Возможно ли внести изменения в ипотечный договор?

Договор залога ипотеки, +38 (099) 199 50 50, в Киеве, цена от 1300

Возможно ли внести изменения в ипотечный договор?

Залог недвижимого имущества любого вида – один из способов обеспечить выполнение взятых обязательств перед кредитором, его порядок и условия регулируются Законодательством Украины. Если должник (залогодатель) не выполняет предписанные пункты в договоре, кредитор имеет право на материальное возмещение за счет имущества, которое было заложено, и значится в договоре как предмет сделки.

Чаще всего закладывают недвижимость. В этом случае будет уместно говорить об одной из разновидностей договора по залогу – ипотеке. Договор залога ипотеки является важным соглашением, в котором залогодатель (одна сторона) фиксирует свою недвижимость в качестве гарантии, обеспечивающей выполнение взятых на себя обязательств перед второй стороной (кредитором).

Наши граждане, в своем большинстве не очень подкованы в юридических вопросах, поэтому лучше всего обратиться в нотариальную контору или к независимому нотариальному специалисту, перед тем как подписывать соглашение с банком.

Хоть ипотечный договор имеет общие положения с другого направления бумагами, но у каждой есть свои особенности, еще многое зависит от индивидуальных особенностей случая, да и разные банки выставляют свои условия, хорошо взвешенные и подготовленные квалифицированными юристами.

Заключивший договор ипотеки человек, имеет право распоряжаться своим недвижимым имуществом, но есть некоторые ограничения, например, владелец не имеет права в период договора отчуждать любым способом свою недвижимость, которая указана в качестве залога.

Нотариальный специалист заверяет все необходимые документы по ипотеке с согласия владельца имущества (либо владельцев, если их несколько), производится это после определения того, что недвижимость принадлежит именно залогодателю.

Бывают случаи, когда третье лицо может поручиться своим имуществом, но это происходит при полном доверии, обычно так делают близкие родственники. Нотариальная заверка бумаг нужна для подтверждения осмысленности принятого решения и полной дееспособности всех сторон.

После всех формальностей и оформления, юрист (нотариус) проводит регистрацию в Государственном Реестре Ипотек.

Прежде чем подписывать договор ипотеки, следует взвесить свое решение и еще раз подумать, необходим ли этот шаг, ведь такого рода сделки могут затянуться надолго.

Плюс если Вы, по каким либо причинам не смогли за определенный период оплатить оговоренную сумму, то кредитор вправе взыскать долг за счет заложенного имущества, что очень невыгодно и неприятно.

Грамотно составленный с юридической и стратегической точки зрения документ, позволит избежать конфликтных ситуаций и спорных моментов в дальнейшем.

Договор залога (ипотеки) недвижимого имущества не вступит в силу до того момента, пока он не пройдет процедуру заверки у сертифицированного нотариуса. Заверить можно по местонахождению одной стороны, либо по местонахождению передаваемой в залог недвижимости.

Во время составления рассматриваемой бумаги, стоит руководствоваться Законом Украины об ипотеке, особенно – восемнадцатой статьей.

Договор ипотеки в украине, документы для оформления

Чтобы нотариус мог начать заниматься ипотечным договором, клиент должен предоставить такой пакет документов:

  • Если есть совладельцы или совладелец, то – заявление совладельца о том, что он согласен передать в ипотеку квартиру или дом/часть дома.
  • Если один из совладельцев – несовершеннолетний или малолетний ребенок, или же он зарегистрирован по адресу недвижимости, которая будет передана в ипотеку, то придется получить разрешение органа попечительства и опеки. Плюс потребуется свидетельство о рождении малолетнего или несовершеннолетнего, при этом, родители ребенка должны присутствовать во время оформления, и иметь с собой Индивидуальный Идентификационный Код и паспорт.
  • Справку о составе семьи с квартального комитета или другого органа, который уполномочен заниматься вопросами регистрации места жительства (справка Форма номер 3).
  • Извлечение из Гос. Реестра имущественных прав на недвижимость, если право собственности оформлялось с 2013 по 2016 год.
  • Тех. паспорт (в том случае, если он – неотъемлемая часть правоустанавливающей бумаги).
  • Подтверждающий право собственности документ, зарегистрированный в БТИ (если оно было оформлено до 2013 года).
  • Бумага, на основании которой формируется основное обязательство.
  • Паспорт и идентификационный номер обеих сторон.
  • Свидетельство о браке.
  • Заявление о согласии на прием или передачу в ипотеку недвижимости от супруга или супруги, подлинность подписи должна быть заверена нотариально.

Для юридического лица дополнительно потребуются:

– При наличии таковой – печать.

– Протокол собрания учредителей, на котором было принято решение передать в ипотеку определенное имущество.

– Идентификационный номер и паспорт представителя, если он является лицом компании по доверенности.

– Уставная документация юр. лица (протокол о назначении руководителя на его должность, устав, выписка из Единого Государственного Реестра Юридических лиц и физических лиц предпринимателей).

Вышенаписанные списки носят информационный характер, поэтому для уточнения документального пакета именно в Вашем случае, обращайтесь к нашим профессиональным менеджерам.

Предмет залога, который предусматривает договор ипотечного кредитования

Как имущественные права, так и имущество, может стать предметом залога в договоре.

Договор купли продажи квартирыипотека, она может быть составлена лишь в отношении ценного имущества, если на него можно обратить взыскание, и оно может быть отчуждено по украинскому законодательству.

Официальная бумага по поводу залога, может иметь в своем составе определенные требования и условия, которые в дальнейшем будут затребованы, на основании вступившего в силу документа. Не могут быть предметом залогового договора требования, конфликтующие с законом или имеющие личный характер.

Предметом залога не могут стать находящиеся в процессе корпоратизации имущественные комплексы госпредприятий и объекты в государственной собственности, ведь их приватизация запрещена на законодательном уровне.

Договор купли продажи по ипотеке, внесение изменений

Даже если обе стороны утрясли все нюансы, и их устраивает содержимое залогового документа, в связи с разными обстоятельствами, возможно внести дополнения и изменения. К примеру, когда увеличивается долговая сумма (она указана в теле договора) или продлевается срок договора. Если меняется предмет залога, также можно внести изменения.

Менять что либо в залоговом договоре запрещено, если ипотека включается в пул (объединение ипотек), обязательство по договору прекращено либо заменено другим обязательством, которое возникло уже после оформления бумаги.

Условия подписания ипотечного договора

Государство, юридические и физические лица имеют право становиться сторонами договора, как в роли залогодержателя, так и в роли залогодателя.

Только банковские организации имеют право быть залогодержателем земель, которые отведены под сельское хозяйство.

В роли залогодателя может быть не только владелец, но и лицо, которому было передано имущество и право залога. Плюс при подписании бумаг, представлять сторону залогодателя может имущественный поручитель.

Нотариус удостоверяет документ лишь после того, как лично проверит на наличие запрета отчуждения недвижимости, которая является предметом договора, если она не находится под арестом, юрист заверяет договор.

В том случае, если предмет договора – имущество, находящееся в государственной или коммунальной собственности, заверка будет возможно после получения согласия государственной власти или органа местного управления, зависимо от того, в чьей юрисдикции находится объект.

Имущество в совместной собственности

Если у недвижимости имеется несколько владельцев, в ипотеку она может быть передана при согласии на это всех совладельцев. Имущество в частичной собственности (часть или пай) может выступать в роли самостоятельного предмета залога (ипотеки), лишь в том случае, если оно в натуре выделено.

Незавершенное строительство

Если строительство объекта не завершено, но он является предметом залогового договора, и в процессе возведения данное недвижимое имущество приобрело характеристики, не предполагающиеся подписанным документом (планировка, этажность, изменение площади), то фактические изменения следует внести в договор.

В ипотеку не может передаваться имущество, находящееся в налоговом залоге.

При предусмотренных условиях, которые предполагают наложение запрета на отчуждение предмета залогового договора, перед заверкой, нотариус указывает данный факт.

Оформляя или заверяя документ, юрист (нотариус) обязан объяснить сторонам, как происходит удовлетворение требований, предусмотренных ипотекой, и как проводится регистрация.

Согласно статье 17 Закона Украины об ипотеке, договор может быть расторгнут в таких случаях:

а) уничтожение переданного в ипотеку сооружения или здания, и если ипотекодатель не занялся его реконструкцией и восстановлением. Если предмет ипотеки – земля, на которой находится строение, то при уничтожении объекта земельный участок остается в ипотеке;

б) если договор признан недействительным;

в) при вступлении в права собственности на предмет ипотеки ипотекодержателем;

г) в случае реализации ипотечного объекта в соответствии с Законодательными нормами Украины;

д) при окончании срока действия договора или прекращения основного обязательства.

Существуют еще причины, которые предусмотрены законом. Свидетельствующие о прекращении ипотеки сведения должны пройти государственную регистрацию, соответственно с Законом.

Сам документ, подтверждающий взятые ипотечные обязательства включает в себя детальное описание всех обязательств основного договора (купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа, кредитного найма):

– порядка выполнения условий;

– срок исполнения обязательства (основного);

– размер взятых обязательств;

– суть договора (основного).

Когда берется кредит, может быть одновременно подписан договор купли-продажи недвижимого имущества и договор залога (ипотеки). Такой вариант имеет место быть в тех случаях, когда ипотека является обеспечением кредита на покупку этого же жилого или нежилого помещения/здания, которое передано в ипотеку под залог.

По сравнению с договором залога, ипотечный документ имеет свою особенность, она основывается на законодательных требованиях (статья 18 Закона Украины об ипотеке). Из этого исходит, что в договоре ипотеки должны быть указаны:

  1. Ссылка на выдачу заставной или ее отсутствие.
  2. Если в ипотеку передается земельный участок, то его целевое назначение.
  3. Размер и содержание основного обязательства, порядок и срок выполнения, либо же ссылка на сделку, где и установлены эти обязательства.
  4. Для физических лиц: имя; фамилия; отчество; место проживания с указанием адреса. Для лиц без гражданства или иностранцев: фамилия; имя; отчество (если есть таковое), место постоянного места жительства за границей Украины.
  5. Для юридических лиц резидентов: идентификационный код в Едином Государственном Реестре физических лиц-предпринимателей и юридических лиц, сведения о местонахождении и наименовании. Для нерезидентов: местонахождение и государство, в котором зарегистрировано лицо, наименование.

Источник: https://expert.notarius.ua/kyiv-notarius/ipoteka.html

Нужно ли согласовывать с банком газификацию ипотечного дома?

Возможно ли внести изменения в ипотечный договор?

Наличие обременения в виде ипотеки (залога недвижимости) само по себе не влечет запрета на подключение к дому дополнительных инженерных коммуникаций. Вместе с тем необходимо тщательно изучить условия договора ипотеки.

Банки, как и любые кредиторы, заинтересованы в сохранности залога, поддержании его рыночной привлекательности.

Поэтому кредитные договоры, как правило, включают в себя условия, обязывающие собственника (залогодателя) согласовывать с залогодержателем внесение таких изменений в предмет залога, которые могут повлечь его юридическую или физическую гибель либо снижение рыночной стоимости.

Юридическую гибель объекта как вещно-правовой эффект может повлечь, например, такая реконструкция здания (в терминах ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), после которой объект в первоначальном виде фактически перестает существовать и на его месте создается новый объект.

Безотносительно условий договора ипотеки такие действия, как правило, могут прямо трактоваться как гибель предмета ипотеки, что предоставляет право банку требовать досрочного возврата кредита, обеспечиваемого ипотекой (ст. 344 ГК РФ, ст.

36 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

В случае же газификации жилого дома речь о таких последствиях не идет.

Однако необходимо учитывать, что, если по требованию банка предмет ипотеки застрахован, скорее всего, потребуется либо письменное согласие страховой компании, либо заключение нового договора страхования (страхового полиса), поскольку и работы по газификации, и газоснабжение сопряжены с дополнительными страховыми рисками. В соответствии со статьей 959 Гражданского кодекса страхователь обязан уведомить страховую компанию об увеличении страхового риска. В результате условия договора страхования могу измениться, а размер страховой премии — вырасти.

Таким образом, мы рекомендуем письменно уведомить о предстоящих работах банк, а при наличии имущественного страхования — и страховую компанию.

Ни банк, ни страховая компания не могут запретить собственнику вносить изменения в предмет ипотеки.

Но следует принимать во внимание, что внесение таких изменений и нарушение условий договора ипотеки/договора страхования может повлечь прекращение страхования и увеличение платы по кредиту.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Конкретных требований нет, но реконструкция действительно должна осуществляться с согласия банка. Вам необходимо будет согласовать данный момент с кадастровыми инженерами, чтобы понять, будет ли нарушена фасадная часть дома.

Субсидированная ипотека, о которой никто не слышал

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Любое изменение, которое вносится в проект дома и, соответственно, в кадастровые данные Росреестра, не может быть внесено без участия банка, в пользу которого наложено обременение. Если Вы строили жилой дом, надо было предусматривать комнату под газовое оборудование.

Если дом нежилой — садовый или дачный, — то газ Вам и не подключат. Если дом стоит на землях ИЖС, то подключение Вам может обойтись еще и не очень дорого.

Но все равно для подключения Вам понадобится проект, и если проект подключения газа будет требовать внесения изменений в планировку дома и их согласований, то придется привлекать банк для регистрации таких изменений.

Отвечает генеральный директор inteq.haus Александр Бочко:

Отношения по ипотечной недвижимости регулируются федеральным законодательством (ФЗ «Об ипотеке»). Конечно, дом, который Вы взяли в ипотеку, должен остаться в том же виде, что и при оценке.

Надо внимательно читать договор с банком: в нем прописаны все запреты и действия с имуществом. Главное, все проводимые работы не должны снижать стоимость недвижимости.

Поэтому, прежде чем обратиться в газовую службу, местную администрацию за разрешением и получением технических условий, Вам надо согласовать свои действия с банком.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний Kaskad Family Анна Борисова:

В данной ситуации все зависит от того банка, в котором был подписан кредитный договор. Мы все понимаем, что есть ситуация «де-факто», а есть «де-юре». Поэтому правильнее всего первым делом посмотреть в кредитный договор.

И если в нем прописаны такие условия, что любые изменения в конструктиве должны доводиться до сведения банка, то идем в банк и сообщаем об этом в письменном или устном виде. Главное, чтобы от Вас приняли и зафиксировали обратную связь.

Но на самом деле далеко не все банки выставляют такое требование, поэтому на практике согласования с банком в обязательном порядке не требуется.

Отвечает директор по продажам коттеджного поселка «Новые Вешки» Юлия Шубина:

Решение зависит от двух факторов.

  1. Проект самого дома. Как правило, проектом дома изначально предусматривается место под котельную. Таким образом, при газификации планировка не меняется. Даже в случаях, когда в доме нет специально выделенного места, газовый котел размещают, например, на кухне, пряча его в шкаф с решетчатой дверцей для свободной вентиляции воздуха. Это не запрещено. Кроме прочего, к кухне автоматически становятся применимы те же требования, как для отдельной котельной: форточка, вытяжка, расстояние от стен и потолков по установленным нормам, обязательна изоляция кухни дверью от жилой части дома.
  2. Если вдруг домом не было предусмотрено котельной, а речь идет именно о том, чтобы выделить под нее отдельное помещение, то в идеале нужно согласовать перепланировку + уведомить банк об этих изменениях. Как правило, это прямо прописано в кредитном договоре.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

Почему упала кадастровая стоимость земли в Подмосковье и Новой Москве?

Загородные дома из инстаграма

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhno_li_soglasovyvat_s_bankom_gazifikatsiyu_ipotechnogo_doma/7526

«Потайные комнаты» в ипотечном доме

Возможно ли внести изменения в ипотечный договор?
Процесс получения ипотечного займа — дело хлопотное и связанное с множеством трудностей.

Вкратце сценарий получения ипотеки выглядит следующим образом:

  • подписание и регистрация договора купли-продажи ипотечной квартиры (или ДДУ);
  • заключение ипотечного договора;
  • регистрация права собственности на жилье и оформление обременения.

Сначала должен быть выбран и забронирован объект сделки, а уже потом банк выдает вам деньги на его приобретение. Именно поэтому в договорах купли-продажи по ипотеке указывается, что продавец получает деньги только после государственной регистрации права заемщика на недвижимость.

Перед подписанием документов обязательно нужно неоднократно их прочитать и посчитать реальную стоимость кредита. Желательно перед походом в банк найти пример ипотечного договора данной кредитной организации и поискать в нем подводные камни.

Образец договора ипотеки часто можно скачать на сайте банка или получить у кредитного менеджера при первичном обращении.

Если вы увидите бумагу впервые непосредственно перед подписанием, вы не сможете оценить все нюансы, поэтому подготовка должна быть основательной и заблаговременной.

Вот основные моменты при заключении ипотечного договора, которые имеют значительный финансовый вес:

  • оплата услуг сторонних специалистов;
  • обязательное страхование;
  • оплата за выполнение банковских операций;
  • возможность изменения договора в одностороннем порядке;
  • условия расторжения в разных ситуациях;
  • возможность и условия досрочного погашения кредита;
  • тип процентной ставки — плавающая или фиксированная.

Подписание договора означает ваше согласие со всеми его пунктами. Разберем подробнее, что может ожидать нас в самом главном документе заемщика.

К услугам, которые вам наверняка потребуется оплатить при оформлении ипотечного договора, относятся следующие процедуры:

  • нотариальное заверение документов;
  • оценка недвижимости;
  • государственная регистрация договора купли-продажи (или ДДУ) и ипотеки.

К платным банковским операциям относятся:

  • комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
  • платное ведение счета;
  • комиссия за внесение ежемесячных платежей;
  • комиссия за обслуживание банковской карты.

При подписании ипотечного договора обратите внимание, какие изменения банк имеет право вносить в одностороннем порядке.

По закону увеличивать процентную ставку без вашего ведома и согласия банк не может, исключение составляют слежующие ситуации:

  • заемщик отказался от дополнительной страховки, что по договору приводит к увеличению ставки по кредиту;
  • процентная ставка является плавающей;
  • произошел дефолт или девальвация.

Если первых двух пунктов в этом списке вы можете избежать самостоятельно, то последний вступает в силу независимо от вашей воли.

Условия расторжения договора с вашей стороны и со стороны банка должны быть максимально ясны.

Некоторые банки, чтобы не терять доход при досрочном погашении ипотеки, взимают штраф (неустойку) или устанавливают период, в течение которого вы не можете досрочно рассчитаться с банком. Помните, что возврат уже уплаченной страховки по ипотеке при расторжении также будет делом непростым.

Страховка — за что и кому вы платите

Вы изучаете ипотечный договор — на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.

В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.

В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:

  • титул (если недвижимость вторичная);
  • надежность застройщика (для новостроек);
  • ваше здоровье, потеря трудоспособности.

С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании.

Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку.

Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.

О страховании нужно помнить следующее:

  • все риски страхуются в пользу банка;
  • чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
  • если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
  • в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.

При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.

Когда финансы поют романсы

Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка.

Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора — заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж.

Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.

В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.

Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.

Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность.

Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости.

Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.

Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:

  • если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
  • если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
  • заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).

Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:

  • реструктуризация;
  • кредитные каникулы;
  • изменение графика платежей.

Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.

Практические советы

Прогнозируйте свой годовой доход и семейный бюджет с учетом ипотечных выплат. Всегда имейте экстренный запас средств на погашение 2-3 платежей по ипотеке на случай форс-мажора.

Кредит с плавающей ставкой позиционируется как более выгодный, но в случае экономического дефолта он может стать кабальной сделкой для заемщика. Учитывая сроки, на которые выдается ипотека, лучше не рисковать и выбирать кредиты с фиксированной ставкой на весь период.

Валюта кредита и валюта вашего дохода должны совпадать. Если вы получаете зарплату в рублях, а ипотеку берете в долларах, вы рискуете потерять деньги из-за колебаний курса. Кроме того, вам придется каждый раз платить за обменные операции.

Обращаемся к специалисту

Скорость роста цен на недвижимость за последние десять лет намного превысила скорость увеличения зарплат россиян. Поэтому ипотека — не только реальный способ решить жилищный вопрос, но и хороший инвестиционный ход.

Как мы уже успели выяснить, при заключении договора жилищного ипотечного кредитования заемщик легко может согласиться на не самые выгодные для себя условия. Как избежать невыгодного поворота ситуации и выбрать наиболее приемлемый ипотечный кредит? Есть два варианта решения этой проблемы: заняться поисками самостоятельно или обратиться за услугами к ипотечному брокеру.

В первом случае вам придется либо лично обойти множество банков чтобы выяснить, где условия оформления ипотечной сделки лучше, либо изучить большой объем информации в интернете. При этом за все промахи в случае неудачи винить можно будет только себя. Во втором случае вы можете смело переложить все свои проблемы на плечи специалиста.

В Санкт-Петербурге все об ипотеке знают в компании «Ипотекарь», и именно туда мы рекомендуем вам обратиться. Почему? Вот краткий список того, что вы получите, если станете клиентом «Ипотекаря»:

  • персонального менеджера;
  • лучшие предложения от ведущих банков;
  • оформление всех документов без вашего участия в кратчайшие сроки;
  • гарантированное одобрение заявки в нескольких банках;
  • помощь в составлении ипотечного кредитного договора;
  • оплату услуг брокера по факту сделки.

Все подробности вы можете узнать на бесплатной первичной консультации в «Ипотекаре». Не тяните время — записывайтесь, и подводные камни ипотечного договора не будут вам страшны!

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p572-potajnye_komnaty_v_ipotechnom_dome/

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы

Возможно ли внести изменения в ипотечный договор?

Пластинина Наталия Вячеславовна — практикующий юрист с 18-летним опытом работы в юридических отделах различных банков, в том числе в области кадрового производства. В настоящее время занимает должность заместителя начальника службы юридического сопровождения филиала крупного банка.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при:

— приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок

— приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Все достаточно просто и понятно. Напомним, что существует еще и ипотека в силу договора. Почему же сейчас достаточно много кредиторов и заемщиков выбирают ипотеку в силу закона? В чем ее плюсы? Еще интереснее было бы одновременно выяснить и в чем ее минусы. Так, на всякий случай.

Плюс № 1: составление одного договора

При ипотеке в силу закона составляется один договор — например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, конечно, подкупает.

Минус № 1: договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке — не погашена

Ситуация и сам риск мало прогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

  1. С помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье,

  2. Покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке),

  3. Суд выносит решение в пользу покупателя — нового собственника,

  4. На основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца — предыдущего собственника,

  5. Однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований.

Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Пример из практики:

Истица обратилась в суд с иском к Покупателю своего дома и Банку о прекращении договора ипотеки.

В обоснование требований указала, что между ней и Покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее — Объект).

Часть стоимости Объекта была Покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных Банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.

В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта.

Решением суда с Истицы в пользу Покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на истицей погашена только часть долга.

На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности Покупателя и регистрация права собственности Истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для Банка, который не получил от Покупателя исполнения кредитных обязательств.

Более того, Банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта.

Сам по себе отказ Покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с Истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с Банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект, и в иске Истице отказал.

Вместе с тем, как правильно указал суд, Истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность Покупателя по ипотеке перед Банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога (апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/20151).

Минус № 2: Риск оспаривания ипотеки как факта

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение.

Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь «специальных» договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона.

Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок. Да, суд все выяснит, постановит справедливое решение. Но пока суть да дело…

Пример из практики: Истица обратилась в суд с иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной — не ее, что было подтверждено экспертом.

Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности Истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись.

Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой Истица является залогодателем, а Банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований Истице отказал.

При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-Банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или не подписание залогодателем — истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов, суд в удовлетворении требований отказал (апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/20152).

Вывод:право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств.

Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

Минус № 3: риск непогашения ипотеки после оплаты

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории.

Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным.

Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Пример из практики:

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?782

Изменение договора ипотеки при изменени кредитного обязательства – Методический журнал «Банковское кредитование»

Возможно ли внести изменения в ипотечный договор?

Размещено на сайте 28.06.2010

В каких случаях прекращается акцессорное обязательство, а когда оно сохраняет силу на ранее согласованных условиях? По общему правилу, акцессорное обязательство зависимо от основного и следует его судьбе, в то время как основное обязательство автономно от акцессорного. Автор анализирует арбитражную практику рассмотрения вопросов о залоге в условиях изменения основного обязательства, приводит примеры конкретных судебных решений и мотивировок и соотносит их с позицией ВАС РФ.

С.В. Пыхтин, ЗАО КБ «Мираф-Банк»

Приводятся извлечения из статьи. Полную версию материала читайте в журнале. Подписаться

По общему правилу акцессорное обязательство зависимо от основного и следует его судьбе, в то время как основное обязательство автономно от акцессорного.

Решением об обращении взыскания на заложенное имущество суд не прекращает и не вправе прекратить действие обязательства, обеспеченного ипотекой (основного обязательства).

От решения теоретического вопроса — прекращает решение суда об обращении взыскания на ипотеку действие кредитного договора или нет — зависит возможность взыскания процентов по кредитному договору за период с даты вынесения решения суда до даты реализации заложенного имущества.

Сохранение залога в целом зависит от решения вопроса, прекращает изменение кредитного договора ипотечное обязательство или нет.

Залогодатель должен явно и недвусмысленно выразить свою волю на изменение условий договора залога, т.е. наряду с дополнительным соглашением к кредитному договору подписать соответствующее дополнительное соглашение и к договору залога.

Согласно п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору.

Если дополнительные соглашения к кредитному договору с учетом имеющейся в договоре ипотеки оговорки о твердой сумме требований, обеспеченных залогом, не влекут увеличения ответственности залогодателя, отсутствует необходимость в согласовании дополнительных условий по кредиту с залогодателем.

С учетом изложенного по обозначенной проблеме представляется целесообразным сформулировать следующие выводы:1) ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не содержат специальных правил о действии договора залога при изменении основного обязательства (за исключением случаев перемены лиц в основном обязательстве?— перевод долга (ст. 356 ГК РФ) и презумпция уступки прав (ст. 355 ГК РФ));2) в ст. 352 ГК РФ в перечне оснований, по которым прекращается залог, нет такого основания, как «изменение основного обязательства»;3) поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, в случае изменения основного договора нет ни прекращения существовавшего обязательства, ни возникновения нового;4) с учетом правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 43 Постановления пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, представляется правильным в случае, когда заемщик одновременно является и залогодателем, в договоре залога не воспроизводить необходимые условия основного обязательства, а лишь делать ссылку на него. В такой ситуации изменение условий основного обязательства не будет влечь безусловной необходимости изменения условий договора залога;5) при изменении условий кредитного договора не нужно вносить изменений в договор ипотеки и в ситуации, когда ипотека обеспечивает основное обязательство только в определенной (фиксированной) сумме;6) в случае, когда в договоре залога содержатся необходимые условия основного обязательства, а также если залогодателем является третье лицо, при изменении основного обязательства нужно вносить изменения в договор залога. До внесения таких изменений представляется целесообразным считать, что договор залога сохраняет силу в первоначальном виде и коллизия с основным обязательством должна разрешаться по правилам абз. 2 п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке.В целях минимизации для банка риска признания договора ипотеки прекратившим действие (либо незаключенным) при изменении условий основного обязательства предлагается дополнительное соглашение к кредитному договору заключать под отлагательным условием, а именно: указывать, что дополнительное соглашение считается заключенным с даты его подписания сторонами, но вступает в силу с даты государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения к договору об ипотеке.

Полагаем также, с учетом многочисленной и далеко не единообразной арбитражной практики, что обозначенный вопрос является достаточно важным и заслуживает официального ответа на уровне пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ.

Источник: http://www.reglament.net/bank/credit/2010_4/get_article.htm?id=797

Закон для всех
Добавить комментарий