Получение доли собственности через суд

Споры о праве собственности на жилой дом

Получение доли собственности через суд

Александр Григорьевич Родионов,
начальник юридического отдела по Минской области
управления координации правовой работы
юридического департамента ОАО «Белагропромбанк»

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности .

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность) .

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом .

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия — по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц .

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них может быть осуществлен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество .

При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением участников, их доли признаются равными .

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников .

В соответствии со ст. 156 ЖК собственник (собственники) жилого помещения при наличии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений вправе произвести раздел жилого помещения. При отсутствии взаимного согласия на раздел жилого помещения между собственниками жилого помещения раздел производится в судебном порядке.

При отсутствии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений собственник (собственники) вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему (им) изолированных жилых комнат (жилой комнаты) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности.

В соответствии с п.

3 ст. 255 ГК при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно п.20 постановления Пленума Верховного Суда N 2 (далее — постановление N 2) при решении вопроса о том, является ли доля участника долевой собственности в жилом помещении незначительной, суд принимает во внимание общую площадь жилого помещения и размер доли.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст.255 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации.

Стоимость доли собственника в праве собственности на жилое помещение, подлежащая выплате, определяется соглашением всех участников долевой собственности; при отсутствии такого соглашения для определения стоимости доли суд вправе назначать экспертизу .

В заключении судебной строительно-технической экспертизы предлагаются технически возможные оптимальные варианты раздела жилого помещения.

Получение собственником присужденной по решению суда денежной компенсации влечет утрату им права на долю в жилом помещении .

Пунктом 21 постановления N 2 определено, что собственник, заявивший требования об увеличении его доли в жилом помещении с выплатой денежной компенсации в пользу других участников долевой собственности, обязан представить доказательства о наличии у него средств, необходимых для выплаты компенсации.

Отсутствие доказательств, подтверждающих такую возможность, может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований, связанных с выплатой денежной компенсации другим участникам долевой собственности за их долю в праве собственности на жилое помещение (например, о разделе жилого помещения с уменьшением доли одного из участников долевой собственности, о передаче доли в общей собственности с выплатой денежной компенсации ).

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем
имуществе .

Изменение долей собственников жилого дома

Если собственник с соблюдением установленных правил увеличил за свой счет площадь дома или иного строения, находящегося в долевой собственности, путем пристройки, надстройки или перестройки, то по требованию этого собственника доли в общей собственности на дом или строение и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению .

Указанные выше изменения объекта допускаются с согласия всех собственников, разрешения местного исполнительного и распорядительного органа и надлежаще утвержденного проекта. Самовольная надстройка, пристройка или перестройка дома влечет установленную законодательством ответственность и не может служить основанием для изменения долей в общей собственности на жилой дом.

В соответствии с п.

22 постановления N 2 суд вправе удовлетворить иск об изменении долей в общей собственности на жилое помещение, если установит, что пристройка, надстройка или перестройка, повлекшие увеличение площади жилого помещения, осуществлены собственником с соблюдением установленных правил.

Изменение долей в общей собственности на жилое помещение является основанием к удовлетворению требований собственника об изменении порядка пользования жилым помещением, если такой порядок был установлен ранее соглашением участников долевой собственности или решением суда.

Признание права собственности на часть домовладения

При рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом следует иметь в виду, что сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве жилого дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть жилого дома.

Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома. Так, в соответствии с ч. 3 п. 2 ст.

259 ГК имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).

Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.

В соответствии с п.

9 постановления N 2 участие в возведении, приобретении жилого помещения других членов семьи (кроме супругов), родственников и иных лиц может быть основанием для признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение при доказанности, что между этими лицами и застройщиком, приобретателем имелась договоренность о создании общей собственности и в этих целях они вкладывали свой труд и средства на возведение, приобретение жилого помещения. Так, согласно п. 2 ст. 153 ЖК, граждане, вложившие свои денежные средства, денежную жилищную квоту или иное имущество в приобретение или строительство жилого помещения в целях создания общей долевой собственности, имеют право требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в праве общей собственности на это жилое помещение либо право на денежную компенсацию в размере стоимости их доли в праве собственности на это жилое помещение.

Право собственности на строящиеся капитальные строения (здания, сооружения) и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. В случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством .

До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях — до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается .

Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании акта законодательства и не установлен соглашением всех его участников, доли считаются равными .

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества .

Источник: https://ilex.by/spory-o-prave-sobstvennosti-na-zhiloy-dom/

Нюансы материальной компенсации сособственнику стоимости доли имущества, выделение которой является невозможным — PRAVO.UA

Получение доли собственности через суд

При рассмотрении дел, где заявляются требования одного из сособственников о прекращении его права на долю в общем имуществе путем получения от других сособственников денежной компенсации стоимости его доли, выделение которой является невозможным, суды должны установить следующее: действительно ли является невозможным выделение принадлежащей истцу доли в натуре или допускается ли такое выделение в соответствии с законом; пользуются ли общим имуществом другие сособственники — ответчики по делу; выплачивается ли другими сособственниками, которые владеют и пользуются имуществом, материальная компенсация истцу за такое владение и пользование согласно части 3 статьи 358 ГК Украины; в состоянии ли другие сособственники выплатить истцу компенсацию в счет признания за ними права собственности на совместное имущество, и не составит ли это для них чрезмерное бремя

13 января 2016 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-на П. к гр-ке Л. и гр-ке Н.

о прекращении права на долю в общем имуществе путем выплаты компенсации и признании права собственности в целом на имущество за ответчиками, а также о возмещении морального вреда по заявлению гр-на П.

о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 24 апреля 2015 года, установила следующее.

В августе 2007 года гр-н П. обратился в суд с указанным иском. Истец указывал, что ему и ответчикам гр-ке Л. и гр-ке Н. на праве общей долевой собственности, каждому по 1/3 доле, принадлежит двухкомнатная квартира по адресу: *.

Ссылаясь на то, что выделить в натуре принадлежащую ему долю квартиры технически невозможно, сам он в квартире не проживает и потребности в этом не имеет, а квартирой полностью пользуются ответчики, истец просил прекратить его право на долю в квартире, обязать ответчиков выплатить ему рыночную стоимость его доли, признав право собственности на всю квартиру за ответчиками, а также взыскать с ответчиков в его пользу 72 000 грн на возмещение морального вреда.

Решением Приморского районного суда г. Одессы от 13 октября 2014 года исковые требования удовлетворены частично. Прекращено право собственности гр-на П. на 1/3 долю квартиры по адресу: *. Взыскана солидарно с гр-ки Л. и гр-ки Н.

в пользу гр-на П. денежная компенсация стоимости 1/3 доли квартиры в размере, эквивалентном 13 965 долл. США, что по курсу НБУ по состоянию на 13 октября 2014 года составляет 180 887 грн.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Решением Апелляционного суда Одесской области от 1 апреля 2015 года решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 24 апреля 2015 года гр-ну П. отказано в открытии кассационного производства.

В поданном в Верховный Суд Украины заявлении гр-н П. просит отменить решения судов апелляционной и кассационной инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции, ссылаясь на неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно — статей 364, 365 ГК Украины.

Заслушав судью-докладчика, проверив доводы заявления, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины пришла к выводу, что заявление подлежит частичному удовлетворению.

На основании статьи 3604 ГПК Украины Верховный Суд Украины отменяет судебное решение по делу, которое пересматривается на основании неодинакового применения судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, повлекшего принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, если установит, что оно является незаконным.

Судом установлено, что квартира по адресу: * принадлежит на праве общей долевой собственности гр-ну П., гр-ке Л. и гр-ке Н., а доля каждого из сособственников составляет 1/3 квартиры.

Квартира двухкомнатная, выделение принадлежащей гр-ну П. доли квартиры в натуре технически невозможно. Рыночная стоимость квартиры на время проведения ее оценки в 2010 году составляла эквивалент 41 895 долл.

 США, а причитающейся истцу доли — 13 965 долл. США.

Обращаясь с иском в суд, истец ставил цель избавиться от принадлежащей ему доли в квартире путем понуждения ответчиков к выплате ему денежной компенсации за его долю в квартире и признания права собственности на всю квартиру за ответчиками.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался частями 1 и 2 статьи 364 ГК Украины и исходил из того, что выделить принадлежащую истцу долю квартиры в натуре невозможно, а истец дал согласие на материальную компенсацию стоимости его доли.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, применил к спорным правоотношениям положения статьи 365 ГК Украины, которой предусмотрено, что право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других сособственников, если доля является незначительной и не может быть выделена в натуре, вещь является неделимой, совместное владение и пользование имуществом невозможно, такое прекращение не нанесет существенного вреда интересам сособственника и членам его семьи, а поскольку суд может принять решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предварительного внесения стоимости этой доли на депозитный счет суда, что истцом выполнено не было, то требования истца судом первой инстанции ошибочно признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Однако в предоставленных для сравнения определениях Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 2 октября 2013 года и от 29 октября 2014 года суд кассационной инстанции исходил из того, что право сособственника на выделение его доли из общего имущества путем получения денежной компенсации стоимости доли в имуществе регулируется статьей 364 ГК Украины. При этом кассационный суд указал, что такое право истца не может быть ограничено другими сособственниками, и с таким правом сособственника, желающего выделения, корреспондируется обязанность других сособственников выплатить денежную компенсацию доли, размер которой определяется из действительной стоимости имущества на время рассмотрения дела судом. При этом предусмотрено, что обязательным условием назначения денежной компенсации является лишь согласие сособственника, заявившего требование о выделении доли.

Изложенное свидетельствует о том, что существует неодинаковое применение судом кассационной инстанции статей 364 и 365 ГК Украины.

Решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции указанных норм материального права, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины исходит из следующего.

Положения статьи 365 ГК Украины регулируют случаи, когда истец — сособственник имущества добивается лишения права собственности на долю имущества других сособственников — ответчиков по делу.

Следовательно, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, ошибочно применил к спорным правоотношениям положения статьи 365 ГК Украины.

Случаи, когда сособственник имущества желает избавиться от принадлежащей ему доли в общем имуществе путем получения от других сособственников компенсации стоимости принадлежащей ему доли и признания за последними права собственности на все имущество регулируются статьей 364 ГК Украины.

Согласно частям 1, 2 статьи 364 ГК Украины, каждый из сособственников общей долевой  собственности имеет право на выделение в натуре принадлежащей ему доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Если выделение в натуре доли из общего имущества не допускается согласно закону или является невозможным (часть 2 статьи 183 этого Кодекса), сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от других сособственников денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Компенсация сособственнику может быть предоставлена лишь по его согласию.

При этом следует также учитывать, что в силу положений статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 319, 358 ГК Украины все граждане равны в своих правах, всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления этих прав, в том числе по защите права общей долевой собственности.

Правовой режим общей долевой собственности определяется главой 26 ГК Украины с учетом интересов всех ее участников. Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по согласию всех сособственников, а при отсутствии согласия спор решается судом. Независимо от размера долей сособственники при осуществлении указанных правомочий имеют равные права.

Исходя из анализа вышеуказанных норм, с учетом закрепленных в пункте 6 статьи 3 ГК Украины принципов справедливости, добросовестности и разумности, побуждающих суд при разрешении спора учитывать интересы обеих сторон, при рассмотрении дел, где заявляются требования одного из сособственников о прекращении его права на долю в общем имуществе путем получения от других сособственников денежной компенсации стоимости его доли, выделение которой является невозможным, суды должны установить следующее: действительно ли является невозможным выделение принадлежащей истцу доли в натуре или допускается ли такое выделение в соответствии с законом; пользуются ли общим имуществом другие сособственники — ответчики по делу; выплачивается ли другими сособственниками, которые владеют и пользуются имуществом, материальная компенсация истцу за такое владение и пользование согласно части 3 статьи 358 ГК Украины; в состоянии ли другие сособственники выплатить истцу компенсацию в счет признания за ними права собственности на совместное имущество, и не составит ли это для них чрезмерное бремя.

Суд первой инстанции, сделав правильный вывод о регулировании спорных правоотношений положениями статьи 364 ГК Украины, вместе с тем не установил всех указанных выше фактических обстоятельств, от которых зависит правильное разрешение спора, что также лишает возможности Верховный Суд Украины, к полномочиям которого не относятся установление фактических обстоятельств, предоставление оценки или переоценки собранных по делу доказательств, принять новое решение по делу.

При таких обстоятельствах принятые по делу решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 355, пунктом 1 части 1 статьи 3603, подпунктом «а» пункта 1 части 2 статьи 3604 ГПК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:

— заявление гр-на П. удовлетворить частично;

— решение Приморского районного суда г. Одессы от 13 октября 2014 года, решение Апелляционного суда Одесской области от 1 апреля 2015 года и определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 24 апреля 2015 года отменить и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 3 части 1 статьи 355 ГПК Украины.

(Постановление Верховного Суда Украины от 13 января 2016 года. Дело № 6-2925цс15. Председательствующий — Романюк Я.М.Судьи — Гуменюк В.И., Лященко Н.П., Охримчук Л.И., Сенин Ю.Л.)

Источник: https://pravo.ua/articles/njuansy-materialnoj-kompensacii-sosobstvenniku-stoimosti-doli-imushhestva-vydelenie-kotoroj-javljaetsja-nevozmozhnym/

Как продать долю в квартире

Получение доли собственности через суд

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Раздел жилого помещения: требования законодательства и судебная практика

Получение доли собственности через суд

Дом – место, где чувствуешь себя в безопасности, куда мы возвращаемся после трудного рабочего дня и долгожданной поездки на море, место, куда мы приглашаем гостей, где мы живем своей обычной повседневной жизнью.

Но жизнь полна различных обстоятельств и те, с кем мы когда-то делили кров, могут завтра стать чужими людьми и,  если спорные вопросы не удалось разрешить мирно, без обращения в суд, – даже  сторонами судебного спора, в том числе, и о разделе жилого помещения.

Разрешение возникшего спора о разделе жилого помещения в судебном порядке, если такой раздел возможен, потребует значительных материальных затрат, времени  и сил от лиц, вовлеченных в этот процесс.  

Законодатель дал определение жилому помещению. Таковым является помещение, предназначенное для проживания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение, соответствующее санитарным нормам  и   правилам, гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п.14 ст.1 ЖК Республики Беларусь).

Жилыми помещениями являются квартира, жилой дом, жилые комнаты.

Следует отличать раздел жилого помещения в натуре и раздел с выделением изолированного жилого помещения (комнаты или комнат). При разделе в натуре происходит прекращение общей долевой собственности и возникает два и более объекта недвижимости, при  втором варианте – жилое помещение остается  в долевой собственности.

Разделу подлежат лишь жилые помещения,  относящиеся к частному жилищному фонду, и исключительно при условиях, определенных действующим законодательством:

–  наличии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений.

При отсутствии технической возможности на осуществление перепланировки с образованием двух и более жилых помещений собственник (собственники) вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему (им) изолированной жилой комнаты (комнат) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности (ст.156 ЖК Республики Беларусь);

– взаимное согласие. При отсутствии взаимного согласия между собственниками жилого помещения на раздел жилого помещения в натуре раздел производится в судебном порядке (ст.255 ГК Республики Беларусь);

– отсутствие в жилом помещении  не зарегистрированных  в установленном порядке самовольных надстроек, пристроек и (или) перестроек (п.3 ст.156 ЖК Республики Беларусь).

В соответствии со ст. 250 ГК Республики Беларусь, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2).

Если достигнуть согласия не удалось,  раздел жилого помещения возможен в судебном порядке.

Раздел жилой комнаты.

Исходя из требований законодательства и сложившейся судебной практики разделить между сособственниками  жилое помещение в виде одной жилой комнаты в натуре не представляется возможным.

Раздел жилого дома.

При разделе жилого дома в натуре для определения вариантов  раздела домовладения назначается судебно-строительная экспертиза, по результатам которой, при наличии технической возможности, экспертами предлагаются  варианты раздела в натуре с определением перечня работ, необходимых для переоборудования жилого помещения, их стоимость и расчет размера компенсации, подлежащей выплате в пользу лица, которое сохранит за собой право на меньшую, чем до раздела, долю в праве собственности на жилое помещение (так называемое отступление от идеальных долей).  В результате раздела долевая собственность на домовладение прекращается и возникает два и более объекта недвижимости.

Следует отметить, что техническая возможность раздела дома может и отсутствовать, с учетом  требований, предъявляемым к жилым помещениям (кухня не менее 9 кв.м, жилая комната не менее 14 кв.м.), а также требований  градостроительных норм. По указанной причине целесообразно запросить предварительное  мнение специалиста по данному вопросу до обращения в суд.

Раздел квартиры.

В ситуациях,  когда участники долевой собственности ставят вопрос о разделе квартиры, долевая собственность не прекращается, но практически во всех случаях происходит изменение долей в праве собственности с отступлением от размера, так называемых, идеальных долей (размер жилого помещения в натуре соответствует его арифметическому выражению, отраженному в правоустанавливающих документах), Это происходит в связи с тем, что выделить часть квартиры, соответствующую идеальной доле участника долевой собственности, на практике получается крайне редко. При этом подсобные помещения остаются в  общем владении и пользовании.

Не смотря на то, что раздел жилых помещений, как квартиры, так и домовладения, регулируется одной нормой, разница в основных подходах раздела на практике существенная.

Даже при наличии технической возможности на перепланировку квартиры с образованием двух и более жилых помещений (комнат) суды отказывают в удовлетворении требований о разделе квартиры до регистрации таких изменений в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру и получения соответствующих зарегистрированным планировочным решениям правоустанавливающих документов. То есть, если истец просит о выделении  неизолированной жилой комнаты (комнат), либо части квартиры путем переоборудования и перепланировки  с образованием двух и более квартир по аналогии с частным домовладением, либо двух комнат, даже при наличии технической возможности (получения соответствующих технических заключений), произвести раздел  такого жилого помещения будет невозможно.

Судебная практика.

Гражданин А. обратился с иском в суд об изменении долей в праве собственности на квартиру  и ее  разделе. В ходе рассмотрения дела в суде было установлено, что спорная квартира, общей площадью 74,0 кв.м, состоит из трех комнат площадью 14,5 кв.м,  (с балконом, площадью 0,4 кв.

м (площадь 1,2 с понижающим коэффициентом 0,3)), 14,3 кв.м, 13,9 кв.м,  подсобных помещений – кухни, площадью 8,6 кв.м, коридора, площадью 15,3 кв.м, ванной, площадью 3,8 кв.м и туалета, площадью 1,5 кв.м., кладовки, площадью 1,5 кв.м, встроенных шкафов, площадью 0,3 кв.м. и 0,6 кв.м.

        В соответствии с технической документацией на квартиру комнаты, площадью 14,3 кв.м. и 13,9 кв.м. являются  смежными.

В техническом заключении указано, что техническая возможность для проведения работ  по изолированию  жилых комнат  имеется.

Решением  суда Энского района г. А в удовлетворении исковых требований по гражданскому делу по иску А об изменении долей в праве собственности, разделе квартиры, встречному иску Г. об определении порядка пользования жилым помещением было отказано.

В мотивировочной части решения суд указал, что основанием для отказа в удовлетворении требований о разделе квартиры послужило то обстоятельство, что истцом до настоящего времени перепланировка жилого помещения не произведена, а раздел квартиры по варианту раздела, предложенному истцом не возможен до проведения  и утверждения перепланировки, в связи с чем суд пришел к выводу, что истцам и ответчикам в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда кассационной инстанции решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

Таким образом, для производства раздела квартиры, в которой есть  неизолированная жилая (или более) комната, с образованием двух и более жилых помещений (комнат), при отсутствии согласия других сособственников инициатору  раздела придется пройти длительный путь:

  1. Получить техническое заключение о возможности  перепланировки квартиры. Такое заключение можно получить в любой организации, имеющей специальное разрешение на дачу такого рода заключений.
  2.  Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа о согласовании (разрешении) на переустройство и (или) перепланировку.

В случаи отсутствия согласия остальных участников долевой собственности обратиться с иском в суд в порядке ст.

285 ГК Республики Беларусь об устранении препятствий в осуществлении права собственности и признать отказ в даче согласия на реконструкцию (перепланировку) занимаемой квартиры в соответствии с проектом необоснованным с разрешением подать заявление без согласия других сособственников квартиры и иных совершеннолетних членов семьи, иных граждан, совместно проживающих с заявителем, имеющим право владения и пользования жилым помещением.

Обоснование своих требований необходимо основывать на нормах ст.285 ГК Республики Беларусь, ст.17 ЖК Республики Беларусь, а также п.п.1.1.21 п.1.1.

Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь N 200 от 26 апреля 2010 года “Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан”, в соответствии с которым для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление с приложением документов, указанных в приведенном нормативном акте, в том числе письменное согласие вышеуказанных граждан.

Источник: http://moka.by/index.php/от-адвоката/1013-раздел-жилого-помещения-требования-законодательства-и-судебная-практика

Верховный суд разъяснил порядок получения доли в недостроенном доме

Получение доли собственности через суд

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ дала крайне полезное разъяснение, которое касается нарушенных прав дольщиков. ВС по жалобе жительницы Тюмени пересмотрел решение местного суда, который отказал гражданке в просьбе признать за ней право собственности на квартиру в недостроенной девятиэтажке.

ВС: Сделки с недвижимостью после развода не подпадают под Семейный кодекс

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно – подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском.

Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии – стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала.

Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика – внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру.

Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом.

Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

 Закон не предусматривает запрет на получение в собственность объектов незавершенного строительства

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил – дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

ВС РФ объяснит, как применять гуманные поправки в Уголовный кодекс

Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве.

В областном суде такие выводы посчитали неправильными.

Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с “мертвой” фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.

Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов – это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.

Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин – заплатить все и вовремя.

ВС РФ разрешил смягчить наказание за мелкие взятки и кражи

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено.

ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка.

Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.

Есть постановления двух пленумов – Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности.

Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.

Кроме этого есть Закон “О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Из всего этого Верховный суд делает вывод – действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства.

Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств.

Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем – это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.

ВС: За утрату машиной товарной стоимости можно получить компенсацию

По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Верховный суд сказал – тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме.

По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован.

Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

Когда истице облсуд отказывал, он заявил, что гражданка не предоставила доказательства, что на квартиру нет притязаний “третьих лиц”. На это Верховный суд ответил: районный суд установил, что “иных лиц, заявляющих права на спорное помещение, нет”. Это облсуд не увидел. ВС сказал еще – нет и доказательств, что права членов ЖСК в чем-то нарушаются, если будут удовлетворены требования истицы.

Дело Верховный суд велел в апелляции пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2016/10/25/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-polucheniia-doli-v-nedostroennom-dome.html

Закон для всех
Добавить комментарий