Оформление отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

Порядок продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире: образец договора целиком

Оформление отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

Действующее законодательство не раскрывает понятие «коммунальная квартира», в связи с чем существуют некоторые сложности при продаже комнат.

Коммуналка – это не обычный случай, когда квартира как одно целое находится в долевой собственности нескольких лиц (например, у наследников). С точки зрения права в коммуналке действуют следующие правила:

  • каждая комната как отдельный объект находится в индивидуальной собственности конкретного жильца;
  • места общего пользования (коридор, санузел) находятся в общей долевой собственности всех жильцов;
  • при продаже комнаты к новому собственнику автоматически переходит доля в праве на места общего пользования.

Таким образом, при покупке комнаты убедитесь, что продается именно комната, а не доля в праве общей собственности на целую квартиру. Для этого нужно заказать актуальную выписку из ЕГРН.

Преимущественное право соседей

Основная сложность при продаже комнаты в коммуналке постороннему лицу – необходимость получить отказ соседей от преимущественного права покупки.

Любой сосед имеет особое, предусмотренное законом право первым выкупить комнату по цене предложения третьему лицу.

И только если он отказывается от такой покупки или игнорирует предложение в течение одного месяца – можно смело продавать квартиру постороннему покупателю.

Несоблюдение правила о преимущественном праве влечет риск перевода прав покупателя на заинтересованного соседа. Это существенный риск для покупателя, поэтому при подготовке сделки убедитесь, что права владельцев смежных комнат не нарушены.

Процедура соблюдения права

На этапе подготовки сделки продавец должен принять все меры к извещению соседей о предстоящей продаже. Для этого:

  1. Запросить выписку в Росреестре обо всех правообладателях комнат, находящихся в коммуналке.
  2. Написать письменное извещение о продаже, в котором указать объект недвижимости (прописать адрес комнаты, идеально – кадастровый номер), цену продажи и предложение купить комнату.
  3. Если возможно, передать извещение лично под подпись в получении. Это значит, что экземпляр извещения с подписью «Получил /ФИО/ дата/ подпись» должен остаться на руках у продавца.
  4. Остальным нужно направить письменные извещения почтой. Это можно сделать заказным письмом с описью вложения и простым уведомлением о вручении, либо через нотариуса.

С момента получения извещения у владельца смежной доли есть один месяц, чтобы определиться, покупает он комнату на обозначенных условиях или выбирает отказ от покупки.

В идеальной ситуации все соседи отказываются от предложения. Для оформления отказа следует пригласить всех к нотариусу, который составит и заверит письменные отказы. Эти отказы нужно предъявить регистратору в Росреестр.

Если соседская комната не приватизирована, то предложение о покупке нужно направить не нанимателю, а собственнику – муниципальному образованию.

Если с соседом проблемы

Бывает, что соседи не получают уведомления, направленные им почтой, или сознательно игнорируют их. В таком случае необходимо:

  • сохранить все почтовые квитанции, описи, уведомления о вручении, вернувшиеся конверты в доказательство направления предложения;
  • если известно, что сосед проблемный, лучше направить извещение через нотариуса, который в будущем сможет засвидетельствовать факт отсутствия ответа.

В таких случаях не обязательно дожидаться однозначного ответа, достаточно лишь выждать месячный срок с момента получения извещения. Если конверт с извещением вернулся, то сосед также считается уведомленным, а месячный срок начинает течь с момента возврата письма.

Молчание в данной ситуации расценивается как отказ от покупки.

Нужен ли письменный отказ при регистрации?

Для представления документов в Росреестр нужно собрать доказательства извещения о преимущественном праве по каждому:

  • если оформили письменный отказ у нотариуса – приложить такой отказ;
  • по тем, кто получили извещение, но игнорируют его – копию извещения, уведомление о вручении письма, опись; или свидетельство от нотариуса;
  • если не получили письмо с извещением – вернувшийся конверт с почтовыми штемпелями об отправке и возврате, опись.

Для обеспечения чистоты сделки безопаснее всего направить уведомления по всем известным адресам соседей, в том числе и по адресу самой коммунальной квартиры.

Особенности соглашения

Следует обратить внимание на некоторые условия договора, которые имеют существенное значение.

  1. Во-первых, цена недвижимости в договоре должна точно соответствовать цене, указанной в извещениях соседей о преимущественном праве. Если она будет отличаться в большую или меньшую сторону, заинтересованный сосед сможет оспорить такую сделку в суде, что влечет для покупателя риск потери денег.
  2. Во-вторых, нужно внимательно посмотреть, включена ли в предмет договора доля в праве собственности на общие помещения, например, на санузел. Если в договоре появляется фраза «доля в праве общей долевой собственности», то это влечет обязательную нотариальную форму сделки.

Нотариальная форма имеет свои плюсы и минусы:

С одной стороны, нотариальная форма – это гарант безопасности сделки для покупателя. Нотариус проверит соблюдение преимущественного права соседей, оформит нотариальное согласие супруга на продажу, соберет всю необходимую информацию о квартире на основании актуальных данных из Росреестра. Значительно экономит время электронная регистрация права собственности покупателя через нотариуса.С другой стороны, услуги нотариуса достаточно дороги. Сумма к оплате зависит от суммы сделки – но не менее 5 000 рублей.

Если по договору продается только комната, договор составляется в простой письменной форме без участия нотариуса. Закон не запрещает указывать только комнату, доля в праве общей собственности перейдет автоматически.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире целиком можно здесь.

Новому собственнику безопаснее оформить покупку полного комплекса имущества: и комнаты, и доли. В будущем документ на долю поможет в случае имущественного спора защитить свои права в полной мере.

Отчуждение жилья соседу

При продаже комнаты соседу в процедуре появляются некоторые особенности:

  • необходимость представления в Росреестр доказательств извещения других соседей отпадает – один из соседей уже реализовал свое право на покупку;
  • если несколько соседей изъявят желание купить комнату, следует провести аукцион на наиболее выгодное предложение.

В остальном процедура продажи комнаты не отличается от обычной продажи недвижимости.

Пути обхода закона

При нежелании получать от всех соседей отказ в реализации преимущественного права покупки в сети можно встретить разные обходные пути. Например, рекомендуют подарить комнату, а сумму оплаты получить без договора – тогда правило о преимущественном праве не применяется.

Следует помнить, что подобные «серые схемы» влекут очень большой риск, как для продавца, так и для покупателя. Риск состоит не только в потере имущества. Если сделка и прошла нормально, то всегда есть вероятность ее оспаривания в суде по мотиву ее мнимости или притворности. Такие иски вправе подавать заинтересованные в недвижимости соседи.

Советы

  1. Внимательно изучите документы на комнату. Из них должно быть ясно, что продается именно комната, а не доля в квартире.
  2. Не жалейте времени на извещение соседей о покупке.

    Проблемные соседи могут доставить в будущем массу хлопот.

  3. Воспользуйтесь услугами нотариуса – так вы сможете гарантировать себе чистоту сделки.
  4. Не используйте схемы для обхода получения отказов соседей.

    Сделку могут легко оспорить в суде.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/poshagovaya-instruktsiya/komnata-v-kommunalnoj.html

Продажа комнаты в коммуналке

Оформление отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

Итак, вы решили продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году и ищете хорошего совета, как правильнее всего поступить в данной ситуации?

Стоит отметить тот факт, что реализация комнаты в коммуналке, действительно одна из самых сложных сделок на вторичном рынке, в первую очередь, требующая от всех её участников выдержанных морально волевых качеств.

Не всем риэлторам под силу провернуть продажу комнаты в коммунальной квартире, а только опытным асам своего дела, но и сами специалисты по недвижимости зачастую не спешат браться за столь хлопотное дело…

Продажа комнаты в коммуналке – дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает – Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила – можно продолжать дальше)))…

Продажа комнаты в коммунальной квартире – коротко о главном

Решили продать комнату в коммуналке – уведомили соседей – 30 дней для получения отказа или согласия – можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

  • Определение условий и цены продажи комнаты
  • Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
  • Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
  • В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
  • Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
  • Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
  • Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Продажа неприватизированной комнаты в коммуналке запрещена

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках.

Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна.

Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…

Продажа комнаты в коммуналке – право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату – это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ ” Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире” не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается – переуступить данное право третьему лицу не получится…

Нужен ли нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично – нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями – к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

Отказ соседей от покупки коммуналки

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке – есть ни что иное, как часть – доля общего недвижимого имущества.

Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права.

В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно – сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке – 30 дней. 

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс.

Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили.

Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

  • Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
  • Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
  • Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями – инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

  • В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
  • Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.

Документы необходимые для продажи комнаты, как части коммунальной квартиры

Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:

  • Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
  • Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
  • Письменный отказ соседей от покупки комнаты
  • Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из Бти с планом экспликации
  • Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
  • Правоустанавливающие документы на комнату
  • Акт приёма-передачи комнаты
  • Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Покупатель комнаты в коммуналке со стороны – цена не ниже чем для соседей

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям. На сколько получены отказы соседей – за столько и продавать, можно и выше, но не ниже.

Отказ соседей от покупки вашей комнаты в коммуналке получен на 2 миллиона рублей – это значит, что для сторонних покупателей вы можете предлагать на рынке своё коммунальное жильё за любую сумму выше этой планки – и за 2,3 млн и за 2,5 млн.

рублей, но ниже отказной суммы в 2 миллиона рублей, третьим лицам вы продать не можете.

Хотя здесь, как! Продать то вы сможете и за сумму ниже отказа, но если это выяснится, то соседи смогут обжаловать сделку в суде и признать её не действительной, так как было нарушены их законные права и интересы, в части приоритетного выкупа по заявленной цене…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог.

Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ – из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Соседи препятствуют продаже комнаты

Что делать если я не могу найти соседей по коммунальной квартире, чтобы получить от них отказ в покупке комнаты, а выяснить где они проживают в данный момент не представляется возможным?

Обязательное уведомление соседей бывает камнем преткновения во всей сделке при продаже комнаты как части общей коммунальной квартиры. Очень часто соседи намеренно и осознанно скрываются, и вручение уведомления о продаже, из казалось дела пустякового, становится больше похоже на детективную историю.

Не имея возможности купить самим и не желая, чтобы комнаты была продана постороннему лицу, соседи избегают встречи с извещением о продаже, которое лишит их последнего козыря сдерживания и рычага давления.

Ведь, если у продавца не будет подтверждения о вручении и уведомлении письма соседу, извещающего о продаже, то он не сможет реализовать своё право и продать комнату.

Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты – стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира – чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует.

В такой ситуации собственник, проживающий в своей комнате, ощущает себя полноправным хозяином всей коммунальной квартиры, всего пространства и устанавливает свои правила, считает себя хозяином положения и даже арендаторы ему не помеха – сегодня они есть, а завтра он выкинет какой-нибудь фортель (напьётся например или устроит дебош) и они сами сбегут.

Как не жить в такой благоприятной обстановке, когда ты по сути, имея только одну комнату в коммуналке, распоряжаешься и пользуешься всей квартирой – чувствуешь себя вольготно. Денег на улучшения жилищных условий нет, да уже наверное никогда и не будет, а комфортно жить хочется.

И конечно же, весть о предстоящей продаже комнаты в коммуналке, как гром посреди ясного неба, тучи сгущаются, и перспективы уже не такие радужные. Кто будет новым хозяином комнаты? Поди разбери, кто его знает? Купит комнату человек с характером да и сам его выкурит из коммуналки, создав невыносимые условия.

Тут-то у соседа и включается чувство самосохранения, и он пытается всячески избегать встречи с письмом, которое его изветит о грядущей продаже.

Вам описанная выше ситуация не кажется знакомой? Уверена, кто-то из вас сейчас узнал себя и соседа!

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов – нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru

Источник: https://agent112.ru/stati/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Отказ от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире

Оформление отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

15 декабря, 2018

По закону у проживающих в коммунальной квартире есть первоочередное право выкупить долю, но если средств у жителей на такую покупку нет, они должны подписать отказ от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире. Здесь будет рассказано о том, кто имеет право получить такой отказ, как долго действует документ, можно ли совершить сделку без него, и какое наказание за это может последовать.

Варианты оформления отказа

Существует несколько вариантов, как получить от жителей помещения такой официальный документ:

  • составить заявление с описанием отказа;
  • отправление заказного письма, в котором прописан отказ от покупки части квартиры;
  • отправление заявления в Росреестр.

Обратите внимание! Последний вариант используется реже всего, так как для него придется собрать собственников в регистрационном органе, чтобы они составили лично заявления об отказе.

В том случае, когда владельцем помещения является юридическое лицо, то оно обязано составить ответ на то уведомление, которое было направлено ему продавцом жилплощади.

Несовершеннолетние владельцы

Если часть квартиры записана на несовершеннолетнее лицо, то этот человек также имеет преимущественное право выкупа помещений. Чтобы оформить лист отказа, для начала придется получить разрешение органов опеки, а уже после этого несовершеннолетний может составить бланк. Разрешение может быть выдано после того, как нотариус подаст запрос в эти органы.

В том случае, когда ребенку еще нет 14 лет, чтобы написать такое заявление, к нотариусу обязан прийти один из родителей или законный представитель. Ответственное лицо от имени ребенка должно написать отказное заявление. При себе необходимо иметь паспорт, удостоверяющий личность, а также свидетельство о рождении ребенка.

Когда несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, он должен взять свой документ для удостоверения личности, а затем посетить нотариальную контору. Также понадобится дополнительно свидетельство о рождении. Ребенка должен сопровождать один из родителей или законный представитель, который также берет с собой паспорт.

Документы для оформления

Чтобы подготовить необходимую бумагу, гражданин должен обратиться в нотариальную контору, при этом просто так написать отказ не получится. Чтобы оформить документ, человек должен предоставить список документов. К ним относят:

  • паспорт для подтверждения личности;
  • документы, подтверждающие права на данную недвижимость;
  • уведомление о том, что имущество будет продано.

Чтобы получить услуги нотариуса, их придется дополнительно оплатить. Чтобы оформить отказ, обычно необходимо заплатить около 1,5 тысяч рублей. Но более точную сумму скажет сам нотариус.

Как только собственникам придет уведомление о том, что помещение подлежит продаже, каждый житель обязан оформить отказ от покупки комнаты, или же согласие на эту процедуру. Если пишется отказное письмо, то его важно заверить у нотариуса, а уже после этого отправить владельцу помещения в виде заказного письма.

В том случае, когда собственники не реагируют на отправленное уведомление, отказ вступает в законную силу автоматически в течение тридцати дней. Уже после этого продавец может показать комнату другим покупателям. Отказное письмо оформляется по специальному образцу. В составе документа должны присутствовать такие функции:

  • адрес квартиры, в которой продается комната;
  • стоимость для выкупа помещения, которая указывается в рублях;
  • временной период, во время которого все жильцы должны принять решение о покупке или отказе;
  • полное описание продающейся комнаты, в нем описывается расположение и обозначается точная площадь;
  • полные паспортные данные собственника помещения, который пишет отказ от покупки;
  • подпись и обозначение даты написания заявления от совладельца.

Когда документ оформляется в нотариальной конторе, в бланк обязательно ставится подпись нотариуса и штамп.

Срок ожидания отказа

Собственник, который продает помещение, обязан уведомить других жильцов о своем решении. После этого ему необходимо дождаться, пока проживающие в квартире дадут свои письменные ответы. На рассмотрение бумаг у каждого жильца есть ровно тридцать дней. Если никакого ответа не поступило за текущий период, это автоматически считается отказом от выкупа доли.

В том случае, когда все действия собственника проходят через нотариуса, владелец может получить свидетельство о направлении другим жителям писем. Чтобы получить документы такого типа, необходимо подготовить:

  • копии отправленных писем;
  • квитанции, взятые на почте, которые подтверждают отправку этих писем.

Если на руках будет свидетельство, выданное в нотариальной конторе, можно заниматься продажей собственности, не боясь судебных процессов.

По закону такая сделка возможна исключительно в том случае, если все остальные собственники жилья уже были уведомлены о предстоящей продаже, при этом ответа от них не последовало. Когда собственник начинает поиск покупателя на стороне сразу же, сделка будет считаться недействительной.

По действующему законодательству, любой житель квартиры может обратиться в районный суд, чтобы оспорить такую сделку. Если ответчик не сможет предоставить нужные документы, то судья вынесет решение в сторону пострадавшего.

Когда же один из жителей согласен приобрести часть квартиры в свою собственность, то оформлять все в письменном виде не нужно, можно просто составить договор о купле-продаже. После внесения оплаты часть жилплощади становится собственностью покупателя.

Получается, чтобы для продаже комнаты в коммунальном жилье, придется сначала получить согласие от всех людей, которые там проживают, а также взять у них письменный отказ от покупки.

По закону другие собственники имеют право на первоочередный выкуп части жилья. При отсутствии отказов, сделка с покупателем будет считаться недействительной.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/otkaz-ot-prava-preimushhestvennoj-pokupki-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire

Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире (образец)

Оформление отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире

Просмотров 223

Купля-продажа части жилплощади в коммунальной квартире проходит по определенным правилам, нарушение которых чревато аннулированием сделки.

Одно из них касается первоочередного права других жильцов на выкуп продаваемой комнаты. Если у них нет на это желания или возможности – оформляется отказ от покупки.

Только при наличии такого документа можно свободно распоряжаться своей частью недвижимости и продавать ее посторонним лицам.

Требования законодательства

Ст. 250 ГК РФ устанавливает, что, принимая решение продать свою комнату в коммуналке, собственник обязан прежде всего уведомить о таком намерении соседей. Они считаются совладельцами данной недвижимости и имеют первоочередное право ее приобретения. При этом условия сделки должны полностью соответствовать тем, которые планируется предлагать посторонним лицам:

  • цена, внесение задатка или аванса;
  • порядок оплаты (полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа);
  • сроки освобождения жилья (после полной оплаты или на других условиях).

Пример. Соседям была названа цена покупки комнаты 350 000 руб., но после получения отказа собственник продал ее постороннему лицу за 250 000 руб. Узнав о разнице цен, сосед вправе оспорить сделку на основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

Если среди жильцов не найдется желающих расширить свою жилплощадь, они оформляют письменный отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире. При отсутствии этого документа сделка с посторонним покупателем может быть успешно оспорена в судебном порядке, поскольку суд в большинстве случаев принимает сторону «пострадавшего» соседа.

Процедура оповещения соседей

Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного оповещения соседей о планируемой продаже своей части недвижимого имущества. Порядок действий будет следующим:

  • Составить текст уведомления.
  • Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
  • Обсудить отказ от покупки.
  • Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
  • Заверить отказ у нотариуса.

Идеальный вариант – когда с соседями хорошие отношения, поэтому они легко согласятся составить документ и заверить его у нотариуса.

  Если они отказываются принимать письменное оповещение из рук в руки, его следует направить почтой, даже при условии проживания в одной квартире.

При этом важно оформить отправление заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, сохраняя почтовые квитанции за оплату отправки.

Как составить уведомление

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

  • Личные данные продавца комнаты и адресата.
  • Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
  • Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
  • Замечание о преимущественном праве покупки.
  • Срок на принятие решения.
  • Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
  • Дата оформления.
  • Подпись автора с расшифровкой.

Кому направлять

Информировать о планируемой продаже следует только соседей, обладающих правом преимущественной покупки продаваемой недвижимости.

Таковыми являются те, кто пользуется жильем на основании права собственности, независимо от того, каким путем оно получено (посредством приватизации, договора дарения или купли-продажи, наследования). С лицами, проживающими по договору социального найма или аренды, никакие согласования проводить не нужно.

Уточнить настоящие права соседей на комнаты коммунальной квартиры можно через запрос в Росреестр. Выписка оформляется на основании паспорта заявителя, после уплаты государственной пошлины в размере 200 руб.

В отношении неприватизированных комнат их собственником считается местная администрация. В таком случае все согласования следует проводить с отделом управления муниципальным имуществом.

При составлении текста уведомления важно учитывать, что среди совладельцев могут быть несовершеннолетние лица:

  • Дети в возрасте до 14 лет – уведомление адресуется родителям или другим законным представителям. Они же будут оформлять впоследствии отказ, если удастся достигнуть такой договоренности.
  • Дети 14-18 лет – уведомление направляется непосредственно в их адрес, но на письменном ответе обязательно должна присутствовать подпись одного из родителей/ законных представителей.

В отношении несовершеннолетних собственников требуется также дополнительно получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства.

Сроки ожидания ответа

Как только уведомление будет получено, каждый из жильцов коммунальной квартиры может оформить отказ от покупки продаваемой комнаты или выкупить ее за указанную цену. В последнем случае составлять письменный ответ нет необходимости, можно сразу оформлять сделку купли-продажи и направлять документы в Росреестр для перерегистрации прав собственности на нового владельца.

На принятие окончательного решения законом отводится 1 месяц (ст. 250 ч. 2 ГК РФ) с даты вручения, указанной на почтовом уведомлении. Если в течение указанного времени какого-либо ответа не последует, отказ засчитывается автоматически.

Таким образом, юридическая формальность будет соблюдена, поэтому дальше собственник-продавец получает полную свободу действий в продаже комнаты любому лицу.

При этом для регистрации перехода права собственности покупателя в Росреестре к пакету документов нужно будет приложить почтовое уведомление о вручении. Оно будет подтверждением факта письменного оповещения соседей о продаже своей части собственности в коммунальной квартире.

Кроме того, собственник вправе подтвердить этот факт и отсутствие ответа от совладельцев с помощью дополнительного свидетельства у нотариуса. Для этого нужно предоставить:

  • копии писем, направленных каждому адресату;
  • почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем.

Обладатель такого свидетельства, полученного в нотариальной конторе, вправе продавать свою собственность любому желающему, не опасаясь судебных разбирательств с недовольными соседями.

Необходимые документы

Чтобы оформить/заверить отказ от покупки комнаты у нотариуса каждый из совладельцев коммунальной квартиры предоставляет:

  • паспорт/свидетельство о рождении, как удостоверение своей личности;
  • выписку из ЕГРН/свидетельство о праве собственности, подтверждающие факт владения своей частью коммунальной квартиры;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие основания владения жильем.

Вместо совладельца коммунальной квартиры допускается присутствие его представителя при условии наличия у него нотариальной доверенности на соответствующие действия. При этом для родителей, действующих от имени собственных детей, такой документ не требуется.

Расходы

Основные расходы по оформлению – оплата услуг нотариуса за заверение документа. Сумма варьируется в пределах 1000-2000 рублей в зависимости от региона. Кроме того, по обстоятельствам дополнительно могут оплачиваться:

  • услуги почты по отправке заказного письма (цена формируется согласно почтовым тарифам в зависимости от удаленности проживания получателя);
  • услуги нотариуса по составлению текста документа.

Поскольку в получении документа заинтересован прежде всего продавец, как правило, он несет все расходы.

документа

В отказе от выкупа части коммунальной квартиры указываются следующие сведения:

  • Название.
  • Дата и место оформления.
  • Сведения лица (ФИО, паспортные данные), отказывающегося от преимущественного права покупки объекта недвижимости.
  • Характеристики недвижимого имущества.
  • Фраза, подтверждающая отказ от покупки (иногда с приметкой о согласии продажи третьему лицу).
  • Подпись автора.

Документ заверяет нотариус своей подписью и печатью. Зачастую при обращении в нотариальную контору заявителям предлагается заполнить уже готовый бланк, что значительно сокращает время на процедуру.

Срок действия отказа

Закон не регламентирует срок действия для отказа. Собственнику не требуется повторно уведомлять соседей, имеющих право первоочередной покупки, если поиски покупателя комнаты затянутся на длительный срок.

Исключение касается обстоятельств, когда цена недвижимости будет ниже по сравнению с суммой, указанной в направляемом ранее совладельцам коммунальной квартиры уведомлении.

В случае увеличения цены такие действия проводить нет необходимости.

Варианты решения проблемных ситуаций

Действия собственника согласно закону еще не гарантируют добросовестного исполнения в ответ обязательств со стороны соседей по коммуналке. Так, возможны следующие проблемные ситуации, которые требуют разных вариантов действий:

  1. Отказ принять письмо. В таком случае оно возвращается отправителю с отметкой об отказе от получения. Конверт важно сохранить в запечатанном виде, а затем предъявить вместе с квитанциями об оплате почтового отправления в органах Росреестра при регистрации перехода прав собственности на имя постороннего покупателя.
  2. Неизвестное местонахождение одного из совладельцев. В таком случае необходимо инициировать в суде процедуру признания лица без вести пропавшим, а в качестве основания указать необходимость соблюдать право первоочередной покупки. Такой статус присваивается при отсутствии сведений о местонахождении человека в течение 12 месяцев.

Если исчезнувшее лицо не найдется, для его имущества судом назначается управляющий, которому следует адресовать свое уведомление и ожидать ответа.

  1. Фактическое проживание совладельца в другом городе, стране. Здесь следует обратиться за помощью к нотариусу, который направит нотариально заверенное уведомление, а при отсутствии ответа на него – оформит соответствующее свидетельство.
  2. Непринятое правопреемниками наследство после смерти совладельца. Одна из наиболее сложных ситуаций. При этом можно обратиться в суд, чтобы установить лицо, наследующее комнату покойного, или признать ее выморочным имуществом, которое местная администрация обязана принять на муниципальный баланс. В любом случае будет определено лицо, которому можно направить уведомление о планируемой продаже и ожидать ответа. При последующей перерегистрации прав собственности в Росреестре нужно приложить судебное решение, уведомление и письменные отказы.

У вас возникли сложности с оформлением отказа соседей от покупки комнаты в коммунальной квартире? На бесплатной консультации опытные юристы подскажут, какие шаги лучше предпринять в вашем случае. Они же могут сопровождать дальнейшую сделку купли-продажи с третьими лицами, чтобы избавить стороны от возможных проблем и разбирательств с судебными органами.

Источник: http://law-divorce.ru/otkaz-ot-pokupki-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Закон для всех
Добавить комментарий