Налогообложение при аренде нежилых помещений у физ лица

Аренда недвижимости: кто уплачивает налоги

Налогообложение при аренде нежилых помещений у физ лица

ФЛП уплачивает арендную плату физическому лицу за аренду недвижимости. Выясним, должно ли ФЛП удерживать из таких выплат и перечислять в бюджет НДФЛ и военный сбор, или физическое лицо должно уплатить эти налоги самостоятельно. Если НДФЛ и военный сбор с начисленных сумм ФЛП не удержаны, то какая предусмотрена ответственность?

Налогообложение доходов физических лиц регламентируется разделом IV Налогового кодекса, в соответствии с пп. 164.2.5 п. 164.2 ст.

164 которого в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и/или пользование), определенный в порядке, установленном п. 170.1 ст. 170 этого Кодекса.

Налоговым агентом относительно налога на доходы физических лиц, в частности, являются: юридическое лицо (его филиал, отделение, другое обособленное подразделение), самозанятое лицо, которые независимо от организационно-правового статуса и способа обложения другими налогами и/или формы начисления (выплаты, предоставления ) дохода (в денежной или неденежной форме) обязаны начислять, удерживать и уплачивать налог, предусмотренный разделом IV Налогового кодекса, в бюджет от имени и за счет физического лица с доходов, выплачиваемых такому лицу, вести налоговый учет, представлять налоговую отчетность контролирующим органам и нести ответственность за нарушение норм этого Кодекса в порядке, предусмотренном ст. 18 и разделом IV Кодекса (пп. 14.1.180 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса).

Налоговым агентом плательщика налога – арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости, иных, нежели указанные в пп. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Кодекса (включая земельный участок, находящийся под такой недвижимостью, или приусадебный участок), является арендатор.

При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, установленной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды.

Минимальная сумма арендного платежа определяется по методике, утверждаемой Кабинетом Министров Украины, исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей, которые устанавливаются органом местного самоуправления села, поселка, города, объединенной территориальной громады, созданной согласно закону и перспективному плану формирования территорий громад, на территории которых она расположена, и обнародуется способом, наиболее доступным для жителей такой территориальной громады. Если минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, предусмотренного в договоре аренды (пп. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса).

Доходы, указанные в пп. 170.1.3 этого пункта, облагаются налогом налоговым агентом во время их начисления (выплаты) по ставке, установленной п. 167.1 ст. 167 Налогового кодекса.

Это означает, что ФЛП (арендатор) является налоговым агентом для физического лица (арендодателя).

Порядок начисления, удержания и уплаты (перечисления) налога в бюджет установлен ст. 168 Налогового кодекса.

Кроме того, доходы, определенные ст. 163 Кодекса, являются объектом обложения военным сбором (пп. 1.2 п. 161 подраздела 10 раздела ХХ этого Кодекса), в частности общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход.

Ставка военного сбора составляет 1,5 % объекта налогообложения, определенного пп. 1.2 п. 161 подраздела 10 раздела XX Кодекса.

Следовательно, поскольку налоговым агентом физического лица – арендодателя в случае предоставления им в аренду недвижимости является самозанятое лицо, то обязанность относительно начисления, удержания и уплаты налога на доходы физических лиц и военного сбора в бюджет с суммы арендной платы возникает у такого ФЛП.

Отчетность

Лица, которые в соответствии с Налоговым кодексом имеют статус налоговых агентов, обязаны представлять в сроки, установленные этим Кодексом для налогового квартала, форму № 1ДФ в контролирующий орган по месту своего расположения (п. 176.2 п. 176 этого Кодекса).

Порядок заполнения и представления налоговыми агентами указанной отчетности утвержден приказом № 4.

Вместе с тем заметим, что неотражение любых начисленных (выплаченных) доходов, налогов, в том числе с ошибками в форме № 1ДФ, является нарушением порядка заполнения такой отчетности и налоговый агент обязан представить уточняющую форму.

Следует отметить, что уточняющая форма № 1ДФ представляется в случае необходимости проведения корректировок по истечении срока ее представления. Такая форма может представляться как за отчетный период, так и за предыдущие периоды.

Таким образом, в приведенной в вопросе ситуации самозанятое лицо как налоговый агент обязано было представить за соответствующий квартал форму № 1ДФ и отразить начисленные (выплаченные) доходы по соответствующему признаку без заполнения граф 4а и 4, поскольку налог на доходы физических лиц и военный сбор не были начислены (удержаны) с сумм арендной платы в отчетном периоде.

Отражение в форме № 1ДФ налога и сбора проводится в периоде, в котором такое начисление происходит, уточняющий расчет в таком случае не представляется.

Ответственность

Налог на доходы физических лиц. Налоговый агент несет ответственность за нарушение правил начисления, удержания и уплаты (перечисления) налогов у источника выплаты, что определено ст. 127 Налогового кодекса.

Вместе с тем п. 127.

1 этой статьи установлено, что предусмотренные этим пунктом штрафы не применяются, когда неначисление, неудержание и/или неуплата (неперечисление) налога на доходы физических лиц самостоятельно выявляются налоговым агентом при проведении перерасчета этого налога, предусмотренного п. 169.4 ст. 169 Налогового кодекса, и исправляются в следующих налоговых периодах в течение налогового (отчетного) года согласно нормам этого Кодекса.

Кроме того, при начислении суммы налогового обязательства, определенного налогоплательщиком или налоговым агентом, по истечении 90 календарных дней, следующих за последним днем предельного срока уплаты налогового обязательства, начисляется пеня (пп. 129.1.3 п. 129.1 ст. 129 Кодекса).

Согласно п. 129.4 этой статьи на суммы денежного обязательства, определенного пп. 129.1.3 п. 129.1 ст. 129 Налогового кодекса (включая сумму штрафных санкций при их наличии и без учета суммы пени) начисляется пеня за каждый календарный день просрочки в его уплате, включая день погашения, из расчета 100 % годовых учетной ставки Нацбанка Украины, действующей на каждый такой день.

В случае самостоятельного исправления ошибки, которое привело к увеличению налогового обязательства по налогу на доходы физических лиц, налоговый агент по истечении 90 календарных дней, следующих за последним днем предельного срока уплаты налогового обязательства, начисляет пеню за несвоевременную уплату налога на доходы физических лиц.

Военный сбор. В соответствии с п. 127.1 ст. 127 Налогового кодекса неначисление, неудержание и/или неуплата (неперечисление) налогов налогоплательщиком, в том числе налоговым агентом, до или во время выплаты дохода в пользу другого налогоплательщика влекут за собой наложение штрафа в размере 25 % суммы налога, подлежащего начислению и/или уплате в бюджет.

Те же действия, совершенные повторно в течение 1095 дней, влекут за собой наложение штрафа в размере 50 % суммы налога, подлежащего начислению и/или уплате в бюджет.

Действия, предусмотренные абзацем первым п. 127.1 ст. 127 Кодекса, совершенные в течение 1095 дней в третий раз и более, влекут за собой наложение штрафа в размере 75 % суммы налога, подлежащего начислению и/или уплате в бюджет.

Кроме того, при начислении суммы налогового обязательства, определенного налогоплательщиком или налоговым агентом, по истечении 90 календарных дней, следующих за последним днем предельного срока уплаты налогового обязательства, начисляется пеня (пп. 129.1.3 п. 129.1 ст. 129 Кодекса).

Следовательно, если самостоятельное исправление ошибки относительно начисленной (уплаченной) суммы военного сбора привело к увеличению налогового обязательства, к налоговому агенту применяется ответственность в виде штрафа (п. 127.1 ст. 127 Налогового кодекса) и по истечении 90 календарных дней, следующих за последним днем предельного срока уплаты налогового обязательства, начисляется пеня.

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

Налоговый кодекс – Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI. Приказ № 4

Источник: http://www.visnuk.com.ua/ru/publication/100004625-orenda-nerukhomosti-khto-splachuye-podatki

Аренда помещений у физического лица юрлицом и НДФЛ

Налогообложение при аренде нежилых помещений у физ лица

Аренда помещений у физического лица отличается от аналогичной сделки с предпринимателем или организацией. В статье вы узнаете об особенностях аренды помещений у физического лица и порядке удержания НДФЛ.

Минфин выпустил новые правила учета аренды: узнайте, какие правила работы утвердили чиновники >>

Аренда помещений у физического лица юридическим лицом

Компания вправе арендовать помещение у физического лица. Положения Гражданского и Налогового кодексов этому не препятствуют. При этом необходимо учитывать две особенности заключения такой сделки.

Подробнее о том, как зарегистрировать договор аренды с физическим лицом, рассказали эксперты Системы Главбух.

Первая особенность заключается в том, что гражданин должен доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). Такой вывод позволяет сделать статья 608 ГК.

Вторая особенность – важно заранее определить, с кем организация планирует заключить договор на аренду – с обычным гражданином или с предпринимателем. Ведь от этого зависит, кто будет исчислять и уплачивать НДФЛ – организация или сам гражданин.

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен

Аренда помещений у физического лица: НДФЛ, другие налоги и взносы

Компания-арендатор как налоговый агент обязана удерживать НДФЛ с аренды помещений у физического лица по ставке 13 процентов (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ). Это общее правило, которое необходимо применять в работе.

Узнайте, с каких выплат физическим лицам нужно удерживать НДФЛ >>

Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор не вправе (п. 5 ст. 3 НК).

Условие в договоре аренды о том, что гражданин самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с доходов, полученных от деятельности по сдаче жилой или нежилой недвижимости, является ничтожным.

Даже если арендную плату за недвижимость организация перечисляет не на счет арендодателя, а на счет третьих лиц.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ сказано, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Подробнее об особенностях заключения договоров аренды с физическими и юридическими лицами, рассказали эксперты Системы Главбух.

Аренда помещений у физического лица, как правило, предусматривает возмещение коммунальных расходов и расходов на ремонт. Иногда сторонам договора аренды удобнее установить арендную плату таким образом, чтобы расходы на ремонт и коммуналку возмещались арендодателю отдельно от арендной платы.

В случае с возмещением расходов на ремонт, удерживать НДФЛ с выплат не нужно, если затраты произведены в интересах компании. Ведь арендодатель при этом не получает никакой экономической выгоды. Но этим правилом можно пользоваться только в том случае, если расходы на ремонт подтверждены документами от подрядной организации. 

Налоговый агент перечисляет удержанный НДФЛ по реквизитам той инспекции, в которой состоит на учете. При этом местонахождение арендуемого объекта не важно. Узнайте особенности удержания НДФЛ по договору аренды >>

Для того чтобы определиться с тем, нужно или нет удерживать НДФЛ с суммы коммуналки, которую компания перечисляет гражданину – арендодателю, можно воспользоваться рекомендациями Минфина России, которые содержатся в письме от 27 августа 2015 г. № 03-04-05/49369. В нем компенсации разделены на два вида.

Финансисты считают, что в том случае, если размер возмещения расходов на коммунальные услуги зависит от их фактического потребления, то удерживать НДФЛ с выплат не требуется. Ведь арендатор возмещает ему стоимость расходов, произведенных исключительно в своих интересах. Главное – подтвердить выплаты документально. Например, копиями оплаченных квитанций предприятий ЖКХ.

Узнайте, как списать в расходы сумму коммунальных платежей и затраты на ремонт >>

Если же по договору аренды помещения организация возмещает гражданину-арендодателю коммунальные расходы, размер которых не зависит от фактического потребления коммунальных и эксплуатационных услуг (отопление офиса, домофон и т. п.), то с суммы такой компенсации также следует удержать НДФЛ. 

В бухгалтерском учете начисление и выплату арендной платы физическому лицу отражают следующими проводками:

Дебет 44 Кредит 76
– начислена арендная плата (начислена сумма возмещения коммунальных расходов);

Дебет 76 Кредит 68
– удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

Дебет 76 Кредит 50
– выплачена из кассы сумма арендной платы;

Дебет 76 Кредит 51
– сумма арендной платы перечислена на счет арендодателя в банке;

Дебет 71 Кредит 50
– выдана под отчет сумма арендной платы, подлежащая передаче арендодателю;

Дебет 76 Кредит 71
– подотчетное лицо подтвердило уплату арендной платы.

Эксперты на примерах разобрали, как учесть платежи по договору аренды. Посмотреть лекцию можно в программе «Ведение учета».

В налоговом учете затраты на оплату аренды помещения у физического лица включаются в состав прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 3 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ). Если, конечно, расходы экономически и документально обоснованны.

Дорогой коллега, подпишитесь на «Главбух» со скидкой!

Узнать больше

На все ваши вопросы с радостью ответят по телефону 8 (800) 505-87-17.

Источник: https://www.glavbukh.ru/art/13833-arenda-u-fizicheskogo-litsa-ndfl

Как сдавать в аренду помещение и не бояться налогов?

Налогообложение при аренде нежилых помещений у физ лица

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

 Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные.

Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

 Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора.

Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.

) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Записаться на прием нашего юриста онлайн >> 

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью.

К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ.

Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

8 (812) 920-64-71

 Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Источник: https://imright.ru/kak-sdavat-v-arendu-zhiloe-ili-nezhiloe-pomeshhenie-i-ne-boyatsya-nalogov/

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Налогообложение при аренде нежилых помещений у физ лица

Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность. +7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Мария Золотарева: аренда нежилых помещений в многоквартирном доме. Нюансы налогообложения

Налогообложение при аренде нежилых помещений у физ лица

Практика сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирных жилых домах является в нашей стране обыденным явлением. И любая такая сделка связана с вопросами уплаты налогов. Но многие ли знают ответы на них?

Сколько платить налогов и когда, нужно ли обязательно регистрировать предпринимательскую деятельность? Попробуем разобраться.

Сразу же оговоримся, что условно налоги от передачи в аренду можно поделить на две группы:

  • первая – объединяет налоги, оплата которых возложена персонально на плательщика налогов и зависит от размера получаемого дохода (налог с доходов физических лиц, единый налог, непрямой налог- налог на добавленную стоимость, который включается в цену арендной платы);
  • вторая – это имущественные налоги (земельный налог, налог на недвижимость). Они уплачиваются в независимости от наличия дохода.

Отметим, что конкретный перечень налогов зависит от системы налогообложения, выбранной тем или иным физическим лицом. Представим две ситуации.

1. Собственником нежилого помещения является физическое лицо – «рядовой гражданин».

Закон разрешает в таком случае использовать нежилые помещения в многоквартирном доме, в том числе и для целей осуществления предпринимательской деятельности. Как следствие, при сдаче в аренду такого помещения, арендодателем может выступать либо физическое лицо, либо лицо, зарегистрированное как физическое лицо–предприниматель (ФЛП).

При этом, для сдачи недвижимости в аренду физическое лицо имеет право, но не обязано регистрироваться предпринимателем. Как раз этот выбор и влияет на размер и вид уплачиваемых налогов.

Если арендодателем выступает непосредственно физическое лицо, то возникает обязанность уплаты налога с доходов физических лиц (НДФЛ) в размере 18% от суммы дохода в виде арендной платы и, соответственно, 1,5% военного сбора. При этом необходимо помнить об определенных особенностях такого налогообложения:

– если арендатором выступает юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель (ФЛП), то именно арендатор обязан начислить и уплатить в бюджет НДФЛ и военный сбор при выплате (начислении) арендной платы за недвижимое имущество, но за счет арендодателя. В ином случае физическое лицо декларирует и платит налог и сбор самостоятельно;

– сумма арендного платежа для целей определения суммы НДФЛ и военного сбора, подлежащего уплате, не должна быть ниже минимального арендного платежа, установленного органом местного самоуправления;

– в случае, если собственником недвижимости является нерезидент, то сдавать в аренду нежилое помещение напрямую ему запрещают нормы Налогового кодекса Украины (НКУ).

Так, учитывая нормы пп.170.1.3. п.170.1. ст.

170 НКУ, недвижимость, принадлежащая физическому лицу–нерезиденту может быть сдана в аренду только через ФЛП или юридическое лицо-резидента (уполномоченных лиц), которые должны выполнять представительские функции на основании письменного договора и выступают налоговым агентом, то есть лицом которое обязано начислить и уплатить налог и сбор за счет арендодателя.

2. Арендодателем является ФЛП.

В таком случае закон позволяет предпринимателям выбрать одну из двух систем налогообложения – так называемую «общую систему налогообложения» (с оплатой НДФЛ и военного сбора) либо «упрощенную» (с уплатой единого налога).

Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимости, с целью оптимизации размера уплачиваемых налогов, на «первый план» выходит упрощенная система налогообложения, предлагающая выбор между второй и третьей группой плательщиков единого налога. По общему правилу ФЛП – плательщик единого налога – не может предоставлять в аренду более, чем 300 кв.м. площади нежилых помещений.

Выбор упрощенной системы налогообложения и соответственной группы плательщиков единого налога, в данном случае, основывается на следующих основополагающих критериях:

– плательщики единого налога ІІ группы имеют право предоставлять в аренду нежилые помещения только плательщикам единого налога либо населению.

Сумма дохода не может превышать при этом 1,5 млн гривен за календарный год и такие плательщики не могут иметь наемных работников.

Ставка единого налога не зависит от суммы полученной арендной платы, а устанавливается органом местного самоуправления, но не может превышать 20% от минимальной заработной платы;

– плательщики единого налога ІІІ группы не имеют ограничений в выборе статуса арендаторов и не ограничены количеством наемных работников.

Но сумма дохода такого плательщика не должна превышать 5 млн гривен за календарный год.

Ставка единого налога составляет 5% от полученного дохода либо 4% (при условии, если ФЛП является дополнительно плательщиком НДС и включает НДС в размере 20% суммы арендной платы в цену аренды).

Отдельно хотелось бы обратить внимание на вопрос фактической уплаты (возмещения) коммунальных платежей арендатором. В последнее время фискальный орган выдал целый ряд налоговых консультаций, общий смысл которых свидетельствует о том, что если имеет место фактическое возмещение арендодателю-физическому лицу коммунальных услуг, то такое возмещение «рискует» быть объектом налогообложения НДФЛ.

Так, согласно письму ГФС Украины от 20.09.2017 р. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК в случае возмещения арендатором расходов на оплату потребленных коммунальных услуг (отопление, электрическая энергия и т.д.

) на основании заключенного договора между поставщиками услуг и физическим лицом, то такие услуги не являются доходами от осуществления предпринимательской деятельности физического лица-предпринимателя и включаются в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход физического лица в соответствии с нормами ст.164 НКУ.

Не можем сказать, что данный вывод однозначный, «взвешенное» юридическое оформление арендных отношений может свести, в данном случае, к минимуму риск претензий фискальных органов.

Теперь обратимся к вопросу уплаты имущественных налогов.

Земельный налог. В соответствии с п. 287.8 ст.287 НКУ физическое лицо – собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном доме является плательщиком земельного налога с даты регистрации права собственности на недвижимое имущество с учетом пропорциональной части придомовой территории.

Сумма земельного налога указывается фискальным органом в налоговом уведомлении-решении, которое направляется такому лицу по месту его регистрации. При этом, как показывает практика, сложность состоит в расчете данного земельного налога, что вызывает множество спорных вопросов.

Если же речь идет о ФЛП – плательщике единого налога, то в случае сдачи недвижимости в аренду в рамках осуществления хозяйственной деятельности, он освобождается от уплаты земельного налога в силу предписаний пп.4 п.297.1. ст.297 НКУ.

«Налог на недвижимость». Физическое лицо может являться плательщиком налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка («налог на недвижимость») в независимости от того, передана недвижимость в аренду или нет, так как плательщиками данного налога являются именно собственники данного имущества.

Ставки данного налога устанавливаются на местном уровне органом местного самоуправления и не могут быть больше чем 1,5% от размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января текущего года (в 2017 г. – 48 грн) за 1 кв.м.базы налогообложения. Сумма налога рассчитывается фискальным органом и указывается в налоговом уведомлении-решении.

Подытоживая, напрашивается вывод: платить налоги в нашем государстве – это поистине искусство. При любых обстоятельствах, в том числе и при сдаче недвижимости в аренду, вопросы налогообложения требуют взвешенного и профессионального подхода, чтобы искусство не стало «головной болью» для плательщика налогов.

Мария Золотарева, руководитель практики налогового и таможенного права АО «Вдовичен и партнеры», адвокат, к.ю.н.

Источник: https://news.finance.ua/ru/news/-/415065/mariya-zolotareva-arenda-nezhilyh-pomeshhenij-v-mnogokvartirnom-dome-nyuansy-nalogooblozheniya

Закон для всех
Добавить комментарий