Нужно ли возвращать задаток, если не был одобрен кредит?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Нужно ли возвращать задаток, если не был одобрен кредит?

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Нужно ли возвращать задаток, если не был одобрен кредит?

Ставки по ипотечным кредитам снизились и многие решились купить квартиру в кредит. Недавнее обращение ко мне за юридической помощью показало, что несмотря на то, что опыт кредитования и покупки недвижимости есть почти у каждого и вроде бы все вполне понятно, ошибки в оформлении документов допускаются самые серьезные и люди по-прежнему теряют из-за этого свои деньги.

Заключение предварительных договоров купли-продажи квартир прочно вошло в деловой оборот, в настоящее время умудряются заключать даже предварительные договоры долевого участия в строительстве.

  Цель этих сделок вполне понятна — они «успокаивают» стороны: покупатель не беспокоится о том, что понравившаяся квартира будет продана другому, продавец — о том, что покупатель передумает покупать эту недвижимость.

Дабы усилить эту «успокоенность» в практику также прочно вошло обеспечение исполнения предварительных договоров задатком.

Всё это вполне соответствует закону. С 2015 года п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо допускается обеспечение задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В упрощенном виде суть в следующем: из предварительного договора у его сторон возникает лишь одна обязанность — заключить основной договор купли-продажи в срок и на условиях, которые указаны в предварительном договоре.

И чтобы сторонам не пришло в голову от этой обязанности уклониться, то есть просто взять и передумать, в самом предварительном договоре или отдельным соглашением предусматривается обеспечение его исполнения задатком (обычно суммой 50-100 тысяч рублей), передаваемым покупателем продавцу.

  Если заключить основной договор откажется покупатель — задаток остается у продавца, если продавец — он должен вернуть задаток в двойном размере.

Казалось бы, покупатель, который действительно намерен купить квартиру, (иначе зачем он подписывает предварительный договор, правда?) ничем не рискует, задаток зачтут в счет выкупной цены. Но это верно, только если квартиру вы покупаете на свои деньги, если же для оплаты части стоимости жилья вы берете кредит, то могут возникнуть проблемы.

Дело в том, что кредит вам могут и не предоставить. Причем ситуации возникают самые разные.

Даже если вам уже предварительно одобрили ипотеку на нужную сумму, поскольку как заемщик вы банк устраиваете, то кредит на покупку именно этой выбранной вами квартиры могут не согласовать.

Или банк после внимательного изучения и проверки ваших документов передумает или предложит кредит в меньшей сумме, в конце концов, за то время пока вы искали квартиру, могут измениться условия кредитования. Все это — реальные случаи.

Итак, кредит вам не дают, вы сообщаете об этом продавцу, других средств на покупку нет. Вы думаете извинитесь, что так вышло, вам вернут задаток и все? Отнюдь.

Отказ в предоставлении кредита не признается непредвиденным обстоятельством (форс-мажором), в этом случае считается, что предварительный договор не исполнен по вине покупателя, с вытекающим отсюда последствием — оставлением задатка у продавца.

Дабы не быть голословной приведу выдержки из судебных решений по искам таких покупателей, безуспешно пытавшихся вернуть себе задаток.

Апелляционное определение республики Марий Эл от 17 мая 2016 г.

по делу N 33-784/2016 » …в согласованный сторонами срок договор купли-продажи не заключен по вине истца, который не смог получить кредит в банке …  Поскольку доказательств, свидетельствующих о невиновности Я.

в совершении действий, вследствие которых договор купли-продажи квартиры не был заключен, в материалы дела не представлено… судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.»

Апелляционное определение Иркутского областного суда от 14 ноября 2014 г. по делу N 33-9352-14: «Основной договор заключен  О. не был по причине того, что ОАО «Сбербанк России» отказал ей в предоставлении кредита….

Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры ответственна сторона, выдавшая задаток, т.е. покупатель, суд на основании п. 2 ст.

381 ГК РФ правильно сделал вывод о том, что задаток остается у Р.»

Итак, это реальные дела, в которых покупатели, давшие задаток по предварительному договору, его утратили.

Между тем, это не означает, что следует отказываться от предварительных договоров, поскольку их наличие имеет значительные плюсы, о которых указано выше. Просто к условиям таких сделок надо подходить внимательно.

Порядочные риэлторы и застройщики включают в тексты предварительных договоров так называемую «банковскую оговорку». Это означает наличие условия о том, что обязательства сторон по заключению основного договора прекращаются и задаток подлежит возврату, если покупателю будет отказано в предоставлении кредита.

Такое условие также совершенно законно, ст. 157 ГК РФ предусматривает право совершить сделку под отлагательным условием — то есть поставить возникновение обязанности заключить договор в зависимость от факта выдачи кредита, а п. 1 ст. 381 ГК РФ предусматривает возможность возврата задатка по соглашению сторон.

Соответственно, если вы, прочтя предложенный текст предварительного договора, такого условия в нем не нашли — обязательно требуйте его включения.

При наличии банковской оговорки вы без труда получите свой задаток обратно, если в кредите откажут, причем даже в том случае, если добровольно его вам продавец не вернет — об этом также свидетельствует судебная практика.

Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2014 г. по делу N 33-6766/2014 : «Из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следовало, что в случае отказа банка покупателю в выдаче целевого кредита на приобретение указанной квартиры, денежный задаток в сумме возвращается продавцом покупателю в полном размере (п. 16).

Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи стороны сделки предполагали возможность наступления негативных последствий в виде отказа покупателю И. в выдаче кредита на покупку данного объекта недвижимости. Сторона продавца возражений относительно данного условия не высказывала, с возвратом задатка в полном размере соглашалась.

  Материалами дела подтверждается и следовало из объяснений сторон, что И. отказался от исполнения договора с Б., потребовав возврата уплаченных денежных средств, в связи с отказом ОАО «Сбербанк России» в предоставлении истцу ипотечного кредита…При таких обстоятельствах у суда первой инстанции имелись правовые основания для удовлетворения исковых требований И.

о возврате задатка».

Таким образом, чтобы избежать серьезных проблем с возвратом задатка, достаточно проявить внимательность и подумать на шаг вперед при заключении предварительного договора.

И в заключение немного о том, что же можно сделать, если вы такую осмотрительность не проявили и рискуете потерять задаток.

Во-первых, следует попытаться договориться с продавцом о расторжении предварительного договора по соглашению, в этом случае задаток возвращается на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ.

Во-вторых, возможно, что вторая сторона до истечения срока договора не направит вам официальное предложение заключить основной договор, тогда обязательства, возникшие из предварительного договора, прекращаются в силу п.6 ст. 429 ГК РФ.

В-третьих, следует оценить сам предварительный договор, возможно он составлен не безупречно и найдутся основания для признания его незаключенным либо недействительным.

Например, в нем может отсутствовать надлежащее описание предмета основного договора, в частности, характеристик квартиры, позволяющих ее идентифицировать. В этом случае незаключенная сделка каких-либо обязательств не влечет, (п. 3 ст.

429 ГК РФ, ст. 432 ГК РФ) и задаток подлежит возврату как неосновательное обогащение.

В последних двух случаях продавцу (если устно вам уже отказали отдать задаток) следует направить претензию с указанием на факты прекращения обязательств, незаключенность или недействительность предварительного договора и предложить задаток вернуть. Если возврат не произведут добровольно и у вас есть хорошая правовая позиция – обращайтесь в суд.

В целом же советую по возможности избегать заключения соглашений о задатке, при подписании предварительного договора лучше передавать продавцу часть оплаты в виде аванса (предоплаты).

Удачных покупок и будьте внимательны, распоряжаясь своими деньгами

Источник: https://kaliningradadvocate.ru/2018/07/27/zadatok-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku/

Закон для всех
Добавить комментарий