Строительство дороги через наш земельный участок

Подводные камни дорожного строительства

Строительство дороги через наш земельный участок

О нюансах подготовки земель под дорожное строительство «Строительству.RU» рассказал заместитель руководителя Федерального дорожного агентства

При строительстве новых автомобильных дорог и реконструкции существующих нередко возникают сложности, связанные с земельным вопросом. Проблема выкупа земель под транспортное строительство    способна значительно увеличить стоимость будущей дороги, сорвать сроки начала работ. Из-за нее дорожников могут затаскать по судам и даже заставить их перенести место строительства.

О способах решения этой проблемы в интервью нашему журналу рассказал заместитель руководителя Федерального дорожного агентства Дмитрий ПРОНЧАТОВ.

— Дмитрий Евгеньевич, где при дорожном строительстве проблема выкупа земель встает наиболее остро?

— Сложнее всего земельные вопросы решаются при строительстве дорог в густонаселенной местности. Например, при подготовке инфраструктуры к сочинской Олимпиаде новые дороги приходилось прокладывать среди густонаселенных территорий. Из-за этого выкуп земель здесь весьма существенно влиял не только на стоимость строительства, но и на его сроки. 

Приходилось выкупать огромное количество земельных участков и далеко не во всех случаях удавалось легко договориться с их собственниками: одни не соглашались с ценой выкупа, другие наотрез отказывались переезжать.

— И что же делать дорожникам, если с собственниками не удается договориться?

— В соответствии с действующим законодательством РФ, если земля попадает в полосу отвода при строительстве дорожных и инженерных объектов, она подлежит изъятию. Поэтому если с собственником земельного участка, по которому должна пойти дорога, не удается договориться без суда, то вопрос решается в судебном порядке.

В итоге, конечно, суд принудит собственника освободить землю, но это, понятное дело, скажется на сроках начала работ.

Сам механизм работы с собственниками такой. Мы предлагаем  собственнику или пользователю земельного участка передать его нам за определенную цену, стоимость которой определяет нанятый застройщиком независимый оценщик. В случае если названная им цена устраивает собственника, мы выплачиваем ему деньги и забираем землю.

Бывает, что вместо денег мы предлагаем квартиры или аналогичные по характеристикам объекты недвижимости, которые находятся в другом месте. Стоимость каждый раз рассчитывается индивидуально исходя из размеров участка, уровня его благоустройства и находящихся на нем строений. При этом в зачет стоимости включаются не только строения, но и все растущие на участке плодовые деревья.

Лично я не знаю случаев, когда назначенная цена за землю была бы ниже среднерыночной. Не помню и такого, чтобы людям предлагали переехать в некачественное жилье. Например, в Сочи для тех, кто сетовал, что им некуда переехать, чтобы жить поблизости от своего прежнего жилья, был построен отдельный новый поселок.

Нередко из-за сжатых сроков собственникам платили даже больше рыночной стоимости. Но при этом все равно попадались люди, которые чисто в спекулятивных целях настаивали на нереальных ценах. Из-за жадности этих господ было возбуждено немало уголовных дел о сильно завышенной стоимости выкупа, каждое из которых, естественно, влияло на сроки строительства.

Впрочем, справедливости ради следует признать, что в местах прохождения будущей дороги встречаются как сараи стоимостью не более 100 тыс. руб., так и по-настоящему шикарные дома с садом и пристройками, цена которых исчисляется десятками миллионов.

— Выходит, если в месте прохождения дороги расположено много добротных домов, то их выкуп становится основной статьей расходов?

— Да, в этом случае расходы на выкуп будут просто колоссальными. Поэтому при проектировании дорог прохождение трассы стараются спроектировать таким образом, чтобы здесь было как можно меньше расселений.

Нередки ситуации, когда за счет обхода частных земельных участков   трасса получается длиннее и, соответственно, дороже в строительстве. Но из-за отсутствия необходимости в расселении, ее строительство обходится дешевле. И основная экономия тут выражается не столько в деньгах, сколько во времени.

Ведь всегда попадаются граждане, которые наотрез отказываются переезжать. Поэтому если есть возможность не переселять людей, мы стараемся этого не делать. 

— Но ведь решение одной земельной проблемы может породить другую. Скажем, если проект предусматривает обход частных земель и прохождение дороги через лес, то возникает проблема с передачей земель лесного фонда в собственность дорожников? 

— Да, Вы правы. И это тоже непростой вопрос, его решение требует времени. Напомню, что лесной фонд является защищенной законом землей, у которой особый режим использования, сохраняющий заповедники и леса. Это нужно, чтобы наши леса не убывали по незаконным и необоснованным причинам. Строительные работы на этих землях строго регламентируются законодательством.

Но существует предусмотренная законом процедура, в рамках которой данные земли могут переходить в наше управление — под дорожное строительство. Строить дороги на таких землях, хоть и с рядом ограничений, но можно, а их передача в наше пользование происходит на безвозмездной основе. Но процедура эта долгая, требующая массы согласований и оформления множества документов.

— А что Вы можете сказать по поводу проблем строительства дорог на землях, по которым проходят инженерные коммуникации?

— Да, такая проблема существует, и она тоже весьма непростая.  Существуют различные механизмы ее решения. Когда мы строим или реконструируем дорогу, то переносим существующие под ней коммуникации либо выделяем деньги их собственнику, и он сам их переносит. Или находим иные способы договориться с собственником коммуникаций об их переносе.

Здесь есть свои подводные камни. Например, если мы реконструируем (расширяем) старую дорогу, то и проложенные под ней в свое время коммуникации тоже будут, разумеется, старыми, давно амортизированными. А укладывать-то вместо них надо новые, что, несомненно, влияет на стоимость строительства.

Причем на разницу в стоимости старых и новых коммуникаций придется платить налог. И в дальнейшем налог на имущество здесь будет больше, поскольку стоимость увеличивается. Понятно, что собственники коммуникаций, как правило, недовольны этим удорожанием.

То есть, с одной стороны, замена коммуникаций это благое дело, а с другой — определенные затраты. Ведь не дорожникам же платить эти налоги — это обязанность собственника.

Обо всем этом с ними часто приходится дискутировать.

— Есть ли здесь какие-либо нововведения или подвижки, которые уменьшили бы данную проблему или позволили решать ее более эффективно?

— Сократить количество злоупотреблений при строительстве помогает новое земельное законодательство. Теперь дорожники, определяя места строительства новой дороги или расширения уже существующей, имеют право резервировать эти земли под свои нужды, запрещая тем самым их выкуп.

Это очень важный механизм, и мы стараемся его применять так, чтобы не было спекуляций. Ведь нередко бывает, что, когда планируется строительство  дороги, находятся  деятели, начинающие скупать земли, по которым должна пройти будущая дорога, чтобы потом выставлять их нам на выкуп за большие деньги.

Как раз для исключения таких злоупотреблений и принят новый закон, в соответствии с которым мы стараемся как можно быстрее резервировать нужные нам земли.

— Разрешите уточнить. Каким образом упомянутые вами бизнесмены-спекулянты могут просить за свои земли гораздо большие деньги, чем они на них потратили, если перед выкупом происходит процедура независимой оценки их стоимости?

— Независимая оценка стоимости, конечно, есть. Но часто земля покупается при одних условиях, а продается уже при других. То есть сотка земли, находящаяся вдали от дороги, имеет одну стоимость, а когда эта же сотка земли получает статус земли транспорта, она автоматически вырастает в цене.

Особенно остро данная проблема стоит в Дагестане. Там недобросовестные владельцы таких земель не соглашаются с предложенными им суммами выкупов, обращаются в местные суды, и, к сожалению, результаты судебных решений нередко предписывают необоснованно огромные суммы выкупов. А потом нашим юристам приходится обжаловать эти решения.

К слову, в других регионах таких проблем нет. А вот в Дагестане владельцы идут в суд и с его помощью запрашивают просто-таки космическую сумму выкупа. Они приносят на заседания решения своих  оценочных экспертиз, на проведение же наших экспертиз их суды соглашаются не всегда.     

А порой встречаются и вовсе анекдотичные случаи. Например, когда арендатор на правах аренды пользуется федеральной землей или землей субъекта Федерации, то, согласно условиям договора, он должен освободить ее по нашему требованию. В свою очередь, мы, дорожники, при изъятии у него этой земли должны компенсировать арендатору понесенные им расходы, например на постройки на этой земле.

Так вот, на одном таком участке не было ни единой постройки: это было просто поле, которое арендатор использовал в качестве пастбища. И когда мы его попросили освободить территорию, он обратился в суд с требованием компенсации. Причем в исковом заявлении написал, что на данном участке он якобы планировал построить ферму, с которой в течение 10 лет рассчитывал получать немалый доход.

И суд, ничтоже сумняшеся, умножил названный им ежегодный доход с несуществующей фермы на 10 лет и потребовал возместить ему эти убытки, не соответствующие, на наш взгляд, реальной стоимости участка. Разумеется, обжалуя это решение, мы дошли до Верховного суда Республики Дагестан. И в итоге добились своего.

Честно скажу, работать в этом регионе очень непросто везде: на объектах ФКУ Упрдор «Кавказ», ФКУ Упрдор «Каспий» и др.  

— Очень интересный случай Вы рассказали, Дмитрий Евгеньевич! Но наша беседа будет неполной без конкретных примеров того, на сколько именно процентов подготовка земель увеличила стоимость строительства той или иной дороги. Можете привести такие цифры?

— Да, могу. В 2015 году ФДА «Росавтодор» было утверждено 36 проектов строительства и реконструкции участков федеральных автомобильных дорог общей протяженностью 460,07 км, включая строительство 14,7 км искусственных сооружений (мостов и путепроводов). Суммарная стоимость реализации данных проектов — 154,5 млрд руб. в ценах III—IV квартала 2014 года.

Затраты по Главе 1 («Подготовка территории», включая компенсационные выплаты за изъятие земель и переустройство инженерных коммуникаций) составляют 11,5 млрд руб. (7,4 %). Стоимость затрат на подготовку территории в зависимости от особенностей расположения конкретного участка реконструкции очень сильно варьируется, часто — в десятки раз. Судите сами.

0,21% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция автомобильной дороги Р-257 «Енисей» Красноярск — Абакан — Кызыл — граница с Монголией на участке км 985+787-км 987+287 со строительством моста через р. Дыттыг-Хем на км 986+537, Республика Тыва».

0,35% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция автомобильной дороги Р-255 «Сибирь» Новосибирск — Кемерово — Красноярск — Иркутск на участке км 1152+000 — км 1155+000, Красноярский край».

21,3% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция автомобильной дороги А-105 подъездная дорога от Москвы к аэропорту «Домодедово»

30,8% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция моста через реку Велинка на км 55+083 автомобильной дороги М-5 «Урал» Москва — Рязань — Пенза — Самара — Уфа — Челябинск, Московская область».

Так что, как видите, на разных объектах цифры очень сильно отличаются.

— Дмитрий Евгеньевич, в Вашем рассказе о выкупе земель все время фигурируют коммерческая или даже спекулятивная стоимость участков. Поэтому хочется уточнить: а разве по кадастровой стоимости дорожники земли не выкупают?

— Что ж, давайте разберемся. При изъятии земельных участков для государственных нужд РФ рыночная стоимость участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, в соответствии с федеральным законодательством, при определении размера возмещения в него включается:

  • рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению;
  • рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению;
  • убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями этих участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с ними договорах;
  • упущенная выгода.

Таким образом, как видим, при расчетах кадастровая стоимость земельного участка не учитывается, а рассчитывается именно рыночная стоимость. И в некоторых случаях рыночная стоимость может оказаться ниже кадастровой.

Что же касается таких понятий, как коммерческая и спекулятивная стоимость, то это бытовые определения, в основном используемые сторонами при ведении переговоров.

Они не могут считаться объективными при определении стоимости возмещения.

И нередко, в случае если компромисса относительно размера возмещения достичь не удалось, продавец называет свою стоимость коммерческой, а покупатель характеризует ее как спекулятивную.

— Теперь понятно. Кстати, часто говорят, что строительство дороги в России обходится значительно дороже, чем в Европе. Это так?

— Совершенно не так! Наоборот, стоимость самих СМР (строительно-ремонтных работ) у нас значительно ниже, чем за рубежом. Просто там считают по-другому.

Когда в Европе пишут сумму построенного километра дороги, то в эту сумму входит только цена самого строительства. А у нас в нее включены абсолютно все расходы, в том числе и на подготовку земель, о которой мы сегодня говорили.

Беседу вел Станислав ДОНИН

Источник: https://rcmm.ru/dorozhnoe-stroitelstvo/26658-podvodnye-kamni-dorozhnogo-stroitelstva.html

Для новой трассы в Подмосковье будут изъяты тысячи земельных участков

Строительство дороги через наш земельный участок

В народе эту трассу называют “дорогой через дачи”. Но если одним она позволит быстро и без пробок добраться до загородного дома, то у других она вызывает настоящее отчаяние. Ведь в полосу отчуждения у кого-то попали дома с гаражами, у кого-то – сады и огороды.

На некоторые земли, прилегающие к территории ЦКАД (см. карту) пока наложен мораторий. Это значит, что нельзя ни продать, ни изменить назначение собственного земельного участка без согласования с рабочей группой по прокладке трассы.

Это касается не только жителей, но и хозяйств, которые хотели бы, скажем, перевести сельскохозяйственные угодья под жилищное строительство.

Впрочем, не все так трагично. Закон предусматривает защиту интересов собственников. Но, как показывает печальная практика, именно незнание гражданами закона становится причиной затяжных земельных войн с властью и дорожниками. Тогда как их вполне можно избежать.

Напомним, что согласно статье 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения. В этот список попали автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между ними.

Сюда же относятся мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне их. Если нет других вариантов размещения этих объектов, дома и сады пойдут под бульдозер. Таким образом, строительство ЦКАД как раз подпадает под правила, установленные Земельным кодексом.

Будет принято решение: трасса пойдет, например, между несколькими деревнями в Истринском районе, плюс к ней ляжет полоса отчуждения, где возведут автозаправочные станции, склады и мотели с ресторанами, – значит, жителям и владельцам садовых участков надо готовиться к переселению. Так записано в законе.

Тратить время и нервы, чтобы доказать обратное, просто не имеет смысла. Другое дело – грамотно и своевременно подготовиться к тому моменту, когда станет известно, чьи участки попадут в зону строительства.

Пока в правительстве Московской области не без сожаления констатируют: разработка предпроектной документации по ЦКАД затягивается. Поэтому корреспонденту “РГ” наотрез отказались сообщить, сколько квадратных метров земли будет изъято и где именно.

Так что к всевозможным слухам нужно относиться пока с осторожностью. Инженерный проект еще окончательно не утвержден, поэтому никто не скажет, где точно ляжет трасса. На волне слухов можно сгоряча продать участок, а потом окажется, что дорога пройдет мимо.

Не исключено, что к вам постучится и ушлый перекупщик, по дешевке прибирающий к рукам “нехорошие участки”. Цену их тоже никто пока не назовет. Однако известно, что ближе к началу строительства она может серьезно вырасти.

Итак, совет первый – не паниковать и не совершать опрометчивых поступков.

Лучше заняться делом. Первое, что необходимо, – это оформить право собственности на владение землей и постройками, если это еще не сделано. Когда решение об отчуждении примут, будет уже поздно. А нет документов, нет и компенсации.

Совет второй – предварительно прикинуть, сколько может стоить ваш участок, чтобы иметь возможность сравнить эту цену с тем, что предложит власть. “Отчуждение земли для государственных и муниципальных нужд возможно только при условии равноценного возмещения ее стоимости, – пояснил зам.

председателя Совета по земельным отношениям в Московской области Николай Дижур. – То есть вначале должна быть определена выкупная цена земельного участка. О ней собственник должен быть уведомлен не менее чем за год до самой процедуры.

В пункте 2 статьи 281 Гражданского кодекса прописано, что в выкупную цену включаются рыночная стоимость изымаемого участка и имущества, которое на ней находится. Кроме того, убытки, понесенные собственником из-за изъятия, в том числе так называемая упущенная выгода”.

Предположим, дедушка торговал на рынке яблоками из своего сада, или, скажем, частный предприниматель имел на своей земле какое-то производство, которого теперь лишается. Эти потери им должны быть возмещены. Оценка – дело всегда сложное, и скорее всего без конфликтов не обойтись.

“Если не достигнуто соглашение о выкупной цене, отправляйтесь в суд, – советует Дижур. – Там определят стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора”.

Но лучше все-таки заранее обратиться к независимым оценщикам. Их адреса легко найти в городских и поселковых администрациях, БТИ и других регистрационных организациях.

Правда, оценка стоит денег – чем больше размер участка и построек на нем, тем дороже. У сотни подмосковных фирм-оценщиков тарифы разнятся и порой доходят до 40 процентов от стоимости каждой сотки.

Но пока время есть, можно выбрать оценщика “по карману”, а в пожарном порядке вряд ли удастся.

Необходимо также выяснить, за какие деньги уходили аналогичные наделы на открытом рынке, то есть определить рыночную цену. Для этого неплохо бы изучить местные газеты с объявлениями или самому запустить “пробный шар”.

Отклики потенциальных покупателей – неплохой ориентир того, на какой сумме стоит настаивать. Понятно, что рыночная цена в разных районах будет сильно отличаться.

“Сотка, предположим, в Бронницах или Наро-Фоминске стоит от 10 до 20 тысяч рублей, под Климовском потянет на 100 тысяч, а где-то не стоит рассчитывать на сумму больше 3 тысяч, – считает Дижур. – Однако не думаю, что появится много обиженных из-за занижения стоимости отчуждаемых участков.

Власти пойдут навстречу землевладельцам, ведь на строительство ЦКАД предусмотрено выделить более 300 миллиардов рублей. Немалая часть заложена именно на возмещение затрат тем, у кого земля будет изъята”.

Кстати, как правило, на оформление земельного участка для новой дороги уходит до 40 процентов бюджета строительства. Необходимо также помнить и то, что любой спорный случай рассматривает суд, а это серьезно затягивает дело.

А это, понятно, ни строителям, ни властям невыгодно. И скорее всего с собственниками будут искать компромиссы без судебных проволочек.

Тем, кого не устроит денежная компенсация, утверждают власти, могут быть предложены равноценные земельные участки поблизости.

Третий совет – не начинайте новое строительство на участке, который может попасть в “зону дорожной петли”. По каждому из таких участков будет вынесено постановление правительства Московской области, которое вручат владельцу земли. В нем указывается местоположение, площадь обременения, кадастровый номер, категория земли.

А также цель изъятия и его условия: срок, источник финансирования расходов, порядок выкупа или предоставление другого участка. Постановление должно быть вручено не позднее 5 дней со дня принятия.

“Если после этого владелец вдруг решит построить сарай или что-то посадить, – уточняет Дижур, – то ему уже никто не будет возмещать убытки, когда он все-таки расстанется с отчужденным садом”.

Надо отдать должное властям Московской области, которые, не дожидаясь окончательной трассировки дороги, в большинстве муниципальных образований уже провели общественные слушания по строительству магистрали. Поэтому многие собственники, чьи владения могут попасть в “полосу отчуждения”, предупреждены об этом.

Но замечу: при предварительной трассировке, как правило, резервируется полоса земли гораздо шире, чем этого требует дорога. Делается это для того, чтобы у проектировщиков была возможность для маневра.

В частности, детальная проработка сложных участков дороги в Дмитровском, Домодедовском и Раменском районах с участием глав сельских поселений, землевладельцев, землепользователей, председателей садоводческих товариществ значительно сократила снос существующих зданий и объектов.

Чтобы не ущемлять интересы жителей, трассу удлинили с 480 до 520 километров, пустив в обход некоторых населенных пунктов. В связи с этим совет четвертый: не стоит игнорировать общественные слушания, которые будут проходить и дальше. Без них окончательного решения по прохождению трассы принято не будет, заверяют власти Подмосковья.

Источник: https://rg.ru/2006/11/07/doroga.html

На строительство ЦКАД нужно еще 45 млрд рублей

Строительство дороги через наш земельный участок

После более 10 лет работы над проектом ЦКАД оказалось, что над ним нужно еще поработать /Сергей Киселев / АГН «Москва»

Госкомпания «Автодор» обнаружила 11 проблемных точек, которые помешают движению на будущей Центральной кольцевой автодороге (ЦКАД) вокруг Москвы, рассказали два участника совещаний в Минтрансе и человек, близкий к «Автодору». Чтобы их ликвидировать, потребуются дополнительные бюджетные вливания – предварительно «Автодор» и Минтранс оценивают работы в 44–45 млрд руб.

, говорят собеседники «Ведомостей». «Иначе теряется весь смысл ЦКАД, только так дорога справится с планируемым грузопотоком, в том числе с международными перевозками», – объясняет человек, близкий к госкомпании.

Это не увеличение стоимости дороги, а дополнительный проект по расшивке узких мест, настаивает он, смета предварительная, окончательная будет известна после того, как проект пройдет Главгосэкспертизу.

Устранить узкие места на ЦКАД в октябре поручал президент Владимир Путин, над этим работают Минтранс и «Автодор», говорит представитель курирующего транспорт вице-премьера Максима Акимова.

Четырехполосная кольцевая дорога должна разгрузить Москву от транзитного грузового транспорта. В 2017 г. стоимость ее строительства оценивалась в 313,2 млрд руб.

Но окончательная смета не известна, признавала в начале этого года Счетная палата, сроки работ срываются из-за низкого качества проекта и длительных процедур изъятия земельных участков. Полностью ЦКАД должна быть открыта осенью 2021 г. Проект дороги готовился еще в 2000-х.

Во время работ строители столкнулись с многочисленными проблемами – например, обнаружились не учтенные в проекте инженерные коммуникации, в том числе магистральные газопроводы и нефтепроводы, рассказывали они «Ведомостям».

«Автодор» за свой счет уже готовит проект ликвидации критических точек, говорит участник совещаний в Минтрансе. На него предстоит потратить около 800 млн руб.

, к концу этого года планируется получить заключение Главгосэкспертизы, знает человек, близкий к госкомпании, сам проект ЦКАД переделывать не нужно.

По его словам, предстоит построить пешеходные переходы, транспортные развязки (например, на пересечении ЦКАД с Волоколамским и Можайским шоссе), обходы, реконструировать мост через Москву-реку в Звенигороде.

Почти все работы касаются пятого участка ЦКАД протяженностью около 76 км, который находится на западе от Москвы. Изначально вся его стоимость оценивалась примерно в 42 млрд руб.

Работы касаются не только пятого пускового комплекса ЦКАД, отмечает представитель Минтранса, они запланированы, например, и на первом, и на четвертом участках.

Так, на первом участке потребуется переустроить инженерные коммуникации, реконструировать Калужское шоссе на пересечении с ЦКАД, построить эстакады на съездах на четвертом участке, развязки на третьем участке кольца, говорит человек, близкий к «Автодору».

Строительство планируется начать в 2020 г. и завершить все мероприятия в 2024 г., указывает представитель Минтранса, потребуется финансирование из федерального бюджета.

Поскольку пятый участок – единственный бесплатный на ЦКАД, то «расходы невозможно разделить с инвесторами», объясняет человек, близкий к «Автодору».

Некоторые «критические точки» возникли после появления новой Москвы, замечает он: например, столица предъявляет более высокие требования к переустройству коммуникаций и работы обходятся дороже.

Представитель Минфина переадресовал вопросы «Ведомостей» в Минтранс, а представитель «Автодора» не ответил на них.

Изначально на пятом участке ЦКАД проводилась лишь реконструкция – поступить по-другому было сложно из-за проблем с выделением участков под строительство, говорит директор Института транспорта Высшей школы экономики Михаил Блинкин: там городские улицы и светофоры, ничего похожего на скоростную дорогу.

Если деньги в бюджете найдутся, то дорогу необходимо модернизировать, иначе пешеходные переходы будут тормозить движение на кольце, считает он: «Получается, мы делаем дома капремонт, а гостиную оставляем со старыми обоями». Есть надежда, что у нового руководства «Автодора» есть карт-бланш на такие изменения, заключает Блинкин. В феврале 2019 г.

руководитель «Автодора» Сергей Кельбах ушел в отставку, и госкомпанию возглавил его первый заместитель, выходец из Росавтодора Вячеслав Петушенко.

«Узкие места нужно расшивать, иначе получим ситуацию, как на МКАД, – в целом пропускная способность дороги достаточная, а съезды стоят, из-за этого стоят все прилегающие магистрали и сама МКАД», – говорит партнер «НЭО Центра» Алексей Ефанов.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/03/27/797350-stroitelstvo-tskad

Прекрывать общие дороги на частных земельных участках запретят

Строительство дороги через наш земельный участок

Документ, образно говоря, открывает все шлагбаумы. Любой собственник будет обязан бесплатно пускать соседей и вообще всех людей ходить по жизненно важным дорогам.

Дороги на частной земле сделают общедоступными и бесплатными

Проект вносит поправки в Земельный кодекс, которые прописывают, что публичный сервитут в отношении мест общего пользования, оказавшихся на частной земле, устанавливается в обязательном порядке и является безвозмездным. Публичный сервитут, если говорить совсем просто, и есть право пользования чужой землей.

Законопроект внес в парламент первый заместитель председателя Комитета Госдумы по информационной политике, информационным технологиям и связи Андрей Туманов.

Кстати, на сайте газеты “Ваши 6 соток” он представлен как селькор, ведущий постоянной рубрики.

В свое время так сложилось, что в частные руки попала масса участков, являющихся по сути землями общего пользования. Новые хозяева, по его словам, часто злоупотребляют своим правом, закрывая другим проход.

– Они блокируют возможность прохода и проезда жителей, а также членов их семей, гостей и лиц, находящихся с ними в трудовых и гражданско-правовых отношениях, до своих жилых домов. Ограничивают проезд экстренных государственных служб – МЧС, “скорой помощи”, технических и сервисных служб к жилым домам. Требуют плату за проход и проезд, – рассказывает Андрей Туманов.

В результате часто вспыхивают конфликты.

При этом реального механизма защиты прав соседей нет. По данным Андрея Туманова, например, только в Истринском районе Московской области подобная ситуация наблюдается примерно в 10 поселках с общим количеством более 800 домовладений и общей численностью жителей порядка 6000 человек.

РГ + Россия 24: Верховный суд защитил права дачников

Однако есть и другая сторона проблемы. Часто новые собственники сами создают инфраструктуру, которой раньше не было. Допустим, строят ту же дорогу. Вполне резонно, что они не хотят пускать даром тех, кто не имел к строительству дороги отношения.

По словам экспертов, в такой ситуации люди имеют полное право перекрыть общий доступ.

Если дорога построена за счет средств граждан, то она является частной, и следовательно использование данной дороги допускается только по соглашению с собственниками или по решению суда, сказал один из юристов, опрошенных “РГ”.

К тому же жизнь бывает сложнее. Допустим, на земле садового товарищества пролегла старая дорога. Часть собственников решила скинуться и отремонтировать. Часть решила сэкономить. После ремонта та половина собственников, что скинулась, закрывает дорогу от посторонних. Как быть? И, главное, кто прав?

Проблема и в том, что закон не прописывает детально многие подобные вещи.

https://www.youtube.com/watch?v=AlsnJiC7Q3Y

Несколько лет назад началась работа по обновлению Гражданского кодекса. Планируется, что последний блок поправок в Гражданский кодекс как раз и пропишет соседские права. Как рассказал недавно “РГ” председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, блок поправок, касающихся вещных прав, затрагивает интересы всех.

– В этом блоке будет все, что связано с правом собственности, в том числе и вещное право, – сказал он.

Но пока идет работа над тем блоком поправок, сможет ли решить все проблемы нынешний проект? Юристы разошлись во мнениях.

Зиннур Зиннятуллин, адвокат:

Считаю, что внесение изменений в Земельный кодекс РФ решит проблему использования земель общего пользования, на которые в соответствии с законодательством 90-х годов выдавалось право собственности в нарушение прав третьих лиц.

Так в 90-х годах органы власти предоставляли право собственности на земельные участки в упрощенном порядке, участки предоставлялись без проведения публичных слушаний и, следовательно, без учета мнения третьих лиц – собственников соседних участков.

Таким образом, право собственности возникало на имущество, которое является имуществом общего пользования, что привело к нарушению прав и законных интересов собственников соседних участков.

В основном это случаи, когда садовое товарищество приобретало право собственности на земельный участок, на котором находится единственная дорога, соединяющая соседний дачный поселок с федеральными трассами.

Мария Кольздорф, партнер юридической компании:

Проблема состоит в том, что граждане приобретают землю для строительства домов, но не получают доступа к ним, т.к. дороги остаются в собственности продавцов – частных лиц.

Это вызвано тем, что продавцы территорию нарезают на несколько участков, одни – для строительства, другие – для дорог и иных мест общего пользования. Участки для строительства они продают, а на других участках организуют дорогу и оставляют у себя в собственности.

Затем собственники участков, по которым фактически проходит дорога, часто требуют непомерной платы за их использование, а в случае несогласия препятствуют их использованию.

Саму идею законопроекта следует приветствовать. Но в той редакции, как он сейчас изложен, он не сможет в полной мере решить проблему.

В частности, согласно законопроекту сервитут будет устанавливаться только в отношении участка, который согласно градостроительной документации относится к участкам общего пользования или является общим имуществом.

Однако не всегда участки с дорогами относятся к указанному имуществу. При наличии такой редакции законопроекта часть граждан не смогут получить защиту.

При этом при такой формулировке могут пострадать интересы других лиц – собственников земли, которая по какой-либо причине (в том числе ошибочно) отражена в градостроительной документации как территория общего пользования.

Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро:

Если у определенного количества собственников жилья, проживающих на территории поселка, возникает желание на собственные средства построить инфраструктурные объекты, будь то дорога, система уличного освещения или колодец, они в праве организовать СНТ или Товарищество собственников недвижимости с созданием фонда содержания и развития инфраструктуры. Создав такой фонд и установив правила внесения средств, участники товарищества могут ограничить право пользования ими по своему усмотрению, если это не ограничивает прав других. Например, нельзя в отсутствие альтернативных дорог запретить передвигаться по ней. Но если права не нарушены, то товарищество может допустить возможность вступления новых участников. То есть если вы изначально не вкладывали средства в строительство дороги, но хотите пользоваться ею наравне с участниками, вы можете стать одним из них, уплатив взнос.

Источник: https://rg.ru/2015/08/20/proezd.html

Какие нюансы надо учесть, покупая земельный участок

Строительство дороги через наш земельный участок

Несомненно, перед тем как приобрести земельный участок, у многих возникает вопрос: как не попасть в ловушку мошенников.

Ведь зачастую бывает так, что границы земельного участка не совпадают с документами, либо на участке вовсе нельзя строить высотное здание.

О том, в каком случае участок может быть изъят, как определить его точные границы и о многом другом, корреспондент центра деловой информации Kapital.kz побеседовал с экспертом в области земельных отношений Бекжаном Кимановым.

Перед тем как приобрести земельный участок, нужно определиться с его целевым использованием. Это может быть участок для сельскохозяйственных нужд, под строительство частного или многоквартирного дома или для каких-то бизнес-целей.

Если земельный участок приобретается для дальнейшего строительства на нем дома, то у уполномоченных госорганов нужно запросить информацию об отсутствии запретов на строительство на этом участке. Так, нужно исключить риск того, что участок имеет водоохранные зоны и другие риски.

Также нужно запросить в уполномоченном госоргане схему расположения участка. В частности, выкопировку из земельно-кадастровой карты государственного Научно-производственного центра земельного кадастра (ГосНПЦзем) с указанием границ приобретаемого и смежных участков и их кадастровых номеров.

«Для этого нужно получить от продавца расписку о намерении продать участок и доверенность на получение информации.

Следом следует направить заявление в отдел земельных отношений и ГосНПЦзем о предоставлении схемы расположения земельного участка.

И, конечно, нужно получить официальный ответ от госорганов с графическим приложением. Этот ответ должен быть заверен подписью руководителя и печатью», – отмечает Бекжан Киманов.

Определяем точные границы

Собеседник отмечает, что до получения официальной схемы расположения участка нужно составить предварительную (неофициальную) схему участка. В ней должны быть обозначены границы участка, его привязки к местности.

«Для определения координат участка нужно использовать обычный GPS-навигатор или карту Google. После нужно распечатать схему участка с использованием карты Google, с указанием ведомости географических координат. Также необходимо заверить схему продавцом.

После необходимо направить официальный запрос в РГП ГосНПЦзем и ознакомиться с земельно-кадастровым делом, снять с него фотокопии (на обычный сотовый телефон), чтобы проверить законность первичного предоставления участка.

Для того чтобы быть уверенным в «чистоте» участка, нужно запросить через ЦОН справку об изменениях собственников участка и об отсутствии обременений по участку. Важно, чтобы участок был не под арестом и не под залогом.

К тому же необходимо получить официальное подтверждение законности первичного предоставления участка», – считает Бекжан Киманов.

Кстати, для определения точных границ участка нужно приглашать техника из РГП «НПЦзем».

«Также можно запросить географические координаты участка и проверить данные по GPS-навигатору. Лучше сделать обе эти процедуры.

Дело в том, что бывает, техник в сговоре с продавцом, якобы допускает техническую ошибку, и потом (на суде) выясняется, что ваш участок оказывается расположен совсем не в том месте, где показал техник, или его границы чуть-чуть сдвинуты. И в итоге границы участка оказываются в пользу вашего соседа», – подчеркивает собеседник.

Нужно знать предысторию участка

Перед тем как принять решение о покупке земельного участка, обязательно нужно узнать историю участка. «Для этого нужно запросить земельно-кадастровое дело в РГП ГосНПЦЗем.

И в первую очередь следует проанализировать законность и правильность первичного предоставления земельного участка. Так, следует задать прямые вопросы в профильные органы, – законно ли предоставление земельного участка с таким-то кадастровым номером.

Через Egov необходимо запросить справку обо всех юридических действиях с земельным участком – эта услуга бесплатна. Для того чтобы запросить земельно-кадастровое дело и сделать его анализ, нужно обращаться к юристам, имеющим опыт в этом деле.

На рынке такие услуги стоят от 100 тыс. до 2-3 млн тенге и выше. Не стоит на этом экономить, потому что иначе потери будут в сотни раз больше», – отмечает собеседник.

Когда участок могут изъять?

Как оказалось, земельный участок могут изъять в случае государственной необходимости, по договоренности с собственником либо через суд.

«В этом случае будет определена некая выкупная стоимость. Обычно все споры идут вокруг этой стоимости.

Хотя цены на участок часто предлагают адекватные, но собственников они, как правило, не устраивают, потому что запросы по ценам продажи у нас психологически очень высокие.

Все еще у тех, кто продает земельные участки, не забыты цены былого строительного бума», – подчеркивает Бекжан Киманов.

Также участок может быть изъят, если он используется не по назначению. «Также участок может быть изъят, если он простаивает или были нарушены какие-то санитарные нормы, экологические нормы.

Изъять участок не так просто, но если вы «попали под эту машину», то, скорее всего, все закончится печально.

Вообще, все эти риски нужно прописывать в договоре купли-продажи земли и даже в договоре задатка», – советует эксперт.

Уточним, до изъятия земельного участка, если он, к примеру, используется не по назначению владельца участка могут привлечь к административной ответственности – штрафу.

«Это некое предупреждение владельца участка до изъятия участка. Так, собственнику участка как бы предоставляется срок одуматься и исправить ситуацию.

Но зачастую так бывает, что ситуацию невозможно исправить», – отмечает Бекжан Киманов.

Как избежать риска сноса?

Предположим, что на земельном участке вы планируете возвести жилой дом, как же избежать риск того, что этот дом через какой-то период времени подпадет под снос? «Риск сноса есть, и он достаточно часто реализуется.

Особенно в пригородах Алматы: вдоль Талгарской трассы и вдоль магистралей в других направлениях. Где-то местные власти могут планировать расширять дорогу, где-то намерены построить развязку. В будущем эти риски исключить невозможно.

Чтобы проверить текущие планы властей по сносу какого-то здания, нужно направить заявление (запрос на информацию) в акимат района (города) и задать соответствующие вопросы. В течение 30 дней должен быть предоставлен ответ.

Нюанс заключается в том, что вопросы нужно формулировать предельно четко и точно. Тогда риск отписки будет минимальным», – отмечает Бекжан Киманов.

Кроме того, запрос в местные органы власти должен очень хорошо продуман. «Нужно четко знать, что спрашивать. Специфика оформления документов очень сложная, и понять, какие у властей планы, можно только, если вопросы будут конкретными.

Например: заложены ли ранее или на ближайшие годы (2018-2025 годы) бюджетные денежные средства на проектирование или работы по строительству дорог, развязок и прочих общественно значимых объектов на территории, в зону которой попадает мой земельный участок? Планируется ли выкуп земельных участков со сносом текущих строений на данной территории? И так далее. Вопросов может быть очень много, и нужно задавать их как можно больше. Потому что на обычный запрос будет обычная отписка. Неоднозначно ответить на прямой вопрос чиновники вряд ли решатся, потому что за это им грозит увольнением без права восстановления на госслужбе. Есть такая санкция по закону о государственной службе», – советует собеседник.

Мошенники не спят

Предполагаем, что многие сталкивались с тем, что при покупке земельного участка с документами было все в порядке, а позже выяснялось, что не все так радужно.

«Мошеннических схем по земельным сделкам очень много. Самый яркий случай, который мне запомнился, произошел в поселке Косшы, когда в 2016 году прокуратура Целиноградского района подала в суд против более чем 300 владельцев, законно купивших участки.

После продажи всех участков у суда почему-то возникли вопросы к законности первичного предоставления участков. И в результате суд решил вернуть все эти земли в собственность государства. Между тем в момент разбирательств владельцы участков уже построили на этих участках дома.

Была настолько социально напряженная ситуация, что вмешались общественники, генеральный прокурор и аким области. В итоге все решилось в пользу людей. Но это скорее исключение, чем правило.

Такие схемы очень распространены, особенно в южных и северных пристоличных районах. Таких как Талгарский, Илийский и Карасайский районы Алматинской области, Целиноградский, Аршалынский районы Акмолинской области», – делится Бекжан Киманов.

Наверняка покупатели земельных участок сталкивались с такими ситуациями, когда после начала строительных работ позже выяснялось, что грунт не подходит под застройку. К примеру, наличие подземных вод, которые могут способствовать накренению дома, или сейсмоопасная территория. И чтобы избежать этих рисков, нужно понять фактическое геологическое состояние земельного участка.

«Для этого нужно провести геологические исследования участка. Эти услуги предоставляют компании в области инженерной геологии и гидрогеологии. Их услуги в среднем стоят от 1 млн тенге и выше. Цена геологического исследования участка зависит от площади участка, сложности работ и других нюансов.

Кстати, также при покупке земельного участка покупателю нужно быть уверенным, что участок не находится в водоохранной зоне.

Если же приобретенный участок окажется в водоохранной зоне, то невозможно будет получить разрешение на строительно-монтажные работы, ввести здание в эксплуатацию или оформить на него право собственности (если он, к примеру, в аренде)», – отмечает Бекжан Киманов.

Как понять, что участок не перепродавался много раз

Информацию о том, как часто перепродавался земельный участок, можно узнать, запросив справку через eGov. Также сделки купли-продажи отражаются в земельно-кадастровом деле. Его нужно запрашивать по специальному запросу в территориальных подразделениях РГП «НПЦзем».

«Нужно обращать внимание на правоустанавливающие документы. Насколько они законны, насколько представители имели право подписывать договора.

Зона риска – договора, оформленные по доверенности и договора, подписанные супругами без согласия второго супруга, правообладатели по наследству, по договорам приватизации. Особая зона риска – первичное предоставление земельного участка от государства.

В таких сделках очень часто внезапно обнаруживаются какие-то нарушения, которые отменяют всю последующую цепочку сделок», – замел собеседник.

Подытожим: при покупке земельного участка много рисков, и желательно при этом закладывать гарантии продавца в договоре купли-продажи условия. Так, в договоре нужно указывать информацию о том, что продавец участка несет ответственность за возникновение в будущем каких-то форс-мажорных ситуаций.

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. строительство земля бизнес МСБ земельный участок Бекжан Киманов

Источник: https://kapital.kz/gosudarstvo/74817/kakiye-nyuansy-nado-uchest-pokupaya-zemel-nyy-uchastok.html

Закон для всех
Добавить комментарий