны, растет количество жалоб на качество управления многоквартирными домами.

Но, с другой стороны, после вступления в действие постановления с грубыми нарушениями лицензионных требований начали поступать обращения из регионов о рейдерских захватах домов.

Государственные жилищные инспекции без суда начинают изымать лицензии у управляющих компаний, причем у хороших домов, и заводить туда другие компании. Управляющие компании и СРО бьют тревогу.

Есть случаи в Пермском крае и Московской области.

Проверь свои платежки

Один из наших читателей получил перерасчет платы за общедомовые нужды (ОДН), горячую и холодную воду за 2016 год. Он знает о том, что перерасчет может быть сделан за три предыдущих года. Но вот сомневается в его обоснованности. Как ему проверить, что платежи насчитали правильно и законно?

Светлана Разворотнева: Надо выяснить, откуда перерасчет вообще возник: обратиться в управляющую организацию и попросить предоставить подтверждающие документы. Потому то для перерасчета нужны основания: нормативы пересчитали, тарифы изменились – что именно произошло?

То есть незаконные перерасчеты имеют место?

Светлана Раворотнева: Бывают случаи, когда пытаются начислить и доначислить плату за то, что собственники уже оплатили.

Некоторые УК ставят, к примеру, долг за отопление. Приносишь квитанцию, долг снимают. А нет, так приходится платить.

Часто такие истории происходят при смене управляющей компании. Старая компания деньги уже куда-то потратила, ресурсоснабжающей организации их не заплатила, новая пытается повторно собрать их с жильцов.

Хозяин квартиры имеет право не платить за персональное потребление ­электроэнергии и воды, если проживает по другому адресу

Вот случай. Поселок практически заброшенный, сообщила наша читательница Надежда. Там мало кто остался. Но продолжают начислять плату за коммунальные услуги. Недавно посчитали даже по нормативу оплату за воду, хотя стоят счетчики. Можно отказаться от оплаты услуг? Или хотя бы их снизить?

Как не переплатить за услуги ЖКХ в 2019 году

Светлана Разворотнева: Пока у вас есть собственность, за ее содержание вы должны платить.

Вот за что вы платите 100 процентов и не можете отказаться: за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, и за отопление. Потому что даже дом, в котором большинство собственников не живет, должен отапливаться.

Сейчас по нормативу вам начислили, видимо, потому что вы давно не сдавали показания приборов учета. Если вы не делали это больше полугода, то вам начинают начислять платежи по нормативу с повышающим коэффициентом.

Чтобы этого не происходило, можете направить заявление на имя той организации, которая выставляет плату за воду, о том, что проживаете по другому адресу. И тогда, за воду с вас платежи не будут брать.

Это не единственный вопрос про платежи за квартиры, в которых люди не проживают. Вот Галина Буранова ссылается на постановление правительства № 354, в котором говорится, что расчет размера платы производится за предоставленные коммунальные услуги. Она спрашивает, почему должна платить за не предоставленные коммунальные услуги?

Светлана Разворотнева: Мы только что сказали, что многие коммунальные услуги предоставляются вне зависимости от того, проживает собственник или нет.

Можно не платить за персональное потребление электроэнергии, воды и отведение. Чтобы не платить, надо действительно ставить приборы учета, либо подтвердить, что их установка невозможна в этом доме – сейчас требуется документальное подтверждение.

У нас по этому поводу был еще один вопрос. В квартире из двух прописанных проживает только один человек, счетчиков нет. Нормативы потребления рассчитаны на двоих, и один человек, конечно, не использует такое количество воды. Что делать?

Светлана Разворотнева: Платежи высокие, потому что используется повышенный коэффициент для квартир без счетчиков.

Чтобы его снизить, нужно установить приборы учета. “Повышающий коэффициент” сегодня не применяется только в тех домах, где есть официальное подтверждение от управляющей компании, что техническая возможность установить прибор учета отсутствует.

Вопрос от Валерия Вагина. Он рассказывает, что ему приходят платежки от ТСЖ, где услуги содержания, в том числе ОДН, прописаны одной строкой. Законно ли выставление таких квитанций?

Светлана Разворотнева: К сожалению, законно. У нас есть методические рекомендации минстроя, как должна выглядеть платежка. В них рекомендуется разбить ОДН по строчкам.

Но это рекомендательная форма, не требование. Поэтому нарушения здесь нет. Но если это ТСЖ – то есть объединение граждан, они могут сами принять решение, как будут выглядеть их платежки.

1,8 процента так выросли коммунальные платежи в январе 2019 года в сравнении с концом 2018-го, сообщил Росстат. Больше всего подорожали горячее водоснабжение и электроснабжение – на 1,2 процента

У нас есть еще один вопрос читателя по содержанию общего имущества дома. Валентина Мартынова рассказывает: получили отчет от УК по выполненным услугам, а многие из них даже не оказывались. Читательница является председателем совета дома. Жаловалась на действия управляющей компании, но получила одни отписки. Что делать в такой ситуации?

Где в России больше всего должников по ЖКХ

Светлана Разворотнева: У председателя совета многоквартирного дома есть право, и даже теперь обязанность, подписывать акты сдачи-приемки работ управляющей компании каждый месяц. И председатель совета должен подписывать их постоянно или не подписывать, если качество работ не устраивает.

В противном случае управляющая компания сможет совершенно легально все неиспользованные средства на содержание дома оставить себе как прибыль. И как раз единственное препятствие для присвоения этой прибыли это акты сдачи-приемки.

Если акты не соответствуют фактически выполненным работам, надо заручиться подписями членов совета многоквартирного дома и направить их в ГЖИ. Пусть инспекция проводит проверку.

А здесь – соседка заливает кипятком. Дверь не открывает, приходится звонить в диспетчерскую, вызывать водопроводчиков, просить слить стояк, потому что кипяток течет с потолка. Нашей читательнице хотят в платежку вписать стоимость этого слива. Могут ее заставить платить за это?

Светлана Разворотнева: Если речь идет о сливе из стояка, это вообще-то общедомовое имущество. Величина норматива на коммунальные ресурсы, которые для обслуживания общего имущества устанавливаются на региональном уровне.

И сверх того, что вам установили, предъявить не могут. Если только на собрании вы не приняли иную норму. Но это не значит, что вы должны одна платить. Стоимость, в том числе слива, будет распределяться на всех.

Марина рассказала о своей маме, которая живет во Владивостоке. Она экономит воду, но в платежке за ноябрь у нее счетчики накрутили 19 кубов горячей воды и 10 кубов холодной.

Она не могла столько потратить. И у соседей та же история. Под ее квартирой есть этаж с детской поликлиникой, в которой идет капремонт.

Могут ли эти показатели счетчика как-то быть связаны с ремонтными работами?

Светлана Разворотнева: Действительно, загадочная история, потому что никакие работы, проводимые вне вашей квартиры, на прибор учета воды не могут повлиять. Меня настораживает, что и у соседей такая же история. А как снимаются показания приборов учета?

Каждый месяц мама снимает показания счетчика, передает это, куда положено. И потом приходит квитанция.

Светлана Разворотнева: Она снимает 19 кубометров?

Она сама не считает. Она привыкла доверять тому, что пишут в квитанции. Она открыла квитанцию, увидела, что у нее 19 кубометров и 2950 рублей только за горячую воду. И плюс тысяча рублей за холодную.

Светлана Разворотнева: Возможны два варианта. Первый, счетчики пора менять, они показывают неправильные показания.

Второй вариант, может быть не разделено общедомовое потребление и поквартирное. И из-за того, что у вас на первом этаже находится поликлиника, она каким-то образом не платит за потребленную воду, а ваша управляющая компания по какой-то неведомой причине выставляет плату за индивидуальное потребление и общедомовое одной строкой.

Марина, зайдите на сайт “ЖКХ Контроль” и подайте обращение, прикрепите квитанции, оставьте телефон, мы постараемся разобраться в ситуации.

Вопросы от наших партнеров

Газета “Советская Чувашии” (Чебоксары): Вопрос о переходе на новую систему обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

Региональному оператору, занимающемуся ТКО, установлен предельный единый тариф – 442 рублей за кубометр. Многоэтажный жилой дом имеет два контейнера по кубометру.

Получается, ежемесячная стоимость этой услуги в среднем 29 тысяч рублей. Но жильцы платят больше – по 45 тысяч в месяц. Это как?

Степашин: С 2019 года из аварийного жилья будут переселять метр в метр

Светлана Разворотнева: Конечно, плата за твердые коммунальные отходы сильно зависит от нормативов накоплений. И не всегда они соответствуют действительности.

Я знаю уже случаи в регионах, когда норму накопления, в том числе для конкретного многоквартирного дома, оспаривали через суд. И это удавалось сделать.

“Волжская коммуна” (Самара): Каково ваше отношение к системе ГИС ЖКХ, насколько она стала рабочим механизмом?

Светлана Разворотнева: Система ГИС ЖКХ вопреки первоначальным предложениям разработчиков не является платежной системой.

Соответственно больше информации по дому можно получить в той компании, которая платежку выставляет, либо в информационно-расчетном центре. Многие регионы такие создают.

В ГИС ЖКХ все-таки скорее техническая и юридическая информация о состоянии домов: кадастровый паспорт, количество этажей, технические характеристики, кто является поставщиком ресурсов и обслуживает дом.

До сих пор не вся информация в этом ГИС ЖКХ есть. Даже та, которую органы власти должны туда поставлять: координаты участков, адреса.

Сейчас систему передают минстрою. Может быть, это улучшит ситуацию. Уже сейчас известно, что объем информации, который будут размещать в системе, уменьшится.

Источник: //rg.ru/2019/01/16/chto-izmenitsia-v-2019-godu-dlia-vladelcev-kvartir.html

Почему банки не хотят давать кредиты гражданам на ремонт многоквартирных домов

Может ли ТСЖ увеличить плату за кап ремонт, если не все жильцы это поддерживают?

О том, чтобы жители могли брать кредит на капитальный ремонт, эксперты заговорили еще в 2005 г., как только был принят новый Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В ст. 44 ЖК (п. 1.2 ч.

 2), посвященной общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, сказано, что собрание может принять такое решение.

Но для этого нужно, чтобы у дома был открыт специальный счет, куда поступают взносы на капитальный ремонт.

Нужда в кредите возникает, когда жители понимают, что в доме необходимы неотложные работы, но накопленных на спецсчете средств не хватает. «Или когда региональной программой точно определен срок ремонта, – добавляет Ирина Генцлер, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» (ИЭГ).

– Если собственники в установленный срок работы не проведут, потому что им не хватило денег, то им грозит потеря специального счета и перевод в систему «общего котла», к региональному оператору. Если люди хотят сохранить спецсчет, то им обязательно нужно изыскать дополнительные деньги». Эксперт считает, что, например, наиболее остро сейчас стоит вопрос с заменами лифтов.

Если срок эксплуатации лифта истек, его остановят, а собственникам грозит перевод в «общий котел».

Единственный банк, который последовательно занимается кредитованием капитальных ремонтов, – «Центр-инвест», работающий в Ростовской области, с филиалами в других регионах, в том числе и в Москве. Как сообщил Александр Долганов, директор представительства ПАО «КБ «Центр-инвест» в Москве, банк с 2012 г.

финансирует капитальные ремонты многоквартирных домов, в которых владельцем специального счета является ТСЖ/ЖСК, по собственной программе кредитования, всего за время ее действия выдал 115 кредитов на общую сумму 169 млн руб. «Условия предусматривают открытие кредитной линии на срок до пяти лет по ставке 11% годовых. Заемщики дополнительно не несут расходы.

Собственники жилья платят ежемесячно по кредиту практически те же самые деньги, что и отчисления в фонд содействия капремонту», – говорит Долганов. Кредитами воспользовались клиенты банка из Ростовской и Волгоградской областей, Москвы и Краснодарского края.

Так, этим летом первый кредит сроком на три года получило ТСЖ «Надежда» в Москве (Очаковское шоссе) – для капитального ремонта фасада и выборочного ремонта кровли.

«Другие финансово-кредитные учреждения России пока проявляют сдержанный интерес к этому виду кредитования», – говорит Долганов.

Дом по адресу: Обухова, 43а, в городе Звереве Ростовской области – классическая небольшая пятиэтажка на 90 квартир. До того как жители решили образовать товарищество собственников жилья, дом, по словам Ирины Паламаренко, председателя ТСЖ «Обухова, 43а», был «в убитом состоянии, развалина, а не дом».

Часть работ (заменили все инженерные системы, поставили домовые счетчики) удалось сделать за счет повышения тарифа на содержание общего имущества и текущий ремонт.

Но нужно было привести в порядок обветшавший цоколь, провести капремонт межпанельных швов (в разрушенные швы можно было просунуть руку), отремонтировать крыльца, тротуары перед подъездами, отмостку (на ее месте росла трава и подвал регулярно затапливало). Средств на специальном счете не хватало – там было примерно 250 000 руб.

Программа «Центр-инвеста» привлекла ТСЖ тем, что банк не требовал в залог имущество ТСЖ – у скромной пятиэтажки его и не было, – и умеренной ставкой.

Другие банки, к которым обращалась Паламаренко, предлагали дать денег в долг минимум под 22% (только у «Возрождения» ставка была более или менее приемлемой – 14% годовых) и очень интересовались имуществом, которое могло бы послужить обеспечением кредита. В 2015-м банк дал товариществу в кредит на пять лет 900 000 руб.

под те средства, которые собственники собирали на капитальный ремонт на специальном счете. Теперь ТСЖ расплачивается с «Центр-инвестом» за счет взносов на капремонт.

«Даже не пришлось поднимать тариф: как люди платили минимальный размер взносов, установленный правительством Ростовской области, так и платят», – говорит Паламаренко. Есть все шансы справиться досрочно. Долг уже был бы погашен, если бы товарищество не решило поставить пластиковые окна в подъездах, а эта работа стоила около 200 000 руб.

Соседнему с ТСЖ «Обухова, 43а» дому, где Ирина работает управляющим ТСЖ по договору, удалось не только взять кредит, но и попасть в программу Фонда содействия реформированию ЖКХ, которая предусматривала возмещение части расходов на уплату процентов за пользование кредитом. Фонд должен возместить дому 204 000 руб.

«Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в прошлом году осуществлял программу по поддержке капитального ремонта, в том числе с привлечением кредитных средств. Фонд давал субсидию на оплату процентов по этому кредиту, равную ставке ЦБ.

Скажем, если кредит выдавался под 12% годовых, а ставка ЦБ была 9%, то она и компенсировалась и собственники практически оплачивали разницу», – комментирует Генцлер.

Программой Фонда по субсидированию ставки успели воспользоваться и в Удмуртии. Там кредиты получали управляющие организации (УО), (а в Ростовской области – ТСЖ). Так, Промсвязьбанк выдал кредиты четырем УО для замены лифтов в 14 домах.

«Поскольку взносы в Удмуртии были не самые высокие – на уровне 6–7 руб., а банк соглашался дать кредиты на срок 5–6 лет, то за счет таких взносов невозможно было погасить кредит.

Поэтому в Удмуртии власти приняли решение о выделении домам, которые вошли в эту программу, целевой субсидии в размере 50% от стоимости работ, остальная часть оплачивалась за счет накоплений и кредита.

За субсидированием процентной ставки по такому привлеченному кредиту Удмуртия и обращалась в Фонд содействия реформирования ЖКХ», – комментирует Генцлер. Например, по официальной информации правительства Удмуртии, Промсвязьбанк предоставил собственникам квартир в ижевской многоэтажке (ул. Т.

Барамзиной, 2) кредит в 1,9 млн руб. Всего на замену четырех лифтов требовалось более 6 млн руб. Из них 2,5 млн компенсировал бюджет Удмуртии и 640 000 руб. – бюджет Ижевска. Еще 1,2 млн руб. жильцы накопили на спецсчете.

Программа Фонда ЖКХ по субсидированию ставки была рассчитана на год. «Кто успел в нее попасть, тот и получил. В этом году (на момент публикации. – «Ведомости») пока еще не было постановления, продлевающего такие меры поддержки. Хотя появилось много желающих», – говорит Генцлер.

И еще один немаловажный момент. Жители возвращают деньги банку за счет ежемесячных взносов на спецсчет. В Москве, где высокий взнос (17 руб. за 1 кв. м), нет необходимости увеличивать его дополнительно.

«В Удмуртии размер взноса небольшой, и банк, оценивая возможности предоставления кредита на смену лифта, посчитал, насколько нужно увеличить взнос. Например, с 7 до 9 или 11 руб. за метр.

Если собственники принимают решение о таком взносе на собрании, они получают кредит. В Удмуртии эти решения принимали», – комментирует эксперт.

Чтобы подобные программы пошли в народ, банкам необходимо специальное регулирование – они помимо жилищного законодательства в первую очередь руководствуются законодательством Центробанка, своего регулятора. И в настоящее время с учетом всех рисков не могут предложить людям привлекательный продукт – он получается дорогим.

Как объясняет Генцлер, по российскому законодательству за кредитом может обратиться или физическое, или юридическое лицо. В случае с кредитом на капремонт обращаться в банк должен весь коллектив собственников помещений – а это и не юридическое, и не одно физическое лицо. Но вопрос о том, что кредит может взять сообщество собственников, банковским законодательством не урегулирован.

На деле получается, что в банк за кредитом обращается юрлицо (УО или ТСЖ), но за ним стоят собственники, которые платят взносы на спецсчет. «Цепочка получения кредита через агента в настоящее время довольно сложна.

Возникают вопросы: кто отвечает за возврат долга, как оценить платежеспособность заемщика? По сути дела, банк видит и оценивает только юридическое лицо, которое к нему пришло, – ТСЖ или УО.

Но ведь это не имеет прямого отношения к кредиту», – рассуждает Генцлер.

Получая кредит, УО принимает на себя риск. Однако отношения между собственниками и УО могут быть прекращены в любой момент, так что брать на себя риск за этот кредит не в интересах бизнеса.

С точки зрения банка ТСЖ несколько более надежная сторона в кредитном договоре, чем УО, его сложнее отодвинуть от управления домом. Но если оценивать товарищество как заемщика, то у него практически нет своего имущества, мало средств.

Получается, что банк видит одни риски.

Да и мало какому «управдому» захочется быть ответственным за чьи-то долги.

По мнению Юрия Кочеткова, председателя ассоциации управляющих организаций «Бурмистр», из-за того что стороной кредитного договора выступают не собственники помещений в многоквартирном доме, все претензии по соблюдению графика платежей банк будет предъявлять заемщику, в роли которого выступает УО или ТСЖ.

И может обратить взыскание на деньги, находящиеся на специальном счете. Если на спецсчете денег недостаточно, то действующее законодательство не запрещает банку обратить взыскание и на имущество заемщика. «Значит, при плохой платежной дисциплине собственников помещений расплачиваться за ремонт придется управляющей компании или ТСЖ», – резюмирует Кочетков.

Институт экономики города подготовил проект изменений в Жилищный кодекс, который некоторым образом смягчал бы эти риски.

По словам Генцлер, идея проекта заключается в том, чтобы определить: если решение о привлечении кредита принимают собственники на общем собрании и собираются возвращать за счет взносов за капремонт, то это кредит всех собственников помещений и ответственность за его возврат должна лежать на них самих. Фактически свои обязательства по кредитному договору каждый собственник исполняет, просто уплачивая свои обязательные взносы, говорит Генцлер.

Долганов согласен с тем, что подобная инициатива сделает отношения по поводу кредитования капремонтов понятными для всех участников. А Кочетков видит проблему в том, что у банков, которые работают с такими кредитами, «на порядок вырастут затраты на взыскание задолженности с отдельного неплательщика».

Председатель правления Союза жилищных организаций России Константин Крохин вообще не верит в то, что кредитование капитальных ремонтов будет подхвачено банками и станет популярно у граждан. Банкам необходимо серьезное обеспечение – залог в виде общего имущества дома.

Без залога «ни один нормальный банк кредит не даст», считает эксперт (как рассказала Генцлер, самые первые кредиты на капремонты тоже выдавались под залог имущества). Подавляющее большинство жителей, по мнению Крохина, не заинтересованы в получении денег на подобных условиях.

У людей сегодня нет мотивации, они лучше будут писать жалобы, подавать в суд, требовать, чтобы государство им сделало капитальный ремонт, уверен он.

И люди не очень-то и виноваты – по мнению эксперта, собственник в России практически отстранен от управления домом, а система ЖКХ «заточена на освоение государственных денег».

В качестве положительного примера Крохин приводит опыт Южной Европы – Италии, Испании, Франции – и частично Германии, откуда в России практически списали модель кондоминиума: ТСЖ. Там принимаются госпрограммы поддержки энергоэффективности (понятие «капитальный ремонт» ушло в прошлое).

Дома, построенные 50–60 лет назад, необходимо довести до этих современных требований: поменять коммуникации и улучшить их теплоизоляционные свойства. Собственники решают на общем собрании воспользоваться этой помощью и получают по такой госпрограмме кредит или субсидию под низкий процент.

«Эти деньги люди возвращают в течение 10–20–30 лет, долги включаются в квартирную плату», – говорит эксперт.

Генцлер приводит похожий пример, но из практики Восточной Европы – Эстонии. Страна проводила программу поддержки комплексного ремонта, направленного на повышение энергоэффективности.

Если энергоэффективность повышалась на три класса, это позволяло взять кредит до 20 лет под субсидируемую ставку и еще субсидию – до 35% от стоимости ремонта. Поскольку в Европе были более дешевые деньги, кредиты предоставлялись под 4% годовых.

Когда кредиты подорожали, было принято решение, что ставка по этим займам должна быть ниже, чем по другим рыночным продуктам.

Кстати, прошлогодний проект по субсидированию ставки российского Фонда ЖКХ тоже учитывал, как собственники, затеявшие ремонт, позаботятся об энергоэффективности. Так что программа энергоэффективности есть и у нас, но все, как водится, сложнее.

«Если субъект РФ принимает программу энергоэффективности, то государственная поддержка будет – на региональном или муниципальном уровне», – говорит Генцлер. На самом деле, считает эксперт, затраты государства на меры поддержки собственников невелики.

Регионы с помощью муниципалитетов за счет собственных бюджетов вполне могли бы такую помощь оказывать независимо от федеральных денег. Однако каждый регион оценивает свои ресурсы и сам решает, куда их потратить.

Сейчас приоритетный проект – это благоустройство городской среды, и бюджетные деньги будут направляться туда.

Россия хоть и с опозданием, но пытается следовать мировому опыту. Придется ломать при этом привычный менталитет, бороться с давлением государства, переписывать законы и договариваться с банками. В конце концов, 20 лет назад и ипотеке предрекали провал, а сегодня ипотечные кредиты – привычное дело.

Источник: //www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/09/04/779691-banki-krediti-remont-mnogokvartirnih-domov

Закон для всех
Добавить комментарий