Можно ли не отдавать задаток за дом в случае отмены сделки?

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Можно ли не отдавать задаток за дом в случае отмены сделки?

Не всем сделкам покупки квартиры суждено завершиться успешно. Но что делать покупателю, если он уже внес аванс? Как вернуть деньги обратно?

Время чтения: 5 минут

Сделка покупки не состоялась? А как же аванс?

Всезнающая статистика гласит, что практически каждая пятая сделка с недвижимостью предполагает наличие аванса, который передается потенциальным покупателем продавцу квартиры или частного дома.

При этом очень многие впоследствии жалуются на то, что при срыве купли-продажи возникают серьезные проблемы с возвращением переданных денег. Основной мотив продавца – это вина покупателя в том, что сделка не состоялась.

Так можно ли каким-то образом решить эту проблему и получить свои средства обратно? Ответ именно на этот вопрос мы и будем искать в этой статье.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.

В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.

Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями

Что такое аванс и задаток? В чем разница?

Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях “аванс” и “задаток”. Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки.

Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу. Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.

Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:

  • задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
  • авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.

Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.

Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Когда аванс не возвращают?

Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.

Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

  • стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
  • сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами.

Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.

Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

Источник: https://mskguru.ru/advice/905-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas

Аванс, задаток или залог: есть разница – ilex

Можно ли не отдавать задаток за дом в случае отмены сделки?

Зачастую при заключении того или иного договора вас могут попросить внести задаток, аванс или оставить залог. Вам может показаться, что просто просят внести часть оплаты по договору. Но это не всегда так. Все перечисленные термины имеют разное значение. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, надо их различать.

Аванс

Законодательство не содержит определения аванса. На практике под ним понимают сумму денег, которую вы передаете другой стороне договора в качестве первой части основного платежа. Аванс оставляют контрагенту до того, как он начнет выполнять свои обязанности по договору. Например, до передачи вам вещи по договору купли-продажи, выполнения какой-либо услуги по договору оказания услуг.

Если внесен аванс, а сделка не состоялась, вы вправе требовать возврата денег. Как правило, он возвращается в полном объеме . Исключение составят те случаи, когда договор все-таки частично исполнен. В таких случаях из него вычитаются расходы, понесенные другой стороной .

На заметку
Любую передачу денег рекомендуем оформлять в письменном виде. Это может быть расписка или соответствующая отметка на договоре. В документе укажите: кто и кому передает деньги, в каком размере и в качестве чего (аванса, задатка и др.).

Задаток

Задаток — сумма денег, которую вы передаете другой стороне по сделке в счет причитающихся с вас платежей. Он подтверждает факт заключения договора и обеспечивает его исполнение .

Ключевое отличие задатка от аванса — в последствиях срыва сделки по вине той или иной стороны. Так, если вы заключили договор, передали задаток, а потом по вашей вине сделка не состоялась, задаток не возвращается. В случае срыва сделки по вине стороны, получившей задаток, она обязана уплатить двойную сумму задатка другой стороне договора .

Пример
Вы заключили договор и внесли задаток в размере 100 руб. Если решите отказаться от сделки, а другая сторона будет против, то задаток вам не вернут. В то же время, если от сделки откажется другая сторона, она обязана вернуть вам 200 руб.

То, что деньги, передаваемые другой стороне, являются задатком, должно быть зафиксировано письменно . В частности, может быть составлено соглашение о задатке или прописано соответствующее условие в договоре.

Обратите внимание!
Если вы договоритесь о задатке в устной форме, в последующем возможны сомнения и разногласия, что переданная сумма является задатком. В такой ситуации деньги будут считаться авансом, если заинтересованная сторона не докажет иное .

Есть случаи, что задаток просто возвращается. Это, когда :

— стороны решили отказаться от договора до начала его исполнения по своему соглашению;

— договор невозможно исполнить и в этом нет вины ни одной из сторон.

Залог

Залог, как и задаток, является способом обеспечения исполнения обязательства . Он заключается в следующем. При заключении какой-либо сделки вы с другой стороной дополнительно подписываете договор залога.

По этому договору другая сторона (далее — залогодержатель) получает право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения вами сделки удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими .

На заметку
Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права . Исключение из этого правила составляют, в частности:— имущество, изъятое из оборота;

— требования, неразрывно связанные с личностью (требования об алиментах, о возмещении вреда и пр.).

Залог отличается от задатка и аванса тем, что заложенное имущество не является частью оплаты по договору. Залог выступает гарантией того, что договорные обязательства будут выполнены.

Пример
Вы сняли квартиру на длительный срок и внесли залог 500 руб. на случай повреждения мебели, сантехники.

Договор найма предусматривает обязанность нанимателя бережно относиться к имуществу в квартире и при выселении вернуть его в нормальном состоянии наймодателю (собственнику).

Во время проживания был разбит телевизор. Если его не заменить, собственник будет вправе сделать это за счет залога.

Договор о залоге заключается в письменной форме . Если нарушить это правило, то залог будет считаться недействительным . Как результат, залогодержатель не получит право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае нарушения его прав.

Когда вы выполните свои обязательства по сделке, залог прекращается . Если имущество находилось у залогодержателя, он обязан вернуть его вам.

Источник: https://ilex.by/news/avans-zadatok-ili-zalog-est-raznitsa/

Спрашивали, как правильно дать задаток при покупке квартиры и написать расписку по образцу

Можно ли не отдавать задаток за дом в случае отмены сделки?

При отмене сделки купли-продажи, пострадавшая сторона получит возврат задатка за квартиру в двойном размере, а при авансе только в изначальной денежной сумме (см. ссылку на статью ГКУ ниже).

Задаток – более “жесткая” финансовая процедура авансирования сделок.

Обращаем внимание, когда в договоре стороны прямо не указывали, что предоплата является задатком, то она будет считаться авансом, а к авансу применимы все законодательные правила задатка.

Задаток при покупке жилой недвижимости, например, смарт-квартиры, гостинки или дома всегда платится до момента окончания срока брони у застройщика или подписания основного договор покупки.

Цель денежного залога при купле-продаже квартиры — получить продавцу законным методом гарантированную сумму до осуществления первого или основного платежа.

В каком законе написано о задатке при покупке квартиры или дома?

Что такое задаток, в каком размере его возвращают если вина отмены сделки со стороны покупателя или продавца, четко написано в 5 параграфе Гражданского Кодекса Украины (ст. 570-571).

Простыми словами, задаток — это частью оговоренной между покупателем и продавцом суммы, которая вносится для доказательства серьезности намерений покупателя и его состоятельности выполнить обязательства.

Когда и в каких случаях возвращается задаток за квартиру или дом?

В данном финансовом вопросе многое зависит от написанного в договоре купли-продажи, например, смарт-квартиры в новострое.

Продавец или застройщик может вписать в соглашение или послабления при четком выполнении договоренностей, чаще всего за внесение всей суммы за жилье сразу, или ужесточения за грубое нарушение пунктов договора.

Добросовестные продавцы квартир и домов на вторичном рынке недвижимости, наблюдая у потенциальных покупателей недвижимости сложности с выполнением денежных условий договора возвращают задаток без привлечения третьих лиц или суда по «по соглашению сторон».

В практической деятельности, чтобы упредить финансовые разбирательства в будущем, рекомендуется написать дополнение к договору или отдельное соглашение, что стороны претензий к друг другу не имеют и считают сделку завершенной.

Когда не возвращается задаток при покупке дома или квартиры?

Для ответа на данный вопрос нужно обращаться к ст. 571 Гражданского Кодекса Украины (см. ссылку на “Правові наслідки порушення або припинення зобов’язання, забезпеченого завдатком” выше). В данном случае все зависит от того, по чьей вине не состоялась продажа-покупка недвижимости:

  1. Если нарушение обязательства со стороны покупателя, задаток остается у кредитора.
  2. Если нарушение договора по вине продавца квартиры или дома, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
  3. В ст. 571 ГКУ указано, что виновник расторжения сделки, должен возместить другой стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если иное не установлено договором.

Обращаем внимание, когда прекращение обязательства наступило до начала его исполнения или вследствие невозможности его выполнения сумма задатка всегда подлежит возврату.

Как правильно дать задаток за квартиру под расписку?

Расписка об уплате задатка — юридический документ помогающий возвращать сумму задатка за квартиру, дом, гостинку, гараж и прочее.

Как правильно написать расписку о даче задатка за квартиру или дом?

Расписка, чтобы соответствовать правилам написания юридических документов, должна содержит следующие данные:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя (ФИО, номера документов).
  2. Адреса проживания сторон сделки (по прописке и фактический).
  3. Описание предмета сделки (квартира, адрес, площадь жилья).
  4. Сумма задатка указанная прописью и цифрами.
  5. Обговоренные заранее сроки погашения остальной части суммы за смарт-жилье, квартиру, дом.
  6. Дата и подписи продавца и покупателя.

Обратим внимание! Если покупатель квартиры не подписывал договор и стороны ограничились лишь распиской, когда передавали деньги, то задаток не будет считаться предоплатой, это аванс.

Если в вашей сделке участвовало третье лицо, например, риелтор, будьте внимательны при составлении пунктов договора в отношении вашего «помощника»: он вполне может прописать комиссионные в случае срыва сделки.

Образец расписки за задаток при покупке квартиры или дома (написать и скачать) / Зразок розписки за завдаток при покупці квартири або будинку (написати і завантажити)

Расписка о даче и взятии задатка за жилье должна соответствовать требованиям ст. 545 Гражданского кодекса Украины: «Подтверждение выполнения обязательства» (ссылка на документ указана выше).

Перейдите по ссылке и просто скопируйте образец на украинском языке в любой текстовой редактор. Затем впишите данные покупателя, продавца, свидетелей передаче денег, покупаемого объекта недвижимости и распечатайте.

Кому остается задаток при отмене продажи-покупки квартиры?

В украинской реальности купля-продажа, например, смарт-квартиры с задатком самая надежная сделка, то пострадать от срыва может и сам покупатель.

В каких случаях возвращается задаток за квартиру и дом?

Рассмотрим на жизненных примерах возникновение законного права на возврат задатка за квартиру или дом:

1. Что делать, если покупатель изменил решение о покупке квартиры и просит вернуть задаток?

Продавец (владелец жилья), который придерживал квартиру или дом не предлагая его другим потенциальным покупателям, вправе требовать возмещения своих финансовых издержек. Чаще всего продавец оставляет задаток себе в полной сумме либо лишь штрафную часть, которая указана в договоре купли-продажи недвижимости.

2. Возвращается ли задаток, если продавец отказывается продать квартиру или дом?

Например, сильно затягивал сроки передачи прав собственности прав на квартиру, гостинку, студию, смарт-квартиру, гараж, долго выселялся либо специально умолчал о «темной истории» продаваемого жилья…

По рассмотренным существенным причинам покупатель действует по 571-й статье ГК УК (см. ссылку на Кодекс выше) и вправе требовать возврата двойной размер суммы задатка.

3. Как развращается задаток, если покупатель не может заплатить за квартиру или дом?

В ситуации, если покупатель оказался в затрудненных финансовых обстоятельствах по независящим от него причинам, например, банк отказал в кредите или не успел продать свое жилье, но продавец хочет получить задаток за простой недвижимость, то нужно подавать в суд. По указанным причинам закон будет на стороне покупателя.

Какой обычный размер задатка за дом или квартиру?

Каждый продавец недвижимо устанавливает самостоятельно размер задатка. Между гражданами принято давать 1000 долларов США. В некоторых компаниях застройщиках правила иные – 5-6% от стоимости покупаемой квартиры.

Кому отдавать задаток и кто его принимает?

Задаток может принимать строительная компания. Некоторые украинские застройщики делегируют финансовые функции своим партнерам по продаже. Покупая квартиру или дом частным образом всегда лучше иметь дело с собственником жилья.

Как правильно оформить передачу задатка?

Оформление передачи денег за дом или квартиру зависит от того кто принимает задаток. Например, между гражданами оформляется расписка о получении задатка, как и указано в статье выше.

Партнеры застройщика по продаже в большинстве случаев принимают деньги от клиента по договору поручения с целью последующей передачи этих денежных средств в пользу строительной компании.

Строительные компании практикуют оформление предварительного договора покупки квартиры с указанием суммы задатка или аванса.

Каков срок от момента передачи задатка до покупки?

Обычно период с момента передачи денежного задатка до оформления договора купли-продажи квартиры составляет от 2 до 3 недель. Некоторые строительные компании дают покупателю “временный бонус”, и предоставляют возможность оформить покупку позже.

Стоимость квартиры или дома фиксируется после получения задатка?

Да. В момент принятия владельцем жилья задатка фиксируется цена покупаемой квартиры. Важно помнить, когда стоимость квартиры в прайсе застройщика привязана к гривне, то и цена квартиры фиксируется в гривне. В случае изменения валютного курса (гривна девальвирует), то располагая валютой покупатель имеет возможность “выгадать” на уменьшении стоимость покупаемой квартиры.

Обсуждайте злободневные квартирные вопросы в Фейсбук-группах “Аргумент переселенцев Донбасса” / “Аргумент родителей Украины”

Другие обновляемые статьи по теме вопроса:

Источник: https://fdlx.com/all/money/113391-sprashivali-kak-pravilno-dat-zadatok-pri-pokupke-kvartiry-ili-doma-s-obrazcom-raspiski.html

Хитрые тайны нехитрого задатка

Можно ли не отдавать задаток за дом в случае отмены сделки?

Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости.

Одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств является задаток. Это действенное средство защиты прав и серьезная гарантия выполнения обязательств.

Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий.

Для чего нужен задаток?

Ситуация на рынке недвижимости в Украине в настоящее время имеет весьма нестабильный характер. По словам экспертов, рост цен на столичную недвижимость связан в первую очередь со стремительным повышением спроса на нее, в то время как количество предложений остается ограниченным. Исходя из этой тенденции, могут возникнуть вполне обоснованные сомнения — как при покупке, так и при продаже недвижимости, потому что никто не знает, когда ожидать очередного скачка цен. С момента заключения договора купли-продажи, к примеру, квартиры, до момента, когда покупатель получит в собственность желанную жилую площадь, а продавец — оговоренную сумму, может пройти некоторое время. Это время на оформление сделки, регистрацию договора и осуществление прочих действий, предусмотренных законодательством и необходимых для купли-продажи объекта. Как застраховаться от того, что в течение этого времени одна из сторон в силу тех или иных причин внезапно изменит свое решение по поводу продажи или покупки объекта договора?Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости. И задаток является одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств, используемых при заключении сделки.

Говорит Гражданский кодекс Украины…

В соответствии со статьей 570 Гражданского кодекса (ГК) Украины задаток — это денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих из него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения.

Задаток по своей природе призван выполнять три функции. Во-первых, он служит способом подтверждения существования обязательств.

Во-вторых — является способом расчета за объект, так как вносится за счет причитающихся из должника платежей.

Задаток выдается в счет предстоящих платежей по договору, то есть является средством частичного (или даже полного) выполнения основного денежного обязательства. К примеру, если покупатель квартиры стоимостью 100 тыс. грн. вручил продавцу в качестве задатка 5 тыс. грн.

, то покупателю предстоит доплатить в последующем только 95 тыс. грн.

Третьей и основной функцией задатка является обеспечение выполнения обязательства. Кроме того, задаток — еще и мера ответственности за невыполнение обязательств, хотя законодательством это прямо не предусмотрено.

В соответствии с частью 1 статьи 571 ГК если сторона, давшая задаток (должник), нарушает основное обязательство, то задаток остается у кредитора, а должник соответственно теряет задаток.

Нарушение основного обязательства стороной, получившей задаток (кредитор), обязывает кредитора уплатить другой стороне двойную сумму задатка, то есть вернуть полученный задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

В случае если размер убытков превышает размер двойной суммы задатка, пострадавшая сторона вправе требовать погашения недостающей суммы. Согласно части 2 статьи 571 ГК сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер задатка, если иное не установлено договором.

Это означает, что убытки подлежат возмещению с зачетом суммы (стоимости) задатка. Например, если за нарушение договора отвечает сторона, предоставившая задаток, она должна возместить убытки только в части, превышающей сумму задатка.

В случаях, когда в нарушении договора виновна сторона, получившая задаток, другая сторона имеет право требовать уплаты двойной суммы задатка и, кроме того — возмещения убытков в части, превышающей однократную сумму задатка. Однако стороны вправе договориться об изменении данного общего правила.

Это можно предварительно установить в основном договоре (соглашении о задатке). Законодательство также не исключает случаев, когда задаток будет подлежать возврату в однократном размере. На основании части 3 статьи 571 ГК такое возможно в случае прекращения обязательства до начала его выполнения (например, по договоренности сторон, согласно статье 604 ГК) или вследствие невозможности его выполнения (например, в результате гибели вещи, которая составляет предмет основного обязательства, или в результате действия обстоятельств непреодолимой силы).

«Несущественные» детали

 Задаток является хорошим средством защиты прав и серьезной гарантией выполнения обязательств. Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий для того, чтоб это соглашение могло иметь юридические последствия.

Во-первых, ГК требует заключать в случае с приобретением недвижимости договор о задатке только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи. То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток, и такую передачу уже можно удостоверить нотариально.

В обратном же случае, когда задаток дается до заключения основного договора, по закону он не имеет юридической силы, следственно, сторона, которая не выполнила свои обязательства, не несет предусмотренной законодательством ответственности. Возьмем, к примеру, случай из практики компании, чтобы рассмотреть, как решение таких вопросов происходит в жизни.

Покупатель и продавец подписали соглашение о задатке. По условиям этого соглашения продавец получил 3%, рассчитанных от суммы предполагаемой сделки. Однако вопреки договоренностям, основной договор с покупателем так и не был заключен.

Сначала продавец под разными предлогами откладывал момент совершения сделки, а после повышения рыночной стоимости объекта начал выдвигать новые условия с учетом новых цен. Покупатель, естественно, не согласился на такие условия и отказался заключать договор, потребовав возврата задатка в двойном размере.

Не дождавшись денег, покупатель обратился в суд с иском к фирме о взыскании двойной суммы задатка. Исследовав материалы дела, суд признал сделку недействительной — такой, которая не соответствует законодательству, и вынес решение о возврате суммы задатка, но в однократном размере.

Во-вторых, согласно статье 657 ГК договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и в соответствии с частью 3 статьи 640 Кодекса такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Для нотариального удостоверения такого договора необходимо получить справку-характеристику из БТИ. Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и т. д. (об этой процедуре следует написать отдельную масштабную статью).

Выписку из реестра нотариус берет уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений относительно его реализации.

В соответствии со статьей 220, частью 2 статьи 215 ГК несоблюдение сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора влечет недействительность такого договора. А в соответствии с частью 2 статьи 548 этого Кодекса недействительность основного обязательства влечет недействительность сделки по его обеспечению, если иное не установлено ГК.

Таким образом, в случае недействительности договора купли-продажи недействительным также является и соглашение о задатке — следственно, оно не будет иметь никаких юридических последствий в случае невыполнения обязательств по договору.

В-третьих, при заключении договора купли-продажи и соглашения о задатке очень важно указать сумму, которая вносится именно как задаток. Если этого не сделать, задаток может быть расценен как авансовый платеж и ??тратит свое прямое назначение. Авансом является денежная сумма, которая вносится в счет предстоящих платежей за какие-либо товары или услуги. Аванс засчитывается в счет окончательного платежа при надлежащем исполнении договорного обязательства, но средством обеспечения выполнения этого обязательства не является.

Предварительный договор: забегая назад

Соглашение о задатке является надежной гарантией защиты прав и обеспечения выполнения обязательств, но как видим, договор задатка хорош только в ситуации, когда обе стороны выполняют свои обязанности добросовестно и когда основной договор уже подписан и является юридически безупречным.

Но если в ситуации будут фигурировать лица «нечистые», отстоять свои права в суде будет непросто.

Предварительный договор: забегая назад Соглашение о задатке является надежной гарантией защиты прав и обеспечения выполнения обязательств, но как видим, договор задатка хорош только в ситуации, когда обе стороны выполняют свои обязанности добросовестно и когда основной договор уже подписан и является юридически безупречным.

Но если в ситуации будут фигурировать лица «нечистые», отстоять свои права в суде будет непросто.

Итак, некоторые агентства практикуют применение предварительных договоров, которые предусмотрены статьей 635 ГК. Данная схема является более надежной, поскольку предварительный договор обеспечивает достаточную степень защиты. Из предварительного договора у сторон в??зникает обязательство заключить в будущем основной договор на установленных условиях. Каких-либо иных денежных обязательств предварительный договор не порождает. Денежное обязательство (обязательство оплатить имущество) появляется после заключения сторонами основного договора (договора купли-продажи).

И заключение предварительного договора дает право требовать в судебном порядке от стороны, которая отказывается от своих обязательств по заключению основного договора, возмещения убытков, причиненных просрочкой заключения основного договора.

В таком договоре стороны могут установить обязательство до определенного срока заключить договор купли-продажи квартиры, определить существенные условия этого договора, а также установить взаимные права и обязанности, необходимые для заключения договора купли-продажи квартиры (такие, как обязанность до определенного срока обеспечить наличие надлежащим образом оформленного пакета документов на квартиру, приведение квартиры в оговоренное сторонами состояние и т. п.). По предварительному договору также может передаваться определенная сумма, которая будет служить гарантией продавцу недвижимости о намерениях покупателя купить ее. Особенно следует оговорить последствия незаключения в будущем договора купли-продажи и отобразить ответственность сторон.Итак, договор задатка будет обеспечивать выполнение обязательств по уже заключенному предварительному договору, а не по договору купли-продажи квартиры. Владимиров Александр

Размещено 29 июня 2011 95891

Источник: https://address.ua/soobshestvo/obzory/hitryie-tajnyi-nehitrogo-zadatka-19/

Что нужно знать о задатке

Можно ли не отдавать задаток за дом в случае отмены сделки?
Задаток — одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет.

Ну, а если продавец так и не отдаст товар — что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть? Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток — не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств.

И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Немного теории

Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”. Задаток — один из классических способов обеспечения обязательств. Хотя он применяется не столь широко, как залог или неустойка, но в определенных отношениях — например, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу — он вполне распространен. Итак, идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит? Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, — в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) — хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны! И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1). Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон – обязательство денежное (уплатить определенную сумму). В противном случае стороны оказываются в неравном положении. Бессмысленно, например, говорить о задатке по договору займа, – ведь там у заимодавца обязанностей нет, есть только права. А вот договоры купли-продажи или возмездного оказания услуг логично и удобно обеспечивать задатком. Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, – иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) – поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон … другой стороне в доказательство заключения договора.” В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.

Задаток на рынке недвижимости

Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны – с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры. Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников – риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, – вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, – а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей. В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, – он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, – ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке – и… Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу – да, а по букве закона – нет! Ведь основной договор еще не заключен! Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство – заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору. Кстати, предварительный договор, чтобы иметь силу, должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Очень сомнительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель квартиры отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации соответствующего договора.

Внимание: на арене – риэлтор!

Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок! Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор – как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто. Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма -– ЗАО “Правовой центр жилья”, которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки — г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, — хотелось только удостовериться, что она юридически “чистая”. Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, “уйдет со свистом” — т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, — а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним. Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс… В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить. Наша героиня решила “не упускать шанс” – и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный “Договором задатка”. По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла “задаток” в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец – владелица квартиры – обязалась квартиру ей продать. “Задаток” при этом был внесен фирме, а не продавцу.

Опасное соседство

Однако уже после заключения “договора задатка” выяснились новые сведения о квартире. Во-первых, сразу после приватизации квартира была перепродана 4 раза за 11 месяцев (видимо, покупателей квартиры в ней что-то не устраивало). Во-вторых, оказалось, что первый хозяин квартиры, который ее когда-то приватизировал, был осужден и сейчас находится в заключении. Из квартиры он был выписан только месяц назад, причем по решению суда. А осужден он, между прочим, за бандитизм. Вы хотели бы оказаться на месте Н., если этот гражданин после освобождения начнет требовать восстановления прописки, – а значит, и права проживания в квартире? На языке риэлторов все это называется “недостаточной юридической чистотой” квартиры. Скорее всего, если бы Н. узнала об этих “пикантных подробностях” с самого начала, она бы на пушечный выстрел не подошла к такому жилью. Не мудрено, что покупательница заявила “Правовому центру жилья” о своем нежелании покупать квартиру и попросила денежки назад. Фирма, однако, была другого мнения: ведь идея задатка в том и соcтоит, что если договор срывается по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. И в подписанном нашими героями “Договоре задатка”, содержался пункт, по которому “в случае не свершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается”. Кто отказывается от подписания договора? – Н.! – Значит, и вина – ее! Со своей стороны, Н. заявила, что сделка сорвалась не по ее вине. Ведь фирма не предоставила ей всей необходимой информации о квартире, о совершавшихся с нею сделках, об обстоятельствах выписки первоначально прописанных в квартире лиц, – фирма и виновата! А по тому же договору, “в случае несвершения сделки не по вине Покупателя, внесенный задаток возвращается Покупателю в течение трех дней.” (Как видим, риэлторы смягчили свою ответственность по сравнению с тем, что предусмотрено в ГК).

Кто же прав?

Нам кажется, что позиция “Правового центра жилья” в данном случае выглядит неубедительно. И не только с точки зрения моральной: тут, видимо, двух мнений быть не может – скрывать правду нехорошо. Но и с точки зрения юридической. Во-первых, хотя из “Договора задатка” не усматривается обязанности фирмы предоставить покупателю информацию о квартире, но фирма, по сути, оказывала гражданке Н. посредническую услугу. Н. намеревалась приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Следовательно, ее отношения с фирмой подпадают под действие Закона РФ “О защите прав потребителей”, в частности ст.10 – о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах), и ст.12 – об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге): “Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора” (ст. 10 пункт 1). “Если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге)… повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков” (ст.12 пункт 1). Так что, похоже, именно фирма не выполнила своих обязательств, — и договор не был заключен по ее вине. Во-вторых, сам договор, на наш взгляд, не может быть квалифицирован как соглашение о задатке, и потому деньги должны быть возвращены. Причины уже были указаны выше: задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Пока не заключен основной договор купли-продажи квартиры, оснований для уплаты задатка — именно как задатка! — не возникает. Нельзя трактовать “договор задатка” и как предварительный договор купли-продажи квартиры (см. выше). И даже если рассматривать отдельное “обязательство купить квартиру”, возникшее у Н. в силу подписания “договора задатка”, как твердую обязанность, при отказе от которой с покупательницы можно взыскивать убытки, — все равно нельзя утверждать, что у нее уже возникла обязанность платить. Так что конструкция задатка здесь неприменима. Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, — ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным. Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? Экономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога — поскольку в нем не содержится самого термина “залог”, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко. К сожалению, Н. после нескольких неудачных попыток вернуть деньги по-хорошему не стала доводить дело до суда. Поэтому аргументы, приведенные выше и использованные в претензиях к фирме, не прошли судебную апробацию. Однако, на наш взгляд, более упорные или более трепетно относящиеся к своим деньгам граждане могут — если уж судьба поставила их в такую ситуацию — бороться с недобросовестными риэлторами таким образом.

При подготовке использованы материалы электронной версии журнала “Денежка”

Источник: https://www.kvartirant.ru/article/?part=113

Закон для всех
Добавить комментарий