С какого периода должна начисляться арендная плата?

О начислении арендной платы

С какого периода должна начисляться арендная плата?

Насколько понятно из текста вопроса, арендодатель предоставил арендатору «арендные каникулы», то есть за первый месяц арендатор не платит за арендованное помещение. В данном случае начислять в бухгалтерском учете арендную плату за первый месяц не нужно.

По общему правилу, на основании пункта 15 ПБУ 9/99, в бухгалтерском учете доход в виде арендной платы нужно признавать ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды.

Но в данном случае начисление арендной платы за первый месяц не предусмотрено договором или графиком арендных платежей, то есть в течение первого месяца арендатор пользуется помещением безвозмездно.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Как арендодателю отразить в бухучете арендные платежи

Документальное оформление

Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства.

В том числе договор, заключенный сторонами, график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г.

№ 03-03-06/1/12764, от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763, ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).

Признание дохода

Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).

Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет.

Сдача в аренду как отдельный вид деятельности

Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). При этом в учете делайте проводку:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1
– начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение и в следующем месяце передала его арендатору.

Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС – 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В феврале в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– 90 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 13 729 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 51 Кредит 62
– 90 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности

Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– начислена арендная плата.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – разовая операция для организации

В марте ООО «Альфа» сдало в аренду одно из своих пустующих помещений. Сумма ежемесячной арендной платы – 60 000 руб. (в т. ч. НДС – 9153 руб.). Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В марте в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 60 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 91 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 9153 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 51 Кредит 62
– 60 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

Из статьи журнала «Учет в строительстве» № 9, Сентябрь 2015

Арендные каникулы: как к ним относятся налоговики и можно ли избежать претензий

Е.Н. Савин, директор правового департамента ЗАО «Аудиторская фирма “КОНСАЛТ”»

В последнее время стало популярным понятие «арендные каникулы». Суть в том, что нового арендатора освобождают от платежей на время ремонта сдаваемого помещения. То есть два-три первых месяца арендатор контрагенту не платит. Законно ли такое условие договора? Не расценят ли контролеры это как безвозмездное пользование имуществом?

Что понимать под арендными каникулами

Понятие «арендные каникулы» в существующем правовом поле юридически не определено. Однако на практике под ним обычно понимают время на проведение арендатором отделочных работ, в течение которого плата за аренду не взимается (либо берется по пониженной ставке).

С точки зрения сторон договора аренды такие отношения вполне логичны:

  • арендодатель избегает необходимости заниматься отделочными (ремонтными) работами, которые арендатору, возможно, и не понадобятся. И он будет вынужден выполнять их заново, «под себя». Тем самым арендодателю становится легче найти для своего помещения арендатора;
  • арендатор получает возможность отделать арендуемое помещение с учетом своих корпоративных стандартов. И ему не нужно будет заниматься переделкой выполненных арендодателем ремонтных работ. При этом на время проведения отделочных работ арендатор не платит за аренду (либо платит меньше), что сокращает его затраты.

Чем руководствоваться при заключении договора

С позиции гражданского законодательства включение во взаимоотношения сторон договора аренды арендных каникул не вызывает каких-либо сложностей. Тут применяется принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 Гражданского кодекса РФ.

Он позволяет сторонам определять условия договора по своему усмотрению. В том числе и в случае, когда действующие нормативные акты требований к ним не содержат.

Главное, чтобы эти условия, согласованные сторонами, не противоречили обязательным нормам законодательства.

Какие налоговые последствия могут наступить

А вот с позиции Налогового кодекса РФ у инспекторов, скорее всего, возникнут вопросы. Поскольку у них сразу же появится желание квалифицировать период, в течение которого действуют арендные каникулы, в качестве безвозмездного пользования предоставленным арендатору помещением.

Это чревато следующими налоговыми последствиями:

  • арендодатель во время арендных каникул должен будет платить НДС с безвозмездно оказанной услуги (по рыночным ценам) и не сможет учесть в расходах амортизацию по безвозмездно переданному помещению;
  • арендатор вынужден будет учесть доход в виде безвозмездно полученной услуги (по рыночным ценам), с которого придется уплатить налог на прибыль.

Из статьи журнала «Российский налоговый курьер» № 23, Декабрь 2015

Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды

Елена Вайтман, эксперт журнала «Российский налоговый курьер»

Об арендных каникулах в договоре безопаснее не упоминать

Манипуляции с датой начала аренды рискованны

Целесообразнее «поиграть» с размером арендной платы

По просьбе арендатора арендодатель вправе освободить его на какой-то период от внесения арендной платы. То есть предоставить арендные каникулы. Обычно это время необходимо арендатору, чтобы провести в арендуемом помещении ремонт или перепланировку.

Арендные каникулы могут предоставляться и по другим причинам. Даже через несколько лет после начала аренды. Например, для переоборудования офисного помещения под магазин или наоборот. Стороны сами определяют продолжительность арендных каникул.

Налоговые последствия арендных каникул зависят от того, как условие об их предоставлении прописано в договоре аренды. Разберемся, какие формулировки наиболее выгодны в налоговом плане для арендатора и арендодателя.

Опасно указывать в договоре, что в течение нескольких месяцев арендатор не платит арендную плату

На время арендных каникул за арендатором сохраняется право пользования арендованным объектом. Но арендную плату он в этот период не уплачивает. Налицо безвозмездное пользование имуществом. Если это напрямую указать в договоре аренды, неблагоприятные налоговые последствия гарантированы и арендатору, и арендодателю (см. таблицу ниже):

Опасное условие договора аренды об арендных каникулах

«На период с 16 ноября 2015 года по 31 января 2016 года Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы. В течение арендных каникул Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за арендуемое помещение».

Таблица. Налоговые последствия безвозмездной аренды амортизируемого имущества

Сторона договора безвозмездной арендыНалог на прибыльНДС
АрендодательНачиная с месяца, следующего за месяцем передачи амортизируемого имущества в безвозмездную аренду, прекращает начислять по нему налоговую амортизацию (п. 3 ст. 256, п. 6 ст. 259.1 и п. 8 ст. 259.2 НК РФ)На последнее число каждого квартала начисляет НДС к уплате в бюджет. Базой для начисления является рыночная стоимость аренды идентичного имущества (подп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ)
АрендаторНа последнее число каждого отчетного или налогового периода отражает внереализационный доход. Он равен рыночной стоимости аренды идентичного имущества (п. 8 ст. 250 и подп. 5 п. 4 ст. 271 НК РФ)

При такой формулировке в договоре у арендатора возникает внереализационный доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования помещением (п. 1 ст. 41 НК РФ). С этого дохода нужно заплатить налог на прибыль (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/192496-qqqm12y16-o-nachislenii-arendnoy-platy

Арендная плата: варианты выплаты, налогообложение и способы экономии

С какого периода должна начисляться арендная плата?

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, которые арендуют у физических лиц земельные доли (паи) и проводят выплату арендной платы в денежной, неденежной или комбинированной формах.

Из этой консультации вы узнаете: в каких ситуациях в случае выплаты арендной платы гражданам в неденежной форме «натуральный» коэффициент по НДФЛ применяется, а в каких – нет, а также о том, как не переплачивать налог и не выплачивать лишнего арендодателям.

Полным ходом идет уборка урожая, и начинается выплата арендной платы пайщикам. Некоторые из них выражают желание получить плату продукцией арендатора или же сам арендатор принимает решение о выплате арендной платы собственной продукцией.

Предлагаем разобраться в тонкостях этого вопроса и определиться с формами и вариантами выплаты арендной платы, когда применение «натурального» коэффициента обязательно, а также как уплачивать НДФЛ и военный сбор (далее – ВС).

«Натуральный» коэффициент в НК

Согласно пп. 164.2.5 Налогового кодекса (далее – НК) доход физлица-арендодателя от предоставления в аренду земельного пая включается в общий налогооблагаемый доход этого физического лица.

Налоговым агентом арендодателя в таком случае является арендатор, а объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше чем минимальная сумма арендного платежа, установленная законодательством по вопросам аренды земли (пп. 170.1.1 НК). В 2016– 2017 гг. НДФЛ удерживается по ставке 18 %.

Кроме того, общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход, в который включаются и доходы в виде арендной платы (в составе доходов, определенных ст. 163 НК), согласно пп. 1.2 п. 161 подразд. 10 разд. XX НК является объектом обложения ВС. Ставка ВС – 1,5 %.

В соответствии с п. 164.5 НК в случае начисления (предоставления) доходов в любой неденежной форме базой налогообложения является стоимость такого дохода, рассчитанная по обычным ценам, правила определения которых установлены НК, умноженная на коэффициент, исчисленный по формуле

К = 100 : (100 – Сн),

где           К – коэффициент;
                Сн – ставка налога, установленная для таких доходов на момент их начисления.

Если ставка НДФЛ – 18 %, то коэффициент будет равен 1,21951.

Но всегда ли, как утверждает в своих разъяснениях ГФС, этот коэффициент нужно применять в случае выплаты гражданам арендной платы за земельные паи в неденежной форме?

Варианты выплаты арендной платы и ее налогообложение

При составлении договора аренды земельной доли (пая) (см. «Договор аренды земли: спрашивали – отвечаем») следует четко определять, в какой именно форме будет проводиться выплата арендной платы.

Это поможет предотвратить подмену одной формы (например, денежной) на другую (натуральную).

В случае необходимости изменения формы оплаты, предусмотренной договором, нужно внести соответствующие изменения в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения.

Если же в договоре не предусмотрены формы выплаты арендной платы, то она согласовуется арендатором с арендодателем, о чем издается распорядительный документ (приказ, распоряжение).

Рассмотрим возможные формы выплаты, которые могут устанавливаться в договоре или по решению арендатора:

  • вариант 1: денежная форма – объектом налогообложения и базой для начисления НДФЛ и ВС (далее – налоги) является сумма арендной платы, определенная в договоре и начисленная к выплате арендодателем;
  • вариант 2: натуральная форма – объектом обложения НДФЛ является начисленный доход, база определяется с учетом «натурального» коэффициента, для ВС объектом налогообложения и базой является стоимость такого дохода (по обычным ценам), то есть без применения коэффициента;
  • вариант 3: комбинированная денежно-натуральная – часть выплаты, осуществляемая в денежной форме, облагается налогом по варианту 1, а в натуральной – по варианту 2.

Порядок применения «натурального» коэффициента рассмотрим на условном примере.

Пример Согласно заключенному договору аренды размер арендной платы составляет 1 тыс. грн.

Исчислим суммы налогов по арендной плате, если она выплачивается:

а) в денежной форме по варианту 1;
б) в неденежной форме по варианту 2: выдается 1 т собственного выращенного зерна, обычная цена которого – 1 тыс. грн. за 1 т (см. таблицу):

(грн.)

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/33166-0

ПоказателиВариант 1 в денежной формеВариант 2-1 в неденежной формеВариант 2-2 в неденежной форме
1234
Арендная плата1 000,001 000,001 000,00
База налогообложения в неденежной форме1 000,001 000,00
База налогообложения в денежной форме1 000,001 219,51 (1 000,00 х 1,21951)1 219,51 (1 000,00 х 1,21951)
Размер удержанного НДФЛ (для перечисления в бюджет)180,00 (1 000,00 х 18 %)219,51 (1 219,51 х 18 %)219,51
Размер удержанного ВС (для перечисления в бюджет)15,00 (1 000 х 1,5 %)15,0015,00
Сумма к выплате805,00 (1 000,00 – 180,00 –– 15,00)
Стоимостный эквивалент арендной платы, предоставляемой в неденежной форме765,49* (1 000,00 – 219,51 –– 15,00)985,00** (1 219,51 – 219,51 –– 15,00)

Итак, если сравнивать суммы доходов и НДФЛ при различных формах выплаты, то увидим, что по варианту 2-1 и такому способу расчета НДФЛ и стоимости собственной продукции, которую нужно будет выдать, к выплате физлицо-арендодатель получает меньшую сумму, а для арендатора сумма НДФЛ, подлежащая перечислению в бюджет, увеличивается на 39,51 грн. или почти на 22 %. В выигрыше – бюджет, в накладе – физлицо-арендодатель и арендатор. Если умножить эту сумму потерь на количество арендаторов (допустим, предприятие арендует 1 000 участков), то потери ощутимые – почти 40 тыс. грн.

При выплате по варианту 2-2 в неденежной форме и выбранном способе расчета НДФЛ и суммы к выплате физлицо-арендатор получает продукции на 180 грн. больше, чем при денежной форме.

В выигрыше – бюджет и физлицо-арендодатель, в накладе – арендатор. При таком способе исчисления к потерям от излишней уплаты НДФЛ добавляются еще и потери от излишне отгруженной продукции на 180 000 грн.

(на 1 тыс. арендованных участков).

Общие потери в приведенных условиях могут составить 220 тыс. грн. Согласитесь, что сумма достойна того, чтобы задуматься, оправданны ли такие перерасходы.

Что касается ВС, то для его определения «натуральный» коэффициент не применяется, поэтому далее мы не будем уделять внимание его расчету в рассматриваемой ситуации.

Как уменьшить расходы по выплате аренды

Если в договоре предусмотрена выплата арендной платы в неденежной форме, то применение «натурального» коэффициента обязательно. Можем посоветовать в таком случае применять вариант исчисления, приведенный в таблице для варианта 2-1. Объясним почему.

В таком случае базой налогообложения (см. п. 164.5 НК) будет сумма дохода, увеличенная на «натуральный» коэффициент. Однако объект налогообложения остается неизменным – это сумма арендной платы, указанная в договоре.

А поскольку налогообложение доходов в источнике выплаты осуществляется за счет таких доходов (пп. 168.1.

1 НК), то объект налогообложения (сумма, указанная в договоре) уменьшается на сумму НДФЛ, определенную с учетом «натурального» коэффициента.

Если же в заключенном договоре не сказано, в какой форме может быть выплачена арендная плата, то предприятие по согласованию с арендаторами должно принять решение о выплате в денежной, неденежной или комбинированной форме.

Например, если решили выплачивать арендную плату собственной продукцией, то для этого должен быть издан соответствующий распорядительный документ, в котором целесообразно указать вид продукции и ее стоимость. При необходимости в такой документ будут вноситься изменения и/или дополнения, например в случае изменения цены продажи собственной продукции, ее качества и т. п.

Но в таком случае, опять же, не обойтись без применения «натурального» коэффициента с соответствующими последствиями, о которых шла речь выше. Причем, как отмечалось, арендодатель при такой форме выплаты получает продукцию на наименьшую сумму в перерасчете на гривни (765,49 грн. в варианте 2-1).

Вариант 2-2 для арендатора вообще считаем неприемлемым из-за его излишних перерасходов.

Для экономии на уплате НДФЛ и выплате собственной продукции в таком случае целесообразно было бы издать распорядительный документ о выплате арендной платы в денежной форме (прощай, «натуральный» коэффициент!). И уже после документального оформления выплаты деньгами следующим шагом должно стать оформление продажи собственной продукции физлицу за выплаченные перед этим денежные средства.

Указанный механизм выплаты (оформление выплаты денег за аренду с последующим оформлением продажи продукции) будет выгоден как арендатору, поскольку позволит сэкономить на уплате НДФЛ без применения коэффициента (как в варианте 1, НДФЛ = 180 грн., экономия по сравнению с вариантом 2-1 – 39,51 грн.), так и арендодателю, поскольку позволит получить продукции на большую сумму (как в варианте 1 – на 805 грн., а не на 765,49 грн. – как в варианте 2-1).

Следовательно, и арендатор достигнет своей цели (хоть проведение выплаты будет оформлено документально как в денежной форме, но фактически он выдаст продукцию), и орендодатель (удовлетворит свою потребность в продукции арендатора, причем получит ее больше, чем в случае выплаты в неденежной форме).

Обращаем внимание: такой механизм выплаты возможен только в случае, если в договоре аренды не предусмотрены формы выплаты и решение об этом по согласованию с арендаторами принимает арендатор или же в договоре предусмотрена выплата в денежной форме. Если же договором предусмотрена выплата в натуральной форме, то в таком случае возможно внесение изменений или дополнений в него (см. на с. 6 данного номера).

Что касается РРО, то в случае осуществления торговли продукцией собственного производства предприятиями всех форм собственности, кроме предприятий торговли и общественного питания, его можно не применять, если расчеты проводятся в кассах этих предприятий с оформлением приходных и расходных кассовых ордеров и выдачей соответствующих квитанций, подписанных уполномоченным лицом соответствующего субъекта хозяйствования (пп. 1 ст. 9 Закона от 06.07.95 г. № 265/98-ВР «О применении регистраторов расчетных операций в сфере торговли, общественного питания и услуг»).

Важно: выплату арендной платы в натуральной форме не могут проводить плательщики единого налога третьей группы, поскольку они должны проводить расчеты за отгруженные товары (выполненные работы, предоставленные услуги) исключительно в денежной форме (наличной и/или безналичной, п. 291.6 НК). Во избежание этой проблемы, сельхозпредприятие может перейти на единый налог четвертой группы или на общую систему налогообложения. Понятно, что первый вариант на сегодняшний день более привлекателен.

Внимание уплате налогов

Сроки уплаты

Напомним, что в случае выплаты арендной платы в денежной форме НДФЛ перечисляется в бюджет во время выплаты налогооблагаемого дохода единым платежным документом (пп. 168.1.2 НК).

Если налогооблагаемый доход предоставляется в неденежной форме, НДФЛ перечисляется в бюджет в течение банковского дня, следующего за днем такого начисления (выплаты, предоставления) (пп. 168.1.4 НК).

Если арендная плата начислена, но не выплачена или выплачена не в полной сумме, то НДФЛ и ВС следует перечислить в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода (пп. 168.1.

5 НК), то есть до 30-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором было проведено начисление.

В случае если арендная плата будет выплачена до наступления этого предельного срока, налоги нужно будет перечислить в сроки, установленные пп. 168.1.2, 168.1.4 НК.

Например, если в договоре аренды предусмотрен срок выплаты дохода – 31 декабря, а фактически он выплачен в денежной форме 28 сентября, то и налоги (НДФЛ и ВС) должны быть перечислены в бюджет 28 сентября, а если выплата была в неденежной форме – не позднее 29 сентября.

Если же арендная плата не выплачена до 31 декабря, то она должна быть начислена в этот срок, поскольку это предусмотрено договором аренды, а перечислить налоги нужно будет до 30 января следующего года.

Место уплаты

Юридическое лицо, не имеющее обособленных подразделений, обязано перечислять НДФЛ и ВС в бюджет громады по своему местонахождению (расположению), то есть по налоговому адресу юрлица (см.

«Куда перечислять налог с арендной платы за земельный участок (пай), выплачиваемой физлицу»), сведения о чем содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц – предпринимателей, независимо от видов выплачиваемых доходов (в соответствии с нормами НК и Бюджетного кодекса).

То есть налоги с доходов в виде арендной платы должны перечисляться в бюджет территориальной громады не по месту расположения земельного участка (пая), а по местонахождению арендатора (письмо ГФС от 10.05.16 г. № 10301/6/99-95-42-02-16; ОИР, категория 132.05).

Такая позиция относительно места уплаты налогов подтверждена ГФС, несмотря на наличие индивидуальных налоговых консультаций отдельных ГУ в областях, например ГУ в Полтавской области, в которых описан иной механизм.

Выводы

Существует несколько возможностей оформления выплаты арендной платы в денежной и неденежной формах, но осуществление продажи собственной продукции после выплаты арендной платы в денежной форме отвечает интересам как арендаторов (не возникает переплаты суммы налогов), так и арендодателей (в таком случае они могут приобрести больше продукции, чем получить в счет арендной платы).

Источник: https://uteka.ua/publication/agro-4-nalogooblozhenie-selxozpredpriyatij-12-arendnaya-plata-varianty-vyplaty-nalogooblozhenie-i-sposoby-ekonomii

Учет операционной аренды в соответствии с МСФО (IAS) 17

С какого периода должна начисляться арендная плата?

18.05.2009 Бухгалтерский ДЗЕНподписывайтесь на наш канал Данная статья продолжает серию публикаций, посвященных вопросам бухгалтерского учета аренды в соответствии с предписаниями МСФО. Авторы – М.Л. Пятов и И.А.

Смирнова (СПбГУ) – рассматривают порядок отражения в бухгалтерском учете фактов операционной аренды, бухгалтерская трактовка которых МСФО максимально близка к российским правилам учета арендных операций, однако при этом имеет весьма существенную специфику, описываемую авторами.

Подход к определению операционной аренды МСФО весьма прост.

В тех случаях, когда договор аренды не имеет признаков аренды финансовой, его следует рассматривать как договор аренды операционной.

отличительная характеристика операционной аренды для целей бухгалтерского учета состоит в том, что поскольку риски и выгоды, которые дает право собственности на объект аренды, при операционной аренде арендатору не передаются, то объект при его сдаче в аренду следует продолжать отражать на балансе арендодателя. При этом у арендодателя в балансе отражается состояние расчетов по аренде (прежде всего арендной плате). Соответствующий доход (расход) включается в отчет о прибылях и убытках.

Согласно требованиям МСФО совокупная плата за использование объекта аренды, предусмотренная договором, независимо от графика платежей должна быть распределена по отчетным периодам на весь срок аренды.

Причем МСФО (IAS) 17 явно указывает на то, что такое распределение должно быть равномерным, за исключением случаев, когда иная схема лучше соответствует графику извлечения экономических выгод, например, когда арендная плата зависит от режима эксплуатации объекта аренды или объема произведенной продукции.

Вместе с тем, МСФО определяется, что такому распределению по отчетным периодам не подлежит оплата услуг, предоставляемых арендодателем, возмещение расходов арендодателя, а также условная арендная плата, величина которой определяется невременным фактором, то есть те элементы арендной платы, которые не относятся к минимальным арендным платежам.

Рассмотрим порядок отражения операционной аренды в учете арендатора и арендодателя.

Подход к определению операционной аренды МСФО весьма прост. В тех случаях, когда договор аренды не имеет признаков аренды финансовой, его следует рассматривать как договор аренды операционной.

отличительная характеристика операционной аренды для целей бухгалтерского учета состоит в том, что поскольку риски и выгоды, которые дает право собственности на объект аренды, при операционной аренде арендатору не передаются, то объект при его сдаче в аренду следует продолжать отражать на балансе арендодателя. При этом у арендодателя в балансе отражается состояние расчетов по аренде (прежде всего арендной плате). Соответствующий доход (расход) включается в отчет о прибылях и убытках.

Согласно требованиям МСФО совокупная плата за использование объекта аренды, предусмотренная договором, независимо от графика платежей должна быть распределена по отчетным периодам на весь срок аренды.

Причем МСФО (IAS) 17 явно указывает на то, что такое распределение должно быть равномерным, за исключением случаев, когда иная схема лучше соответствует графику извлечения экономических выгод, например, когда арендная плата зависит от режима эксплуатации объекта аренды или объема произведенной продукции.

Вместе с тем, МСФО определяется, что такому распределению по отчетным периодам не подлежит оплата услуг, предоставляемых арендодателем, возмещение расходов арендодателя, а также условная арендная плата, величина которой определяется невременным фактором, то есть те элементы арендной платы, которые не относятся к минимальным арендным платежам.

Рассмотрим порядок отражения операционной аренды в учете арендатора и арендодателя.

Арендные платежи при операционной аренде независимо от их графика формируют статью расходов, представляемых в отчете о прибылях и убытках арендатора.

В общем случае арендная плата должна начисляться при наступлении срока платежа и на момент окончания отчетного периода. В зависимости от даты и суммы платежа в балансе арендатора могут быть отражены текущие (краткосрочные) обязательства по платежам по операционной аренде или предоплата (задолженность арендодателя перед арендатором).

Арендатор не должен признавать в балансе ни арендованный объект, ни обязательство по арендной плате, относящейся к будущим отчетным периодам.

Следует обратить внимание на то, что выплаченная авансом арендная плата отражается в отчетности арендатора именно как дебиторская задолженность, а не как расходы будущих периодов, что соответствует и правовому и экономическому содержанию данных обязательств. В качестве доходов и расходов в учете сторон договоров аренды отражаются только арендные платежи, относящиеся к текущему отчетному периоду, то есть задолженность (погашенная и/или начисленная) арендатора за исполнение арендодателем по договору.

Чтобы определить величину расходов по аренде, относящихся к данному отчетному периоду в соответствии с МСФО, необходимо принять во внимание состав арендной платы.

Все затраты, связанные с арендой, но не относящиеся к минимальным арендным платежам, которые были понесены в данном отчетном периоде, должны быть отнесены на расходы данного отчетного периода.

В состав расходов должна быть включена и распределенная часть совокупных минимальных арендных платежей. При этом будущее возможное изменение арендной платы не принимается во внимание.

В то же время в тех случаях, когда договором предусматривается конкретный периодический прирост арендных платежей, данный прирост следует учитывать при определении совокупной арендной платы и ее распределении.

Например, организация арендует помещение сроком на пять лет.

Арендная плата вносится в конце года, за первый год она равна 100 000 руб., каждый последующий год она увеличивается на 3 %. График арендных платежей будет следующим:

Год 12345Итого:530 914
Арендная плата (руб.)100 000103 000106 090109 273112 551

Таким образом, совокупная арендная плата за пять лет составит 530 914 руб., а ежегодный равномерный расход по аренде – 106 183 руб. На показатели в отчетности арендатора на конец каждого из пяти лет аренды это повлияет следующим образом (см. табл.).

Отчет о прибылях и убытках
Расчеты по аренде (обязательство)
Денежные средства
Прибыль
Расчеты по аренде (обязательство)
Денежные средства
Прибыль
Расчеты по аренде (обязательство)
Денежные средства
Прибыль
Расчеты по аренде (обязательство)
Денежные средства
Прибыль
Расчеты по аренде
Денежные средства
Прибыль

Если бы данным договором предусматривалось не повышение, а снижение арендной платы, в балансе следовало бы отражать ежегодно убывающую дебиторскую задолженность по предоплате аренды, в то время как расход по аренде был бы одинаковым за каждый отчетный период.

Иногда арендодатель в целях мотивации заключения соглашения об аренде предоставляет арендатору определенные льготные условия, которые могут выражаться в возмещении некоторых затрат арендатора или освобождении от арендной платы.

В соответствии со специальным указанием Комитета по интерпретациям МСФО ПКИ (SIC)-15* подобные льготы “должны отражаться как неотъемлемая часть чистого вознаграждения, которое по соглашению сторон выплачивается за право использовать объект вне зависимости от природы льготы или способа и сроков оплаты”.

Таким образом, арендатор учитывает предоставленную льготу, равномерно уменьшая расходы по аренде на протяжении всего срока аренды.

Примечание:
SIC – Standing Interpretations Committe.

Например, аренда оборудования потребует от арендатора дополнительных затрат в размере 50 000 руб. в связи с подготовкой площадки для эксплуатации. Арендодатель в целях мотивации договора об аренде (сроком на 5 лет и ежегодной арендной платой в размере 150 000 руб.) возмещает эти затраты арендатору.

Фактические подготовительные затраты арендатор отнесет на расходы того отчетного периода, когда они были понесены, а средства, полученные от арендодателя, будет учитывать как доход будущих периодов, который равномерно по 10 000 руб.

в год будет списываться в уменьшение расходов по аренде, доводя их ежегодное значение до 140 000 руб.

В том случае, когда льгота арендатору выражается в уменьшении арендной платы, доход будущих периодов не возникает, но льготные условия платежей учитываются при определении совокупной распределяемой арендной платы.

Например, договор заключается сроком на 10 лет с ежегодной арендной платой в размере 50 000 руб. При этом в целях мотивации арендатора он освобождается от арендной платы за два первых года.

Ежегодный расход по аренде определяется следующим образом:

(50 000 x 8) / 10 = 40 000 руб.

В течение первых двух лет следует начислять расход по аренде без понесения затрат на ее оплату.

Объект, предоставленный по договору аренды, квалифицируемой как операционная, арендодатель продолжает учитывать на своем балансе.

Следует отметить, что согласно МСФО первоначальные прямые затраты, которые несут арендодатели в связи с подготовкой и заключением договоров операционной аренды, подлежат включению в балансовую стоимость объекта аренды и признанию расходом на протяжении срока аренды на той же основе, что и арендный доход, то есть независимо от метода амортизации объекта аренды.

Затраты, в том числе и амортизация, обеспечивающие получение арендного дохода, включаются в состав расходов отчетного периода.

Амортизационная политика должна соответствовать политике, применяемой в отношении аналогичных активов компании, а величина амортизации должна рассчитываться в соответствии с МСФО (IAS) 16 и 38.

Арендодатель по окончании отчетного периода должен пересматривать величины ликвидационной стоимости и срока полезного использования объекта аренды, а также проводить проверку объекта аренды на обесценение (требования МСФО (IAS) 36).

В Стандарте подчеркивается, что доход по операционной аренде следует признавать равномерно на протяжении срока аренды, “даже если поступления производятся на другой основе, за исключением случаев, когда другая систематическая основа более наглядно показывает временной график, по которому уменьшается получение выгод от арендованного актива”. В состав арендного дохода не включается выручка от предоставления услуг арендатору по обслуживанию и ремонту объекта аренды.

В случае предоставления арендатору мотивирующих заключение договора льгот, соответствующие затраты арендодатель относит на уменьшение дохода по аренде равномерно на протяжении срока аренды, аналогично тому как арендатор отражает полученные льготы в уменьшение расходов по аренде.

Арендатор и арендодатель наряду с выполнением требований МСФО (IAS) 32, регламентирующим раскрытие информации о финансовых активах и обязательствах, обязаны представить следующую информацию: 1) совокупную величину будущих минимальных арендных платежей по нерасторжимой операционной аренде в разрезе каждого из следующих периодов: не позднее одного года; от одного года до пяти лет; по истечении 5 лет.

2) общее описание существенных положений договоров аренды (в частности: основ определения условной арендной платы; наличия и условий прав на возобновление аренды; ограничений, установленных договорами аренды, в том числе, касающися дивидендов, дополнительного долга и дальнейшей аренды).

Арендатор, кроме того, должен раскрыть:

  • совокупную величину будущих минимальных платежей по субаренде, которые он по состоянию на отчетную дату предполагает получить по договору нерасторжимой субаренды;
  • платежи по аренде и субаренде, признанные как расход отчетного периода, обособленно указывая величины минимальных арендных платежей, условной арендной платы и платежей по субаренде.

Арендодатель, в свою очередь, обязан раскрыть совокупную величину условной арендной платы, признанной доходом отчетного периода. Помимо этого, в отношении активов, предоставляемых в пользование на условиях операционной аренды, к арендодателям применяются требования МСФО (IAS) 16, 36, 38, 40 и 41, регламентирующих раскрытие информации.

Источник: https://buh.ru/articles/documents/14368/

Поставка услуг аренды: год, квартал или месяц?. Налоги и бухгалтерский

С какого периода должна начисляться арендная плата?

Для начала выясним, какие правовые законодательные требования установлены к периодичности фиксации поставки при аренде и услугах (аренда для целей ГКУ — не услуга, хотя является таковой для налогообложения).

Передачу объекта аренды от арендодателя к арендатору и обратно оформляют актом (ст. 795 ГКУ). Именно с подписания этого документа исчисляют срок действия, а также прекращения договора аренды (если иное не установлено договором).

Для сторон, заключивших договор аренды, установлено одно базовое правило: плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором (ч. 5 ст. 762 ГКУ).

А вот каких-либо требований к периодичности составления акта приема-передачи услуг нет. Более того, нет даже требования о составлении самого акта приема-передачи услуг.

Если сравнивать аренду с услугами, то ситуация похожая. Срок договора о предоставлении услуг устанавливается по договоренности сторон (ст. 905 ГКУ). При этом плату вносят в размере, в сроки и в порядке, установленные договором (ст. 903 ГКУ). Так что

периодичность подписания акта определяется по соглашению сторон

и может быть любой: ежемесячной, раз в квартал, в полугодие и даже в год. В общем, вносить арендные платежи/оплачивать услуги и составлять акты приема-передачи услуг можем так, как договоримся, — хоть раз в год.

А вот условия в части периодичности, прописанные для аренды, в бухучете не столь демократичны.

Бухгалтерская периодичность услуг и аренды

Основное правило бухучета — хозяйственные операции должны отражаться в учетных регистрах в том отчетном периоде, в котором они осуществлены (ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете*).

Если говорить о просто-услугах, то тут надо обратиться к П(С)БУ 15 «Доход». Поставщику нужно отразить доход от оказания услуг. Так вот, согласно п.

10 П(С)БУ 15по услугам в любом случае следует на дату баланса (!) признавать доход. Для этого доход оценивают исходя из степени завершенности услуг (базовый подход — если может быть достоверно определен результат операции).

Подробнее о том, как оценить доход «по завершенности», прописано в пп. 11 — 12 П(С)БУ 15.

А если все-таки окажется, что таким способом оценить доход не представляется возможным, то его оценивают в размере расходов, подлежащих возмещению (п. 13 П(С)БУ 15).

В общем, как ни крути, но

на дату баланса доход от услуг любым из возможных способов оценить придется

У покупателя, наоборот, — расходы. И здесь следует не забывать бухучетный принцип — начисления и соответствия доходов и расходов (ст. 4 Закона о бухучете). Он предусматривает, что расходы признают расходами периода одновременно с признанием дохода, для получения которого они осуществлены (п. 7 П(С)БУ 16 «Расходы»).

Так что если, предположим, приобретение услуг необходимо для получения регулярного дохода (который, скажем, получаем чаще чем раз в год), то с этой же периодичностью покупателю, по-хорошему, следует фиксировать и «связанные с ним» расходы.

Если же расходы невозможно напрямую увязать с доходом, их признают расходами в периоде осуществления (п. 7 П(С)БУ 16).

Далее смотрим непосредственно арендные правила. Учитывая, что объекты сдаются в аренду постоянно, например, круглый год, и ими пользуемся непрерывно — изо дня в день, то для учетных целей факт поставки/получения таких услуг в учетных целях П(С)БУ 14 «Аренда» требует определять равномернопо периодам.

То есть арендодателю в соответствующих отчетных периодах отражать доходы (арендатору — расходы) от аренды, безусловно, следует на прямолинейной основе в течение срока аренды или с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта (пп. 9, 17 П(С)БУ 14).

Так что даже если договором предусмотрено начисление арендной платы только раз в год, арендодателю все же следует в своем учете проводить его как минимум поквартально. Ведь такой начисленный арендный доход непосредственно влияет на показатели промежуточной финотчетности (а значит, и декларации по налогу на прибыль, если плательщик отчитывается поквартально).

Периодом для отражения факта поставки услуг аренды в бухучете, как минимум, будет квартал

Исключение: микропредприятия, которые подают финотчетность за год (п. 2 Порядка подачи финотчетности, утвержденного постановлением КМУ от 28.02.2000 г. № 419). Напомним: микро- считаются предприятия с показателями на дату составления годовой отчетности за предыдущий год, соответствующими хотя бы двум из критериев:

— балансовая стоимость активов — до 350 тыс. евро;

— чистый доход от реализации продукции (товаров, работ, услуг) — до 700 тыс. евро;

— среднее количество работников — до 10 человек (ч. 2 ст. 2 Закона о бухучете).

Правда, учтите: микропредприятия, которые по налогу на прибыль являются высокодоходниками (т. е. доход у которых перешагнул за 20 млн грн.), должны под «прибыльную» поквартальную декларацию (п. 137.4 НКУ) составлять поквартально и финотчетность.

Так что периодичность признания доходов/расходов по договору аренды задает в первую очередь бухучетный период для составления финотчетности (дата баланса) у сторон договора аренды.

И если он соответствует кварталу, то соответственно на последний день квартала и должен составляться акт приемки-передачи услуг по аренде имущества, который подтверждает факт предоставления таких услуг.

Акт/другой первичный документ

Еще одно важное правило Закона о бухучете: хозяйственные операции в учете должны отражаться на основании первичных документов (ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете).

По услугам аренды налоговики склоняются к традиционному акту приема-передачи услуг (см. письма ГФСУ от 19.01.2016 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/july/issue-55/article-37662.html

Закон для всех
Добавить комментарий