Возможно ли заключение договора уступки прав и обязанностей по договору?

Уступаем право требования — PRAVO.UA

Возможно ли заключение договора уступки прав и обязанностей по договору?

Большой популярностью в хозяйственных отношениях пользуются сделки о переуступках кредиторами прав требований к своим должникам третьим лицам.

Практика показывает, что, несмотря на кажущуюся простоту заключения и оформления такого рода сделок, многие юристы не в полной мере понимают их правовую природу, невнимательно вчитываются в нормы закона и поэтому допускают серьезные ошибки.

А это в конечном счете приводит их в залы судов на слушание дел о признании цессии недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями.

На сегодняшний день специальные правоотношения, связанные с уступкой права требования, регулируются статьями 197–200 Гражданского кодекса УССР 1960 года. Новый Гражданский кодекс Украины (далее — ГК) расширяет поле правового регулирования в данной сфере. Так как с 1 января 2004 года нам предстоит руководствоваться его положениями, остановимся на тех, которые закреплены в статьях 512–519.

Что же необходимо иметь в виду при осуществлении цессии?

Под цессией понимается уступка права требования кредитора к должнику в обязательстве другому лицу на основании сделки. Сделкой в данном случае является двустороннее соглашение — по сути — договор.

При заключении договора цессии необходимо обратить внимание на следующие положения.

1. Соответствует ли договор уступки права требования закону, иным правовым актам или основному договору.

Поскольку цессия оформляется в виде договора, к ней применимы все положения, касающиеся условий действительности договоров и, прежде всего, общее положение о том, что содержание договора не должно противоречить ГК, актам гражданского законодательства и моральным устоям общества. Цессия, направленная на ограничение экономической конкуренции, недопустима и, соответственно, является ничтожной.

2. Допустима ли уступка права требования.

В частности, замена кредитора не допускается в обязательствах, неразрывно связанных с личностью кредитора; в обязательствах о возмещении вреда, причиненного увечьем, другим ущербом здоровью или смертью.

ВЫХОД ИЗ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

3. Произошло ли безусловное выбытие лица, передающего право требования, из обязательства?

Если не произошло (т.е. кредитор, переуступающий право требования, полностью из обязательства не выбыл), договор об уступке права является недействительной сделкой, поскольку противоречит требованию статьи 512 ГК.

Поэтому любое условие, указывающее на то, что предмет обязательства подлежит возврату кредитору, уступившему право требования, дает основание признать этого кредитора правообладающим лицом, из обязательства не выбывшим, а лишь изменившим источник получения долга.

В связи с этим следует учесть, что одна лишь передача документов, устанавливающих и подтверждающих обязательства должника, новому кредитору не является доказательством безусловной замены кредитора.

При заключении договора цессии необходимо уяснить, что закон обязывает первоначального кредитора выйти из обязательства, а не из договора.

Это существенный момент, поскольку договор, как правило, служит основанием возникновения не одного, а нескольких обязательств.

При этом ничто не препятствует уступке прав требования как по всем обязательствам, возникшим из договора, так и по некоторым или по одному из них.

К примеру, такая ситуация. Первоначальный кредитор передает новому кредитору право требовать погашения должником задолженности за оказанные услуги, но в то же время после цессии продолжает выполнять взятые на себя обязательства по договору.

Неправильным в данном случае будет признание цессии недействительной на основании нерасторжения договора и продолжения его действия, поскольку ГК не предусматривает обязательный выход кредитора из договора, а только из предусмотренного договором обязательства.

4. Соблюдена ли форма договора цессии.

Статья 513 ГК связывает форму уступки права требования, основанной на сделке, с формой сделки, служащей основанием для передачи прав кредитора другому лицу. Если первоначальная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, то сделка о замене кредитора в обязательстве должна быть зарегистрирована в этом же порядке.

ПЕРЕДАЧА ПРАВА

5. Передано ли действительное право требования, существовавшее к моменту перехода права.

Статья 514 ГК устанавливает правило, по которому первоначальный кредитор передает права в обязательстве новому кредитору в объеме и на условиях, существовавших на момент перехода этих прав, если другое не установлено законом или договором.

В связи с этим следует уточнить, когда у первоначального кредитора возникает право требования, основанное на договоре с должником. Как известно, договоры могут быть реальными и консенсуальными.

Право требования у кредитора по реальному договору возникает в момент передачи должнику соответствующей вещи, по консенсуальному же договору — необходимо согласие сторон по всем существенным условиям договора.

Таким образом, казалось бы, можно утверждать, что право требования первоначального кредитора, возникшее из консенсуального договора, может быть уступлено новому кредитору сразу после заключения этого договора, до исполнения сторонами определенных этим договором обязанностей.

Передано может быть только реально существующее на момент заключения цессии право. А это происходит, когда кредитор со своей стороны основной договор исполнил и его право требовать выполнения должником своих обязательств не ставится в зависимость от того, будет ли договор в последствии выполнен.

В противном случае цессия является ничтожной, поскольку требования статьи 514 ГК нарушаются: передаваемое право требования на момент перехода не существовало.

6. Согласовано ли условие о предмете договора, являющееся самым существенным в цессии. Предмет договора цессии должен быть четко и ясно конкретизирован: определен предмет требования, стороны обязательства, содержание требования и основания возникновения обязательства.

Следует определить, является ли предмет исполнения физически делимым. При делимости предмета обязательства не существует препятствий для перемены лиц лишь в части обязательства. Если предмет требования неделим — уступка права требования по общему правилу юридически невозможна.

Поскольку статья 514 ГК носит диспозитивный характер и предоставляет сторонам цессии право самостоятельно очерчивать в договоре объем передаваемых прав, следовательно, может быть предусмотрено право уступки новому кредитору не в полном объеме.

Например, поставщик может передать новому кредитору право требовать у должника выплаты пени за просрочку оплаты поставленной продукции за определенный период. В то же время поставщик оставляет за собой право требовать у должника оплаты этой продукции.

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

7. На основании какого юридического факта возникает обязательство.

Статья 517 ГК обязывает первоначального кредитора в обязательстве передать новому кредитору документы, подтверждающие права, которые передаются, и информацию, необходимую для их осуществления.

Неправильный анализ статьи 513 ГК, определяющей форму сделки по замене кредитора в обязательстве, может привести к выводу, что обязательство, права по которому могут передаваться, возникает непосредственно из сделок и только из них.

Таким образом, при заключении договора цессии документами, подтверждающими возникновение первоначального обязательства, могут быть кроме договора решения суда. Только эти документы должны быть переданы первоначальным кредитором новому кредитору в доказательство существования передаваемых прав.

В качестве дополнения к этим документам могут прилагаться акты сверки взаимных рассчетов, квитанции, исполнительные листы.

Но если при заключении цессии передаваемые права будут подтверждаться только этими, а не правоустанавливающими документами, то цессию можно будет признать недействительной по причине несоответствия статье 517 ГК Украины.

8. Должник имеет право не выполнять свои обязанности перед новым кредитором до предоставления ему доказательств перехода к новому кредитору прав в обязательстве.

Таким образом, чтобы не дать должнику возможности оттянуть момент исполнения обязательств путем оспаривания действительности цессии, кредиторам следует оформлять ее правильно.

Источник: https://pravo.ua/articles/ustupaem-pravo-trebovanija/

Споры, связанные с уступкой права требования

Возможно ли заключение договора уступки прав и обязанностей по договору?

В.С. Кокова, Ю.Б. Гонгало

Особенности применения арбитражными судами главы 24                     Гражданского кодекса Российской Федерации.

Главой 24 ГК РФ охватывается регулирование двух институтов обязательственного права: уступка требования и перевод долга. Однако в практике арбитражных судов наиболее распространены споры, связанные с применением норм об уступке требования. В связи с этим предметом настоящего анализа являются, главным образом, дела по спорам, связанным с уступкой требования. 

Цессия (уступка права требования) представляет собой способ частичного правопреемства, в результате совершения которого происходит замена активной стороны обязательства (кредитора) при сохранении самого обязательства.

Цессия выражается в передаче первоначальным кредитором новому кредитору определенного права в силу сделки или на основании закона.

Однако договор, которым оформляется переход права, не носит самостоятельного характера: к нему применяются нормы, регулирующие соответствующий тип отношений (чаще всего о купле-продаже, мене, если договор возмездный; дарении, если договор безвозмездный).

Споры, связанные с уступкой права требования.

1. Уступка требования возможна при условии, если уступаемое требование является бесспорным, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением, в котором личность кредитора имеет существенное значение (дело № А60-23721/2003).

ООО “С” обратилось в суд  с иском к ООО “Е”, ООО “У”, о признании недействительным договора уступки права требования.

 Решением суда исковые требования удовлетворены частично.

 Постановлением апелляционной инстанции решение изменено, договор уступки права требования (цессии) в части передачи ООО “У” права требования к ООО “С” признан недействительным, в остальной части иска отказано.

Постановлением ФАС Уральского округа от 12.04.2004 г. №Ф09-918/04 постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Как следует из материалов дела, между ООО “С” (заказчик) и ОАО “Р” (подрядчик) заключен договор подряда.

В связи с ненадлежащим исполнением заказчиком обязательств по оплате выполненных работ решением суда по делу N А60-23891/2002, не вступившим в законную силу,  с ООО “С” в пользу ОАО “Р” взыскана сумма долга.

Из содержания условий договора цессии усматривается, что во исполнение договора комиссии (где ОАО “Р” – комитент, а ООО “Е” – комиссионер), ООО “Е” (цедент) уступило ООО “У” (цессионарий) свои права требования к должникам, указанным в приложении N 1 к договору цессии.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

Всесторонне и полно исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности суд апелляционной инстанции обоснованно, в соответствии с положениями ст. ст.

166, 168, 382, 383, 711, 723 ГК РФ пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора  уступки прав требований (в сумме, оспариваемой истцом), поскольку действительность уступленного права, его бесспорный характер не подтверждается материалами дела, договор не соответствует требованиям ст. ст. 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что в отношении суммы задолженности право требования оплаты которой уступлено новому кредитору – имеются судебные споры, а решение от 17.01.

2003 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-23891/02-С1, со ссылкой на которое суд первой инстанции признал договор цессии  в части взысканной судом суммы действительным – в законную силу не вступило.

2. Отсутствие в материалах дела доказательств возмездности договора цессии не является основанием для признания его ничтожным  (дело N А60-6253/02).

Прокурор обратился в суд в защиту государственных и общественных интересов в лице Управления социальной защиты населения МО “Ш” к ООО “Р” о взыскании неосновательного обогащения.

Решением суда в иске отказано в силу недоказанности истцом факта неосновательного обогащения.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В постановлении от 18.09.2002 г. №Ф09-2554 ФАС Уральского округа согласился с решением и постановлением по существу, однако указал на необходимость изменения мотивировочной части.

Как следует из материалов дела, между Управлением социальной защиты населения МО “Ш” и ОАО “У” заключен договор поставки, порядок расчетов по которому установлен сторонами  в виде взаимозачета в областной бюджет по погашению налога на имущество за ОАО “У”.

Свои обязательства по погашению налогов в областной бюджет Управление социальной защиты населения исполнило.

Управление социальной защиты населения МО “Ш” (первоначальный кредитор) передало право требования к ОАО “У” (должник) по договору поставки  ООО “Р” (новый кредитор).

Суд кассационной инстанции поддержал позицию судебных инстанций в части того, что переданное право требования возникло из обязательства по договору цессии; поскольку требования заявлены из неосновательного обогащения, а доказательств наличия неосновательного обогащения со стороны ответчика истцом не представлено, вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по основаниям ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ, правомерен.

Однако вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора цессии ввиду передачи по нему несуществующего обязательства и отсутствия условия о возмездности признан кассационной инстанцией необоснованным в связи со следующим.

 Согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки права требования.

Из существа договора, заключенного между сторонами, также не вытекает его безвозмездность. При вынесении судебных актов судом не были учтены нормы п. 2 ст. 572 ГК РФ, согласно которым обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения о цессии очевидное намерение передать право в качестве дара.

Из данного договора цессии  такого намерения не усматривается.

Таким образом, ФАС Уральского округа счел необходимым исключить из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции выводы о ничтожности договора цессии в связи с отсутствием в договоре условия о возмездности.

Источник: http://ekaterinburg.arbitr.ru/files/userfiles/CT/pr14.htm

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Возможно ли заключение договора уступки прав и обязанностей по договору?

Особенности покупки квартиры по договору переуступки прав требования. Основные термины, на что обратить внимание?

Время чтения: 9 минут

Что такое договор переуступки?

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию. Можно ли провести такую сделку? Конечно.

Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования.

Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.

Что такое договор переуступки?

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве).

Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта.

В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: “Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства”. Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.

Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?

Какие выгоды для обеих сторон сделки?

Цессия — распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию.

Договор переуступки — единственная возможность для человека, купившего долю в новостройке, не потерять средства в случае, если у него изменились обстоятельства, и он хочет срочно вернуть вложенные деньги.

Расторжение договора с застройщиком может обернуться для него штрафами, предусмотренными в договоре. Переуступка же собственной доли в строящемся объекте — это возможность не только вернуть вложенные деньги в полном объеме, но еще и получить прибыль.

Для покупателей жилья в домах на той или иной стадии строительства цессия — неплохая возможность сэкономить. Дольщики, желающие побыстрее реализовать право требования, нередко демпингуют. Существуют прецеденты, когда приобретение жилья у частного соинвестора обходилось покупателю на 5-20% дешевле, чем у застройщика.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде.

Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу.

Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно.

Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Какие документы должны остаться у нового правообладателя после заключения сделки?

  1. Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
  2. Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
  3. Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
  4. Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
  5. Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
  6. Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными). Стоит сравнить платежные документы с актом сверки расчетов – указанные суммы должны сходиться.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки?

Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика

Риски покупки жилья по договору цессии существуют. В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком.

Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий.

Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента).

Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма.

Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика. Делать это не обязательно, если в договоре долевого участия нет соответствующего пункта, но очень желательно для снижения рисков.

Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет. Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком.

Не лишним будет также запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последний отчетный период, последний вариант проектной декларации. Для надежности можно проверить сроки действия разрешения на строительство и технических условий на коммуникации.

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов. Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

Источник: https://mskguru.ru/advice/190-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-pereustupki-prav-trebovanija

Закон для всех
Добавить комментарий