Можно ли деньги от продажи дома перечислить на банковский счет доверенного лица?

Расчеты по сделки купли продажи

Можно ли деньги от продажи дома перечислить на банковский счет доверенного лица?

Подавляющее большинство людей далеко не каждый день продают или приобретают квартиры, поэтому при возникновении подобной необходимости возникает огромное количество вопросов, в которых нужно разбираться. Знания относительно купли-продажи квартир будут весьма полезны, ведь даже если вся сделка будет доверена профессионалам, основные ее этапы должны знать обе стороны договора.

Основные способы взаиморасчетов по сделкам купли-продажи недвижимости

Конечным результатом любой покупки является оплата. В процессе приобретения недвижимости различают четыре способа расчетов:

  • расчеты с помощью банковской ячейки;
  • перечисление денежных средств на счет продавца (безналичный расчет);
  • передача наличных из рук в руки после подписания договора;
  • посредством аккредитива.

В последнем случае открывается специальный банковский счет, с которого можно получить денежные средства исключительно после предоставления в банк подтверждающих выполнение договорных обязательств документов. Независимо от выбранного способа, стопроцентной безопасности ни один из них предоставить не может.

Бдительность и тщательная проверка документов минимизирует возможность обмана и мошеннических операций. Наиболее защищенным способом расчета является депозитная ячейка в банке.
Первоначально основным предназначением банковской ячейки являлось хранение особо ценных личных вещей.

Специфика и распространение мошеннических операций в нашей стране способствовало ее применению в процессе проведения сделок по купле-продаже недвижимости. Схема действий отличаются простотой:

  • покупатель предварительно помещает в банковскую ячейку оговоренную сумму денежных средств;
  • продавец проверяет и пересчитывает купюры в финансовом учреждении;
  • банк ограничивает свободный доступ к денежным средствам.

В свою очередь финансовое учреждение гарантирует доступ к денежным средствам продавцу, если сделка состоится, и открытие банковской ячейки покупателю, если договорные обязательства не будут выполнены. Таким образом, продавцу предоставляется возможность убедиться в наличии оговоренной суммы денежных средств еще до момента подписания договора.

Поэтому в случае передачи квартиры покупателю и снятия с регистрации всех членов семьи, продавец может получить деньги из ячейки. Покупатель в свою очередь также о безопасен, ведь в случае возникновения непредвиденных обстоятельств продавец не сможет забрать деньги. Достаточно простая на первый взгляд схема включает в себя некоторые нюансы.

Договор аренды ячейки с условиями доступа

Для возможности использовать сейфовую ячейку в банке необходимо оформить договор аренды, сторонами которого выступают арендаторы ячейки (покупатель и продавец) и банк (арендодатель). В трехстороннем договоре предусмотрены все вопросы, которые регламентируют все возникающие ситуации по сделке.

В частности в нем указываются условия(как правило, это оригинал договора купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности) и сроки доступа к ячейке банка(обычно это месяц), а также перечень лиц, которые имеют на это право, их паспортные данные.

Довольно часто доступ предоставляется и доверенному лицу, данный факт должен быть оговорен в договоре. Далее участники сделки направляются в хранилище, где происходит пересчет и проверка денег продавцом под контролем покупателя. После этого сумма закладывается в ячейку. Зачастую банком предоставляется счетная и проверочная машины.

По согласованию сторон, ответственный процесс по пересчету купюр может взять на себя сотрудник финансового учреждения за дополнительную плату. Размер ячейки напрямую зависит от номинала денежных средств, поэтому данный вопрос решается непосредственно перед заключением договора аренды.

Бдительность и внимательность при проведении действий с банковской ячейкой не помешает. В этом случае не нужно будет волноваться о плотном закрытии дверцы сейфа, помещении в него абсолютно всех купюр и т.д.

Вопрос хранения ключа от банковского сейфа оговаривают сами арендаторы. Чаще всего он находится у покупателя и отдается после предоставления расписки о получении денег. По соглашению сторон ключ можно доверить и третьей, незаинтересованной стороне -риэлтору.

Сделка состоялась

В этом случае продавец незамедлительно получает доступ к ячейке. Для этого он приходит в банк с пакетом документов, которые являются доказательством права собственности на квартиру (оригинал договора по купли-продажи объекта недвижимости).

Сделка не состоялась

Независимо от причин, право доступа к ячейке переходит к покупателю. Естественно, что не существует документа подтверждающий данный факт. Вместо него, неоспоримым доказательством является отсутствие продавца в банке в оговоренный срок с документами, ведь данное положение было закреплено в договоре аренды.

В этом случае доступ к депозитарной ячейке передается покупателю, из которой он забирает деньги.
Несколько советов. Важно понимать, что совместная аренда банковской ячейки имеет множество подводных камней.

Для предотвращения возникновения противоречивых моментов настоятельно рекомендуется воспользоваться следующими советами:

  • Тщательная проверка договора аренды и всех сопровождающих документов на наличие ошибок. В противном случае финансовое учреждение вправе отказать в доступе к ячейке. Выходом из сложившейся ситуации будет сбор всех участников сделки и прекращение (изменение условий) договора.
  • Изменение условий доступа продавца к ячейке банка. Покупатель может ужесточить свои требования. Доступ к денежным средствам может быть предоставлен при условии предъявления например, акта приема-передачи квартиры или выписки из домовой книги и т.д.).

Исходя из того, что проведение расчетов с помощью банковских ячеек с каждым годом становятся все популярнее, то можно сделать вывод о популярности данного способа, который устраивает всех участниках. С 2014 года такую удобную и популярную схему передачи денег за объект недвижимости правительство желает ограничить.

Так, в случае превышения покупки 600 000 рублей, данную сумму придется оплачивать через финансовое учреждение.
Если в квартире на момент продажи не все члены семьи ее прежнего владельца выписаны, то существует два возможных варианта развития событий.

По просьбе покупателя в условиях договора прописывается необходимость предоставления выписки из домовой книги, в которой будет присутствовать отметка о снятии всех проживающих лиц с регистрационного учета. Также возможен вариант аренды дополнительной ячейки и помещения в нее определенной суммы денег.

Это будет своеобразной гарантией того, что прежние жильцы выпишутся. Когда срок аренды истечет, а обязательства не будут выполнены, то покупатель забирает деньги и занимается решением данной проблемы самостоятельно.

Итоги

Продажа квартиры является сложным процессом, который требует ответственного и аккуратного отношения. Просчеты и ошибки могут привести к необратимым последствиям. Покупателям и продавцам категорически не рекомендуется придерживаться принципа «сам себе юрист».

Пропустив одну ошибку (даже допущенную банковским сотрудником), впоследствии можно столкнуться с большими проблемами, которые будут требовать незамедлительного разрешения в присутствии всех сторон договора.

Рынок недвижимости включает в себя множество противоречивых моментов, предвидеть и предупредить которые могут исключительно люди с приличным опытом работы в данной сфере.

Услуга по оформлению купли продажи квартиры это необходимость которая позволит избежать неприятностей, тем более стоимость такой услуги не высока – 25.000 рублей.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/sdelka-kupli-prodazhi/raschety-po-sdelki-kupli-prodazhi/

Как перевести безопасно деньги под квартиру

Можно ли деньги от продажи дома перечислить на банковский счет доверенного лица?

Рассматриваем четыре варианта перевода денег и разбираемся, где вас ожидает подвох

Вы выбрали квартиру, осмотрели ее, проверили все документы и уже готовы купить. Осталось перевести деньги и подписать договор после чего можно въезжать. Но как перевести деньги, чтобы продавец не убежал вместе с ними и не передал нужные документы.

Разобрались как перевести деньги собственнику и не попасть на мошенника:

Ситуация: Вы договорились с собственником, что переведете ему деньги наличными. Причем, сначала задаток или аванс в определенную сумму, а после уже остальную сумму.

Вы договариваетесь о встрече и передаете деньги. Заселяетесь в квартиру, а через пару дней вас выселяют, потому что права на квартиру и передачу денег вы нигде не зафиксировали.

Обращаетесь в суд, но он становится на сторону собственника.

Как избежать рисков: Не передавайте деньги без расписки. При этом договоритесь с родственниками, чтобы кто-то стал свидетелем. Его подпись в расписке подтвердить факт передачи денег. Если дело дойдет до суда — это защитит вас.

Расписка о передачи денег

Главное — проверяйте договор купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности. Если собственник показывает вам лишь копии, где все уже зарегистрировано — перед вами мошенник.

Просите показать вам оригиналы зарегистрированного документа купли-продажи, либо запросите выписку из ЕГРН, где после всех изменений уже прописан новый собственник.

Также через эту выписку вы проверите нет ли обременения на квартиру, либо других собственников, которые имеют долю в ней. Если и этого вам недостаточно можно полностью проверить квартиру на юридическую чистоту. Рассказали об этом в нашей статье: https://rosreestr.

net/info/proverka-yuridicheskoy-chistoty-kvartiry-kak-osushchestvit

При этом если не оформить сделку покупки квартиры в будущем будут проблемы с получением налогового вычета.

Ситуация: Вы решили оформить сделку через банковскую ячейку. Для этого вы обращаетесь в банк и кладете наличные туда.

Лучше всего оформить сразу две ячейки: одну для ваших денег, другую для продавца куда он положит зарегистрированное свидетельство о передачи имущества и договор купли-продажи.

После вы с продавцом подписываете договор с банком на определенных условиях. При выполнении условий, вы получаете документы на квартиру и ключи, а продавец деньги за покупку.

Как избежать рисков: Банк пересчитает все деньги и проверит их на подлинность. Также можно продлевать договор аренды ячейки в банке если продавец затягивает с оформлением документов.

В любом случае, если продавец не выполнит все условия сделки, прописанные в договоре, вы сможете забрать деньги из ячейки. Также банк не несет ответственности за правильной оформленный договор купли-продажи и свидетельстве.

Вам нужно убедиться, что документы в порядке.

При подписании договора с банком нужно будет подписать допсоглашение. Именно в нем прописываются все условия при которых происходит передача ваших денег и получение вами документов от продавца. Поэтому советуем внимательно прочитать условия, которые будут прописаны в нем.

Условия передачи в договоре банка

Ситуация: Работа с аккредитивом основана на таком же принципе как и с банковской ячейкой. Только в аккредитиве вы кладете деньги на безналичный счет. После, когда собственник оформил все документы на отчуждение права на квартиру, он приносит эти документы в банк, передает сотруднику и если все в порядке — обналичивает счет.

Как избежать рисков: Будьте готовы к тому, что не во всех банках есть эта услуга. Она не особо популярна. Также есть разные условия оплаты этой услуги: фиксированная цена или процент от сделки.

Иногда процент от сделки может достигать 5%. Банки долго проверяют документы и ваши операции, когда вы кладете их на счет аккредитива. Некоторые из них могут поинтересоваться источником вашего дохода.

Если ваш ответ не удовлетворит их — банк может отказать вам в этой услуге.

Ситуация: Вы хотите оформить все через нотариуса. Тогда вы приходите к нему и составляете договор передачи денег на депозитный нотариальный счет. Переводите на него деньги. После того как собственник приносит нотариусу новое свидетельство о передачи имущества, нотариус его проверяет и после уже делает перевод продавцу.

Как избежать рисков: Может случиться так, что продавец и нотариус в сговоре. Все это делается, чтобы вы поверили, что сделка безопасная и спокойно перевели деньги. Чтобы такого не случилось — проверьте нотариуса.

Это можно сделать через базу нотариусов на сайте Федеральной нотариальной палаты. Запишите номер лицензии нотариуса и проверьте нет ли его в базе. Если он есть в базе — значит лицензия действительна и можно доверять. Еще пропишите все условия по передаче денег — в этом вам может помочь нотариус.

Также будьте готовы к комиссии при переводе и обналичивание денег.

Источник: https://rosreestr.net/info/kak-peredat-dengi-za-pokupku-kvartiry

Передача денег за квартиру — ответственный момент

Можно ли деньги от продажи дома перечислить на банковский счет доверенного лица?

Передача денег за квартиру  ответственный момент и эту процедуру  необходимо провести грамотно, чтобы деньги не потерять. В этой статье вы получите полную информацию о безопасных способах расчета.

Передача денег за квартиру

Передача денег за квартиру обязательно оформляется письменно!

При любой форме расчета Продавец должен выдать покупателю расписку в получении денег. Расписка не удостоверяется нотариусом, но может быть удостоверена двумя свидетелями получения денег Продавцом.

Деньги должны быть переданы непосредственно в руки (на банковский счет) продавцу или его доверенному лицу с полномочиями получения расчета, удостоверенными нотариусом!

Какие документы необходимо составить

  • Денежные средства передаются только на основании Договора или Соглашения, составленных в письменной форме. Ни каких устных договоренностей! Подробнее

Момент передачи денег

  • Момент передачи денег должен быть прописан в Договоре или Соглашении в разделе «Порядок расчетов» и может быть сформулирован : «при подписании договора\соглашения или иные сроки и обстоятельства».

Способы передачи денег

  • Наличными: в руки Продавцу или в банковскую ячейку, в защищенном подписями пакете.
  • Безналичным путем:  переводом на счет Продавца или  Аккредитив, с условием получения( например после предъявления договора купли-продажи с отметкой о переводе права собственности на Покупателя).
  • С использованием банковских  ценных бумаг на предъявителя.
  • С использованием депозита нотариуса. Услуга платная. Тарифы уточните у нотариуса

Расчет ипотечными средствами

  • Расчет  осуществляется на условиях банка:
  1. либо поле предъявления Покупателем Свидетельства о регистрации права и страхового полиса на квартиру
  2. либо после  предъявления Расписки от Росреестра в приеме документов на регистрацию. В этом случае некоторые банки требуют оплату(комиссию) за выдачу денег на этих условиях.

 Расчет средствами Материнского (семейного) капитала

  • Происходит в случае соответствия жилого помещения требованиям Пенсионного фонда.
  • Заявление о перечислении рассматривается в течении 30 дней
  • Перечисление осуществляется сразу на счет Покупателя, указанный в Договоре купли-продажи, в течении следующих 10 рабочих дней.

Какие методы применять лучше?

  • При внесении Задатка или Аванса, если это небольшие суммы, как правило используется расчет наличными, передача денег в руки Продавца/ Продавцов. При этом очень важно правильно составить Расписку
  • При окончательном расчете по Договору купли-продажи Вы должны иметь ввиду следующие обстоятельства:
  1. Договор купли-продажи вступает в законную силу при подписании, за исключением сделок > > > 
  2. Продавец может отозвать заявление о переводе права из Росреестра или приостановить регистрацию сделки. Подробнее > > >

Поэтому в каждой сделке вопрос о передаче денег является очень индивидуальным и зависит от многих обстоятельств.

https://www.youtube.com/watch?v=VLm7Wrb6k1I

Успех сделки обеспечивается:

  • обоюдным обдуманным желанием совершить куплю-продажу
  • правильно оформленными документами вашей сделки, подробнее > > > 
  • правильно оформленными документами предыдущей и последующих сделок, если Покупатель сначала продает свою старую квартиру, а Продавец — покупает новую. Такие сделки более сложные.

Безопасный способ расчет

Очень удобным способом передачи окончательной крупной суммы является — аккредитив.
Открытие такого счета в банке стоит денег от 2000.0 (Сбербанк , программа «Безопасная сделка», ВТБ запустил пилотный проект «Безопасная сделка», у банка «Абсолют» есть подобная услуга . Зато и Продавец и Покупатель будут спокойны за свои деньги.

В чем суть:

  • При подписании Договора купли-продажи, Продавец  переводит денежные средства на аккредитивный счет Продавца
  • Забрать деньги Продавец сможет только по предъявлению Договора купли-продажи, полученного из Росреестра, с отметкой о переводе права собственности на Покупателя
  • При этом присутствие  Покупателя в банке не нужно.
  • Все особенности и условия размещения денег на аккредитивный счет и возможности отзыва уточните у специалиста банка.

Передача денег по доверенности

Конечно доверенное лицо покупателя может произвести полный расчет за недвижимость, но стоит учесть один очень важный момент!

Если в доверенности это полномочие не прописано, а в расписке от продавца будет фигурировать доверенное лицо покупателя — налоговая служба откажет в предоставлении налогового вычета, полагающегося при покупке жилья. А это 260000 рублей.

Прочтите дополнительную статью: Расписка для налоговой  

Принять деньги за недвижимость доверенное лицо продавца может исключительно в том случае, когда такие полномочия прописаны в доверенности.

Всегда рада разъяснить. Автор

Передача денег за квартиру — ответственный момент

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/04/11/peredacha-deneg-za-kvartiru/

Вывод денег за границу для покупки недвижимости

Можно ли деньги от продажи дома перечислить на банковский счет доверенного лица?

Итак, мы продолжаем рассматривать правовые вопросы приобретения объектов элитной недвижимости за рубежом. Сегодня мы рассмотрим вопрос – как оплатить желаемый объект и перевести средства за границу.

Раньше российские граждане оплачивали приобретаемую зарубежную недвижимость наличными деньгами или офшорными банковскими переводами. Оба способа оплаты преследовали цель уклонения от налогообложения продавца недвижимости.

Оплата покупки наличными средствами позволяла значительно занизить оценочную стоимость объекта, а перевод денег из офшорной компании покупателя в аналогичную компанию продавца позволял вообще скрыть факт покупки объекта недвижимости от властей России и уменьшить налоговые платежи по сделке для обеих сторон.

На сегодняшний день оплата такими способами практически невозможна, вследствие работы FATF (Financial Action Task Force on Money Laundering).

Данная организация была создана еще в 1989 году по решению стран “Большой семерки”. FATF – основной международный институт, который занимается разработкой и внедрением международных стандартов в сфере противодействия отмыванию денежных средств и финансированию терроризма.

Активная работа FATF заставила банки всех 54 стран, которые являются членами организации, требовать у клиентов разъяснений по сомнительным сделкам, они обязаны сообщать о них в определенные налоговые и правоохранительные органы.

Сам банк обязан приостановить платеж, если он не соответствует правилам FATF, путем блокирования клиентского счета до разбирательства подробностей. Перевод денежных средств из офшора в размере более 10 тысяч долларов относится к подозрительным сделкам.

Естественно, избежать банковского контроля и налогового контроля по таким сделкам просто невозможно, т.к. обычно объект недвижимости стоит несколько десятков или сотен тысяч евро.

Путешествовать с наличными деньгами в чемодане, тоже не самый лучший вариант, т.к. внесение на счет в банке денежных сумм свыше 10 тысяч долларов также относится к подозрительным сделкам, которые подлежат контролю.

Да и передвигаться с крупной суммой денег в чемодане наличных не самое большое удовольствие для покупателя, возникают вопросы – таможенного контроля и безопасности, а расчет наличными ставит под вопрос в целом безопасность всей сделки.

К примеру, есть агентства недвижимости, которые предлагают клиенту внесение наличных средств в офисе в Москве и обещают оформить на клиента объект недвижимости в другой стране. Сомнительность и огромный риск такой сделки очевиден.

Есть два безопасных способа оплаты физ. лицами объекта недвижимости за границей

Первый способ – это перевод с личного счета в России непосредственно на счет продавца объекта недвижимости. Для этого заверенный перевод договора купли-продажи необходимо предъявить в банк. При таком способе оплаты, российские власти будут уведомлены о Вашей покупке, т.к. банк обязан сразу же сообщать о таких переводах в Федеральную службу финансового мониторинга (Росфинмониторинг).

Второй способ – это перевод с личного счета в России на личный счет в зарубежье. При этом в российских банках требуют предъявить для перевода денег уведомление из налоговой об открытии счета и основание для перевода денег, а именно предварительный договор купли-продажи для подтверждения суммы покупки и расходов для ее оформления.

Это потребует от Вас большее количество поездок и займет больше времени, но этот способ перевода денег за рубеж наиболее простой, законный и безопасный. В первую очередь необходимо открыть счет в зарубежном банке, желательно именно в той стране, где будете покупать объект недвижимости.

По законодательству РФ гражданам не запрещено открывать счета в иностранных банках, но необходимо уведомить налоговую службу об этом факте. В течение 30 дней со дня открытия Вами счета нужно подать уведомление в ИФНС. Форма уведомления есть на сайте ФНС.

Данное уведомление необходимо подавать лично или это может сделать доверенное лицо, на втором экземпляре проставляется отметка ФНС. Данное уведомление Вы предъявляете в российский банк, в котором у Вас открыт счет. Только после этого Вы можете переводить средства со своего счета в России на счет в иностранном банке.

Размер денежного перевода может быть любым, т.к. ни Росфинмониторинг, ни FATF не занимаются контролем переводов физ. лиц между его личными счетами, потому как такая операция, по сути, сделкой не является.
 

Далее с иностранного банковского счета Вы делаете перевод средств по договору купли-продажи объекта недвижимости. Такой перевод также не должен вызвать интереса у контролирующих органов, т.к. покупатель – физ.

лицо, которое не является резидентом и не имеет статуса налогового резидента страны, в которой покупает объект, и, следовательно, налоговые службы он не интересует. В данном случае происхождением средств для покупки недвижимости, является – поступление со счета покупателя из банка в России.

Налоговые службы стран не контролируют ни один из данных этапов прохождения денежных средств и все действия соответствуют законодательству.

Источник: https://www.luxinvest.eu/kak-perevesti-za-rubej-dengi-dlya-pokupki-nedvijimosti

Как правильно рассчитаться при купле-продаже квартиры

Можно ли деньги от продажи дома перечислить на банковский счет доверенного лица?

Сделка купли-продажи квартиры одна из самых крупных и ответственных в жизни многих людей. Ключевой этап купли-продажи – подписание договора и расчет. Чем рискует покупатель квартиры? Какие риски у продавца?  Как лучше организовать этот процесс и обезопасить себя? В статье мы рассмотрим несколько основных ошибок и разберем меры предосторожности

Передача денег – это риск для двух сторон сделки. Продавец хочет получить деньги и потом передать квартиру, а покупатель, наоборот, расплатиться после получения квартиры.

Если у второй стороны есть злой умысел, то продавец рискует остаться без квартиры, и не получить расчет за нее. Покупатель рискует отдать деньги и не получить квартиру в собственность.

Такие конфликты решаются в судебном порядке, но не всегда успешно.

Непроверенная подлинность и качество купюр

Наличная передача денег при продаже жилья до сих пор самый популярный способ расчета в Беларуси. Купюры нужно проверить у специалиста. Порванные или пораженные грибком купюры подлежат замене. За замену банк возьмет комиссию. Процедура замены длится от дней до месяцев.  

Подлинность купюр проверяют с помощью специального оборудования – детекторов. Проверить купюры можно в банке или в агентстве недвижимости.  Если сделка проходит через агентство, заранее уточните, как будут проверять купюры.

Проведение расчетов в небезопасном месте

Случайный выбор места расчета – грубая ошибка многих продавцов и покупателей. Часто расчет происходит в продаваемой квартире без свидетелей, или в салоне автомобиля возле БТИ или нотариальной конторы. 

Запомните правило – не проводите расчеты в месте с большим количеством людей. Для этих целей категорически не подходят: торговые центры, рестораны и кафе, парковки и т.д. 

Никому не сообщайте о запланированной сделке, кроме самых доверенных лиц. Сообщите им о предполагаемом времени завершения сделки. Так ваши близкие смогут поднять тревогу, если вы перестанете выходить на связь. 

В день передачи денег откажитесь от передвижения на общественном транспорте. Если планируете пользоваться такси, вызывайте машину не на адрес БТИ или нотариальной конторы, а на адреса ближайших домов.

Мы рекомендуем проводить сделку в безопасном месте с привлечением специалиста, например, риэлтора или банковского работника. Для подписания документов и дальнейшего расчета подойдет переговорная комната вашего агентства недвижимости или банка. В кабинете регистратора или нотариуса расчеты формально запрещены.

Передача аванса или задатка в большом объеме

Внесение аванса или задатка в крупном размере, даже подтвержденное распиской, связано с серьезными рисками. Сделка еще не совершена и право собственности на квартиру не передано, а крупная сумма внесена.

Не стоит передавать более 5% от стоимости объекта в качестве задатка или аванса. Взыскать с продавца сумму аванса при его отказе от сделки может быть очень непросто.

Особенно сложно добиться возврата денег, если продаваемая квартира – единственное имущества продавца и у него нет официального дохода.

Передача денег без расписки

В договоре купли-продажи либо в акте приема-передачи недвижимости есть пункт о том, что расчеты произведены полностью. Не лишней будет расписка о передаче всей суммы, написанная от руки получателем денежной суммы. Она может быть использована, как письменное доказательство при необходимости. Если вы вносите деньги частями – каждая из них должна быть подтверждена распиской от получателя.

Передача денег без свидетелей

Если в сделке не участвуют представители агентства недвижимости, то необходимо найти нескольких свидетелей. Мы советуем найти 2 свидетелей, которые подпишут расписку о передаче денег.

Эти люди смогут подтвердить в случае спора, что сделка совершена и расчет произведен в полном объеме.

А расписка послужит письменным доказательством именно факта передачи денег, а не факта заключения сделки.

Расчет в валюте

Законодательство предусматривает расчеты между гражданами только в белорусских рублях. В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что оплата по нему может быть эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае сумма к оплате в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или курсу, установленному соглашением сторон. 

Желание рассчитаться в валюте один из главных мотивов расчета наличными для многих продавцов и покупателей. Неустойчивость курса рубля давно приучила белорусов хранить крупные суммы в твердой валюте.

Чтобы рассчитаться рублями, покупатель должен оплатить конверсию валюты. Продавец тоже заинтересован хранить крупную сумму в валюте, и также несет расходы на конверсию рублей.

Для суммы 100 000 долларов США две такие конверсии могут обойтись и в 1000 долларов. 

Так рождается мотив. В договоре участники сделки указывают рубли, а по факту передают валюту минуя конверсию. Доказать фактический расчет в валюте крайне сложно, чем и пользуются предприимчивые граждане. 

В худшем случае при расчете в валюте, деньги за квартиру конфискуют, и наложат штраф от 50 до 100 базовых величин. Это предусмотрено п. 1.2. Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 года № 49. Саму сделку потенциально могут признать ничтожной как не соответствующую законодательству согласно ст. 169 Гражданского кодекса РБ.

Совершать безналичный расчет в валюте при покупке квартир также запрещено. Правоохранительные органы легко смогут вычислить такой расчет. Последствия вам уже известны.

Наличный расчет до подписания договора купли-продажи

Мы рекомендуем подписывать договор купли-продажи и рассчитываться в присутствии нотариуса или регистратора.

Укажите в договоре, что расчет произведен до подписания, и что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости согласно ст. 527 Гражданского кодекса РБ.

Подписанные продавцом экземпляры договора купли-продажи обмениваются на сумму денег от покупателя. После чего договор подписывает покупатель и удостоверяет чиновник. Это исключит возможность злоупотребления.

Важно понимать, что в кабинете регистратора и нотариуса нет условий для подсчета и проверки купюр. Вам необходимо заранее подсчитать и проверить их. После подсчета необходимо запечатать точную сумму к оплате за квартиру в заранее подготовленный конверт.

На конверте поставить подписи сторон и заклеить так, чтобы его невозможно было вскрыть без видимых повреждений. На сделку к регистратору или нотариусу ехать совместно покупателю с деньгами и продавцу.

При таком подходе нет необходимости еще раз подсчитывать деньги у чиновников при совершении сделки.

Наличный расчет после подписания договора купли-продажи

Продавец и покупатель сначала заключают договор купли-продажи у регистратора с условием расчета в течение одного дня после подписания. Право собственности остается у продавца до момента подписания акта приема-передачи квартиры. 
После этого продавец и покупатель производят расчет в банке. Тут возможны различные варианты:

  1. Деньги могут сниматься с расчетного счета покупателя и в наличном виде передаваться продавцу. Акт приема-передачи недвижимости подписывается продавцом одновременно с получением денег. 
  2. Самый оптимальный вариант когда покупатель меняет валюту на рубли, а продавец сразу же приобретает желаемую сумму валюты. У каждой из сторон остаются банковские документы, подтверждающие легальность расчета. Остается минимизировать конверсионные потери. Своим клиентам мы помогаем подобрать лучшие условия конверсии, обычно это около 150 $ за 100 000 долларов, или по 75$ на сторону.

После расчета покупатель с актом самостоятельно обращается к регистратору за получением свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности. Для этого нужно предусмотреть договором право подачи покупателем документов для регистрации без участия продавца. 

Безналичный способ

Стороны заранее выбирают наиболее выгодный друг для друга банк с минимальными комиссиями за перечисление. Договариваются о распределении расходов, в том числе по конверсии. Продавец открывает в выбранном банке расчетный счет в белорусских рублях.

Важный нюанс при выборе банка – обменный курс должен быть выгодным для продавца и покупателя. Именно этот курс необходимо использовать для привязки стоимости квартиры в эквиваленте.

По общему правилу БТИ использует в тексте договора курс Национального банка РБ, если будет использован он – продавец не получит желаемую сумму в валюте.

 Банк продает валюту по более высокому курсу, чем курс НБ РБ.

Выбрав банк, стороны обращаются в БТИ за составлением и удостоверение договора купли-продажи с безналичным расчетом после подписания. Тут пригодится договор продавца на открытие счета. Реквизиты расчетного счета вносятся в текст договора купли-продажи, и указывается срок на перечисление денег. Лучше взять не менее 5 банковских дней. 

Покупатель перечисляет деньги на расчетный счет продавца.

Когда средства поступят, стороны встречаются и подписывают акт приема-передачи, после чего покупатель регистрирует переход права собственности на свое имя в БТИ.

Это безопасный способ расчетов – нет перемещений по городу с крупной суммой наличных, а факт расчета подтверждается банковским документом. Минус – потери на комиссиях за перечисление и конверсию валюты.

Теперь вы знаете как не допустить ошибку при расчетах в сделке купли-продажи квартиры. Выбирайте наиболее подходящий способ рассчитаться и действуйте. 

Осталась самая малость – договориться обо всем с продавцом или покупателем. Именно в таких переговорах кроется масса риэлторской работы. Нужно соблюсти баланс среди десятков требований и условий сторон. Сделать это бывает очень непросто. Особенно, если есть цепочка связанных друг с другом сделок, когда продавец квартиры, становится покупателем встречной недвижимости и так далее. 

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится. 

Желаем удачных переговоров и легкого совершения сделки!

Хотите получить консультацию специалиста по расчетам? Звоните по телефону +375 44 581 96 78 или оставьте заявку в форме ниже

Источник: https://avangard-n.by/articles/kak-rasschitatsya-pri-kuple-prodazhe-kvartiry.html

Квартирный расчет – Журнал

Можно ли деньги от продажи дома перечислить на банковский счет доверенного лица?

При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец все чаще прибегают к помощи банков. Большинство сделок совершается с открытием банковской депозитарной ячейки.

Правда, в этом случае покупатель сталкивается с проблемой доставки денег. Постепенно на смену банковской ячейке приходит ее усовершенствованный аналог — аккредитив.

Однако и у этой схемы, несмотря на неоспоримую надежность, есть свои недостатки.

Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету — ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк. Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами — через банковскую ячейку, безналичным расчетом и посредством аккредитива.

По данным компании “БЕСТ-Недвижимость”, в основном при покупке квартиры расчеты между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. По такой схеме происходит 95% всех совершаемых сделок.

“Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется прежде всего тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. Сейчас этот срок — месяц.

В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки.

И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко”,— рассказывает генеральный директор “БЕСТ-Недвижимости” Лариса Патлух.

Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.

“Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись вложения)”,— рекомендует директор территориального отделения “Центральное” компании “МИАН-Агентство недвижимости” Павел Косов.

Единственный минус такой операции — доставка денег в банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в банке.

Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.

Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф.

“Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит “живые” деньги, которые в его присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка”,— рассказывает директор ипотечного центра инвестиционного банка “КИТ Финанс” Надежда Свинцова.

Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга.

В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть переведены как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец.

А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.

“При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Понудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда дело доводить никто не хочет.

С продавцом-юридическим лицом эту проблему можно решить путем перевода денег до заключения договора купли-продажи”,— рассказывает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение.

Основные его параметры — это реквизиты счета продавца и основание для осуществления перевода — договор купли-продажи.

Если квартира покупается в кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка.

“Безналичный перевод денег — более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов).

Недостаток — такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры в цепочке”,— говорит вице-президент по развитию бизнеса банка “Дельтакредит” Динара Юнусова.

Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть и ограничения. Например, расплатиться за приобретаемое жилье безналичным расчетом в Русском ипотечном банке можно, только если продавец — юридическое лицо.

Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих партнеров. Так, например, если заемщик берет кредит в банке “КИТ Финанс”, а у продавца квартиры счет в Банке Москвы, Райффайзенбанке, Альфа-банке и т. д.

, то заемщику не придется оплачивать комиссию за перевод денежных средств.

Недавно появился новый способ расчета — посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи.

“Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя — это своего рода безналичная депозитарная ячейка,— кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму”,— поясняет Павел Косов.

При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. “Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива.

Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств.

После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке”,— считает Надежда Свинцова.

Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин — при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. “Аккредитив пока не очень распространенная услуга.

Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать).

Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, и обязательно в рублях”,— рассказывает Павел Рыбаков.

Если приобретать квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке строящегося и готового жилья.

Дело в том, что в первом случае продавцом выступает застройщик, во втором в большинстве случаев — частное лицо. Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется.

А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие владельца квартиры обязательно.

“На осуществление сделки на первичном рынке всегда уходит меньше времени, чем на вторичном, поскольку расчеты с застройщиком производятся в безналичном порядке и не требуют присутствия на сделке представителя компании-застройщика”,— подтверждает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Андрей Шелковый.

При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для минимизации рисков незавершенного строительства. “Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка — технически процесс заключения сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика.

На вторичном рынке процесс заключения сделки проходит несколько сложнее — необходимо учитывать интересы и желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога.

Но при этом полностью отсутствует риск недостроя — в отличие от первичного рынка”,— рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/906506

Закон для всех
Добавить комментарий