Проблемы покупки муниципальной комнаты?

Коммунальная сделка

Проблемы покупки муниципальной комнаты?

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ae31a149a794771d72d3583

Как купить комнату в Москве

Проблемы покупки муниципальной комнаты?

Если вы столкнулись с ситуацией, когда покупка квартиры является перспективой далекого будущего, а брать обременительную многолетнюю ипотеку нет желания, есть оптимальный выход — купить комнату. Этот вид недвижимости является сравнительно недорогим, что является приоритетным для многих людей, не имеющих достаточного количества финансовых средств для покупки полноценного жилья.

Какие виды отдельных комнат доступны сегодня покупателю?

Около 10% объявлений по продаже недвижимости составляют предложения комнат. Фактически, приобретение этого типа жилья – это инвестирование в будущее. Со временем можно выкупить остальные комнаты в квартире или продать, когда появится возможность приобрести полноценное жилье.

Перед покупкой необходимо изучить правовые аспекты и особенности каждого вида данной недвижимости. Чтобы сделать правильный выбор, первоначально рассмотрим, какие виды отдельных комнат предложены сегодня на рынке недвижимости.

Перед покупателями стоит выбор купить отдельную комнату: в коммуналке, в квартире и в общежитии. У каждого вида есть особенности, достоинства и недостатки. Основной недостаток общежитий — общественные места (туалет, ванную и кухню) придется делить со значительным количеством сожителей. В квартире обычно живут несколько соседей, а возможно даже один с которыми значительно легче ужиться.

Одним из вариантов решения жилищных трудностей покупкой комнаты является приобретение комнаты в коммуналке. Сделка осложнена некоторыми факторами, поэтому необходимо учитывать ее правовые особенности:

  • Важно выяснить что вам предлагают купить — отдельный объект недвижимости (в свидетельстве о собственности будет указан номер комнаты) или долю (в свидетельстве о собственности будет указано, что, например, 1/3 в трехкомнатной квартире принадлежит владельцу). Рекомендуется приобретать конкретную часть жилого имущества выделенную в натуре. Если вы покупаете долю , то при покупке доли следует заключить соглашение о порядке пользования обязательно указав комнату, которая по закону будет принадлежать вам.
  • Не стоит покупать комнату, которая находится не в собственности у желающего продать жилплощадь, а в праве пользования по договору найма с муниципалитетом. Не приватизированную недвижимость, предоставленную внаем местными властями можно только обменять.
  • Если часть жилплощади является муниципальной и помимо собственников в коммуналке проживают наниматели государственного жилья, отказ от покупки комнаты должна предоставить жилищная комиссия при администрации.
  • В отдельных случаях продавец предлагает заключить договор дарения вместо договора купли-продажи. Мотивируется это тем, что в случае дарения не надо согласия соседей. Не стоит поддаваться уговорам, так как сделка является незаконной. Договор может быть оспорен впоследствии в судебном порядке. Если суд решит, что дарение было произведено без оснований, имущество возвратят собственнику, присудив обоим участникам сделки штрафные санкции.
  • Процесс продажи жилого помещения в коммуналке усложняется, если собственником любой из комнат является недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок. В этом случае необходимо согласие органов попечительства или опеки на заключение сделки.

Какие сведения необходимо уточнить перед покупкой:

  • Сколько всего человек прописано в данной квартире и сколько из них проживает.
  • Не имеют ли собственники остальных комнат желание улучшить бытовые условия жизни за счет продаваемого жилья.
  • Каким образом и на каких основаниях соседи пользуются общим имуществом.

Важно удостовериться в том, что все собственники коммунального жилья отказались от выкупа. Купля-продажа считается законной, если она совершается на условиях, идентичных предложенным соседям.

Если одна из комнат коммуналки находится в собственности у муниципалитета, то местные власти также вправе претендовать на продаваемую жилплощадь.

Если собственник какой-либо комнат умер, тогда наследники должны отказаться от выкупа. В течение полгода со дня смерти собственника они вправе предъявить права на имущество. Покупка без их согласия может быть оспорена, а права и обязанности будут переведены на наследников.

Есть смысл пообщаться с жильцами квартир поблизости с целью выяснения информации о собственниках комнаты и поинтересоваться прошлым недвижимости. С той же целью можно запросить развернутую выписку из Росреестра, а именно историю перехода права, в которой будут видны прошлые сделки.

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Формально процедура приобретения комнаты в квартире не очень отличается от покупки отдельного жилья. Однако имеется ряд нюансов, требующих пристального внимания. Игнорирование данных факторов может привести в будущем к серьезным проблемам:

  • Если в квартире фактически никто не проживает, необходимо выяснить, сколько человек в ней прописано во избежание непредвиденных ситуаций в будущем, для этого необходимо запросить выписку из домовой книги.
  • Если доля куплена в праве без материального выдела и порядок пользования не прописан, не был удостоверен нотариусом, следуют обязательно заключить соглашении о порядке пользования.
  • Не следует покупать 1/25 и меньшую долю. Данную недвижимость практически невозможно продать, к тому же если на жилплощади прописано много человек могут возникнуть проблемы с пропиской.

Важно знать, сколько в прописано человек в квартире, какой порядок пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной, санузлом, общим коридором, график уборки и порядок распределения среди сожителей коммунальных платежей. Насчет коммунальных платежей, следует уточнить, принятый порядок закреплен на бумаге или действуют устные договоренности. Необходимо попросить у собственника или попробовать получить выписку из Росреестра.

Если вы уже решились на покупку комнаты в квартире, то совместно с проживающими надо определиться с порядком пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной комнатой, санузлом, коридором и прихожей.

Документ надо зарегистрировать у нотариуса. Необходимо также позаботиться об отдельном лицевом счете, выделив часть оплаты коммунальных услуг равную доли в квартире.

Это надо прописать в соглашении, после чего заверить у нотариуса.

Нюансы покупки комнаты в общежитии

Отличие общежития от коммуналки заключается в том, что предполагает лишь временное проживание. Приватизация этого жилья стало доступным в 2007 году, когда его разрешили приватизировать, то есть получать в собственность и распоряжаться. Покупка комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что недвижимость имеет «статус квартиры». В техническом паспорте должны присутствовать технические характеристики. У собственника жилплощади в свидетельстве о праве необходимо указание на конкретную комнату.

В связи с немалым количеством сособственников, отказы от преимущественного права покупки жилплощади в общежития получит практически нереально. Поэтому на данную покупку оформить ипотеку не получится.

Покупка комнаты процесс достаточно трудоемкий и требующий внимательного отношения к мелочам. Все способы защиты надо использовать в комплексе. Грамотный подход позволит уберечься от действий мошенников, сохранить объект недвижимости и собственные средства. Изложенные рекомендации помогут приобрести недвижимость, выгодно инвестировав накопленный капитал.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/pokupka-komnaty-v-moskve/kak-kupit-komnatu-v-moskve/

Возможные проблемы продажи комнаты

Проблемы покупки муниципальной комнаты?

Хотя на дворе уже XXI век – время грандиозных инноваций, передовых технологий, суперсовременного жилья и цивилизованной жизни, до сих пор в любых районах столицы, ее пригородах люди живут в коммунальных квартирах, не говоря уже о других городах и весях России.

На вторичном рынке недвижимости, по мнению аналитиков, на комнаты в таких квартирах приходится где-то пять-шесть процентов предложений, в отличие от предложений на квартиры в Подольске от застройщика. Больше всего коммуналок находится именно в домах времен даже сталинской эпохи, «красующихся» до сих пор по всей стране.

Второе место по этому показателю занимают типовые панельные здания хрущевских времен. Кстати, комната в коммуналке, сейчас, самое дешевое жилье. Она, примерно, раза в три дешевле отдельной квартиры такого же класса. Кажется, что реализовать сделку купли-продажи дешевого жилья при малых габаритах комнатки будет проще простого.

Но, в действительности, продажа комнаты в коммуналке таит в себе бесчисленное количество препон.

Задумав, скажем, продать комнату коммунальной квартиры без посредников в Подольске, нужно помнить, что вы – не единоличный хозяин квартиры. Здесь есть одна очень важная юридическая закавыка – «первоочередное право покупки».

Как говорится в 250-й статье ГК РФ, им обладают соседи-собственники по коммунальной квартире, а также местные власти, если она не приватизирована жильцами.

Из этого следует, что перед совершением сделки купли-продажи в такой квартире нужно будет в обязательном порядке согласовать ее со всеми соседями, так как они и имеют вышеозначенное право.

В этом случае вы обязаны письменно известить остальных собственников квартиры (возможных покупателей) о желании продать свою комнату кому-то со стороны, указав цену и другие условия, на которых вы продаете ее.

Если соседи письменно откажутся от покупки в течение месяца, то только тогда вы будете вправе продать свою жилплощадь любому другому лицу. Отказ заверяется нотариусом и прилагается к документам договора купли-продажи, предоставляемым в Федеральную регистрационную службу для государственной регистрации. Однако «гладко было на бумаге, но …». Добиться отказов соседей – это только первая из многих проблем, касающихся продажи комнаты коммунальной квартиры без посредников в Подольске.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

В данной статье мы попробуем коснуться всех самых животрепещущих вопросов и проблем, с которыми оказывается лицом к лицу продавец комнаты квартиры без посредников в Подольске, и дать, по возможности, достаточно обоснованные ответы на них.

Ситуация 1

Соседям предложено купить комнату в коммунальной квартире или дать отказ на первоочередное право покупки. Но они уже два месяца не делают, ни того, ни другого. Можно ли в этом случае продать комнату без их согласия?

Предложение сделать можно, но будет ли спрос?

В Гражданском Кодексе РФ говорится, что по истечении одного месяца, владелец комнаты получает право продажи ее любому другому покупателю. Однако же, если у покупателя нет согласия от своих будущих соседей, появляются проблемы с государственной регистрацией права собственности на будущую жилплощадь.

Согласно статье 24 Закона РФ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для регистрации права собственности на долю (комната) в общей долевой собственности (квартира) должны быть в наличии документы о согласии соседей (долевые собственники) на такую регистрацию. Если их нет, регистрация приостанавливается на два месяца.

За это время Управление ФРС извещает соседей, чтобы они предоставили свои возражения против данной регистрации. Если они сделают это, служба отказывает в регистрации покупателю и предлагает сторонам обратиться в суд. Если же в указанный срок возражений не поступит, то право собственности покупателя комнаты регистрируется.

Словом, покупатель может или согласиться преодолеть вышеуказанные трудности, добившись взаимопонимания с соседями, или отказаться от сделки.

Ситуация 2

Трехкомнатная коммунальная приватизированная квартира. Один из соседей согласился с предложенной ценой за комнату. А другой хочет купить жилплощадь за более низкую цену, иначе он не даст согласия на продажу. Что делать?

Ничего! Спокойно продайте комнату соседу, которому цена подходит, потому что преимущественное право покупки касается только случаев продажи комнаты от квартиры в Подольском районе постороннему покупателю.

Это не относится к процессу регистрации права собственности покупателя, как об этом уже говорилось выше. Если несогласный сосед откажет в этом, можно смело с ним судиться. Вряд ли у него найдутся какие-то основательные доводы и возражения против суда.

Ситуация 3

Владелец комнаты в коммуналке за крупную сумму денег предложил соседям купить свою жилплощадь. Таковых денег у них не оказалось, и у нотариуса были подписаны соответствующие документы об отказе. Сосед продал комнату. Несколько позже соседи узнали, что фактическая цена комнаты оказалась намного меньше заявленной, и они могли бы приобрести ее. Что в такой ситуации им делать?

Соседям необходимо подать в суд иск о переводе на них прав и обязанностей нового владельца данной комнаты. Если суд удовлетворит его, то признает за истцами право собственности на проданную комнату и, кстати, обяжет их выплатить обратно неудачливому хозяину цену, по которой он реально приобрел эту квартиру у бывшего владельца.

Они должны иметь в виду, что с момента получения информации о нарушении права соседей, иск предъявляется в суд в трехмесячный период. В суде придется доказывать, что бывший владелец комнаты изначально предлагал им купить у него жилье за более крупную сумму денег.

Здесь большое значение будут иметь наличие письменной формы сделки, а также содержание документов, оформленных у нотариуса. Кроме того, продавец и покупатель могут предъявить суду доказательства о фактически уплаченной цене, то есть доказательства того, что за комнату уплачена иная цена.

Так что, есть возможность отсудить проданную комнату.

Ситуация 4

Немногим более четырех лет тому назад без вести пропал сосед. О родственниках его не известно. Сам он был безработный, страдал алкогольной зависимостью. Сейчас его комната не заселена. Недавно смотрели новостройки в Подольске, решили переехать в новую квартиру. Как продать свою часть в двухкомнатной квартире? Квартира приватизирована

Для того чтобы осуществить сделку с квартирой, нужно подать заявление в суд на рассмотрение дела о признании гражданина соседа пропавшем без вести человеком. При подаче заявления обязательно следует отметить, что такое решение необходимо для осуществления сделки по продаже доли совместного недвижимого имущества.

Гражданский правовой законодательный кодекс устанавливает положение, по которому решение о признании гражданина отсутствующем без вести выносится на основании подтвержденных данных о его безвестном отсутствии по месту постоянной регистрации в течение одного календарного года.

В качестве доказательства может быть представлена справка из милиции о розыске вашего пропавшего соседа. Сделку по продаже долевой собственности можно осуществить сразу же по вступлении в силу решения судьи.

При этом в органы регистрации предоставляется копия судебного решения, которая должна содержать печать и личную подпись судьи, вынесшего это решение.

Ситуация 5

Такой вопрос. Мы владельцы доли в приватизированной квартире. Хотим продать свою комнату. Отправили заказным письмом извещение соседям, но они отказались его забрать.

По закону, если совместные собственники не выкупили жилую площадь в течение календарного месяца с того момента, как получили и подписали уведомление, то долевой собственник имеет право продать жилую площадь другим покупателям.

Год назад мы, просмотрев районы новостройки в Подольске, переселились в новую квартиру. Комната в старой «трешке» использовалась соседями на «соседских правах». Теперь ситуация неопределенная. Что можно сделать? Спасибо!

В случае, если прислано назад уведомление о вручении заказного письма, то это уведомление по прошествии месячного срока можно считать документом, подтверждающим желание соседей осуществить продажу комнаты другому владельцу.

В случае, если такое уведомление не вернулось или произошел возврат письма в связи с тем, что никто его не получил на почте, то можно отправить вашим соседям заказное ценное письмо с отметкой для почтальонов – «вручить лично гражданину …».

Этот вариант предполагает доставку письма работником почтовой связи прямо на квартиру адресатам и вручение под личную роспись. В отметке о получении содержится информация, о дате доставки и об адресате.

Даже если и на этот раз от соседей не последует реактивных действий, то осуществить сделку, не нарушая закона, можно только по прошествии 31 дня, то есть календарного месяца.

Ситуация 6

Сложная ситуация. Раньше жил в комнате в общежитии, продал. Новый хозяин документы, как следует, не оформил. И теперь все квитанции о коммунальных платежах приходят на мое имя.

Оплата за услуги не производилась уже больше года, работники ЖКХ подали на меня в суд и начислили штрафы за просрочку платежей. Сам я давно живу в новой квартире в районе новостройки в Подольске.

Какие у меня могут быть основания на защиту?

Если вы не имеете регистрации по месту жительства в старом жилье, не являетесь хозяином этой комнаты, а также сохранили документы о продаже (договор), то вы имеете полное право отказаться от данных платежей.

В суде нужно будет продемонстрировать документы, подтверждающие описанные факторы. Коммунальной службе все равно с кем судиться и с кого взыскивать платежи.

Поэтому при вынесении приговора в вашу пользу, все назначенные платежи должны быть переадресованы новому владельцу

Ситуация 7

Комната в квартире совместного проживания была получена от бабушки по наследственному завещанию.

Поскольку недавно приобрели в кредит квартиру из новостройки в Подольске, решили продать полученную комнату.

Соседи выставили неприятные требования продать жилплощадь им совсем за бесценок, в противном случае грозятся отказать в согласии на регистрацию прав собственности. Что можно предпринять в данной ситуации?

Можно получить отказ в регистрации и обратиться с исковым заявлением в суд. Как правило, решение выносится в пользу продавца недвижимости. Обусловлено это не только целесообразностью, но и несовершенством законной статьи по этому вопросу.

Надо отметить, что соответствующие проекты по законодательной части уже подготовлены к рассмотрению. После принятия поправок, регистрировать и продавать объекты жилой площади, полученные в результате наследственного завещания или дарения, можно будет без согласия на то соседей.

Поэтому второй вариант – просто подождать с регистрацией до принятия соответствующего законопроекта.

Ситуация 8

Живу в коммунальной квартире. Со мной – родственник, зарегистрированный по этому адресу по прописке. Недавно смотрел новостройки в Подольске, хочу купить квартиру. Нужно ли, для того чтобы продать эту комнату своему родственнику, получить в обязательном порядке отказ от покупки соседей?

Это зависит от того, каким образом была оформлена жилая площадь – как долевая собственность или как отдельное жилое помещение.

В первом случае – обязательно уведомление соседей о намерении продать жилую площадь с предоставлением им права на покупку комнаты в течение одного месяца. Во втором случае – их разрешение не нужно.

То есть вы можете продать свою комнату кому угодно независимо от желаний или требований соседей продать жилплощадь именно им.

Ситуация 9

Комната, которая продается, не приватизирована. Что это значит?

Это значит, что комната не является чьей-то собственностью, а потому в роли продавца выступает государство. Функциональные права и обязанности по продаже свободной жилой площади ложатся на работу Департамента муниципальных жилых площадей и осуществления жилищной политической программы.

Специальная городская комиссия по вопросам приватизации жилплощади и по вопросам управления содержания квартир жилищного фонда в каждом конкретном случае определяет стоимость освободившихся помещений. После этого происходит уведомление жильцов с предложением выкупить свободную комнату.

В качестве покупателей могут быть одобрены лица, зарегистрированные по данному адресу и постоянно проживающие в данной квартире. При этом не имеет значения, кем является это лицо по отношению к жилой площади квартиры – владельцем отдельных помещений, долевым собственником или нанимателем комнаты.

Приоритет одобрения покупки отдается тем владельцам, которые нуждаются в улучшении своих условий проживания. Есть и другие критерии выбора претендентов на жилплощадь. Споры разрешаются постановлением суда.

Если среди описанной категории лиц не нашлось желающих на приобретение комнаты от квартиры в Подольском районе, то она может быть продана любому желающему.

Ситуация 10

Хотели продать комнату в приватизированной квартире, но не успели получить отказ от покупки соседа, так как он безвременно скончался. Теперь нотариус подтверждает договор купли продажи. Что можно предпринять?

Нотариус в данной ситуации полагается на законные основания. Право долевой собственности вместе с правом приоритетного выкупа будет унаследовано его родственниками. Они, в свою очередь должны зарегистрировать свое право, прежде чем совершать сделки.

Оформить комнату соседа на свое имя наследники смогут только по истечении полугода с момента выдачи свидетельства о смерти вашего соседа. Если наследников у соседа не имеется, то его имущество передается в государственный фонд.

Однако произойдет это не сразу, а только спустя необходимое время для поиска наследников.

В данной статье были рассмотрены наиболее характерные случаи затруднений, связанных с продажей долевой собственности (комнаты, квартиры).

Однако, как показывает практика, споров на почве сделок с долевым недвижимым имуществом бывает намного больше, ситуации могут быть самыми неясными и сложными. В любом случае следует не забывать о правах соседей, которые являются сособственниками.

Они имеют приоритет в выборе претендентов на продажу. При обстоятельствах, когда мнение и желание соседей не учтено, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Источник: http://str-plus.ru/stati/vozmozhnyie-problemyi-prodazhi-komnatyi

Покупка комнат в коммунальных квартирах Санкт-Петербурга – Рынок жилья

Проблемы покупки муниципальной комнаты?

07.11.2011 | 15:00 54953

Комната в коммунальной квартире – на сегодня самое доступное и дешевое жилье в Северной столице. Но выбрать по-настоящему хорошую комнату – достаточно сложное дело. БН выяснял, как нужно приобретать подобные объекты.

Санкт-Петербург носит «гордое» звание столицы коммунальных квартир России – ни в одном городе страны нет такого числа коммуналок. Но при этом комната – самое дешевое жилье. Покупка комнаты для многих горожан является единственной возможностью обзавестись собственным домом, чем и объясняется высокая популярность данного вида объекта на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Коммунальная реальность

На сегодняшний день в городе, по оценкам чиновников, насчитывается свыше 100 тысяч коммунальных квартир. Как следствие, сделки по купле-продаже комнат в Петербурге достаточно распространены – до 15% всех операций на вторичном рынке приходятся именно на эти объекты. На сегодняшний день среди покупателей популярны два типа комнат.

Прежде всего, спросом пользуются самые дешевые варианты по цене 700-900 тыс. руб. За эту сумму можно приобрести комнату в большой коммунальной квартире (свыше 4 комнат), небольшого метража (от 9 до 15 кв.

м) и с большим количеством соседей.

Причем такая квартира может быть расположена как в доме старого фонда, так и в «панели» тридцатилетней давности, как в Центральном районе города, так и в более отдаленных частях Петербурга.

Но самые популярные комнаты – это объекты подороже, наиболее ликвидное жилье в данном сегменте. «Речь идет о комнатах, расположенных в малонаселенных квартирах (не больше трех комнат) с адекватными, неконфликтными соседями. Есть еще ряд условий:

  • площадь комнаты должна быть не меньше 15 кв. м;
  • места общего пользования – в хорошем состоянии;
  • дом расположен в пяти минутах ходьбы от метро;
  • цена комнаты – до 1,2 млн руб.

Наиболее востребованы комнаты в прошедших капремонт домах старого фонда исторического центра Санкт-Петербурга, а также комнаты в сталинских домах.

С букетом проблем

Необходимо помнить, что покупка любой комнаты таит в себе множество вопросов.

«Для начала покупатель должен осознать, по какой причине он покупает именно комнату, ведь на самом деле мало кто хочет всю жизнь прожить в коммуналке, – отмечает генеральный директор АН «АмирА-Н» Анастасия Казанская.

– Захочет ли жилец переезжать оттуда в будущем? Будет ли он менять район своего проживания при расселении? Намерен ли выкупать комнаты у соседей или приобретать другое жилье? Нужно помнить, что при покупке комнаты всегда есть альтернатива – в виде квартиры в области либо квартиры-студии в строящемся доме».

Еще более трудная задача – не ошибиться с будущими соседями. Ведь вам придется договариваться с ними об оплате счетов за электроэнергию, о ремонте и уборке мест общего пользования. Кроме того, проблемные соседи могут помешать вам быстро и выгодно продать комнату в будущем, отпугивая потенциальных покупателей.

Стоит помнить и о трудностях, связанных с оформлением сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (по сравнению с покупкой отдельного жилья).

«Процедура продажи комнаты осложнена требованием законодательства, которое обязывает продавца в обязательном порядке предложить соседям по коммунальной квартире приобрести его комнату, – объясняет юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр» Валерия Карпова.

– То есть продавец (владелец комнаты) обязан в письменном виде направить нотариальное уведомление всем соседям о том, что они имеют преимущественное право приобрести его комнату в такой-то срок по такой-то цене».

«Уведомление соседей – обязательное требование Росреестра к данному виду сделок, – добавляет заместитель генерального директора ГК «ЮРИНФО Недвижимость» Елена Дедова.

– Поэтому при покупке комнаты нужно получить от продавца нотариально заверенные отказы соседей от прав преимущественной покупки долей (комнат) либо почтовую квитанцию, подтверждающую вручение соседям заказного письма с уведомлением, или телеграмму, подтверждающую предложение соседям купить отчуждаемую комнату за цену и на условиях, предлагаемых третьим лицам.

В этом случае продать комнату третьему лицу можно через месяц после получения соседями уведомления, если они не захотят покупать эту комнату. Больше никаких ограничений для проведения сделки купли-продажи комнаты Росреестр не выдвигает».

Однако вышеуказанные действия относятся лишь к полностью приватизированным квартирам, в которых не осталось муниципальных комнат. «В случае если приватизирована только комната продавца, процесс упрощается, – говорит Валерия Карпова.

– В данном случае собственнику необходимо получить лишь отказ со стороны города как владельца государственного жилого фонда. Для этого необходимо обратиться либо в Жилищный комитет правительства города, либо в администрацию района».

Впрочем, эксперты говорят, что в Петербурге это требование не является обязательным.

«В других регионах нашей страны получать разрешение субъекта федерации для продажи комнаты в такой коммунальной квартире действительно необходимо, но в Петербурге, по сложившейся практике, подобное разрешение для проведения сделки купли-продажи комнат не требуется», – говорит адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк.

В сделках купли-продажи комнат есть и еще один подводный камень: некоторые собственники, столкнувшись с соседями, активно препятствующими продаже комнаты, предлагают покупателям заключить сделку через договор дарения, так как в данном случае получать согласие соседей либо уведомлять их о планируемой сделке не требуется. Однако покупателям, которые приобрели комнату по договору дарения, стоит помнить, что в будущем такая сделка может быть оспорена соседями и суд может решить дело в их пользу.

Кроме того, с точки зрения налогообложения доказать произведенные расходы на приобретение такой комнаты невозможно, так как формально недвижимость приобреталась безвозмездно. В результате покупатель не сможет в будущем получить налоговый вычет от государства (до 260 тыс. руб.).

Советы профессионалов

Если покупателя не отпугивают описанные выше особенности и проблемы и он готов приобрести именно комнату в коммунальной квартире, ему необходимо обратить внимание еще на ряд аспектов, сопутствующих данному виду сделок.

Первое и наиболее важное – перспектива. Важно выяснить, поставлена ли квартира на расселение (в рамках городских адресных программ) либо на продажу (есть ли у нее потенциальный инвестор, готовый выкупить все комнаты). В этих случаях у покупателя есть хорошие шансы в будущем стать владельцем отдельного жилья.

Но самое главное – покупателю необходимо ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Так, помимо нотариально заверенных отказов соседей продавец должен иметь на руках документ, подтверждающий его право собственности на данное жилое помещение, кадастровый план комнаты и всей квартиры, а также справку формы 9.

Свидетельство о праве собственности – единственный документ, позволяющий распоряжаться объектом недвижимости, в нашем случае – комнатой.

Кадастровый план комнаты, по сути, метраж, позволит четко сформулировать предмет договора.

Кадастровый план квартиры, в которой находится комната, позволит определиться с площадью мест общего пользования, так как это будет влиять в том числе и на налог на имущество.

Справка формы 9 содержит указание о собственнике (владельце) и всех лицах, зарегистрированных (прописанных) в комнате в данный момент.

Также полезно ознакомиться с архивной справкой, получаемой в паспортном столе. В данном документе указаны все граждане, когда-либо зарегистрированные в комнате (дата постановки и снятия с учета). Покупателю важно знать, не были ли нарушены интересы ранее зарегистрированных в комнате лиц в процессе приватизации жилья.

Таким образом, покупка комнаты в коммунальной квартире – достаточно сложная и затратная по времени операция, к которой нужно тщательно подготовиться, чтобы покупатель остался доволен результатом.

Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи комнаты в Санкт-Петербурге

  1. Правоустанавливающий документ (один из перечисленных):
    • договор приватизации;
    • договор купли-продажи, мены, дарения;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • справка ЖСК;
    • решение суда.
  2. Паспорт на квартиру с указанием инвентаризационной стоимости квартиры либо кадастровый паспорт на квартиру и справка об инвентаризационной стоимости квартиры. Данные документы выдаются в районных проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ).
  3. Нотариально заверенные отказы сособственников по коммунальной квартире (соседей) от преимущественного права выкупа доли в праве собственности (комнаты в коммунальной квартире) либо свидетельство о передаче соответствующего заявления сособственникам.
  4. Если продавец приобрел данный объект недвижимости в период брака (возмездно), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу комнаты с указанием данных свидетельства о браке.
  5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние дети (до 18 лет). Соответствующее разрешение выдается в муниципальном образовании по месту жительства несовершеннолетнего.
  6. Также желательно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Росреестр). Однако для регистрации сделки купли-продажи она необязательна.

Ольга Мурашко   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/87357/

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Проблемы покупки муниципальной комнаты?

Безусловно, возможно. Суть и рекомендованный порядок действий следующие. Выкупив две из трех комнат, Вы становитесь долевым собственником жилых помещений в данной квартире. Второй собственник город в лице местного муниципалитета.

После регистрации Ваших прав Вы можете обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной комнаты.

Муниципалитет, рассмотрев Вашу заявку, либо принимает решение о продаже этой комнаты, проводит оценку и выставляет ее на торги, предоставив Вам преимущественное право выкупа по предложенной цене, либо, в случае если имеется необходимость срочного расселения или предоставления по договору социального найма другому лицу, заключает договор найма с этим третьим лицом. Далее Вы можете убедить нового нанимателя приватизировать данную комнату (на что он имеет безусловное и бессрочное право) и выкупить ее уже у приватизировавшего ее нового собственника.

Как купить квартиру на аукционе?

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Не все муниципальные комнаты свободны: чаще всего они кому-то предоставлены и кто-то там фактически проживает. Этот вопрос решает Департамент городского имущества, поэтому Вам необходимо обратиться туда с запросом.

Но учитывая, что это трехкомнатная квартира и две комнаты Вы уже собираетесь приобрести, то есть шанс получить третью комнату по выкупной цене.

Как правило, Департамент устанавливает стоимость комнаты, исходя из оценки, которую он самостоятельно производит.

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк:

Выкуп муниципальной комнаты возможен. В первую очередь необходимо обратиться с заявлением о выкупе в Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

Консультированием по вопросам приобретения жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, занимаются специалисты управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административных округах (приемный отдел Департамента).

Что касается стоимости муниципальной комнаты, то цена выкупа определяется городской межведомственной комиссией того же Департамента.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

При обращении Вы заполняете заявление установленного образца​, в котором указываются: фамилия, имя и отчество​ заявителя​, его паспортные данные​, суть ​обращения и изложение прав​, описание жилого помещения​ и опись прилагаемых документов. Если две комнаты, принадлежащие разным собственникам, уже были выкуплены, то получение от них письменного отказа от выкупа муниципальной комнаты не требуется.

В случае, когда​ лицо, желающее приобрести указанное жилое помещение, не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, понижающие коэффициенты при расчете стоимости комнаты не применяются. То есть такая комната может быть приобретена по цене, определяемой городской межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Рекомендуем направить заявление в органы местного самоуправления (жилищный отдел администрации) о желании приобрести по возмездной сделке данную комнату. Там выдадут список документов, которые нужно предоставить для рассмотрения вопроса. Дело в том, что документы, в которых прописаны условия предоставления муниципального жилья, разнятся в зависимости от региона.

Важно понимать, что муниципальная жилплощадь в первую очередь предоставляется малоимущим на основании договора социального найма.

Вторыми в списке идут не малоимущие, но проживающие в квартире и имеющие на человека площадь, меньшую установленной в регионе по норме.

На третьем месте граждане, проживающие в этой квартире (не малоимущие и не нуждающиеся в жилье). В этом случае сделка оформляется по договору купли-продажи.

При подаче заявления о рассмотрении вопроса предоставления ему муниципального жилья гражданину должны предоставить справку о сроках принятия решения. В случае отказа можно обратиться в суд. Кроме того, предметом спора может быть и стоимость недвижимости. Чтобы отстоять свои права, рекомендуется привлечь к оценке независимых экспертов-оценщиков.

Добавим, что сторонами сделки в случае покупки муниципальной комнаты будут являться администрация и покупатель. В собственность гражданина комната перейдет после того, как будут внесены данные ЕГРН.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vykupit_komnatu_u_munitsipaliteta/6412

Закон для всех
Добавить комментарий