Предусмотрено ли ограничение по стоимости долей к выкупу в квартире?

Способы изменений состава участников ТОО – Статья

Предусмотрено ли ограничение по стоимости долей к выкупу в квартире?

Попробуем проанализировать способы изменений состава участников ТОО более подробно, опираясь исключительно на нормы действующего законодательства о ТОО.

Продажа / иной способ уступки доли ТОО (дарение, мена и др.)

Право на свободный выход участников из ТОО не предусмотрено, однако закон предоставляет участникам ТОО право прекратить участие в ТОО путем отчуждения их долей (п.п. 5 п. 1 ст. 11 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»), т.е. передачи прав на долю их обладателем другому лицу.

Для простоты и наглядности рассмотрим данные способы изменения состава участников в зависимости от того, какому лицу осуществляется уступка доли: участнику ТОО либо третьему лицу (лицо (физическое или юридическое), не являющееся стороной в обязательстве, но в силу закона или договора способное приобретать по нему гражданские права и обязанности).

  • Уступка доли одним из участников ТОО другому участнику ТОО

Участники ТОО пользуются преимущественным перед третьими лицами правом покупки доли (части доли) участника при ее продаже кем-либо из участников. Таким правом может воспользоваться каждый участник ТОО (п. 1 ст. 31 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»).

Предпринимаемые действия сторон:

  • участник ТОО, продающий долю (часть доли) письменно извещает о своем намерении исполнительный орган ТОО (единоличный или коллегиальный) с указанием предполагаемой цены продажи;
  • участник ТОО, покупающий долю (часть доли) после получения извещения исполнительного органа о предложении участника ТОО своей доли к продаже, в течение 7-ми дней извещает исполнительный орган ТОО о своем намерении приобрести предлагаемую к продаже долю (часть доли).

Если общая величина поступивших предложений участников не превышает размера продаваемой доли, каждый из них приобретает ту ее часть, которую он указал в уведомлении. Оставшаяся часть доли может быть отчуждена третьему лицу, если до такого отчуждения не поступит дополнительных предложений от участников ТОО.

При приобретении отчуждаемой доли (ее части) участником (участниками) ТОО его (их) доля в уставном капитале ТОО соответственно увеличивается.

Правила продажи доли участнику ТОО также применяются при отчуждении доли по договору мены.

Участник ТОО вправе продать или иным способом уступить свою долю в имуществе ТОО или ее часть одному или нескольким участникам данного ТОО по своему выбору. Согласия ТОО или других участников на это не требуется.

Кроме того, учредительными документами ТОО может быть предусмотрено ограничение максимального размера доли, принадлежащей одному участнику ТОО, либо предусмотрено ограничение изменения соотношения долей участников ТОО, – поэтому, при уступке доли, данные условия подлежат обязательному соблюдению (п.

2 ст. 29 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»).

  • Уступка доли одним из участников ТОО третьему лицу

Предпринимаемые действия сторон:

  • Участник ТОО, продающий долю (часть доли):
    • письменно извещает о своем намерении исполнительный орган ТОО (единоличный или коллегиальный) с указанием предполагаемой цены продажи;
    • ожидает выкупа доли (ее части) участниками ТОО в течение одного месяца со дня направления исполнительному органу ТОО извещения о предложении доли к продаже;
    • продает долю (невыкупленную ее часть) третьему лицу по цене не ниже той, какая была указана в извещении (при отчуждении по более низкой цене – договор о купле-продаже доли может быть признан недействительным, а участники вправе повторить процедуру реализации преимущественного права покупки доли с учетом фактической продажной цены доли (ее части)).
  • Исполнительный орган ТОО в течение 7-ми дней с момента получения от участника ТОО извещения о предложении доли к продаже, извещает об этом всех участников ТОО.

При продаже доли (ее части) третьему лицу с нарушением преимущественного права покупки (право участника ТОО претендовать в первоочередном порядке, в случае продажи другим участником того же ТОО своей доли, на покупку продаваемой доли участника в уставном капитале ТОО) любой участник ТОО вправе в течение 3-х месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (т.е. купить продаваемую долю).

При нежелании участников воспользоваться преимущественным правом покупки доли (ее части) при ее продаже третьему лицу, преимущественным правом покупки, может воспользоваться само ТОО (цена определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения – судом), но обязанность по приобретению доли участника на ТОО возложить нельзя.

Учредительными документами ТОО может быть предусмотрено, что продажа участником своей доли третьему лицу допустима лишь с соблюдением определенных условий в них оговоренных (за исключением продажи доли, принадлежащей государству(п. 3 ст. 30 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»)). Не соблюдение данных условий может привести к признанию недействительности договора купли-продажи доли.

В случае, когда, по не зависящим от продавца обстоятельствам, продажа доли, не может быть произведена с соблюдением указанных запрещений или ограничений, – продающий долю участник вправе обратиться к ТОО с требованием выкупить эту долю или разрешить ее продажу третьему лицу.

Правила продажи доли третьему лицу также применяются при отчуждении доли по договору мены.

По общему установленному законом правилу, отчуждение участником ТОО своей доли (ее части) третьим лицам допускается. Однако, учредительными документами ТОО, его участниками, могут быть предусмотрены и ограничения, в этом случае будут действовать условия учредительных документов ТОО (за исключением продажи доли, принадлежащей государству13).

Лицо, ставшее участником ТОО вследствие покупки доли выбывшего участника или по иным основаниям перехода доли, считается присоединившимся к учредительному договору и уставу ТОО с момента перехода права на долю(п. 2 ст. 22 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной»).

Важно отметить то обстоятельство, что доля участника в имуществе ТОО может быть отчуждена лишь в той части вклада участника, в какой этот вклад им оплачен (п. 1 ст. 29 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»).

Это означает, что если, например, учредительным договором установлено внесение участником ТОО, решившим произвести отчуждение доли, 50 000 тенге (50% доли), а он к моменту принятия решения об уступке внес лишь 25 000 тенге (25% доли), то всю свою номинальную долю в размере 50 000 тенге (50% доли) уступать он не вправе, а только лишь оплаченную ее часть, т.е. любой размер доли до 25%. При невозможности продажи невнесенной части вклада в срок, установленный решением общего собрания участников ТОО (не более 1 года со дня регистрации ТОО), на эту сумму уменьшается уставный капитал ТОО и соразмерно изменяются доли участников в уставном капитале ТОО (ч. 2 п. 4 ст. 24 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»).

Важно помнить, что учредительными документами ТОО может быть (п. 3 ст. 28 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»):

  • ограничен максимальный размер доли, которая может принадлежать одному участнику ТОО;
  • ограничена возможность изменения соотношения долей участников ТОО.

Способ, когда участник ТОО продающий, или иным образом уступающий свою долю в ТОО участникам данного ТОО, либо третьим лицам, для самого ТОО является наиболее простым по следующим основаниям:

  • размер уставного капитала ТОО не меняется (его не нужно уменьшать, как, например, при выкупе);
  • ТОО не принимает участия в расчетах между выбывающим участником и приобретающими лицами.

Принятие новых участников с увеличением уставного капитала ТОО

При принятии в состав ТОО новых участников происходит увеличение уставного капитала ТОО, при этом, по общему согласию участников ТОО, происходит перерасчет долей всех участников в уставном капитале ТОО.

При этом, в случае, если увеличение уставного капитала не состоялось (например, в следствии не извещения регистрирующего органа – территориального органа Министерства юстиции РК – об увеличении уставного капитала), третье лицо, намеревавшееся вступить в ТОО и внесшее свой вклад, вправе требовать от ТОО возврата вклада и уплаты неустойки за неправомерное пользование чужими деньгами (ст. 353 Гражданского кодекса РК).

Полное погашение товариществом доли участника (выкуп доли)

В результате полного погашения товариществом доли участника ТОО происходит уменьшение уставного капитала ТОО, при этом доли остальных участников ТОО соразмерно изменяются (ст. 27 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»). При выкупе доли ТОО цена доли определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения – судом.

ТОО, по решению общего собрания участников ТОО, вправе, вместо погашения доли, при нежелании участников приобрести долю, выкупленную ТОО у выбывшего участника, – продать эту долю от имени товарищества третьему лицу.

Выкуп доли участника ТОО может также наступить при:

  • принятии общим собранием участников ТОО решения о внесении участниками дополнительных взносов в имущество ТОО и при отказе участников от принятия участия в ании по этому вопросу, либо в воздержании по рассматриваемому вопросу, – в этом случае такие участники вправе потребовать выкупа их долей участниками, авшими за внесение дополнительных взносов. Участники, авшие за дополнительные взносы, выкупают доли пропорционально своим долям в уставном капитале ТОО, при этом дополнительные взносы вносятся только по окончании расчетов с участниками, заявившими требование о выкупе их долей (п. 1 ст. 39 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»);
  • не присутствии участников на общем собрании участников ТОО при решении данным собранием вопроса о реорганизации ТОО, либо авшие против такого решения, – в этом случае такие участники вправе требовать выкупа своих долей участниками, авшими за реорганизацию ТОО (ст. 66 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»).

Принудительный выкуп доли

При причинении участником ТОО существенного вреда (вред, устранение последствий которого для ТОО или его участников становится затруднительным или невозможным) товариществу, ТОО, помимо требования о возмещении вреда и постановки вопроса о принудительном выкупе товариществом доли виновного участника, причинившего вред, вправе также требовать выбытия его из числа участников.  Принудительный выкуп доли производится в судебном порядке по рыночной цене, определенной независимым оценщиком.

Переход долей участников-физических лиц по наследству и правопреемство долей участников-юридических лиц

По общему установленному законом правилу, доля (ее часть) умершего участника ТОО переходит к его наследникам.

Однако, учредительными документами ТОО, его участниками, могут быть предусмотрены и ограничения в этом правиле, в этом случае будут действовать условия учредительных документов ТОО.

Переход доли наследникам и ее раздел между несколькими наследниками производится в соответствии с нормами наследственного права (подробнее читайте в статье «Переход доли участника ТОО его наследникам в порядке наследования»).

При отказе наследников от вступления в число участников ТОО, либо отказе ТОО в таком принятии, наследникам выплачивается стоимость принадлежащей на основе правопреемства доли в имуществе, определяемом на день смерти участника ТОО (ч. 2. п. 30 Нормативного постановления Верховного Суда РК «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании»).

При реорганизации юридического лица в формах:

  • слияния, присоединения или преобразования – доля в уставном капитале ТОО переходит к правопреемнику реорганизованного юридического лица (т.е. к юридическому лицу, принимающему на себя все имущественные права, обязанности, долги от реорганизованного юридического лица);
  • разделения юридического лица, выделении из его состава нового юридического лица (новых юридических лиц) – доля переходит к правопреемникам юридического лица в соответствии с разделительным балансом (ст. 47 Гражданского кодекса РК).

При несогласии общего собрания участников ТОО на переход доли к правопреемникам юридического лица, ТОО обязано выкупить данную долю.

Прием в ТОО нового участника производится с соблюдением требований закона, устава и учредительного договора ТОО и оформляется договором о присоединении к учредительному договору (подробнее читайте в статье «Договор о присоединении к учредительному договору ТОО»), который подписывается уполномоченным руководителем органа товарищества и вступившим участником. Новый участник считается присоединившимся к учредительному договору ТОО и к его уставу с учетом изменений в этих документах, которые вытекают из условий договора о присоединении.

В заключении отметим, что смена состава участников ТОО влечет за собой обязательную перерегистрацию ТОО (п.п. 6 п. 2 ст.

14 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью), в следствии чего необходимо вносить соответствующие изменения в учредительные документы ТОО, а обязательное наличие в учредительном договоре ТОО порядка перехода долей участников ТОО, прямо предусмотрено законом, являясь императивной нормой, а не диспозитивной, т.е.

обязательным, подлежащим выполнению требованием, а не рекомендованным. В этой связи, правовой разбор положений законодательства в отношении способов изменения состава участников ТОО, осуществленный нами в данной статье, как мы считаем, представляет собою определенную практическую ценность.

Уважаемые пользователи! Информация в статье соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Источник: https://dogovor24.kz/articles/sposoby_izmenenij_sostava_uchastnikov_too-265.html

ВыкупОН – сервис срочного выкупа недвижимости и авто

Предусмотрено ли ограничение по стоимости долей к выкупу в квартире?

Продать недвижимость в долевой собственности по услуге «срочный выкуп» теперь стало проще

Если Вы хотите срочно продать свою квартиру, частный дом, коттедж, дачу или земельный участок, воспользовавшись срочным выкупом, а эти объекты недвижимости находятся в долевой собственности, то теперь сделать это стало гораздо проще.

Нововведение позволит снизить финансовую нагрузку на клиентов нашей компании «ВыкупОн» и сделает процесс продажи недвижимости по срочному выкупу квартир, домов, коттеджей, дач и земельных участков в общей долевой собственности более простым и доступным.

Если раньше к любой сделке с недвижимостью, владельцами которой являлись несколько лиц, в обязательном порядке прилагалось нотариально заверенное «согласие», то теперь этот процесс значительно упрощен.

Что случилось и почему продать свою квартиру, частный дом, коттедж, дачу или земельный участок, воспользовавшись срочным выкупом стало на много проще и быстрее?

С 31 июля купить, продать недвижимость с долевой собственностью или оформить на нее ипотеку будет проще и менее затратно.

Отныне заверять такие сделки у нотариуса будет необязательно, если в них участвуют все совладельцы.

При этом возможность нотариально оформить сделку по желанию долевых собственников остается.

Упрощение таких сделок связано со вступлением в силу изменений в закон «О государственной регистрации недвижимости».

Если до этого все сделки с имуществом для долевых собственников подлежали нотариальному заверению, то теперь договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, в случае если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.

По словам специалиста нашей инвестиционной платформы «ВыкупОн», специализирующейся на услугах срочного выкупа, нововведение особенно актуально, если участниками долевой собственности выступают родственники.

«Благодаря нововведению граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — пояснила специалист.

Кроме того, отмена нотариального заверения позволит значительно снизить финансовую нагрузку на граждан.

При этом возможность нотариально оформить сделку по желанию долевых собственников остается.

В случае если хотя бы один из них откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.

Документ с изменениями в закон «О государственной регистрации недвижимости», отменяющими нотариальное заверение сделок с долевой собственностью, президент Владимир Путин подписал 1 мая 2019 года. Пакет поправок был одобрен 18 апреля Госдумой, 22 апреля — Советом Федерации. Поправки внесены в Госдуму членами Совфеда. Правительство поддержало законопроект с учетом замечаний.

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке…» — гласит отныне статья 42 закона «О государственной регистрации недвижимости».

Росреестр напомнил гражданам про изменения в федеральный закон № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. Эти поправки начали работать 31 июля.

Чем они важны? Поправки отменяют обязательное нотариальное удостоверение некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности.

Согласно нововведению, с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.

При этом, по общему правилу, сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Поправки важные и касаются огромного числа граждан. По статистике Росреестра, на 31 марта 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 65,4 миллионов прав общей долевой собственности физических лиц.

Проблема с долями граждан последнее время стала очень острой. Сейчас суды завалены исками, которые касаются собственников и покупателей этих долей. Кроме того, доли часто мелькают и в криминальных сводках. Когда покупается минимальная доля, а затем начинается выживание собственников.

Нововведение позволит участникам общей долевой собственности, которые принимают обоюдное решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.

Напомним, что нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве на недвижимость стало обязательным в 2016 году, когда были внесены изменения в ст. 24 Федерального закона №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Эти поправки также были учтены в законе № 218-ФЗ.

Тем временем

Дума приняла законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах. Эта мера позволит защитить людей от рейдеров.

Предлагается установить правило, по которому доля в праве общей собственности на жилье может быть образована при условии, если размер доли каждого из собственников обеспечит ему возможность вселения в жилище при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения. Исключения – приватизация, наследование, а также в случаях, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона.

Предусмотрено ограничение права собственника на вселение “третьих лиц”, если в итоге на каждого будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения.

Одна из внесенных после первого чтения поправок гласит, что вселение в долю меньше нормы допускается только в отдельных случаях, например по суду, или если это будет ребенок или родители собственника.

Выкуп недвижимости и срочный выкуп недвижимости в Нижнем Новгороде инвестиционной площадкой компании «ВЫКУПОН»

Наша инвестиционная платформа от компании «ВЫКУПОН» осуществляет выкуп недвижимости и срочный выкуп недвижимости в Нижнем Новгороде и Нижегородской области

Категории недвижимости для выкупа и срочного выкупа – квартиры, комнаты, дома, коттеджи, земельные участки, доли в квартире.

Продать квартиру, комнату, дом, коттедж, земельный участок, долю в квартире быстро и максимально выгодно по-прежнему главная цель для большинства продавцов. Как ее достичь?

Наша инвестиционная платформа от компании «ВЫКУПОН» полностью дистанцируется от, так называемого, выкупа, срочного выкупа недвижимости агентствами недвижимости.

Почему? Да потому что в 95% никакого выкупа квартир и срочного выкупа квартир своими средствами не производится. И тем, кто сталкивался с такой проблемой, это хорошо известно.

Наши программы – это простая и удобная форма быстрого и безопасного получения денежных средств за недвижимость.

Мы так же предоставляем залоговые займы под любую Вашу недвижимость указанных категорий!

Мы гарантируем:

Соответствие сделки купли-продажи действующему законодательству;

Оценку Вашей недвижимости по рыночной цене и без дисконта и комиссионных;

Профессиональное сопровождение сделки, в соответствии с нормами Российского законодательства;

Соблюдение всех сроков, предусмотренных договором;

Прозрачность сделки, свобода выбора клиента.

ВЫКУПОН – интернет ПЛОЩАДКА. Это не агентство недвижимости, не ломбард и не аукцион. Это финансовый инструмент выкупа и инвестиций, который позволяет за считанные часы найти гарантированного покупателя вашей недвижимости.

ЭТАПЫ ПОКУПКИ

ШАГ 1

Согласование по телефону

На этом этапе идет предварительная оценка объекта по телефону и соглашение с условиями сотрудничества.

ШАГ 2

Оценка объекта недвижимости

Оценка недвижимости – обязательный этап процедуры. Сотрудник конторы выезжает на место и проводит профессиональную экспертизу определения рыночной стоимости объекта.

ШАГ 3

Обсуждение стоимости объекта с собственником

Экспертиза даёт примерную оценку квартиры, дома, коммерческого помещения, но окончательная сумма утверждается по взаимному согласию.

ШАГ 4

Подготовка документов

В обязательном порядке потребуются правоустанавливающие и технические документы объекта. Если каких-то бумаг нет в наличии, риэлторы помогут вам быстро оформить их и включить в пакет.

ШАГ 5

Заключение договора купли-продажи

Ваши преимущества при выборе площадки ВЫКУПОН.

ВЫКУПОН – интернет ПЛОЩАДКА. Мы не выставляем Ваши объекты на продажу. Мы не агентство недвижимости, не ломбард и не аукцион. ВЫКУПОН – электронная платформа, финансовый инструмент выкупа и инвестиций, который позволяет за считанные часы найти гарантированного покупателя вашего объекта или авто.

ВЫКУПОН – ПОКУПАТЕЛИ. У нас большая закрытая база инвесторов, которые готовы выкупить ваш объект или авто уже сегодня!

ВЫКУПОН – БЕСПЛАТНОЕ пользование. Полное отсутствие каких-либо комиссий за продажу или вычетов её из стоимости объекта или авто. Нет платы за рекламу. Услуги площадки оплачивают инвесторы.

ВЫКУПОН – БЕЗОПАСНОСТЬ. Работаем только в рамках закона. Собственный юридический отдел гарантирует безопасность любой сделки и защиту интересов каждого клиента.

ВЫКУПОН – КОНФЕДЕЦИАЛЬНОСТЬ. Мы никому не передаем данные объекта или авто и субъекта без Вашего согласия.

ВЫКУПОН – ИННОВАЦИИ. Платформа максимально автоматизирована. Имеет современные алгоритмы оценки выкупной стоимости и проверки объектов с учетом всех деталей в самые короткие сроки. Система постоянно «обучается» и анализирует рынок под контролем и со стороны человека.

ВЫКУПОН – ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ СЕРВИС. Несмотря на высокую автоматизацию процесса оценки и проверки, контроль осуществляют живые люди. Честность и искренность сотрудников службы поддержки 24 на 7.

Основным преимуществом нашей инвестиционной площадки компании «ВЫКУПОН» является то, что никакие комиссионные при выкупе вашей недвижимости не берутся!

Недвижимость выкупается ровно за ту стоимость, в которую она оценивается рынком и не рублем меньше! Это стало возможным только потому, что инвестиционная площадка создана самими инвесторами и играет роль только технического инструмента выкупа и инвестиций, а посредником, которому нужно платить, не является!

Позвоните нам или заполните форму обратной связи! С нашей помощью решение вопроса быстрой продажи недвижимости станет для Вас простым и, главное, эффективным.

Помните, что на всех этапах сделка проходит под контролем опытных юристов.

Источник: https://vykupon.ru/company/articles/6924/

�����-������� ������������� ����: �������� �������

Предусмотрено ли ограничение по стоимости долей к выкупу в квартире?

������������� ����� � ��� ����� ����, ���� �������� ������������ � �������� ����� (���������) ������������� �����������, ���������� ���������� �� ������� ����� ���� � ���������� ������������� ������������, ��������� ������������ ����� ������� (����������) ������ ����������� � ������� � ������ ���������� ��������� � ������������ � �������, � ����� ������ ����������, ��������������� ������� � ��������� ����������� (�. 1 ��. 167 ���, ��. 14.1.90 ���).

��������� ����������� ������������� ���� ��� ����������� ������� (��) �������� �. 8 �. 1 ��. 2 ������ � 514.

�������� ��������� ����� ������������� ����� � ������������ ������������� � ��������������� ���� ��������� � ������������ ����� ��������, ������� �������� �� ����� ������������� �� �����, �������� ����� �� ������� � ���������� ��, ��������� ������������ ����� ������� ���������� � ������� �� � ������ ��� ���������� � ������������ � �������, � ����� ������ ����� � ����������, ��������������� ������� � ��������� �����������.

���������� ������������� ���� ��������:

� � �������� � ������������ ���������������� (���), �������� � �������������� ����������������, ������������ � ������ �������� � ��������� ���� �������;

� � �� � ���������.

������ 116 ��� ��������������� ����� ��������� �������������� �������� ����������� ���������� ���������� ��� ���� � �������� (����������) �������� ��������, ������ �����, �������������� ������� � ��������, � �������, ������������� �������. ������� ���������� ���� � �������� �������� ������� �� ���� �������������� ��������.

������� ������, ��� ��� ���������� ���� ���������� ������ ������ ���������� ��������, � ������ ������������ �������� �������� �������� �������.

����������� ���������� ������������� ���� � ���

� ������������ � �. 1 ��. 147 ��� � �. 1 ��. 53 ������ � 1576 ��������� ��� ����� ����� ������� ��� ���� ������� �������� ���� ���� (�� �����) � �������� �������� ������ ��� ���������� ���������� ������� ��������. ��� ���� �������� �������� ������ ���������� �������� �� �������� ����� ���� �� ����� (��. 3.2.3 ������������).

���� ������� ���� ������������ ��������� �������������� � �� ������� �� ������� ������ ��������� � ����������� ������� ��� �������� ��������.

� �� �� ����� ���������� ���������� ��� ����� ���� (�� �����) ������� ����� �����������, ���� ������ �� ����������� ������� ��������.

��������� �������� ���������� ���������������� ������ ������� ���� (�� �����) ��������� ��������������� �������� ����� �����, ���� ������� �������� ��� ��������������� ����� ����������� �� ���������� ������ ������� ������������� ����� �����. ������� �������������� �� ���� � �� ������ ��������, �� ������� ���� (�� �����) ������������ ��� ������� ������� �����.

���� ��������� �������� �� ������������� ����� ���������������� ������ � ������� ������ �� ��� ����������� � ��������� ��������� ������� ���� (�� �����) ��� � ������� ������� �����, �������������� ������� �������� ��� ��������������� ����� ��� �����������, ���� (�� �����) ��������� ����� ���� ��������� �������� ���� (�. 2 ��. 147 ��� � �. 2, 3 ��. 53 ������ � 1576).

����������� ������� ���������� ���� (�� �����) � ���������� ����������������� ����� ������� ������ ���������� ����� �� ����������, ��� �������� � ������������ �� ��������.

� ���������, � ��. 3.2.4 ������������ ���������, ��� ������������ �������������� ������� ������� ������� ���� ������� ����� ����� ���� ���������� ��� ��������� �������� �� �������, �����-������� ��� ������ ���������� ���� �������� ���� ����������������.

����� ��� � �. 31 ������������� � 13 �������, ��� ������� ���������� ���� (�� �����) � ���������� ����������������� ����� ������������ ������ ���������� �� �������� � ������������������ ����� �������� ������. � ���� ������ ����� �������� �������� ����� ����� ���������� � ��� ��� � �������� �� ���� ���� � ������������ ���������� �� �������� � ������ �. 4 ��. 362 ���.

���� ��������� ��� ����� ���� ��������� �� ������ �� ������ ���� � ��� �����, � ������� ��� ��� �������� (�. 3 ��. 147 ��� � �. 4 ��. 53 ������ � 1576).

������� ���� � ��� ����� ���� ��������� ���������� � ���������� ����������, � ���������: ��������� �����-������� ���� � �������� �������� ���, ��������� �����-������� ������������� ����, ��������� ������� ������������� ���� � �. �. ������ � ����� ��������� ��������������� ������ ��������� �� �����-������� ������������� ����.

� ������ ������������������������� �� 25.08.2004 �. � 5764 ���� ��������� �������, ��� ������� �����-������� ������������� ���� ������ ���� ����������� �����������.

Источник: http://bz.ligazakon.ua/magazine_article/BZ008002

Как в 2020 году перевести арендованный участок ИЖС в собственность

Предусмотрено ли ограничение по стоимости долей к выкупу в квартире?
Статья обновлена: 22 января 2020 г.

Здравствуйте. Я подробно расписал как оформляется в собственность арендованный участок, который имеет вид разрешенного использования — ИЖС. Без разницы имеется ли участке дом или как участок был получен в аренду — через торги/аукцион, по договору аренды, по договору перенайма (уступки права) и т.п. Инструкция на этой странице подходит для всех.

Небольшое отступление: чаще всего в договоре аренды ничего не написано об оформлении участка в собственность, но это не значит, что это запрещено. Я все равно советую арендаторам внимательно прочесть свой договор аренды, потому что в нем могут быть указаны какие-либо ограничения на этот счет.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, то можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Бесплатно оформить арендованный участок нельзя, это не предусмотрено ст. 39.5 ЗК РФ. Сам факт аренды не дает право арендаторам бесплатно оформить участок в свою собственность. Его можно только выкупить у местной администрации (арендодателя), с которой заключался договор аренды.

Гражданам участки ИЖС предоставляются в аренду только для постройки жилого дома, ведь это предусмотрено их видом разрешенного использования (ВРИ) — п. 1 и 2 ст. 7 и п. 1 и 5 ст. 85 ЗК РФ + код 2.1 Классификатора ВРИ участков.

Если арендованном участке стоит жилой дом, который оформлен в собственность, то арендаторы имеют исключительное право выкупить участок без проведения торгов (аукциона) — пп. 6 п. 2 39.3 ЗК РФ. За сколько выкупается участок я написал ниже, а каким должен быть дом — здесь.

Если на участке нет жилого дома или он есть, но не оформлен в собственность, то у арендаторов нет исключительного права на выкуп. В таком случае будут проведены торги (аукцион) — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ.

Во время торгов цена за участок может доходит до рыночной и выше, причем выкупить его может другой человек.

Поэтому дешевле и надежнее построить жилой дом, оформить дом в собственность и далее уже выкупить участок по льготной цене без торгов.

При наличии оформленного жилого дома, арендаторы могут выкупить земельный участок по льготной цене. Под льготной ценой имеется в виду определенный процент от кадастровой стоимости участка. Данный процент в каждом населенном пункте — разный.

Образец расчета цены выкупа

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Если арендованный участок относится к муниципальной земле (более распространенный случай), то процент выкупа устанавливает местная администрация (муниципалитет) — пп. 3 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ.

Если участок в городе, то администрация города. Если в поселке, то администрация муниципального района.

Поэтому узнать размер процента можно в местной администрации (об этом ниже по ссылке), у местных юристов или в интернете.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка — инструкция с картинками.

Например, в Ленинском муниципальном районе Московской области установлена ставка в 3% от кадастровой стоимости — Постановление администрации района от 06.06.2014 N 904.

В Самаре 20% — Постановление администрации города от 16 декабря 2016 года N 1601. В Кемеровской области уже 60% — Закон области от 7 февраля 2013 года N 10-ОЗ.

Указанные в примерах проценты актуальны на момент написания статьи. Через год они могут измениться.

Если участок относится к федеральной земле, то процент выкупа указан в Постановлении Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279. Чаще всего это 60% от кадастровой стоимости — смотрите в подпункте «а)» пункта №3. В редких случаях можно выкупить за 2,5% — когда участок был ограничен в оборотоспособности, но ограничение сняли до июля 2012 года (пп. б п. 4 Постановления).

Как узнать к какой земле относится участок? Это указано в самом договоре аренды/перенайма. Если земля федеральная, то арендодателем выступает Территориальное управление Росимущества области/края и т.п. В остальных случаях земля считается муниципальной.

Каким должен быть жилой дом

Согласно п. 2 ст. 16 ЖК и п. 39 ст. 1 ГрК РФ, частным жилым домом признается зданием максимум в три этажа, которое состоит из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Также нужно учесть к жилым помещениям из п.

12 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 — жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами: электроосвещением; водоснабжением; водоотведением (канализацией); отоплением; вентиляцией; газоснабжением, если района газифицирован.

В поселениях без централизованных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. В законе ничего не указано ни о минимальной площади дома, ни о материале стен, ни о фундаменте и так далее. Требования к дому могут отличаться даже в соседних муниципальных районах.

Поэтому этот момент уточните в местной администрации, у местных юристов или кадастровых инженеров.

По своему опыту работы у меня сложилось следующее мнение, каким должен быть дом, чтобы его признали жилым: 1) Дом должен стоять на капитальном фундаменте, т.е. прочно связан с землей. Фундамент из винтовых свай очень нежелателен, потому что дом тогда могут признать некапитальным строением (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ). 2) Установлены окна и входная дверь.

3) Размер дома минимум 5 на 5 метров. 4) Насчет коммуникаций: если по участку проведены коммуникации, то лучше к ним подключится. У чиновников нет общего мнения на счет автономных коммуникаций — генератор с электрообогревателем, печную трубу, туалет на лице и тому подобное. 5) Материал стен — сруб, блок или кирпич.

Нежелательно делать каркасный дом, тем более на винтовых сваях.

Если дом в итоге признают нежилым и следовательно отказывают в выкупе участка по льготной стоимости, то нужно разбираться в правомерности в каждом отдельном случае. Все зависит от того, какая судебная практика местного суда.

Можно ли построить дешевый дом или имитацию

Источник: www.e1.ru

Чтобы побыстрее оформить участок в собственность, многие арендаторы решаются на следующую схему: 1) Строится не добротный дом для проживания, а маленькая постройка без удобств из дешевых и быстровозводимых материалов. Или только «коробка с крышей» с минимальными коммуникациями или вообще без них.

Я даже сталкивался с ситуациями, когда арендаторы просто ставили на участке вагончики на сваях. 2) После строительства приглашается кадастровый инженер с просьбой внести в технический план эту постройку как жилой дом. 3) Технический план подается в администрацию.

Сотрудник видит, что в техническом плане указан жилой дом и следовательно оформляет уведомление о соответствии. 4) Гражданин оформляет «дом» в собственность и подает заявление на выкуп арендованного участка. 5) В течение месяца на участок должна приехать комиссия и проверить — действительно ли построен жилой дом и пригоден ли он для проживания.

Иногда комиссия не приезжает, а верит подданным документам. Дом же указан как жилой. 6) Без такой тщательной проверки администрация позволяет арендатору выкупить участок по льготной цене. 7) Арендатор, получив на руки все нужные документы, оформляет участок в свою собственность.

8) Теперь уже собственник участка или сносит дешевый дом, или переоформляет его в баню/сарай/гараж, или делает реконструкцию. Многие продают такие участки по рыночной цене и хорошо зарабатывают на такой схеме.

На первый взгляд кажется, что схема рабочая — кадастровый инженер указывает в техплане дешевую постройку как жилой дом, а комиссия не приезжает это проверять. Но ситуация изменилась.

За деятельностью кадастровых инженеров стали лучше следить, штрафовать и лишать лицензии. Поэтому они редко соглашаются подобные аферы. Ужесточение коснулось и администрацию.

С марта 2020 года для оформления дома в собственность, нужно будет получить от администрации разрешение на ввод в эксплуатацию — п. 4 ст. 8 Федерального закона № 191-ФЗ. Следовательно дом будет осматривать комиссия, чтобы признать его пригодным для проживания.

Иногда комиссия из администрации осматривают построенные дома уже на выкупленных участках. Могут признать дом нежилым и через суд изъять участки из собственности.

Такая ситуация была в Свердловской области — Мэрия подала в суд на екатеринбуржцев, которые купили землю на аукционе, чтобы построить на ней дома.

О дополнительных условиях выкупа

В некоторых регионах местная администрация устанавливает дополнительные условия для выкупа арендованного участка ИЖС после постройки дома.

Например, в республике Башкортостан так — если договор аренды заключен с января 2015 год и арендаторы хотят выкупить участок до истечения срока аренды, то стоимость выкупа равна 100% кадастровой стоимости участка минус сумма уже оплаченной арендной платы (п. 3 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2014 года N 629).

Например, кадастровая стоимость участка 800 тыс.руб., а арендаторы заплатили за аренду всего 200 тыс.руб. В итоге они смогут выкупить участок за 600 тыс.руб. Если договор аренды заключен до января 2015 года, то выкупить можно за 3% от кадастровой стоимости и без дополнительных условий.

О наличии дополнительных условий уточните в местной администрации или у местных юристов.

Источник: https://prozhivem.com/zemlya/oformlenie-v-sobstvennost/arendovannyi-uchastok-pod-izhs

Закон для всех
Добавить комментарий