Распространяется ли закон о защите прав потребителей на договор аренды квартиры?

Новые правила аренды недвижимости в Таиланде

Распространяется ли закон о защите прав потребителей на договор аренды квартиры?

Юристы Duensing Kippen рассказывают, что изменится с 1 мая для съемщиков и владельцев арендной недвижимости.

The Phuket News

В середине февраля властями Таиланда был опубликован новый нормативный документ, регулирующий сдачу в аренду жилой недвижимости, включая дома, апартаменты и квартиры в кондоминиумах.

Документ разъясняет и конкретизирует применение Закона о защите прав потребителей от 1979 года в случаях сдачи в аренду жилья физическими и юридическими лицами и вступает в силу с 1 мая этого года.

При этом сразу нужно отметить, что применяются новые требования только к лицам и компаниям, сдающим пять или более жилых объектов (с некоторыми исключениями). В документе они именуются «операторами бизнеса».

Ключевые требования

Прежде всего, новые положения требуют того, чтобы договор между оператором и арендатором обязательно имел версию на тайском языке, если изначально он составлялся на каком-либо другом.

К договору также обязательна должна прилагаться опись, содержащая информацию о физическом состоянии сдаваемого в аренду объекта недвижимости и находящегося на объекте имущества. Под описью должна стоять подпись съемщика, подтверждающая, что он провел инспекцию и согласен с информацией, указанной в описи.

Договоры должны заключаться в двух экземплярах равной юридической силы, один из которых после подписания должен быть передан арендатору.

Новые положения устанавливают следующий минимальный перечень информации, которая должна содержаться в договоре.

a. Имя и адрес оператора бизнеса и его правомочного лица.

b. Имя и адрес арендатора.

c. Название и адрес сдаваемого объекта недвижимости.

d. Информация о физическом состоянии объекта, включая опись имущества.

e. Условия аренды, включая начальную дату и дату окончания действия контракта.

f. Размер арендной платы, дата оплаты и способ осуществления платежа.

g. Расценки на коммунальные услуги, такие как электричество, вода, телефон, а также дата и метод платежа;

h. Расценки на дополнительные услуги (например, насос для поддержания напора воды), а также дата и метод платежа. При этом расценки должны быть «разумными» и соответствовать актуальной стоимости соответствующих услуг.

i. Расценки на прочие услуги (если они не попадают в перечисленные выше пункты), которые должны быть «разумными» и соответствовать актуальной стоимости соответствующих услуг.

j. Размер депозита.

Новые требования обязывают оператора бизнеса выставлять съемщику счета за услуги из пунктов f и i не менее, чем за семь дней до крайнего срока оплаты.

Также документ обязывает незамедлительно возвращать съемщику депозит после истечения срока аренды, кроме тех случаев, когда оператору требуется время, чтобы выяснить, по чьей вине был причине ущерб имуществу, если он был.

В случае, если выясняется, что съемщик не является виновным, депозит должен быть возвращен в течение семи дней с момента истечения контракта и выезда съемщика из жилья.

Все расходы, связанные с возвращением депозита, обязан покрыть сам оператор бизнеса.

Важно, что новые положения гарантирую съемщику право на разрыв договора аренды, если оператор был в письменном виде уведомлен об этом за 30 дней, у съемщика нет долгов перед оператором и имеются обоснованные причины для разрыва контракта. В таком случае арендодатель по закону обязан пойти навстречу арендатору.

В свою очередь, у арендодателя также есть право на досрочный разрыв контракта в случае нарушений со стороны съемщика. Однако перечень таких нарушений должен быть перечислен в договоре аренды и выделен либо красным цветом, либо курсивным или полужирным шрифтом. При этом разрыв контракта возможен только если съемщик был письменно уведомлен о нарушении и не устранил его в 30-дневный срок.

Более того, новые правила требуют, чтобы в договорах аренды не содержалось пунктов, позволяющим арендодателю снимать с себя ответственность за разрыв контракта или неправомерные действия.

Если контракт предполагает, что съемщик должен оплатить определенный срок проживания в момент заключения контракта, то такой платеж не может быть выше, чем стоимость аренды за месяц. Размер страхового депозита также не должен превышать месячной ставки аренды.

Кроме того, запрещено включать в контракт пункты, позволяющие арендатору менять размер арендной платы, сумму депозита, размер тарифов на коммунальные и другие услуги.

Последствия для арендодателей

Новые требования к договорам аренды недвижимости значительно повышают защиту интересов съемщиков, одновременно ограничивая свободу арендодателей при составлении контрактов и в течение срока их действия.

С 1 мая операторам будет запрещено, в частности, следующее: взымать плату за коммунальные услуги по завышенным ценам; требовать страховой депозит в размере большем, чем один месяц аренды; требовать при заключении контракта оплаты больше, чем за один месяц; нарушать другие пункты, перечисленные во вступающем в силу положении.

При этом неисполнение требований положения грозит арендодателю наказанием в размере до 100 тыс. бат штрафа и/или до семи лет тюрьмы за каждое нарушение (это вдобавок к возможности гражданского иска от съемщика).

Не до конца ясно из текста документа, относятся ли требования только к контрактам, которые будут заключены после 1 мая 2018 года, или также распространяются и на заключенные ранее.

Ни в самом Закон о защите прав потребителей, ни в Королевском декрете о контрактах от 1999 года нет требования о том, что документы, подобные тому, что вступит в силу 1 мая, должны применяться только к договорам, заключаемым после даты вступления бумаги в силу.

Подобных документов с момента публикации декрета было девять, но ограничения на обратную силу были прописаны лишь в трех из них. Из этого можно сделать вывод, что новые требования должны распространяться и на контракты, заключенные до вступления документа в силу, если обратное прямо не оговорено.

Верховный суд Таиланда лишь в одном случае постановил, что новые требования не должны иметь обратной силы, но речь в том случае шла как раз документе, где это прямо прописано.

В связи с изложенным в предыдущем параграфе возникает ряд сложностей. К примеру, если в контракте, заключенном до 1 мая, прописана плата за электричество и воду по тарифу арендатора, который заметно отличается от государственного, то с 1 мая в контракт будет необходимо внести соответствующие изменения.

Впрочем, гораздо больше вопросов вызывает то, как новые законодательные требования согласуются с практикой долгосрочной аренды недвижимости, когда владелец жилья сразу оплачивает весь срок.

Согласно новым правилам, арендодатель при заключении контракта не может требовать предоплату больше, чем за один месяц. Ввиду описанной выше неоднозначности в отношении обратной силы закона, новые правила можно трактовать и как обязывающие вернуть съемщику излишек внесенной платы.

И в любом случае соответствующее ограничение на разовую оплату будет применимо ко всем новым контрактам после 1 мая.

Таким образом, новые требования определенно повышают защиту съемщиков, но и потенциальные риски для рынка недвижимости Таиланда также выглядит значительными.

Duensing Kippen – юридическая компания, специализирующаяся на гражданском и коммерческом законодательстве. Офисы компании находятся на Пхукете и в Бангкоке. Аффилированные представительства можно найти в 45 странах мира. Подробнее о компании на сайте duensingkippen.com.

Источник: https://www.novostiphuketa.com/novye-pravila-arendy-nedvizhimosti-v-tailande-10570.php

Аренда квартиры. Что важно знать и как защитить свои права?

Распространяется ли закон о защите прав потребителей на договор аренды квартиры?

25.09.2018

Что необходимо знать при аренде жилья, чтобы избежать неприятных ситуаций? На что обратить внимание, заключая договор, и как защитить свои права? Об этом расскажет начальник отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Тюменской области Артем Александрович Никоза.

– Аренда жилья – целая наука, и когда первый раз с этим сталкиваешься велик риск попасть в руки мошенников.Какие объявления лучше обходить стороной?

– В соответствии со ст. 8. 10 Закона «О защите прав потребителей» до гражданина должна быть доведена информация об услуге и исполнителе.

При этом информация об исполнителе должна содержать, как минимум, сведения о наименовании юридического лица, фамилии, имени, отчестве индивидуального предпринимателя.

Соответственно, к объявлениям, на которых отсутствует указанная информация, стоит относиться максимально критически. Объявления, размещенные на столбах, в подъездах, на различных досках для объявлений, также можно отнести к числу сомнительных.

– Бывают случаи, когда организации вынуждают отдать деньги, не предоставив вариантов квартир? Как это происходит?

– Основная суть недобросовестного поведения сводится к следующему. Сначала у потребителя выясняется, что конкретно ему необходимо – цена, район, площадь жилого помещения.

Далее на словах ему обрисовывают радужные перспективы заключения договора найма (аренды).

Сообщается, что есть возможность подобрать хороший вариант жилого помещения в аренду по низкой цене, в районе, устраивающем потребителя, далее предлагают заключить договор и оплатить услуги.

По условиям договора предполагается, что потребителю фактически будут оказаны консультационные услуги и(или) услуги в виде информирования путем передачи информации об имеющихся предложениях, при этом информация предоставляемая потребителю (как правило, в виде СМС сообщений) позиционируется как достоверная и актуальная. При обращении потребителя по предоставленным телефонам выясняется, что квартира уже сдана в аренду либо никогда и не сдавалась.

Таким образом, потребителю на словах обещают одно, а в договоре совершенно другое. Зачастую, при подписании договора потребителем подписывается акт выполненных работ, что создает дополнительные сложности при рассмотрении спорной ситуации, в том числе для защиты прав потребителя.

– Что делать и куда обратиться, если вас обманули?

– Что делать? Подготовить претензию в 2-х экземплярах и с ней обратиться к исполнителю, при этом в качестве доводов могут быть использованы следующие обстоятельства.

Например, предоставление не достоверных сведений об услуге. Но здесь существует проблема доказывания факта предоставления недостоверной информации, т.к.

речь идет о ранее полученной словесной информации, на основании которой потребитель делает выбор в пользу заключения договора.

Шансы у потребителя доказать свою правоту снижаются, если в договоре имеется указание, что вся необходимая информация, связанная с оказанием услуг была до потребителя доведена.

Чтобы не попасть в указанную ситуацию, мы рекомендуем читать договор, смотреть, чтобы в разделах «Предмет договора», «Обязанности исполнителя» были прописаны обязательства юридического лица, индивидуального предпринимателя, сроки оказания услуг, что были оговорены устно при заключении договора. По возможности договариваться, что сначала исполнителем услуги оказываются, а потом идет их оплата.

Еще один довод – неисполнение своих обязательств либо ненадлежащее исполнение обязательств. Использование указанного механизма возможно, в случае если из условий договора можно сделать вывод, что исполнителем не выполнены свои обязательства, например, не подготовлен и не передан потребителю договор найма, договор аренды.

Также основание для расторжения договора – это односторонний отказ от исполнения обязательства, который должен быть заявлен в письменном виде и как можно раньше после заключения договора. Нужно иметь в виду, что при использовании указанного механизма, потребитель обязан возместить исполнителю услуги фактически понесенные расходы, которые должны быть подтверждены.

Куда обращаться? Потребитель может в указанной ситуации обратиться в полицию, Управление Роспотребнадзора по Тюменской области, суд. Результаты обращения будут зависеть в каждой ситуации от имеющихся обстоятельств, от того какие документы подписаны потребителем, от условий договора и т.п.

– По истечению долгосрочной аренды арендодатель требует оплатить порчу имущества, что не было указано в договоре. Имеет ли он на это право? На какие моменты стоит обратить внимание?

– Первое на что стоит обратить внимание, это то, кто является арендодателем, если физическое лицо, то основания для применения норм действующего законодательства о защите прав потребителей не имеется, в силу преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей».

В ситуации, когда в договоре не было описано состояние имущества, и оно в договоре не упоминалось, ситуацию по существу может разрешить только суд, оценив представленные сторонами доказательства.

В случае если ответственность потребителя за порчу имущества, имеющегося в квартире, состояние этого имущества описаны в договоре, в таком случае потребитель несет гражданско-правовую ответственность перед арендодателем.

– Арендодатель требует оплатить штраф за нарушение правил пользования жильем, что делать, если вы не согласны с таким требованием?

– При оценке нарушения правил пользования жилым помещением необходимо учитывать, а были ли доведены до потребителя указанные правила. В случае их не доведения, требование об оплате штрафа можно оспорить, либо оплатить его, а потом оспорить.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Таким образом, законом определены обязанности потребителя по надлежащему содержанию арендованного имущества (квартиры), включение в договор иных условий возможно исключительно с соблюдением принципа свободы договора.

Нарушение указанного принципа даёт основания полагать о включении в договор условий, ущемляющих права потребителя, соответственно признания их недействительными и применения последствий признания недействительной части сделки.

Кроме того, в случае несогласия с доводами арендодателя о нарушении потребителем правил проживания, возможно предъявить претензию по указанному факту, а при не достижении соглашения обратиться в суд.

При этом необходимо помнить, что в соответствии с действующим законодательством каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

Соответственно арендодатель обязан доказать нарушение правил проживания, потребитель, что не нарушал их.

Источник: http://72.rospotrebnadzor.ru/content/465/79778/

Договора аренды в Таиланде подлежат контролю с 1 мая 2018 г

Распространяется ли закон о защите прав потребителей на договор аренды квартиры?

Комитет по договорам Совета по защите прав потребителей издал Уведомление об определении аренды жилой недвижимости как бизнеса с контролируемыми договорами, опубликованное в правительственном бюллетене 16 февраля 2018 года. В результате аренда жилой недвижимости будет считаться договором под контролем с 1 мая 2018 года.

Во-первых, уведомление определяет понятие “бизнес по передаче в аренду жилой недвижимости” как деятельность по передаче в аренду или субаренду за арендную плату пяти и более объектов недвижимости, независимо от того, находятся ли они в одном здании или нет, для жилых целей.

“Объект недвижимости” определяется как комната, дом, кондоминиум, квартира или другой объект недвижимости, используемый для проживания арендатора, кроме общежитий и отелей, на которые распространяются специальные законодательные нормы.

“Бизнес-оператор” означает лицо, осуществляющее бизнес по передаче жилой недвижимости в аренду арендатору.

Договор должен быть в любом случае составлен на тайском языке, установлены даже требования к размеру шрифта. Договор может быть двуязычным, но тайский текст обязателен.

Уведомление содержит пункты, обязательные для каждого договора аренды:

а) наименование и адрес бизнес-оператора и его уполномоченного лица;

b) имя и адрес арендатора;

c) наименование и местонахождение объекта недвижимости;

d) подробная информация о состоянии имущества, включая опись предметов и оборудования внутри;

e) срок аренды с указанием дня начала и срока действия;

f) размер арендной платы и порядок расчетов;

g) ставки стоимости коммунальных услуг и сроки оплаты;

h) ставки стоимости услуг, в разумных рамках, и в размере фактически оплаченной суммы за услуги;

i) другие сборы и расходы (если таковые имеются), в разумных рамках, и в размере фактически оплаченных сборов и расходов;

j) размер залогового депозита.

Бизнес-оператор должен выставлять инвойсы на оплату аренды не позднее, чем за 7 дней до дня оплаты. Арендатор будет иметь право проверять все суммы в инвойсе.

Бизнес-оператор обязан подготовить приложение к договору – описание состояния недвижимости и оборудования внутри, подтвержденного сторонами.

По завершению договора аренды, бизнес-оператор обязан немедленно вернуть депозит арендатору, если арендатором не был нанесен ущерб, который необходимо оценить и вычесть из суммы депозита. Если арендатор не причинил ущерба недвижимости, депозит возвращается в течение 7 дней со дня завершения договора аренды удобным для арендатора способом.

Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, заранее письменно уведомив арендодателя не менее, чем за 30 дней до расторжения.

Причины (нарушения договора), по которым арендодатель имеет право расторгнуть договор должны быть указаны жирным шрифтом или другим выделенным шрифтом, при расторжении бизнес-оператор должен отправить письмо арендатору с требованием о прекращении нарушений или расторжении договора через 30 дней если арендатор не устраняет нарушения.

Договор аренды составляется в двух идентичных экземплярах для каждой из сторон.

В договоре не могут быть изложены следующие условия:

  • Условия, ограничивающие ответственность бизнес-оператора.
  • Предоплата за аренду более, чем за один месяц.
  • Право бизнес-оператора изменять размер арендной платы, ставки коммунальных услуг и другие расходы.
  • Оплата депозита в размере большем, чем арендная плата за один месяц.
  • Право бизнес-оператора конфисковать депозит или предоплату.
  • Право бизнес-оператора инспектировать объект недвижимости без предварительного уведомления арендатора.
  • Право бизнес-оператора устанавливать стоимость электричества или воды в размере, превышающем фактические ставки соответствующих организаций.
  • Право бизнес-оператора препятствовать доступу арендатора в объект недвижимости, удерживать или выносить вещи арендатора в случае, если арендатор не оплачивает арендную плату или другие платежи.
  • Право бизнес-оператора требовать оплату за продление договора аренды.
  • Право бизнес-оператора расторгнуть договор аренды в случае, если арендатор не нарушал условия договора.
  • Обязанность арендатора оплатить повреждения, которые стали результатом нормального износа недвижимости и оборудования.
  • Обязанность арендатора оплатить повреждения, нанесенные не по его вине в результате форс-мажорных обстоятельств.

В случае, если договор аренды не будет включать какое-либо из обязательных положений, изложенных в Уведомлении, или наоборот, будет содержать запрещенные положения, следует руководствоваться положениями Уведомления.

В случае, если бизнес-оператор не будет следовать положениям Уведомления, его ожидает наказание в виде тюремного заключения на срок до 1 года и/или штраф в размере до 100,000 Бат.

Порядок применения Уведомления будет понятен только после фактического его вступления в силу, то есть после 1 мая 2018 г.Пока же требуются комментарии ко многим пунктам.

  • Поскольку основанием для принятия данного документа является Закон О защите прав потребителей, уведомление распространяется только на арендодателей – юридических лиц и частных предпринимателей (тайцев), физические лица, сдающие в аренду свою недвижимость, контролю не подлежат и могут заключать договора в любой форме.
  • Исходя из текста Уведомления, если физическое лицо (собственник) желает сдавать в аренду до 5 квартир – это еще не бизнес деятельность. Как только появляется пятая – возникает необходимость зарегистрировать данную деятельность в качестве бизнеса.
  • Неясна ситуация в случае передачи квартиры в управление агентству недвижимости или заключения договора гарантированной аренды.

О применении нового документа будем информировать по мере поступления информации.

    Александра Агапитова

    Все права защищены.

    Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.

Источник: https://www.investeast.co.th/ru/articles/581-the-lease-contracts-in-thailand-are-subject-to-control-from-may-1-2018

Закон для всех
Добавить комментарий