Сдача нежилого помещения арендодателю, если его нет в городе

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Сдача нежилого помещения арендодателю, если его нет в городе

Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность. +7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Сдача нежилого помещения арендодателю, если его нет в городе

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Что ждет арендатора в случае невыполнения условий договора аренды?

Сдача нежилого помещения арендодателю, если его нет в городе

При заключении договора аренды сторонам необходимо в строгом порядке выполнять свои обязательства.

В случае нарушения любого из условий соглашения одной из сторон вторая вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков, выплату неустойки, расторжения договора, выселения арендатора.

Незнание законов, неумение ориентироваться в нормативной документации, пренебрежение возможностью урегулировать ситуацию в досудебном порядке порой достаточно серьезно усугубляют ситуацию.

О том, какие негативные последствия могут произойти из-за несоблюдения условий договора, мы увидим на примере судебного разбирательства Департамента городского имущества города Москвы с компанией «Лунный свет», в течение нескольких лет нарушавшей условия аренды. Ситуация привела к тому, что арендодатель не смог получить выгоды, на которые рассчитывал при подписании договора, и был вынужден обратиться в судебный орган. Дело № А40-169267/16 в Арбитражном суде г. Москвы.

Изучив материалы обеих сторон, суд принял решение удовлетворить все требования истца. Однако арендатор, в свою очередь, привел доводы о несоблюдении условий договора самим истцом.

По мнению ответчика, арендодатель не извещал об изменении арендной платы и завышал арендную ставку.

Показания какой из сторон являются наиболее весомыми, сможет ли ответчик доказать свою правоту – рассмотрим поподробнее.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд с иском к компании «Лунный свет». Истец требовал:

  • Взыскать арендную плату и пени, так как арендатор не оплачивал пользование помещением, площадью 559 кв. м, с февраля 2013 г. по июнь 2016 г. Долг компании составил 8,6 млн. рублей, пени – 1,3 млн. рублей;
  • Расторгнуть договор аренды;
  • Выселить ООО «Лунный Свет» из помещения.

Основанием Департамента для обращения в суд является задолженность арендатора, образовавшаяся вследствие невыплаты арендной платы, предусмотренной в договоре аренды. Ответчик с исковыми требованиями Департамента не согласился и изложил свои доводы в отзыве.

Обстоятельства дела

В марте 2007 года Департамент городского имущества города Москвы предоставил в аренду компании «Лунный Свет» нежилое помещение на ул. Енисейская. Сделка была закреплена сторонами на основании двух документов:

  • Договора аренды со сроком действия до 27 марта 2012 года. Договор зарегистрирован в ЕГРН;
  • Акта приема-передачи помещения.

Согласно условиям соглашения, компания «Лунный Свет» обязана оплачивать аренду за вычетом НДС каждый месяц до 5-го числа.

Кроме указанных документов, 14 марта 2012 года Департамент и «Лунный Свет» оформили дополнение к договору: компания приняла решение взять в аренду только площадь размером в 295 кв. м.

Доказательства нарушения условий договора

Юридическому лицу выгоднее брать в аренду помещение с меньшей площадью, если позволяют масштабы его деятельности.

Но компания «Лунный Свет», подписав дополнительное соглашение к договору, не спешило освобождать ранее занятую площадь. Фактически арендатор продолжал пользоваться площадью 559 кв. м.

Какие документы доказывают нарушение юридическим лицом положений дополнительного соглашения от 14 марта 2012 г.?

Во-первых, письмо от 15 марта 2017 г. от генерального директора компании «Лунный Свет», где за его подписью представлена информация об аренде 559 кв. м. Во-вторых, таким документом является акт осмотра от 11 августа 2016 г., подписанный арендатором.

Доводы ответчика

Арендатор не согласился с исковыми требованиями Департамента. Свои возражения ответчик аргументирует следующими доводами:

  • Во-первых, указывается на необоснованность завышения арендной ставки;
  • По словам ответчика, по договору Департамент мог увеличивать арендную плату не чаще одного раза в год, оповестив об этом письменно компанию. Однако извещения об изменении размера платы компания не получала;
  • Ответчик также выразил несогласие со ставкой, установленной с 2014 по 2016 годы, которая не должна была превышать 3 500 рублей за квадратный метр.

На чьей стороне суд?

Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.

Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.

С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.

С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.

Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.

Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.

Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение.

В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании.

Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.

Когда с должника взыскиваются пени?

При заключении сделки по аренде помещений в договоре стороны вправе предусмотреть условия выплаты неустойки.

Согласно договору аренды между Департаментом и «Лунный Свет», компания обязана выплачивать пени при просрочке или неуплате арендного платежа.

Пеня за один просроченный день равна в данном случае 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Условие было предусмотрено в договоре аренды и принято обеими сторонами сделки.

Статьей 330 ГК РФ предусматривает взимание неустоек, если одной из сторон договора не выполняются принятые условия. Опираясь на пункты договора, истец насчитал пени с 6 июля 2013 по 30 июня 2016 годы в размере 1,3 млн. рублей и представил в суд соответствующий расчет.

Проверив документы и не получив от ответчика опровержения, суд принял решение также удовлетворить требование арендодателя о взыскании неустойки в указанном размере.

Расторжение договора судом

Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора через суд, если одна из сторон сделки посчитает действия другой стороны как серьезное несоблюдение условий договора. При этом значимым нарушением условий является такая ситуация, возникшая по вине одной из сторон и при которой другая сторона не получает рассчитанную при подписании договора плату (и выгоду соответственно).

Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю расторгнуть договор, если арендатор дважды не внес в срок арендную плату.

В договоре между Департаментом и «Лунный Свет» предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть соглашение по односторонней схеме в случае неуплаты за аренду за два периода.

Так как истцом были представлены суду все материалы, подтверждающие неуплату за аренду, а ответчик не смог опровергнуть доводы заявителя, суд счел обстоятельства достаточными, чтобы признать нарушения условий договора значимыми. Поэтому требование арендодателя о расторжении соглашения также решено было удовлетворить.

Требование о выселении арендатора

Согласно статье 622 ГК РФ в случае, если договор аренды прекращается, арендатор возвращает владельцу помещение в том виде, в котором его принимал, либо в установленном договором состоянии.

В рассматриваемой ситуации, когда договор расторгнут, ответчик не имеет права продолжать распоряжаться арендуемым имуществом. На этом основании суд также решил удовлетворить требование арендатора, выселить компанию «Лунный Свет» и предоставить помещение Департаменту городского имущества города Москвы.

Послесловие

Организациям, арендующим помещения, необходимо строго соблюдать условия договора.

В случае возникновения проблемной ситуации, которая влечет крупные денежные расходы, а другая сторона сделки намеревается решить вопрос через суд, необходимо принять все возможные меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке.

Это позволит, во-первых, избежать затрат в виде судебных издержек и начисления пеней, а также даст возможность договориться сторонам сделки о рассрочке платежей, пересмотре условий договора.

В рассматриваемой ситуации можно увидеть недостаточную подготовленность ответчика с юридической точки зрения.

Компания не воспользовалась правом, предусмотренным статьей 333 ГК РФ, и не ходатайствовала об уменьшении неустойки. Доводы, приводимые ответчиком, являются необоснованными.

Своим решением суд показал, что несоблюдение условий договора не освобождает от обязанности выплаты полной величины арендной платы за период пользования и пеней.

Вопрос-ответ

Вопрос: “Что если арендатор занял лишнюю территорию и нарушает условия договора?”

Ответ: В соответствии со статьей 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

То есть, в заключенном договоре прописывается не только срок, оплата, но и дополнительные условия, к примеру, если это аренда земельного участка. Статья 615 п.1 ГК РФ также указывает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договора не определены, в соответствии с назначением имущества.

То есть, если выделено под аренду 15 соток земли, то пользоваться арендатор может только ими, даже если это прямо не прописано в договоре.

Если арендатор не соблюдает условия договора, а так же многократно или грубо их нарушает, то к нему применяется статья 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. Все 4 пункта статьи конкретизируют вину арендатора. Однако, перед тем, как арендодатель захочет расторгнуть договор с арендатором, он должен направить ему письменную претензию, высказав пожелание об урегулировании ситуаций в разумный срок. Разумный срок устанавливается самим арендодателем и должен исходить из сложившейся ситуации. Достижение максимума по разумному сроку считается 30 дней с момента направления претензии.

28.01.2020

Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/chto-zhdet-arendatora-v-sluchae-nevypolneniya-usloviy-dogovora-arendy/

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Сдача нежилого помещения арендодателю, если его нет в городе

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.

Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным.

Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков.

Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью).

Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение.

Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко.

—  Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики.

Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко.

Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным.

Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  —  Такое условие является ничтожным.

Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки.

По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора.

Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко.

Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц.

Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

  Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC».

—  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение.

Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

Источник: https://gubdaily.ru/blog/arxiv/podvodnye-kamni-arendy-nezhilyx-pomeshhenij-predosterezheniya-professionalov/

Все об аренде нежилых помещений

Сдача нежилого помещения арендодателю, если его нет в городе

На первый взгляд может показаться, что арендовать помещение для бизнеса проще простого.

Ну что там сложного? Взял, открыл газету объявлений, нашёл подходящее предложение, перезвонил по указанному телефону, встретился с арендодателем, посмотрел помещение, подписал договор и можно приступать к работе. В теории всё выглядит легко и просто, но на практике…

Так получилось, что я лично на своей шкуре прочувствовал все «прелести» поиска помещения для бизнеса. В этой теме есть масса подводных камней, о которых я и хочу вам сейчас рассказать.

Что влияет на стоимость аренды

Надо понимать, что в каждом городе существует сформировавшаяся рыночная стоимость аренды квадратного метра тех или иных нежилых площадей. Эти цены, конечно же, хорошо известны арендодателям и арендаторам.

На рынке аренды недвижимости происходит определённая игра: арендодатель пытается «впарить» подороже своё помещение, а арендатор ищет самый удачный и дешёвый вариант.

На стоимость аренды влияют следующие факторы:

  • Предназначение помещения. Аренда магазинов обходится в разы дороже аренды офисов и производственных цехов. А теперь, внимание, вопрос: «Какое помещение вы будете искать под продажу товаров?» Многие почему-то зациклены на магазинах. Все ищут торговые точки. Если есть деньги на аренду магазина в центре города, то арендуют в центре. Если нет, то арендуют на окраине. Я как-то спросил у одного знакомого: «Вася, зачем тебе на выезде из города торговая точка по продаже напильников?» Он мне ответил: «Ну, это же магазин! Да, он приносит мало прибыли! Ничего страшного, я немного раскручусь и перееду ближе к центру!» Я понимаю, трудно включить мозги и посмотреть на ситуацию под другим углом. Но, ведь, другие люди включают! Захожу я как-то в один посещаемый офисный центр, смотрю, там висит указатель: «Семена и средства для обработки растений». Офис находится на третьем этаже. Поднимаюсь по лестнице, захожу в кабинет и вижу витрину с товаром. В офисе сидит женщина, торгующая семенами и прочей продукцией для садоводов-огородников.Стоимость аренды квадратного метра помещения в этом офисном центре была приблизительно такой же, как и в магазине моего знакомого Василия. Вот только у Васи покупателей почти нет, а к той женщине мне пришлось постоять в очереди, чтобы купить у неё средство для обработки деревьев. Вот такая правда жизни, друзья.
  • Месторасположение. Здесь нет ничего нового – чем ближе помещение к центру, тем дороже его аренда. В то же время, следует отметить, что:Бездумное стремление к центру иногда ведёт не к успеху, а к банкротству. Один хитрый арендодатель две недели меня уговаривал снять у него дорогущее помещение в центре города. Он рисовал мне графики моих будущих продаж, ежедневно поил меня кофе и кормил печеньем, возил в сауну, восхищался моим умом и предпринимательскими качествами, пел песни под гармошку и танцевал «Цыганочку с выходом»…Я тогда был молод и глуп – мозги почти не работали, но чуйка подсказывала, что соглашаться на это «заманчивое» предложение не следует. В общем, я доверился чуйке и отказался. И что вы думаете? Через неделю я нашёл отличный недорогой офис в центральной части спального района. Бизнес пошёл с первого же дня, клиентов было море. Благодаря тому, что аренда стоила копейки, я смог через три месяца выйти на приличный уровень доходов. Понятно, что всё сложилось бы иначе, запишись я в рабство к предприимчивому шулеру-арендодателю, предлагающему мне дорогой офис в центре.
  • Наличие отопления. Данный пункт актуален преимущественно для производственных площадей. Среди них часто встречаются помещения, как с отоплением, так и без отопления. Понятно, что аренда отапливаемых помещений обходится дороже.Однако с помещениями без отопления есть свои проблемы. Во-первых, надо решить вопрос с обогревом. Электрические обогреватели ставить невыгодно, обычно устанавливается дровяная печь «булер». Во-вторых, придётся как-то улаживать вопрос установки дровяной печи с пожарным инспектором. В-третьих, можно забыть о спокойном сне – вся ответственность за это помещение лежит на вас.
  • Техническое состояние. Если в помещении не надо делать ремонт, если к нему подведены все необходимые коммуникации, если установлены новые окна, тогда, само собой, стоимость его аренды обойдётся дороже, чем аренда соседнего помещения с такой же площадью, но с ободранными стенами, старыми окнами и протекающей крышей.Хотя, мне когда-то на полном серьёзе предлагали взять в аренду по рыночной цене помещение в ужасном техническом состоянии. Причём, арендодатель даже на меня обиделся, когда я предложил ему снизить цену минимум в два раза.

Собственно, это основные факторы, влияющие на стоимость аренды нежилых помещений. Дальше я хочу обратить ваше внимание на расходы, которые следует возложить на арендодателя.

Какие расходы арендатора можно засчитать в счёт арендной платы

Хорошо, когда берёшь в аренду пригодное к эксплуатации помещение. Въехал и работай себе на здоровье. Но часто арендодатели предлагают некий «полуфабрикат» – помещения, требующие небольших доработок.

Например, мне однажды предложили неплохой вариант под офис, но в помещении было: два входа (требовалось одну дверь замуровать), старая деревянная дверь (надо было установить металлическую) и ободранные стены (по ним «плакал» косметический ремонт).

На фоне этих недостатков я увидел следующие достоинства: невысокая арендная плата, удачное месторасположение (недалеко от центра), хорошая посещаемость объекта (в здании находилось много мелких коммерческих компаний), наличие двух лифтов (офис находился на 3 этаже), вменяемый арендодатель (директор был серьёзный и договороспособный).

Я смотрел на эту унылую обшарпанную комнатушку и уже чётко представлял себе её внешний вид после того, как она будет приведена в порядок. В целом, на это требовался небольшой бюджет. И можно было бы, засучив рукава, приняться за работу, но…

Знаете, я с детства не люблю бросать деньги на ветер. Нет, мне было не жалко за свой счёт привести в порядок это помещение. Но есть один аргумент, который меня останавливал:

Я арендовал этот офис, а не покупал.

Каждый арендатор является временным обитателем помещения, а потому безвозвратно вкладывать свои деньги в его капитальное обустройство – это признак слабоумия и недальновидности.

В общем, я договорился с директором, что расходы на замену двери и ликвидацию лишнего дверного проёма будут в полном объёме зачтены в счёт арендной платы, а расходы на косметический ремонт стен помещения мы разделим пополам, и арендодатель также компенсирует свою долю за счёт аренды.

Кроме того, мы договорились, что договор аренды помещения вступит в силу через две недели (это время было отведено мне на устранение вышеперечисленных недостатков). Получается, что я фактически начал платить уже за введённое в эксплуатацию помещение.

В итоге, я привёл в порядок свой будущий офис и где-то полгода вообще не оплачивал его аренду (получилось так, что я понёс расходы эквивалентные шестимесячной арендной плате за офис). Вот такая история, друзья.

Но в этом деле не всё так просто – есть некоторые нюансы. Не все расходы можно засчитать в счёт арендной платы. Также иногда бывают ситуации, когда одни и те же расходы в одних случаях компенсируются, а в других – нет. В общем, я предлагаю детально разобраться в данном вопросе. И начнём мы с важного ключевого понятия:

С арендодателем есть смысл вести переговоры по возмещению только тех расходов, которые связаны с капитальным обустройством его помещения.

Проще говоря, он будет готов вам возместить расходы на то, что сам давно собирался сделать.

Например, мой арендодатель смотрел на эти два входа в одно помещение и думал: «Надо бы заложить один дверной проём и новую дверь поставить. Как-нибудь сделаю». Думал, но не сделал.

А тут я нарисовался и предложил ему взять эти заботы на себя, на что он с радостью согласился.

Теперь переходим к конкретике. Итак, засчитать в счёт арендной платы можно следующие расходы:

  • Ремонт. Если арендуемое помещение требует ремонта, тогда вы можете засчитать расходы на него в счёт арендной платы. Однако помните, что ваше видение на конечный результат должно совпадать с видением арендодателя. Например, вы хотите поклеить у себя в офисе детские «мультяшные» обои и сделать деревянный пол с обогревом. Какой смысл арендодателю компенсировать эти расходы? Вы через месяц решите переехать в другое место, оставив после себя стены с «Винни Пухами» и тёплые деревянные полы. Новому арендатору всё равно придётся переклеивать обои, а обычное недорогое напольное покрытие его вполне бы устроило.Другое дело, когда вы детально согласовываете предстоящий ремонт с арендодателем. Вы приходите к общему решению по всем вопросам, включая: смету расходов, используемые материалы, выбор подрядчика, а также итоговый внешний вид офиса. При таком подходе можно рассчитывать на полную или частичную компенсацию расходов на ремонт помещения.
  • Двери и окна с собой не заберёшь, поэтому их замена должна быть зачтена в счёт аренды. Но тут есть один нюанс – это текущее состояние имеющихся окон и дверей. Если в предлагаемом вам помещении уже установлены неплохие окна и двери, эффективно выполняющие свои функции, тогда арендодатель справедливо вам откажет в компенсации расходов на их замену. Если же окна и двери в плачевном состоянии, тогда можете смело договариваться о взаимозачёте. Но помните:При замене двери, арендодатель не будет компенсировать расходы на установленные в них замки. Новые арендаторы первым делом меняют замок в помещении. Так что, данный узел для арендодателя ценности не представляет.
  • Перепланировка помещения, если она интересна арендодателю. Например, мой арендодатель был заинтересован в том, чтобы кто-то ликвидировал лишний дверной проём, поэтому данные расходы на перепланировку были компенсированы. Если же, вы захотите разделить свой офис на две части, сделав перегородку, то не удивляйтесь, если вам откажут в возмещении данных расходов.
  • Подведение необходимых коммуникаций. Арендодатели, как правило, без проблем компенсируют расходы на монтаж электропроводки, покупку и установку электрического счётчика, подведение систем отопления, покупку и монтаж радиаторов отопления, подведение водоснабжения и канализации. В общем, все эти работы однозначно связаны с улучшением технического состояния помещения, что позволит в будущем больше зарабатывать на его аренде.

Источник: https://advokat144.com/vse-ob-arende-nezhilyh-pomescheniy/

Закон для всех
Добавить комментарий