Можно ли узаконить право собственности на магазин?

Вс разрешил узаконить самострой при наличии документов собственности

Можно ли узаконить право собственности на магазин?

Любопытное дело по так называемому самострою рассмотрел Верховный суд РФ. Речь идет об объектах, которые возводят без долгих оформлений и муторных согласований, методом – захотел и построил.

Подобных зданий у нас в стране видимо-невидимо: и жилых домов, и нежилых строений. Но рано или поздно перед их владельцами все же встает задача – узаконить нелегально возведенные стены.

Так что решение Высшего суда страны по одному из подобных дел может оказаться полезным и для граждан, и для чиновников, и для судей на местах.

Дело в том, что в нашем случае Верховный суд отменил все решения местных судов, принятые по “самострою” и объяснил, в каких случаях самострой можно узаконить, а в каких – нет.

Итак, в большом южном городе некий гражданин подал иск в суд с претензией к одной фирме. Истец требовал, чтобы за ним признали право собственности на магазин, который он построил за свой счет.

У гражданина был так называемый договор простого товарищества с коммерсантами, у которых была в аренде земля с недостроем. Гражданин недострой достроил и получился магазин.

Дальнейшие взаимоотношения строителя магазина и бизнесменов вылились в конфликт.

Дело рассматривал райсуд. Итог рассмотрения иска таков – за гражданином признано право собственности на строение: тот самый самострой. Краевой суд с этим решением согласился.

А вот привлеченная к делу в качестве третьей стороны администрация города с этими решениями не согласилась. Она дошла до Верховного суда РФ.

И высший суд страны, перечитав дело, заявил – все решения местных судов, признавших истца собственником самостроя, незаконны. Вот аргументы Судебной коллегии по гражданским делам ВС.

Участок земли, на котором образовалось незаконное строение, был передан городом фирме в аренду. В договоре есть условие – на этой земле коммерсантам разрешается “временное размещение магазина из облегченных конструкций”.

Сам же участок, на котором стоит самострой, имеет ограничения. Во-первых, участок расположен за красной линией. Красные линии на планах городов и сел обозначают территории общего пользования.

А часть этого участка вообще находится в охраняемой зоне инженерных коммуникаций .

Земля в аренду изначально предоставлялась без права возведения объектов недвижимости. В договоре прописано – если земля понадобится городу, то бизнесмены обязаны даже до окончания срока аренды, вернуть участок. А если там будет постройка “из облегченных конструкций”, разобрать ее в десятидневный срок.

В Земельном кодексе РФ, напомнил Верховный суд, есть 42-я статья. В ней сказано, что собственники земельных участков и граждане, не являющиеся собственниками, обязаны использовать участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к определенной категории земель.

А еще Верховный суд растолковал, что по Градостроительному кодексу, красные линии – это линии, которые обозначают существующие или планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи и линии связи, трубопроводы автомобильные дороги и железная дорога.

ФССП разъяснила правила взимания платы за рыбалку

По СНИПам, то есть “строительным нормам и правилам”, которые утверждаются минрегионом, участки общественных и жилых зданий должны размещаться в пределах красных линий. А эти линии устанавливаются в проектах планировок генпланами застройки поселений.

Ничего ни про красные линии, ни про СНИПы и генпланы ни один местный суд, решая вопрос о собственнике самостроя, даже не вспомнил.

А между тем, подчеркнул Верховный суд, строительство объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном для временного размещения магазина, не соответствовало не только договору аренды.

Такой самострой нарушал и Земельный, и Градостроительные кодексы одновременно.

Да, сказал Высший суд, есть правила, по которым можно узаконить самострой. Это 222-я статья Гражданского кодекса.

Там четко сказано: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом порядке и не только судом.

Такое право может получить человек, если у него есть земельный участок в собственности, пожизненном наследовании, бессрочном владении, на котором этот самострой и находится.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за гражданином, если сохранение этой постройки нарушает интересы “других лиц”.

Верховный суд заявил, что для решения подобных споров юридически значимым является факт наличия у человека, обратившегося в суд с требованием узаконить самострой, право собственности на участок со зданием. Если таких прав нет, то истец не вправе претендовать на перевод самостроя в собственность.

В нашем случае гражданин не имел никаких прав на участок земли. А фирма, у которой были лишь права аренды, тоже не владела участком. На этот важнейший момент, пишет в своем определении Верховный суд, местные коллеги даже не обратили внимание.

Правда, районный и краевой суды заявили, что истец “принимал необходимые меры по оформлению правовой документации на возведенное строение”.

На это высший суд страны возразил – но “необходимые меры” без учета 222-статьи Гражданского кодекса и права собственности на землю, не могут быть основанием для удовлетворения требований о праве собственности.

Местным судам велено пересмотреть это дело с учетом разъяснений Верховного суда.

Источник: https://rg.ru/2014/04/01/samostroi.html

Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить самострой

Можно ли узаконить право собственности на магазин?

Верховный суд РФ обнародовал крайне интересный анализ по делам о попытках граждан узаконить строение, возведенное без положенных документов – всевозможных разрешений и согласований.

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено.

То есть сначала надо “построить” дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно.

Но факт остается фактом – в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

РГ + Россия 24: ВС обязал продлевать отпуск заболевшему сотруднику

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан “темам” и дает свои разъяснения.

Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.

Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по “незаконнорожденным” сооружениям Верховного суда страны.

Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.

А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил – это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство.

При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Верховный суд разъяснил условия работы иностранных адвокатов в России

мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей.

Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются.

Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать.

Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда – главный документ, по которому проведут госрегистрацию права.

Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю.

Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей.

В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир.

Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.

Разведенные супруги смогут разделить общие долги пополам

Существует некое юридическое понятие – “приобретательная давность”. Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой “приобретательной давности” становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет.

Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая “давность” не распространяется. Пример – дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном.

Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент.

Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления.

И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.

Вот еще интересный момент – не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.

И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.

Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство.

Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают “достроить” имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей.

Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Источник: https://rg.ru/2014/07/29/samostroy.html

Как узаконить самострой в Украине: сколько стоит узаконивание в 2020 году

Можно ли узаконить право собственности на магазин?

Согласно ст. 376 Гражданского кодекса Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся:

  • на земельном участке, не отведенном для этой цели;
  • без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта;
  • с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Если построенный Вами дом, гараж, сарай, хозяйственная пристройка и т. д. Отвечают хотя бы одному из этих признаков — это самовольное строительство и для того, чтобы зарегистрировать право собственности на него, необходимо будет пройти одну из описанных ниже процедур.

Упрощенная процедура принятия в эксплуатацию органами государственного архитектурно-строительного контроля применяется к объектам строительства, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1), построены на земельном участке соответствующего целевого назначения, но без разрешительного документа на выполнение строительных работ, а именно:

  • построенные в период с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома общей площадью до 300 квадратных метров, а также хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения общей площадью до 300 квадратных метров;
  • построенные до 12 марта 2011 здания и сооружения сельскохозяйственного назначения.

Собственнику или пользователю земельного участка, на котором построено такое сооружение следует провести техническое обследование строительства, затем обратиться в органы государственного архитектурно-строительного контроля. В течение 10 рабочих дней со дня подачи заявления органы ГАСК должны бесплатно принять объект строительства в эксплуатацию.

Порядок проведения технического обследования и принятия в эксплуатацию  таких объектов самовольного строительства утвержден Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 03.07.2018  № 158.

При этом техническое обследование индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов общей площадью до 300 квадратных метров включительно, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений общей площадью до 100 квадратных метров включительно проводится в ходе их технической инвентаризации с соответствующей отметкой в ​​техническом паспорте.

К владельцам (пользователям) земельных участков штрафные санкции за выполнение строительных работ без получения документов, дающих право на их выполнение, и за эксплуатацию или использование объектов строительства, не принятых в эксплуатацию, не применяются.

Техническое обследование проводится субъектом хозяйствования, который имеет в своем составе соответствующих исполнителей, согласно Закону Украины «Об архитектурной деятельности» получивших квалификационный сертификат, или физическим лицом – предпринимателем, имеющим квалификационный сертификат.

Принятие в эксплуатацию объектов осуществляется безвозмездно в течение 10 рабочих дней со дня подачи заявления, по результатам технического обследования объекта, путем регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Объект не может быть принят в эксплуатацию при наличии отклонений от требований государственных строительных норм, определенных такими нормами как недопустимые (запрещенные).

К заявлению о принятии в эксплуатацию объекта нужно приложить:

  • два экземпляра заполненной декларации;
  • отчет о проведении технического обследования объекта с информацией о возможности его надежной и безопасной эксплуатации (кроме индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов общей площадью до 300 квадратных метров включительно, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений общей площадью до 100 квадратных метров включительно);
  • заверенные в установленном порядке копии:
  • документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, на котором размещен объект;
  • технического паспорта (с отметкой о проведенном техническом обследовании).

Один экземпляр декларации после ее регистрации возвращается заказчику, а другой остается в органе государственного архитектурно-строительного контроля, который ее зарегистрировал.

Датой принятия в эксплуатацию объекта является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Зарегистрированная декларация является основанием для заключения договоров о поставках на принятый в эксплуатацию объект необходимых для его функционирования ресурсов – воды, газа, тепла, электроэнергии, включения данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на него.

Не стоит забывать, что право собственности на объект недвижимости возникает  с момента его государственной регистрации.

Поэтому после принятия объекта в эксплуатацию нужно обратиться в Центр предоставления административных услуг  для проведения процедуры государственной регистрации права собственности на новострой с такими документами (п.

41 Постановления КМУ от 25 декабря 2015 г. № 1127 «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений») :

  1. документ, который в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта;
  2. технический паспорт на объект недвижимого имущества;
  3. документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса;
  4. письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, которое приобретается в общую долевую собственность);
  5. договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, строительство которого осуществлялось в результате совместной деятельности).

Если же объект самовольного строительства не отвечает вышеописанным критериям, например, построен на земельном участке, имеющем иное целевое назначение, узаконить его возможно только через суд.

Согласно части третьей статьи 376 Гражданского Кодекса Украины право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

Причем, часть четвертая этой же статьи говорит, что если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило самовольное строительство, или за его счет.

Таким образом, владельцу самостроя придется заручиться доказательствами для суда: письменным согласием соседей, документами на право пользования участком и т.д. Иск следует подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта самовольного строительства.

В случае принятия судом положительного решения, собственнику нужно обратиться в Центр предоставления административных услуг для регистрации права собственности на объект недвижимости.

Целый ряд организаций предлагает услуги по легализации самостроя «под ключ»: от изготовления проектной документации до регистрации права собственности на узаконенный объект. Стоимость таких услуг немалая: в городе Киева, например, она стартует от 1000 у.е.

Как известно, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Поэтому счастливый обладатель квартиры в новопостроенном доме должен обратиться в Укргосреестр для регистрации своего права собственности на новую квартиру. Какие документы нужны для регистрации права собственности на новострой узнавал Prostopravo

Государственная регистрация права собственности на новую квартиру проходит в органах Укргосреестра по месту нахождения недвижимости в соответствии с Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений (Постановление КМУ №868 от 17.10.2013 г).

В любом случае, заявитель должен предъявить свой паспорт, доверенность (если он действует от имени другого человека, по его поручению), а также соответствующее заявление.

В остальном же, перечень документов зависит от того, каким образом происходило инвестирование строительства – посредством фонда финансирования строительства, через выпуск целевых облигаций, путем создания жилищно-строительного кооператива, или же приобретения имущественных прав.

Так, обязательно нужно предоставить документ, подтверждающий приобретение им объекта недвижимости в собственность ((инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав и т.п.).

В случае участия в фонде финансирования строительства документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная управляющим такого фонда справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования.

В случае приобретения беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи облигаций и в случае наличия документ, согласно которому произошло закрепление соответствующего объекта инвестирования за владельцем облигаций (договор резервирования, бронирования и т.д.).

В случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав.

Для проведения государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, построенные в результате деятельности жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, заявитель представляет:

  • справку жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива о членстве в кооперативе и внесении таким членом кооператива паевого взноса в полном объеме;
  • технический паспорт на объект недвижимого имущества.

Какие документы должен предоставить регистратору застройщик:

  • документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок (кроме случаев реконструкции объектов недвижимого имущества без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане);
  • документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение права собственности на такой объект до проведения реконструкции (в случае проведения реконструкции объекта недвижимого имущества);
  • документ, который в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
  • документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса (кроме случая, когда в результате реконструкции объекта недвижимого имущества его адрес не изменился);
  • утвержденный застройщиком  перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирование) объекта строительства.

Кооператив после принятия дома  в эксплуатацию представляет:

  • документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок (кроме случаев реконструкции объектов недвижимого имущества без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане);
  • документ, который в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
  • документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса (кроме случая, когда в результате реконструкции объекта недвижимого имущества его адрес не изменился);
  • утвержденный общим собранием кооператива список членов кооператива.

По истечении срока, отведенного законом на регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, а именно 5 рабочих дней, заявителю выдается Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, после чего он становится полноправным собственником квартиры.

Екатерина Гутгарц, юрист, главный редактор портала

Источник: Prostopravo

Обновление: 02.2020

Источник: https://prostopravo.com.ua/nedvizhimost/stati/kak_uzakonit_samostroy_v_ukraine_v_2018_godu_

Что изменилось в законе о самовольных постройках

Можно ли узаконить право собственности на магазин?

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/samovolnaya-postroika/

Как узаконить самовольную постройку?

Можно ли узаконить право собственности на магазин?

DOC версия PDF Версия Для печати

О том, как узаконить самовольную постройку и что изменится для собственников выстроенных самовольно и не оформленных в собственность зданий с 1 сентября 2015 года, рассказала руководитель отдела по административным спорам компании ПРАВО-ЭКСПРЕСС Елена Дудко.

Что такое самовольная постройка?

Самовольной постройкой признается здание (строение, сооружение), построенное на участке, который не был предоставлен в установленном законом порядке или на участке, не предназначенном для этих целей (сюда относятся, например, те случаи, когда многоэтажное здание появляется на земле, отведенной в градостроительной документации под малоэтажное строительство) или здание, на строительство которого собственник земли предварительно не получал разрешения.

Правовые последствия самовольной постройки

Пока собственность на построенное здание не оформлена в установленном порядке, с точки зрения закона оно не существует. Лицо, самовольно построившее здание, не владеет им (несмотря на то, что строение при этом может быть возведено на находящемся в собственности этого человека участке)  и не имеет права им распоряжаться:  продать,  подарить или обменять.

По закону самовольные постройки подлежат сносу, исключением являются лишь те случаи, когда ее возможно оформить по закону.

Существует два способа узаконивания самовольных построек: упрощенный порядок (дачная амнистия) и признание права на постройку в суде. В первом случае можно зарегистрировать права собственности на объект, построенный на участке, находящемся в собственности (аренде), в пожизненном владении или бессрочном пользовании. Обязательное условие –  участок должен быть предоставлен для строительства.

Узаконивание постройки по дачной амнистии

Для собственников таких земельных наделов  по сути ничего не изменилось. Они могут также как  прежде, начинать строительство  до получения необходимых разрешений, а затем узаконивать уже готовый объект в рамках продолжающей действовать дачной амнистии.

При условии, что объект будет построен до 1 марта 2018 года (конечного срока действия Федерального закона № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закона о дачной амнистии).

Для этого необходимо будет изготовить кадастровый паспорт на дом (его подготовкой занимаются кадастровые инженеры), и получить в управлении архитектуры города или района, в котором располагается построенное здание, справку о присвоении ему адреса. Этих документов достаточно для регистрации права собственности в Росреестре.

При этом нужно понимать, что в рамках дачной амнистии возможно узаконить только строения, предназначенное для пользования физическим лицом.

“Некоторые собственники земельных участков, выстроившие в предыдущий период на них самовольные строения, и желающие теперь оформить на них права в установленном законом порядке, не понимают, что в таком порядке можно узаконить только то, что было построено для пользования физического лица:  дом, дачу, гараж.

Узаконить по дачной амнистии построенный на участке без получения необходимых разрешений магазин  или склад и вообще любое сооружение, предназначенное  для ведения коммерческой деятельности, росс реестр позволит – рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании “ПРАВО-ЭКСПРЕСС” Елена Дудко.

Признание собственности на самовольную постройку через суд

Во всех остальных ситуациях добиваться признания собственности на постройку придется  в судебном порядке.

В каких случаях возможно легализовать самовольную постройку?

Оформить собственность на построенный жилой дом (гараж, магазин) возможно при одновременном соблюдении трех условий:

  1. Земельный участок находится в собственности, предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного бессрочного пользования. Лица, которые не являются собственниками участка, а арендуют его, не имеют права добиваться признания права собственности на самовольную постройку в суде.
  2. Появление на участке самовольной постройки не затрагивает права и законные интересы третьих лиц
  3. Построенное здание не создает угрозы для жизни и здоровья третьих лиц.
  4. Вступающий в силу с 1 сентября 2015 года  Федеральный закон №258 – ФЗ “О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” определяет, что здание кроме того должно  соответствовать  правилам землепользования и  застройки, а также установленным  для этого участка градостроительным нормам.

Кроме того, потребуется предоставить в суд дополнительные документы.

“Определение Верховного суда от 23 июня 2015 года говорит о том, что для признания самовольной постройки собственнику теперь необходимо будет доказать не только,  что в свое время перед началом строительства он обращался в администрацию за получением разрешения, но и то, что отказ администрации в выдаче такого разрешения был необоснованным”, – объясняет Елена Дудко. 

Хотя само по себе отсутствие разрешения на строительство не является причиной для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, для суда оно  выступает дополнительным подтверждением того, что собственник участка принимал определенные меры для ее легализации.

Какая информация должна содержаться в исковом заявлении?

В заявлении, которое собственник земли подает в суд, необходимо указать вид права, по которому ему принадлежит этот участок. Вид постройки (дом, дача, гараж и т.д.), имя владельца участка.

Указать, что при строительстве дома (гаража, иного строения) не допускалось отступление от градостроительных норм и правил, а появление на участке самовольно построенного здания не нарушает права и интересы третьих лиц.

Отметить, были ли попытки оформить постройку в соответствии с законодательством (обращался ли владелец земельного участка в администрацию за разрешением на строительство, за актом ввода объекта в эксплуатацию). В случае если за подобными документами обращались, но был получен отказ, необходимо упомянуть и об этом.

Размер госпошлины за подачу искового заявления определяется в зависимости от стоимости постройки. Так, например, если здание стоит от 20001 руб. до 100 тыс. – размер пошлины составит 800 руб., плюс 3% от суммы, превышающей 20 тыс. рублей. от 100 001 до 200 тыс.рублей – 3200 плюс 2 % от суммы свыше 100 тыс. руб.

От 200 001 до 1 млн. – 5200 плюс 1% от суммы свыше 200 тыс. рублей. При цене постройки более 1 млн. рублей – пошлина составляет 13 200 рублей плюс 0, 5% суммы свыше 1 млн, но при этом размер пошлины не может быть более 60 тыс. руб.

Список документов для узаконивания самовольной постройки в суде 

(Если стоимость постройки не превышает 50 тыс. рублей иск подается мировому судье, если стоимость выше – в районный суд)

  1. Исковое заявление;
  2. Документы, подтверждающие право собственности (другое право на земельный участок, на котором находится самовольно выстроенный объект);
  3. Документы, подтверждающие факт существования на участке самовольной постройки акт обследования  документы из БТИ. Готовит его комитет местного самоуправления;
  4. Документы, доказывающие, что с появлением на участке постройки не были нарушены права и интересы третьих лиц . Например, что при строительстве на земельном участке загородного дома не были затронуты границы соседнего участка, а  что может выступать в качестве такого документа? заключение кадастрового инженер правила землепользования и застройки, документы, подтверждающие, что постройка не представляет собой угрозы жизни и здоровью третьих лиц (акты обследования пожарного (МЧС) и санитарного (СЭС) надзора);
  5. Документы, являющиеся подтверждением того, что собственник обращался в администрацию за получением разрешения на  строительство и документ, свидетельствующий о результате этого обращения (например, отказ в выдаче разрешения на строительство).

    “Прежде чем обращаться в суд для признания права на самовольное строение, собственнику земли необходимо подготовить объемный пакет документов “, – объясняет  Елена Дудко, – Если человек ранее обращался в администрацию за разрешением, у него должна быть переписка с органами местного самоуправления, из которой следует, что был выполнен  проект, он на основании этого проекта пытался получить разрешение на строительство. Какими были замечания у администрации к проекту, почему проект не был принят (основание для отказа)”;

  6. Квитанция об уплате государственной пошлины;
  7. Копии искового заявления для ответчика и иных лиц.

В случае принятия судом положительного решения, документы можно подавать на регистрацию в Росреестр. При этом в решении суда по иску в обязательном порядке должна содержаться информация об адресе объекта, позволяющая его идентифицировать, и об его собственнике. В случае отсутствия этой информации будет сложно зарегистрировать право на построенный объект в Росреестре.

Размер пошлины за регистрацию права собственности на самовольную постройку составляет 2000 рублей.

“Число случаев, когда самовольные постройки будет невозможно узаконит с вступлением в силу поправок в 222 статью Гражданского кодекса увеличивается, – рассказывает Елена Дудко, – Если в предыдущий период на земельном участке было размещено самовольное строение, оно естественно не было учтено в градостроительной документации.  В этом случае с вступлением в силу новых правил землепользования и застройки оно может быть снесено.

При этом, нужно понимать, что если здания были ранее построены по закону,  со вступлением в силу нового генплана и новых правил землепользования и застройки для их собственников по сути ничего не изменится.

Даже если в градостроительных документах эта территория отведена под многоэтажную застройку (а сегодня на этом месте располагается, например, садоводческое общество).

После принятия нового генерального плана поступало много вопросов от собственников таких объектов. 

Появление нового генплана не может нарушать то, что существовало ранее в соответствии с законом.

Разумеется, новые дачи строить на этой территории никто не позволит, но обратной силы закон не имеет,  и никто не может понудить собственников изменить застройку участка.

Это касается любых законных объектов, не только дач, коттеджей и жилых домов, но и магазинов, складов, баз.  При условии, что эти существовавшие ранее объекты были зарегистрированы”.

Однако это относится только к  построенным  в рамках законодательства строениях, подчеркивает специалист. Для многих самовольных построек вступающие с 1 сентября в силу изменения в законодательство сделают признание прав собственности невозможным.

А тем, кто только собирается  сейчас начать строительство на принадлежащем им участке придется как раньше, сначала собирать все необходимые разрешения, потом заказывать проект, и только после этого приступать к работам на объекте, не рассчитывая, что уже построенное здание можно будет легко узаконить в дальнейшем.

Врезка:

С 1 сентября вступают в силу поправки в статью 222 Гражданского кодекса, ужесточающие требования при признании самовольной постройки в суде. Перечень зданий, которые можно узаконить таким образом, сократится.

Источник: https://pravo-express.ru/index.php?id=574

Закон для всех
Добавить комментарий