Права и обязанности сторон при долевой собственности

Право общей собственности

Права и обязанности сторон при долевой собственности

1. Имущество, которое находится в собственности двух или больше лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).

2. Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности.

3. Право общей собственности возникает на основаниях, не запрещенных законом.

4. Общая собственность считается частичной, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество.

Статья 356. Право общей долевой собственности

1. Собственность двух или больее лиц с определением долей любого из них в праве собственности и общей частичной собственности.

2. Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины.

Статья 357. Определение частиц в праве общей долевой собственности

1. Доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если другое не установлено по договоренности совладельцев или законом.

2. Если размер долей в праве общей частичной собственности не установлен по договоренности совладельцев или законом, он определяется с учетом вклада любого из совладельцев в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.

3. Совладелец имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если улучшение общего имущества, которые нельзя отделить, произведены им своими средствами по согласию всех совладельцев, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

4. Совладелец жилого дома, другого здания, сооружения может сделать в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других совладельцев, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью совладельца, который ее сделал, и не изменяет размера долей совладельцев в праве общей долевой собственности.

5. Улучшение общего имущества, которое можно отделить, является собственностью того из совладельцев, который их сделал, если другое не установлено договоренностью совладельцев.

Статья 358. Осуществление права общей долевой собственности

1. Право общей долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия.

2. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью.

3. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. В случае невозможности этого он имеет право требовать от других совладельцев, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

4. Если договор между совладельцами о порядке владения и пользование общим имуществом соответственно их долям в праве общей частичной собственности удостоверенный нотариально, он является обязательным и для лица, которое приобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество.

Статья 359. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое является общей долевой собственности

1. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое находится в общей долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между совладельцами соответственно их долям в праве общей долевой собственности, если другое не установлено договоренностью между ними.

Статья 360. Удержание имущества, которое находится в общей долевой собственности

1. Совладелец соответственно своей доле в праве общей долевой собственности обязан принимать участие в затратах на управление, удержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборах (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанными с общим имуществом.

Статья 361. Право совладельца распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.

Статья 362. Преобладающее право покупки доли в праве общей долевой собственности

1. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно сообщить другим совладельцам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия, при которых он ее продает.

Если другие совладельцы отказались от осуществления преобладающего права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества – на протяжении десяти дней со дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

3. Если желание приобрести долю в праве общей частичной собственности обнаружили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

4. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преобладающего права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

5. Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.

Статья 363. Момент перехода доли в праве общей долевой собственности к приобретателю по договору

1. Доля в праве общей долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если другое не установлено договоренностью сторон.

2. Доля в праве общей долевой собственности по договору, который подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, переходит к приобретателю соответственно статье 334 Гражданского кодекса Украины.

Статья 364. Выделение доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

2. Если выделение в натуре доли из общего имущества не допускается согласно закону или является невозможным (часть 2 статьи 183 Гражданского кодекса Украины), совладелец, который желает выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Компенсация совладельцу может быть предоставлена лишь за его согласием.

3. Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 365. Прекращение права на часть в общем имуществе по требованию других совладельцев

1. Право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если:

  1. доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;
  2. вещь является неделимой;
  3. общее владение и пользование имуществом является невозможным;
  4. такое прекращение не причинит существенного ущерба интересам совладельца и членам его семьи.

2. Суд постановляет решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предшествующего внесения истцом стоимости этой частицы на депозитный счет суда.

Статья 366. Обращение взыскания на долю в имуществе, находящегося в общей долевой собственности

1. Кредитор совладельца имущества, находящегося в общей долевой собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделе доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

Если выдел в натуре доли из общего имущества повлечет изменение его назначения или против этого возражают другие совладельцы, спор решается в суде.

2. В случае невозможности выдела в натуре доли из общего имущества или возражения других совладельцев против такого выделения кредитор имеет право требовать продажи должником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением суммы выручки на погашение долга.

В случае отказа должника от продажи своей доли в праве общей долевой собственности или отказа других совладельцев от приобретения доли должника кредитор имеет право требовать продажи этой доли с публичных торгов или перевода на него прав и обязанностей совладельца-должника, с проведением соответствующего перерасчета.

Статья 367. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено в натуре между совладельцами по договоренности между ними.

2. В случае деления общего имущества между совладельцами право общей долевой собственности на него прекращается.

3. Договор о делении недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 368. Право общей совместной собственности

1. Общая собственность двух или больше лиц без определения долей любого из них в праве собственности является общей совместной собственностью.

2. Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, территориальные общины, если другое не установлено законом.

3. Имущество, приобретенное супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, если другое не установлено договором или законом.

4. Имущество, приобретенное в результате общей работы и за общие денежные средства членов семьи, является их общей совместной собственностью, если другое не установлено договором, заключенным в письменной форме.

Статья 369. Осуществление права общей совместной собственности

1. Совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев.

В случае совершения одним из совладельцев сделки относительно распоряжения общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех совладельцев.

Согласие совладельцев на совершение сделки относительно распоряжения общим имуществом, которое подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, может быть выражено письменно и нотариально удостоверено.

3. Совладельцы имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок относительно распоряжения общим имуществом.

4. Сделки относительно распоряжения общим имуществом, совершенные одним из совладельцев, могут быть признаны судом недействительным по иску другого совладельца в случае отсутствия у совладельца, совершившего сделку, необходимых полномочий.

Статья 370. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Совладельцы имеют право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности.

2. В случае выдела доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли любого из совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

3. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, осуществляется в порядке, установленном статьей 364 Гражданского кодекса Украины.

Статья 371. Обращение взыскания на часть имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Кредитор совладельца имущества, находящегося в общей совместной собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделении доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

2. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, для обращения взыскания на нее осуществляется в порядке, установленном статьей 366 Гражданского кодекса Украины.

Статья 372. Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть разделено между совладельцами по договоренности между ними.

2. В случае деления имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними или законом.

По решению суда доля совладельца может быть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, которые имеют важное значение.

3. В случае деления имущества между совладельцами право общей совместной собственности на него прекращается.

4. Договор о делении недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

127851

Источник: https://meget.kiev.ua/kodeks/grazdanskiy-kodeks/glava-26/

Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

Права и обязанности сторон при долевой собственности

/ Жилищные споры / Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

Просмотров 177

Мой дом – моя крепость… этот постулат знаком уже давно, и до сих пор не теряет своей актуальности. Правда, на практике это работает не во всех случаях. Многие собственники квартиры требуют соблюдения прав, но не выполняют своих обязанностей. Отсюда возникают противоречия, ссоры и желание избавиться от неугодных жильцов.

Так ли важно соблюдать права и обязанности при долевой собственности на квартиру? Чем грозит нарушение чужих интересов? Предупрежден – значит вооружен! Разберемся в правах и обязанностях дольщиков по отношению к квартире.

Перечень прав долевых собственников квартиры

Обладание долей автоматически наделяет человека и другими правами. Представим их в виде отдельных разделов статьи.

Выделение в натуре

Совсем необязательно делить жилплощадь с другими собственниками. Любой владелец имеет право выделить долю в натуральном эквиваленте и стать хозяином комнаты (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Если выделение затруднительно, можно потребовать компенсацию. Своеобразный обмен доли на деньги остальных совладельцев.

Отделение предполагает выход из состава долевых собственников. Человек переводит долю в изолированное жилое помещение. Технически это практически нереально, так что 95% случаев заканчиваются выплатой компенсации.

Продажа доли

Очевидный вариант, который позволит получить деньги за долю в квартире. Цена может быть любой, но обычно за долю много не выручишь. Поэтому нужно искать вариант, кто купит часть жилья?

Здесь действует 30-дневный приоритет в покупке доли – им обладают остальные совладельцы квартиры (ст. 250 ГК РФ). Если они не хотят выкупать за предложенную цену, право переходит сторонним кандидатам.

Пример:

Пятеро наследников оформили 3-комнатную квартиру своего отца. Жена, дочь и двое сыновей имели интерес к недвижимости. А вот племянник умершего особых видов на 1/10 долю не имел. Зато хотел выручить за нее денежную сумму. Остальные совладельцы квартиры сразу проявили интерес к доле племянника. Последний предложил выкупить его долю за 70 000 рублей.

Четверо наследников не возражали против такой цены. Обсудив ситуацию в семейном кругу, они приняли решение. Согласно договоренностям, долю выкупит младший брат – он нуждался в увеличении доли больше остальных. Стороны ударили по рукам и зарегистрировали сделку у нотариуса.

Племянник вышел из числа совладельцев квартиры, но получил деньги за проданную долю.

Сдача в аренду, найм

Участники долевой собственности могут распорядиться имуществом по соглашению. Если один из владельцев захочет сдать свою долю в аренду (найм), ему предстоит уведомить остальных жильцов.

Отметим, что если доля не представлена в виде комнаты, ее нельзя сдать в аренду. Прежде чем воспользоваться своим правом, дольщик должен потребовать от других предоставить ему право занять комнату – соразмерно с долей в общем праве (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Затем можно искать наймодателя и заключать договор найма жилого помещения (комнаты).

Дарение

Встречается чаще остальных сделок с долей в квартире. Особых сложностей с дарением доли нет – достаточно найти подходящего кандидата и заверить договоренности (ст. 572 ГК РФ). Уведомлять остальных дольщиков о дарении не нужно. Почему? Узнать ответ вы сможете в статье «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников».

Пример:

Бабушка имела в собственности ¼ часть квартиры. Вместе с ней жили другие дольщики: дочь с мужем и 2-летний внук. Учитывая, что жизнь не вечна, бабушка решила подарить внуку свою долю. Ребенок не мог участвовать в сделке в силу малолетства. Его интересы представляла мать – дочка бабушки.

Стороны посетили нотариуса, заключили договор дарения и отнесли его в Росреестр. Вскоре им выдали документ о перераспределении долей в общем праве – одаряемый ребенок стал владельцем ½ части квартиры. Мать и отец остались с ¼ на каждого.

Бабушка перестала считаться собственником, но сохранила право на проживание в квартире.

Обмен долями

Совладельцы могут обменять одну жилищную долю на другую – с доплатой или без доплаты. Сделка совершается по аналогии с куплей-продажей (ст. 567 ГК РФ). Жилье должно иметь одинаковый статус – приватизированное или муниципальное (см. «Обмен долями в квартирах между родственниками»).

Обмен возможен как в рамках одной квартиры, так и в пределах разных объектов. Запреты на размер долей не предусмотрены – например, родственники могут обменять ¼ на ⅔ часть квартиры. Разница в цене обязывает уплатить подоходный налог – НДФЛ от суммы договора мены.

Залог под кредит (ипотека)

Если у собственника есть доля, но ему срочно нужны деньги – он может взять банковскую ссуду.

Какие есть варианты с займом:

Получатель ссуды обязан учесть интересы остальных дольщиков – приоритетное право выкупа доли. Если вопросов не возникает, можно обращаться в банк. Стороны заключают залоговый договор, деньги выдаются в соответствии с кредитным соглашением.

Завещание

Один из способов распорядиться долей в квартире – включить ее в завещательный акт (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Собственник имеет право передать часть жилья наследникам. Уведомление остальных дольщиков не требуется.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Даже если завещания не будет, доля достанется наследникам по закону. Далее, им придется делить часть жилья на меньшие величины.

Оформление регистрации (прописка)

Наличие доли даёт возможность проживания в квартире. Одновременно собственник может прописывать и третьих лиц:

  • родных и усыновленных детей – без согласия остальных совладельцев;
  • родню, супруга, других людей – при согласии дольщиков.

Нарушения могут привести к судебным разбирательствам. Следует помнить и о правах совладельцев. Если вселение происходит без их согласия, дело окончится подачей иска о принудительном выселении квартирантов.

Распределение доходов

Недвижимость – это ценный объект, который может давать неплохую прибыль. Например, сдача в коммерческую аренду или обычный найм. Доходы делятся между всеми владельцами. За основу берется процент в общем праве.

Пример:

Огурцов, Сойкин и Рысин сдавали жилье квартирантам, а сами жили отдельно. Они получали ежемесячный платеж за квартиру – 30 000 рублей. Размеры долей были равными – ⅓ на человека. Следовательно, и прибыль делится в равных пропорциях:

30 000 рублей / 3 человек = 10 000 рублей на одного собственника.

Жилье сдавалось официально, Огурцов, Сойкин и Рысин оплачивали налоги. Согласно подсчетам, НДФЛ за месячный период:

10 000 рублей * 13% = 1 300 рублей.

Перечень обязанностей при долевой собственности на квартиру

Наряду с правами имеются и обязанности.

Представим их в виде отдельной таблицы:

НаименованиеОсобенности
Вносить коммунальные платежиОбязанность жильцов квартиры – оплачивать коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ). Если кто-то из собственников не платит, долг числится за всеми совладельцами. Выходом из положения может стать разделение лицевых счетов – добровольно или в судебном порядке
Уплачивать налогиНачисление налогов связано с размерами долей. Чем больше доля – тем выше налог на недвижимость. Квитанция из ФНС приходит раз в год, а оплатить можно любым удобным способом: • в кассе банка;• через терминал;• личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;• через Госуслуги;• онлайн-сервисы банков. Если собственник не оплачивает налог, долг числится только за ним – в этом плане совладельцы не несут расходов друг за друга
Сообщать о намерениях: • продать;• заложить;• сдать в аренду;• обменять долю в квартиреПрежде чем предлагать долю третьим лицам, собственник обязан: • известить о сделке остальных дольщиков;• назначить выкупную стоимость – одинаковую для всех;• ожидать ответов со стороны владельцев – 30 дней или согласия выбранного кандидата.Неисполнение обязанности чревато оспариванием сделки с долей. Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, остальные совладельцы могут подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Разумеется, при условии, что у них есть деньги на выкуп доли.
Содержать общее имущество, производить ремонт жилых помещений (комнат)Нежилые и жилые помещения в квартире со временем изнашиваются. Ремонт и обслуживание осуществляют сами дольщики:• расходы поровну – реконструкция кухни, коридора, кладовой, балкона, ванной, туалета);• по размеру долей (например, каждый свою комнату – если доля представлена в виде помещения).Существенное улучшение имущества за свой счет дает право увеличить размер имеющейся доли или потребовать компенсации от остальных (п. 3 ст. 245 ГК РФ)

Пример:

Сергей, Марина и Олег владели 2-комнатной квартирой на праве долевой собственности. Олег вообще не платил квартплату, за ним уже числился приличный долг. Чтобы не доводить дело до иска со стороны УК, Сергей и Марина решили добиться раздела лицевых счетов. Согласия Олега получено не было, он не появлялся в квартире.

Совладельцы составили коллективный иск о принудительном разделе лицевых счетов. Вместе с этой просьбой Марина и Сергей потребовали взыскать часть задолженности. Оказалось, что вначале собственники платили за Олега и у них сохранились электронные чеки.

Истцы заявили, что ответчик не живет в квартире, не оплачивает текущие расходы (замена стояков, батарей, окон). Информация была приобщена к иску в виде приложений. Мировой судья вынес решение в пользу Сергея и Марины: лицевой счет был разделен на три отдельных, ответчика обязали компенсировать истцам часть задолженности.

Текущие долги Олега закрепили в его лицевом счету. Ответчик начал погашать задолженность и штрафные пени за просрочку.

Таким образом, совладельцы имеют равные права и несут обязанности. Разрешены возмездные и безвозмездные сделки с долей в квартире. Обязанности связаны с расходами и уведомлением дольщиков. Неисполнение может привести к судебным тяжбам.

Знание прав не освобождает от обязательств. Очень многие собственники забывают об этом. Отсюда и рост противоречий, обмана и даже преступлений на бытовой почве. Чтобы не допустить злоупотреблений, желательно иметь под рукой юридические знания.

Если вам нужна срочная юридическая помощь, задайте вопрос нашим юристам. Эксперты помогут защитить ваши интересы, оспорить действия оппонента и аргументировать позицию.

Не нужно мириться с нарушением своих прав – обращайтесь к юристам и добивайтесь справедливости!

Смотрите видео о полномочиях долевых собственников жилья:

Источник: http://law-divorce.ru/prava-i-obyazannosti-sobstvennikov-pri-dolevoj-sobstvennosti-na-kvartiru/

Аналитика Публикации

Права и обязанности сторон при долевой собственности

Если объект недвижимости находится в собственности двух и более лиц, заключение любых сделок с таким имуществом, в том или ином виде, предполагает согласование со всеми его собственниками.

Разберемся подробнее, на что следует обращать внимание при покупке или аренде объекта недвижимости, когда имеет место быть множественность лиц на стороне собственника недвижимости.

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, считается принадлежащим им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом на делимое имущество общая собственность возникает в случаях, предусмотренных договором или законом (например, в соответствии с положениями ст.

290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома; общая долевая собственность возникает также в результате заключения договора простого товарищества (договора о совместной деятельности в силу ст. 1043 ГК РФ))[1].

По общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, общая собственность на недвижимое имущество считается долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (так, например, законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности).

Различия режимов долевой и совместной собственности заключаются в особенностях владения, пользования и распоряжения имуществом. В чем состоят эти особенности, рассмотрим далее.

N.B. Доля в праве собственности на имущество не предполагает выделения конкретной части имущества, а выражается в объеме правомочий собственника по отношению к общему имуществу (например, 1/2, 1/3 и т.п.

) Таким образом, при оформлении права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется государственная регистрация долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости (а не долей в имуществе, например в здании, выделенных в натуре)[2].

Порядок распоряжения общим имуществом

Порядок распоряжения общим имуществом зависит в первую очередь от режима собственности на такое имущество (совместная или долевая), но в любом случае распоряжение таким имуществом так или иначе осуществляется по согласованию со всеми участниками общей собственности.

Так, по общему правилу, каждый участник совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения участников или закона (определенные особенности владения, пользования, распоряжения общим имуществом, например, предусмотрены в отношении общего имущества супругов).

Совершенная участником совместной собственности сделка по распоряжению общим имуществом может быть признана недействительной по требованию других участников по мотивам отсутствия у лица, совершившего сделку, необходимых для этого полномочий. При этом признание сделки недействительной в данном случае возможно исключительно при условии, что контрагент знал или заведомо должен был знать об отсутствии полномочий на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, при условии соблюдения при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, которое имеют остальные участники долевой собственности перед третьими лицами, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом.

Соответственно, для выполнения данного условия продавец доли должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки.

Если остальные участники долевой собственности не реализуют преимущественное право на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Важно учитывать, что уступка преимущественного права покупки доли законом не допускается.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На практике, как правило, сособственники имущества, находящегося в долевой собственности, для целей передачи его в аренду предпочитают заключать между собой соглашения, определяя в натуре части объекта (например, отдельные помещения в здании), соответствующие размеру долей в праве, и устанавливая, что распоряжение такими частями осуществляется каждым собственником самостоятельно[3]. В таком случае арендодателем по договору может выступать один собственник, что значительно упрощает жизнь арендатора.

При наличии такого соглашения собственников арендатору необходимо обращать особое внимание на то, требуется ли по условиям данного соглашения получение согласия иных сособственников на передачу имущества в аренду и, если требуется, получено ли такое согласие надлежащим образом.

Важно учитывать, что договор аренды, заключенный без получения такого согласия, может быть признан недействительным в судебном порядке[4].

При этом сособственник, без согласия которого имущество передано в аренду, вправе предъявить к арендатору и сособственнику, выступившему арендодателем по договору, требование о взыскании всех доходов, которые данные лица извлекли или должны были извлечь, при условии, что они знали об отсутствии у арендодателя права на заключение договора аренды.

Вместе с тем в удовлетворении требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время пользования объектом аренды по договору, заключенному с таким неуправомоченным лицом, может быть отказано[5].

Очевидно, что необходимость согласования условий сделки со всеми участниками собственности значительно усложняет переговорный процесс.

Это, в частности, объясняет, почему на практике договоры с множественностью лиц на стороне арендодателя встречаются довольно редко.

Таким образом, во избежание споров, сособственникам рекомендуется согласовать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, определив конкретные части имущества, которые соразмерны их долям в праве, и передавать их в аренду самостоятельно.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению с другими участниками собственности, а при недостижении такого соглашения – в судебном порядке, либо, если выдел соответствующей доли по тем или иным причинам невозможен, вправе требовать выплаты ему компенсации стоимости доли (ст. 252 ГК РФ).

Таким образом, во избежание рисков оспаривания сделки в отношении недвижимого имущества, которое находится или ранее находилось в общей собственности, необходимо перед ее совершением проверять правомерность приобретения продавцом титула собственника, наличие у него должных правомочий на распоряжение имуществом, соблюдение правил о преимущественном праве покупки доли (если применимо) и иных согласованных участниками порядка и условий распоряжения общим имуществом (при наличии).

Порядок пользования общим имуществом

Множественность на стороне собственника имущества предполагает необходимость согласования порядка осуществления прав и несения обязанностей в отношении данного имущества со всеми участниками общей собственности.

На практике значительное количество споров возникает в связи с нарушением собственниками или иными правообладателями объектов недвижимости установленного порядка пользования общим имуществом, в частности в связи с использованием общего имущества без согласования с другими собственниками (например, в связи с самовольным использованием фасадов, крыш для размещения рекламных конструкций, самовольного занятия чердачного, подвального пространства здания для размещения, складирования на их территории имущества одного из собственников помещений в данном здании, несогласованное размещение оборудования и т.п.)

В качества примера последствий несогласования со всеми собственниками порядка использования общим имуществом можно привести дело по заявлению товарищества собственников жилья к банку об истребовании из незаконного владения помещения общего пользования, расположенного на первом этаже здания многоквартирного дома, об обязании привести имущество в первоначальное состояние и о взыскании с ответчика неосновательного обогащения (см. Определение ВС РФ от 05.12.2016 по делу № 304-ЭС16-10165)[6].

Заявленные требования в рамках указанного выше дела были мотивированы тем, что банк, являясь собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, самовольно занял помещение вестибюля, являющегося местом общего пользования, используя его в своих интересах в качестве офиса, чем, по мнению истца, нарушил права и законные интересы других собственников помещений многоквартирного дома.

Решением суда первой инстанции, которое поддержала высшая судебная инстанция, заявленные исковые требования были удовлетворены.

В отсутствие соблюдения порядка пользования общим имуществом Верховный Суд сделал вывод о том, что судом первой инстанции обоснованно были оценены действия ответчика как повлекшие ограничение доступа других собственников помещений в многоквартирном доме в спорное помещение и нарушающие права общей долевой собственности.

Источник: https://www.vegaslex.ru/analytics/publications/plurality_of_persons_on_the_side_of_the_contractor_the_owner_of_the_property_what_to_consider_prospe/

Неотделимые улучшения в общем имуществе: нужно ли согласие других собственников на увеличение доли лица, которое их произвело?

Права и обязанности сторон при долевой собственности

По общему правилу участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли (п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса). Важно, чтобы при этом был соблюден порядок использования общего имущества, который осуществляется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ).

Значит ли это, что для увеличения своей доли лицу, которое произвело улучшение имущества, нужно получить согласие другого собственника? Или вполне достаточно согласия на осуществление самого улучшения? Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не смогли прийти к общему мнению, поэтому Верховному Суду Российской Федерации пришлось их рассудить.

Суть спора

3 ноября 2006 года общество “Ф” и организация “Б” стали собственниками столовой площадью 778,5 кв. м. Общество получило 4/5 в праве общей долевой собственности, а организация – оставшуюся 1/5.

Порядок пользования общим имуществом, а также свои права и обязанности участники согласовали в договоре от 1 июня 2009 года.

В частности, они предусмотрели обязанность организации “Б” согласовывать с обществом “Ф” реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.

За период с 2009 по 2011 годы организация провела реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Помещение претерпело перепланировку, а над комнатами первого этажа появилась антресоль. В итоге общая площадь помещения столовой увеличилась на 174,8 кв. м, то есть до 953,3 кв. м.

Стороны обратились в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на увеличенную площадь, и оно было зарегистрировано за ними в прежних долях (то есть 1/5 – за организацией, а 4/5 – за обществом).

Однако организация “Б”, полагая, что произведенные ею улучшения повлекли изменение ее доли в праве на общее имущество, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу “Ф” о признании за ней права на долю 3305/9533 в отношении помещения столовой площадью 953,3 кв. м, а за ответчиком – права на долю 6228/9533.

О том, какие улучшения могут считаться отделимыми, узнайте из материала “Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества” в “Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Получить доступ

Тем не менее, суд в удовлетворении исковых требований отказал (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 августа 2015 г. по делу № А32-18401/2015). Свое решение он мотивировал тем, что пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, для изменения долей в общей собственности в связи с произведенными неотделимыми улучшениями имущества собственнику нужно не только доказать осуществление неотделимых улучшений, но и получить согласие сособственников на изменение долей. Однако такое соглашение между сторонами не заключалось.

На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцом не был соблюден порядок пользования общим имуществом.

А вот апелляция сочла иначе. Суд учел положения заключенного сторонами договора о пользовании общей собственностью. Этим договором был регламентирован порядок согласования вторым собственником реконструкции и технического переоборудования помещений.

В рассматриваемом споре такое согласие было выражено в письменной форме и представлено в виде переписки сторон, которая, как отметил суд, свидетельствует о наличии согласия ответчика на проведение истцом реконструкции.

Этого, по мнению апелляции, вполне достаточно для того, чтобы считать порядок пользования общим имуществом соблюденным. В связи с этим суд пришел к выводу, что истец имеет право на увеличение доли в праве общей долевой собственности на спорное помещение.

Решение нижестоящей инстанции при этом было отменено (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. № 15АП-18487/15).

Кассация, напротив, с позицией суда апелляционной инстанции не согласилась и, отменив его, оставила в силе решение суда первой инстанции (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2016 г. № Ф08-2449/16).

Суд округа согласился с решением Арбитражного суда Краснодарского края в том, что наличие согласия ответчика на реконструкцию не является согласием на увеличение доли истца.

И поскольку соглашение сторон об изменении долей в праве общей собственности отсутствует, порядок пользования общим имуществом нельзя считать соблюденным. Следовательно, оснований для увеличения доли организации “Б” не имеется.
 

Позиция ВС РФ

КРАТКО

Реквизиты решения: Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315.

Требование заявителя: Признать за ним право на увеличение доли в общем имуществе в связи с произведенными неотделимыми улучшениями, несмотря на отсутствие согласия на это со стороны второго собственника.

Суд решил: Иск удовлетворить, поскольку для изменения доли необходим лишь факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества, согласованных с другим собственником. Согласие на увеличение самой доли при этом не требуется.

В результате истец был вынужден обратиться в ВС РФ с жалобой, в которой просил отменить акты судов первой и кассационной инстанций и оставить в силе апелляционное постановление. И Судебная коллегия по экономическим спорам согласилась с ним (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315).

Суд отметил, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на увеличение своей доли, если эти улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия на то остальных участников (п. 3 ст. 245, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, сделал вывод ВС РФ, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, – это увеличение доли лица, которое их произвело.

В данном случае на выполнение истцом работ, повлекших перепланировку и увеличение площади недвижимого имущества, было получено согласие второго участника. То есть неотделимые улучшения были произведены с соблюдением установленного собственниками порядка его использования и без возражений одного собственника на их выполнение за счет другого.

Поскольку стороны не согласовали иные последствия улучшения общего имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно, по мнению Суда, усмотрел основания для увеличения доли организации “Б” в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Более того, добавил ВС РФ, вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии на то согласия других участников противоречит закону, не предусматривающему такого дополнительного основания для увеличения доли. Для изменения доли необходим лишь сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним из собственников, но при обязательном соблюдении порядка пользования общим имуществом. А именно, при согласии других собственников на выполнение неотделимых улучшений.

Иной подход, по мнению ВС РФ, влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, который тем самым повысил имущественную оценку своей доли, но отказывается при этом увеличить долю участника, выполнившего эти улучшения. Тогда как никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

С учетом этого ВС РФ отменил обжалуемые судебные акты и оставил без изменения Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, признав право истца на увеличение его доли в праве общей долевой собственности на помещение столовой до 3305/9533.

Источник: http://www.garant.ru/article/1089037/

Закон для всех
Добавить комментарий