Налоговый вычет, при покупке квартиры у родственника по договору цессии

Налоги при продаже, переуступке, дарении недвижимости – Рынок жилья

Налоговый вычет, при покупке квартиры у родственника по договору цессии

18.02.2015 | 09:30 47274

Можно ли, не нарушая закона, снизить налог на доходы при продаже квартир, недостроенных домов и дарении недвижимости, разбиралась корреспондент БН.

Как говорилось в известной рекламе: «Заплати налоги – и спи спокойно!». Но обычный человек далеко не всегда подозревает, что он задолжал государству. Рассмотрим, какие именно обязательства перед казной возникают у гражданина вследствие смены собственника недвижимого имущества.

Продал – заплати

Самый распространенный случай получения доходов – продажа недвижимости (квартиры, дома, участка или доли в них). Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить должны все, но – по разной ставке.

Налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%. За несовершеннолетних собственников проданной квартиры или дома налоги платят родители или опекуны.

Из общего правила есть исключение: если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождается от уплаты налога. Более того: с 2010 года он освобожден от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган. Правда, с 2016-го ситуация радикально меняется.

В соответствии с принятым в ноябре 2014 года ФЗ-382 период владения увеличен до пяти лет. Правда, нововведение коснется только объектов имущества, приобретенных после 1 января 2016-го.

В определении «точки отсчета» владения есть свои нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а с даты, проставленной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нее.

Если квартира куплена в жилищно-строительном кооперативе, то точкой отсчета считается дата, указанная в справке о полной выплате пая.

Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности в ЕГРП (едином государственном реестре прав на недвижимое имущество).

Налоговый вычет у работодателя: просто и быстроПолучить налоговый вычет можно уже через месяц после приобретения жилья – если выбрать вариант >>Бывают случаи, когда право собственности в реестре приходится регистрировать заново, но это не влияет на определение периода владения недвижимостью.

Во-первых, это изменение величины долей. Представим ситуацию: квартира была приватизирована много лет назад на всех членов семьи – папу, маму и ребенка. Если родители решили подарить доли выросшему чаду, запись в ЕГРП изменится.

Но срок владения квартирой для единственного теперь собственника будет отсчитываться по-прежнему – с момента приватизации и первой регистрации в Росреестре.

То же самое относится к перепланировке квартиры.

Если проводить ее по закону, то придется заказывать новый кадастровый паспорт объекта и обновлять свидетельство из ЕГРП. Несмотря на это, моментом возникновения права собственности все равно является дата первоначальной государственной регистрации.

Честные способы уменьшить налог

Иногда по каким-то причинам ждать три года невозможно – недвижимость срочно нужно продать. Налог в таком случае можно уменьшить тремя способами (мы сейчас говорим только о легитимных методах). Во-первых, представить в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение данного объекта.

В этом случае НДФЛ будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи, если она есть. Если квартира была приватизирована, подарена, перешла по наследству, то расходы подтвердить невозможно. Для таких случаев предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн руб., на который можно уменьшить доход от продажи недвижимости.

Получать этот «бонус» от государства можно сколько угодно раз. Но есть одно «но». Если налогоплательщиком за один год были проданы и квартира, и дача, и земля, то данный вычет делится на все объекты, а не применяется к каждому по отдельности. То есть выгоднее продавать объекты недвижимости в разные годы.

Некоторые важные подробности в законодательстве касаются недвижимости, находящейся в долевой собственности. Если квартира, имеющая нескольких собственников, продается как единый объект, то вычет делится на всех продавцов пропорционально их долям.

Если владелец каждой доли заключает отдельный договор купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

Наконец, есть третий способ снизить или вовсе не платить НДФЛ.

Если в год продажи квартиры человек сразу покупает себе новое жилье, то он имеет право на получение еще одного налогового вычета – с суммы затрат на приобретение недвижимости, но не более 2 млн руб. (правда, при условии, что не успел воспользоваться этой преференцией в прошлые годы). Налоговый орган производит взаимозачет: сумма налога за проданную квартиру уменьшится на сумму, подлежащую возврату из бюджета.

Предположим, человек получил по наследству квартиру в Ленобласти. Недолго думая, он продал ее за 2,5 млн руб., добавил некоторую сумму и приобрел жилье в Петербурге.

В следующем за описанными событиями году он должен подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, указав в ней сумму, полученную от реализации объекта. Одновременно следует написать заявление на налоговый вычет, предоставляемый при продаже недвижимости.

Таким образом, налогооблагаемая база снижается на 1 млн руб., до 1,5 млн руб. То есть человек должен был бы заплатить НДФЛ в размере 195 тыс. руб. Но так как к пакету документов он приложил второе заявление – на вычет при покупке жилья в размере 2 млн руб.

, то получил право на возврат из бюджета заплаченных налогов в сумме 260 тыс. руб. После взаимозачета в нашем примере государство останется в должниках и налогоплательщику будет возвращено 65 тыс. руб. уплаченных им налогов.

Жилья нет – налог есть

Долгое время квартиры в строящихся домах продавались по различным схемам, которые позволяли инвесторам уходить от налогов. Позицию свою аргументировали тем, что объекта недвижимости как такового нет, а значит – нет и доходов от его реализации.

С юридической точки зрения это абсолютно не так: согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

То есть НДФЛ в размере 13% надо платить с разницы между расходами на приобретение квартиры на стадии котлована и полученными доходами от ее реализации перед вводом дома в эксплуатацию. Но поймать спекулянтов за руку было довольно сложно.

После вступления в силу ФЗ-214 о долевом строительстве в 2005 году ситуация изменилась.

Согласно этому документу, договор переуступки или цессии должен быть, как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. Сведения об этом, в отличие от информации о регистрации прав собственности, не поступают в налоговые органы. Но и тайной не являются.

Также налог необходимо будет уплатить при продаже незавершенного объекта индивидуального строительства. Тут уж расчетов с государством не избежать: прежде чем продать недострой, придется оформить право собственности на него в Росреестре. Но в этой ситуации есть интересный момент.

Как разъясняет Минфин РФ в письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199, недостроенный жилой дом, находившийся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не указан в статье 220 НК РФ в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Таким образом, такой объект относится к иному имуществу, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере не свыше 250 тыс. руб. То есть продав участок с недостроенным домом или, предположим, баней, можно получить суммарный налоговый вычет в размере 1,25 млн руб.

Но для этого в договоре следует указывать отдельно цену земли и построек.

Подарок с «хвостом»

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения, тоже считается доходом и облагается налогом по тем же ставкам: 13% для резидентов и 30% – для нерезидентов.

А если гражданину посчастливилось выиграть квартиру в конкурсе или игре, которые проводились в рекламных целях, то в казну придется перечислить и вовсе 35% от стоимости приза (пункт 28 статьи 217 и пункт 2 статьи 224 НК РФ). Платить НДФЛ не придется только тем, кто получил подарок от членов семьи или близких родственников.

Перечень тех, кто может делать друг другу дорогие подношения, приведен в Семейном кодексе РФ: это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Остальным одаряемым следует подать декларацию в налоговый орган и заплатить НДФЛ.

Заметим, что никаких льгот закон в этой части не предусматривает. Главный вопрос: с какой суммы будет взиматься НДФЛ? Стоимость недвижимости указывают стороны сделки в договоре дарения. Пока не доказано иное, предполагается, что проставленная цена соответствует рыночному уровню (пункт 1 статьи 40, пункты 1 и 3 статьи 105.3 НК РФ).

Тем не менее занижать стоимость объекта более чем на 20% по сравнению с рыночной рискованно. Если налоговый инспектор задастся целью уличить незаконопослушного налогоплательщика, то тому придется выплатить не только всю сумму НДФЛ, но также штрафы.

Дар может оказаться весьма обременительным.

Так, при получении в подарок однокомнатной квартиры, неполная рыночная стоимость которой в Петербурге составляет примерно 3 млн руб., придется заплатить налог в сумме 390 тыс. руб. От подарка, конечно, можно отказаться. Но лучше сделать это до регистрации права собственности в ЕГРП.

Наказание для «уклонистов»

Рассчитаться с государством следует довольно оперативно: до 30 апреля добровольно и по собственной инициативе сообщить в налоговый орган по месту жительства обо всех полученных за предыдущий год доходах. А до 15 июля – перечислить в бюджет все полагающиеся налоги.

Если пренебречь своими гражданскими обязанностями, то с последнего дня, установленного для подачи налоговой декларации, начнут «капать» штрафы в размере 5% от суммы неуплаченного налога, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% задолженности перед государством. Через 180 дней просрочки сумма штрафа достигнет максимума.

Налоговые санкции налагаются через суд.

Правда, сначала налоговики предложат решить вопрос полюбовно и добровольно оплатить НДФЛ и штраф.

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/212902/

6 видов налоговых вычетов при покупке квартиры

Налоговый вычет, при покупке квартиры у родственника по договору цессии

Налоговый вычет при покупке квартиры – это налоговая льгота, предоставляемая налогоплательщикам РФ, в виде возврата 13% денежных средств, от стоимости приобретённой квартиры.

При получении обозначенных льгот учитываются многообразные юридические факторы и обстоятельства заключения и регистрации гражданского договора купли-продажи. Поэтому иногда возникают ограничения или прекращение процедуры выплат, основанные на правилах и положениях законодательства.

Предоставляется на основании норм законодательства:

  • Федерального закона № 212-ФЗ, от 23.07.13 г.;
  • статьи 220 НК РФ.

Главное ограничение касается географического положения приобретённого объекта.

Если таковой расположен за пределами территории России – имущественная сделка не допускает оформления льготы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 288-21-76

Санкт-Петербург и область: 

+7 (812) 648-23-57

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Статья 217 НК РФ указывает на недопустимость начисления налогового вычета покупателю, если имущественная сделка заключалась между близкими родственниками.

На основании статьи 35 СК РФ близкородственными считаются отношения между родителями и детьми, братьями и сёстрами. При этом отношения равно распространяются на усыновителей и усыновлённых детей, а братья и сёстры могут относиться к полнородному и неполнородному родству.

Отдельной темой рассматриваются имущественные сделки между бабушками (дедушками) и внуками. Государство так же склонно считать таковых близкими родственниками в имущественных отношениях, так как их вещные права наиболее часто подлежат преемственности.

Покупка жилья не должна быть средством обогащения граждан за счёт подобных манипуляций с недвижимостью.

Если сделка имеет фактическую природу, что не может сниматься со счетов, то для получения возврата требуется юридически разорвать близкородственную взаимозависимость.

Например, гражданин может продать квартиру не собственной дочери, а её мужу – своему зятю, с обязательным предоставлением расписки за получение соразмерной суммы денег. В этом случае сделка отражает основные юридические критерии и покупатель вправе претендовать на налоговый вычет.

Налоговый вычет при покупке квартиры безработным и несовершеннолетним собственникам

В данном контексте рассматриваются граждане не трудоустроенные официально, в том числе:

Так как эта категория граждан не уплачивает налоги, то она не имеет ресурса, из которого производится вычет (ст.220 НК).

Для того чтобы оформить обозначенные льготы по возврату, им необходимо официально оформить трудовые отношения, предусматривающие уплату налога работодателем. То же касается лиц, работающих за рубежом. Только после их официального оформления в России, допускается начисление возврата.

Проработав в течение одного налогового периода, покупатели жилья вправе притязать на возврат 13% его стоимости.

Последующие периоды станут пополнять бюджет налогоплательщика ежегодными или ежемесячными поступлениями денежных средств.

Кроме этого, не работающие пенсионеры вправе перенести налоговый вычет на три года вперёд, если этот период были задействованы в трудовых отношениях. То же допускается лицам, поступившим на очную форму обучения, но ранее работавшим официально.

Если недвижимость куплена несовершеннолетнему ребёнку, допускается оформить налоговый вычет супругам, при условии, что он не оформлял его ранее. Так же допустимо оставить данные средства не использованными.

По достижении восемнадцати лет, после официального трудоустройства, собственник помещения сможет распорядиться своими законными полномочиями по усмотрению.

Срок давности и правило разового использования налогового вычета при покупке недвижимости

Ныне действующее законодательство не регламентирует срока давности для получения налогового вычета при покупке недвижимости.

Внесённые поправки (ФЗ-212) допускают распорядиться данным правом по усмотрению покупателя жилья, но не ранее, чем через один год после приобретения объекта. Временем приобретения считается дата, указанная в свидетельстве о собственности, выданном в Росреестре, при регистрации сделки.

Главное правило, которое недопустимо нарушать – уникальность данного прецедента. То есть воспользоваться им допустимо лишь один раз в течение жизни.

Если при использовании возврата сумма не исчерпана – она может перейти на следующую покупку недвижимости в соразмерном объёме.

При оформлении помещения в долевую собственность, каждый правообладатель доли оформляет вычет:

  • соразмерно объёму полученной доли;
  • в соответствии со степенью правоспособности.

Если один из совладельцев не имеет права на оформление налоговых льгот, его право аннулируется до момента восстановления обозначенной правоспособности. Иным сособственникам оно не передаётся.

Исключение составляют:

  • супруги;
  • родители несовершеннолетних детей.

В данных случаях оформление опирается на нормы статьи 35 СК РФ, по ходатайству собственника доли, передающего полномочия. Но оно не отменяет регламента законодательства, согласно которому уполномоченный на получение имущественного возврата субъект, не использовал или не исчерпал полностью данное право.

Супруги получают солидарные полномочия по условиям брака, по умолчанию, независимо от того, на кого оформлена квартира.

Они вправе распорядиться объёмом получаемых льгот по усмотрению. Например – установить объём получения вычета одним из супругов, или разделить его по усмотрению. То же касается лиц, оформивших собственность без выдела долей.

Долевое участие в инвестировании новостройки существенно отличается от иных прецедентов долевого владения.

На начальном этапе, до ввода объекта в эксплуатацию, участники владеют виртуальным объектом, не имеющим фактического материального воплощения. Такой вид полномочий не предусматривает возникновения налоговых правоотношений.

То же касается передачи полномочий по переуступке, при оформлении договора цессии. Право притязания на вычет возникает только после официального оформления квартиры.

Для этого новостройка проходит приёмку, что удостоверяется актом. Квартира собственника так же принимается актом, что предусматривает заселение граждан. Независимо от того, уплачена ли стоимость квартиры – компании застройщику, подача заявления на возврат допустима только после регистрации права собственности в Росреестре.

Если застройщик не представил правообладателям данные полномочия, целесообразно обратиться за разрешением на оформление собственности в суд.

Только после получения свидетельства из Росреестра, можно собирать документацию на получение налоговых льгот.

Если жильё приобретено по совокупности жилищных сертификатов, средств от материнского капитала и иных льготных программ, предоставленных гражданам государством и муниципалитетом региона – вычет не производится. Причина в том, что данные средства не облагаются налогом, что не допускает его изъятия из ресурса ФНС.

По преимуществу средства, полученные от сертификатов, лишь частично погашают стоимость помещения. В таком случае все доходы, полученные по субсидии и сертификатам, вычитаются из указанной в договоре цены объекта.

Остаток после их вычета допускается использовать как базис для начисления возврата. Эта сумма рассчитывается и оформляется по стандартным нормативам, установленным налоговым законодательствам. В её отношении сохраняются все предусмотренные правила расчётов и выплат.

Оформление налогового вычета при покупке квартиры

Оформление документации происходит в региональном отделении налоговой инспекции по месту расположения приобретённого жилья или по месту проживания собственника, если объект находится за пределами населённого пункта.

Допускается передача заявления и пакета документации:

  • при личном обращении;
  • по почте, заказным письмом.

Заявление пишется на имя начальника регионального отделения ФНС и подаётся уполномоченному лицу. Рассмотрение заявки продолжается до трёх месяцев, после чего следует разрешение на получение возврата или отказ.

Решение принимается на основании проверки представленной заявителем документации и сведений о правоспособности заявителя, которые входят в информационный банк ФНС.

К заявлению прилагаются следующие документы:

  • гражданский паспорт;
  • копия купчей или ДДУ (иные договоры) – зарегистрированные в Росреестре;
  • свидетельство о праве собственности;
  • налоговая декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ;
  • справка из бухгалтерии по форме 2-НДФЛ.

При пересылке снимаются ксерокопии:

  • с паспортов;
  • договоров имущественной сделки;
  • свидетельства о собственности.

Ксерокопии удостоверяют нотариально, а остальная документация представляется в оригиналах. Так же при пересылке требуется проверить, чтобы в заявление были внесены телефоны для обратной связи и адрес, по которому будет отправлено официальное уведомление о принятом решении.

Если при проверке документации обнаружатся устранимые недочёты – собственника известят о требованиях дополнительного представления сведений и иного. При неустранимых недочётах, которые опираются на нарушение регламента применения данного права – передаётся официальный отказ, который допустимо оспорить только в суде, в десятидневный срок после его получения.

Приём заявления и налоговой декларации прекращается 30 апреля каждого года.

Собственнику имущества возвращается соразмерный процент от стоимости объекта, не превышающего 2 миллионов рублей. При ипотеке объём возврата допускает увеличения, с учётом дополнительных трат, связанных с процентом по кредиту (см. Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку).

Независимо от цены объекта, указанной в договоре имущественной сделки, на которую ориентируется начисление, максимальная сумма не может превышаться. Например, если квартира оценена в 2 миллиона или выше – максимальные начисления допускают получения собственником 260 тысяч рублей. Исключение – оформление ипотеки.

Квартиры стоимостью ниже двух миллионов, допускают соразмерного начисления – 13% цены, указанной в договоре.

Например, приобретённая за 1 миллион рублей квартира, предоставила возможность получения налогового вычета в сумме 130 тысяч.

Так как предусмотренный законодательством объём этой суммой не исчерпывается, собственник сможет притязать на его получение вторично, но в размере,  не превышающем суммы возврата, то есть – 130 тысяч рублей с одного миллиона от стоимости недвижимости. При этом цена приобретаемого вторично объекта, так же не имеет никакого значения.

Если же цена недвижимости существенно выше двух миллионов, остаток аннулируется или допускается к передаче супругу или иному сособственнику.

Например, купленная супругами в совместное владение жилплощадь, может иметь различные варианты распределения объёмов возврата:

  • муж – 10%, жена – 90%;
  • муж – 20%, жена 80%;
  • муж – 30%, жена – 70%;
  • муж – 40%, жена – 60%;
  • в обратной пропорции;
  • в равных объёмах.

Распределение по усмотрению допускается, когда не зарегистрировано выделение долей.

При использовании средств от сертификатов и субсидий, предоставленная государством или муниципалитетом материальная помощь, вычитается из стоимости жилья.

Например, однокомнатная квартира куплена за 1 800 000 руб.

При покупке использовались:

  • средства материнского капитала в размере 400 тысяч;
  • жилищный сертификат «молодая семья», стоимостью 700 тысяч.

Сумма совокупных субсидий составляет 1 миллион 100 тысяч, которые потребуется вычесть из общей стоимости объекта. Соответственно вычету подлежит только 700 тысяч рублей, что составит 91 000 руб., которые получит молодая семья соразмерными порциями. Остальные деньги останутся в резерве и допускают повторного оформления.

Деньги возвращаются соразмерно сумме налога, совокупно уплаченной гражданином в течение одного налогового периода, соответствующего одному календарному году. Если гражданин уплачивал ежемесячно по 3 тысячи рублей в фонд государства, то совокупный вычет из заработанных средств составил 36 тысяч рублей в год.

Эта сумма отразится в справке, выданной бухгалтерией по форме 2-НДФЛ.  В последующем налоговом периоде будет возвращено ровно 36 тысяч.

Таким образом, возврат будет рассчитываться ежегодно, до полного погашения суммы, указанной к начислению.

Лицо, ведущее предпринимательскую деятельность и зарегестрированное в качестве ИП, рассматривается в роли претендента на получение вычета, при условии:

  • официальной регистрации;
  • уплаты налога в размере 13%;
  • не использования ранее данной льготы.

ИП – налогоплательщики по специальным режимам, таким как УСН, ЕНВД, ЕСХН и иным, правом вычета воспользоваться не могут.

Источник: https://urist.one/nedvizhimost/nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-2.html

Закон для всех
Добавить комментарий