Законна ли без письменного уведомления заёмщика передача закладной другому банку?

Об ипотеке (залоге недвижимости) (с изменениями на 2 августа 2019 года) (редакция, действующая с 1 октября 2019 года), Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ

Законна ли без письменного уведомления заёмщика передача закладной другому банку?

(с изменениями на 2 августа 2019 года)
(редакция, действующая с 1 октября 2019 года)

ПринятГосударственной Думой24 июня 1997 годаОдобренСоветом Федерации9 июля 1998 года

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести за залогодателя расходы на страхование этого имущества, его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

6) машино-места.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62_1 настоящего Федерального закона.

2.

Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/901712928

Использование закладной: дополнительные риски для заемщика :

Законна ли без письменного уведомления заёмщика передача закладной другому банку?

Ипотека

Использование закладной: дополнительные риски для заемщика
10.10.

08

Готовясь к покупке жилья в кредит, потенциальные ипотекодотели (должники) при выборе кредитора сосредоточивают свое внимание в основном на будущих процентах, комиссионных, ответственности по ипотечному договору и т. д.

И зачастую оказываются абсолютно не готовыми к подписанию еще одного документа, предусмотренного договором — закладной. Ведь если с договором и его условиями все более-менее ясно, то дополнительный незнакомый документ вызывает настороженность.

В то же время ничего страшного в этой бумаге нет: закладная нужна ипотекодержателю (кредитору) прежде всего для рефинансирования, грубо говоря — для возможности еще больше заработать на вашем кредите. Однако риски существуют, и о них лучше осведомиться заранее.

Будете вы оформлять закладную или нет — этот вопрос необходимо согласовать с кредитором заранее. Потому как ссылка на выдачу закладной либо ее отсутствие согласно законодательству должна обязательно содержаться в ипотечном договоре, она является его существенным условием.

Поэтому сюрпризов здесь быть не должно. Кроме того, информация о наличии либо отказе от закладной должна содержаться и в сообщении ипотекодержателя (банка, кредитора), на основании которого производится государственная регистрация ипотеки.

Та самая, которая необходима для придания приоритета требованию кредитора перед правами и требованиями других лиц.

Первый — не значит единственный

Что же представляет собой закладная? Согласно Закону Украины «Об ипотеке» это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право ее владельца на получение от должника выполнения по основному обязательству при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения этого обязательства — право обратить взыскание на предмет ипотеки.

Хранится эта бумага после госрегистрации у вашего кредитора. Впрочем, в договоре можно предусмотреть и иной порядок передачи закладной.

Следует учитывать, что первый владелец этого документа не обязательно останется последним и единственным до окончания срока выполнения обязательства. Он может передавать ее кому посчитает нужным — и последующий владелец получает все права ипотекодержателя (нового кредитора) по договору, а права предыдущего владельца закладной как ипотекодержателя прекращаются.

После выдачи закладной выполнение основного обязательства и обращение взыскания на предмет ипотеки может быть совершено только на основании требования ее владельца.

После оформления этой ценной бумаги изменения и дополнения в ипотечный договор и договор, которым обусловлено основное обязательство, можно вносить только после ее аннулирования и выдачи новой закладной.

Аннулировать закладную и выдать новую без согласия ипотекодателя (или должника, если это кто-то другой) по закону нельзя. Сведения о выдаче, аннулировании закладной либо выдаче новой должны вноситься в соответствующий государственный реестр по месту государственной регистрации ипотеки.

Если по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, сумма долга на момент подписания ипотечного договора не определена и нет критериев, по которым можно ее рассчитать на данный конкретный момент, закладная выдаваться не может в принципе.

Оформляется этот документ в письменной форме в одном экземпляре на бланке стандартной формы. При оформлении закладной следует обратить внимание и на сам ипотечный договор, на всех оригинальных экземплярах которого должна быть пометка о выдаче этой ценной бумаги.

Бланки бывают двух видов, в зависимости от предмета ипотеки: либо на недвижимое имущество, либо на объект незавершенного строительства. Среди прочих реквизитов стоит обратить внимание на способ обращения взыскания на предмет ипотеки, если он предусмотрен ипотечным договором. Поскольку если есть различия между положениями договора и закладной, то преимущество имеет как раз закладная.

Впрочем, вноситься иные положения в закладную должны только по согласию сторон (часть 3 статьи 21 Закона «Об ипотеке»).

Ну и, конечно же, подписывают документ ипотекодатель и должник (в случае если это иное лицо, как, например, при участии имущественного поручителя), а для юридических лиц также необходима печать.

Комментнарий эксперта
Татьяна Игнатенко, адвокат юридической фирмы Magisters

Избежать долгосрочного исполнения

Несмотря на актуальность ипотечных договоров в Украине, оформление закладной при их заключении является чем-то новым и недостаточно понятным для большинства граждан.

В случае оформления закладной как способа обеспечения обязательств ипотекодержатель может передать все свои права по ипотечному договору другим финансовым учреждениям.

Использование закладной имеет свои преимущества как для ипотекодержателя, так и для ипотекодателя.

В частности, в случае оформления закладной путем рефинансирования (переведение кредита) ипотекодержатель может получить денежные средства, предоставленные должнику по договору ипотеки, от других финансовых учреждений в ближайшее время, и это не влечет за собой досрочного выполнения ипотекодателем основного обязательства по договору ипотеки.

Принимая во внимание то, что уступка прав по ипотечному договору достаточно часто имеет негативные последствия для ипотекодателя, согласно части 4 статьи 24 Закона Украины «Об ипотеке» такая уступка по договору не допускается в случае оформления закладной, что, соответственно, является положительным для ипотекодателя.

Забрать и уничтожить

Каким же образом реализуются права кредитора, исходящие из закладной? Ее владелец может заявить должнику письменное требование о выполнении основного обязательства в свою пользу согласно условиям кредитного договора, указав в этом требовании свой банковский счет для перевода соответствующей суммы.

Должник, у которого на руках нет закладной, в свою очередь, может потребовать предъявить ее оригинал. И по закону владелец обязан это сделать без передачи документа должнику.

Когда долг полностью погашен, кредитор обязан передать закладную должнику. Нахождение этой ценной бумаги у должника само по себе уже свидетельствует о том, что основное обязательство выполнено (если, конечно, не будет доказано обратное).

Однако беречь ее как приятное воспоминание о выплаченном долге не придется — после выполнения обязательства закладная аннулируется. Нахождение закладной у другого лица будет подтверждением того, что кредит все еще не погашен.

Поскольку ипотечный кредит гасится обычно частями, то после каждой оплаты владелец закладной должен выдать вам документ, подтверждающий получение платежа, и вести должный учет, своеобразный реестр платежей, а по требованию должника — предъявить его.

Если же кредитор, по вашему мнению, что-то «намахлевал» в реестре, знайте: в случае расхождений в документации, во внимание прежде всего будут приниматься документы о получении платежей.

Последствия индоссамента

В случае выдачи закладной права собственности на предмет ипотеки не переходят до тех пор, пока в полном объеме не будут удовлетворены предусмотренные ею требования. Впрочем, это правило не касается перехода права собственности на предмет ипотеки в порядке наследования или правопреемства.

Как известно, уступка прав по ипотечному договору совершается без необходимости получить согласие ипотекодателя (если, конечно, иное не предусмотрено договором), при условии, что одновременно совершается уступка права требования по основному обязательству. И все, чем вам обязан в такой ситуации ипотекодержа-тель — это письменно в пятидневный срок предупредить о планирующейся уступке прав.

Так вот, оформление закладной в данном случае является якобы некоторым преимуществом, поскольку уступки прав она не допускает. Однако преимущество это сомнительно, потому как переход прав прекрасно осуществляется и при наличии закладной, просто передается сама ценная бумага.

Для этого владелец закладной (индоссант) выполняет на ней передаточную надпись (индоссамент) в пользу будущего владельца (индоссата) и передает ему оригинал документа. И мнение ипотекодателя или должника здесь, увы, не учитывается — его опять-таки лишь предупреждают в пятидневный срок о том, что он попадает в кабалу к новому кредитору.

Таким образом индоссат получает все права ипотекодержателя по ипотечному договору и основному обязательству.

Закон «Об ипотеке» (часть 4 статьи 26), впрочем, дает должнику последний «шанс»: отказаться платить по закладной в пользу индоссата, который добросовестно приобрел закладную и не знал о недостоверности содержащихся в ней сведений или о других возражениях заемщика относительно уплаты по закладной. Но возможно это лишь в случае, если сам должник исправно выполняет основное обязательство или если закладная была выдана под влиянием обмана, насилия, угрозы или злоумышленного сговора сторон. Никакие другие обстоятельства не могут быть основанием для отказа платить по закладной.

Следует также учесть, что до получения уведомления от индоссанта (своего предыдущего кредитора) должник может и далее платить в его пользу. За это кредитору придется возместить ущерб своему преемнику, однако вас это касаться не должно.

По закону должник не несет ответственности перед индоссатом (новым кредитором) за совершение таких платежей индоссанту.

Источник: http://tristar.com.ua/2/art/ispolzovanie_zakladnoi_dopolnitelnye_riski_dlia_zaemshika.html

Закон для всех
Добавить комментарий