Налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников: размер, как получить

Налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников

Покупка недвижимости у родственника представляется для многих менее рискованным мероприятием, чем приобретение ее у совершенно постороннего человека. Но в таком случае не каждый сможет воспользоваться своим правом на возврат части НДФЛ. Получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника можно, но только, если он не является близким.

Особенности покупки квартиры у родственников

Российское гражданское законодательство не налагает никаких запретов на сделки купли-продажи между близкими родственниками. Они осуществляются на общих основаниях. При этом вопрос налогообложения таких сделок решается в особом порядке.

Если гражданин приобретает жилье по договору купли-продажи, он имеет право на оформление имущественного вычета. Воспользоваться им можно единожды в жизни всем налоговым резидентам, которые вносят НДФЛ в казну.

При этом покупка квартиры у родственников не всегда порождает это право. При подобных сделках налоговые органы исходят из того, что денежные средства остаются внутри семьи. Но правило это действует только в отношении близких родственников. Их круг определяется нормами УПК РФ и СК РФ.

При покупке квартиры у иной родни, например у двоюродных братьев и сестер, право на оформление налогового вычета сохраняется.

Кто считается родственником

Определение круга близких родственников, при сделке с которыми нельзя оформить имущественный вычет, еще недавно вызывало судебные споры. С 2012 года этот вопрос был решен путем внесения поправок в действующее законодательство.

К кругу близких родственников следует относить:

  • родителей собственника;
  • супруга (или супругу);
  • детей, включая тех, что были официально усыновлены.

Правило о запрете на предоставление налогового вычета распространяется и на сделки по купле-продаже между опекуном и его подопечным, хотя в круг близких родственников эти лица не отнесены.

Все прочие категории родственников, включая двоюродных братьев и сестер, племянников, бабушек, дедушек, их внуков и пр. могут продавать друг другу квартиры без особых опасений, что им не позволят оформить имущественный вычет после совершения сделки.

Оформить налоговый вычет

Можно ли оформить налоговый вычет

Если покупатель недвижимости является резидентом РФ, он имеет право получить налоговый вычет. Для возврата налогов претенденту необходимо просто заявить свое право через работодателя или ФНС.

При проверке документов сотрудники Налоговой службы установят наличие родства между сторонами сделки. Если они не входят в близкий семейный круг, у них возникает право на оформление налогового вычета при покупке квартиры.

Покупка жилья у свекрови или тещи

Хотя тесть, теща, свекр и свекровь не отнесены к категории близких родственников, покупка квартиры у них может привести к отказу налогового органа предоставить налоговый вычет. Причина заключается в следующем.

Согласно семейному законодательству, официальные брачные отношения порождают право общей собственности супругов. Т.е. если в браке покупается квартира, за редким исключением, она признается общим владением, т.е. ее хозяева – муж и жена в равных долях.

Соответственно, кому-то из них теща или свекровь будут именно близкими родственниками, т.е. родителями.

А в данном случае начинает действовать запрет на вычет при покупке квартиры у родственников. Эта норма распространяется и на ситуации, когда супруги оформляют договор купли-продажи только на одного из них.

Исключением являются сделки, при которых покупка квартиры у родственников супруга (супруги) осуществляется за счет личных сбережений только мужа или жены и этот факт подтверждается документально. К личным сбережениям не может быть отнесен заработок, полученный в браке.

Но это могут быть средства, полученные в дар или от реализации личного имущества.

Покупка жилья у родителей или детей

Если в сделках купли-продажи жилья в качестве сторон выступают родители и их дети, они могут не рассчитывать на оформление налогового вычета.

Окончательную точку в вопросах возможности при некоторых ситуациях возвращать подоходный налог поставил ВС РФ в июне 2015 года.

Он вынес определение, согласно которому сделки по отчуждению недвижимости между родителями и их детьми не порождают прав на получение имущественного вычета.

Эта норма действует и в отношении усыновленных официально детей. Но если стороны сделки формально по отношению друг к другу являются пасынками (падчерицами), мачехами (отчимами), это правило на них не распространяется, и они могут получить вычет без каких бы то ни было проблем.

Другие родственники

Вопрос возврата подоходного налога при покупке жилья у родственников актуален для многих. Такие сделки граждане часто предпочитают приобретению жилья у непроверенных лиц. Конечно, покупая квартиру у сестры, можно с большей долей вероятности быть уверенным в чистоте сделки. При этом деньги реально не остаются внутри семьи, т.к. те же братья и сестры редко продолжают жить одной семьей.

Особенно актуальна проблема, если одному из родственников необходимо выкупить долю в квартире у другого, чтобы стать полноправным единственным владельцем объекта. В таком случае через суд можно добиться предоставления налогового вычета. В ряде случаев обходится даже без судебного разбирательства.

В подобной ситуации просто потребуется представить доказательства, что на полученные от продажи денежные средства вторая сторона приобрела себе другую недвижимость или иной дорогостоящий имущественный объект.

Как Налоговая контролирует отношения между продавцом и покупателем

Конечно, сотрудники ФНС после поступления к ним заявления с просьбой предоставить вычет при покупке недвижимости проверяют стороны сделки на наличие близкородственных связей. Сделать это они могут разными способами.

Во-первых, просто сравнивают, имена, фамилии, отчества. Любые ассоциации приведут к более детальной проверке. Например, когда продавца зовут Сергеем, а отчество у покупателя Сергеевич.

Одинаковые фамилии тоже проверяются более тщательно.

Конечно, проверить сделку 100-процентно сотрудники ФНС не смогут. Поэтому и близким родственникам иногда удается получить вычет по сделкам купли-продажи.

Но сторонам всегда следует учитывать, что деяние это запрещено, хотя никак не наказывается.

Единственное, что могут сделать налоговики, если узнают о незаконном оформлении вычета, это потребовать его возврата в полном объеме. С суммы даже не будет взыскиваться неустойка.

Ситуация будет несколько серьезней, если заявителей обяжут подписать документ, которым они гарантируют, что не состоят в близкородственных отношениях. В таком случае при обнаружении обмана впоследствии возможны судебные гражданские разбирательства и наложение штрафа на виновное лицо.

Вопрос, можно ли получить налоговый вычет при покупке жилья у родственников, для многих сохраняет свою актуальность. Сделки такие популярны, а денежные средства при этом расходуются вполне реальные.

Законодательство налагает запрет на оформление вычета только по сделкам между близкими родственниками.

Но даже в таких ситуациях по суду в ряде случаев (например, покупая долю в квартире) вычета удается добиться.

Источник: https://prorealtora.ru/mozhno-li-poluchit-imushhestvennyj-vychet-pri-pokupke-zhilya-u-rodstvennika/

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников 2020 – близких, судебная практика

Налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников: судебная практика. При каких видах сделок у граждан остается возможность возврата уплаченного НДФЛ?

Имущественный вычет является льготой, которая предоставляется налогоплательщикам при приобретении недвижимости. Она позволяет гражданам немного сэкономить.

В соответствии с налоговым законодательством РФ, вычет предоставляется покупателю в случае покупки им вторичной или первичной недвижимости у продавца, отношения с которым не являются родственными.

Условия возврата

Имущественный вид вычета при покупке недвижимости могут оформить официально трудоустроенные граждане, уплачивающие со своего заработка НДФЛ. Основанием для возврата части налога является покупка квартиры, либо ремонт жилплощади.

В каких случаях нельзя воспользоваться льготой:

  • Сделка купли-продажи была совершена до 2014 года, а собственник уже успел один раз оформить налоговый вычет.
  • Недвижимое имущество было приобретено после 2014 года, однако гражданин вернул максимальную сумму, положенную по имущественному налоговому вычету.
  • Налоговый вычет не распространяется на ту часть средств, которая была уплачена с привлечением средств работодателя, с помощью материнского капитала, либо при привлечении иной государственной субсидии.
  • Недвижимость была куплена у ближайшего родственника.

Нормативная база

Особенности оформления имущественного вычета изложены в Налоговом кодексе РФ.

На данный момент ст. 220 этого документа содержит положение о том, что возможность оформления налогового вычета при покупке квартиры у родственников гражданам не предоставляется.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Исключений из положения о невозможности возвращения налога при купле-продаже недвижимости у родни не предусмотрено.

Запрет введен в связи с тем, чтобы исключить возможность проведения сделок с родственными лицами с целью неправомерного обогащения за счет государства.

Близких

С каждым годом растет количество тех граждан, которые задумываются о том, чтобы реализовать право на возвращение налогового вычета при покупке квартиры между родственниками.

Даже если граждане проведут сделку купли-продажи с родственниками с реальным оборотом средств, а не только оформят ее номинально, вернуть налог им, скорее всего, не удастся.

При этом не имеет значения, какая именно недвижимость продается: квартира, дом, доля в квартире и т. п. Запрет распространяется в отношении всех сделок, касающихся купли-продажи.

До и после 2012 года

До 2012 года законодательство в области налогообложения относило к категории родственников всех граждан, которые имеют родственные связи с заявителем, претендующим на возвращение подоходного налога.

Однако в этом же году в НК РФ внесли изменения, которые сузили перечень лиц, при покупке недвижимости у которых заявитель лишался права на вычет.

С 2012 года и до настоящего времени налоговое законодательство относит к категории родственников следующих граждан:

  • мужа или жену, которые на момент сделки состояли с заявителем в законном браке;
  • родных или усыновленных детей;
  • родных родителей, а также опекунов;
  • родных и сводных сестер и братьев.

Не по договору купли-продажи

Налоговое законодательство ограничивает возможность оформления возврата средств лишь в том случае, если между родней при заключении сделки используется договор купли-продажи.

В другом случае, например, при составлении договора дарения, либо переуступки вторичного жилья ФНС не может отказывать в вычете, даже если участники сделки приходятся друг другу ближайшими родственниками.

Пример: Мать заключила договор долевого участия при возведении новостройки и перечислила средства в счет покупки квартиры. Спустя какое-то время она передала недвижимость дочери по договору переуступки.

В расписке был зафиксирован факт передачи денег матери. После составления акта приема-передачи дочь подала документацию в ФНС на получение вычета.

В данном случае Налоговая инспекция отказать в вычете не вправе, поскольку ограничение на вычет при заключении сделок с родственниками распространяется только на куплю-продажу.

Заключение договора переуступки при передаче недвижимого имущества между родственниками является наиболее оптимальным вариантом для возвращения подоходного налога в будущем.

Один из вариантов пошагового алгоритма для продавца и покупателя в этом случае:

  • Члены семьи договариваются между собой о продаже недвижимого имущества, после чего к сделке привлекается третье лицо.
  • Гражданин, выступающий в роли третьего лица, совместно с продавцом составляют предварительный договор в отношении купли-продажи недвижимого имущества.
  • Между покупателем недвижимости и третьим лицом на основе ранее заключенного предварительного договора заключается договор переуступки.
  • Производится возврат ранее отданных денег в качестве задатка по предварительному договору, осуществляется расчет с продавцом.
  • Договор переуступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
  • Покупатель вступает во владение недвижимостью.
  • Через год покупатель имеет право обратиться в Налоговую инспекцию для получения вычета, либо подать с этой же целью документы к своему работодателю.

Может ли Налоговая узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве?

Отдельные граждане полагают, что ФНС не узнает тот факт, что продавец недвижимого имущества и покупатель состояли в родстве. И действительно, такая ситуация на практике вполне возможна.

Разные фамилии участников сделки не свидетельствуют о том, что они приходятся друг другу родственниками. ФНС иногда не имеет возможности проверить факт родства.

В данном случае поданные в Налоговую инспекцию документы будут проверены, а вычет ‒ предоставлен.

Однако ФНС в любое время может провести повторную проверку, и, вполне вероятно, что при ее проведении нарушение уже будет выявлено.

Последствия

Российское законодательство на 2020 год не предусматривает никаких видов наказаний за сокрытие факта родства от Налоговой инспекции при оформлении налогового вычета.

Законодатели полагают, что к этому могла привести юридическая неграмотность гражданина.

Однако если Налоговая инспекция выявит факт родства, то заявитель будет обязан возместить всю переданную ему сумму имущественного вычета в указанные сроки.

Судебная практика

Судебная практика по вопросу возврата налогов при покупке недвижимости у родственников с заключением договора купли-продажи неоднозначна. У граждан остается право подать иск в суд для выручения налогового вычета после проведения подобных сделок.

Бывали случаи, когда судебная инстанция признавала требования иска аргументированными, а, следовательно, и законными. После этого ходатайство по данному вопросу было удовлетворено.

Суд при решении данных вопросов руководствуется тем, что не во всех случаях при заключении сделок с близкими родственниками присутствует экономическая выгода для них.

В некоторых ситуациях граждане действительно заключают сделки с реальным оборотом денежных средств, соответствующим средним рыночным показателям.

На видео о получении налогового вычета

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/nalogovyj-vychet/nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-u-rodstvennikov/

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников

Последнее обновление: 29.08.2019

Жилье и родственники – смесь непредсказуемая! Бывает, что квартирный вопрос делает из родственников непримиримых врагов. Но бывает и наоборот. Когда, например, честно покупаешь квартиру у своего родственника «почти по рыночной цене», по настоящему договору, за настоящие деньги (т.е. не фиктивно).

Казалось бы, все прекрасно – и квартиру получил в собственность, и родственники не в обиде.

Но есть одна закавыка! Дело в том, что при покупке квартиры у близкого родственника, ты теряешь право на имущественный налоговый вычет.

То есть не сможешь вернуть себе 13%-НДФЛ от государства за покупку жилья. А это очень серьезная сумма – до 260 тыс. руб. (если покупал без ипотеки), и до 590 тыс. руб. (если с ипотекой).

Как же так? Почему? Кого считать близким родственником, а кого – «неблизким»? И что делать, если нужно купить квартиру именно у родственника? Как не потерять право на налоговый вычет? Объясняем.

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Возврат налога НДФЛ при покупке квартиры у родственников

Налоговики очень не любят, когда их дурят, поэтому предусмотрительно вставили в Налоговый кодекс такой пункт (п.5, ст. 220, НК РФ), который запрещает применять налоговый вычет тем Покупателям квартир, которые покупают их у своих близких родственников (формально – «у взаимозависимых лиц»).

Очевидно, фискалы имели в виду, что таким образом, чрезмерно хитрые граждане могли попеременно покупать друг у друга жилье, каждый раз возвращая себе значительную сумму из бюджета. В итоге и квартира, и деньги, и возвращенный несколько раз налог оставались бы в одной и той же семье, радуя всех ее предприимчивых членов.

Но… не тут-то было. Налоговая всех перехитрила и запретила возвращать налог тем, кто приобретает жилье у своих ближайших сородичей. Но только у самых близких!

Покупка квартиры у близкого родственника лишает Покупателя права на налоговый вычет (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014)

Кого же закон относит к близким родственникам (буквально – к взаимозависимым лицам)? Здесь перечень вполне конкретный (пп.11, п.2, ст.105.1, НК РФ):

  • муж и жена;
  • дети (в том числе усыновленные) и их родители (усыновители);
  • братья и сестры (в том числе сводные);
  • опекуны (попечители) и их подопечные.

Сделки купли-продажи квартир между этими родственниками не позволяют воспользоваться правом на возврат налога, положенный каждому Покупателю жилья.

А что если, допустим, у брата и сестры разные фамилии, и то, что они близкие родственники у них на лбу не написано? Тогда брат может купить у своей сестры квартиру и получить от государства налоговый вычет в полном объеме? Как налоговая узнает, что они родственники?

Может, и не узнает. Но если узнает (а там возможности для сбора данных огромные), то придется не только вернуть все полученные от государства деньги, вместе со штрафом, но можно и схлопотать статью за мошенничество. Мало не покажется.

Так что экспериментировать с такими затеями не рекомендуется.

Кстати, при подаче декларации для возврата налога, в ИФНС могут попросить Покупателя подписать заявление, что он не является родственником Продавцу. И в случае сокрытия этих данных, Покупателю грозит уголовная ответственность.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Если квартира куплена у других родственников, можно ли применить налоговый вычет?

А что насчет остальных родственников – дедушки, бабушки и их внуки, а также зятья, невестки, тести, тещи и т.д.? Если квартиру покупать у них, налоговый вычет дадут?

В общем случае – да, дадут. Но и тут есть исключения. Это касается права общей собственности супругов (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). Например, если муж покупает квартиру у своего тестя, то формально (по Налоговому кодексу РФ) они не являются «близкими родственниками», и муж должен иметь право на получение налогового вычета.

Но другой закон (из Семейного кодекса РФ) говорит о том, что жена при покупке квартиры мужем, по умолчанию тоже становится собственницей этого недвижимого имущества.

А это означает, что сделка проходит уже между близкими родственниками (взаимозависимыми лицами – женой и ее отцом).

Налоговая в этом случае может отказать мужу в предоставлении имущественного налогового вычета. Что делать?

Муж в этой ситуации может предварительно заключить брачный договор со своей второй половиной, где указать условие, что в случае покупки квартиры, она станет его единоличной собственностью. Тогда жена в результате сделки не будет иметь прав на недвижимость. А муж сможет вернуть себе налог за покупку жилья у тестя.

Какой пакет документов для продажи квартиры нужно собрать Продавцу – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника?

А что же делать, если ситуация так сложилась, что квартиру нужно купить именно у своего близкого родственника? Терять налоговый вычет? Ну, не обязательно… Некоторые находчивые граждане, например, перепродают квартиру через третье лицо (не родственника).

Как они это делают? Вот пример:

Брат хочет купить квартиру у сестры, но не хочет при этом терять налоговый вычет. Тогда брат оформляет покупку квартиры на своего друга (или друга сестры), а тот затем перепродает ее брату. А чтобы этот друг-посредник не платил налог с продажи квартиры, он должен продавать ее по той же цене, что и «покупал».

В качестве посредника может выступать и «не близкий» родственник, например, дядя, тетя, дедушка, бабушка и т.д. Этих родственников нет в списке взаимозависимых лиц (см. выше), а значит, налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку квартиры получить можно.

И хоть такие действия с перепродажей недвижимости прямо не запрещены законом, все же стоит помнить о понятии «мнимые и притворные сделки» (ст. 170, ГК РФ), которые могут быть признаны ничтожными (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий для возврата налога за покупку жилья (включая список документов для ИФНС) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Нужно ли прописываться в купленной квартире? Обязательно ли это?

Когда налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется?

Вообще, Покупателю квартиры надо иметь в виду, что согласно п.5, ст.220, НК РФ налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:

  • если Покупатель нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог;
  • если на покупку квартиры использовались субсидии работодателя;
  • если квартира была куплена с привлечением средств материнского капитала или другой госсубсидии;
  • если Покупатель купил квартиру у взаимозависимого лица (в т.ч. у своего близкого родственника – см. выше).

Итак, запоминаем главное: получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников можно, но не у всех. Если Продавцом выступает близкий родственник Покупателя, то последнему возврат налога будет недоступен. Исчерпывающий перечень «близких родственников», указанных в законе, представлен выше.

Поэтому, при прочих равных, квартиру лучше покупать у постороннего человека – дешевле выйдет в итоге. Вот такой законодательный парадокс!

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-u-rodstvennikov/

Закон для всех
Добавить комментарий