Сделка купли продажи по недействительному паспорту

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Сделка купли продажи по недействительному паспорту

Для покупателей недвижимости одной из “страшилок” является некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Для того, чтобы обезопасить себя, покупатели обращаются в агентство недвижимости за гарантией законности сделки. Что же такое “недействительная сделка”? В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи? Об этом в нашей статье.

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами: 

  • В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
  • Независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности и возможность их восстановления

По оспоримым сделкам срок исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам – 10 лет.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются.

Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.

Основания признания сделки недействительной

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом 

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь. 

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита. 

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

  • По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
  • При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения. 

2. Мнимые и притворные сделки 

Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений.

Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник.

В такой ситуации сделка может быть признана мнимой. 

Притворной является сделка, если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи. Такая сделка “прикрывает” собой другую сделку. Распространены случаи, когда куплю-продажу недвижимости “прикрывает” дарение или мена. Например, стороны вместо договора купли-продажи заключили договор дарения, а деньги реально передавались.

Сделки между родственниками нередко признаются притворными или мнимыми. Это вопрос понимания сути сделки. Нередко люди без задней мысли совершают сделку, которая в дальнейшем признается мнимой или притворной. Просто из-за правовой неграмотности. Например, вместо договора ренты, стороны в действительности заключили договор купли-продажи. 

3. Сделки, недействительные по субъекту

К данной категории относятся сделки, заключенные с гражданами:

  • Признанными недееспособными;
  • Ограниченными судом в дееспособности;
  • Малолетними (до 14) или несовершеннолетними (от 14 до 18);
  • Не способными понимать значение своих действий и руководить ими. 

Вышеуказанные лица вправе осуществлять сделки  с недвижимостью с согласия их законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, опекунов. 

Лицо не вправе осуществить сделку с недвижимостью самостоятельно, например, если ему 12 лет, даже не смотря на то, что оно является собственником квартиры.

4. Сделки, совершенные под влиянием

Под влиянием понимается: заблуждение, обман, насилие, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств. 

Несколько лет назад в Бобруйске произошел случай, который подходит в качестве примера. Мошенник втирался в доверие к собственникам жилья, склонял к злоупотреблению спиртным. Путем обмана этих лиц преступник получал доверенности на осуществление сделок, а потом продавал квартиры. Это пример сделок, совершенных под влиянием обмана.

5. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий

Примером может служить продажа недвижимости директором общества, в контракте у которого есть положение, запрещающее распоряжаться имуществом общества единолично, без проведения собрания участников.

6. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства

Данное положение в отношении недействительных сделок применяется крайне редко, оно имеет общий смысл и применяется, когда в законе отсутствует конкретное указание на оспоримость такой сделки или если не предусмотрены иные последствия нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить все полученное по сделке.  

На практике это означает, что квартира должна быть возвращена продавцу, а покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если квартиру при помощи судебных исполнителей у покупателя истребовать относительно просто, то получить от продавца деньги бывает крайне сложно. 

Обычно, спустя годы судов, деньги реально потрачены или их скрывают, а значит их будут взыскивать из доходов продавца, если они есть. 

Еще возможна ситуация, что квартира выбыла из собственности продавца помимо его воли, в результате действий мошенников. Тогда ущерб покупателю должны будут компенсировать за счет этих мошенников. По таким уголовным статьям у мошенников конфискуется имущество в доход государства, сами они садятся в исправительное учреждение на годы. Вопрос возврата денег может растянуться на десятилетия.

Важно учитывать то, что оспорена может быть не только сделка, на основании которой квартира находится в собственности продавца, но и ранее совершенные сделки. В таком случае все последующие сделки также будут признаваться недействительными. 

Признание сделок недействительными – это одна из больших групп риска при купле-продаже недвижимости. В рамках этой группы мы привели далеко не все примеры угроз. Не стоит недооценивать сложность и важность процедуры экспертизы юридической истории объекта. Такую проверку может сделать только узкоспециализированный специалист.

При проведении сделок с недвижимостью покупатель является более уязвимой стороной.

Если сделка проходила без посредничества риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.

Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере денежных средств и долгим судебным разбирательствам с непредвиденным результатом. Правильно оценивайте риски и пусть ваша сделка будет безопасной!

Была полезна статья? Поделитесь с друзьями в соцсетях.

Хотите получить консультацию специалиста? Звоните по телефону +375 44 758 73 26 или оставьте заявку в форме ниже

Источник: https://avangard-n.by/articles/nedeystvitelnost-sdelok.html

Проверка документов

Сделка купли продажи по недействительному паспорту

Многие хотя бы один раз в жизни сталкивались с куплей-продажей жилья.

Как правило, это происходит крайне редко, поэтому множество информации со временем забывается и возникает масса вопросов, которые необходимы покупателю для совершения сделки.

Совершая покупку объекта недвижимости, стоит знать об основных этапах сделки. Это крайне необходимо даже тем покупателям, который пользуются услугами профессионалов.

С чего начинается процесс покупки квартиры? Конечно же, с поиска подходящего варианта. Здесь, каждый выбирает себе квартиру на свой вкус, согласно своих возможностей. Покупатель может сам осуществлять поиск квартиры или же прибегнуть к услугам риелторов.

Найдя нужный объект для покупки, необходимо проверить его на наличие различных подвохов, коих сегодня встречается очень много на рынке недвижимости. В эту проверку включается изучение документов, которые связаны с собственностью, проверка личности продавца и его права продажи и другое.

Первым документом, который проверяется специалистом, является паспорт продавца. В паспорте сверяется фотография владельца, проверяются данные о гражданстве и вклеенные фотографии, которые делаются по достижении возраста 20 и 45 лет. В случае если этих фотографий нет, это может немного осложнить сделку и увеличить время, которое необходимо для оформления всех документов.

Кроме того в паспорте не должно быть никаких лишних записей и помарок. В некоторых случаях эти излишества могут привести к тому, что паспорт будет признан недействительным регистрационной службой.

После проверки паспорта следует обратить внимание на свидетельство о собственности. Эти документы подтверждают права собственника на владение квартирой.

Обязательным документом для сделки является кадастровый паспорт, выдающийся в БТИ. Продавец должен представить согласие близких родственников и супруги на продажу данной собственности. Чтобы избежать лишней волокиты проверьте срок документов из БТИ, если им меньше двух лет, целесообразнее будет заказать новый кадастровый паспорт.

Подготовка документации для купли-продажи квартиры

Основным договором для осуществления сделки является договор купли-продажи. Его можно составить самим или же привлечь для этого нотариуса. Любой из этих способов безопасен для обеих сторон, если сделка проверена должным образом и все документы составлены грамотно.

Многие покупатели заблуждаются в том, что заключая договор с привлечением нотариальной конторы, они обезопасят себя от возможных судебных разбирательств. Нотариус не проверяет сделку и не имеет способов для выяснения ее «чистоты», он лишь подтверждает ее закрепление.

Даже то насколько вменяем человек, он может определить только по внешнему виду. Некоторые покупатели требуют справку из психоневрологического диспансера о вменяемости продавца, для того чтобы уберечь себя от возможных спорных моментов.

При наличии справки, ее, как и другие документы, стоит тщательно проверить.

Документы готовы, что дальше?

По завершении всех приготовлений участники сделки едут в банк, чтобы закончить ее. Там они арендуют ячейку и заключают договор с банком, в котором указывают, что продавец получит право забрать денежные средства только после предъявления права собственности на нового собственника.

В этом же договоре указывается дата, до которой должны быть предоставлен этот документ. В случае если какие-то пункты договора не соблюдаются, покупатель получает доступ к ячейке и может возвратить свои денежные средства.

Такой способ обмена помогает избежать неприятных моментов, которые, в конце концов, могут привести к потере собственности или денежных средств.

Не забудьте о том, что квартира должна пройти обязательную государственную регистрацию на нового владельца. Это можно сделать самостоятельно или за отдельную плату, нанимая специалистов.

В различных городах страны стоимость услуг специалистов может составлять от 7000 до 25000 рублей. Срок, который необходим для регистрации объекта, может варьироваться от нескольких дней до двух недель.

Если вы заключаете договор на ипотеку, то этот срок может составлять всего пять дней.

Что касается освобождения квартиры от бывших жильцов, то здесь необходимо уделить внимание тому, чтобы продавцы были «выписаны». Если бывший владелец не хочет освобождать проданную собственность, покупателю необходимо обратится в суд.

Не забудьте, что при получении ключей от вашей новой квартиры, вы должны обязательно подписать акт приема-передачи, а также получить все квитанции, которые свидетельствуют о том, что все коммунальные платежи погашены.

Источник: https://rk-gazsetservis.ru/news/183.html

Обзор судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за III квартал 2002 года (извлечения)

Сделка купли продажи по недействительному паспорту

Обзор судебной практики по гражданским делам Свердловского
областного суда за III квартал 2002 года

Дела об оспаривании сделок с недвижимостью

Изучение судебной практики показывает, что суды в некоторых случаях неправильно применяют нормы материального права по указанной категории дел, а в связи с этим неверно устанавливают юридически значимые обстоятельства.

Судебная коллегия в обзорах судебной практики неоднократно указывала на недопустимость нарушения закона в части одновременного расторжения договора и признания этого же договора недействительным поскольку это взаимоисключающие требования. Однако суды продолжают допускать такие ошибки.

При рассмотрении указанных споров суды зачастую смешивают понятия совершения и заключения сделки, что влечет постановление неправосудных решений.

Далее приведены примеры некоторых судебных постановлений, которые были отменены в порядке надзора.

1. Решением Новоуральского городского суда отказано в иске Г.Л. и Б. к Ж.А. и Ж.С. об освобождении купленной ими 31.08.1998 года у Ж.А. квартиры N 133 по ул. Автозаводской, 28 в г.

Новоуральске и снятии их с регистрационного учета; удовлетворен иск Ж.С. о признании недействительным договора купли-продажи этой квартиры, заключенного между Ж.A. и его несовершеннолетней дочерью, с одной стороны, и Г.Л.

– с другой: отказано в применении последствий признания недействительной сделки.

Отказывая в применении последствий недействительной сделки купли-продажи квартиры, суд указал, что таких требований Ж.С. суду не заявляла, и суд не вправе в силу ст. 195 ГПК РСФСР применять такие последствия по своей инициативе.

Однако, в соответствии с п. 2 ст.

167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При применении этой нормы суд сам обязан применить последствия недействительности по оспоримой сделке, которую он признал недействительной. Это вытекает и из положений абзаца 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ. предусматривающей право суда применить последствия недействительности по собственной инициативе даже по ничтожной сделке.

Такая же позиция высказана Верховным Судом РФ в Бюллетени ВС РФ N 4, 1997 г., стр. 19.

В связи с неправильным применением материального закона решение суда было отменено постановлением Президиума.

2. 7 октября 1997 г. был нотариально удостоверен, а 13 сентября 1997 г. зарегистрирован в БТИ г. Новоуральска, договор купли-продажи (купчая) недвижимости, по которому М.И. продает за 10 млн.руб. М.В.

принадлежащие ей жилой дом N 6 по ул. Железнодорожной на ст. Мурзинка Свердловской области с надворными постройками и земельный участок по этому же адресу в размере 1500 кв.

м, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства

М.И. предъявила в суд иск к М.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и участка, указала, что, обманув ее, М.И. в нарушение договоренности перестала содержать ее, препятствует пользоваться домом и участком, заключить договор купли-продажи ее уговорила внучка-ответчица, однако 10 млн.руб. ей за недвижимость не отдала.

Решением Новоуральского городского суда постановлено: расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка по ул. Железнодорожная, 6 на ст. Мурзинка Свердловской области от 07.10.1997 г., заключенный между М.И. и М.В. признав его недействительным, дом и земельный участок передать М.И.

Суд указал, что сделка заключена под влиянием заблуждения, выразившегося в том, что истица-продавец в силу своего возраста и отсутствия надлежащего образования не имела возможности правильно юридически оценить ситуацию (свои намерения передать дом и участок внучке после своей смерти); поскольку доказательств передачи 10 млн.руб. в оплату за купленную недвижимость ответчицей не представлено, применена реституция только в виде передачи дома и участка.

Одновременно в решении суд указал, что договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей сделку пожизненного содержания с иждивением.

Решение о расторжении договора купли-продажи недвижимости судом не мотивировано.

Расторгая договор купли-продажи недвижимого имущества и одновременно признавая его недействительным, суд не учел, что требования о расторжении договора и признании его недействительным являются взаимоисключающими и не подлежали одновременному удовлетворению, поскольку расторгнут может быть только действительный (законный) договор. Более того, истица требований о расторжении договора купли-продажи имущества суду не заявляла, а от предъявленного иска не отказывалась.

Суд не вправе был решать вопрос о недействительности сделки ни по основаниям ст. 178 ГК РФ (совершение сделки под влиянием заблуждения), ни по основаниям п. 2 ст. 170 ГК РФ (недействительность притворной сделки).

Кроме этого, применение ст. 178 ГК РФ исключает применение ст. 170 п. 2 ГК РФ к этой же сделке, поскольку ст.

178 ГК РФ применяется к сделке, которую стороны имели намерение совершить; если имело место заключение одной сделки в соответствии с намерениями сторон, но совершена была (оформлена) другая сделка с целью прикрытия действительной сделки, применяются положения п. 2 ст.

170 ГК РФ. Суд одновременно признал намерение сторон заключить сделку и купли-продажи и, договор пожизненного содержания с иждивением, что является недопустимым.

Если бы были заявлены требования о признании договора купли-продажи притворной сделкой, и было установлено что, договор купли-продажи прикрывал договор пожизненного содержания с иждивением, тогда как требования о прекращении или расторжении договора пожизненного содержания с иждивением не заявлялись, то суд в силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ должен был признать договор купли-продажи недействительным и указать, что следует считать установленным заключение между сторонами договора пожизненного содержания с иждивением; в этом случае реституция не применяется.

Также суд в решении не сделал никаких суждений в части продажи земельного участка; имея в виду, что совершение сделки с земельным участком и сделки с жилым домом связано единой волей истицы по делу.

3. К.У. обратилась в суд с иском к нотариусу г. Екатеринбурга П. о признании недействительным удостоверенного 03.07.2001 года нотариусом договора купли-продажи 1/2 доли однокомнатной квартиры N 1 дома N 122 по ул. Фурманова в г. Екатеринбурге, заключеннного ею с К.О., ее сестрой.

Иск обосновала совершением сделки в пользу несовершеннолетнего ее сына Ш., 1993 года рождения, с нарушением требований ч. 3 ст.

37 ГК РСФСР, запрещающей совершение сделки опекуну, попечителю, их супругам и близким родственникам с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование,а также без привлечения органа опеки и попечительства (сын являлся собственником квартиры в г. В.

Пышма; для решения вопроса по отчуждению той квартиры его следовало обеспечить жильем). В результате совершения незаконной, по ее мнению, сделки орган государственной регистрации 20.08.2001 года отказал ей в регистрации сделки и права сына на жилье по этой сделке.

Судом произведена замена истца на отдел опеки и попечительства Ленинского района г. Екатеринбурга и ответчика – на К.О. (продавца доли в квартире): нотариус П. привлечена к участию в деле третьим лицом (без определения на чьей процессуальной стороне), К.У. привлечена к участию в деле соответчиком.

Решением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга, оставленным без изменения судом второй инстанции, применены последствия недействительности ничтожной сделки от 03.07.2001 года: К.О. возвращает К.У. 174600 руб., а К.У. возвращает К.О. 1/2 доли вышеназванной однокомнатной квартиры.

Суды первой и второй инстанции признали доводы истицы убедительными, а сделку в силу ст. 168 ГК РФ признали ничтожной.

Между тем, в соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ правила п. 3 ст. 37 ГК РФ применяются только к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом. Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего в г. В.Пышма предметом спора по настоящему делу не являлась.

Ни у какого органа или лица, в том числе у нотариуса и у суда, не имелось никаких правовых оснований для применения п. 3 ст. 37 ГК РФ как через п. 1 ст. 28 ГК РФ (не имущество несовершеннолетнего), так и непосредственно (сделка совершена законным представителем несовершеннолетнего, а не его опекуном, попечителем, их супругом или близким родственником).

Вывод о незаконности совершенной сделки 03.07.2001 года с учетом обоснования, сделанного в судебных постановлениях, является ошибочным.

В постановлении Президиума также отмечается, что недействительной (ничтожной) по основаниям ст.ст. 166-179 ГК РФ может быть признана только заключенная сделка.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такая регистрация не была совершена не в связи с незаконностью оформления нотариусом совершенной сделки, а в связи с отказом в ее регистрации органом государственной регистрации. Поэтому договор 03.07.

2001 года был совершен в нотариальной Форме, но не был заключен.

При нежелании сторон сделки (их представителей) регистрировать законную сделку в органах государственной регистрации либо оспорить отказ этих органов в такой регистрации такая сделка в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ ничтожна не по вине нотариуса, а вследствие нежелания участников сделки произвести требуемую законом регистрацию сделки.

В этом случае такая сделка не может быть признана недействительной (ничтожной) ни по каким основаниям, кроме п. 1 ст. 165 ГК РФ, т.к. она не заключена (ее нет). Возврат денег по такой сделке может быть произведен судом по иску покупателя к продавцу.

Президиум, не направляя дело на новое судебное рассмотрение, вынес новое решение об отказе в иске в соответствии с нормами материального права и установленными судом 1 инстанции обстоятельствами.

4. Р. обратилась в суд к администрации г.

Верхняя Салда, БТИ и земельному отделу с иском о признании предварительной устной сделки купли-продажи действительной и признании права собственности на 1/4 доли дома, расположенного по адресу: г. В.Салда, ул.

25 Октября, 43 “а”. В судебном заседании свои требования поддержала, дополнив, что просит признать договор купли-продажи 1/4 дома от 20.08.2001 года действительным .

Решением Верхнесалдинского городского суда договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома, расположенного по адресу г. В.Салда, ул. 25 Октября, 43 “а”, заключенный между Агинской, и Р. признан действительным. За Р. признано право собственности на указанную долю.

Истицей представлен суду договор от 20.08.2001 года. из которого следует о достижении между сторонами соглашения о заключении договора купли-продажи в будущем на определенных условиях, т.е. имеющийся договор является предварительным. Согласно ст.

429 ГК РФ (предварительный договор), 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке) юридически значимым обстоятельством при обращении в суд о признании прав по такому договору является доказывание и установление факта уклонения другой стороны от заключения договора. Таких обстоятельств по настоящему делу не установлено. Требования о понуждении А. заключить договор суду не заявлялось.

У суда не было оснований признавать договор купли-продажи состоявшимся и возникновение у Р. права собственности на 1/4 долю спорного домовладения.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/9253246/

Советы нотариуса: случаи недействительности паспорта

Сделка купли продажи по недействительному паспорту

Алексей Комаров: При обращении граждан к нотариусу для совершения того или иного нотариального действия, особенно при сделках с недвижимостью, часто вдруг выясняется, что гражданин поменял фамилию, например, в связи со вступлением в брак, и определенное количество времени не занимался переоформлением паспорта.

В Положении о паспорте также установлены сроки, когда нужно производить замену паспорта при достижении определенного возраста: 20 и 45 лет. Это два основных, часто встречающихся вопроса.

Часто получается, что на сделку приносят паспорт, когда уже все собрались, сдали все основные документы для переоформления недвижимости, а паспорт нужно менять по достижении 20/45 лет либо по смене фамилии при заключении брака.

В последнем случае получается, что фамилия-то другая, так как в свидетельстве о браке сказано, что, допустим, супруга берет фамилию мужа.

Возникает вопрос: что делать? Является ли такой паспорт действительным или недействительным? Если такой паспорт недействителен, то нотариус не сможет его принять как документ, удостоверяющий личность. В таком случае удостоверение сделки, а значит проведение договора купли-продажи тоже невозможно. Часто начинаются споры.

Граждане смотрят ответ в интернете, который отсылает к Положению о паспорте. Согласно данному положению, паспорт, в который внесены исправления, которые не предусмотрены положением (что-то дописано и т.д.), является недействительным и, соответственно, подлежит замене. Граждане приходят и говорят, что раз под это основание не подходит ни замена паспорта по достижении определенного возраста, ни замена паспорта по смене фамилии, значит в этих случаях паспорт действительный.

В.: С какого момента будет считаться паспорт недействительным, если, например, мне исполнилось 20 лет, и мне нужно его поменять?

А.К.: Еще раз повторюсь, что точного ответа в Положении о паспорте мы не найдем.

Нужно смотреть судебную практику, связанную с привлечением к административной ответственности граждан, которые должны были в течение 30 дней с момента определенного события, факта (достижения возраста либо вступления в брак) подать документы на замену паспорта.

Судебная практика говорит о том, что если с момента 30 дней с даты соответствующего события вы не подали документы на замену паспорта, то такой паспорт считается недействительным.

В.: Допустим, день рождения  у меня 1 марта. Если я пришла к Вам за удостоверением сделки 5 марта, и документы еще не сдала, Вы примете у меня документы?

А.К. Если вам исполнилось 20 лет, то со следующего дня такой паспорт считается недействительным. При этом в течение 30 дней вы должны подать документ на замену паспорта, иначе на вас будет наложен штраф в порядке Кодекса об административных правонарушений, по-моему, в районе, 1500 рублей.

В.: Если я 1 марта замуж вышла и взяла фамилию мужа, пришла к вам на сделку 5 марта, то вы удостоверите сделку?

А.К.: Судебная практика очень противоречивая. Положение о паспорте, которое должно было давать очень эксплицитное определение, когда паспорт действителен, а когда нет, оставляет огромное поле для судейского усмотрения, и потому судебная практика разнится.

  Например, в вопросах, связанных с достижением определенного возраста, судебная практика больше склоняется к следующему ответу: паспорт становится недействительным на следующий день после даты рождения.

А если паспорт подлежит замене в связи с тем, что лицо вступило в брак и поменяло фамилию, то здесь некоторые суды говорят, что на следующий день после даты заключения брака становится недействительным, а кто-то говорит, что по истечении месяца.

Я предлагаю идти по самому формальному варианту и в том, и в другом случае. Самый формальный вариант заключается в том, что на следующий день после наступления события, порождающего замену паспорта, стоит считать такой паспорт недействительным.

В.: Если мой ребенок, например, порезал паспорт или нарисовал на нем цветы то, что мне делать с таким паспортом, могу я по такому паспорту сделку совершить?

А.К.: Вопрос будет определяться на субъективное усмотрение, поскольку будет зависеть от того, насколько изрезан и испачкан паспорт, насколько эти «дополнения» влияют на содержание информации, указанной в паспорте.

Если в процессе добавления стало невозможным понять содержание текста или печати, то паспорт подлежит замене. А если, допустим, просто полоска на 15 стр.

, где никакой существенной информации не содержится, то тогда я считаю такой паспорт допустимым  к применению.

В.: Какие советы можно дать нашим зрителям?

А.К.: Совет такой, что подходить к вопросу паспорта очень формально, чтобы не допускать проблем при заключении сделки при тех обстоятельствах, о которых мы говорили.

Если достигли 20/45 лет, поменяли фамилию, оторвали страницу или начиркали что-то в паспорте, то сразу нужно менять паспорт.

Иначе будут проблемы, связанные с тем, что в тех или иных организациях, учреждениях вам откажут в его принятии, вы не сможете никаких действий совершить. А бывает так, что нужно что-то срочно сделать, а вас отправят паспорт менять.

В.: Если я сдала паспорт на замену, то получается, что я  не смогу никаких действий совершить?

А.К.: Можете, вам нужно будет получить временное удостоверение личности, и вы сможете совершать все нотариальные действия. Здесь я никаких препятствий не вижу. Вы же не можете быть лишены сделкоспособности на этом основании, вы должны иметь возможность совершать все предусмотренные законом сделки.

Помимо путаницы, вносимой Положением о паспорте, Основы о нотариате также вносят некоторую путаницу, говоря, что нотариус вправе установить личность лица, обратившегося за нотариальным действием, по паспорту или по иному документу, удостоверяющему личность.

С моей точки зрения, никак не нужно истолковывать  фразу иной документ, удостоверяющий личность, опираться нужно только на общегражданский паспорт. Некоторые указывают на права как на документ, удостоверяющий личность.

Однако я считаю, что не нужно принимать никаких документов кроме тех, которые прямо указаны в соответствующих нормативных актах: это либо паспорт; либо документ, его заменяющий, т.е. временное удостоверение личности; для тех, кто служит в вооруженных силах, это военный билет, билет матроса или другого служащего и т.д.

В.: Спасибо за ответ и Вам, уважаемые зрители, за внимание. До новых встреч

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/253_sovety_notariusa_sluchai_nedeystvitelnosti_pasporta/

Купил квартиру по недействительному паспорту

Сделка купли продажи по недействительному паспорту

Посмотрите внимательно на свой общегражданский паспорт. Если на странице с датой и местом выдачи документа стоит печать черного цвета, то он считается недействительным. К каким последствиям это может привести?

В редакцию «СП» пришло письмо. В нем простой гражданин рассказывает, что получил общегражданский паспорт в 1998 году, в возрасте 21 года. Согласно положению, менять он его собирался только в 2023 году. Однако в этом, 2016 году, в процессе альтернативной сделки купли-продажи жилья, ему пришлось сниматься с регистрационного учета.

По прежнему места жительства (выписка) никаких проблем не возникло, а вот на новом представители ФМС заявили, что регистрация и, соответственно, выдача полагающихся для перевода лицевых счетов справок проблематична. Причина — паспорт является недействительным, поскольку печать на странице с информацией об органе и дате выдачи черного цвета.

А должна быть — красная.

«Но ведь в 1998 году в паспортах ставили черные печати, у всех моих знакомых такие же, — недоумевает респондент. — Ни о каких широких оповещениях населения о необходимости массовой замены паспортов в связи с изменением цвета печати ни я, ни мои друзья не слышали.

Что же получается? Если самая трудоспособная и экономически активная часть населения страны использует недействительные паспорта, то и сделки, заключенные с их использованием, считаются недействительными? А ведь некоторые из моих друзей ипотеку по такому документу оформляли, чего теперь им ждать?»

Читайте по теме

Как не вляпаться в «долгострой»

И как себя вести, если это все же произошло?

А действительно, чего? С просьбой разъяснить возможные последствия совершения сделок с недвижимостью, в которых фигурирует недействительный (с черной печатью) паспорт гражданина РФ «СП» обратилась к доктору юридических наук, профессору Финансового университета при Правительстве РФ, заместителю председателя президиума МГКА «Московская гильдия адвокатов и юристов» Людмиле Грудцыной.

Первым делом она сообщила, что во исполнение Указа Президента России за № 232 «Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации» (от 13 марта 1997 года) 8 июля 1997 года было принято постановление Правительства РФ за № 828 (редакция от 29 февраля 2016) «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации». В соответствии с пунктом 2 последнего документа, с 1 октября 1997 года в стране началась выдача общегражданских паспортов нового образца (с красной печатью).

Вместе с тем, говорит эксперт, до 1 июля 2004 года осуществлялась поэтапная замена паспорта гражданина СССР на паспорт гражданина Российской Федерации. Таким образом и паспорта старого образца (с черной печатью), и сделки с их использованием были действительны. Но — только до этой даты.

«СП»: — Скажите, а есть ли у гражданина, до сих пор обладающего паспортом с черной печатью и заключившего на основании этого документа договор об ипотечном кредитовании, впоследствии обратиться в суд и признать соглашение с банком недействительным? Или предъявить ФМС и банку иск о возмещении ущерба и морального вреда?

— Нет, не может. Ответчиком по ипотечному кредиту перед банком может быть только сам должник (гражданин), это прописано в договоре и отражает правовую природу ипотечных отношений.

Если паспорт не был заменен в срок, то гражданин может быть подвергнут административному штрафу, но вся ответственность за взятый кредит все равно лежит на нем, а ипотечный договор не может быть признан недействительным.

«СП»: — Насколько вероятен обратный вариант? Предположим, андеррайтеры банка одобрили заявку на ипотеку с недействительным паспортом, а потом банк впоследствии предъявляет клиенту судебный иск и требует не только возвращения выданных ранее средств, но и забирает приобретенную по ипотеке квартиру.

— Нет, и такого тоже быть не может. По российским законам (в частности, статьи 450 ГК РФ), расторгнуть договор ипотеки можно двумя способами. Либо по обоюдному соглашению сторон, либо по решению суда. Для последнего достаточно заявления одной из сторон, если соглашения в досудебном порядке консенсуса достигнуть не удалось.

Если в регистрационной палате уже зарегистрирована сделка купли-продажи квартиры с обременением, то претензий, касающихся паспорта, у кредитора уже не может быть.

А если должник после заключения и регистрации ипотечного договора получает новый паспорт, он обязан уведомить об этом банк.

Такая обязанность касается любых изменений — адреса места жительства, фамилии, паспорта, места работы должника и так далее.

«СП»: — Известны случаи, когда судебные приставы отказывались взыскивать задолженности по исполнительному листу, поскольку в них отсутствовала или была неверно указана дата рождения должника.

Интересно, может ли гражданин, имеющий на руках паспорт с черной печатью (и, соответственно, недействительный), избежать на этом основании, скажем, выплат задолженностей за услуги ЖКХ по исполнительному листу?

— Увы, задолженность за ЖКХ никуда не денется, гражданину придется ее оплачивать, а просрочка приведет к необходимости платить неустойку в виде пени. А если задолженность за услуги ЖКХ превышает 3 месяца, поставку коммунальных услуг по адресу ограничивается или приостанавливается. Подробно с этим положением можно ознакомиться, прочитав пункт 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.

«СП»: — А не может ли стать недействительность паспорта наследодателя на момент составления завещания доводом для признания завещания недействительным?

— Только лишь по причине недействительности паспорта наследодателя на момент его составления такого быть не может.

Не могут также служить основанием для признания недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на адекватное понимание волеизъявления наследодателя (в соответствии с 3 пунктом статьи 1113 ГК РФ).

Читайте по теме

Пусть плохонькое, но безопасное

За какое жилье и как бьются сейчас арендаторы?

Недействительным, разъясняет эксперт, завещание в судебном порядке может быть признано на основаниях, предусмотренных общими нормами Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок (статьи со 166 по 181), а также специальными нормами о наследовании по завещанию (статьи 1118−1140).

Например, если его составлял гражданин, признанный недееспособным (статья 171), ограниченный в дееспособности судом (статья 176) или неспособный понимать значение своих действий и ими руководить (статья 177).

Недействительным завещание также будет признано в том случае, если оно составлялось под влиянием заблуждения (статья 178) или под влиянием обмана, насилия и угрозы (статья 178).

Но если во всех предыдущих случаях факт недействительности паспорта гражданина РФ не отменяет никаких обязательств и не является причиной расторжения заключенных на основании такого документа договоров, получается, что наследнику он также не сможет помешать получить наследство?

Но как раз в этом случае Людмила Грудцына советует перед принятием завещанного наследнику все-таки паспорт поменять. Иначе велик риск того, что нотариус откажет. А поскольку наследство принимается в течение полугода с момента смерти наследодателя, соответственно, нужно успеть в этот срок и поменять документ, и заявить нотариусу о своей готовности принять наследство.

Вот старый советский паспорт образца 1974 года, вспоминает адвокат, исключал любые сомнения относительно личности обратившегося за совершением нотариального действия. И у нотариуса были все основания для удостоверения тождественности личности такого гражданина на основании этого документа (Определение Ленинградского областного суда от 07.06.2012 г. № 33а-2520/2012).

Но что любопытно, отмечает Грудцына, судебная практика складывается таким образом, что недействительные паспорта «нового образца» все же признаются действительными. И приводит примеры:

— В Определении Кассационной коллегии Верховного суда РФ от 04 ноября 2003 года N КАС03−521 отмечено, что 3 абзац 2 пункта Постановления № 828 адресован МВД России. Он не регулирует сроки действия паспортов и какие-либо обязанности на граждан не возлагает.

Согласно заключительным положениям Федерального закона от 31 мая 2002 г.

«О гражданстве Российской Федерации» (42 статья) документы, выданные в соответствии с ранее действовавшим законодательством о гражданстве Российской Федерации, сохраняют юридическую силу, если они оформлены надлежащим образом, и считаются действительными на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Закон же этот, продолжает адвокат, вступил в силу 1 июля 2002 года (статья 45). Но вот что следует за этой датой — он не разъясняет. А ведь известно, что не запрещено — то разрешено.

Так что если наследник не успевает принять наследство из-за того, что нотариус усомнился в действительности паспорта, то ему необходимо идти в суд и там признавать удостоверяющий личность документ действительным.

Достаточно лишь истребовать у нотариуса документальное подтверждение о причинах отказа в выдаче свидетельства о праве собственности. Оно станет основанием для подачи искового заявления в суд.

Но как долго могут длиться судебные разбирательства, не понаслышке знает, пожалуй, едва ли не каждый первый россиянин. Так что проще потратить время (и деньги на штраф за несвоевременную замену негодного паспорта), чем добиваться логичной справедливости в инстанциях.

Вот и получается, что когда государству что-то нужно о гражданина, то никакие доводы о недействительности документов не принимаются в расчет. А вот когда гражданину что-то нужно получить с государства, то позиция фискалов по этому вопросу сразу меняется на противоположную.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/145975/

Закон для всех
Добавить комментарий