Можно ли сделать обмен квартиры в новостройке на квартиру во вторичном жилом фонде?

Тонкости обмена квартиры

Можно ли сделать обмен квартиры в новостройке на квартиру во вторичном жилом фонде?

   Сегодня для многих людей обмен квартиры является единственной возможностью улучшить свое жилищное положение. Кроме этого, подобный вид сделки позволяет разъехаться или съехаться поссорившимся или, наоборот, сходящимся людям, которые решили жить вместе. Но перед совершением подобной сделки необходимо узнать некоторые ее особенности и тонкости современного законодательства.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» – именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

 Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также – совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

 Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

 Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги.

Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Обмен невероятно сложный процесс, поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Источник: https://krasdom.ru/gazeta/view/post_7363

Обмен жилья

Можно ли сделать обмен квартиры в новостройке на квартиру во вторичном жилом фонде?
Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 6.11.

2015 Версия для печати

Статистика «Ярмарки Недвижимости» показывает, что из года в год растет число горожан, которые выходят на рынок уже не с задачей купить первое недорогое жилье, а с целью улучшения жилищных условий, то есть обмена имеющегося жилья на более просторное, удобное и комфортное. Задача такой обменной операции зачастую сложнее и многослойнее, чем приобретение первого жилья, так как включает, по сути, две сделки: реализацию старой квартиры и приобретение новой. Нюансов в таком непростом деле масса, особенно если новая квартира — в строящемся доме. Текущая рыночная ситуация добавляет свои опасности, но также и предоставляет новые возможности. На семинаре «Разумной Недвижимости» эксперты рынка поделились знаниями о том, как не проглядеть первые и грамотно использовать вторые.

Эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака» Ольга Изместьева рассказала, как произвести обмен с доплатой на рынке готового жилья.

По ее словам, наиболее частыми причинами увеличения жилплощади, как и прежде, остаются рождение детей, переезд пожилых членов семьи и образование новых семей.

Чтобы переселиться в квартиру большей площади, можно, например, взять ипотечный или потребительский кредит. При этом схемы бывают такие:

• продается старая квартира, и приобретается новая, большего размера, а кредит берется на сумму, недостающую для покупки новой квартиры;

• обменивается старая квартира (с доплатой) на новую, большей площади, и ссуда берется на сумму доплаты;

• берется ипотечный кредит, и покупается новая квартира, после чего продается старая квартира и этими деньгами выплачивается ипотека.

Если не хочется связываться с кредитами, можно переехать в менее престижный район либо обменять имеющееся жилье на квартиру большей площади, но при этом худшего качества.

Петербуржцы, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут произвести обмен с использованием безвозмездных субсидий, социальных выплат, предоставления возможности приобретения жилья на условиях беспроцентной рассрочки. Можно также приобрести свободные комнаты в коммунальной квартире государственного жилого фонда с применением понижающего коэффициента.

Наконец, поменять жилье на более просторное можно с помощью материнского капитала. Данная субсидия используется для погашения и уплаты процентов по ипотечному кредиту, займу на приобретение и строительство нового жилья.

Эксперт по работе с партнерами ДО № 21 «ЦИК «Чайковского, 32» филиала банка «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге Галина Парфенова сообщила, что в настоящий момент в банке действует несколько программ, с помощью которых клиент сможет улучшить свои жилищные условия, в их числе: «Готовое жилье. Покупка квартиры на вторичном рынке», «Строящееся жилье. Покупка квартиры на первичном рынке» и «Ипотека с господдержкой». Имеется также клиентское предложение «Победа над формальностями», предполагающее упрощенную схему рассмотрения клиентов (по двум документам).

Эксперт дала подробные рекомендации, как закрыть старый ипотечный кредит с целью получения нового — на более просторное жилье:

— В таком случае мы предлагаем клиенту провести одновременную продажу жилья из-под залога и покупку нового жилья. Прежде всего, заемщику надо обратиться в банк и получить согласие на продажу квартиры из-под залога.

Одновременно нужно получить одобрение банка на новую ипотеку. Когда у клиента есть разрешение на продажу, новое одобрение, покупатель и новая квартира — остается оформить сделку.

Скорее всего, это будет классическая альтернативная сделка купли-продажи.

Этапы такой сделки будут следующими:

• покупатель закладывает две суммы в две ячейки. Первая сумма — это остаток долга по ипотеке, вторая — разница от рыночной стоимости, которая направляется в качестве части стоимости за приобретаемую квартиру. Первая сумма закладывается «под заемщика», вторая — «под продавца» новой квартиры;

• подписывается договор купли-продажи;

• заемщик берет новый кредит и закладывает деньги продавцу новой квартиры. Таким образом «под продавца» заложено две суммы, что составляет полную стоимость;

• подписывается договор купли-продажи;

• новые договоры подаются на регистрацию.

Фактически снятие обременения со старой квартиры и наложение обременения на новую будут проходить одновременно. В дальнейшем надо будет только осуществить передачи квартир и подписать акты приема-передачи.

Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин рассказал о зачетных схемах, которые применяют сегодня застройщики.

— В Санкт-Петербурге практически не существует зачетных схем в чистом виде, когда застройщик в качестве оплаты за новую квартиру берет на реализацию старую квартиру клиента.

Связано это с тем, что продажа квартир на «вторичке» — непрофильный бизнес для строительной компании, сопряженный с рисками, потерей временных и трудовых ресурсов.

Компании, предлагающие зачетные схемы своим клиентам, все, так или иначе, реализуют их не своими силами, а совместно с агентствами недвижимости, — сообщил эксперт.

В компании «Отделстрой» действует программа «Зачет жилья», которая реализуется вместе с риэлторами.

Клиент вносит 20% стоимости квартиры, и застройщик фиксирует цену квартиры на 3 месяца, необходимые для продажи его старой недвижимости.

При этом покупатель заключает договор с одним из партнеров застройщика — агентств недвижимости, которые обязуются за указанный срок найти покупателя, провести нотариат и зарегистрировать сделку.

При успешном завершении сделки по недвижимости на «вторичке» клиент вносит полученные от продажи квартиры средства в качестве второго платежа. Если возникают сложности с продажей имеющейся квартиры в течение 90 дней (например, клиент хочет продать ее слишком дорого), ему возвращаются средства, внесенные в качестве первоначального взноса.

Также предусмотрена возможность совмещения этой программы с рассрочкой и ипотекой. Такой вариант наиболее удобен при покупке квартиры в уже сданной очереди, так как временной разрыв между продажей старой квартиры и заселением в новую практически отсутствует.

— В целом «зачетные сделки» носят единичный характер и составляют не более 4% от общего объема продаж. Связано это с длительностью проведения сделок на «вторичке», особенно если они имеют характер цепочек, — отметил Николай Гражданкин.

Директор компании «Адвекс — Василеостровское агентство» Марина Брауэр раскрыла участникам семинара секреты специалистов вторичного рынка и рассказала, что должен знать клиент при проведении обменной сделки. Прежде всего, эксперт описала виды обменных сделок.

По ее словам, подавляющее большинство таких сделок (80%) сводятся к трем вариантам: продажа объекта и покупка другого готового; продажа своего объекта, а потом покупка в новостройке; продажа своего объекта (или объектов) и покупка двух-трех разных.

Гораздо реже осуществляются прочие сделки, такие как обмен двух объектов между разными клиентами, обмен двух объектов одного клиента с одним объектом другого и т. д.

Эксперт объяснила, какие существуют риски для клиента при обмене жилья на разных этапах. Так, при выборе объекта это могут быть финансовые и временные потери. В момент проведения сделки могут «всплыть» дефекты в технологии или юридические ограничения. Наконец, уже после обменной сделки клиент может столкнуться с невозможностью въехать в новую квартиру или зарегистрироваться в ней.

— Подводных камней в таких сделках очень много. И задача риэлтора — подсказать и предусмотреть возможные риски, — резюмировала Марина Брауэр.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/sharing-housing-experts-reveal-the-nuances-/

Жильё по обмену. Как устроен квартирный trade-in в Петербурге

Можно ли сделать обмен квартиры в новостройке на квартиру во вторичном жилом фонде?

Схема обмена старой квартиры на новую становится привлекательной для петербургского застройщика. «Фонтанка» рассмотрела случаи, когда такие сделки могут оказаться обоюдовыгодными.

pixabay.com/banksy07

Прежде всего нужно понимать, что просто сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится. На рынке недвижимости у схемы, известной как trade-in, есть свои особенности. Во-первых, «квартира в зачет» – это не простой обмен вторички на первичку.

Во-вторых, застройщики не забирают вторичное жилье покупателя «в счет оплаты нового» и не выкупают его. Суть схемы «квартира в зачет» в том, что покупатель бронирует недвижимость у застройщика, а собственное жилье продает через риелтора-партнера. Вырученные деньги (если требуется – с доплатой) идут на оплату квартиры в новостройке.

Но все делается через «одно окно», то есть через строительную компанию.

– Мы сотрудничаем с партнерами – агентствами недвижимости, которые работают исключительно на вторичном рынке жилья и отлично его знают. Менеджер агентства напрямую связывается с покупателем, вместе они осматривают квартиру и проводят оценку стоимости.

Если результаты оценки устраивают клиента, то он подписывает с агентством договор на продажу квартиры. Обычно на реализацию уходит от месяца до полугода, – описывает схему trade-in директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

– После заключения договора с агентством недвижимости цена на выбранную в одном из наших жилых комплексов квартиру фиксируется. Оплатить новое жилье можно полностью за счет продажи имеющегося или имея на руках сумму на первый взнос.

Если покупатель привлекает заемные средства для покупки нового жилья, то мы посодействуем получению ипотеки без первого взноса.

В Группе компаний «КВС» по программе «Квартира в зачет» есть две формы оплаты. Застройщик предоставляет клиенту определенную рассрочку – либо на три месяца, либо на шесть. Клиент платит первый взнос 15% и через три месяца закрывает всю стоимость квартиры.

– Таким способом оплаты чаще всего пользуются клиенты, у которых уже найден покупатель на старую квартиру. В этом случае стоимость недвижимости будет равна 100%-ной оплате.

При другой схеме оплаты, где клиент продает квартиру в течение 6 месяцев, необходимо внести первоначальный взнос 20% от стоимости жилья.

По истечении срока внести оставшуюся сумму, – добавляет Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ГК «КВС».

Услуга trade-in на первичном рынке Петербурга сейчас довольно распространена. И вполне может стать еще популярнее на фоне изменений в законодательстве.

С одной стороны, ужесточение 214-ФЗ сыграло на руку вторичному рынку недвижимости – интерес к нему растет, а значит, продать старую квартиру получится быстрее.

С другой стороны, отмена долевки ведет к росту себестоимости строительства и, соответственно, повышению цен на квартиры в новостройках. А один из весомых плюсов схемы trade-in – фиксация стоимости квартиры в новостройке на определенный срок.

– Средний срок, в течение которого квартира на вторичном рынке находит нового владельца, – три месяца.

На это время мы бронируем для покупателя выбранную им квартиру в одном из наших жилых комплексов, цена на нее фиксируется, и объект снимается с продажи, – говорит руководитель направления агентских продаж Группы ЦДС Анна Мегега.

– Если в течение трех месяцев имеющуюся недвижимость не удастся реализовать, мы повторно встречаемся с покупателем и обсуждаем дополнительные инструменты купли-продажи. Мы работаем индивидуально с каждым клиентом и подбираем для него оптимальную схему улучшения жилищных условий.

Есть нюансы

В среднем около половины покупателей хотели бы получить новое жилье по схеме «квартира в зачет». Однако реально до такой сделки доходит немного желающих. Одна из главных причин – дополнительные расходы.

– От застройщика требуется тщательная проработка организационных, юридических вопросов, расширение штата, и это может быть учтено в стоимости услуги.

Также возможно взаимодействие с агентствами, работающими за комиссию, – говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

– Существует нюанс, который также можно условно отнести к расходам покупателя, – это дисконт, с которым продается его квартира. Но застройщик может предложить существенную скидку за единовременную оплату нового жилья.

Стоимость услуг агентства недвижимости на вторичном рынке в среднем составляет 4–6%.

С учетом дисконта в размере 10 – 15%, с которым иногда продается старое жилье, схема «квартира в зачет» может показаться вовсе не такой привлекательной.

Но некоторые застройщики готовы избавить своих покупателей от лишних расходов. Например, в компании «Строительный трест» услуги агентства для клиентов застройщика бесплатны.

– Выбрав жилой комплекс, покупатель вносит 10% от суммы недвижимости, что дает возможность зафиксировать ее стоимость.

В течение трех месяцев агентство должно реализовать квартиру покупателя на вторичном рынке, и только тогда клиент вносит остаток суммы. Никаких комиссий при этом не взимается.

Если же риелторы не успевают продать старую квартиру, то мы возвращаем первый взнос клиенту, – поясняет директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Компания «Ленстройтрест» оплату комиссии агентству берет на себя, поскольку заинтересована в новой сделке.

– В нашем случае абсолютно все средства от продажи старой квартиры вкладываются в новое жилье. Покупатель ничего не теряет на сделке, поэтому охотнее принимает решение в пользу схемы «квартира в зачет», – добавляет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

И тем не менее, несмотря на все достоинства схемы «квартира в зачет», эксперты не думают, что она обретет огромное количество сторонников.

– При наличии очевидных плюсов для покупателя – в виде упрощения цепочки купли-продажи и гарантии того, что в процессе сделки квартира в новостройке дождется хозяина, есть у данной схемы и свои особенности.

Так, например, ускоренная продажа объекта недвижимости, как правило, влечет за собой и уступки по цене, считает маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин.

– Именно поэтому схема «рассрочки по оплате», предлагаемая застройщиком, выглядит более предпочтительной и экономически целесообразной для покупателя.

Кому подойдет зачет?

Купить квартиру по схеме trade-in может каждый, у кого уже есть собственное жилье. По мнению Сергея Степанова, эта схема наиболее подходит людям, которые стремятся улучшить свои жилищные условия и из всего разнообразия метражей и планировок выбрать наиболее выгодный для себя вариант, зафиксировав его стоимость на ранней стадии продаж.

– Такая схема подходит и покупателям, которые не обладают дополнительными средствами, чтобы внести первый взнос по ипотеке. Ею также могут воспользоваться люди, которые не хотят или не могут взять ипотечный кредит. Например, их стаж работы на текущем месте составляет менее шести месяцев, – добавляет Анна Мегега.

Ну и, конечно, квартирный trade-in идеален для тех, кто не готов самостоятельно заниматься продажей квартиры. В этом случае собственнику недвижимости достаточно выбрать новую квартиру и переложить все дальнейшие хлопоты на плечи застройщика.

– Клиенты могут улучшить жилищные условия без участия большого количества посредников, по принципу «одного окна». Обращение к надежному застройщику, который работает по такой схеме, снижает риски, может сэкономить время и силы при продаже старой квартиры, – говорит Дмитрий Ефремов.

Собираясь обменять старое жилье на новое, нужно помнить, что далеко не всякую вторичную квартиру примут в схему взаимозачета. Жилплощадь должна быть ликвидной и без проблем в документах.

Но в любом случае каждый должен взвесить для себя: возможно, чуть потерять в деньгах, но гарантированно продать имеющееся жилье и купить новостройку (причем через «одно окно»).

Или немного понервничать в поисках покупателя и прийти к застройщику уже с деньгами на руках. Обе стратегии имеют право на существование.

Екатерина Дмитриева,
для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру

Источник: https://www.fontanka.ru/2019/03/22/107/

Как обменять «вторичку» на новостройку

Можно ли сделать обмен квартиры в новостройке на квартиру во вторичном жилом фонде?

Доля сделок trade-in на рынке недвижимости составляет всего 7%, хотя этот вид обмена значительно удобнее и выгоднее, чем, к примеру, кредит под залог старой квартиры.

Как купить новостройку по взаимозачёту и что может помешать обмену старой жилплощади на новую? У людей всегда будут существовать проблемы размена квартир, смены района, разъезда с родителями, увеличения жилплощади — альтернативные сделки занимают большую долю рынка. Довольно часто вместо старого жилья люди выбирают новое.

Достаточно долгое время на рынке недвижимости существует услуга trade-in, по аналогии с рынком автомобильным. Чтобы купить новый автомобиль, нужно отдать старый в какой-либо салон, где специалисты делают оценку его стоимости. Далее там дают скидку в размере уже озвученной суммы.

После чего можно покупать новое авто, и не нужно ждать продажи  старого. Что же представляет эта услуга на рынке недвижимости?

На рынке представлены разные продукты под ярлыком trade-in

Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее.

После реализации вторичной квартиры полученные деньги идут в качестве первоначального взноса или полной оплаты жилья на первичном рынке, поясняет различия в альтернативных сделках Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Вторая разновидность — так называемый обратный trade-in, когда клиент сначала покупает через нашу компанию жилье в новостройке с привлечением ипотечного кредита. И только потом мы занимаемся реализацией его вторичной квартиры. Средства от продажи идут на погашение кредита, добавляет Литинецкая.

Отметим, что некоторые компании объединяют термины, и при слове trade-in следует понимать именно взаимозачет, то есть альтернативную сделку.

Привычный и широко применяемый взаимозачет работает именно по принципу, когда компания помогает клиенту продать квартиру на вторичном рынке, напоминает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, на данный момент риэлторы не оказывают услуг по замене одной квартиры на другую, речь идет о продаже старого жилья и бронировании нового:

— Сейчас ни застройщик, ни риэлторское агентство не выкупают квартиру на вторичном рынке в обмен на новое жилье — они помогают грамотно совершить две сделки. Нужно понимать, что просто не выгодно брать себе на баланс еще один объект со всеми издержками в связи с его дальнейшей перепродажей, налогами и пр. Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны. И если уж будет осуществляться выкуп, то с большим дисконтом (не менее 20%), а это уже совершенно не выгодно владельцу квартиры.

Современная модель trade-in предполагает длительное бронирование, от 3 месяцев, квартиры в новостройке по одной цене. Например, в двух проектах в Московской области, которые реализует наша компания, «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк», предлагается программа trade-in, которая как раз позволяет поменять свою квартиру на вторичном рынке на квартиру в новостройке.

Но некоторые компании стремятся дать клиенту все услуги в одном пакете. Рассказывает Мария Литинецкая: — Обратившись к нам, покупатель, желающий обменять свое вторичное жилье на новостройку, получает всю сделку «под ключ». По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда риэлтор берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.). Еще одно не менее важное преимущество взаимозачета — фиксация стоимости новой квартиры (однако, это возможно не во всех проектах). Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.

Квартиры из вторичного фонда иногда теряют в цене

Существует стереотип, что, в отличие от старого автомобиля, старая квартира не дешевеет. Тогда стоит ли стремиться менять жилье, имеющее большой срок эксплуатации, на новое, если смотреть с точки зрения стоимости жилья? Риэлтор Ирина Щербинина опровергает устоявшуюся точку зрения. По мнению эксперта, старые квартиры дешевеют: — Старая квартира  однозначно теряет в цене, если она старая — то есть принадлежит  старому жилому фонду, где маленькие кухни, смежные комнаты, страшненький подъезд, отсутствие  лифта и прочие «прелести».

Согласна с коллегой и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», она приводит факторы, влияющие на ценообразование:

— Вторичная недвижимость в старых панельных домах продолжает неуклонно терять в цене. Например, в районе Нататинский затон стоимость подобной квартиры на 10-15% ниже, чем в нашей уже сданной и заселенной новостройке.

И эта ценовая пропасть будет только увеличиваться. Ведь новостройка — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. Тогда как старый дом, наоборот, продолжает только ветшать.

Поэтому trade-in, даже когда речь идет о покупке уже готового жилья на «первичке», — это всегда инвестиционная сделка. Не удивительно, что среди наших клиентов есть в том числе и те, кто меняет вторичное жилье на новое, причем даже зачастую той же площади.

Брать кредит под залог старой квартиры не выгодно

Не выгоднее ли взять кредит под залог старой квартиры и купить новую? Эксперты не считают выгодным данный подход. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», приводит простую арифметику:

— Если отдавать в залог банку старое жилье, то речь идет о нецелевом кредите. Ставки по нему намного выше, чем по ипотеке. Например, Сбербанк выдает деньги под 14,75% при сроке займа от 10 до 20 лет. С учетом таких драконовских условий, найдется мало желающих воспользоваться подобным предложением.

Общая доля сделок по trade-in — не более 7%

Какую же долю рынка занимают альтернативные сделки? Распространен ли такой обмен среди покупателей? Мария Литинецкая приводит статистические данные:

— Если под альтернативными сделками подразумевается обмен вторичного жилья на новостройку, а не на другую вторичную квартиру, то доля составляет не более 5-7%. Любопытно, что при этом получить услугу trade-in можно в 49% проектов массового сегмента Москвы.

В частности, речь идет о ЖК «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», районе Новые Ватутинки и др. Проблема в том, что при всем многообразии выбора новостроек с опцией покупки по trade-in далеко не каждая квартира на вторичном рынке может быть взята на реализацию застройщиком или риэлтором.

Во-первых, мы не рассматриваем квартиры далее 20 км от МКАД. Во-вторых, не работаем с земельными участками, загородной и коммерческой недвижимостью. Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру.

В-третьих, к продаже не принимаются объекты с обременением (кроме ипотеки), находящиеся под арестом и пр. Все это и ограничивает долю сделок по взаимозачету.

Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье

Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка.

Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах.

  Совершить необходимую покупку можно будет, не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры, считает Татьяна Подкидышева.

 

Можно ли просто поменять старую квартиру на жилье в новостройке так, чтобы издержки процесса не беспокоили? Увы, нормально провести обмен позволит только наличие дополнительной жилплощади, считает риэлтор Ирина Щербинина: — «Вторичку» на новостройку можно поменять лишь в том случае, если у покупателя есть второе жилье, куда он съедет после продажи первого. Либо имеется готовность  платить за аренду, пока идет строительство и отделка новостройки. Есть нюансы и с регистрацией. В новостройке сразу невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, надо быть зарегистрированным где-то в ином месте либо иметь штамп о выписке с прежнего жилья, и ничего более. Наилучший вариант — купить новостройку на свободные средства и жить в своем жилье, пока идет строительство, отделка, усадка дома, ремонт у соседей.

Альтернативный вариант — снять жилье у покупателей старой квартиры, предлагает Олеся Рудакова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Оранж» г. Щёлково:

— Можно купить квартиру в новостройке не на стадии котлована, а со скидкой по акции в уже построенном доме. При этом если на старую квартиру уже есть покупатель или она уже благополучно продана, можно договориться с новым собственником об аренде вашей бывшей квартиры на то время, пока вы делаете ремонт в новостройке.

Разумеется, здесь приходится платить новым собственникам арендную плату, зачастую чуть выше рыночной, но зато можно избавиться как от хлопот по поиску арендного жилья на период ремонта, так и избежать дополнительного переезда. Согласитесь, это также выходит дешевле, чем оформлять ипотечный кредит и нести бремя расходов по нему даже на короткое время.

Кстати, сегодня на многих локальных рынках недвижимости Подмосковья это наиболее распространенный вариант.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-obmenjat-vtorichku-na-novostrojku-218305/

Вчерашние новостройки – лидеры спроса на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга

Можно ли сделать обмен квартиры в новостройке на квартиру во вторичном жилом фонде?

Определенную роль сыграло понижение ставки по ипотечным кредитам /Евгений Егоров / Ведомости

И такая ситуация сохранится еще 2–3 года. Спрос в сегменте подогревает только снижение ипотечных ставок. 

По данным Росреестра, в январе – октябре 2019 г. в Петербурге заключено 82 300 договоров купли-продажи и обмена на вторичном рынке, что на 4,3% больше, чем за аналогичный период 2018 г. С января до июня покупатели были более активны и заключили 54 600 договоров купли-продажи и обмена, что на 5,4% превысило аналогичные показатели 2018 г.

В целом спрос за 2019 г. не изменился, оценивает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. «На вторичном рынке он стабилен, находится на том же уровне, что и годом ранее», – говорит гендиректор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов.  

Определенную роль сыграло понижение ставки по ипотечным кредитам, отмечают участники рынка.

«Рекордно низкие для России 5% для многодетных семей и ожидаемый ввод ипотечной программы от Сбербанка со ставкой 1% для льготных категорий покупателей – это может спровоцировать бум спроса», – считает Соболева.

Снижение ставок по ипотеке на готовое жилье действительно может на время определять выбор покупателей, однако такая ситуация не продлится долго, поскольку вслед за ростом спроса на вторичном рынке неизбежно вырастут цены, предупреждает партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус.

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке по итогам III квартала 2019 г. в Петербурге составила 118 000 руб.

и рост цен замедляется: с июля по октябрь они увеличивались не более чем на 0,5–1% в месяц, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов.

В целом, по его оценкам, за III квартал цены выросли на 2%, с начала года – на 7%. По итогам 2019 г. рост цен на вторичном рынке ожидается в пределах 10–15%, прогнозирует Соболева.

Рост цен на вторичку сдерживает большой объем предложения в недавно сданных новостройках. «В условиях высокой конкуренции собственники квартир вынуждены умерить запросы. Цены растут медленно», – отмечает Попов. «Владельцы старого жилья в центре не хотят снижать цены. В результате растет время экспозиции», – добавляет ведущий эксперт «Адвекс. Недвижимости» Дмитрий Бобылев.

Среди устойчивых тенденций 2019-го отмечают интерес покупателей к квартирам в домах не старше 10 лет: большинство сделок на вторичном рынке в 2019-м относятся именно к такому жилью. Бобылев объясняет это большим выбором объектов, планировочных решений и цен.

«Новые кирпично-монолитные дома интересны за счет высокого инвестиционного потенциала, качества строительства, хороших материалов, удачных планировок, развитой инфраструктуры: на территориях жилых комплексов есть детские сады и школы, во дворах – спортивные площадки», – говорит Дроздов. 

Наибольшей популярностью у покупателей, по данным «Петербургской недвижимости», в сентябре пользовались студии площадью 25 кв. м за 2,8 млн руб.

в новых домах Красносельского района и однокомнатные квартиры в 38,6 кв. м по 4,7 млн руб. в кирпично-монолитных домах Приморского района.

«Цены на «новую вторичку» находятся на стабильно высоком уровне, а хрущевки и брежневки по-прежнему дешевеют», – отмечает Дроздов.

Переход рынка новостроек на проектное финансирование и эскроу-счета в Петербурге пока оказал лишь опосредованное влияние на вторичный рынок, отмечает Попов. По данным ЦИАНа, на конец сентября 2019 г.

предложение в корпусах, квартиры в которых продаются через эскроу-счета, в Петербурге не превышало 7% от общего объема строящегося жилья.

Это меньше, чем в Москве и других крупных городах, где доля новостроек, которые реализуются по новым правилам, в продаже уже достигает 11%.

По расчетам аналитиков, динамика роста цен на первичном рынке в целом повторяет ситуацию на вторичном рынке. «С июня по октябрь 2019 г. средняя стоимость 1 кв.

м на вторичном рынке Петербурга выросла на 3,1%, с октября 2018 г. по октябрь 2019 г. – на 12,4%. На первичном рынке жилья динамика аналогичная: с июня 2019 г. по октябрь средняя цена 1 кв.

м выросла на 3,3%, за год показатель увеличился на 12,3%», – подсчитал Лехмус.

На первичном рынке Петербурга в наиболее популярном классе масс-маркет цена 1 кв. м в октябре прибавила 7,5% с начала года до 112 400 руб., в пригороде жилье того же класса подорожало также на 7,5% до 75 300 руб., оценили аналитики КЦ «Петербургская недвижимость».

Бизнес-класс подорожал на 8,9% до 182 500 руб., элитное жилье – на 1,9% до 345 600 руб. По итогам 2019 г.

изменение средних цен массового жилья составит не более 10%, отмечает руководитель консалтингового центра (КЦ) «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, что сопоставимо с прогнозом о росте цен на вторичном рынке. 

Большинство экспертов ожидают серьезных перемен на рынке лишь через 2–3 года, когда будет достроена большая часть проектов, реализуемых еще по старой схеме. 

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/11/12/816026-vcherashnie-novostroiki

Закон для всех
Добавить комментарий