Налоговый вычет с продажи доли в ООО, полученной по наследству

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры / Sibdom.ru

Налоговый вычет с продажи доли в ООО, полученной по наследству

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались.

Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки.

Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости.

Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам.

Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока.

Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка.

На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года.

Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей.

Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года.

Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья.

Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.  

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1583/

Законодатель определился с налогообложением НДФЛ операций с долями в уставном капитале организации

Налоговый вычет с продажи доли в ООО, полученной по наследству

В новой редакции ст. 220 Налогового кодекса РФ, изложенной в Федеральном законе от 08.06.

2015 № 146-ФЗ, определенно сформулировано право налогоплательщика на применение имущественных налоговых вычетов при операциях с долями в уставном капитале общества: при продаже доли (ее части), при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества.

 Отношение законодателя к налогообложению операций с долями в уставном капитале общества имеет историю. До 2003 года по этим операциям учитывался только доход, полностью включаемый в налоговую базу по НДФЛ. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст.220 НК РФ, не предоставлялся.

С 2003 по 2005 годы при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имел право на получение имущественного налогового вычета в суммах  дохода от продажи доли (ее части) в уставном капитале организации, которая находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, в сумме, не превышающей 125 000 руб.

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, которая находилась в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставлялся в сумме, полученной им при продаже такой доли (ее части).
С 1 января 2005 года Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ в  ст.

220 Налогового кодекса РФ право на получение вычета в размере дохода от продажи доли в уставном капитале было исключено, однако появилось право физического лица при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Последующие изменения Налогового кодекса это правило сохраняли в более менее неизменном виде. Как видно, законодатель был не очень последователен в своих подходах, меняя способы расчета налоговой базы в произвольном порядке.

При этом в применении ст. 220 НК РФ по рассматриваемым операциям имелись три основные проблемы.

Первая проблема состоит в праве применять при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации все разновидности имущественного налогового вычета, применяемым к продажам. Ст. 220 НК РФ предусматривает две таких разновидности:

– имущественный налоговый вычет может предоставляться в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи имущества, ограниченным в настоящее время 250.000 рублей или 1.000.000 рублей;

– либо налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества или имущественных прав.

Споры возникают из права на получение вычета в размере дохода. Поскольку в период с 2003 по 2004 годы такой механизм применялся, у некоторых налогоплательщиков имелись иллюзии, что вычет в размере дохода был возможен и после 2005 года. Основания для этого, между прочим, имелись. В ст.

220 Налогового кодекса РФ содержится указание на право получения вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи любого имущества. Согласно ст.

128 Гражданского кодекса РФ термин имущество включает в себя также и имущественные права, к которым принадлежат права на долю в уставном капитале.

Потребовались даже обзор Верховного Суда РФ (“Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года”), а также многочисленные разъяснения Минфина России, чтобы разъяснить налогоплательщикам, что  имущественные права в соответствии с НК РФ не входят в понятие имущества (см. ст. 38 НК РФ), следовательно, при определении налоговой базы для исчисления НДФЛ от реализации доли в уставном капитале ООО налогоплательщик не может воспользоваться вычетом, предусмотренным абз. 1 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. В данном случае коллизия Налогового и Гражданского кодексов разрешается в пользу Налогового. 

Новая редакция ст. 220 НК 2015 года данную проблему не отражает. Возможно, что она утратила актуальность, поскольку негативной для налогоплательщика судебной практики накопилось достаточно, чтобы предостеречь других.

Вторая проблема связана с применением имущественного налогового вычета в виде уменьшения суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в уставном капитале.

В нашей практике есть дело, в котором налоговый орган отказался признавать в качестве расходов, связанных с получением дохода от продажи доли в уставном капитале общества, поскольку вклад в уставный капитал был внесен налогоплательщиком земельными участками, полученными по наследству.

При подаче налоговой декларации 3-НДФЛ физическое лицо отразило доход от продажи доли в уставном капитале ООО.

При этом физлицо уменьшило налоговую базу на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, а именно: неденежного вклада, переданного за приобретение доли в уставном капитале ООО в качестве взноса в виде принадлежавших физическому лицу на праве собственности земельных участков. Инспекция, в свою очередь, посчитала, что физлицо обязано доказать наличие расходов не на приобретение доли в уставном капитале (т.е. стоимости внесенного во вклад имущества), а на приобретение земельных участков, которые физлицо внесло в уставный капитал в качестве оплаты стоимости доли. Ну а поскольку земельные участки были получены по наследству, то, по мнению инспекции, расходов, связанных с продажей доли в уставном капитале, физлицо не понесло.

Суды, однако, применяют иной, чем инспекция, подход. 

Источник: http://taxnomen.ru/index.php/chitat/225-zakonodatel-opredelilsya-s-sostavom-raskhodov-pri-raschete-nalogovoj-bazy-ndfl-v-svyazi-s-operatsiyami-s-dolyami-v-ustavnom-kapitale-obshchestv.html

Закон для всех
Добавить комментарий