По какой стоимости можно продавать земельный участок: по кадастровой или по рыночной?

Цену участка ограничивает кадастровая стоимость

По какой стоимости можно продавать земельный участок: по кадастровой или по рыночной?

25 января 2012

Если земельный участок продан по цене, ниже кадастровой стоимости, сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Может ли физическое лицо продать собственный земельный участок по цене, ниже кадастровой стоимости участка? С этим вопросом корреспондент HATA.BY обратился к начальнику управления  учета и оценки земель Госкомимущества Александру Долженкову.

Отвечая на вопрос, А. Долженков разъяснил, как регулируется установление цены при продаже государственной и частной собственности.

Например, в указе, который регулирует вопросы отчуждения государственного жилья, заложена норма, согласно которой отчуждение проводится по оценочной стоимости, но не выше рыночной.

Это означает, что если взять город Минск или какой-нибудь крупный населенный пункт, где недвижимость стоит дорого, то в такой ситуации рыночная стоимости будет выше оценочной стоимости. И значит, продажа государственной квартиры осуществляется по оценочной стоимости.

В ситуации же,  когда объект продажи находится в сельском населенном пункте, где оценочная стоимость выше рыночной, продажа будет осуществляться по рыночной стоимости.

«Что касается земельных участков, то в Кодексе о земле есть норма, согласно которой отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности, производится не ниже кадастровой стоимости.

Это обязательная норма и она должна соблюдаться», – пояснил А . Долженков.

За тем, чтобы стороны сделки указывали цену земельного участка в соответствии с требованием законодательства, должен следить нотариус или государственный регистратор.  

По словам А. Долженкова, в базе нормативно-правовых актов есть совместное постановление Минюста и Госкомимущества, в котором описана процедура проверки цены.

Нотариус или государственный регистратор заходит на сайт Национального кадастрового агентства и смотрит, сколько стоит участок по кадастровой стоимости.

И нотариус не имеет права нотариально удостоверять сделку, если договорная стоимость оказывается ниже кадастровой.

Если стороны сразу регистрируют сделку, не обращаясь к нотариусу, то государственный регистратор отвечает за то, чтобы договорная цена продаваемого участка была не ниже кадастровой стоимости.

«Получается, что если сделка купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности гражданина, зарегистрирована по цене, ниже кадастровой стоимости, то она может быть оспорена?» – задал уточняющий вопрос корреспондент. «В принципе, да. Поскольку нотариус либо регистратор, не должен был удостоверять или регистрировать такой договор», – сказал А. Долженков.

Представитель Госкомущества также отметил, что «в населенных пунктах, где спрос на земельные участки небольшой, например, в сельских населенных пунктах, там и кадастровая стоимость будет просто мизерной». «Там вопросов на практике почти не возникает. Я не знаю ни одной жалобы, что люди не смогли продать участок из-за того, что такая норма в законодательстве установлена», – подчеркнул А. Долженков.  

Чиновник также напомнил о том, что оценка кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в долларах США один раз в 5 лет. Поэтому кадастровая стоимость в рублях меняется по мере того как меняется курс белорусского рубля по отношению к доллару США.

Получается, что если до девальвации прошлого года кадастровая стоимость земельного участка площадью около 8 соток, например, в садоводческом товариществе «Ручеек» в Минском районе составляла около 2 млн. руб. (82 долл. за сотку), то после девальвации она увеличилась до 5,5 млн. руб. И продавать сегодня такой участок дешевле этой стоимости, по закону нельзя.

Если в договоре будет указана меньшая стоимость, то этот договор, даже если он был зарегистрирован, можно будет оспорить.

Между тем анализ сделок купли-продажи земельных участков позволяет сделать вывод о том, что в договорах могут указываться заниженные цены, которые ниже не только рыночной, но и кадастровой стоимости участка.

В то же время, из-за девальвации, падения покупательной способности населения, а также в связи с новой политикой предоставления земельных участков гражданам для индивидуального строительства, спрос на участки снизился.

Соответственно снизились и рыночные цены.

Поэтому в некоторых случаях уже могут возникать ситуации, когда люди действительно не смогут продать участок по рыночной стоимости, поскольку она оказаться ниже кадастровой стоимости земельного участка. 

Источник: https://www.hata.by/articles/cenu_uchastka_ogranichivaet_kadastrovaya_stoimost_-4732/

Стоимость недвижимости — рыночная и кадастровая

По какой стоимости можно продавать земельный участок: по кадастровой или по рыночной?

У домов и участков есть как кадастровая стоимость, так и рыночная. О том, есть ли между ними взаимосвязь и на что они влияют, мы расскажем в этой статье.

Для начала надо разобраться, что такое рыночная и кадастровая стоимость.

Рыночная цена — это те деньги, которые реальный покупатель готов заплатить за данный дом, участок.

Квалифицированный агент по недвижимости способен довольно точно определить, за сколько возможно продать тот или иной объект недвижимости, будь то коттедж, деревенский дом, летняя дача или пустой земельный участок.

Делает он это на основании своего многолетнего опыта продаж именно в этом месте, статистики продаж за последний год, знаний о тенденциях рынка недвижимости.

Кадастровая стоимость — это некая сумма, которую государство определило для взимания налогов и реализации других государственных задач. Информация о кадастровой стоимости большинства объектов недвижимости — это открытая информация, и она доступна на сайте Росреестра, а также отражена в кадастровом паспорте объекта.

Как же определяется кадастровая стоимость? Группа чиновников анализирует некий перечень документов, учитывая рекомендации многочисленных государственных органов, в том числе и пожелания по сбору налогов и госпошлин, и назначает кадастровую стоимость всех участков данной категории назначения в данном населенном пункте.

Никто из этих чиновников не знает местные особенности, участка не видит и не должен видеть. При этом реальные рыночные стоимости двух соседних участков могут отличаться в разы. Один поднят и выровнен, другой — нет, на одном свалка, на другом — сад, один граничит с лесополосой, другой — с авторемонтной мастерской.

И так далее.

Кадастровая оценка может быть близка к рыночной, но в большинстве случаев она существенно отличается в большую или меньшую сторону. Наибольшие расхождения в оценке государством и рынком для земельных участков наблюдается в Пушкинском, Курортном, Красносельском и Петродворцовом районах, где кадастровая оценка может быть в 1,5—2 раза выше рыночной.

Первый повод сравнить кадастровую и рыночную стоимость — определение, за какую сумму продавать дом и участок.

Обычно кадастровая стоимость заметно меньше рыночной. В этом случае очевидно, что продавцами в рекламу ставится именно рыночная цена.

А вот если кадастровая стоимость заметно выше рыночной, то есть той, которую рекомендовал агент по недвижимости, то ситуация становится менее понятной.

Если продавец настаивает на постановке в рекламу его недвижимости по кадастровой стоимости, то это приводит к нескольким месяцам пустого ожидания звонков от покупателей, которые не реагируют на рекламу объекта по явно завышенной цене.

Второй повод сравнивать кадастровую и рыночную стоимости — это налоги.

1 января вступили в силу поправки в налоговый кодекс РФ, которые меняют порядок уплаты продавцом налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости.

В нашей стране существует единый подоходный налог 13%. В результате сделки продавец получает доход, значит, должен заплатить подоходный налог.

Тут уместно вспомнить, какие в нашей стране существует льготы при налогообложении:

  1. Ежегодный налоговый вычет на один миллион рублей при продаже недвижимости. То есть, если вы получили доход от продажи 1,5 миллиона рублей, то налог вы платите только с полумиллиона рублей: 500 000×0,13=65 000 рублей. Если ваш доход составил меньше 1 млн. рублей, то налог при продаже вам платить не надо.
  2. От уплаты налога освобождаются те, кто оформил свое право собственности более 5 лет назад. Особые льготы, а именно снижение этого срока до 3 лет, даны тем, кто получил недвижимость от близких родственников и членов семьи в дар или по наследству, приватизировал жилье, получил недвижимость по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Теперь считаем налог, если владеем продаваемой недвижимостью недавно, то есть не имеем права на освобождение от налога.

Что нового? Так вот, если раньше при расчете налога учитывалась сумма, указанная в договоре купли-продажи Объекта, то есть рыночная, сейчас это будет так же только в случае, если рыночная больше кадастровой.

Если же в договоре купли-продажи указана цена меньше кадастровой, то для расчета налога будут использовать расчетную стоимость. Расчетная стоимость равна кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Например, продаем участок в Павловске. Его кадастровая стоимость 15 миллионов рублей, покупателя удалось найти на 9 миллионов рублей, в договоре купли-продажи указано 9 миллионов рублей.

Налог считаем следующим образом.

  • Для начала вычисляем расчетную стоимость: 15 000 000×0,7=10 500 000.
  • Из расчетной стоимости вычитаем ежегодный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей: 10 500 000–1 000 000=9 500 000.
  • Вычисляем из полученной разницы налог: 9 500 000×0,13=1 235 000.

Таким образом получается, что продавец должен уплатить налог 1 235 000 рублей.

Особенно внимательны должны быть продавцы, которые на вырученные от продажи своей недвижимости деньги собираются покупать другую недвижимость или совершать иную крупную покупку. Им надо учитывать, что в любом случае у них должна оставаться достаточная для оплаты налогов сумма.

Другой вариант — отказаться от продажи своей недвижимости и ждать, когда исполнится 5 лет с момента регистрации на нее права собственности, что тоже рискованно. За это время многое может произойти, может измениться стоимость объекта, а может и законодательство.

Решение принимает продавец, главное, чтобы он делал это осознанно.

Если ситуация не описана в этой статье или остались вопросы, обратитесь к специалисту по недвижимости.

Благодарим АН «Прогаль» за помощь в подготовке материала

Татьяна Бондарева

Источник: http://zdspb.ru/realty/articles/actual/stoimost-nedvighimosti-rynochnaja-i-kadastrovaja/

Можно ли продать землю и недвижимость ниже кадастровой стоимости?

По какой стоимости можно продавать земельный участок: по кадастровой или по рыночной?

С 2016 года в налоговое законодательство Российской Федерации были внесены существенные изменения, касающиеся налогообложения сделок по продаже недвижимости и земельных участков.

Теперь сумма налогового сбора зависит от кадастровой стоимости земли.

В связи с изменениями у владельцев недвижимости возникает масса вопросов, самый популярный из которых — можно ли продавать ниже кадастровой стоимости землю и недвижимость. Рассмотрим подробно этот момент.

Кадастровая стоимость: способ расчета

Кадастровая стоимость — это сумма оценки земли, которая проводится сертифицированными организациями. Стоимость по кадастру зависит сразу от нескольких факторов:

  • вид и предназначение земли,
  • наличие социальной инфраструктуры,
  • площадь участка,
  • его расположение,
  • количество участков на определенной территории.

Владельцу необходимо знать кадастровую стоимость своего участка земли, чтобы в дальнейшем перепродать его по адекватной цене. При выставлении земли на аукцион начальная стоимость равна кадастровой.

Для оформления документов, с помощью которых проводятся юридические сделки, необходим кадастровый паспорт с указанной стоимостью оценки. После благоустройства и облагораживания участка повысится кадастровая стоимость, а значит, и рыночная.

Если кадастровая стоимость ниже цены продажи, никаких последствий со стороны налоговой инспекции не последует.

Узнать кадастровую стоимость собственного участка можно на специализированных сайтах. Например, такую возможность предоставляет Росреестр, вносящий каждый участок в книгу учета и публичную карту. Справка о стоимости по кадастру выдается в течение 5 дней.

Есть и более удобные способы: онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» предоставляет любую информацию о недвижимости и земельных участках в любое удобное для вас время. Достаточно пройти по ссылке https://kadastr.ktotam.pro/ и ввести адрес объекта и его кадастровый номер.

Через несколько минут вы получите ответ.

Как рассчитывается налог при продаже недвижимости?

Если собственник продает участок или недвижимость, он обязан заплатить налог на доходы (НДФЛ). Раньше недобросовестные продавцы пытались уйти от налогового бремени и указывали в договорах ничтожные суммы.

Чтобы прекратить эту практику, с 1 января 2016 года Налоговый Кодекс Российской Федерации предусмотрел зависимость налога на доходы физических лиц от кадастровой стоимости земельного участка. Теперь налог рассчитывается по-разному в зависимости от года приобретения собственности.

Если участок или недвижимость были приобретены до 2016 года, то действуют старые правила, и налог на доходы исчисляется из суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, то нужно учитывать кадастровую стоимость. Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, больше, чем 70% от цены по кадастру, то и налог будет рассчитываться исходя из суммы договора. В случае если сумма меньше искомых 70%, то налогом будут облагаться все те же 70% от кадастровой стоимости, а цена в договоре не играет роли.

Кадастровая стоимость в течение нескольких лет может меняться, и налоговый сбор высчитывается на основе кадастровой стоимости на 1 января года, в котором происходит продажа. Если кадастровая стоимость объекта до сих пор не определена, то налогооблагаемой суммой будет та, что значится в договоре.

Еще один важный момент: квартиры при продаже не облагаются налогом на доходы, если продавец был собственником более 5 лет. До 2016 года эта норма составляла 3 года. Трехлетний срок освобождения от налогов продолжает действовать, если квартира перешла к собственнику в виде наследства, по договору ренты, после приватизации или в результате дарения от близкого родственника.

Поправки к Налоговому кодексу от 2016 года дают некоторые полномочия в сфере сборов субъектам федерации. Регионы вправе устанавливать свой предельный срок владения имуществом для освобождения его от налогов, а также использовать свой коэффициент от кадастровой стоимости для расчета НДФЛ. Эти значения можно снижать вплоть до нуля.

Продажа недвижимости и земли ниже кадастровой стоимости

Продажа земли ниже кадастровой стоимости теоретически возможна. Государство не ограничивает собственников в установлении цены при реализации собственного имущества, и сумму в договоре купли-продажи можно проставить любую.

Но государство требует неукоснительного соблюдения некоторых правил, в том числе и уплаты налога на доходы физических лиц в полном объеме. Изменения в Налоговом кодексе, вступившие в силу с 2016 года, устанавливают минимальную сумму, облагаемую налогом, в 70% от кадастровой стоимости объекта.

Если попробовать продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если махинации с налогами будут раскрыты, их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями. Риск налоговой проверки увеличивается, если покупка недвижимости совершается за счет заемных средств банка.

В этом случае налоговые инспекторы после изучения кредитного договора смогут определить кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налога на доходы.

Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.

Законные способы снижения НДФЛ

Почему многих продавцов недвижимости и земли так волнует продажа ниже кадастровой стоимости? Это объясняется просто: система кадастровой оценки еще несовершенна, и часто встречаются ошибки и откровенное завышение стоимости объектов по кадастру. В итоге кадастровая стоимость земли значительно превышает рыночную цену, что крайне невыгодно продавцу. Мириться с этим не стоит, ведь есть законный выход — оспаривание кадастровой оценки.

авышение кадастровой стоимости происходит из-за неучтенных индивидуальных особенностей здания и его расположения, падения рыночной стоимости объектов по независящим от них причинам или из-за банальных ошибок оценщиков. При оценке кадастровой стоимости во время кризиса цена недвижимости на рынке резко падает, а цена по кадастру остается той же.

Или же рядом с жилым домом начинается крупномасштабное строительство, которое существенно уменьшает стоимость объекта. Причины неадекватной оценки могут быть разными.

Переоценка объектов кадастра проходит раз в 3 года, поэтому если вы планируете продавать недвижимость или землю и заплатить налог на доходы не по завышенной ставке, можно прибегнуть к нескольким способам:

  • обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки,
  • подать иск в суд.

Заявитель сам выбирает удобную ему форму обращения. При поступлении заявления в комиссию оно рассматривается в течение месяца. Уплата госпошлины при этом не требуется, оплачивать услуги членов комиссии не нужно.

При вынесении вердикта, не поддерживающего позицию заявителя, он может обратиться в суд. Для доказательства своей правоты он должен предоставить все необходимые документы.

При этом следует помнить, что переплаченная сумма налога за предыдущие годы не возвращается, поэтому важно не тянуть с оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашего участка была завышена, у вас есть подтверждающие это документы и вы хотите сэкономить свои деньги на оплату налогов, стоит обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

Итоги

В заключение можно сказать, что любые игры с государством чреваты неприятностями. Уход от налогов рано или поздно раскроется, и нерадивому налогоплательщику придется заплатить все недоимки вместе со штрафами и пенями.

Снизить налог на НДФЛ можно законными способами, для этого стоит проконсультироваться в специализированных юридических фирмах. Ответ на вопрос: «Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?» — да, но минимальный предел цены в таком случае 70% от цены по кадастру.

Дальнейшее снижение цены невозможно и невыгодно, ведь налог рассчитают на эту сумму, равную 70% от кадастровой стоимости.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/mozhno-li-prodat-zemlju-i-nedvizhimost-nizhe-kadastrovoj-stoimosti

Можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости? на сайте Недвио

По какой стоимости можно продавать земельный участок: по кадастровой или по рыночной?

С тех пор, как были внесены изменения в российское налоговое законодательство в отношении оценки стоимости недвижимости и земельных участков, в сделках по их купле-продаже изменилось многое. В частности, размер ежегодного налога теперь зависит от кадастровой стоимости, а ее формула расчета стала приближена к рыночной цене.

В связи с этими изменениями, владельцы недвижимости все чаще задаются вопросом: как сэкономить на ее продаже, учитывая новую методику оценки их активов. Возможно ли, например, совершать сделки купли-продажи домов с участками по цене ниже кадастровой? Рассмотрим эти моменты более подробно в этой статье.

Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость недвижимости, которые проводят государственные органы и сертифицированные организации. В частности, если речь идет о земельных участках, ее величина зависит от нескольких факторов:

  • вид и использование земли;
  • наличие социальной инфраструктуры;
  • площадь участка;
  • его местоположение;
  • количество участков на определенной территории.

Почему владельцам важно знать и следить за изменением кадастровой стоимости?

  1. Если раньше (до 2016 года) кадастровая оценка носила больше информационный характер, с целью наблюдений и сбора статистики, то сегодня она напрямую влияет на ту сумму налогов, которые приходится платить собственникам;
  2. Владелец должен знать кадастровую стоимость своего земельного участка не только для уплаты ежегодного налога на имущество, но также и чтобы в будущем перепродать его по адекватной цене. Ведь, обычно, когда земля выставляется на аукцион, ее первоначальная цена эквивалентна кадастровой стоимости;
  3. Для оформления документов, с помощью которых осуществляются любые юридические операции с недвижимостью, также необходим кадастровый паспорт, где фигурирует его кадастровая стоимость;
  4. Кадастровая оценка — величина непостоянная. На ее размер оказывают влияние множество факторов. Так например, после благоустройства участка, его кадастровая стоимость, обычно, повышается, а следом растет и рыночная. Стоимость может вырасти и за счет развития соседних территорий, развития инфраструктуры.

Для справки: Кадастровую стоимость собственного участка проще всего узнать на сайте Росреестра, который анализирует каждый земельный участок в своей книге учета и публичной карте. Обычно, такая выписка с данными по кадастровой оценке готовится в течение 5 дней.

Есть и более быстрые способы. Сейчас в интернете можно заказать выписку из ЕГРП на различных сайтах, на которых вы можете сравнить условия и выбрать наиболее подходящую фирму и заказать отчет. Услуга платная — от 300 до 1500 рублей. Сроки ответа при этом составят максимум 1-2 часа.

Влияние кадастровой оценки на налог при продаже недвижимости

Общеизвестно, что при любых сделках по продаже квартир, домов, участков, у собственника возникает обязанность в уплате подоходного налога (НДФЛ).

Долгие годы среди недобросовестных продавцов на рынке недвижимости была популярна практика занижать стоимость в договоре купли-продажи — таким образом занижалась сумма налогов. Однако, с 1 января 2016 г. этот метод потерял актуальность, поскольку сумма в договоре не может быть ниже кадастровой стоимости недвижимости.

Сегодня, расчет налога ведется по более усложненным формулам, в зависимости от того, в каком году было приобретено имущество:

  • Если покупка земли или дома были осуществлены до 2016 г. — к ним будут применяться старые правила налогообложения, то есть налог на недвижимость будет рассчитан исходя из той суммы, что указана в договоре купли-продажи.
  • Если покупка недвижимости была совершена после 1 января 2016 г. — за налогооблагаемую базу берется уже ее кадастровая стоимость;
  • В том случае, если кадастровая стоимость объекта еще не определена, расчет налога будет вестись от суммы, указанной в ДКП.

Но и это еще не все:

  • Если сумма сделки выше кадастровой более чем на 70% — налоги исчисляются исходя из цены в договоре;
  • А вот если участок и дом проданы по договору за цену меньше, чем 70% кадастровой, то платить придется все равно исходя из цифры 70% кадастровой стоимости, и цифры в ДКП уже не имеют значения.

Справедливости ради заметим, что налоговая нагрузка на собственников недвижимости конечно выросла, но не так сильно, как могла бы быть. Сегодня кадастровая цена объектов почти всегда дешевле, чем рыночная. Поэтому если осуществляется купля-продажа недвижимости по цене, ниже рыночной, к сторонам сделки обычно не возникает никаких вопросов и претензий со стороны налоговой инспекции.

Однако, стоит учитывать, что кадастровая стоимость — это величина непостоянная. Она может меняться из года в год. В этом случае продавцу стоит быть внимательным, так как сумма налогов рассчитывается исходя из тех данных, что были на 1 января того года, в котором произошла сделка.

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Да, это возможно. Раньше действовал закон, что в случае, если продавец владел недвижимостью более 3-х лет, то ему не нужно платить налоги. Сегодня эта цифра увеличена до 5 лет. То есть, если с момента сделки покупки квартиры или дома с участком прошло пять и более лет, вы освобождаетесь от уплаты налогов с их продажи.

Речь идет именно о сделках купли-продажи. Все дело в том, что трехлетний обязательный период по уплате налога еще сохранился на некоторые виды перехода прав собственности, например:

  • если дом с участком вам достался в результате наследства;
  • передан на праве аренды;
  • в результате приватизации;
  • или дарения от близких родственников.

Стоит также учитывать, что по закону каждый субъект РФ может устанавливать свои правила касательно налогообложения операций по купле-продажи недвижимости.

Административные органы имеют право менять правила касательно сроков владения имуществом, а при исчислении налога — использовать собственные коэффициенты.

В некоторых регионах эти значения могут быть льготными, вплоть до нулевой ставки (т. е. освобождения от налога).

Можно ли провести такую сделку?

Теоретически, да.

Закон никак не ограничивает владельцев в установлении цен на продажу своего имущества, поэтому цену в ДКП можно указывать любую. Однако государство оставляет за собой право наблюдать за соблюдением правил и законности сделок с недвижимостью и, конечно, уплаты налогов в полном объеме.

Но какую сумму указать в ДКП? Можно ли любую?

Ответ — нет.

Как было отмечено выше, вступившие в 2016 году изменения в налоговом законодательстве устанавливают минимальную сумму для налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Можно ли занизить цену дома и участка ниже кадастровой?

Если вы попытаетесь продать дом с участком ниже их кадастровой стоимости, высока вероятность, что такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если факт мошенничества будет доказан, вам придется заплатить все налоги вместе со всеми вытекающими пенями и штрафами.

Вероятность налоговой проверки становится еще выше, если покупка недвижимости осуществляется за счет кредитных и заемных средств. В таких случаях, налоговики обычно тщательно изучают кредитный договор с банком, проводят калькуляции и сверку, вплоть до того, что могут самостоятельно предписать размер налога на имущество по той или иной сделке.

Очевидно, что метод занижения сумм в договоре купле-продажи дома с участком ниже 70% от их кадастровой стоимости по сути не имеет смысла, так как налоговые службы, все равно рассчитают налог по ставке, исходя от 70% кадастровой оценки объектов.

Но что делать? Если вы итак продаете свою недвижимость вынужденно, не с целью наживы, а тут еще и такие налоги… Выход есть. Так как есть и другие, законные способы снижения налогового бремени.

Законные способы снижения налогов при продаже недвижимости

Почему многие продавцы домов с участкам так беспокоятся о суммах в договоре? Это легко объяснить: система кадастровой оценки еще не совершенна, нередко возникают ошибки, к тому же стоимость объектов недвижимости, указанная в кадастре довольно часто объективно завышена.

Завышение кадастровой стоимости обычно происходит по разным причинам. Это могут быть неучтенные параметры объектов недвижимости, особенности их строительства и расположения, падения цен или ввиду банальной ошибки оценщиков.

Нередки случаи, когда рядом с домом началась масштабная застройка, которая существенно снижает его рыночную цену и другие форс-мажорные ситуации.

С момента внесения изменений в порядок налогообложения, то и дело возникают споры собственников с налоговиками. Особенно неприятна ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка посчитана даже выше рыночной, что крайне неблагоприятно для продавца.

Нужно ли в такой ситуации смириться? Конечно, нет. Потому, что есть законный метод снизить налоги — оспорить кадастровую оценку.

Оспаривание кадастровой стоимости

Переоценка кадастровых объектов обычно проводится раз в 3 года, поэтому, если вы планируете продажу дома с участком, не готовы ждать переоценки и планируете сэкономить на налогах рекомендуется использовать следующие методы:

  1. Обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки;
  2. Подать иск в суд.

Вы можете сами выбрать форму заявления. При поступлении заявки на платной основе, она будет рассмотрена в течение 1 месяца. Платить государственную пошлину в этом случае не нужно, так как нет необходимости оплачивать услуги членов комиссии.

Что делать в случае отказа?

Если вердикт вынесен не в вашу пользу, можно обратиться в суд. Чтобы доказать свою правоту, важно собрать и предоставить все необходимые документы, подтверждающие ошибочность расчетов налоговиков.

Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашей квартиры, дома, участка были необоснованно завышены, и у вас есть все документы, подтверждающие это, и вы хотите заплатить меньше налогов, лучше всего обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

Выводы

В заключение стоит заметить, что эксперименты в этом деле ставить не стоит, любые «игры с налоговиками» могут закончиться серьезными неприятностями. Если вы уклоняетесь от уплаты налогов, то рано или поздно это будет выявлено, и придется выплатить всю задолженность вместе со штрафами и пенями.

Снизить налог с продажи недвижимости можно законными способами, лучше всего для этого обратиться в специализированную юридическую фирму.

Отвечая на вопрос: «Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?»- Да, но не ниже 70% от ее кадастровой оценки. Занижать цену еще ниже в договоре купли-продажи невыгодно, поскольку налоги все равно посчитают исходя из 70% кадастровой стоимости.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/prodat-dom-i-uchastok-nizhe-kadastrovoy-stoimosti/

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

По какой стоимости можно продавать земельный участок: по кадастровой или по рыночной?

Большинство желающих приобрести участок земли под дальнейшее строительство дома, дачи или просто бани не знает, что, помимо покупки земельного участка у частных лиц, есть еще и возможность купить землю у государства, причем по кадастровой стоимости.

Такой участок земли нередко стоит значительно ниже, чем уже готовый участок со всеми документами. Впрочем, при покупке земли по кадастровой стоимости придется столкнуться с немалым количеством бюрократических процедур.

Инструкция: как купить дачу с землей?

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Стоит учитывать, что не каждую землю можно выкупить на таких условиях. Земельный участок должен отвечать следующим условиям:

  • быть свободным (то есть не являться предметом договоров аренды и т. п.);
  • быть без обременений;
  • не иметь прилегающих к нему территорий под масштабную застройку;
  • не иметь на нем посторонних построек и недостроенных сооружений;
  • не находиться на территории, принадлежащей заповеднику.

Безусловно, если земля не числится в кадастре, то нужно будет заняться подготовкой схемы ее расположения, утверждением этих данных в администрации для дальнейшей постановки на кадастровый учет, так как земля без кадастрового паспорта недоступна для купли-продажи. Только после этого участок считается сформированным объектом недвижимости со своей собственной стоимостью, которую определила кадастровая служба.

Законодательство РФ предоставляет право и физическому, и юридическому лицу выкупать землю по кадастровой стоимости при условии, если:

  • у этих лиц есть право на бессрочное пользование таким участком;
  • участок земли уже выставлен на торги;
  • на данной земле есть постройки, принадлежащие этим лицам;
  • у данного лица имеется право наследования.

Если у желающего купить участок нет прав на него, то все нужные сведения о нем можно запросить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Бывают случаи, когда на земельном участке не была проведена процедура межевания (определение точных границ), но он учтен на кадастровой карте, тогда выписку из ЕГРН можно не предоставлять.

Следует просто обратиться в местную администрацию за уточнением сведений о владельце данной земли.

В большинстве случаев такие земельные участки принадлежат государству (муниципальным образованиям), поэтому земля приобретается через аукцион.

Впрочем, покупка земли у государства без торгов тоже возможна – необходимо найти свободный участок и подать заявление в местную администрацию.

Если в течение одного месяца никто не принял приглашение и не изъявил желания принять участие в торгах, то участок земли будет продан заявителю по кадастровой стоимости.

Продаем дачу. Нужно ли делать межевание?

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Однако если на участке имеются постройки, здания, сооружения приобретателя данного участка, то земля будет продана ему без торгов.

В соответствующий орган власти подается заявление, к нему прилагается минимальное количество документов, так как всю основную документацию (кадастровый паспорт, выписка о правах на объекты недвижимости, находящиеся на участке, и другие необходимые сведения), орган власти будет запрашивать самостоятельно.

Именно так можно приобрести земельный участок по кадастровой стоимости: на аукционе и без торгов. Начальная цена такого лота будет определяться согласно кадастровой стоимости, определенной муниципальной комиссией.

Отвечает юрист юридической компании «Юдвин» Рустам Мухометьяров:

Исходя из практики, такую сделку можно совершить, причем с более выгодными условиями. Закон предусматривает выкуп земельного участка у государства, а если точнее, то у муниципального органа.

Муниципальным органом является администрация района или города.

Но для этого требуется определить точное местонахождение участка (заказать кадастровые работы), иметь на участке сооружения, например жилой дом либо хозяйственную постройку (гараж, баню и т. д.).

Если на этой земле у вас есть такие объекты, то необходимо написать заявление в администрацию, подготовить пакет документов. Потом получить согласие на выкуп у администрации и в дальнейшем заключить договор купли-продажи между будущим собственником и администрацией.

Вы также должны заплатить до 15% от кадастровой стоимости участка – данный процент зависит от размера муниципального образования. Чем крупнее муниципальное образование, тем выше процент.

Поле оплаты и подписания договора данные документы отправляются в Росреестр, и при отсутствии оснований для приостановки или отказа вам выдадут выписку из ЕГРН о наличии прав собственности на приобретенный участок.

Такой порядок приобретения по сниженной цене действует сейчас, но вскоре это может прекратиться.

Что касается сделки купли-продажи, где продавцом будет выступать частное лицо или организации, формирование цены зависит от рыночной стоимости земельного участка. Вполне возможно, что рыночная цена будет равна кадастровой стоимости.

Но устанавливать или нет такую цену – зависит от желания продавца. Обязать его поступить таким образом, к сожалению, никто не сможет.

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Необходимо уточнить регион и город, где Вы хотите купить землю. Так как, например, в регионе Кавказских Минеральных Вод (Ставропольский край) выкупить землю вообще невозможно.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Участки, которые находятся в открытой продаже в собственности физических или юридических лиц, выставляются по рыночной цене, кадастровая стоимость используется исключительно для определения налогообложения.

По кадастровой стоимости можно приобрести землю, которая находится в собственности муниципальных образований и выставляется на продажу с торгов.

Стоит отметить, что это не всегда выгодно, так как кадастровая стоимость во многих районах очень завышена.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Как узаконить уже построенный дом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_kupit_zemlyu_po_kadastrovoy_stoimosti/7241

О стоимости земельных участков

По какой стоимости можно продавать земельный участок: по кадастровой или по рыночной?

О стоимости земельных участков

Земельные участки – недвижимое имущество, имеющее стоимость. Базовая стоимость земельного участка характеризуется его кадастровой стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению и включенная в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

Кадастровую стоимость земельного участка можно узнать на сайте VL.NCA.BY. Сайт предназначен для предоставления сведений о кадастровой стоимости земельных участков. Сведения носят открытый характер и доступны на сайте бесплатно в форме простых информационных сообщений круглосуточно.

Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, которую организует ГУП «Национальное кадастровое агентство».

Сведения о кадастровой стоимости, полученной при проведении их кадастровой оценки содержаться в регистре стоимости земельных участков.

Пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются:

– плата за право заключения договора аренды и плата за земельные участки, предоставляемые в частную собственность;

– земельный налог (уплачивается за пользование земельными участками, находящимися в частной собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании);

– арендная плата (уплачивается за пользование земельными участками, находящимися в аренде).

Плата за право заключения договоров аренды и плата за

земельные участки, предоставляемые в частную собственность

Плата за право заключения договоров аренды и плата за земельные участки, предоставляемые в частную собственность взимается за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность или в аренду, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

За право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, вносится плата, определенная на основании кадастровой стоимости данных участков, с учетом срока аренды и площади земельного участка.

Если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную собственность по их кадастровой стоимости, за исключением земельных участков, предоставляемых по результатам аукциона.

При предоставлении земельных участков в частную собственность по результатам аукциона их стоимость определяется по результатам аукциона и не может быть ниже кадастровой стоимости.

Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок. 

Как можно оспорить кадастровую стоимость?

          При несогласии землевладельца, землепользователя, арендатора, собственника земельного участка (далее – землепользователь) с кадастровой стоимостью предоставленного ему земельного участка он может обратиться в местный исполнительный комитет с заявлением об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка в течение шести месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в регистр стоимости. Обжалование результатов кадастровой оценки регулируется п. 17 СТБ 52.2.01-2017 «Оценка земельных участков».

          К заявлению об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка прилагается заключение и отчет об оценке рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка, подготовленные в рамках независимой (индивидуальной) оценки в соответствии с требованиями законодательства (Указ Президента Республики Беларусь № 615                          от 13 октября 2006 года «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь»).

          Независимая оценка рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка проводится в ценах на дату проведения кадастровой оценки за счет средств землепользователя, подавшего заявление об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка.

Независимая оценка рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка проводится в предположении, что оцениваемый участок находится в частной собственности без учета имущественных прав и ограничений (обременений) прав на него, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

          В случае, если рыночная стоимость в текущем использовании земельного участка отличается на 15 и более процентов для земельных участков, расположенных в городе Минске и областных центрах, и на 20 и более процентов для земельных участков, расположенных в других населенных пунктах и за их пределами от его кадастровой стоимости, в качестве кадастровой стоимости принимается рыночная стоимость в текущем использовании земельного участка, которая утверждается решением соответствующего местного исполнительного комитета и в установленном порядке вносится в регистр стоимости. В иных случаях кадастровая стоимость земельного участка не пересматривается.

Дата обновления: 04.01.2018 13:33

Источник: http://www.gomeloblzem.by/o-stoimosti-zem-uch/

Как продать земельный участок государству. Особенности продажи земельного участка государству по кадастровой стоимости

По какой стоимости можно продавать земельный участок: по кадастровой или по рыночной?

Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необходимо убедиться, что данная сделка будет востребована. В противном случае реализовать землю не получится. Руководствоваться при подготовке к передаче прав необходимо действующим законодательством.

Кадастровая стоимость не является рыночной, о чем указано в Федеральном законе №135 «Об оценочной деятельности». Регулирует положение статья №40 «О принципах определения стоимости услуг, работ или товаров для их последующего налогообложения»

Продать участок в ЛО и других областях можно опираясь на Земельный и Гражданский Кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об обороте земель». Стоит учитывать, что в соответствии со статьей ЗК №53, владелец земли может отказаться от права собственности, то есть не продать, а вернуть землю государству.

Тысячи людей уже
нашли дом своей мечты.
Хотите оказаться среди них?

Если вы хотите продать земельный участок государству, а не подарить его, обратитесь к специалистам, которые помогут в его реализации на выгодных условиях.

Государство охотнее покупает регулярно обрабатываемые земли

Можно ли продать земельный участок государству по кадастровой стоимости

Многие хотят узнать, можно ли продать земельный участок государству по кадастровой стоимости, поскольку ее размер, указанный в документах часто завышен. Но нередко эта сумма бывает занижена.

В любом случае она очень отличается от рыночной оценки территории. Поэтому если вы получили согласие от местной администрации на покупку вашей земли, понадобится обратиться к специалистам, занимающимся независимой оценкой.

Поскольку рыночная стоимость не статична, определять ее нужно незадолго до оформления сделки.

Приоритетными для продажи государству, являются земли сельскохозяйственного назначения. Если участок имеет другую сферу применения, придется приложить немало усилий, чтобы доказать его значимость

Обратите внимание, чтобы продать земельный участок в населенном пункте любого региона, нужно пригласить оценщика, который будет располагать свидетельством, подтверждающим его квалификацию.

Оценку надела нужно проводить перед ее продажей

Как государству можно продать земельный участок по кадастровой стоимости

Чтобы продать участок по кадастровой стоимости государству, потребуется сделать следующее:

  • Уведомить местные органы власти о желании продать участок.
  • Подать заявление с указанием стоимости надела.

Ответ на вопрос возможно ли продать земельный участок государству, вы можете получить только в соответствующих инстанциях, рассматривающих подобные заявления. Если ваше предложение заинтересовало соответствующие органы, вы получите уведомление. После этого можно приступать к сбору необходимых документов. Чтобы продать участок без посредников предоставьте оригиналы и копии:

  • Удостоверения личности.
  • Справки из Росреестра.
  • Права собственности продавца на участок.
  • Предстоящего договора КП.
  • Чеков с оплатой государственной пошлины.

При рассмотрении возможности покупки земли государством рассматривается множество факторов

Особенности подготовки договора купли-продажи земельного участка

Чтобы продать землю государству, составляется договор КП. В документе обязательно должны быть указаны:

  • Дата и место подписания договора.
  • Количество экземпляров.
  • Информация об участниках сделки.
  • Полное описание объекта КП.
  • Права и обязанности участников сделки.
  • Стоимость объекта.
  • Порядок и сроки расчета.
  • Время вступления соглашения в силу.
  • Подписи сторон.

В договоре КП указывается полное описание участка и его особенности

В договоре физическое лицо указывает свои паспортные данные, тогда как для органов власти достаточно указания названия структурного отдела

Что учитывается при определении кадастровой стоимости

Перед тем как продать землю государству по кадастровой стоимости необходимо ее рассчитать. При формировании расценок учитывают:

  • Объемы земельного надела.
  • Месторасположение участка.
  • Присутствие или отсутствие строений, их число.
  • Наличие каких-либо пород.
  • Качественные показатели земли.
  • Назначение земельного участка.
  • Состояние инфраструктуры.
  • Надежность имеющихся инженерных коммуникаций.

Нужен агент
по недвижимости?

Месторасположение земли является одним из важных факторов определения кадастровой стоимости

Почему может измениться кадастровая стоимость земельного надела

Обращаясь к органам власти с вопросом, можно ли продать землю государству, необходимо учитывать, что кадастровая стоимость регулярно изменяется. Причинами для переоценки служат:

  • Определение новых границ участка или изменение метража.
  • Перевод разряда земли в другую категорию.
  • Изменение эксплуатационного назначения надела.

Любые изменения размеров или назначения надела отражаются на его кадастровой стоимости

Преобразование удельного показателя земли на общегосударственном уровне также влияет на ее кадастровую оценку

Можно ли продать государству излишки земли, как рассчитать их стоимость, и прочие нюансы сделки, можно узнать у специалистов АН «Колизей». Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода. Кроме того, вы получите консультацию о том, как оформить земельный участок в собственность и варианты оформления земли без проблем. Звоните, мы ответим на все ваши вопросы!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-uchastkov/kak-prodat-zemelnyy-uchastok-gosudarstvu-po-kadastrovoy-stoimosti

Закон для всех
Добавить комментарий