Время действий в договоре купли продажи квартиры

Сделка по квартире

Время действий в договоре купли продажи квартиры

Во время сделки одно лицо передает другому лицу довольно крупную сумму в обмен на право владения недвижимым имуществом (квартирой). Продавец заранее должен продумать следующие моменты:

  1. как и где получить деньги за квартиру (выбор места сделки);
  2. как и где проверить их подлинность (есть ли подходящие Условия для передачи денег и их проверки);
  3. куда поместить деньги после их получения, как обеспечить свою безопасность. Чем меньше людей будет знать о месте и времени проведения сделки, тем безопаснее. В идеале было бы хорошо, если бы точную дату и время знали только непосредственные ее участники.
  • Вначале рассмотрим порядок проведения сделки для разных вариантов (стандартная сделка, кредит в банке, квартира под залогом, опекунский совет).
  • Затем подробнее остановимся на выборе места сделки, передаче денег и проверке денег при наличном и безналичном Расчетах.

Шаг 1 – вычитываем договор купли-продажи

Читаем предварительный вариант договора купли-продажи. Ищем ошибки, исправляем. Особое внимание обращаем на написание имен, адресов и метража квартир, паспортные данные и идентификационные номера, а также на суммы и сроки.
Бывают несчастливые люди или тяжелые дни.

Стоит отметить, что нет жестко фиксированного текста договора купли-продажи. У разных нотариусов договора выглядят очень по-разному.

Кроме того, по согласованию сторон в текст договора могут вноситься изменения и дополнения.

Следовательно, Вы можете застраховать себя от рисков или упустить такую возможность, в зависимости от того, насколько грамотно будет составлен договор. И ответственность за это лежит на Покупателе или его представителе.

Шаг 2 – нотариальные действия

Пока Стороны знакомятся с текстом договора, исправляют описки и вносят изменения, нотариус

  • берет необходимые справки из реестров:
    • об отсутствии запрета и ареста на квартиру;
    • об отсутствии налогового залога (на всех Покупателей и Продавцов);
  • а также подписывает необходимые заявления:
    • супругов Продавца и Покупателя о том, что они не возражают против заключения сделки;
    • Продавца о том, что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял, или о том, что при заключении брака не заключался брачный контракт;
    •  родителей несовершеннолетних от 15 до 16 лет том, что они удостоверяют личность ребенка, и т.д. и т.п.

Шаг 3 – Печать договора

Договор печатается на нотариальных бланках. Покупатели и Продавцы ставят на нем свои подписи, нотариус пока ничего не заверяет.

Шаг 4 – Все переходят в комнату для расчетов

  • Производится передача денег от Покупателя к Продавцу.
  • Покупателю передаются все справки о задолженностях (или их отсутствии) по квартире.
  • В целях безопасности Продавец пишет расписку Покупателю о том, что он получил сумму за квартиру в полном объеме. Указывается сумма, которая фактически была передана (в том случае, если она существенно отличается от суммы, указанной в договоре купли-продажи).
  • Покупатель оплачивает услуги Агентства недвижимости (если не было других договоренностей).
  • Учтите еще один момент: граждане могут рассчитываться только в национальной валюте, все остальное – нарушение законодательства! Поэтому позаботьтесь, чтобы при расчетах Вам никто не помешал.

Шаг 5 – Снова все возвращаются к нотариусу

  • Подтверждается факт передачи денег.
  • Нотариус заверяет договора (ставит на них печать и свою подпись)и вносит их в реестр (договору присваивается Регистрационный номер).
  • Продавцы и Покупатели расписываются в реестре.

Старые документы на квартиру остаются в архиве у нотариуса. Оригинал новых документов и их нотариально заверенная копия выдается Покупателю.

Еще одну нотариально заверенную копию нового договора, получает Продавец.

Если Покупатель берет кредит в банке

Сделка происходит в банке. Как правило, она займет у Вас больше времени, чем регистрация договора купли-продажи у нотариуса.

  • Вначале Покупатель подписывает договор с банком на получение кредита.
  • Затем получает этот кредит.
  • После этого происходит подписание договора купли-продажи, расчет с Продавцом и заверение договора у нотариуса банка.

В общем, для Продавца процедура сделки ничем не отличается от обычной продажи если не учитывать тот факт, что в некоторых банках на оформление кредита требуется несколько часов.

Если запрет наложен банком

Квартира покупалась в кредит, который на момент продажи не выплачен полностью, или была взята ссуда под залог недвижимости, которая до сих пор не погашена. Сделка будет происходить только в банке.

Покупатель выплачивает банку за Продавца долг по кредиту, банк снимает с квартиры арест, далее оформляется стандартный договор купли-продажи.

Продавец получает остальную часть денег, новый хозяин – документы на квартиру.

Процедура абсолютно безопасна как для Продавца, так и для Покупателя, происходит в один день под руководством нотариуса банка. Заложить квартиру можно не только в банке, а также у любого физического или юридического лица. Тогда арест на квартиру, как и в предыдущем случае, накладывается нотариусом на основании договора залога.

Процедура продажи такой квартиры также ничем не отличается: она проводится у того нотариусе который накладывал арест на квартиру, на сделке должен присутствовать кредитор; вначале гасится задолженность перед кредитором, затем снимается арест, после чего оформляется договор купли-продажи.

Запрет может быть наложен судом

Тогда продажа квартиры возможна только после того, как суд примет соответствующее решение и запрет будет снят.

Как правило, хозяева такой квартиры знают о запрете, они должны позаботиться о том, чтобы он был снят ДО дня подписания договора купли-продажи.

Учтите, что если решение суда о снятии запрета есть, а сам запрет еще не снят, то сделка не сможет быть совершена. Даже решение суда на руках не есть гарантия снятия ареста!

В этом разделе

В решении опекунского совета указывается условие, что квартира может быть продана при условии покупки взамен другой (указано какой именно) квартиры. Обе сделки проводятся в один день у одного нотариуса.

Для соблюдения всех формальностей, запись в регистрационной книге делается вначале о покупке квартиры для детей, а затем о продаже их собственной. Процедура выглядит следующим образом:

  • Первым подписывается договор купли-продажи, где дети являются Покупателями.
  • Затем подписывается договор купли-продажи, где дети являются Продавцами.
  • После этого производится расчет по квартире, где дети являются собственниками и сразу вслед за этим по квартире, которая для детей покупается.
  • Участники сделок возвращаются к нотариусу, который вначале заверяет договор на покупаемую для детей квартиру, а затем на квартиру, продаваемую от их имени.
  • Таким образом, квартира для детей была вначале куплена, и только после этого продана их собственная, как и требовалось по условию решения опекунского совета.

Источник: Meget – Перепечатка статьи – только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua

39931

Во время сделки одно лицо передает другому лицу довольно крупную сумму в обмен на право владения недвижимым имуществом (квартирой). Продавец заранее должен продумать следующие моменты:

  1. как и где получить деньги за квартиру (выбор места сделки);
  2. как и где проверить их подлинность (есть ли подходящие Условия для передачи денег и их проверки);
  3. куда поместить деньги после их получения, как обеспечить свою безопасность. Чем меньше людей будет знать о месте и времени проведения сделки, тем безопаснее. В идеале было бы хорошо, если бы точную дату и время знали только непосредственные ее участники.

Источник: https://meget.kiev.ua/prodaja-nedvizimosti/prodaja-kvartir/sdelka/

Секреты успешной продажи, ч.17. Порядок действий во время сделки

Время действий в договоре купли продажи квартиры

Готовы к сделке? Рассказываем, что и как в какой последовательности вам предстоит сделать, чтобы она прошла гладко.

Шаг 1. Общий сбор

Первым делом надо убедиться, что все участники сделки собрались. Несмотря на очевидность этого пункта, он важен. Особенно, когда речь идет о сложных «цепочках», в которых участвует много людей.

Очень часто пришедшие вовремя или даже раньше решают: пока остальные подойдут, начнем оформлять те или иные документы по сделке. И начинают – например, могут сделать нотариально заверенную доверенность. Тем самым они рискуют впустую потратить не только время, но и деньги.

«Я бы не советовал начинать вообще любые процедуры до того, пока хоть кто-то из участников отсутствует, – говорит генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков. – Все люди разные. И случаи, когда кто-то «заболел», «вызвали на совещание», «просто передумал» и даже «забыл», встречаются с завидной регулярностью».

Поэтому перед сделкой лучше дождаться всех. Если уж очень не терпится – созвонитесь с отсутствующими в оговоренное время и убедитесь, что они просто немного опаздывают.

Шаг 2. Перечень документов

На этом этапе нужно убедиться, что у каждого участника есть все необходимые документы. А если чего-то не хватает – оценить, можно ли исправить ситуацию оперативно или придется отложить сделку.

Например, кто-то забыл паспорт или документы на квартиру. В этом случае придется либо ждать, пока человек за ними съездит, либо переносить продажу на другой день. А если, допустим, отсутствует нотариально заверенная копия документа, то это дело поправимое, ее можно быстро оформить у ближайшего нотариуса. Недостающие копии обычных документов легко делаются на месте с помощью ксерокса.

Чтобы не запутаться в большом количестве документов, которые должны быть на сделке, Константин Барсуков советует составить их перечень заранее: «Обычно на этапе подготовки составляется так называемая «карта сделки».

В ней указывают, сколько продавцов и покупателей, кто продает или покупает по доверенности, от кого нужно согласие супруга, кто будет подавать документы на регистрацию, сколько понадобится ячеек или аккредитивов и на чье имя, и так далее.

На основании такой «карты» составляется полный список документов, которые должны принести все участники. И в банке остается только сверить имеющиеся бумаги с этим списком».

Шаг 3. Условия доступа к деньгам

Когда все люди и документы на месте, можно приступать к самой сделке. Первым делом необходимо проверить правильность составленных заранее договоров по аренде ячеек или аккредитивам.

Главное – удостовериться, что все условия доступа, о которых вы договаривались, учтены. Если в последний момент произошли какие-либо изменения, то их также необходимо внести.

Например, бывали случаи, когда на сделке покупателя представляло доверенное лицо или когда продавцы изъявляли желание разделить полученную сумму по разным ячейкам.

Оставлять на последний момент сами переговоры по условиям доступа крайне нежелательно. Все-таки это сложный и эмоционально «заряженный» вопрос. Попытка решить его в день сделки может закончиться тем, что, говоря дипломатическим языком, «высокие договаривающиеся стороны останутся при своем мнении.

Константин Барсуковгенеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» 

Понятно, что в этой ситуации сделка, скорее всего, развалится и весь увлекательный процесс продажи квартиры придется начинать заново, с написания объявления».

Помимо условий доступа и других ключевых моментов, надо не забыть проверить правильность написания всех персональных данных участников. Ведь даже опечатка в отчестве или лишняя цифра в номере паспорта приведут к проблемам с получением денег из ячейки.

Внеся необходимые корректировки, можно отдать черновик договора сотрудникам банка, которые оформят его окончательно, а затем подписать.

Шаг 4. Закладка денег в ячейку

Теперь нужно произвести сам расчет. В большинстве случаев (если мы не говорим про ипотечную сделку, при которой деньги выдаются из кассы банка), продавец заказывает в банке услугу проверки купюр. Поэтому все направляются в кассу, где покупатель в присутствии продавца отдает на проверку принесенную сумму.

После этого проверенные сотрудником банка деньги закладываются в одну или несколько ячеек (в зависимости от схемы сделки). Если деньги необходимо разложить по разным ячейкам, то при проверке можно попросить кассира разделить купюры на нужные суммы. Как правило, в этом не отказывают, даже если формально такая процедура не значится в перечне услуг .

Шаг 5. Договор купли-продажи

Теперь продавец может со спокойной душой ставить свою подпись под договором купли-продажи, передавая право владения квартирой покупателю.

Но предварительно документ также нужно внимательно вычитать как на предмет опечаток и ошибок, так и на предмет наличия в нем всех договоренностей по передаче недвижимости: в какие сроки надо освободить квартиру, выписаться, отдать ключи, что из мебели должно остаться… Все эти условия вы уже обсуждали ранее, при составлении договора, теперь остается только проверить соответствие. Ну и внести дополнения, если нужно. Обсуждать условия договора «с нуля» в день сделки не стоит.

Если договор купли-продажи заверяется у нотариуса

В этом случае после закладки денег в ячейку придется посетить нотариальную контору. «Если часть договоров в сделке нотариальная, а часть – в простой письменной форме, к нотариусу едут только те участники сделки, которым нужно удостоверить договор. Остальные подписывают документ в банке», – рассказывает Константин Барсуков. 

Эксперт предупреждает, что могут быть нюансы – иногда по ситуации в сделке важно, чтобы какой-то договор был подписан раньше других . Поэтому может быть так, что сначала часть участников едет к нотариусу, а потом уже встречаются со всеми остальными в банке.

Подписали договор купли-продажи? Можно выдохнуть – сделка практически состоялась. Но не совсем. «По закону переход права собственности осуществляется только после государственной регистрации», – напоминает Константин Барсуков. Поэтому остается еще один заключительный, но крайне важный шаг.

Шаг 6. Подача документов на регистрацию

Довольно часто подачей документов на регистрацию занимаются представители специализированных компаний. Во-первых, это удобно: проще каждому участнику заранее сделать доверенность, чем «всей толпой» тратить время на поездку и процедуру.

Во-вторых, такой человек помогает вычитать и сверить бумаги на предмет ошибок и опечаток, проверить содержание пакета документов и т. д. Это важно, поскольку любая опечатка может привести к отказу в регистрации и породить множество проблем.

И в-третьих, как правило, этот же человек занимается подготовкой договора купли-продажи.

Если такая услуга у вас заказана, то после подписания договора купли-продажи весь пакет документов отдается «регистратору», а все участники сделки, пожав друг другу руки, разъезжаются по своим делам.

Впрочем, подать документы на регистрацию можно и самостоятельно. В этом случае в ближайший МФЦ едут все вместе, поскольку примут пакет документов только в присутствии всех «подписантов» или их доверенных лиц.

В случае нотариально удостоверенной сделки действия по регистрации договора ничем не отличаются от того, что происходит с договором в простой письменной форме.

С 1 февраля 2019 года нотариусы должны самостоятельно бесплатно в режиме онлайн направлять документы на регистрацию в Росреестр.

Если подача в режиме онлайн невозможна, то нотариус должен самостоятельно подать документы на бумажном носителе в двухдневный срок.

продажа жилья. помощник по недвижимости 

Секреты успешной продажи, ч.1. Готовимся к сделке 

Секреты успешной продажи, ч. 2. Хоум-стэйджинг 

Секреты успешной продажи, ч.3. Подготовка квартиры к фотосъемке 

Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.5. Изучаем конкурентов 

Секреты успешной продажи, ч.6. Пишем объявление о продаже квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.7. Как выбрать площадку для публикации объявления?

Секреты успешной продажи, ч.8. Как подать объявление на ЦИАН

Секреты успешной продажи, ч.9. Что делать, если нет звонков?

Секреты успешной продажи, ч.10. Звонки по объявлению, как разговаривать? 

Секреты успешной продажи, ч.11. Что делать, если квартиру «не берут»?

Секреты успешной продажи, ч.12. Аванс или задаток, что выбрать?

Секреты успешной продажи, ч.13. Как проводить показы? Рациональные аспекты 

Секреты успешной продажи, ч.14. Как проводить показы? Эмоциональные аспекты

Секреты успешной продажи, ч.15. Готовим документы к сделке

Секреты успешной продажи, ч.16. Взаимодействие с другими участниками сделки

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Секреты успешной продажи, ч.18. Готовим договор купли-продажи

Источник: https://www.cian.ru/stati-sekrety-uspeshnoj-prodazhi-ch17-porjadok-dejstvij-vo-vremja-sdelki-289933/

Сколько времени занимает продажа квартиры?

Время действий в договоре купли продажи квартиры

Последнее обновление: 26.05.2019

Сколько времени занимает процесс продажи квартиры?

Если ответить на этот вопрос коротко и не вдаваясь в детали, то – от 5 рабочих дней до полугода, а то и больше! Вот такой диапазон сроков продажи на рынке недвижимости! Как это так? Почему такой непонятный ответ? И от чего зависит этот срок продажи?

Вот тут уже нужны подробные объяснения.

Чтобы понять, сколько времени занимает сделка купли-продажи квартиры, нужно понимать из чего она состоит. Причем, для Продавца и для Покупателя это могут быть разные сроки! Опять загадка? Ничего подобного!

Ведь Продавец может выставить в продажу и рекламировать свою квартиру на протяжении нескольких месяцев, пока не найдется Покупатель. А Покупатель, наоборот, может быстро выбрать и посмотреть несколько подходящих квартир и принять решение о покупке в течение считанных дней. Вот и получается, что продолжительность срока продажи-покупки квартиры для них разная.

Покупатель в данном случае может сам регулировать длительность процесса покупки. Он сам определяет, сколько потратить времени на поиски квартиры, сколько – на проверку документов. Продавец, напротив, в отношении времени (срока) продажи вынужден полагаться на волю рынка и требовательность Покупателя в процессе проверки «юридической чистоты» жилья.

Поэтому далее мы рассмотрим, из чего складывается время, затрачиваемое на продажу квартиры именно с позиции Продавца (и приведем примеры ниже). Это поможет Продавцу не тратить зря время на бесполезные эксперименты и подскажет ему, как ускорить продажу своей квартиры.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

 

Продажу квартиры можно разбить на 4 основных этапа по затратам времени:

  1. время на поиск покупателя (экспозиция в рекламе, показы квартиры, ожидание Покупателя);
  2. время на подготовку сделки (Покупатель найден, ведем переговоры, собираем документы, выписываемся из квартиры, ждем пока Покупатель все проверит, договариваемся об условиях сделки и денежных расчетов); если у Покупателя ипотека, то ждем еще согласования/одобрения от его банка;
  3. время на оформление Договора купли-продажи квартиры и оформление передачи денег (встречаемся на сделке, читаем и подписываем подготовленные на предыдущем этапе договор и соглашение о взаиморасчетах);
  4. время на регистрацию сделки (здесь сроки регламентированы Росреестром).

Теперь по пунктам – на что уходит время в процессе продажи квартиры, и что нужно сделать Продавцу, чтобы ускорить этот процесс.

«Мы вам гарантируем!»… Стоит ли верить обещаниям риэлторов – читать здесь.

Срок экспозиции в рекламе и ожидание Покупателя зависит от того, насколько грамотно составлено объявление о продаже (включая качество фотографий жилья), от адекватной цены (в сравнении с ближайшими конкурентами), и от общего состояния рынка недвижимости (рост, падение или стагнация).

Поэтому чтобы не затягивать время продажи, Продавцу нужно позаботиться о предпродажной подготовке квартиры, привлекательном виде рекламного объявления, и не жадничать с определением цены своего жилья.

Если цена на квартиру завышена, то потеря времени будет продолжаться до тех пор, пока Продавец это не осознает и не приведет цену к рыночному уровню.

А с текущим состоянием рынка ему придется просто смириться.

Когда Покупатель нашелся, то чтобы не терять лишнего времени на подготовку сделки, Продавцу стоит заранее позаботиться о том, чтобы на руках у него уже были все необходимые документы для продажи квартиры. Это облегчит жизнь Покупателю и его проверки пройдут гораздо быстрее (здесь можно уложиться в 1-3 дня, например).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

В это же время следует договориться о способе передачи денег за квартиру и об условиях Договора купли-продажи (подробнее об этом – по ссылкам в Глоссарии). Если все условия сделки будут заранее подготовлены, предложены и согласованы с Покупателем, то отдельных затрат времени на это не понадобится.

С согласованными условиями и с подготовленным Договором купли-продажи квартиры – выходим на сделку. То есть Продавец встречается с Покупателем, например, в банке, где будет происходить передача денег.

Там подписывается соглашение об условиях проведения платежа.

Затем здесь же или в другом месте (например, у нотариуса) подписывается Договор купли-продажи, и вместе с другими документами передается на регистрацию (в МФЦ, в отделение Росреестра или регистрацию поручают нотариусу).

Вся эта канитель с оформлением сделки купли-продажи квартиры происходит, обычно, в течение одного дня.

Дальше просто ждем положенное время, пока Росреестр зарегистрирует переход права по сделке (это занимает 3-9 раб. дней, подробнее – по ссылке в Глоссарии). После чего получаем документы обратно, подписываем Передаточный акт, передаем ключи от квартиры, и все – сделка завершена.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?

Что еще может повлиять на сроки продажи квартиры?

Сроки продажи квартиры могут увеличиться из-за непредвиденных обстоятельств, которые на практике встречаются подозрительно часто. О чем это речь?

Непредвиденные задержки могут быть связаны, как с оформлением документов, так и с чисто житейскими причинами, о которых заранее не позаботились. Например:

  • заказ свежей Выписки из ЕГРН растянулся у Покупателя на 3 дня вместо одного (3 дня – это официальный срок выдачи выписок от Росреестра); или
  • Покупатель настоял на получении справок НД и ПНД для тех собственников квартиры, которые вызвали его недоверие (это может занять неделю); или
  • члены семьи Продавца долго выписываются из квартиры перед сделкой (если это было в условиях продажи); или
  • все дружно ждут решения инспектора органов опеки и попечительства (если в квартире несовершеннолетние или недееспособные); или
  • обнаружилось обременение прав, или накопленный долг по коммуналке, или кадастровая ошибка в данных Росреестра, или неузаконенная перепланировка; и т.д., и т.п.

Все это, конечно, отнимает время, и оформление сделки купли-продажи квартиры может растянуться на несколько недель.

Кроме того, Продавцу квартиры следует иметь в виду еще такой момент. Росреестр имеет право приостановить регистрацию сделки, если у регистратора возникнут вопросы и/или обнаружатся несоответствия в данных реестра и представленных документов. В каких случаях это происходит и чем это опасно для Продавца – рассказано по ссылке в отдельной заметке.

Чтобы сократить время оформления сделки и не допустить неожиданных задержек, Продавцу надо предусмотреть эти варианты, и заранее принять меры. Как все это делается рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку в конце статьи).

Как оформить доверенность на продажу квартиры – смотри в этой заметке.

Как ускорить продажу квартиры?

А что если Продавцу позарез надо продать свою квартиру быстро? Как ему ускорить процесс продажи до максимума? В Москве, например, для таких торопыг существует специальная услуга – срочный выкуп квартир.

Если обратиться в такую контору, можно продать свою квартиру за очень короткое время (буквально за 3-5 дней), не заморачиваясь с рекламой, поиском Покупателя, и т.п. Даже документы помогут собрать. Все быстро и удобно. За исключением цены!

За удовольствие, как известно, надо платить. Удовольствие – это отсутствие волокиты и потери времени, минимум усилий и максимум комфорта. И вот это самое удовольствие стоит Продавцу денег, которые вычитаются из рыночной стоимости его квартиры. Плата за такое ускорение продажи гуляет в диапазоне минус 15-25% от рыночной цены. Это больно… но быстро.

Поэтому, если жизнь не заставляет прибегать к крайним мерам, то продавать квартиру лучше обычным способом, а время продажи сокращать так, как рассказано выше.

От какой цены Продавец квартиры уплачивает налог? Что является налогооблагаемой базой – смотри здесь.

Примеры расчета времени, которое понадобится на продажу квартиры

В общем, суть такова: собственно сделка купли-продажи квартиры (подготовка + оформление + регистрация) длится недолго, буквально, считанные дни, иногда – недели. Основная потеря времени уходит на рекламу квартиры и поиск/ожидание Покупателя (может растянуться на месяцы).

Самый быстрый вариант продажи квартиры (через срочный выкуп):

  1. Поиск Покупателя = 1 день (если обратиться за услугой по срочному выкупу квартир);
  2. Подготовка сделки и экспресс-проверка документов = 2-3 дня (если нет явных препятствий, обременений или неожиданных сюрпризов с документами);
  3. Оформление сделки (подготовка и подписание Договора купли-продажи, действия по передаче денег) = 1 день;
  4. Регистрация перехода права по сделке в Росреестре = 3 дня.

ИТОГО: 6 – 7 рабочих дней.

Типовой (усредненный) вариант продажи квартиры на основе реальной практики рынка (на примере Москвы):

  1. Поиск Покупателя = 1-3 месяца (если цена адекватна рынку, и сам рынок не находится в состоянии падения);
  2. Подготовка сделки, сбор документов и их проверка Покупателем = 5-10 рабочих дней (в зависимости от необходимости получения справок из Опеки, НД и ПНД, техпаспорта и других документов для особых случаев);
  3. Оформление сделки (подготовка и подписание Договора купли-продажи, действия по передаче денег) = 1 день;
  4. Регистрация в Росреестре = 3-5 рабочих дней (в зависимости от способа заключения договора – нотариальный или в простой письменной форме).

ИТОГО: 1,5 – 4 месяца.

Сколько квартира будет висеть в рекламе, зависит также от ее ликвидности. Например, однокомнатная квартира в спальном районе более ликвидна, и «уйдет» быстрее, чем трехкомнатная квартира в дорогом и престижном центре.

Понятно, что точное время, которое понадобится на продажу квартиры, не знает никто, и указанные сроки – это «средняя температура по больнице». Тем не менее, это хоть какой-то ориентир для тех, кто впервые столкнулся с задачей купли-продажи недвижимости.

Как действовать Продавцу квартиры – от оценки собственного жилья и размещения рекламы, до оформления документов и получения денег за проданную квартиру – по шагам рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ >> «Продавец квартиры».

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/skolko-vremeni-zanimaet-prodazha-kvartiry/

Как совершается сделка по покупке квартиры в 2019 году ~

Время действий в договоре купли продажи квартиры

На просторах интернета и в средствах массовой информации неоднократно освещаются статьи и ролики о процедуре покупки квартиры, подводных камнях, тонкостях и нюансах нотариального удостоверения сделки.

Изменения в законодательстве, влекут за собой изменения в процедуре оформления сделки, что в свою очередь, поднимает вопрос «Как совершается сделка по покупке квартиры?» в топ самых актуальных тем в Украине.

В данной статье предложим пошаговое руководство по покупке квартиры в 2018 г, которое поможет как покупателям и продавцам, которые впервые столкнулись с подобной операцией с недвижимостью, так и тем, кто уже ранее был стороной продавца или покупателя и имеет опыт участия в оформлении договора купли-продажи квартиры.

Первым этапом является поиск объекта недвижимости для покупателя, и поиск потенциального покупателя для продавца. Продавец совершает фото фиксацию своей квартиры, и размещает объявления о продаже квартиры на различных специализированных ресурсах самостоятельно, или с привлечением специалистов по недвижимости.

Покупатель находит самостоятельно или с помощью специалистов по недвижимости квартиру, которая подходит для покупки, происходит осмотр квартиры, где покупатель убеждается в соответствии заявленных фотографий действительности, покупатель обязательно должен проверить паспорт и налоговый код собственника (если показывает доверенное лицо, доверенность от собственника или договор на оказание услуг об продаже), оригиналы документов на недвижимость. Желательно проверку доверить юристам/адвокатам по недвижимости, которые могут гарантировать отсутствие арестов, ипотек, судебных решений, исполнительных производств, прочее по данной квартире. Также покупателям рекомендуем обращать особое внимание на входные и межкомнатные лунки, на наличие признаков опечатки квартиры, обратить внимание, чтобы квартира не выглядела заброшенной, не полениться пообщаться с соседями и консьержами касательно интересующей Вас квартиры. Не всегда конфликтные ситуации доходят до судов и арестов, иногда ссоры носят периодический характер, и информация о конфликте между родственниками, которые претендуют на квартиру, не внесена в реестры, поскольку дело не дошло до суда. Именно поэтому тщательный осмотр квартиры и диалог с жильцами может приоткрыть завесу реальной ситуации касательно истории квартиры, его собственников и родственников.

Итак, после того, как продавец нашел покупателя, а продавец определился с покупкой квартиры, необходимо провести переговоры касательно существенных условий сделки, пакета документов, необходимых для сделки, необходимость заключения предварительного договора, обговорить дату, место и время заключения основного договора – договора купли-продажи квартиры.

Провести переговоры можно в офисе юриста или адвоката, агентства недвижимости или в нотариальной конторе.

Связанные услуги:

– Услуги по Нотариальному Заверению и Удостоверению Договоров– Услуги по Изготовлению Оценки Недвижимости и Имущества– Услуги Юриста по Недвижимости

Если стороны хотят закрепить обязательства передачей гарантийной суммы (задатка) это нужно обязательно отобразить в письменном виде и нотариально удостоверить.

Согласно действующего законодательства Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой заключается договор купли-продажи. Поскольку договор купли-продажи обязательно подлежит нотариальному оформлению, следовательно, и предварительный договор обязательно нужно заключать в письменной форме и удостоверять у нотариуса.

Нужно помнить, что агентские договора и расписки без нотариального Предварительного договора не имеют юридической силы в суде, и вернуть деньги в случае не заключения договора будет невозможно. Многие экономят на нотариальном договоре, поскольку он стоит денег (1% от суммы которая передается как задаток и услуги нотариуса от 5000 грн.).

К существенным условиям сделки относятся: дата, время, место заключения основного договора купли-продажи, срок освобождения квартиры и передача ключей, путем подписания Акта приема-передачи квартиры, срок снятия с регистрации зарегистрированных в квартире, которая продается, лиц, наличие и срок погашения задолженностей по коммунальным и прочим платежам, что из мебели и техники остается в квартире после продажи и входит ли оно в общую стоимость квартиры или покупателю надо будет оплачивать отдельно при желании, прочее.

Актуальные статьи:

– Личная или совместная собственность супругов
– Перечень документов для открытия наследства
– Регистрация права собственности на недвижимость

Документы, которые необходимы покупателю для сделки:

  • Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке, паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги) на покупку, если покупатель в браке или в случае, если покупатель проживает одной семьей без регистрации брака.
  • Брачный договор, заявление, решение суда, Договор дарения денег или иной документ, если деньги, которые будут потрачены на квартиру, являются его личными средствами, и, соответственно, квартира будет иметь режим личной собственности покупателя.

Закажите проверку новостройки и застройщика СЕЙЧАС!

Документы, которые необходимы продавцу для сделки:

  • Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке (решение суда), паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги в т.ч бывших) на продажу, если квартира находится в общей совместной собственности.
  • Брачный договор, Решение суда, прочий документ, подтверждающий, что имущество является личной собственностью продавца.
  • Документы на имущество (правоустанавливающие документы): Договор дарения, Свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности, Договор купли-продажи, Договор мены, прочие.
  • Технический паспорт на квартиру
  • Справка о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц в квартире в т.ч. малолетних или несовершеннолетних детей.
  • Оценка на квартиру, выполненная субъектом оценочной деятельности, которая зарегистрирована в Фонде государственного имущества Украины и имеет соответствующий идентификатор
  • Справка с Бюро технической инвентаризации об подтверждении регистрации права собственности для имущества, право собственности по которому возникло до 2013 г или Вытяг/Информационная справка с Государственного реестра вещных прав для имущества, право собственности на которое возникло после 2013 г.
  • Согласие органа опеки и попечительства, в случае, если стороной по договору или прописанными в квартире являются малолетние или несовершеннолетние дети
  • Справка с психоневрологического диспансера о том, что собственник не находится на учете, дееспособен. Согласно законодательства нотариус должен проверить дееспособность сторон, поскольку для этого нужны специальные медицинские знания данный документ обезопасит в будущем стороны от признания сделки недействительной по причине недееспособности собственника недвижимости третьими лицами.
  • Акты сверки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам на квартиру

После того, как собран пакет документов, оговорены все существенные условия сделки, документы передаются нотариусу для подготовки текста договора и заявлений.

На заключение договора нужно приходить к нотариусу с оригиналами всех документов!

В день сделки нотариус проверяет квартиру на наличие отягощений, дает проекты документов для ознакомления сторонам. Стоит обратить внимание, что все договоренности и существенные условия сделки, которые были согласованы между сторонами должны быть максимально детально прописаны в договоре иначе они не будут иметь юридической силы.

После того как стороны вычитали документы, внесли правки и исправили все ошибки, следует подписание документов на бланке и расчет покупателя с продавцом. Хочется обратить внимание, что иногда сторону продавца смущает, что, поставив подпись, с ним не рассчитаются и он останется ни с чем.

Это не так! Нотариальное действие является по закону совершенным, когда нотариус записал информацию в Реестре нотариальных действий и стороны поставили в данном реестре свою подпись. Также право собственности возникает после государственной регистрации.

Если до 2013 г государственная регистрация происходила в Бюро технической инвентаризации, когда стороны передавали документы для регистрации и забирали их через две недели. На сегодняшний день, функцию государственного регистратора выполняют частные и государственные нотариусы.

Нотариус проводит регистрацию только тогда, когда убедиться, что со стороной продавца рассчитались. На подтверждение источника денежных средств нотариус отдает продавцу нотариально удостоверенную копию договора купли-продажи квартиры.

Покупатель же ждет пакет документов, который проходит регистрацию в Государственном реестре вещных прав т.е. нотариус в день сделки вносит данные о покупателе в электронный реестр. С момента внесения этих данных в реестр покупатель имеет право в полной мере распоряжаться своим купленным имуществом.

После заключения сделки покупателю передаются Технический паспорт, Договор купли-продажи и нотариальная копия данного договора, Вытяг с государственного реестра вещных прав, Акты сверки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей, ключи. С этими документами он обращается в соответствующие службы для перезаключения договоров на обслуживание и оформляет лицевой счет на себя.

На этом сделка завершена. И можно поздравить стороны с успешной продажей и покупкой недвижимости.

Источник: https://privacylawyer.kiev.ua/kak-sovershaetsya-sdelka-po-pokupke-kvartiryi-v-2018-godu/

Хитрые тайны нехитрого задатка

Время действий в договоре купли продажи квартиры

Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости.

Одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств является задаток. Это действенное средство защиты прав и серьезная гарантия выполнения обязательств.

Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий.

Для чего нужен задаток?

Ситуация на рынке недвижимости в Украине в настоящее время имеет весьма нестабильный характер. По словам экспертов, рост цен на столичную недвижимость связан в первую очередь со стремительным повышением спроса на нее, в то время как количество предложений остается ограниченным. Исходя из этой тенденции, могут возникнуть вполне обоснованные сомнения — как при покупке, так и при продаже недвижимости, потому что никто не знает, когда ожидать очередного скачка цен. С момента заключения договора купли-продажи, к примеру, квартиры, до момента, когда покупатель получит в собственность желанную жилую площадь, а продавец — оговоренную сумму, может пройти некоторое время. Это время на оформление сделки, регистрацию договора и осуществление прочих действий, предусмотренных законодательством и необходимых для купли-продажи объекта. Как застраховаться от того, что в течение этого времени одна из сторон в силу тех или иных причин внезапно изменит свое решение по поводу продажи или покупки объекта договора?Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости. И задаток является одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств, используемых при заключении сделки.

Говорит Гражданский кодекс Украины…

В соответствии со статьей 570 Гражданского кодекса (ГК) Украины задаток — это денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих из него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения.

Задаток по своей природе призван выполнять три функции. Во-первых, он служит способом подтверждения существования обязательств.

Во-вторых — является способом расчета за объект, так как вносится за счет причитающихся из должника платежей.

Задаток выдается в счет предстоящих платежей по договору, то есть является средством частичного (или даже полного) выполнения основного денежного обязательства. К примеру, если покупатель квартиры стоимостью 100 тыс. грн. вручил продавцу в качестве задатка 5 тыс. грн.

, то покупателю предстоит доплатить в последующем только 95 тыс. грн.

Третьей и основной функцией задатка является обеспечение выполнения обязательства. Кроме того, задаток — еще и мера ответственности за невыполнение обязательств, хотя законодательством это прямо не предусмотрено.

В соответствии с частью 1 статьи 571 ГК если сторона, давшая задаток (должник), нарушает основное обязательство, то задаток остается у кредитора, а должник соответственно теряет задаток.

Нарушение основного обязательства стороной, получившей задаток (кредитор), обязывает кредитора уплатить другой стороне двойную сумму задатка, то есть вернуть полученный задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

В случае если размер убытков превышает размер двойной суммы задатка, пострадавшая сторона вправе требовать погашения недостающей суммы. Согласно части 2 статьи 571 ГК сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер задатка, если иное не установлено договором.

Это означает, что убытки подлежат возмещению с зачетом суммы (стоимости) задатка. Например, если за нарушение договора отвечает сторона, предоставившая задаток, она должна возместить убытки только в части, превышающей сумму задатка.

В случаях, когда в нарушении договора виновна сторона, получившая задаток, другая сторона имеет право требовать уплаты двойной суммы задатка и, кроме того — возмещения убытков в части, превышающей однократную сумму задатка. Однако стороны вправе договориться об изменении данного общего правила.

Это можно предварительно установить в основном договоре (соглашении о задатке). Законодательство также не исключает случаев, когда задаток будет подлежать возврату в однократном размере. На основании части 3 статьи 571 ГК такое возможно в случае прекращения обязательства до начала его выполнения (например, по договоренности сторон, согласно статье 604 ГК) или вследствие невозможности его выполнения (например, в результате гибели вещи, которая составляет предмет основного обязательства, или в результате действия обстоятельств непреодолимой силы).

«Несущественные» детали

 Задаток является хорошим средством защиты прав и серьезной гарантией выполнения обязательств. Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий для того, чтоб это соглашение могло иметь юридические последствия.

Во-первых, ГК требует заключать в случае с приобретением недвижимости договор о задатке только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи. То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток, и такую передачу уже можно удостоверить нотариально.

В обратном же случае, когда задаток дается до заключения основного договора, по закону он не имеет юридической силы, следственно, сторона, которая не выполнила свои обязательства, не несет предусмотренной законодательством ответственности. Возьмем, к примеру, случай из практики компании, чтобы рассмотреть, как решение таких вопросов происходит в жизни.

Покупатель и продавец подписали соглашение о задатке. По условиям этого соглашения продавец получил 3%, рассчитанных от суммы предполагаемой сделки. Однако вопреки договоренностям, основной договор с покупателем так и не был заключен.

Сначала продавец под разными предлогами откладывал момент совершения сделки, а после повышения рыночной стоимости объекта начал выдвигать новые условия с учетом новых цен. Покупатель, естественно, не согласился на такие условия и отказался заключать договор, потребовав возврата задатка в двойном размере.

Не дождавшись денег, покупатель обратился в суд с иском к фирме о взыскании двойной суммы задатка. Исследовав материалы дела, суд признал сделку недействительной — такой, которая не соответствует законодательству, и вынес решение о возврате суммы задатка, но в однократном размере.

Во-вторых, согласно статье 657 ГК договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и в соответствии с частью 3 статьи 640 Кодекса такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Для нотариального удостоверения такого договора необходимо получить справку-характеристику из БТИ. Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и т. д. (об этой процедуре следует написать отдельную масштабную статью).

Выписку из реестра нотариус берет уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений относительно его реализации.

В соответствии со статьей 220, частью 2 статьи 215 ГК несоблюдение сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора влечет недействительность такого договора. А в соответствии с частью 2 статьи 548 этого Кодекса недействительность основного обязательства влечет недействительность сделки по его обеспечению, если иное не установлено ГК.

Таким образом, в случае недействительности договора купли-продажи недействительным также является и соглашение о задатке — следственно, оно не будет иметь никаких юридических последствий в случае невыполнения обязательств по договору.

В-третьих, при заключении договора купли-продажи и соглашения о задатке очень важно указать сумму, которая вносится именно как задаток. Если этого не сделать, задаток может быть расценен как авансовый платеж и ??тратит свое прямое назначение. Авансом является денежная сумма, которая вносится в счет предстоящих платежей за какие-либо товары или услуги. Аванс засчитывается в счет окончательного платежа при надлежащем исполнении договорного обязательства, но средством обеспечения выполнения этого обязательства не является.

Предварительный договор: забегая назад

Соглашение о задатке является надежной гарантией защиты прав и обеспечения выполнения обязательств, но как видим, договор задатка хорош только в ситуации, когда обе стороны выполняют свои обязанности добросовестно и когда основной договор уже подписан и является юридически безупречным.

Но если в ситуации будут фигурировать лица «нечистые», отстоять свои права в суде будет непросто.

Предварительный договор: забегая назад Соглашение о задатке является надежной гарантией защиты прав и обеспечения выполнения обязательств, но как видим, договор задатка хорош только в ситуации, когда обе стороны выполняют свои обязанности добросовестно и когда основной договор уже подписан и является юридически безупречным.

Но если в ситуации будут фигурировать лица «нечистые», отстоять свои права в суде будет непросто.

Итак, некоторые агентства практикуют применение предварительных договоров, которые предусмотрены статьей 635 ГК. Данная схема является более надежной, поскольку предварительный договор обеспечивает достаточную степень защиты. Из предварительного договора у сторон в??зникает обязательство заключить в будущем основной договор на установленных условиях. Каких-либо иных денежных обязательств предварительный договор не порождает. Денежное обязательство (обязательство оплатить имущество) появляется после заключения сторонами основного договора (договора купли-продажи).

И заключение предварительного договора дает право требовать в судебном порядке от стороны, которая отказывается от своих обязательств по заключению основного договора, возмещения убытков, причиненных просрочкой заключения основного договора.

В таком договоре стороны могут установить обязательство до определенного срока заключить договор купли-продажи квартиры, определить существенные условия этого договора, а также установить взаимные права и обязанности, необходимые для заключения договора купли-продажи квартиры (такие, как обязанность до определенного срока обеспечить наличие надлежащим образом оформленного пакета документов на квартиру, приведение квартиры в оговоренное сторонами состояние и т. п.). По предварительному договору также может передаваться определенная сумма, которая будет служить гарантией продавцу недвижимости о намерениях покупателя купить ее. Особенно следует оговорить последствия незаключения в будущем договора купли-продажи и отобразить ответственность сторон.Итак, договор задатка будет обеспечивать выполнение обязательств по уже заключенному предварительному договору, а не по договору купли-продажи квартиры. Владимиров Александр

Размещено 29 июня 2011 95889

Источник: https://address.ua/soobshestvo/obzory/hitryie-tajnyi-nehitrogo-zadatka-19/

Закон для всех
Добавить комментарий