Продажа квартиры и покупка квартиры по инвестиционному договору, должен ли я платить налог?

Безопасная покупка квартиры: защита от мошенничества

Продажа квартиры и покупка квартиры по инвестиционному договору, должен ли я платить налог?

Рано или поздно практически у каждого человека возникает необходимость в приобретении собственного жилья – покупка квартиры на вторичном рынке или в новострое, получение недвижимости в кредит. Как бы человек не мечтал поскорее оформить сделку купли-продажи и стать полноправным владельцем собственной жилплощади, спешка в этом вопросе ни к чему.

Покупка недвижимости — всегда важное и ответственное событие, и не имеет значения, планируете ли вы купить квартиру в Одессе или приобрести апартаменты в Киеве. Приобретение жилья сопряжено с определенными рисками для покупателя, в т.ч.

потерей денег или утратой права собственности на объект сделки.

Данная статья содержит полезные советы юристов по избеганию основных рисков при покупке квартиры, а также ключевые моменты, на которые потенциальному покупателю стоит обратить особое внимание при выборе жилья.

Опасность №1: Недострой

Явным преимуществом данного вида инвестирования денежных средств является возможность приобретения большей площади по значительно меньшей стоимости, чем готовое жилье.

Стоит сразу оговориться, что право собственности на недвижимость может быть закреплено за покупателем только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

При этом, инвестор рискует потерять капиталовложения, поскольку забрать свои деньги у застройщика в случае недостроя сложно.

Опасность №2: «Проблемная» недвижимость

Даже покупка квартир в новостройках может стать проблемой, если нет всех необходимых разрешительных документов.

Еще больше проблем сопряжено с приобретением вторичного жилья: неприватизированная квартира, залоговая недвижимость, непринятое наследство, в помещении зарегистрированы люди, утеряны документы и прочее.

Конечно, все эти проблемы вполне решаемы, но для их устранения необходимо потратить много времени, денег и сил.

Опасность №3: Мошенничество

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Современные технологии, изворотливость и наличие денег позволяют аферистам получать пустые бланки договоров и справок, а также воссоздать полный комплект необходимых печатей.

Бывают случаи, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. Еще одной мошеннической схемой является продажа квартир по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер.

Сделка купли-продажи после этого, естественно, является недействительной.

Весьма распространены случаи, когда предложение купить квартиру поступает от людей, которые не являются ее собственниками и никакого отношения к ней не имеют.

Ситуация обостряется еще и потому, что большое количество квартир не внесено в реестр недвижимого имущества, что приводит к невозможности их проверки на принадлежность конкретному человеку.

В свою очередь, профессиональные мошенники умело пользуются этим: получают задаток и сразу исчезают. Найти таких аферистов и привлечь к ответственности практически невозможно.

Опасность №4: Манипуляции с договорами

В настоящее время нередки случаи заключения договоров купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцу абсолютно законно затягивать процесс заключения основного договора или в будущем успешно его оспорить в суде.

Как мы уже убедились, существуют достаточно серьезные риски, связанные с приобретением недвижимости. Само собой, всех опасностей предусмотреть невозможно, поскольку каждый день появляются новые схемы махинаций. Однако, придерживаясь четкого алгоритма действий можно максимально обезопасить проведение сделки купли-продажи квартиры.

Шаг №1: Проверка репутации продавца

Первоначально нужно проверить информацию о квартире. Если речь идет о новострое, поиск следует вести по двум направлениям — застройщику и названию комплекса.

Многие строительные компании понимают, что сведения, имеющиеся о них в Интернете — это первое, чем заинтересуется потенциальный покупатель.

Поэтому, для поддержания своего имиджа, компании могут оперативно мониторить и удалять негативную информацию.

При покупке квартиры от застройщика не лишней станет проверка компании по следующим пунктам:

  • отсутствие ликвидационных процедур, исполнительных производств
  • продолжительность существования юридического лица
  • репутации директора компании, ее учредителей
  • отзывы о ранее завершённых проектах
  • наличие судебных споров

Шаг №2: Проверка квартиры на наличие проблем

В случае с новостройками проверку жилья следует начинать с посещения сайта местной Государственной архитектурно-строительной инспекции, где размещается информация обо всех объектах, к законности сооружения которых имеются вопросы.

Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, покупателю необходимо убедиться, что недвижимость не находится под арестом, в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды.

Кроме того, нужно выяснить, кто является владельцем помещения, каким образом оно было приобретено и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Как проверить будущую квартиру перед покупкой?

Для проверки квартир в Украине используются такие реестры:

  • Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество(укр. «Державний реєстр речових прав на нерухоме майно»)
  • Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества(укр. «Реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна»)

При покупке квартиры нужно знать один нюанс: к сожалению, предпродажная проверка в госреестрах не гарантирует покупателю безопасную сделку покупки квартиры. К примеру, онлайн-проверки недвижимости не приносят результатов в случаях, когда продавец (строительная компания или частное лицо) заранее планирует мошеннические действия.

В таком случае в государственные реестры могут быть внесены необходимые изменения (с помощью как законных, так и незаконных методов).

Тем не менее, проверка квартиры перед покупкой является обязательным этапом подготовки к нотариальной сделке — этот шаг позволяет снизить риск и (в случае возникновения проблем) использовать механизм защиты «добросовестного приобретателя».

Шаг №3: Знакомство с объектом и изучение документов

Если результаты виртуального знакомства с застройщиком устроили, можно планировать непосредственный осмотр объекта. В разговоре с представителем продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры. Если речь идет о квартире в уже построенном жилом комплексе, не лишним будет уточнить, почему владелец решил ее продать.

В соответствии с действующим законодательством Украины застройщик может осуществлять продажу квартир в новостройках, за которые будущие жильцы платят заранее, т.е. инвестируя в строительство по одной из схем:

  • создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
  • членство в фонде финансирования строительства (ФФС)
  • участие в институтах совместного инвестирования (ИСИ)
  • заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, самой рискованной схемой является инвестирование в квартиры, застройщиком которых выступает физическое лицо. Все дело в том, что застройщик может привлекать подрядчиков по своему выбору. При этом не всегда первоочередным требованием к ним является качество работы. Поэтому очень часто для строительства выбираются те подрядчики, работа которых стоит дешевле.

Как правило, при заключении договора предусматривается уплата 100% стоимости жилплощади. При этом с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, часто в простой письменной форме.

Иногда инвесторы все же вспоминают о необходимости нотариального заверения договора, однако представители застройщика утверждают, что такое удостоверение не требуется, свои обязательства они и так выполнят, а инвестор только потратит лишние средства.

Поскольку квартиры в строящемся доме очень часто покупают люди с ограниченным бюджетом, аргументы представителей застройщика в большинстве случаев достигают цели. Покупатель должен понимать, что по закону такой договор является никчемным, то есть застройщик не несет никаких обязательств.

Таким образом, если проект строительства дома (жилого комплекса) окажется неудачным, максимум, на что можно рассчитывать, — подать иск к застройщику с требованием вернуть деньги. В то же время, физическое лицо несет ответственность собственным имуществом, которого может не хватить для компенсационных выплат инвесторам, т.е. решение суда так и останется без исполнения.

В любом случае, каждый сам решает рисковать или нет. Если покупатель все же решил инвестировать в строительство квартиры, следует тщательно проверить проектную и разрешительную документацию, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.

У застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка и его целевого назначения.

Обязательно наличие государственного акта на землю, если участок передан в собственность.

Если же речь идет об аренде земли, должен быть заключен договор аренды, в котором указываются предел, площадь и технические характеристики объекта строительства.

Если для покупки жилья предлагается участие в фонде финансирования строительства, следует обязательно ознакомиться с правилами фонда. Это позволит оценить все возможные риски. Если планируется участие в ЖСК, стоит изучить устав чтобы знать свои права и обязанности.

Шаг №4: Согласование условий договора купли-продажи

Конечно, условия договора, по которым будет осуществляться покупка квартиры, будут зависеть прежде всего от того, на каком этапе готовности жилья он заключается. Но в любом случае следует обратить внимание на следующие пункты:

  • срок сдачи дома в эксплуатацию (его указания в договоре обязательно)
  • цену, размер и порядок оплаты по договору. Особенно актуальным этот вопрос является в случае покупки жилья с рассрочкой платежа. Важно зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также утвердить график платежей и способ внесения средств
  • момент регистрации права собственности. Если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру, то в договоре обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Если же предполагается, что покупатель будет самостоятельно заниматься регистрацией, в договоре должны быть определены процедура и сроки выдачи соответствующих документов застройщиком
  • процедуру расторжения договора. Стоит выяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по чьей инициативе, какие будут применяться санкции и когда покупатель сможет вернуть деньги, если потеряет интерес к квартире

Необходимо учитывать тот факт, что вкладывая средства по любой из схем на этапе строительства, предметом покупки будет не квартира, а лишь право ее приобрести после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5: Заключение договора на покупку жилья

При заключении договора очень важно убедиться, что продавец имеет соответствующие полномочия. Кроме того, производя оплату стоимости квартиры, очень важно получить от продавца расписку о получении денег.

Она должна быть четко сформулирована и написана собственноручно получателем. Только таким образом, согласно закону, можно подтвердить факт передачи денег. При этом даже показания свидетелей при отсутствии расписки не будут считаться достаточным доказательством в суде.

В случае с юридическим лицом оплату целесообразно проводить через банк.

Источник: https://www.lawportal.com.ua/bezopasnaja-pokupka-kvartiry-zashhita-ot-moshennichestva.html

Как вернуть заплаченные налоги? — Meduza

Продажа квартиры и покупка квартиры по инвестиционному договору, должен ли я платить налог?
Перейти к материалам

Партнерский материал

Потому что право на налоговый вычет есть почти у каждого, но им почему-то мало кто пользуется. В 2016 году вернуть налоги попытались только 10% россиян, посчитали в НАФИ (Национальном агентстве финансовых исследований). 

Это право вернуть часть денег, которые вы отдали государству в виде налогов. Его могут получить все, кто платит 13%-ный подоходный налог. Другими словами — работает «официально». 

Вы, скорее всего, ошибаетесь. Оснований, чтобы получить вычет, немало.

Например, вы купили жилье (если в ипотеку — это дополнительный вычет), застраховали жизнь, оплатили лечение или образование, завели деньги на индивидуальном инвестсчете (вот тут можно почитать, что это такое, а здесь — как вернуть налоги по нему).

Также вычет полагается, если вашему ребенку меньше 18 лет либо он младше 24 и учится на дневном отделении вуза. Есть и более экзотические категории: например, вычет за благотворительные взносы. И это — далеко не полный список. 

Конечно. Каждый вычет равен 13% от того, что вы заплатили за покупку квартиры, лечение, образование и так далее, вложили в ипотеку или положили на инвестиционный счет. При этом есть важное условие: вам не могут вернуть больше, чем вы заплатили налогов за год.

Объясним на примере: скажем, у вас есть право на вычет (или несколько вычетов) в 100 тысяч рублей. Но получите вы его, только если в течение года заплатили 13%-ный налог на эту сумму. Это возможно, если ваша официальная зарплата — около 65 тысяч рублей в месяц.

А если вы получаете 100 тысяч в месяц и честно платите налоги, можете получить до 156 тысяч за год в виде вычета. 

Самые внушительные суммы возвращаются при покупке жилья, особенно в ипотеку, и открытии индивидуального инвестсчета (ИИС). За жилье вам могут вернуть до 260 тысяч, за проценты по ипотеке — 390 тысяч, а за инвестсчет — до 52 тысяч рублей.

Почему не больше? Дело в том, что у всех вычетов есть верхний порог — то есть сумма, исходя из которой рассчитывают эти 13%. Для жилья это два миллиона, для ипотеки — три, а для ИИС — 400 тысяч рублей.

То есть даже если квартира обошлась вам в пять миллионов, налоги получится вернуть только с двух. Но есть и хорошие новости: вычеты за квартиру и ипотеку можно «перенести» на следующий год.

Вот что это значит: скажем, вам положен вычет в 260 тысяч за покупку квартиры, а налогов вы заплатили только на сто. Это не проблема: вы все равно получите обещанные 260 тысяч — просто не за один год, а за три. 

Как же без этого. Для образования, лечения, страхования жизни и добровольного пенсионного страхования (это когда деньги отчисляет не работодатель, а вы сами) это 120 тысяч рублей в год. Причем если у вас есть право только на один такой вычет — вы получите максимум 13% от 120 тысяч (значит, 15 600 рублей).

Если вы можете рассчитывать на два или три — также не больше 15 600 в сумме. Правда, есть нюанс: если лечение было дорогостоящим (вот что под этим подразумевается), вычет может получиться больше.

Вычеты за детей фиксированные: 1 400 рублей каждому родителю за одного ребенка, 3 тысячи — за третьего и каждого последующего. 

Не обязательно. Представим семейную пару с двумя детьми. Дочка ходит на платные курсы по английскому (да, это тоже считается), а сыну поставили брекеты в частной клинике. Получается, что за детей семья получит 5 600 рублей, за курсы (стоимостью 60 тысяч в год) — 7 800 рублей, за услуги стоматолога (90 тысяч за все) — 11 700 рублей. В сумме — 25 100 рублей в год. И это — базовый сценарий. 

В общем, да. Прежде всего надо заполнить декларацию (программу можно скачать на сайте ФНС), сделать копию паспорта, взять справку 2-НДФЛ с работы и написать заявление на возврат налога (в свободной форме). Плюс нужно подтвердить право на каждый вычет документами.

Например, для вычета за образование потребуется договор с учебным заведением и платежки. За покупку квартиры — договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности (так называемая «зеленка») и платежки.

Всю эту кипу бумажек можно принести в ФНС лично, отправить по почте либо отсканировать и загрузить в личный кабинет налогоплательщика (нужно предварительно зарегистрироваться, конечно). 

Можно. У Сбербанка, вместе с которым мы написали эти карточки, есть сервис по возврату налогов.

Он устроен очень просто: вы оставляете заявку на сайте, потом вам звонит налоговый консультант партнера Сбербанка, а затем вы просто фотографируете все нужные документы и отправляете ему.

Дальше он сам заполняет декларацию и отдает вам готовый пакет документов. Вы несете его в ФНС, загружаете в личный кабинет или отправляете по почте. После чего средства приходят вам на карту. 

Вовсе нет. Если вы готовы вместо 3-НДФЛ заполнить простую онлайн-анкету, то поддержка консультанта обойдется в 499 рублей. За услугу по заполнению декларации с вас возьмут 1 499 рублей, а за 2 999 рублей ваши документы еще и отвезут в налоговую.

В последнем случае после того, как вы сфотографируете документы, вам нужно будет просто дождаться, когда деньги придут на банковскую карту (необязательно даже быть клиентом Сбербанка, достаточно зайти на сайт и нажать кнопку «Вернуть налоги»).

 

Партнерский материал

Источник: https://meduza.io/cards/kak-vernut-uplachennye-nalogi

Какие налоги и затраты при покупке квартиры в новостройке в Украине

Продажа квартиры и покупка квартиры по инвестиционному договору, должен ли я платить налог?

Покупка квартиры в новостройке сопровождается заключением инвестиционного договора иди договора переуступки. Будущий владелец жилья задается вопросом, сколько и как налоги при покупке квартиры в новостройке.

Юрист Корпорации «Первая Риэлторская Группа» Максим Чепеленко специально для портала столичной недвижимости 100realty.

ua разъяснил порядок оплаты налогов при заключении инвестиционных договоров, договоров переуступки, а также пояснил, кто является налоговым агентом при совершении таких сделок.

Эксперт рассказывает и о дополнительных затратах при покупке квартиры в новостройке.

Какие платить налоги при заключении инвестиционного договора

Под инвестиционным договором имеется ввиду любой договор, который заключается с целью инвестирования в строительство недвижимости.

У физического лица не возникает никаких обязательств по оплате налогов независимо от схемы инвестирования, поскольку инвестор дохода не получает.

При схемах, где нотариально заверяется инвестиционный договор (предварительный договор, иногда, договор купли-продажи имущественных прав), застройщик возлагает на покупателя  обязанность оплатить расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора (примерно 1% от цены договора).

Статья по теме: Покупка квартиры в новостройке для перепродажи: сколько можно заработать

При заключении договора об участии в фонде финансирования строительства инвестор, кроме цены объекта инвестирования также платит вознаграждение управляющему фонда финансирования строительства (входит в общую стоимость объекта) и может составлять до 5% от цены объекта инвестирования.

Какие платить налоги при перепродаже квартиры в новостройке

При регистрации права собственности на недвижимость в новостройке (независимо от ввода дома в эксплуатацию) переход прав на объект инвестировании осуществляется через заключение договора переуступки права требования (используются также договор о замене стороны в обязательстве, договор цессии и тому подобное). Плательщиком налога в данном случае является инвестор, который отчуждает права по инвестиционному договору и получает за это прибыль.

В дальнейшем он обязан подать до 1 мая следующего года  налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах, а до 1 августа следующего года – самостоятельно уплатить сумму налогового обязательства, указанную в декларации.

Ставка налога при уступке прав и обязанностей по договору об участии в фонде финансирования строительства составляет 18% (налог на доходы физических лиц) и 1,5% военный сбор на положительную разницу между ценой инвестиционного договора и фактически полученными средствами.

Статья по теме: Как бесплатно приватизировать квартиру или комнату в общежитии в Украине: перечень документов и образец заявления на приватизацию жилья

Ставка налога по переуступке по другим схемам инвестирования общая – 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора от базы налогообложения – общей суммы средств полученной инвестором за уступку права требования.

При оплате 1,5% военного сбора точные сроки законодательством не установлены, однако рекомендуется придерживаться положений законодательства по уплате НДФЛ.

Обратите внимание на условия инвестиционного договора: во многих договорах предусматривается обязанность покупателя жилья (инвестора) оплатить дополнительные средства застройщику за уступку прав. Сумма доплаты может достигать до 5% от цены договора. В инвестиционных договорах предусматривается освобождение от дополнительных платежей застройщику при переуступке членам семьи.

Какие налоги при перепродаже квартиры в новостройке после введения в эксплуатацию

После регистрации права собственности на объект недвижимости (происходит исключительно после ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса) переход прав на объект инвестирования осуществляется путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Статья по теме: Фальшивые документы на недвижимость: как понять, что с документами не все чисто

При заключении договора купли-продажи жилой недвижимости возникают следующие обязательные расходы:

1. НДФЛ. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого. Ставка налога для граждан Украины составляет 5%, для нерезидента – 18%.

От уплаты НДФЛ и резиденты и нерезиденту освобождаются при одновременном соблюдении условий:

  • лицо получило доход от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного года;
  • объектом продажи является жилая недвижимость; 
  • имущество находится в собственности налогоплательщика более 3 лет (кроме имущества полученного по наследству).

НДФЛ оплачивается до нотариального удостоверения договора.

2. Военный сбор по ставке 1,5%. Сроки уплаты не установлены, но на практике уплачивается до нотариального удостоверения договора.

3. Плата за совершение нотариальных действий – 1% от цены недвижимости. Оплачивается до нотариального удостоверения договора.

4. Сбор в Пенсионный фонд – 1% от цены недвижимости. Оплачивается до нотариального удостоверения договора.

Из-за высоких обязательных платежей в 8,5% при перепродаже квартиры в новостройке для экономии покупатели обычно пытаются приобрести право собственности на объект до введения дома в эксплуатацию. 

Кто является налоговым агентом при покупке квартиры в новостройке

Если речь идет о налогах покупателя-физического лица, то при инвестировании у него не возникают обязательств по уплате налогов. Даже при трехстороннем договоре об уступке прав по инвестиционному договору, стороной которого будет юридическое лицо (застройщик), налогового агента не будет, поскольку инвестор самостоятельно обязан начислить, удерживать и уплачивать НДФЛ.

Статья по теме: Усилена защита прав собственности на недвижимость: что изменилось

При покупке квартиры после регистрации на нее прав собственности налоговые обязательства возникают у продавца. С 2011 года нотариусы по отношению к продавцам уже не выполняют роль налогового агента по уплате НДФЛ при удостоверении договоров купли-продажи недвижимости.

Источник: https://100realty.ua/articles/kakie-nalogi-i-zatraty-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroike-v-ukraine

А может, бросить эту латвию: внж за недвижимость – вход за рубль, выход за два

Продажа квартиры и покупка квартиры по инвестиционному договору, должен ли я платить налог?

РИГА, 19 мая — Sputnik, Людмила Прибыльская.

Россиян-клиентов #ABLV, получивших через банк временный вид на жительство (ВНЖ) за инвестиции в недвижимость, третий месяц мурыжат в банке #Citadele, куда перевели их деньги с расчетных счетов, и не открывают ни счет для регулярных платежей (за квартиры, например), ни доступ к остаткам средств. Изучают скромную подноготную, ведь покупатели недвижимости в Латвии – люди среднего достатка.

Все это порождает недовольство и стремление бросить эту Латвию вместе с квартирой. Как это сделать и стоит ли начинать?

Жизнь после бума

Как известно, автором идеи выдачи ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость был латвийский предприниматель и политик Айнарс Шлесерс. Идея была запущена в 2010-м, когда построенные и начатые в так называемые жирные годы жилые комплексы стояли мертво, а граждане Латвии спасались от ипотеки и долгов на Британских островах.

Иностранные покупатели (преимущественно россияне) помогли создать “новую волну” платежеспособного спроса. Тем более что в 2010-м под Москвой горели торфяники, а Юрмала просто лучилась доброжелательством.

ВНЖ в Евросоюзе — это открытые границы и все такое, решили потенциальные инвесторы и повезли деньги в Латвию, которая тогда ничего не спрашивала об их происхождении и не чуралась наличных.

Уже в 2011 году количество выданных ВНЖ увеличилось вдвое по сравнению с предыдущим годом — до 4 тысяч 807, а затем ежегодно до 2014 года подрастало на 2 тысячи, достигнув пика в 10 тысяч 503 ВНЖ.

Всего по программе Латвия получила 2 миллиарда евро.

И несмотря на то, что многие из российских инвесторов искали в Латвии евродемократии и свобод в пику покинутой родине, национальным политикам это не помешало объявить против них крестовый поход в отместку за Крым.

Под раздачу заодно попали украинцы, казахи и китайцы, которым тоже было объявлено сначала о двойном повышении порога суммы, за которую выдают ВНЖ (с 142 тысяч евро в Риге и окрестностях до 250 тысяч), а затем смене правил игры: за продление временного вида на жительство на очередные 5 лет потребовали заплатить 5 тысяч евро, по тысяче в год или сразу, но без скидки.

Параллельно происходили мелкие пакости типа повышенной ставки налога на недвижимость для иностранцев (в семь раз больше, чем для местных) до поры, пока стаж их пребывания в Латвии не приблизится к 7 годам.

Эти пакости инвесторы научились обходить, регистрируя на своей жилплощади аборигенов бесплатно или за небольшую мзду, что было все равно выгоднее, чем платить налог по полной ставке 1,5% от кадастровой стоимости, кстати, вздутой благодаря тем же самым инвесторам.

Все перечисленное иностранные собственники латвийского жилья еще готовы были пережить, но случился банковский облом.

Что если продать?

Что будет, если в нынешней ситуации поддаться импульсивному эмоциональному решению продать “инвестиционный объект”.

Плюсы

В отличие от российского закона, обязывающего нерезидентов платить подоходный налог с населения при продаже недвижимости по ставке 30% от полной суммы сделки, а не от разницы между ценой покупки и ценой продажи, латвийский закон либеральнее. При продаже взимается налог на прирост капитала в размере 20% от упомянутой разницы.

В России полученный от продажи зарубежной недвижимости доход не подлежит налогообложению, и для объектов, купленных до 1 января 2016 года и находившихся в собственности более трех лет, продавец не обязан подавать налоговую декларацию (письмо Федеральной налоговой службы № ЕД-3-3/4062 от 9 ноября 2012 года).

Поскольку Россия и Латвия подписали договор о предотвращении двойного налогообложения, то, уплатив налог в Латвии по ставке 20%, в России его платить не нужно (ставка подоходного налога здесь меньше латвийской — только 13%).

Минусы

На внутрилатвийском рынке платежеспособный спрос на новые проекты и дорогие дома, что как раз и покупали иностранцы, весьма вялый. Ходовой товар — квартиры в советских многоэтажках ценой от 40 до 65 тысяч евро.

Поэтому, скорее всего, цена квартиры при продаже будет ненамного больше цены приобретения, а может быть и ниже. Маловероятно, что удастся вернуть средства, вложенные в качественный ремонт и мебель.

Ждать варианта придется долго, а все время ожидания надо будет платить налог на недвижимость и коммунальные, довольно высокие.

Таким образом, до продажи ценное имущество будет жрать деньги, которые никто не возместит.

Вырученные средства нужно будет куда-то реинвестировать, но по цене хорошей квартиры в Риге (70-100 тысяч евро) в окрестностях Москвы вряд ли что-то найдется. Можно рассматривать Петербург, но и там вместо рижской трешки получишь двушку или однушку, а о курортных районах и мечтать нечего.

В общем, вариант “продать” сулит преимущественно потери: вход — рубль, выход — два.

Что если сдавать?

Даже если имущество выставлено на продажу, его можно использовать более рационально — например, сдавать в аренду.

Рынок аренды в Риге как раз растет благодаря иностранным студентам, арендующим квартиры на время учебы в университетах по инженерным специальностям и медицине.

В 2016/2017 академическом году в Латвии учились 8 тысяч 137 иностранных студентов из 108 стран, их количество с 2013 года выросло почти в 4 раза.

Рост средней зарплаты позволяет и молодым латвийцам арендовать жилье – это уже клиенты более стабильные, не сезонные, как студенты, снимающие квартиру, как правило, на год.

Наконец, квартиры в центре или курортных местах можно сдавать на лето отдыхающим и туристам через сервисы типа Booking или Airbnb. Это хлопотный, но высокий заработок.

Плюсы

Рижская цена сдачи небольшой квартиры в новостройке – 350-450 евро в месяц. В переводе на российские и особенно московские цены не так много, но и не мало (23-30 тысяч рублей).

Доходы в валюте позволяют создать накопления на личные нужды или покрывать расходы по другому имуществу, ведь некоторым инвесторам ВНЖ выдавался “по совокупности” вложений, то есть при покупке второй квартиры как актива, за счет которого можно получать доход.

Подоходный налог на выручку от аренды можно платить упрощенно, по ставке 10%, не регистрируясь как лицо, ведущее хозяйственную деятельность в службе Госдоходов Латвии. Нерезиденты в этом плане имеют преимущество, так как для резидентов при брутто-доходе от аренды свыше 430 евро в месяц вступает в силу обязательство платить социальный налог.

Платя налог по ставке 10%, арендодатель не может списывать расходы на содержание имущества, кроме налога на недвижимость. Таким образом, годовой доход от сдачи квартиры стоимостью около 70 тысяч евро составит 400 х 12 = 4 тысячи 800. За минусом земельного налога (около 150 евро), подоходного налога 10% (465 евро) на счету инвестора останется 4 тысячи 185 евро. Это почти 6% годовых.

Минусы

За арендным имуществом и арендаторами кто-то должен присматривать. Агентства по недвижимости делают это неохотно, зато помогают сдать объект за гонорар в размере одной месячной платы при годовом контракте. В Латвии появились “домашние мастера”, которые помогают иностранцам ухаживать за их недвижимостью. Это освобождает от хлопот, но снижает чистый доход на 50-70 евро в месяц.

Российские налоговики требуют декларировать доходы за рубежом, и при сравнении ставок подоходного налога на сдачу в аренду 10% (Латвия) и 13% (Россия) владельцам имущества придется доплатить 3% разницы в бюджет своей страны. От расчетных 4 тысяч 185 евро это будет еще 125 евро.

При отказе от ВНЖ иностранный инвестор теряет статус резидента Латвии в банке и все текущие расчеты, в том числе собственные коммунальные, для него станут дороже.

ВНЖ или виза?

Ситуация, в которую латвийское государство поставило иностранных инвесторов, — неприятная.

Платить 5 тысяч евро за продление ВНЖ на 5 лет никому не хочется, тем более что при наличии недвижимости в стране можно получить многократную визу на срок действия паспорта и прекратить бюрократические танцы с Департаментом гражданства и миграции МВД (ДГМ), ежегодно продлевающим ВНЖ на основе стопки справок о благонадежности соискателя.

Правило о 5 тысячах евро вступило в силу 1 января, и за два месяца его выполнили 88 обладателей ВНЖ. Более 500 иностранцев легализовали свое пребывание другими путями: сдали латышский язык хотя бы на начальную категорию, устроились на работу, изменили семейный статус. Курсы латышского для сдачи на начальную категорию для иностранцев бесплатные.

Источник: https://lv.sputniknews.ru/Latvia/20180519/8298686/nedvizhimost-vid-na-zhitelstvo-stoimost-kvartira-bank-latyshskij-investicii-krizis-programma-latvija.html

Какие налоги следует платить при покупке и перепродаже квартиры в новостройке

Продажа квартиры и покупка квартиры по инвестиционному договору, должен ли я платить налог?

Инвестируя в недвижимость стоит понимать, должны ли вы платить налоги при заключении договора, а также сколько придется заплатить при продаже уже достроенного жилья.

Юрист Корпорации «Первая Риэлторская Группа» Максим Чепеленко рассказал порталу 100realty.ua порядок оплаты налогов при заключении инвестиционных договоров и договоров переуступки.

Налоги при заключении инвестиционного договора

Под инвестиционным договором понимается любой договор, который заключается с целью инвестирования в строительство недвижимости.

У физического лица не возникает никаких обязательств по уплате налогов, независимо от схемы инвестирования, поскольку инвестор дохода не получает.

При схемах, где нотариально заверяется инвестиционный договор (предварительный договор, иногда, договор купли-продажи имущественных прав), застройщик возлагает на покупателя обязанность покрыть расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора — примерно 1% от цены договора.

При заключении договора об участии в фонде финансирования строительства, инвестор, кроме цены объекта инвестирования также платит вознаграждение управляющему ФФС (входит в общую стоимость объекта) и может составлять до 5% от цены объекта инвестирования.

Налоги при перепродаже квартиры в новостройке

При регистрации права собственности на недвижимость в новостройке (независимо от ввода дома в эксплуатацию) переход прав на объект инвестирования осуществляется путем заключения договора переуступки права требования.

Также может использоваться договор о замене стороны в обязательстве, договор цессии и т.п. Плательщиком налога в данном случае является инвестор, который отчуждает права по инвестиционному договору и получает за это прибыль.

Он обязан подать до 1 мая следующего года налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах, а до 1 августа следующего года – самостоятельно уплатить сумму налогового обязательства, указанную в декларации.

Ставка налога при уступке прав и обязательств по договору об участии в фонде финансирования строительства составляет 18% (налог на доходы физических лиц) и 1,5% военный сбор на положительную разницу между ценой инвестиционного договора и фактически полученными средствами.

Ставка налога с переуступки по другим схемам инвестирования общая – 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора от базы налогообложения – общей суммы средств, полученной инвестором за уступку права требования.

Выбирай выгодные варианты инвестиций в недвижимость на нашем сайте

При оплате 1,5% военного сбора точные сроки законодательством не установлены, однако рекомендуется соблюдать положения законодательства относительно уплаты НДФЛ.

Обратите внимание на условия инвестиционного договора: во многих соглашениях предусматривается обязанность покупателя жилья (инвестора) оплатить дополнительные средства застройщику за уступку прав. Сумма доплаты может достигать до 5% от цены договора. В инвестиционных договорах предусматривается освобождение от дополнительных платежей застройщику при переуступке членам семьи.

Налоги при перепродаже квартиры после ввода в эксплуатацию

После регистрации права собственности на объект недвижимости (происходит исключительно после ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса) переход прав на объект инвестирования осуществляется путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимого имущества.

При заключении договора купли-продажи жилой недвижимости возникают такие налоги и обязательные расходы:

НДФЛ. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. Ставка налога для граждан Украины составляет 5%, для нерезидента – 18%.

От уплаты НДФЛ и резиденты, и нерезиденты, освобождаются при одновременном соблюдении следующих условий:

  • лицо получило доход от продажи (обмена), не чаще одного раза в течение отчетного года;
  • объектом продажи является жилая недвижимость;
  • имущество находится в собственности плательщика налога свыше 3 лет (кроме имущества, полученного в наследство).

НДФЛ уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Военный сбор по ставке 1,5%. Сроки уплаты не установлены, но на практике уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Плата за совершение нотариальных действий – 1% от цены недвижимости. Уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Сбор в Пенсионный фонд – 1% от цены недвижимости. Уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Из-за высоких обязательных платежей (8,5% при перепродаже квартиры в новостройке) для экономии покупатели стараются приобрести право собственности на объект до ввода дома в эксплуатацию.

Покупка строящегося жилья сопряжена с многочисленными рисками – Рынок жилья

Продажа квартиры и покупка квартиры по инвестиционному договору, должен ли я платить налог?

15.12.2011 | 16:35 105305

Даже самая надежная схема приобретения недвижимости на первичном рынке не гарантирует защиту покупателя от мошенников. Эксперты говорят, что застраховать себя абсолютно от всех рисков не получится. Но если знать об особенностях всех существующих схем, можно оградить себя от многих неприятностей.

Специалисты советуют: перед тем, как приобрести квартиру в строящемся доме, нужно собрать максимум доступной информации о застройщике.

Информационные риски По словам руководителя проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольги Романовой, в первую очередь нужно поинтересоваться историей компании, у которой вы планируете приобрести жилье.

«Хорошо, если фирма работает на рынке как минимум 5-10 лет и за это время возвела несколько жилых комплексов – в этом случае риски будут минимальны», – говорит Ольга Романова. По ее словам, перед покупкой также необходимо изучить отзывы дольщиков, живущих в уже построенных компанией домах, поинтересоваться ходом работ на стройплощадке объекта, в котором собираетесь приобрести квартиру.

Следующий шаг на пути к покупке жилья – проверка документов. «Если застройщик работает в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», нужно потребовать у него действующее разрешение на строительство, зарегистрированный договор аренды участка или свидетельство о праве собственности на землю. Кроме того, необходимо изучить проектную декларацию.

Солидные застройщики обычно публикуют ее на сайтах своих компаний», – рассказала Ольга Романова. Если вы планируете приобрести строящуюся квартиру у компании, продающей жилье с помощью механизма жилищно-строительного кооператива (ЖСК), проверьте наличие у него зарегистрированного права собственности (либо аренды) участка, на котором кооператив собрался возводить дом.

Надо быть готовым к тому, что у кооператива может не оказаться разрешения на строительство. «Особенность работы ЖСК позволяет кооперативу привлекать деньги до того, как он получил разрешение на строительство», – отмечает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова.

Если же до окончания строительства и сдачи дома покупатель захочет расторгнуть договор и вернуть уже заплаченные за жилье деньги, проблемы могут возникнуть вне зависимости от того, какой формы соглашение подписано.

Как утверждает юрист Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Жуматий, чаще всего договор ЖСК предусматривает внесение не только паевого взноса, но и других платежей. «По действующему законодательству при выходе из кооператива вам должны возвратить лишь паевой взнос. Членские взносы и иные дополнительные платежи, скорее всего, получить не удастся», – утверждает он.

Часть денег потеряют и те, кто подписывал договоры долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. «Я не видела договоров, в которых не предусмотрены штрафные санкции в случае их досрочного расторжения», – говорит Анна Максимова.

Квазидолевка Многие застройщики до сих пор продают жилье по так называемым предварительным договорам купли-продажи. Эта форма наиболее рискованная по сравнению со схемами покупки жилья по 214-ФЗ и с помощью ЖСК.

В июле этого года Высший Арбитражный Суд РФ утвердил постановление, согласно которому арбитражные суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущего недвижимого имущества с условием предварительной оплаты.

Фактически предварительный договор приравняли к основному. Казалось, что покупатель жилья получил новый механизм защиты своих прав.

  И теперь  если застройщик завершил строительство, оформил на себя право собственности, но не исполнил своих обязательств перед покупателем по заключению основного договора, последний может потребовать регистрации перехода на себя права собственности на приобретенное жилье.

Но, как утверждает Анна Максимова, судебная практика по делам о признании права собственности по предварительным договорам в судах общей юрисдикции в свете этого постановления пока не сложилась. «По предварительному договору купли-продажи человек может либо принуждать вторую сторону заключить основной договор, либо потребовать вернуть заплаченные деньги. Но никак не претендовать на право собственности», – утверждает Анна Максимова. Еще хуже могут оказаться дела у тех, кто приобретает жилье с помощью вексельных схем и путем вступления в кредитные кооперативы. Как отмечает Александр Жуматий, деятельность кредитных кооперативов регулируется сразу двумя федеральными законами (190-ФЗ «О кредитной кооперации» и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

«Тем не менее покупка строящегося жилья путем вступления в такой кооператив несет в себе ряд рисков. В случае нарушения кооперативом своих обязательств вернуть вложенные средства практически невозможно – даже в судебном порядке», – считает он. Такие же проблемы, по его словам, могут возникнуть и у тех граждан, которые решили воспользоваться вексельными схемами.

Опасный бартер Рискуют и те, кто покупает жилье не напрямую у застройщиков, а, к примеру, у подрядчиков (которые, в свою очередь, получают квартиры в зачет выполненных работ). Обычно застройщик заключает с подрядчиком договор долевого участия, инвестиционный договор либо другое соглашение.

В свою очередь, подрядчики продают квартиры по договорам уступки права требования (цессии). Либо, если речь идет о готовом жилье, по договорам купли-продажи. По словам Анны Максимовой, степень риска при покупке строящегося жилья у подрядчика напрямую зависит от того, какой договор подписывает с ним покупатель.

«Если застройщик передает квартиры в счет выполненных работ по 214-ФЗ, а подрядчик, исполнивший свои обязательства, реализует жилье по договорам переуступки (цессии), покупатель несет такие же риски, что и при приобретении квартир у самого застройщика», – отмечает Анна Максимова.

Трудности могут возникнуть лишь в тех случаях, когда застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор, предусматривающий оплату договора подряда квартирами. Часто всего такие соглашения дают подрядчикам возможность продавать квартиры еще до того, как они полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком.

И если подрядчик не исполнит свои обязательств по договору подряда или поставки и тем самым не выполнит условия инвестиционного договора, у застройщика не возникнет обязанности передать ему квартиры (даже если подрядчик уже продал их). «Если дольщики попробуют получить оплаченное жилье через суд, им вряд ли удастся это сделать.

В подобных случаях судьи считают, что права дольщиков на жилье являются производными от соответствующих прав подрядчика. А если у последнего таких прав не возникло, дольщики не могут требовать – пусть даже оплаченное ими – жилье», – пояснила Анна Максимова.

Панацеи не будет Сейчас случаи откровенного мошенничества при покупке строящегося жилья встречаются редко. «В последнее время рынок стал гораздо прозрачней. По 214-ФЗ работают все больше компаний.

К тому же предусмотренная этим документом процедура регистрации договоров долевого участия сводит на нет возможность двойных продаж при покупке жилья у застройщика.

Тем не менее ни одна законодательная инициатива не может защитить покупателей строящегося жилья от банкротства застройщика и рисков получить квартиру с теми или иными недоделками», – отмечает Анна Максимова. К тому же покупателей может подвести невнимательность.

Эксперты советуют: чтобы обезопасить себя, нужно обращать внимание на малейшие нюансы. Как утверждает Александр Жуматий, действующее законодательство не запрещает регистрировать юрлица с названиями, которые уже используются на рынке.

«Теоретически, мошенники могут оформить компанию с известным брендом – взять ее название, получить копию выданного ей разрешения на строительство и других правоустанавливающих документов, после чего – привлекать деньги дольщиков», – считает Александр Жуматий. Такие случаи иногда встречались в начале 2000-х. Как говорят опрошенные нами эксперты, сейчас их практически нет. 

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/88559/

Закон для всех
Добавить комментарий