Возврат залога при выезде из квартиры арендатора

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Возврат залога при выезде из квартиры арендатора

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Права и обязанности владельцев недвижимости, которая сдается в аренду

Возврат залога при выезде из квартиры арендатора

У многих собственников, желающих сдать недвижимость в аренду, возникают различные вопросы и сомнения.

Обязательно ли брать залог? Подлежит ли обсуждению ежемесячная плата за аренду? Кто будет оплачивать ремонтные работы? С вступлением в силу нового закона в 2013 году многие нормы поменялись.

Арендаторы теперь хорошо знают свои права и обязанности, но каковы права собственников жилья? Далее мы детально рассмотрим права и обязанности арендодателей.

ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

  • Устанавливать размер арендной платы и условия договора

Собственник имеет право устанавливать размер арендной платы и залога, а также определять необходимые ему условия договора, которые не должны противоречить действующему законодательству: срок действия, изменения, выплаты.

  • Возвращать себе жилье в случае крайней необходимости

Арендодатель может расторгнуть договор и вернуть жилье с целью собственного проживания, проживания своих ближайших родственников, а также супруга/супруги (в случае разъезда, развода или аннуляции брака).

Если арендодатель или его родственники не вселяются в жилье в течение 3 месяцев с момента истечения срока действия договора аренды или выезда арендатора (за исключением обстоятельств непреодолимой силы), арендатор в течение 30 дней может снова заселиться на срок до 3-х лет на прежних договорных условиях, при этом ему должна быть выплачена компенсация расходов по выселению, или эта сумма пойдет в зачет одной месячной арендной платы за каждый год аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Также арендодатель может вернуть себе жилье, если становится доверительным собственником, если на его недвижимость накладывается взыскание, или в отношении нее выносится судебное решение, за исключением тех случаев, когда договор об аренде с четко оговоренным сроком регистрируется в службе записи актов гражданского состояния.

  • Выселять арендатора в случае неуплаты

Арендодатель может вернуть себе жилье и потребовать выселения недобросовестного арендатора по прошествии 10 дней с момента неуплаты арендатором ставки по аренде и подачи собственником искового заявления в суд.

По новой налоговой реформе одним из изменений в законодательстве стала отмена этой налоговой льготы, однако правительство передумало, и собственники по-прежнему могут получать налоговый вычет в размере до 60% при уплате НДФЛ по доходам от сдачи в аренду жилья.

  • Получать компенсацию в случае досрочного прекращения договора аренды

Если арендатор съезжает раньше указанного в договоре срока, собственник может потребовать выплаты компенсации в размере одной ежемесячной арендной платы за каждый оставшийся год аренды, при условии, что данное положение было указано в договоре.

  • Требовать возврата жилья в том же состоянии, в котором оно было передано арендатору

Собственник имеет право требовать от арендатора вернуть ему жилье в том же состоянии, в котором оно было ему передано в момент заключения договора. В случае невыполнения этого условия, например, если цвет хотя бы одной стены будет отличаться от первоначального, из суммы залога будет вычитаться пропорциональная нанесенному ущербу часть.

  • Претендовать на часть залога, если по окончании договора аренды первоначальному состоянию жилья был нанесен ущерб

Арендодатель вправе потребовать возмещения из залога пропорциональной стоимости нанесенного жилью ущерба во время проживания арендатора, если ущерб был нанесен не вследствие нормального использования, а из-за небрежной или плохой его эксплуатации. Однако, арендодатель не может возместить ущерб самостоятельно, необходимо юридически подтвердить наличие повреждений, предъявив фотографии жилья до и после его аренды. Возмещение и размер части залога будет зависеть от решения судьи.

  • Снижать стоимость аренды в случае проведения арендатором ремонта и других улучшений

Действительно, арендатор имеет право производить ремонтные работы по улучшению жилья, если они не повредят его состоянию или целостности, по согласованию с арендодателем и получению от него письменного разрешения на проведение таких работ.

В случае, если произведенные работы не соответствуют указанным в договоре, арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Кроме того, если арендатор проводит ремонтные работы без разрешения арендодателя, владелец жилья по истечении срока договора аренды имеет право потребовать приведения помещения в первоначальное состояние без компенсации арендатору стоимости проведенных работ.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

  • Полностью вернуть залог, если жилью не был нанесен ущерб

По окончании договора аренды, если жилье находится в хорошем состоянии, и нет задолженностей по оплате коммунальных услуг, собственник должен вернуть арендатору залог не позднее, чем через 1 месяц после возвращения ему ключей. Если возврат залога задерживается, арендатор имеет право требовать оплаты ему процентов за просрочку.

  • Продлевать договор аренды при смене владельца жилья

Если жилье было продано во время действия договора аренды, и факт сдачи в аренду жилья был зарегистрирован в Реестре Собственников, новый арендодатель обязан продолжить исполнять договор аренды с арендатором, его неразведенным супругом/супругой или гражданским супругом/супругой, а также их несовершеннолетними детьми на тех же условиях и с теми же обязательствами, которые указаны в договоре. Если новый владелец захочет сам использовать жилье, арендатор вправе потребовать предоставить ему для переезда трехмесячный срок, в течение которого он будет выплачивать арендную плату и другие оговоренные платежи, а также потребовать у прежнего арендодателя выплатить ему компенсацию ущерба.

  • Разрешить в определенных ситуациях передачу арендатором жилья третьим лицам

Арендодатель должен знать, что если факт сдачи жилья зарегистрирован в Реестре Собственников, арендатор может продолжать снимать жилье, даже если сам он в нем не живет, и если в нем проживают его законный или гражданский супруг/супруга или его несовершеннолетние дети.

В случае разъезда, развода или аннулирования брака этот супруг может стать арендатором жилья по договору, если это соответствует гражданскому законодательству, хотя он должен известить об этом арендодателя в течение максимум двух месяцев с момента получения судебного постановления о разводе. В случае смерти арендатора можно вести речь о невозможности его замены другим лицом (если прошло более 3 лет с момента заключения договора) или о расторжении договора по истечение 3 лет после его заключения (если смерть произойдет до истечения этого срока).

  • Разрешить производить работы по приспособлению жилья для жизни в случае недееспособности арендатора или его супруги/супруга

Арендодатель обязан разрешить проведение внутренних работ по приспособлению жилья, в случае, если арендатор, его супруг/супруга, члены его семьи или иные проживающие с ним лица, являются инвалидами, или же им более 70 лет.

Эти изменения не должны затрагивать общие зоны или служебные помещения в здании, а также влиять на безопасность помещений и их сохранность.

При прекращении договора арендодатель вправе потребовать от арендатора приведения помещений в первоначальное состояние.

  • Оплачивать налоги и муниципальные сборы

Так как обязанность по оплате коммунальных услуг ложится на арендатора, если в договоре аренды не указано иное, арендодатель помимо прочих обязательных налогов оплачивает налог на недвижимость (IBI), налог на вывод мусора и страхование жилья.

Источник: http://diagonalmar.ru/blog/prava-i-obyazannosti-vladelcev-nedvizhimosti-kotoraya-sdaetsya-v-arendu

Залог спокойствия арендодателя жилья

Возврат залога при выезде из квартиры арендатора

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Основа любого договора аренды – компенсационная сумма, гарантирующая уверенность в надежности потенциального арендатора. Но это понятие по-разному воспринимают в России и других европейских странах.

Поэтому стоит сравнить, как ведут себя квартиросъемщики в Европе и России, когда дело касается залоговой суммы, что включает в себя страховой депозит при аренде жилья во Франции, Великобритании и Германии и на чьей стороне оказывается закон в случае разногласий собственника и арендатора.

На рынке жилья залоговая сумма, или страховой депозит, – это не только предварительный платеж, но и способ обеспечения исполнения обязательств сторон при заключении договора долгосрочной аренды.

Залог может использоваться как инструмент защиты арендодателя от неправомерных действий со стороны арендаторов или как «страховочный парашют» для того, чтобы на какое-то время потенциальный квартиросъемщик мог стать единственным претендентом на выбранный жилой объект.

Россия
Во многих европейских странах он практически не отличается от привычного россиянам, однако в каждой из них существуют свои тонкости, с которыми обязательно следует заранее ознакомиться будущему арендодателю.

В России залоговые обязательства регулируются статьей 329 Гражданского кодекса РФ, первая часть которой отмечает, что «исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

Кстати, именно от грамотно составленного договора аренды зависит защищенность обеих сторон.

Нередко конфликты между арендодателем и арендатором доходят до суда, где решающим аргументом в пользу того или другого может стать небольшая деталь из договора аренды, которая вначале запросто могла ускользнуть из поля зрения.

На российском рынке жилья понятия «залог» и «страховой депозит» часто отличаются друг от друга: залогом называется сумма, которую выплачивает арендатор для подтверждения аренды выбранного жилья, а депозитом – сумма, которая в случае возможного ущерба арендуемого имущества покрывает расходы арендодателя.

В отличие от Европы в России термин «страховой депозит» отсутствует в законодательстве, что порождает множество споров относительно правомерности использования депозита, а также путаницу в понятиях: стандартный размер подобного депозита чаще всего составляет стоимость одного календарного месяца аренды.

Бывает так, что использование залога в качестве оплаты последнего месяца становится гарантом доверия между арендодателем и арендатором, но может случиться и так, что залог превращается в настоящее яблоко раздора между двумя сторонами. Инвестор из Москвы Евгений Ч.

решил впервые сдать недавно приобретенную «однушку» в спальном районе столицы. Первым арендатором оказался студент, с которым Евгений заключил годовой договор. После года проживания договор аренды был продлен еще на один год.

Но спустя пять месяцев после продления договора жилец сообщил о переезде в другой город. В процессе аренды никаких нареканий не возникало, и на просьбу квартиросъемщика об использовании депозита в качестве оплаты последнего месяца Евгений на свой страх и риск согласился.

Но никаких сюрпризов при приеме квартиры не обнаружилось: арендодатель остался доволен и, подписав документы об отсутствии претензий, стороны разошлись.

Другой москвич Святослав Т., владелец однокомнатной студии в подмосковном Сергиевом Посаде, заключил договор аренды с нанимателем сроком на 10 месяцев, но уже через полгода последний сообщил собственнику о желании переехать в квартиру побольше.

Осмотром квартиры Святослав остался недоволен. Но арендатор потребовал вернуть залог, несмотря на запущенный вид помещения. Получив отказ, мотивированный условиями договора аренды, разозлившийся квартиросъемщик чуть было не устроил драку.

Чуть позже выяснилось, что жилец оставил себе комплект ключей и периодически возвращался в квартиру, где намеренно наносил урон мебели и бытовой технике. Святославу пришлось заменить замок, но на этом история не закончилась.

Не так давно ему пришла повестка в суд о том, что бывший арендатор подал иск на возврат залога.

Франция
Во Франции залог, или, как его здесь называют depot de garantie, также является основой отношений «арендатор – собственник».

Последний несет полную ответственность за все, что происходит в жилом объекте, предназначенном для сдачи в аренду, и потому удерживает гарантийную сумму, чтобы покрыть возможные негативные последствия пребывания жильцов.

Для арендаторов меблированной квартиры сумма депозита, как правило, равняется стоимости двух месяцев аренды и часто включает в себя фиксированные расходы по эксплуатации здания.

В случае, если владелец жилого объекта заинтересовал арендатора в оплате на срок, превышающий два месяца, например, на квартал, залоговая сумма с квартиросъемщика не взымается.

Собственник не имеет права увеличивать залог в течение срока аренды, независимо от ставки инфляции и от того, сколько раз продлевается договор. Кроме того, в связи с вступлением в силу закона Loi Alur изменились правила, касающиеся срока возврата страхового депозита: отныне время, в течение которого арендодатели должны выплачивать залог, сократилось с двух календарных месяцев до одного. В случае нарушения этого правила собственники, сдающие жилье в аренду, рискуют попасть под штрафные санкции.

Россиянин Лев Ш. из Новосибирска инвестировал свои сбережения в типовую «двушку» во французском городе Тулуза. Арендаторы были найдены практически сразу, и после заключения годового договора аренды новоявленные жильцы въехали в квартиру.

Квартиросъемщики-французы исправно платили арендную плату и не нарушали обязательств договора, но по прошествии пяти месяцев решили сменить место жительства.

Заблаговременно сообщив о своем решении, французы предложили россиянину использовать страховой депозит в качестве оплаты последнего месяца.

Инвестор согласился и, как оказалось, зря: при выезде жильцов обнаружились не только неоплаченные счета, но и неисправная по вине последних бытовая техника. В результате тот самый залог, который мог бы покрыть дополнительные расходы собственника, исчез вместе с горе-арендаторами.

Великобритания
В Великобритании существует специальная государственная программа гарантийного депозита под названием Tenancy Deposit Scheme (TDS), которая стартовала 6 апреля 2007 года.

Эта программа позволяет защитить залог, внесенный арендатором для гарантии соблюдения минимального срока аренды, оговоренного в договоре. Залоговая сумма, или deterioration deposit, зачастую соответствует арендной плате в течение 1-2 месяцев проживания.

Среди последних тенденций Центрального Лондона наблюдается увеличение залоговой суммы среди обеспеченных квартиросъемщиков, претендующих на аренду местного элитного жилья.

Потенциальные арендаторы жилой недвижимости в таких районах, как Мэйфер, Белгравия, Найтсбридж, Сент-Джеймс, Сохо, Марилебон, Вестминстер, Челси и Кенсингтон, предпочитают вносить депозит в размере полугодовой или даже годовой стоимости аренды только лишь для того, чтобы забронировать выбранный объект, расположенный в самых престижных районах британской столицы. Если раньше пропорция таких арендаторов составляла 1 к 10, то с 2015 года количество желающих внести внушительные суммы в качестве залога последующей аренды резко увеличилось. Теперь намерением выплатить страховой депозит в размере годовой аренды может похвастаться один из пяти потенциальных арендаторов элитного сектора лондонского рынка жилья.

Германия
При подписании договора аренды в Германии принято пользоваться услугами юриста. Такой договор заключается на определенный срок и не может быть расторгнут досрочно, за исключением особых обстоятельств, каждое из которых заранее оговаривается в индивидуальном порядке.

Ежемесячный платеж арендатора состоит из двух частей: непосредственно ренты Kaltmiete, которая не меняется в течение срока действия договора аренды, и суммы под названием Umlagen, или Nebenkosten, которая в течение этого времени может претерпевать изменения.

Umlagen может включать в себя оплату отопления и воды, вывоза мусора и уборки лестничной клетки.

Чаще всего залог – в Германии он носит название Kaution – при аренде жилья равен двойной или тройной арендной плате: например, для арендатора квартиры с ежемесячной стоимостью в 1000 евро страховой депозит составит от 2000 до 3000 евро, и в совокупности с платой за первый месяц первоначальный платеж может достигать 4000 евро и выше. Правда, немецкие собственники нередко идут навстречу новоявленным квартиросъемщикам, позволяя оплачивать эту сумму в рассрочку. Залог возвращается после того, как арендатор покидает съемное жилье, и после того, как хозяин квартиры удостоверится в хорошем состоянии квартиры. По закону, а точнее, согласно немецкому Гражданскому кодексу – Burgerliches Gesetzbuch – собственник недвижимости в Германии не имеет права хранить залог на личном банковском счете. После подписания договора аренды Kaution поступает на специальный счет собственника жилья, удостоверяемый подписями как арендодателя, так и арендатора.

Хотя Германия является страной арендаторов жилья, немецкие квартиросъемщики давно привыкли к традиции залога и в большинстве своем практически беспрекословно соблюдают установленные правила. Арина С.

из Екатеринбурга, вложившая свои средства в однокомнатную квартиру, расположенную в центре Гамбурга, уже пять лет успешно сдает ее в аренду и пока ни разу не встретила на своем пути арендатора, который пытался бы уклониться от уплаты залоговой суммы.

Скорее наоборот, россиянка отмечает, что иногда потенциальные жильцы сами предлагают внести депозит, чтобы удостовериться, что право на аренду квартиры достанется именно им.

Везде надо внимательно заключать договор
Чтобы страховой депозит стал защитным инструментом, а не балластом, тянущим инвестора на дно, существует несколько простых правил, которые помогут избежать ненужных проблем, часто возникающих во время сдачи в аренду зарубежной недвижимости.

Во-первых, заключая договор с арендатором, не следует полагаться на случай. Даже великолепное знание иностранного языка не всегда может помочь инвестору, не знакомому с законодательством той страны, где он собирается сдавать жилье.

Составлять договор аренды лучше при помощи квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях и избежать неожиданных неприятностей. Во-вторых, не стоит пренебрегать страховой суммой и всегда помнить, что собственник – это хозяин не только своей недвижимости, но и всех существующих проблем, связанных с ней.

Как и в случае невнимательности при составлении договора, закон может оказаться отнюдь не на стороне иностранца, если вовремя не легализовать все нюансы, в том числе и связанные с залоговой суммой.

Источник: https://www.irn.ru/articles/38570.html

DOM.RIA – Залог при аренде квартиры: виды и подводные камни

Возврат залога при выезде из квартиры арендатора

Оплата вперед за первый и последний месяц при аренде жилья стала обычным делом. Эту сумму называют залоговой, и хотя она серьезно увеличивает финансовые обязательства арендатора, ее воспринимают как норму.

С юридической точки зрения никакого залога не существует – есть депозиты. О том, какие они бывают, какие нюансы при передаче их арендодателю нужно учесть и можно ли обойтись без депозита, – читайте в статье.

Виды арендных депозитов

Существуют два вида депозитов – гарантийный и страховой. Первый – это всем известная «оплата за последний месяц». Ее оставляют на то время, когда арендаторы решат выезжать, чтобы облегчить им финансовое бремя, связанное с переездом.

Кроме того, эта сумма – гарантия для арендодателя, что он не станет жертвой неплатежеспособных жильцов.

Да и самим арендаторам, если они поймут, что не могут оплачивать жилье, гарантийный депозит даст время подыскать квартиру по более приемлемой цене.

Страховой депозит – некая определенная арендодателем и согласованная с арендатором сумма, которая гарантирует выполнение арендатором определенных обязательств. Обычно в квартирах есть мебель и бытовая техника, которую недобросовестные жильцы могут испортить или просто украсть. В этом случае страховой депозит полностью или частично покроет нанесенный ущерб.

Оформляем депозиты правильно

Юридического обоснования для гарантийного депозита как такового не существует. Им считается обыкновенный договор аренды. Но здесь следует учитывать несколько важных нюансов. В договоре должно быть прописано:

  • сумма депозита;
  • возможности и сроки ее возвращения;
  • случаи, в которых возвращение будет невозможно.

Например, арендодатель может указать, что сумма не будет возвращена в том случае, если о выезде не было сообщено за определенное количество дней. Кроме того, если оформление страхового депозита не предусмотрено, деньги пойдут на покрытие возможного ущерба, нанесенного мебели, технике или другому внутреннему убранству квартиры. Но это тоже должно быть прописано в договоре.

Как снять квартиру посуточно и не попасться на крючок

Страховой депозит относится к сфере выполнения обязательств и в этой части регулируется статьей 546 Гражданского кодекса Украины. В самом общем смысле он представляет собой некую сумму, которая прописана в договоре аренды и находится у арендодателя. При этом к договору аренды в обязательном порядке должно идти приложение, в котором будет указано:

  • материально-техническая составляющая передаваемого в аренду жилья (мебель, техника, фурнитура, сантехника, аксессуары и т.п.);
  • ответственный за оплату жилкомуслуг;
  • ответственный за текущий / капитальный ремонт в квартире;
  • порядок согласования ущерба и суммы списания с депозита;
  • возможности для возврата депозита в полном объеме.

К этому приложению нужно подойти максимально ответственно, чтобы не потерять деньги. Очень подробно следует описать все, за что переживает арендодатель. Отдельного внимания заслуживает порядок списания средств. Юристы советуют прописать в договоре систему двойного утверждения.

Арендодатель выставляет определенную сумму за ущерб, арендатор с ней соглашается, сумма списания прописывается в приложении и заверяется у нотариуса в присутствии сторон. Такая схема кажется сложной, но она гарантирует, что ни одна копейка не останется неучтенной.

Само наличие такого депозита – это страховка для хозяина квартиры, а необходимость юридического оформления – страховка для арендатора.

Квартира в аренду: как вернуть гарантийный депозит

При выезде, если ничего не было повреждено, депозит можно получить назад (если это было указано в договоре). В противном случае необходимо будет составить акт приема-передачи, в котором будет описано состояние квартиры на сегодняшний день, а затем сравнить с предыдущим актом. На основании этого будет решаться вопрос о возмещении арендаторами ущерба.

Можно ли обойтись без депозита?

Снять жилье без депозита в принципе возможно, хотя на рынке аренды таких предложений очень мало. Чаще всего, без дополнительных сумм сдают старые квартиры без мебели и техники. Еще можно снять жилье без финансового перенапряжения будет поиск через знакомых.

В этом случае хозяева гораздо охотнее пойдут навстречу, отказавшись от оплаты за последний месяц и за предполагаемую порчу имущества. Отличным вариантом будет арендовать посуточно перевірені квартири на DOM.RIA.

 Инспектор RIA лично фотографирует квартиры и проверяет цену, местонахождение, этаж и состояние ремонта.

Проверенные квартиры это гарантировано:

  1. Реальные фото.
  2. Актуальная цена.
  3. Настоящий адрес.
  4. Проверенные арендодатели.

Тем не менее, в деле с депозитами главное – договор. Чем точнее и подробнее в нем прописано взаимодействие арендодателя и арендатора, тем безопаснее арендные отношения.

Источник: https://dom.ria.com/articles/zalog-pri-arende-kvartiry-vidy-i-podvodnye-kamni-174720.html

Как вернуть ключи арендодателю — idealista

Возврат залога при выезде из квартиры арендатора

Это то, что арендатор должен сделать при выезде и сдаче ключей арендодателю в Испании / Pixabay

Хотя большинство людей могут подумать, что это довольно просто, дело в том, что если вы сделаете это неправильно, вы можете обнаружить, что ваш депозит арендатора не возвращается вашим арендодателем; или, что еще хуже, нежелательное продление договора аренды! Передача ключей, вероятно, самое отягчающее время, которое вы будете терпеть на протяжении всего срока аренды, так как обе стороны могут многое потерять, если это будет сделано неправильно.

Мы уже подробно рассмотрели, как формально расторгнуть договор аренды в Испании. Опять же, мы подчеркиваем, что устно, телефонные звонки, электронные письма, текстовые сообщения, WhatsApp, сообщений в социальных сетях и т. д.

недопустимы способы расторжения договора аренды. Это должно быть сделано формально в соответствии с установленной юридической процедурой.

Если вы сделаете это неправильно, то это будет иметь неблагоприятные правовые и финансовые последствия для вас арендатора.

Расторжение договора формально является ключом к получению возврата на арендный депозит, а также избежать запуска страшных молчаливых продлений, которые добавляют еще 3 года к договору аренды в Испании, если вы не помните.

Когда вы подадите уведомление о расторжении договора арендодателю путем письменной доставки, будет установлен день и время для передачи ключей. Обычно это последний день, указанный в договоре аренды.

Ваш домовладелец или их представитель (обычно агент по недвижимости) будет там, чтобы получить ключи от дома. Это называется entrega на испанском языке. Вы должны убедиться, что все следующие пункты выполняются правильно:

  • Инвентаризация: если имущество было арендовано с мебелью, если у вас уже не было инвентаризации мебели в качестве приложения к договору, вы должны рассмотреть весь дом с агентом. Это означает тщательную проверку того, что каждый бытовой и кухонный прибор находится в хорошем рабочем состоянии, т. е. кондиционер, стиральная машина, насос для бассейна, холодильник, сушилка и т. д. Если все хорошо, и агент, и вы подпишете на каждой странице, что все было возвращено в хорошем рабочем состоянии. Вы должны датировать этот документ и убедитесь, что вы включаете личный идентификатор агента (DNI, если испанский, или номер паспорта, если вы иностранец).
  • Счета-фактуры: вы, как правило, должны платить за воду, электричество, WIFI (интернет), газ и т. д. Вы должны убедиться, что все эти счета были оплачены и актуальны. Это, опять же, чтобы избежать арендодатель карман часть вашего залога за неуплату счетов. Агент должен подписать копии, которые вы им передаете, и вы должны сохранить их для своих собственных записей.  Если есть какие-либо задолженности, вам нужно будет договориться, как их оплатить.
  • Ключи: ключи и любые их копии должны быть возвращены владельцу или их представителю в тот же день. Вы не можете удержать их. Если вы это сделаете, то юридически владение не было передано, что может иметь серьезные правовые последствия. Остерегайтесь людей, которые говорят вам, что они слишком заняты в этот день и для вас, чтобы бросить ключи под дверь или оставить их в почтовом ящике. Будет никаких юридических доказательств, что вы передали ключи! Обе стороны должны подтвердить на бумаге, что ключи были возвращены в указанный день, и вы оба подпишете его. Это будет неопровержимым доказательством, если арендодатель попытается оспорить его позже.

В идеале мы настоятельно рекомендуем разработать правовой документ с несколькими положениями, охватывающими все вышеперечисленные пункты, которые должны быть датированы и подписаны на каждой странице обеими сторонами.

Если все возвращено в исправном рабочем состоянии и арендодатель или его представитель не высказали никаких возражений (т. е. ущерб имуществу) и подписали документы, то не будет никаких оснований не вернуть ваш месячный или двухмесячный депозит (в зависимости от заключенного договора) в полном объеме в кратчайшие сроки.

Арендодатели имеют только 30 дней по закону, чтобы вернуть его после того, как вы передали им ключи. Если это занимает больше времени, он, вероятно, тянет время и пытается прикарманить ваш депозит, и вы будете вынуждены обратиться в юридическую фирму, чтобы подать в суд.

Вам необходимо будет предоставить в юридическую фирму копию подписанных документов и опись, указанную выше. Некоторые арендодатели известны тем, что прикарманивают депозиты арендаторов и только скажут вам, что они отказываются возвращать вам деньги после того, как вы покинули страну.

Вы должны проверить отзывы других арендаторов в социальных сетях и быть начеку, чтобы избежать таких арендодателей.

Что произойдет, если домовладелец откажется принять ключи обратно или придумает отговорки?

Как ни странно, это происходит довольно часто. Одна из причин, почему арендодатель будет делать это, потому что они хотят вызвать автоматическое продление контракта, чтобы вы были должны им больше денег или потому, что они просто не согласны с вами выйти из договора.

В таких случаях, если вы уверены, что у вас есть законные права расторгнуть договор аренды, вы можете сдать ключи на хранение у нотариуса. Это известно как consignación на испанском языке.

При этом он создает юридические доказательства того, что вы действительно соблюдали конец контракта, возвращая ключи вовремя. Нотариус будет вынужден вернуть ключи арендодателю.

Станет очевидным, что арендодатель нарушает договор, который будет принят на борт решением судьи по этому вопросу, если в суде будет инициирована юридическая процедура расторжения договора и взыскания задатка.

В принципе, то, что вы делаете,- это предварительное юридическое доказательство, которое будет использовано против вашего арендодателя позже, показывая, что у них была недобросовестность (само собой разумеется, это также может быть использовано в качестве рычага для переговоров о более благоприятном исходе и избежать судебного дела).

Удачи! Она вам понадобится.

Найти лучшие варианты для покупки и долгосрочной аренды на idealista

Источник: https://www.idealista.com/ru/news/yuridicheskoe-soprovozhdenie-ispaniya/2019/07/02/6815-kak-vernut-klyuchi-arendodatelyu

Закон для всех
Добавить комментарий