Законно ли удержание имущества арендодателем

Взыскание арендных платежей за помещение

Законно ли удержание имущества арендодателем

Количество задолженностей по аренде и число судебных споров растет

В последнее время арендаторы все чаще допускают просрочку по внесению арендных платежей. Надежного арендатора, который мог бы без просрочек оплачивать аренду, найти все сложнее. Собственники идут навстречу своим арендаторам, испытывающим финансовые трудности.

Все это отражается на росте задолженности по аренде и количестве споров, связанных с взысканием арендной платы. Тенденции, характерные для прошлых лет, сохраняются. Прошлый год продемонстрировал интенсивный рост количества «арендных споров».

Так, арбитражными судами за прошлый год было рассмотрено на 22 процента больше дел о неисполнении договоров аренды, чем в 2014 году. А взыскано в 2015 году было почти на 37 миллиардов рублей больше, чем за предыдущий год1.

К сожалению, приходится признать, что получение судебного решения и исполнительного листа еще не означает для арендодателя исполнения решения.

Ситуация, когда счета арендатора пусты, и приставы не могут разыскать иное имущество должника, весьма типична. Получение долга по аренде становится задачей непростой, но исполнимой.

Однако для этого следует предпринять несколько важных шагов еще до подачи иска в суд.

Забрать имущество арендатора?

Редкий арендатор сидит в арендованном помещении без какого-либо имущества. Всегда в наличии офисная мебель, производственное или торговое оборудование, офисная техника.

Если арендатором допущена просрочка по внесению арендной платы, и имеются обоснованные сомнения в исполнении обязанности по ее погашению, следует задуматься о том, как за счет этого имущества удовлетворить свои требования к должнику.

Если имеется задолженность по аренде, арендодатель вправе удержать имущество арендатора. Однако имеется целый перечень условий, которые необходимо соблюсти, чтобы удержание не было признано незаконным.

Из пункта 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 следует, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Такая позиция высшего суда основана на статье 359 Гражданского кодекса РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Сначала расторгаем договор аренды, потом удерживаем имущество

Удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у арендодателя на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника.

Поэтому нельзя удержать имущество арендатора, просто прекратив доступ в помещение или захватив имущество в период отсутствия арендатора.

Как следует из приведенной выше правовой позиции Президиума ВАС РФ, имущество должника может быть удержано после прекращения договора аренды. Т.е. расторжение договора аренды является непременным условием для удержания его имущества.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды осуществляется судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату. Расторжение договора аренды во внесудебном порядке допускается, если такая возможность прямо предусмотрена заключенным договором.

Итак, если договор аренды предусматривает возможность его расторжения во внесудебном порядке, следует направить должнику уведомление о расторжении договора. После чего удержание имущества арендатора становится законной возможностью обеспечить исполнение обязанности должника.

Судебная практика также исходит из того, что до расторжения договора аренды удержание имущества квалифицируется как его захват. Например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.

2009 по делу № А12-16003/07-С62 суд указал, что «поскольку договор аренды соглашением сторон либо решением суда не расторгнут, он являлся действующим на момент изъятия имущества, следовательно, данное изъятие не может быть признано правомерным».

Уведомляем арендатора-должника об удержании имущества и совместно с ним описываем его

К отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 Гражданского кодекса РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано.

Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 10.11.2014 № 08АП-10222/2014 указал, что арендодатель незаконно удержал имущество должника, поскольку имущество находится во владении арендодателя без описи.

Суд указал буквально следующее: «…имущество арендатора без описи находится во владении арендодателя. Закон не регулирует права и обязанности лица, завладевшего чужим имуществом и ссылающегося при этом на ст. 359 ГК РФ (удержание).

… Законодательное регулирование залога основано на определенности по поводу предмета залога (его идентификации, выделении из состава аналогичных вещей), его стоимости, ответственности за сохранность … В данном же случае, отстранив истца от владения и пользования своим имуществом, ответчик не допустил истца ни к фиксации его состава, стоимости, ни к принятию необходимых мер к обеспечению его сохранности».

Конечно, если должник уклоняется от составления описи, осмотр и описание имущества можно проводить в одностороннем порядке.

Обеспечить сохранность имущества должника

Обязанность арендодателя обеспечить сохранность удержанного имущества вытекает из ст. 343 Гражданского кодекса РФ. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Согласно ст.

344 Гражданского кодекса РФ, залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога. В контексте взаимоотношений между арендодателем и арендатором получается, что арендодатель, удержавший имущество арендатора, обязан обеспечить его сохранность.

В случае утраты или повреждения такого имущества, арендодатель будет компенсировать арендатору убытки (как минимум в пределах стоимости имущества).

Арендодатель будет нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества только если не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности спорных вещей.

Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.

В указанном судебном акте суд кассационной инстанции признал доказанным размер убытков в виде стоимости имущества (игровые автоматы), характеризующегося рядом существенных дефектов, не пригодного к эксплуатации.

При этом суд указал на правомерность ответчика по его удержанию и на обязанность последнего по обеспечению его сохранности. Более того, суд указал, что удержание имущества является основанием для возложения ответственности за его сохранность на лицо, удерживающее имущество.

Оценить удержанное имущество: его стоимость должна быть сопоставима с размером долга

В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: нельзя совершать действия только с намерением причинить вред другому лицу. Если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

В подобном ключе 12.08.2014 высказался Московский городской суд, который в своем апелляционном определении по делу № 33-29539 указал следующее: «…подрядчик вправе удерживать переданное заказчиком имущество при наличии задолженности по оплате за выполненные работы, если его стоимость существенно не превышает размер долга…».

Несмотря на то, что в указанном решении суда речь идет о взаимоотношениях подрядчика и заказчика, судебный акт содержит яркий пример интересующей нас нормы права — ст. 359 Гражданского кодекса РФ.

Логика здесь такая: если размер задолженности по аренде меньше стоимости удержанного имущества, арендатор-должник сможет потребовать взыскания убытков, причиненных невозможностью использования удержанного имущества.

Например, если удержано оборудование, используемое арендатором в производственной деятельности, стоимость которого значительно выше долгов по аренде.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество, следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Расторгните договор аренды

  2. Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом

  3. Опишите имущество арендатора. Для описи имущества нужно пригласить арендатора, а при его уклонении опишите его самостоятельно

  4. Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества

  5. Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, упакуйте дорогостоящее имущество, обеспечьте его охрану)

  6. Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга.

Следуя изложенным рекомендациям, вы сможете обеспечить исполнение обязательства о взыскании долга по аренде. По крайней мере, вам не придется разыскивать активы должника, за счет которых будет производиться выплата долга.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?863

Удержание имущества арендатора

Законно ли удержание имущества арендодателем

Объясняется это следующим.

По общему правилу в случае просрочки по арендной плате возможно удержание имущества арендатора, находящегося в помещении. Но тут все зависит от того, состоялся ли возврат помещения от арендатора арендодателю или нет.

Если возврат помещения не состоялся, то арендодатель не вправе удерживать имущество арендатора.

Дело в том, что по общему правилу арендодатель может удержать имущество арендатора только в случае, если арендатор возвратил помещение по окончании аренды по акту, но не освободил его от своего имущества. Либо если условие об удержании прямо предусмотрено в самом договоре.

Как видно из вопроса, речь о возврате имущества не идет. Поэтому удерживать имущество арендодатель не вправе.

При невозврате (несвоевременном возврате) помещения арендодателю арендатор будет обязан заплатить за фактическое пользование помещением за время просрочки и возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения.

Арендодателю нужно иметь в виду, что начислить договорную неустойку на сумму задолженности по оплате за фактическое пользование имуществом арендодатель не вправе, поскольку договорные отношения уже прекращены.

Однако арендодатель вправе начислить на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого помещения.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация: Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды и как арендатор может защитить свои интересы

Арендодатель неправомерно удерживает имущество арендатора

Если и арендатор и арендодатель действуют как предприниматели (т. е. являются индивидуальными предпринимателями или организациями, ведущими предпринимательскую деятельность), то у арендодателя есть дополнительная возможность обеспечить исполнение обязательств арендатором. А именно арендодатель может удерживать вещь, принадлежащую арендатору.

Обоснование

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (абз. 1 п. 1 ст. 359 ГК РФ). Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).

На практике арендодатели довольно часто применяют удержание в отношении арендаторов, имеющих просрочку по арендным платежам.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Однако арендодатель может удерживать лишь то имущество, которое попало в его владение на законных основаниях. Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании; возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Иными словами, предметом права удержания могут быть только вещи, которыми кредитор владеет на законном основании. В противном случае какое-либо удержание имущества должника является незаконным.

Удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях:*

  • если это предусмотрено условиями договора аренды – как до истечения срока аренды, так и после;

Пример формулировки условия договора о праве на удержание имущества арендатора

«В случае просрочки по перечислению арендной платы на срок более 5 (пяти) банковских дней арендодателем может быть прекращен доступ к имуществу арендатора на срок до полного погашения задолженности».

  • после истечения срока аренды – только если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании (например, когда арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества).*

Пример из практики: удержание арендодателем имущества арендатора было признано законным, поскольку право на удержание было предусмотрено договором, и арендатор подписал акт приема-передачи, не освободив помещение от своего имущества

Суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды, мотивируя свой вывод следующими обстоятельствами:

  • в договоре аренды была закреплена возможность арендодателя удерживать имущество арендатора после окончания срока аренды в случае, если имелась задолженность по арендной плате;
  • между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому арендатор передал арендодателю помещения по истечении срока аренды, не освободив предварительно помещение от своего имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А58-4440/10).

Арендатору нужно иметь в виду, что он может взыскать в судебном порядке с арендодателя причиненные убытки, если арендодатель неправомерно удерживал его имущество (постановление ФАС Московского округа от 7 февраля 2012 г. по делу № А40-18165/10-109-150).*

Совет (166,404)

Прежде чем подписывать акт приема-передачи помещения, арендатору имеет смысл предварительно освободить арендуемое здание (помещение) от принадлежащего ему имущества.

Если арендодатель, ссылаясь на задолженность по арендным платежам, мешает арендатору вывезти свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения, эти действия арендодателя являются незаконными и их можно оспорить в суде.*

Пример из практики: арендодатель неправомерно удерживал имущество арендатора, опечатав арендуемое помещение сразу же по окончании срока аренды и до подписания акта приема-передачи имущества

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части оплаты арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил арендатора. После расторжения договора арендодатель опечатал арендуемое помещение, ограничив в него доступ арендатора.

 Арендатор заявил в суд иск об истребовании у ответчика находящегося в арендованных помещениях имущества. Как установили судебные инстанции, спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора.

На основании этого требования арендатора были удовлетворены, а действия арендодателя по ограничению доступа в арендуемое помещение были признаны неправомерными (постановление ФАС Московского округа от 31 января 2011 г. № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150).

Галина Богдановская  кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Роман Масаладжиу кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина

Дмитрий Чваненко начальник юридического отдела компании «Русский проект»

2. Рекомендация: Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора

Арендатор нарушает порядок возврата арендованного имущества

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество.* Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, с арендатора можно взыскать санкции в следующих случаях.

1. При невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю.

В этом случае арендатор будет обязан заплатить за фактическое пользование имуществом за время просрочки и возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения.

Арендодателю нужно иметь в виду, что начислить договорную неустойку на сумму задолженности по оплате за фактическое пользование имуществом арендодатель не вправе, поскольку договорные отношения уже прекращены.

Однако арендодатель вправе начислить на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.

При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков. По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Иные правила будут применяться, только если их прописать в договоре.

Однако если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, то убытки можно взыскать в полном объеме сверх неустойки, даже если это прямо не прописано в договоре. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ).*

Галина Богдановская кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Роман Масаладжиу кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина

Дмитрий Чваненко начальник юридического отдела компании «Русский проект»

28.01.2015г.

С уважением,

Виктория Рыбалкина, эксперт Системы Главбух

Ответ утвержден Натальей Колосовой,

руководителем VIP-поддержки Системы Главбух

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http://www.1gl.ru/#/hotline/rules.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/80735-uderjanie-imushchestva-arendatora

Распоряжение объектами собственности

С начала удержания, кредитор обязан направить собственнику вещи уведомление об этом и требование о погашении задолженности. Если договором не устанавливается иной порядок. Далее действия кредитора будут следующими:

  • он производит оценку объекта;
  • расценивает стоимость хранения;
  • обращается в суд с требованием о взыскании долга, а также расходов по хранению;
  • если задолженность не погашается, он вправе передать объекты в службу приставов для последующей реализации.

Внимание! После реализации объектов, оставшиеся средства должны быть переданы должнику. Если он не принимает их, то можно оставить их на депозите нотариуса на его имя и направить уведомление.

Порядок распоряжения арендодателем удерживаемым имуществом будет зависеть и от текста договора. В некоторых случаях допускается и внесудебная реализация, но в строго установленном порядке.

Удержание объекта — допускаемая законом процедура. Она используется в качестве дополнительного способа обеспечения обязательства за неисполнение лицом своих обязанностей.

Процедура производится в строго установленном порядке, определяемым законом и заключенным соглашением.

На практике используется достаточно часто, вызывая практические противоречия, как правило, разрешаемые только в судебном порядке.

Спорные ситуации между арендатором и арендодателем – нередкое явление, которое может возникать, если какая-то сторона не выполняет условия договора. Довольно часто такие вопросы решают в порядке судебного разбирательства, но возможны и случаи, когда стороны могут самостоятельно прийти к согласию.

Существуют основания совершить удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности. Однако до этого должны быть проверены еще некоторые моменты, особенно запреты на подобную процедуру. Если же такого нет, то действия арендодателя считаются правомерными.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по арбитражным делам выстроит защиту арендатора при незаконном удержании его имущества, а также поможет арендодателю провести взыскание задолженности по арендной плате, удержание в соответствии с законом: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!

Незаконное самоуправство арендатора

Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.

Когда арендодатель совершает незаконное удержание?

Известны случаи, когда действия, которые совершаются в отношении имущества противоречат законодательству. Иногда арендодателю могут быть выдвинуты обвинения даже в краже имущества, ограблении. Вот так проявляется самоуправство с его стороны, соблазн завладеть чужим всегда остается, особенно если успокаивать себя словами: так он мне все равно должен.

Но здесь есть спорный момент – любое удержание имущества со стороны арендодателя применимо только по отношению к вещам, которые принадлежат по праву собственности должнику-арендатору. Таким образом, если будут соответствующие документы, то арендодатель не может удерживать чужые вещи и должен вернуть их по требованию.

Но тут тоже возникают нюансы, которые решаются в судебном порядке.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” даны разъяснения, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Захват имущества помимо воли арендатора, а также препятствование в вывозе имущества в период действия договора аренды будет являться незаконным.

Но что делать, если арендодатель удерживает имущество арендатора, даже если присутствуют спорные моменты, которые явно могут решиться в пользу последнего? В таком случае суд решит все вопросы и разберется.

Подробнее, как выстроить претензию арендодателю о возмещении ущерба по ссылке

Рекомендации арендодателю при удержании имущества

Существует порядок удержания имущества арендатора, который связан с договором. Самое первое, что надо сделать арендодателю – это:

  • внимательно прочитать договор, предусмотреть еще на этапе его заключения с арендатором, какое имущество будет возможно удержать в счет залога неоплаченных платежей, удостовериться, что есть разрешение;
  • проверить, чтобы договор был расторгнутым, поскольку неоконченный срок аренды не дает права удерживать имущество;
  • подойдите осторожно к описи особо ценного имущества, ведь удержание должно быть на сумму долга или чуть выше, но не превышать счет по аренде в разы, поскольку есть риск признания в последующем факта чрезмерного удержания, нарушающего права предпринимателя (привлеките оценщика, если есть сложность с определением стоимости описываемых вещей);
  • составить соответствующее уведомление, а также претензию арендатору, подробнее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке по ссылке на нашем сайте

Источник: https://bcoll.ru/2180-uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Насколько законно удержание имущества арендодателя для обеспечения долга и покрытия убытков?

Законно ли удержание имущества арендодателем
В случае если арендатор аккумулирует долги по аренде в течение нескольких месяцев, а в дальнейшем пропадает, возникает вопрос: а может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и реализовать его в счет долга? Существует общепринятая практика.

При сдаче помещения арендатор должен передать объект свободным от своего имущества. Если вместо надлежащей сдачи он сбегает, «забыв» заплатить по долгам и забрать имущество, то арендатор автоматически становится нарушителем установленных законом правил.

У арендодателя вновь появляется право владения и пользования освобожденным помещением, а соответственно, и право на удержание всего оставленного в помещении имущества. Исключением является случай, когда в договоре прямо предусмотрен запрет на такое удержание. Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ.

Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.

2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.

Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут.

По 606 статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах.Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора.

Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.

Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора.

Эдуард Кобяков
Руководитель юридической компании «КОБЯКОВ ГРУПП» В целом, механизм удержания — эффективная мера, стимулирующая арендатора расплатиться по долгам быстрее. Кроме того, механизм несет компенсирующую функцию за счет возможности реализации удерживаемого имущества, если стимулирующий эффект не сработал. На арендодателе, который оказался вынужденным удерживать чужое имущество, не лежит обязанности доказывать, что удерживаемое имущество 100%-но принадлежит должнику. По обычаям, сложившимся в судебной практике, должник сам должен предъявить документы, которые подтвердят его права на имущество.
Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения. Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя. Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства. По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

    1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
    2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
    3. имущество должно принадлежат арендатору;
    4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
    5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.  2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).

3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.  4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.

  5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона.

При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.

6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.

7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

Глеб Шевченко
Партнер по корпоративным и гражданско-правовым вопросам Юридической фирмы “Консулс”

При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.

Тимур Валиев
Адвокатская Палата УР адвокат Валиев подчеркивает, что закон не предусматривает создания комиссий для таких осмотров и описей. В любом случае, во избежание возможных проблем и споров – свидетелей нужно пригласить, причем еще до вскрытия помещения. Это могут быть как сотрудники арендодателя, например, бухгалтер или руководитель, так и иные незаинтересованные лица: нотариус или участковый. Лучше — лица, которые к арендодателю не имеют никакого отношения , чтобы суд впоследствии не установил заинтересованность стороны. Юристы рекомендуют приглашать, не менее трех человек и проводить коллегиальный осмотр с фото- и видеофиксацией наличия или отсутствия имущества в помещении. При обнаружении объектов инвентаризационная комиссия осматривает имущество и составляет подробную опись. Кроме того, стоит уведомить самого должника о вскрытии помещения и предстоящей описи и пригласить его принять участие, если только вы не предусмотрели обратное в договоре аренды. 

Чаще всего арендаторы игнорируют такие приглашения и не являются для проведения осмотра и составления описи. Зато официальное уведомление станет еще одним подтверждением законности и прозрачности действий кредитора.

Лада Горелик
Адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнеры»

  1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
  2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
  3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.
  4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
  5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
  6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
  7. Закрыть и опечатать помещение.

Александра Шигаева
Юрист
Чтобы удержание было правомерным Шигаева рекомендует оформить следующие документы:

  • Требование о погашении долга и пени в адрес должника.
  • Уведомление о вскрытии/осмотре/описи и о факте удержания объектов имущества, если таковые будут выявлены.
  • Акты об осмотре помещения и вскрытии замков.
  • Подробная опись имущества.
  • Документ об опечатывании помещения.

Есть три варианта последующих действий:

  1. Если в договоре аренды было четко указано, что вы имеете право во внесудебном порядке реализовать определенное оговоренное имущество в счет погашения задолженности арендатора, значит так и поступайте.
  2. Если же такого условия нет, соответственно, продать имущество можно только по решению суда. Право на подачу иска с об обращением взыскания на удерживаемые объекты появится, как только будут соблюдены все вышеобозначенные условия о проведении описи и реализации права удержания имущества. Однако процесс реализации крайне трудоемок и материально затратен, так как на кредитора полностью ложится ответственность и за подачу иска в суд и участие в производстве самостоятельно или через представителей (возможны расходы на юридическую помощь) , и за организацию аукциона.
  3. Можно пойти другим путем и сначала «просудить» образовавшуюся задолженность, а далее за дело возьмутся судебные приставы и обратят взыскание на данное имущество.

Источник: https://xn--c1abvl.xn--p1ai/articles/dolgi/naskolko-zakonno-uderzhanie-imushchestva-arendodatelya-dlya-obespecheniya-dolga-i-pokrytiya-ubytkov/

Закон для всех
Добавить комментарий