Расторжение договора аренды во время процедуры банкротства

Банкротство арендодателя – не повод собирать чемоданы

Расторжение договора аренды во время процедуры банкротства

Специалистам Адвокатского бюро удалось предотвратить выселение из квартиры-художественной студии молодого дизайнера, на котором настаивала новая администрация арендодателя.

Несколько лет назад между нашей доверительницей и арендодателем был заключён договор инвестирования, согласно которому за счёт последней был произведён масштабный и дорогостоящий ремонт. Стороны также договорились, что по окончании ремонта между ними будет заключён договор безвозмездного пользования квартирой сроком на три года — до декабря 2019 года.

Однако банкротство арендодателя, как это нередко бывает, стала отправной точкой в пересмотре отношений с арендатором: новой администрацией арендодателя решено было «освободить актив от обременения» любой ценой.

Поскольку сделать это нужно было быстро, помимо инициирования череды судебных разбирательств, молодой женщине постоянно поступали угрозы от необременённых познаниями о порядочности людей крепкого телосложения.

И только после вмешательства специалистов Адвокатского бюро ситуацию удалось полностью развернуть: нашей доверительнице была предоставлена не просто всесторонняя правовая поддержка, но также полноценная физическая защита, включая постоянное дежурство в спорном объекте.

Вступив в уже начавшееся судебное разбирательство о выселении, специалисты Бюро — Наталья Бокова и Диана Полетаева – полностью изменили линию защиты. Новая позиция была выстроена на основе переквалификации правоотношений между сторонами спора, которым истец-арендодатель и суд давали неверную оценку.

Специалисты, в частности, ссылались на следующие доводы:

  1. Сторонам не требовалось заключения договора безвозмездного пользования, поскольку договор инвестирования на деле представлял собой стандартный договор аренды (найма), содержавший все существенные условия, установленные законом (объект аренды был индивидуализирован на достаточном уровне; арендная плата была согласована как в общей сумме, так в отношении порядка её внесения; срок аренды также был определён и не превышал срок, императивно установленный законодателем для договоров подобного рода (п. 1 ст. 683 ГК РФ)). В качестве арендной платы в данном договоре выступали вложения арендатора в виде произведенного с согласия арендодателя ремонта. Отсутствие государственной регистрации договора не порочило его, поскольку ещё в 2011 году Пленум ВАС РФ № 73 в п. 14 своего постановления разъяснил, что в подобных случаях стороны должны считаться связанными обязательствами между собой даже в отсутствие государственной регистрации. И данное разъяснение уже воспринято не только судебным правоприменителем, но и законодателем. То есть между сторонами в настоящее время имеется заключённый в полном соответствии с ГК РФ и ЖК РФ договор аренды (найма), срок которого не истёк.
  2. Отношения сторон договора аренды (найма) не прекращаются, если при банкротстве применяется механизм замещения активов. Действующим законодательством не предусмотрено такого основания для расторжения или автоматического прекращения действия договора аренды (найма), как банкротство арендодателя с процедурой замещения активов. Случаи прекращения обязательств в связи с банкротством прямо установлены законом и для случаев аренды (найма) подобное последствие не предусмотрено. Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» лицо, проходящее такую процедуру банкротства как замещение активов, не просто не ликвидируется, а становится единственным акционером нового акционерного общества и продолжает свою деятельность, получив активы банкрота.

Специалисты также обратили внимание суда, что преимущественному применению к анализируемым правоотношениям подлежат нормы ГК РФ, определяющие порядок перехода права аренды при смене собственника.

И этими нормами императивно установлено правило о следовании арендных отношений за имуществом. Потому переход права собственности на занимаемое по договору аренды (найма) жилое помещение не становится основанием для расторжения или изменения такого договора.

Новый собственник просто становится арендодателем по действующему договору.

Юридически-точная правовая позиция была подкреплена доказательствами, достоверно подтверждавшими, что акции арендодателя-банкрота ушли его же реальным бенефициарам.

То есть банкротство было лишь «сменой обёртки» и предлогом для «очистки актива».

Специалистам Бюро удалось доказать, что права и обязанности по договору перешли к новому акционеру арендодателя-банкрота согласно п. 1 ст. 617 и ст. 675 ГК РФ.

Суд полностью согласился с позицией специалистов Бюро о наличии между сторонами заключенного в полном соответствии с законом и действующего до декабря 2019 года договора аренды, вся арендная плата по которому уже оплачена, а одна из сторон просто поменялась в результате замещения активов.

Требования истца были признаны незаконными и необоснованными, противоправные попытки выселения удалось прекратить.

Дело представляет большой интерес для практикующих юристов не только тем, что является фактически «пошаговой» инструкцией по переквалификации любого сходного инвестиционного договора в договор аренды, но также наличием аргументированной позиции о том, что такая процедура как замещение активов — не всегда законный способ «очистки» банкрота от долгов.

Источник: https://abkazakov.ru/cases/bankrotstvo-arendodatelya-ne-povod-sobirat-chemodany/

Вс защитил право собственника публичных земельных участков на расторжение договора аренды с банкротом

Расторжение договора аренды во время процедуры банкротства

16 декабря Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС18-10926(4) по спору о расторжении 22 договоров аренды земельных участков между государственным органом и арендатором, впоследствии ставшим банкротом, по требованию арендодателя.

Госоргану не удалось расторгнуть договоры аренды с арендатором-банкротом в судах трех инстанций

В январе и августе 2014 г. Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы (арендодатель) и ОАО «Ивановская домостроительная компания» (арендатор) заключили 22 договора аренды земельных участков на срок до 18 февраля 2020 г. для строительства многоквартирных домов и ряда объектов инфраструктуры.

В июле 2015 г. суд возбудил процедуру банкротства в отношении общества, которое спустя два года признали банкротом. Впоследствии арендодатель обратился в суд с заявлением о расторжении договоров аренды и об обязании должника возвратить земельные участки.

В обоснование своих требований Управление сослалось на то, что строительство на земельных участках никогда не велось, должник не уплачивал арендную плату с 30 июля 2015 г.

Кроме того, заявитель указал, что общество добровольно не исполнило судебные решения о взыскании текущей задолженности по арендной плате.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требования заявителя, его определение устояло в апелляции и кассации. Суды исходили из того, что право аренды является оборотоспособным активом должника, поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий 5 лет.

Следовательно, этот актив вошел в конкурсную массу и подлежит реализации на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника. Суды также сочли, что расторжение договоров повлечет за собой предпочтительное погашение требований арендодателя к должнику, что нарушит права и законные интересы других кредиторов.

Кроме того, суды заключили, что действия арендодателя, направленные на прекращение арендных отношений, не отвечают принципу добросовестности.

Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

ВС встал на защиту интересов арендодателя

Изучив материалы дела № А17-4841/2015, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила о возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Суд отметил, что нижестоящие инстанции не обосновали свои выводы какими-либо специальными нормами или договорными условиями, которые устанавливали бы запрет на расторжение спорных договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе незавершенные строительством.

«В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Вопреки выводам судов, возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ», – отметил Верховный Суд.

Он добавил, что сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

ВС также не согласился с выводом нижестоящих инстанций о том, что сам факт предъявления арендодателем требования о расторжении сделок, чьи интересы ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, свидетельствует о злоупотреблении им правом. Он подчеркнул, что в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы.

Так, в рассматриваемом случае это, с одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, и, с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов (к числу последних могут относиться граждане – участники строительства, имеющие к арендатору земельного участка требования о передаче жилых помещений).

«Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора.

Однако конкурсный управляющий должника, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление», – отметил ВС.

В рассматриваемом деле, как пояснил Суд, нижестоящие инстанции не ссылались на такие обстоятельства. Они также не проверили доводы Управления, которое, наоборот, утверждало о своем добросовестном поведении. Ведь для строительства на спорных земельных участках денежные средства населения не привлекались, само строительство объектов на них не велось.

Кроме того, кредиторы – юрлица, вложившие свои средства в строительство, не принимали никаких мер к погашению текущей задолженности по арендной плате (в том числе за свой счет), если полагали, что последующая реализация права аренды на торгах покроет издержки на выплату текущего долга по арендной плате и хотя бы частично – реестровые требования.

В этой связи Верховный Суд вернул дело на рассмотрение в суд первой инстанции, которому предстоит проверить аргументы арендодателя об отсутствии оснований для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества, а также оценить доводы и возражения участников спора относительно допустимости прекращения договорных отношений.

Эксперты неоднозначно оценили позицию ВС

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев положительно оценил выводы Суда. «Нижестоящие суды слишком далеко зашли в развитии так называемого “банкротного права”, они совершенно несправедливо решили, будто прекращение договора аренды будет преимущественным удовлетворением требований арендодателя», – отметил он.

По словам эксперта, в рассматриваемом деле следует учесть, что аренда – это не купля-продажа, по итогам которой, если покупатель стал банкротом, а продавец не получил покупной цены, последнему остается включиться в реестр требований кредиторов, а купленный товар, будучи собственностью банкрота, подлежит включению в конкурсную массу.

«При защите интересов кредиторов банкрота не стоит все-таки забывать, что речь идет о возврате имущества, не принадлежащего должнику, а находящегося у него только лишь во временном владении и пользовании, причем это владение и пользование обусловлены внесением им арендной платы.

При отсутствии арендных платежей арендодатель всегда вправе потребовать прекращения аренды (за исключением, разве что аренды земельного участка под зданием или сооружением, принадлежащим арендатору участка, так как в этом случае у последнего всегда будет исключительно право на получение этого участка в аренду).

В рассматриваемом же случае земля предоставлялась под застройку, однако она так и не была осуществлена», – пояснил Александр Латыев.

Он добавил, что расторжение спорных договоров было связано именно с просрочкой внесения текущих арендных платежей за пользование землей после подачи заявления о банкротстве арендатора.

«Текущие платежи в принципе остаются в том же режиме, что и обычные требования, безотносительно к банкротству.

Отказывать в расторжении договора здесь в связи с преимущественным удовлетворением как минимум странно, ведь текущие требования и без того удовлетворяются преимущественно», – полагает Александр Латыев.

ВС разъяснил применение положений ГК РФ об уступке требованийПленум ВС РФ принял доработанное постановление о некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса

По словам эксперта, если допустить, что договор аренды не был бы расторгнут, а арендные права были бы проданы (как этого хотели иные кредиторы и с чем соглашались нижестоящие суды), то не стоит забывать про разъяснение п. 29 Постановления Пленума ВС РФ о перемене лиц в обязательствах № 54 от 21 декабря 2017 г.

«Согласно ему приобретатель этих прав должен был бы стать солидарным должником по ранее накопившейся задолженности по арендным платежам, что весьма существенно снизило бы стоимость этих прав, а арендодателя, возможно, только порадовало бы.

Правда, для этого ему пришлось бы дождаться проведения этих торгов», – отметил он.

Александр Латыев также указал на преждевременный характер выводов некоторых юристов о том, что комментируемое определение доказывает, что владение арендатора – вовсе никакое не вещное право: «В сущности, Верховный Суд не сказал ничего нового: аренда может быть прекращена при невнесении арендной платы – фактор банкротства и потенциальной реализации арендных прав на торгах здесь абсолютно ни при чем».

Партнер и руководитель практики «Арбитражное, налоговое и банкротное право» КА г. Москвы № 5 Вячеслав Голенев указал на скупость и неокончательный характер определения и неясность его мотивировки.

«Банкротный состав Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в очередной раз попытался найти выход из сложившейся ситуации путем развития права и выработки новой позиции.

Но такая попытка не совсем удалась», – полагает эксперт.

В обоснование своего тезиса адвокат пояснил, что Верховному Суду следовало бы основательно поразмыслить над тем, почему в рассматриваемом деле право аренды является нужным или ненужным (в связи с большим количеством расходов) активом должника, проанализировать правовую природу договора аренды.

«Такое рассуждение, кроме вывода об “отсутствии норм о запрете расторжения”, в определении не приводится, – отметил он.

– Если бы это был любой другой договор (не арендный), с правом одностороннего расторжения, не требующий обязательного судебного расторжения, то после такого расторжения контрагентом должника (при наличии ценного имущества или прав для конкурсной массы) управляющий должника пошел бы в суд оспаривать такое расторжение как недействительное».

При этом Вячеслав Голенев отметил, что более обоснованной с буквальной точки зрения является ссылка нижестоящих судов на ст. 22 ЗК РФ и п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства от 24 марта 2005 г. № 11, так как они позволяют включить земельные участки в конкурсную массу.

В то же время адвокат счел, что Судебная коллегия верно квалифицировала как существенное нарушение должником условий договора аренды: «В этой связи ВС РФ привел довод о том, что возврат арендованной вещи не приведет ни к увеличению долга, ни к прекращению обязательства по его погашению. Но конкурсная масса в этом случае утрачивает право, которое могло быть реализовано на торгах, выручка от которого пошла бы на пропорциональное погашение требований всех кредиторов».

Вячеслав Голенев также согласился с выводом ВС РФ о том, что нижестоящими судами не обоснован вывод о злоупотреблении правом.

«Действительно, своим поведением публичный собственник не нарушил каких-либо требований к добросовестности.

Собственник может пользоваться без ограничения во времени своим правом на расторжение арендного договора, вопрос заключается лишь в наличии нарушений со стороны арендатора и в каком состоянии находится последний», – отметил он.

Таким образом, эксперт назвал определение в целом все же справедливым.

«В данной конкретной ситуации, наверное, есть смысл расторжения договора аренды – если долг по аренде и расходы по участку были очень высокими (и потенциальная продажа права аренды с торгов не окупила бы их и не позволила бы расплатиться с кредиторами), и, действительно, как верно подмечает Судебная коллегия, для строительства на участках по анализируемым договорам денежные средства населения не привлекались, строительство на этих участках не велось, а кредиторы – юридические лица, вложившие свои средства в строительство, не принимали никаких мер к погашению текущей задолженности по арендной плате», – заключил Вячеслав Голенев.

Тем не менее он отметил, что излишняя акцентуация статуса публичного собственника может привести на практике к более «высокому» положению кредитора или контрагента должника в лице публичного субъекта (госоргана): «Так можно дойти и до того, что публичный собственник сможет расторгать (и забирать из конкурсной массы активы без конкурса) спорные договоры, а частный – нет». Адвокат добавил, что в делах о банкротстве застройщиков эта позиция может стать «ядерной» – вместо возможного спасения дольщиков в виде возможной достройки объекта государство сможет забрать земельный участок. «Хорошо, что в рассматриваемом деле ВС РФ сделал оговорку насчет того, что деньги населения не собирались. Это будет концом призрачным надеждам обманутых людей. Поэтому такое определение не должно быть практикообразующим во избежание его неправильного истолкования судами», – подытожил Вячеслав Голенев.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-zashchitil-pravo-sobstvennika-publichnykh-zemelnykh-uchastkov-na-rastorzhenie-dogovora-arendy-s-bankrotom/

Отказ от договора при банкротстве (несостоятельности)

Расторжение договора аренды во время процедуры банкротства

Почтенные коллеги, в ходе рассмотрения дела, продолжающегося более трёх лет, дошедшего до кассации и отправленного в суд первой инстанции, возникло два вопроса, по которым, мне хотелось услышать ваше мнение.

Вопрос первый.

Был заключён договор поставки оборудования. Согласно условиям договора, поставка осуществляется после 100% предварительной оплаты. Было перечислено 8,8% предварительной оплаты. Поставка оборудования не была осуществлена. В дальнейшем покупатель был признан банкротом и на нём было введено внешнее управление.

Предприятие-покупатель, на котором введено внешнее управление, направило в наш адрес претензию, где содержалось предложение о расторжении договора по согласию сторон в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ), а также требование о возврате аванса. По мнению истца, таким существенным изменением обстоятельств является его банкротство.

Нами был дан отрицательный ответ на предложение истца. Покупатель не обращался в суд для расторжения договора.

В дальнейшем покупатель обратился в суд с иском о взыскании частично оплаченного аванса. В качестве оснований исковых требований было указано то обстоятельство, что мы добровольно не удовлетворили претензию, а сумма перечисленного аванса является неосновательным обогащением.

Судебная инстанция при рассмотрении дела пришла к выводу, что вышеуказанная претензия является отказом от договора предусмотренным статьёй 102 и пунктом 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и посчитала договор расторгнутым.

 Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств осуществляется путём подачи искового заявления на основании решения суда. Для расторжения договора на основании статьи 102 и пункта 3 статьи 129 закона «О несостоятельности (банкротстве)», достаточно заявления банкрота другой стороне.

Вопрос: правомерно ли поступила судебная инстанция, переквалифицировал претензию о добровольном расторжении договора в заявление об отказе от договора на основании ст.102 Закона о несостоятельности?

Вопрос второй

Согласно пункту 1 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» срок для заявления об отказе договора составляет три месяца с даты введения внешнего управления. В нашем деле с момента введения внешнего управления, до момента заявления об отказе от договора прошло более 9 месяцев. В отзыве мы указали на это обстоятельство.

Однако суд не принял наше заявление о пропуске  срока, указав на то что, правое значение имеет не дата ведения конкурсного управления, а момент, когда конкурсный управляющий узнал о наличии договоров, от которых он хочет. То есть, следуя логике суда, срок три месяца  считается не с момента  введения конкурсного управления, а с момента  ознакомления конкурсного управляющего с договором.

Отвергнув наше заявление о пропуске сроке, судебная инстанция должна была установить дату, когда конкурсный управляющий узнал о существовании договора, и только после этого делать вывод, пропущен срок или нет.

В материалах дела нет ни одного доказательства, позволяющего определить момент, когда конкурсный управляющий узнал о существовании договора.

 В решении суда указывается: «Из материалов дела не следует, что конкурсный управляющий узнал о совершении должником указанного выше договора поставки в день утверждения его конкурсным управляющим».

В пункте 47 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.

2012 N 35 “О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве” разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 2 статьи 126 Закона о банкротстве руководитель должника, а также временный управляющий, административный управляющий, внешний управляющий в течение трёх дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязаны обеспечить передачу бухгалтерской и иной документации должника, печатей, штампов, материальных и иных ценностей конкурсному управляющему.

Таким образом, предполагается, что документы конкурсному управляющему были переданы в течение трёх дней с даты утверждения конкурсного управляющего. В противном случае  конкурсный управляющий должен представить доказательства того, что документы не были представлены, а также когда они были представлены.

Полагаю, то обстоятельство, что срок не пропущен, должен доказать истец. Однако истец не представил доказательств, когда он ознакомился с договором, а суд посчитал, что это мы обязаны доказать факт того, что конкурсный управляющий узнал о совершении должником указанного выше договора поставки в день утверждения его конкурсным управляющим.

Вопрос: Как распределятся бремя доказывания момента, когда конкурсный управляющий узнал о существовании договора?

Источник: https://zakon.ru/Discussions/otkaz_ot_dogovora_pri_bankrotstve_nesostoyatelnosti/60170

Закон для всех
Добавить комментарий